Nguyễn Thị Vũ Hà Khoa KT&KDQT – Đại học Kinh tế - ĐHQGHN Thị trường đất đai và các tài nguyên thiên nhiên khác Đặc điểm của thị trường đất đai và sự hình thành tiền thuê đất Thuế đất v
Trang 1Chương 9
THỊ TRƯỜNG VỐN VÀ
ĐẤT ĐAI (tiếp)
ThS Nguyễn Thị Vũ Hà
Khoa KT&KDQT – Đại học Kinh tế - ĐHQGHN
Thị trường đất đai (và các tài nguyên thiên nhiên khác)
Đặc điểm của thị trường đất đai và sự hình thành tiền thuê đất
Thuế đất và các tài nguyên khan hiếm khác
Phân bổ đất đai cho những mục tiêu sử dụng khác nhau
Đặc điểm của thị trường đất đai và sự
hình thành tiền thuê đất
Đất đai là một loại YTSX có thể phục vụ lâu dài cho
nhiều quá trình sản xuất khác nhau Đúng hay Sai?
Vốn hiện vật và đất đai có gì giống và khác nhau?
◦ Giống nhau: là một loại tài sản lâu bền có thể khai thác
các dòng lợi ích nhất định trong những khoảng thời gian nhất
định
◦ Khác nhau: Vốn hiện vật hoàn toàn là kết quả của sản xuất
còn đất đai do thiên nhiên tạo ra, con người chỉ cải tạo lại
Thị trường đất đai
Phân biệt thị trường dịch vụ đất đai và thị trường tài sản đất đai???
◦ Đối tượng mua bán
◦ Giá cả
◦ …
Trang 2Thị trường đất đai
Thị trường Dịch vụ đất đai Tài sản đất đai
Bản chất Thị trường thuê và cho thuê đất Thị trường mua và bán tài sản đất
Đối tượng
mua bán
Dòng dịch vụ do tài sản
đất mang lại Tài sản đất đai
Giá cả Giá thuê đất (gắn liền với thời gian thuê) Giá mua bán đứt tài sản đất
◦ Quyền sở hữu và quyền sử dụng trên 2 thị trường trên
diễn ra như thế nào?
◦ Hoạt động của thị trường dịch vụ đất đaiquyết định sự
hoạt động của thị trường tài sản đất Đúng hay Sai?
Cung về đất đai cho thuê
Đất đai là những sản vật của tự nhiên mà con người không sản xuất ra đất đai NHƯNG diện tích đất đai
mà con người có thể đưa vào quá trình sản xuất không phải là một đại lượng cố định Tại sao?
Chú trọng hơn vào việc nâng cao chất lượng đất đai
◦ Khi một mảnh đất có chất lượng cao hơn nhờ được đầu tư
có thể được cho thuê với mức giá cao hơn một phần trong giá thuê ở đây nhằm bù đắp cho phần vốn đầu tư bổ sung (tiền thuê lượng vốn hiện vật được đầu tư bổ sung vào đất)
để đơn giản hóa: bỏ qua
Cung về đất đai cho thuê
Đường cung về đất đai cho thuê là một đường thẳng đứng
0
R1
R2
R (giá thuê)
QL (lượng đất thuê)
QL
S
Lượng cung về đất đai cho thuê xét trong toàn bộ nền kinh tế gần như là một đại lượng không thay đổi theo giá tiền thuê đất
Cầu về thuê đất đai
Là gì nhỉ?
◦ Số lượng đất đai mà người thuê đất muốn thuê trong một khoảng thời gian nhất định tương ứng với mức giá thuê
Người thuê đất là ai?
◦ Những người cần đất đai như một yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất
Mối quan hệ trên là đồng biến hay nghịch biến?
◦ Lượng cầu về đất thuê tỷ lệ nghịch với mức giá thuê
Đường cầu về dịch vụ đất đai là gì? Em còn nhớ hay em đã quên?
◦ phần dốc xuống của đường doanh thu sản phẩm biên của đất đai MRPA
Trang 3Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu về
dịch vụ đất đai
1) Khối lượng các YTSX khác phối hợp với đất đai
◦ Khi mỗi đơn vị diện tích đất đai được sử dụng nhiều lao động
hay vốn hơn, MP của đất đai sẽ tăng lên và cầu về thuê đất
cũng sẽ tăng
2) Trình độ công nghệ
◦ Tiến bộ công nghệ cũng là nguyên nhân dẫn đến sự gia tăng
trong nhu cầu về thuê đất;
3) Giá cả hay MRP đầu ra
◦ Giá đầu ra của đất đai giảm xuống thì riêng yếu tố này sẽ kéo
tụt MRP của đất đai xuống và điều này làm cầu về dịch vụ đất
đai giảm
Tiền thuê đất
Trên một thị trường dịch vụ đất đai có tính chất cạnh tranh, tiền thuê đất do tương quan cầu và cung về dịch vụ đất đai ấn định
E
0
R1
R (giá thuê đất)
QL (lượng đất thuê)
QL
S
D1
được tổng hợp từ các đường MRPA của các DN
sử dụng đất
Mức giá thuê đất cân bằng
Lượng dịch vụ đất đai được giao dịch chính là lượng dịch vụ đất đai sẵn có trong nền kinh tế
Tiền thuê đất
Khi cầu về dịch vụ đất tăng, giá thuê đất thường tăng nhanh
do nguồn cung về dịch vụ đất cố định tiền thuê đất thực
chất chỉ do cầu quyết định nó là loại tiền thuê kinh tế
E
0
R1
R (giá thuê đất)
QL (lượng đất thuê)
QL
S
D1
D2
tăng cao
Giá cả đất đai
Tiền thuê đất được xác định bởi cung và cầu về dịch vụ đất còn giá cả đất đai thì được xác định như thế nào?
◦ Do cung và cầu về đất đai quyết định
Cầu về đất đai xuất phát từ đâu?
◦ những người muốn sở hữu tài sản đất đai
Cung về đất đai xuất phát từ đâu?
◦ những người đang sở hữu đất
Với tư cách là người sở hữu, những chủ đất có thể được hưởng lợi từ việc khai thác những dòng dịch vụ do đất đai mang lại như thế nào?
◦ Có thể tự mình khai thác và thụ hưởng dịch vụ do đất đai mang lại
◦ Có thể cho thuê đất để thu được những khoản tiền thuê
Trang 4Giá cả đất đai
Giá trị kinh tế của một mảnh đất với tư cách là một tài sản
được xác định như thế nào?
◦Tổng hợp giá trị hiện tại của các khoản tiền thuê mà tài sản
đất đó mang lại,
Nếu người chủ sở hữu đất không dùng miếng đất để cho
thuê mà tự mình khai thác thì sao?
◦người chủ đất tự mình cho mình thuê Khoản tiền thuê đất
mà anh ta phải trả khi sử dụng đất đai như một đầu vào để
kinh doanh giờ đây lại rơi chính vào túi anh ta với tư cách là
người chủ sở hữu đất
Giá trị kinh tế của một mảnh đất bị quyết định bởi dòng
lợi ích thông qua những khoản tiền thuê tiềm năng, mà
người ta có thể thu được trên mảnh đất ấy
Giá cả đất đai
Đất đai là một tài sản có thể tồn tại vĩnh viễn có thể đem lại cho người sở hữu nguồn thu vĩnh viễn Đúng hay Sai?
Giả sử
R: khoản tiền thuê hàng năm mà một mảnh đất có thể mang lại cho người chủ đất
r: mức lãi suất thị trường tính cho kỳ hạn 1 năm
Giá trị hiện tại của mảnh đất trên là bao nhiêu?
R/r
Chi phí để sở hữu tài sản đất là gì?
giá mua tài sản này
Giá cả đất đai
Trong dài hạn, giá cân bằng thị trường đối với tài sản đất
chính là giá trị hiện tại của nó
nếu r là giá thuê đất cân bằng thị trường và thị trường
được dự kiến là không có biến động đáng kể, thì giá đất
cân bằng trên thị trường tài sản đất sẽ là R/r
Do nguồn cung cố định về tài sản đất giá đất sẽ tăng
nhanh nếu cầu về tài sản đất sẽ tăng nhanh và ngược lại,
giá đất sẽ giảm mạnh nếu cầu về đất giảm nhanh
Giá cả đất đai – Ví dụ
Một mảnh đất hàng năm đem lại cho người chủ đất một khoản tiền thuê là 10 triệu đồng
◦ Lãi suất thị trường thực tế là 5% /năm (tức 0,05)
Giá trị hiện tại của mảnh đất này là bao nhiêu?
Giá thị trường của mảnh đất là bao nhiêu?
Giá cân bằng của mảnh đất trên là bao nhiêu?
Trang 5Thuế đất và các tài nguyên
khan hiếm khác
Khi cung là cố định và hoàn toàn không co giãn theo giá, việc
chính phủ đánh thuế vào các hàng hóa giao dịch trên thị
trường sẽ không làm thay đổi trạng thái cân bằng thị trường
D
0
T
P
R
QL
QL
S
Pt
E
Thuế không ảnh hưởng đến cầu của người tiêu dùng Điểm cân bằng không thay đổi
Gánh nặng thuế rơi vào người chủ đất
Thuế đất và các tài nguyên khan hiếm khác
Việc đánh thuế vào đất đai không ảnh hưởng đến lượng dịch vụ đất đai được giao dịch
Giá thuê đất đai trên thị trường cũng không thay đổi
Đánh thuế vào đất đai không gây ra tổn thất hiệu quả
Tuy nhiên, người sở hữu đất là người chịu hoàn toàn gánh nặng thuế vì không đẩy được giá thuê đất trên thị trường lên
Phân bổ đất đai cho những mục tiêu
sử dụng khác nhau
Đất đai có thể được sử dụng cho nhiều mục tiêu khác
nhau được phân bổ cho nhiều ngành khác nhau
Do tổng quỹ đất đai chung = const khi đất được phân
bổ cho một ngành nào đó nhiều lên thì có nghĩa là đất
được dành cho các ngành còn lại ít đi
Về dài hạn vẫn có thể thay đổi mục đích sử dụng của đất
đai
Khi tiền thuê đất đai giữa các ngành là chênh lệch nhau
chuyển đất đai từ lĩnh vực chỉ thu được tiền thuê thấp
đến cung ứng hay cho thuê ở lĩnh vực có tiền thuê cao
Lượng cung đất đai cho các ngành riêng biệt trong nền
kinh tế không phải là cố định, ít nhất là trong dài hạn
Cân bằng ngắn hạn trên từng thị trường nhánh
◦ Tổng quỹ đất đai chung của cả nền kinh tế là QL
◦ Nền kinh tế chỉ bao gồm hai ngành sử dụng đất đai
Nông nghiệp
Xây dựng nhà cửa
◦ Diện tích đất đai đang được sử dụng ở các ngành
ngành nông nghiệp là QA1
ngành xây dựng là QB1
QA1 + QB1 = QL
Trang 6Cân bằng ngắn hạn trên từng thị
trường nhánh
Trong ngắn hạn, lượng cung đất đai cho thuê dành cho mỗi ngành là
cố định và bị ràng buộc bởi những hợp đồng thuê đất hiện có
Đường cung dịch vụ đất đai ở mỗi ngành (SA1 và SB1) được thể hiện
như những đường thẳng đứng tương ứng với các diện tích QA1 và QB1
0
R
QL
S A1 S B1
QA1 + QB1 = QL
Cân bằng ngắn hạn trên từng thị trường nhánh
Các đường cầu về thuê đất đai của hai ngành là DA1 và DB1
Điểm cân bằng ngắn hạn của ngành nông nghiệp là A, ngành xây dựng là B
Lưu ý: giá thuê cân bằng ngắn hạn ở hai ngành có thể là bằng nhau song cũng có thể là khác nhau Nếu khác nhau thì sao?
0
R1
R
QL
S A1 S B1
B
A
sẽ có sự “di chuyển” đất từ mục tiêu sử dụng này sang mục tiêu sử dụng khác
Cân bằng dài hạn: phân bổ lại quỹ đất đai
cho các mục tiêu sử dụng khác nhau
Giả sử cầu về thuê đất ở ngành xây dựng tăng lên giá
thuê các căn hộ tăng cầu về dịch vụ đất đai xây dựng
tăng Đường cầu đất đai trên thị trường ngành sẽ dịch
chuyển sang phải thành thành đường DB2
0
R1
R2
R
QL
DA1
DB2
DB1
S A1 S B1
Cân bằng dài hạn: phân bổ lại quỹ đất đai cho các mục tiêu sử dụng khác nhau
Trong ngắn hạn, lượng cung đất đai dành cho ngành xây dựng vẫn giữ nguyên ở mức SB1 Để thị trường cân bằng, giá thuê đất trong ngành xây dựng phải tăng lên thành R2 trong ngắn hạn, giá thuê đất ở ngành xây dựng có thể cao hơn giá thuê đất ở ngành nông nghiệp
0
R1
R2
R
QL
DA1
DB2
DB1
S A1 S B1
Trang 7Cân bằng dài hạn: phân bổ lại quỹ đất đai
cho các mục tiêu sử dụng khác nhau
R1 < R2 chủ đất sẽ có khuynh hướng rút đất ra khỏi ngành nông
nghiệp và chuyển nó sang cho thuê ở ngành xây dựng nguồn cung
đất đai phân bổ cho ngành xây dựng tăng lên trong khi lượng đất còn
lại được dành cung ứng cho ngành nông nghiệp giảm xuống
0
R1
R2
R
QL
DA1
DB2
DB1
S A1 S B1
Cân bằng dài hạn: phân bổ lại quỹ đất đai cho các mục tiêu sử dụng khác nhau
Ở ngành xây dựng, giá thuê đất không còn là R 2 mà bị tụt xuống; còn ở ngành trồng trọt, giá thuê đất lại nhích lên khỏi mức ban đầu R 1
Sự khác biệt về giá thuê đất giữa hai ngành bị thu hẹp lại và chấm dứt khi một mức giá thuê mới thống nhất giữa hai ngành được xác lập (R 3 )
R3
0
R1
R2
R
QL
DA1
DB2
DB1
S A1 S B1
Cân bằng dài hạn: phân bổ lại quỹ đất đai
cho các mục tiêu sử dụng khác nhau
Tóm lại, chỉ khi giá thuê những mảnh đất có diện
tích, chất lượng (độ màu mỡ, vị trí…) tương đương
nhau ở những ngành khác nhau là bằng nhau, thị
trường đất đai mới đạt đến điểm cân bằng dài hạn
Ở điểm cân bằng này, sự phân bổ đất đai cho
những mục tiêu sử dụng khác nhau hay cho các
ngành khác nhau mới ổn định cho đến khi lại có
những “cú sốc” mới trên thị trường
Chương 9
Câu hỏi
Bình luận
…