Tiểu Luận - Thị Trường Bất Động Sản - Đề Tài - Phân Tích Thị Trường Nhà Trọ Cho Thuê Ở Khu Vực Ngõ Trại Cá

Mỗi một sinh viên có điều kiện khác nhau nên có nhu cầu về nhà trọ khác nhau, mặt khác cung nhà trọ cho sinh viên cũng có những điều kiện khác nhau.. Những vấn đề vĩ mô: 1 Những vấn đề c

BÁO CÁO

Phân tích thị trường nhà trọ cho thuê ở

khu vực ngõ trại cá

Lời nói đầu Mục đích nghiên cứu và phân tích:

Mỗi năm có hàng nghìn sinh viên ( đa số SV từ các tỉnh ) theo học tại trường ĐH, CĐ,… đổ về địa bàn HN, rồi các

SV ra trường ở lại HN làm Chính vì vậy mà nhu cầu về nhà trọ luôn là nỗi bức xúc, ám ảnh của hầu hết SV

Mỗi một sinh viên có điều kiện khác nhau nên có nhu cầu về nhà trọ khác nhau, mặt khác cung nhà trọ cho sinh viên cũng có những điều kiện khác nhau Do đó cần nghiên cứu cung cầu về nhà trọ cho SV để tìm hiểu rõ thực trạng, mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới cung cầu tới nhà trọ cho SV

Bất động sản về nhà trọ SV được lựa chọn nghiên cứu

là nhà trọ tại ngõ Trại Cá, phường Trương Định

Phương pháp phân tích:

Đối với cung trên thị trường

- Khảo sát thực tế và hỏi các chủ nhà trọ ( người cung ứng sản phẩm trên thị trường).

Kết cấu của báo cáo bao gồm:

I Lời mở đầu:

II Khái quát những vấn đề vĩ mô

1) Những vấn đề chung của thị trường nhà trọ cho SV tại HN

2) Những vấn đề chung về nhà trọ cho SV tại ngõ Trại Cá III Phân tích cung nhà trọ của ngõ Trại Cá

1) Khảo sát lượng cung

2) So sánh lợi thế, bất lợi

IV Kết luận

Phần 2: báo cáo nghiên cứu thị trường:

I Những vấn đề vĩ mô:

1) Những vấn đề chung về nhà trọ cho SV tại HN

Theo thống kê, mỗi năm tỷ lệ sinh viên tuyển mới vào các trường đại học, cao đẳng tăng từ 6-9%, trong đó có tới 60-80% là sinh viên ngoại tỉnh Điều đó kéo theo nhu cầu thuê nhà ngày một tăng cao

Hiện ở Hà Nội có 70% số sinh viên đang ngoại trú tại các nhà trọ thuộc một số quận, huyện của thành phố Hà Nội có 36 phố phường nhưng có hơn 60 trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp với hàng trăm nghìn sinh viên Chưa kể một lượng nhân công đông đảo trên địa bàn này và hàng nghìn cựu sinh viên tứ xứ trụ lại Hà Nội

Có đến 65% sinh viên đi học phải thuê nhà trọ Trung bình ký túc xá của mỗi trường chỉ đáp ứng được khoảng 20% - 30% nhu cầu nhà ở cho sinh viên

Bình quân mỗi năm Hà Nội xây dựng được hơn 1 triệu m2 nhà ở, đưa diện tích nhà ở bình quân trên đầu người lên 7,3 m2 Để đáp ứng nhu cầu thuê phòng ngày một tăng cao, thời gian qua thành phố đã tập trung triển khai một số dự án thí điểm xây dựng nhà ở phục vụ các đối tượng chính sánh, thu nhập thấp, sinh viên như: Xây dựng làng sinh viên Hacinco, khu nhà ở 228 đường Láng, khu nhà ở B3, B4, B5 Cầu Diễn, khu nhà 9 tầng ở Xuân Đỉnh

Hiện nay, ở HN có nhiều khu nhà trọ có chất lượng khá tốt, giá cả phải chăng phù hợp với nhu cầu của SV Từ các phòng trọ có thể ở 1 người cho tới ở 2, 3 người hoặc nhiều hơn với mức giá là 600.000→ trên 1 triệu với diện tích là 6,7 m2 cho một người, 10- 15m2 cho 2,3 người và trên 15m2 cho trên 3 người Các phòng trọ này có thể là dãy phòng trọ liền tường, hoặc phòng trọ theo tầng, nhà nguyên căn,… Chủ nhà thì có thể ở nhà riêng gần đó, hay ở cùng SV

Các dịch vụ xung quanh các xóm trọ khá đa dạng, đáp ứng theo đủ các nhu cầu đa dạng của SV từ nhu cầu thiết yếu như lương thực, đồ ăn, tới các nhu cầu thông tin ( các

dịch vụ mạng internet) dưới hình thức là những quán nhỏ

do những người dân xung quanh các xóm trọ mở như: quán bán tạp phẩm, các quán cơm SV, quán internet,…Các điều kiện về an ninh trật tự luôn được đảm bảo, điện nước luôn đảm bảo đầy đủ Giá cả về điện, nước sẽ tùy theo chủ nhà trọ quy định Thường các chủ nhà trọ do mang tính chất kinh doanh nên sẽ lấy tiến nước và điện cao hơn gấp từ 2- 3 lần giá quy đinh của nhà nước

Tuy nhiên, cũng vẫn còn tồn tại những khu nhà trọ không đảm bảo được điều kiện sinh hoạt, ăn ở tốt cho sinh viên Khu nhà trọ thì thiếu thốn, chật chội, các điều kiện vệ sinh không sạch sẽ nên SV ở trọ dễ nhiễm các bệnh ngoài

da, ngoài ra các điều kiện an ninh trật tự không được đảm bảo– thường xuyên có trộm cắp xảy ra, nhất là xung quanh các trường kỹ thuật: nhiều nam sinh ở, sự cảnh giác không cao

2) Những vấn đề chung về nhà trọ tại ngõ Trại Cá:

2.1Vị trí địa lý của ngõ Trại Cá:

Thuộc phường Trương Định, quận Hai Bà Trưng Nằm phía Nam khu trục đường chính Minh Khai- Đại La của quận Hai Bà Trưng Khu vực này là khu vực có rất đông

sinh viên thuê trọ, nó là khu vực có vị trí rất thuận tiện cho việc đi lại và học tập của phần đông sinh viên các trường đại học

Là khu vực ven nơi cách các trường ĐH: Kinh tế quốc dân, Xây Dựng, Bách Khoa, ĐH Mở,… khoảng từ 2km-3km

Rất thuận tiện cho đi lại vì gần rất nhiều tuyến đường lớn quan trọng của thành phố như đường Trương Định, Minh Khai, Đại La, Giải Phóng, gần 1 số chợ thuận tiện cho việc mua bán sinh hoat của sinh viên như Chợ Mơ,chợ Hoàng Mai, chợ Tân Mai, chợ Đồng Tâm, chợ Trương Định, Phía nam có bến xe Giáp bát thuận tiên cho việc đi lại của những sinh viên ngoại tỉnh

Ngõ Trại Cá có khoảng cách bề mặt đường đi trong ngõ khá chật chội (2- 3 m), khó khăn trong việc đi lại, vị trí của ngõ khá cao, hệ thống thoát nước tốt ( có ao, hồ ) mức

độ bị ngập úng là khi có mưa lớn tương đối thấp Tuy nhiên một vài ngõ vẫn tồn tại tình trạng ứ đọng do thoát nước không kịp vào mùa mưa lũ

2.2Điều kiện sống của người dân trong khu vực:

Phường Trương Định là khu vực mới phát triển được một vài năm trở lại đây nên điều kiên sống của người dân ở khu vực này vẫn còn gặp nhiều khó khăn Là nơi tập trung rất nhiều dân ngoại tỉnh từ các tỉnh ngoại thành nên làm ăn buôn bán nên tình hình an ninh trật tự và điều kiện sống rất phức tạp Mật độ dân số trong phường trung bình là 25.802 người/km², đây là mật độ dân số khá cao và lượng học sinh sinh, viên trọ trong khu vực chiếm một lượng khá lớn ( trên 25% tổng số lao động) Thu nhập bình quân của người dân thuộc mức trung bình của cả nước là khoảng 800 USD/ năm ( 2008)

Nhưng mức tiêu dùng cho cuộc sống trong khu vực, phường là khá cao bởi người dân ngày càng có thu nhập tương đối, điều kiện thương mại trong khu vực phát triển ( có nhiều chợ, các công ty TM, siêu thị,…) Do đó kéo theo điều kiện sống của người dân trong ngõ Trại Cá cũng đang càng ngày càng cải thiện và nâng cao

II Phân tích cung nhà trọ của ngõ Trại Cá:

Qua quá trình khảo sát thực tế chúng tôi đã tìm hiểu được những thông tin về lượng cung nhà trọ ở ngõ Trại Cá như sau:

Bảng 1:

Bảng 2:

Giá thuê (triệu VND/

tháng)

Bảng 3:

Chung cư mini, nhà

tầng

Bảng 4:

Chất lượng nhà trọ và tình hình vệ sinh, an ninh:

Phòng trọ mới, tương đối rộng rãi, sạch sẽ, vệ sinh.

Đa phần các khu nhà trọ ở đây đều được thiết kế tiết kiệm tối đa diện tích và vật liệu Trần nhà cao khoảng 3m được dán bằng một lớp cót ép che đi mái prô ximăng

An ninh khu vực này rất tốt vì nằm ở khu vực nội thành, lại

gần uỷ ban nhân dân phường, không có nhiều tụ điểm vui

chơi không lành mạnh

Nhận xét: Từ các bảng số liệu thống kê trên chúng ta thấy Ngõ Trại Cá có được nhiều cơ hội để phát triển.Có thể nói BĐS ở đây có tỉ lê hấp thụ thị trường rất cao, tỉ lệ bỏ trống gần như bằng 0 Đây là điều hết sức thuận lợi cho việc kinh doanh BĐS này

Dưới góc độ là một nhà điều tra kinh doanh BĐS, chúng tôi rút ra 1 số kết luận sau:

1 Điểm mạnh:

+ Ở gần các trung tâm , bệnh viện ,trường học:

Lợi thế ở gần trường được sinh viên chọ lựa khi tìm kiếm nhà trọ, bởi gần trường sinh viên vừa tiện cho đi học ,và tiếp nhận các thông tin phục vụ cho học hành Gần

bệnh viện cũng là 1 thuận lợi nếu có 1số vấn đề phát sinh liên quan đến sức khỏe

+ Độ an toàn cao:

An ninh ở đây khá chặt chẽ, mọi người đều có ý thức giữ gìn an ninh, trật tự trong xóm và khu vực xung quanh, măt khác do gần Công an Phường nên cũng làm hạn chế tối

đa các vấn đề về trộm cắp, gây lộn làm mất trật tự,…

+ Giá các dịch vụ khá tốt: Có nhiều dịch vụ tiện ích kèm theo, giá cả dịch vụ phải chăng

2 nhược điểm:

+Giao thông: Không thuận lợi lắm vì ngõ còn khá

hẹp,đường xấu,có nhiều người đi trong giờ cao điểm Tuy nhiên khá gần các bến xe buýt( bx ở Trương Định và Đại La),có thể thông ra với Trương Định và Trần Đại

Nghĩa,Đại La

+Các phòng ở dạng trung bình,chưa thật sự đạt chất lượng

vì đa số các phòng dành cho sv

+Mức độ sử dụng trên diện tích đất còn chưa cao:

Tỷ lệ phòng trọ nhà cấp 4 còn cao

+Giá phòng trọ chưa phải là “Giá sinh viên”

Dù mức giá từ 1- 2 triệu đồng với 1 diện tích và tiện nghi như vậy so với giá hiện nay và trên địa bàn Hà Nội là không cao Tuy nhiên hiện giờ có rất nhiều sinh viên không

đủ điều kiện để thuê, bởi xuất phát từ nông thôn, các tỉnh nghèo nên điều kiện sống của họ hết sức eo hẹp, có nhiều sinh viên chỉ muốn ở 2- 3 người và mức giá họ muốn là 600.000- 800.000đồng Vì vậy có thể nói dãy trọ mục tiêu này chỉ thu hút sự quan tâm nhiều của những sinh viên có điều kiện sống trung bình và khá

Ảnh hưởng tiếng ồn: Chúng ta biết xung quanh các dãy trọ có 1 số trường mẫu giáo ,trung học…nên những âm thanh tác động tới dãy trọ là lớn…Ảnh hưởng việc tập trung học tập của sinh viên

Nguy cơ tiếp cận với các tệ nạn:

+Dù ở gần các dịch vụ là thuận tiện , tuy nhiên chúng ta không thể phủ nhận càng hiện đại thì càng dễ sa vào các tệ nạn Gần các quán net cũng là 1 nguy cơ, khi sinh viên, nhất là sinh viên nam thường vùi mình trong các trò game

cả ngày mà sao nhãng việc học Rồi gần chợ ,cửa hàng cũng làm cho sinh viên dễ dàng cho việc mua những thứ có thể gây hại cho sức khỏe như :thuốc lá, rượu bia…Đồng thời cũng dễ bị mất trộm bởi bọn xấu

Phần 3: Kết luận

Hiện nay thị truờng chung BDS thì đang có xu hướng chùn lại và đóng băng, do ảnh hướng khủng hoảng nền kinh tế toàn cầu Tuy nhiên với BDS cho sinh viên thuê luôn là thị trường “nóng’’ Bởi hàng năm các trường đại học, cao đẳng và trung cấp không ngừng tăng tuyển sinh nên số luợng sinh viên nông thôn lên Hà Nội nhập học lớn

Mà BDS mục tiêu chúng tôi đã nghiên cứu lại là thuộc trung tâm, vùng tập trung nhiều truờng đại học với số lượng lớn sinh viên như: Đại Học Bách Khoa, Kinh Tế Quốc Dân, Dân Lập Phương Đông, Đại Học Xây Dựng,… Với nhiều mặt mạnh mà nhà trọ ở ngõ Trại Cá phục vụ cho nhu cầu ở trọ là đối tượng sinh viên của các trường đại học, cao đẳng ở khu vực quận Hai Bà Trưng, và các quận xung quanh Chúng tôi gần như dự đoán chắc chắn là BDS này luôn là thị trường “Nóng’

Mặt khác với giá cả ngày càng leo thang thì việc tăng giá thuê không tránh khỏi Và BDS này thường chủ trọ tăng giá theo kì là 1 năm tăng 1 lần và mỗi lần tăng 100000đồng/tháng Vì vậy lợi nhuận thu đựợc từ việc kinh doanh BDS trên ngày càng tăng lên

Vì vậy để thu hút lượng cầu lớn, chủ trọ cần có nhiều biện pháp nâng cao chất lượng dãy trọ như : Cung cấp thêm

1 số thiết bị cho các phòng trọ, quét sơn hàng năm,…