Tiểu Luận - Nguyên Lý So Sánh Định Giá Bất Động Sản Và Định Giá Máy Móc, Thiết Bị

Khái niệm định giá bất động sản và định giá máy móc, thiết bị Bất động sản • TS không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các TS gắn liền

SO SÁNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC, THIẾT BỊ

I Khái niệm định giá bất động sản và định

giá máy móc, thiết bị

Bất động sản

• TS không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các TS gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các TS khác gắn liền với đất đai; các TS khác do pháp luật quy định.

• TS không di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các TS gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các TS khác gắn liền với đất đai; các TS khác do pháp luật quy định.

Máy móc thiết bị

• - Theo IVSC: MMTB có thể bao gồm: MMTB không cố định và những máy nhỏ hoặc tập hợp các máy riêng lẻ Một loại máy cụ thể thực hiện 1 loại công việc nhất định.

• - Theo tiêu chuẩn thẩm định giá khu vực: MMTB là

1 tài sản bao gồm dây chuyền sản xuất, máy móc, thiết bị và trong trường hợp đặc biệt có thể bao gồm

cả nhà xưởng.

• - Theo IVSC: MMTB có thể bao gồm: MMTB không cố định và những máy nhỏ hoặc tập hợp các máy riêng lẻ Một loại máy cụ thể thực hiện 1 loại công việc nhất định.

• - Theo tiêu chuẩn thẩm định giá khu vực: MMTB là

1 tài sản bao gồm dây chuyền sản xuất, máy móc, thiết bị và trong trường hợp đặc biệt có thể bao gồm

cả nhà xưởng.

II Đặc điểm

- Tính cố định về vị trí

- Tính bền vững

- Tính khác biệt

- Tính khan hiếm

- Chịu ảnh hưởng của VHXH

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau

- Có giá trị lớn

- Chịu sự quản lý của NN

- Tuổi thọ không dài (so với BĐS)

- Đa dạng, phong phú

- Có thể di dời được

- Có thể chuyển nhượng thay đổi chủ

sở hữu dễ dàng

III Khái niệm định giá BĐS và định giá máy móc thiết bị

Định giá BĐS

• Là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà BĐS có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại

1 thời điểm nhất định.

Định giá BĐS

• Là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà BĐS có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại

1 thời điểm nhất định.

Định giá MMTB

• Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu MMTB bằng hình thức tiền tệ cho 1 MĐ đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.

Định giá MMTB

• Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu MMTB bằng hình thức tiền tệ cho 1 MĐ đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.

IV Sự cần thiết của việc định giá bất động sản và máy móc thiết bị

Yêu cầu của

quản lí nhà

nước

Yêu cầu của

quản lí nhà

nước

Yêu cầu của nền kinh tế thị trường

Yêu cầu của nền kinh tế thị trường

Sự cần thiết của việc định giá

Sự cần thiết của việc định giá

Tài sản Nhà nước phải

thẩm định giá

bao gồm:

- Tài sản được mua bằng toàn bộ hay một phần từ nguồn vốn ngân sách

- Tài sản của Nhà nước cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn

- Tài sản của doanh nghiệp Nhà nước cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn, cổ phần hoá, giải thể và các hình thức khác

- Tài sản của Nhà nước theo quy định của pháp luật phải thẩm định giá Ngoài ra, các tài sản cần TĐG bao gồm:

+ Tài sản mà các tổ chức, cá nhân có nhu cầu TĐG

+ Tài sản TĐG bao gồm cả quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của

Bộ luật Dân sự và pháp luật về sở hữu trí tuệ

Theo yêu cầu của quản lí nhà nước

Yêu cầu của nền kinh tế thị trường

Khi MMTB cần

mua bán , trao

đổi

Đi vay và cho vay Thế chấp vay

tiền

Góp vốn thành lập liên doanh

Để hạch toán kế toán

Bảo hiểm

V) Các phương pháp định giá BĐS và MMTB

Định giá BĐS

So sánh trực tiếp

Chi phí

Vốn hóa thu nhập

Lợi nhuận

Phần dư

Định giá MMTB

So sánh trực tiếp chi phí khấu trừ Thu nhập( đầu tư)

1.Phương pháp so sánh trực tiếp

giá của các TS tương tự dùng để so sánh với TS cần thẩm định giá; những TS

tương tự dùng để so sánh là những TS đã giao dịch thành công hoặc đang được mua bán thực tế trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá

kiện thương mại bình thường

 Nhìn chung điều kiện, mục đích áp dụng phương pháp định giá này đối với việc định giá BĐS và định giá MMTB là giống nhau, chỉ khác nhau ở việc tìm kiếm thông tin do những đặc điểm khác nhau của BĐS và MMTB

BĐS

• Tình trạng vật chất của BĐS

• Đặc điểm về mặt bằng

• Đặc điểm của các công trình xây dựng liên quan

• Đặc điểm về vị trí

• Tình trạng pháp lí

MMTB

• Tên hãng sản xuất

• Kiểu, số sêri

• Nước xuất xứ

• Ngày sản xuất

• Kích thước và công suất

• Miêu tả kĩ thuật

• Tuổi kinh tế

2 Phương pháp chi phí

Định giá MMTB là việc ước tính chi phí tạo ra 1MM,TB tương đương với MMTB cần định giá sau đó trừ đi hao mòn thự tế nếu có của MMTB

Định giá BĐS theo

phương pháp ước

tính giá trị BĐS

dựa trên các chi

phí hợp li tạo ra

BĐS đó

Dựa trên chi phí tái tạo ra một TS tương

tự tài sản cần thẩm định giá

-3 Phương pháp thu nhập

Là quá trình chuyển

đổi dòng thu nhập

ròng tương lai thành

giá trị vốn hiện tại

của tài sản thông qua

tỷ lệ vốn hoá.

Việc áp dụng phương pháp này đối với định giá BĐS và MTTB là tương đối giống nhau

4 Phương pháp lợi nhuận và phương pháp phần dư

 Hai phương pháp trên thường chỉ áp dụng trong thẩm định BĐS

PP lợi nhuận

PP phần dư

Dựa trên khả năng sinh lời của việc sử dung BĐS để ước tính giá trị thị trường của của BĐS

Giá trị thị trường của TS cần thẩm định được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triểm giả định của TS trừ đi tất cả chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.

Sự khác nhau cơ bản giữa định giá BĐS và định giá MMTB

Khác biệt về cơ

sở tiếp cận, lựa chon phương pháp đinh giá.

Khác nhau về mức độ

chi tiết của tài sản cần

định giá: mức độ chi

tiết và số lượng tài sản

được định giá đối với

máy móc thiết bị

thường lớn hơn so với

BĐS.

Thank you for listening