Nội dung3.TỔ CHỨC THẨM ĐỊNH HIỆN TRẠNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.NGHIÊN CỨU SƠ BỘ HỒ SƠ DO BÊN VINCOM CUNG CẤP 6.LẬP BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ 5.KẾT LUẬN VÀ NHẬN XÉT HẠN CHẾ 4.PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ VÀ ỨN
Trang 1PHÂN TÍCH QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐÔNG SẢN TÒA NHÀ VINCOM
Trang 2Nội dung
3.TỔ CHỨC THẨM ĐỊNH HIỆN TRẠNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.NGHIÊN CỨU SƠ
BỘ HỒ SƠ DO BÊN VINCOM CUNG CẤP
6.LẬP BÁO CÁO
ĐỊNH GIÁ
5.KẾT LUẬN
VÀ NHẬN XÉT
HẠN CHẾ
4.PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ VÀ ỨNG DỤNG PHƯƠNG
PHÁP
1.XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ
Trang 3I XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ
Khách hàng yêu cầu
Sơ bộ bất động sản (BDS) cần định giá
Quyền tài sản Mục đích thẩm định giá
Công ty
cổ phần VINCOM
+ Tài sản thẩm định giá:
tòa nhà VINCOMS + Địa chỉ: 191 Bà Triệu - quận Hai Bà Trưng - Hà Nội.
+ số tầng : 22 + diện tích đất XD:
thuộc sở hữu công
ty Vincom của Tập đoàn Vingroup
Lập báo cáo tài chính
Thời gian Thẩm định
Tháng 12/2007
Trang 4Cổng chính vào tòa nhà
Cổng chính vào tòa nhà
Trang 5II.NGHIÊN CỨU SƠ BỘ HỒ SƠ DO BÊN VINCOM CUNG CẤP
Giấy tờ pháp lý của
BĐS
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Bảng phân loại diện tích, bảng chỉ dẫn diện tích BĐS
• Biên bản xác định ranh giới sử dụng nhà đất
• Bản vẽ thiết kế
• Bản vẽ hiện trạng
• Giấy phép xây dựng…
Trang 6II.NGHIÊN CỨU SƠ BỘ HỒ SƠ DO BÊN VINCOM CUNG CẤP
Tòa tháp gồm 3 cao ốc liên thông trung tâm
thương mại cao cấp
Tòa tháp gồm có 22 tầng Diện
tích xây dựng: 4.100m2
vị trí giao thương thuận
tiện
Thông tin kinh tế-kỹ thuật của tòa tháp
Trang 7III TỔ CHỨC THẨM ĐỊNH HIỆN TRẠNG BẤT ĐỘNG SẢN
Trang 8III TỔ CHỨC THẨM ĐỊNH HIỆN TRẠNG BẤT ĐỘNG SẢN
Hạ tầng kỹ thuật
Hệ thống giao thông thuận tiện
Hệ thống cấp điện
Hệ thống cấp nước
Hệ thống
thoát nước
Trang 9III TỔ CHỨC THẨM ĐỊNH HIỆN TRẠNG BẤT ĐỘNG SẢN
Tầng Hầm B2, B3:
gửi Oto
Tầng Hầm B1: Xe
máy
Tầng 1-6: Khu trung
tâmTM
Tầng 7-22: Văn
phòng Tòa tháp gồm có 22
tầng và tầng hầm
Trang 10IV PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ VÀ ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP
Thuận Lợi
Khó Khăn
Khó Khăn
•Diện tích BĐS khá lớn
•Khó so sánh với các BĐS khác
•SP, DV có giá cao, chưa phù hợp với mọi tằng lớp người dân
+ Gần trung tâm thành phố
+ Vị trí giao thương thuận lợi
+ Trung tâm thương mại duy nhất của thành phố Hà Nội
+ Thích hợp cho XD trung tâm KD TM và văn phòng cho thuê
1.Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện
trường BĐS.
Trang 11IV PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ VÀ ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP
2 Ứng dụng phương pháp.
NT Sử dụng tốt
nhất và hiệu
quả nhất
NT Dự kiến các khoản lợi ích tương lai
Nguyên tắc
Trang 12IV PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ VÀ ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP
2 Ứng dụng phương pháp. a Phương pháp chi phí
Tài sản so
sánh
Tên BĐS Giá CN gần
nhất
Diện tích
1 BĐS trên đường Bà Triệu 180tr đ/m2 80m2
2 BĐS trên đường Bùi Thị
Xuân
170tr đ/m2 120m2
3 BĐS trên đường Đoàn Trần
Nghiệp
185tr đ/m2 60m2
Tiêu thức So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3
Tỷ lệ mức giá
được điều chỉnh
Giá bán 185 triệu đ/m2 175 triệu đ/m2 185 triệu đ/m2
Giá bán đã điều
chỉnh
192,4 triệu đ/m2
185,5 triệu đ/m2
185 triệu đ/m2
Trang 13Giá bán của đất trống là :
187,5 triệu đ/m2 * 6700 m2 =1.256.250
triệu đồng.
Giá bán của đất trống là :
187,5 triệu đ/m2 * 6700 m2 =1.256.250
triệu đồng.
Đất có diện tích lớn có
giá gấp 20% đát có diện Tích nhỏ
1.256.250 * 1,2 =1.507.500 triệu đồng.
Đất có diện tích lớn có
giá gấp 20% đát có diện Tích nhỏ
1.256.250 * 1,2 =1.507.500 triệu đồng.
Đất sản xuất KD có GT 43,5% giá trị đất
ở nền BDS sau khi so sánh
1.507.500 * 43,5% = 655.762,5 triệu đồng.
Đất sản xuất KD có GT 43,5% giá trị đất
ở nền BDS sau khi so sánh
1.507.500 * 43,5% = 655.762,5 triệu đồng.
Giá trị công trình trên đất745.465 triệu đồng
=> Tổng Giá trị BĐS VINCOM theo phương pháp chi phí là :
655.762,5 + 745.465 = 1.401.227,5 triệu đồng.
Giá trị công trình trên đất745.465 triệu đồng
=> Tổng Giá trị BĐS VINCOM theo phương pháp chi phí là :
655.762,5 + 745.465 = 1.401.227,5 triệu đồng.
2 Ứng dụng phương pháp. a Phương pháp chi phí
Trang 14IV PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ VÀ ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP
2 Ứng dụng phương pháp. b Phương pháp lợi nhuận
tầng 1- tầng 6 tầng 7- tầng
22
Tầng hầm Thu
khác Biểu phí tầng1:70$/m2/
tháng
tầng 7- 22:
25$/m2/tháng
ôtô10.000đ/lượt 300USD
/ô.tháng tầng 2-6: 40$/
m2/ tháng
Xemáy: 2.000đ/
lượt
Doanh thu 124.416
(trđ/năm)
161.280 (trđ/năm)
2.700 (trđ/năm) 1.728(trđ
/năm)
60m2
3.000 xe máy/ngày
Doanh thu 290.124 290.124 282.060
trở đi Doanh thu 290.124 290.124 282.060 Chi phí 52.200 52.200 52.200 Lợi nhuận 237.924 237.924 229860
Vậy trị giá ước tính của bất động sản
là:1.288.881,5 triệu đồng Vậy trị giá ước tính của bất động sản
là:1.288.881,5 triệu đồng
Trang 15V KẾT LUẬN VÀ NHẬN XÉT HẠN CHẾ
V KẾT LUẬN VÀ NHẬN XÉT HẠN CHẾ
V= 1.333.820 triệu đồng
Kết luận
Phương pháp chi phí 1.401.227,5
triệu đồng
Phương pháp chi phí 1.401.227,5
triệu đồng
Phương pháp lợi nhuận 1.288.881,5
triệu đồng
Trang 16V KẾT LUẬN VÀ NHẬN XÉT HẠN CHẾ
V KẾT LUẬN VÀ NHẬN XÉT HẠN CHẾ
Phương pháp chi phí
•BĐS so sánh 1,2 có thời điểm định giá tương đối xa thời điểm định giá của BĐS mục tiêu
•Phụ thuộc vào khả năng qui hoạch của khu vực
Phương pháp lợi nhuận
• Số liệu dựa vào ước tính trong tương lai như DT,
CF được đặt trong mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất nên mang nhiều yếu tố rủi ro.
• Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Hạn chế của các phương pháp
Trang 17V KẾT LUẬN VÀ NHẬN XÉT HẠN CHẾ
V KẾT LUẬN VÀ NHẬN XÉT HẠN CHẾ
Hạn chế về mặt số liệu
Hạn chế về các phương pháp
Phương pháp lợi nhuận:
- Số liệu mang nhiều rủi ro
- ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế xã hội và dự kiến chiến lược phát triển trong
tương lai
-Số liệu về diện tích ngày 10/01/2003 - Sở địa chính nhà đất TP Hà Nội
- Số liệu và công trình xây
dựng chất lượng
- Kết quả thẩm định
- Kết quả thẩm định giá
Phương pháp chi phí _Thời điểm định giá B
ĐS so sánh 1,2 tương
đối xa _ Phụ thuộc vào khả năng quy hoạch của khu
vực
Trang 18VI LẬP BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ
Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
Nguồn: Văn phòng thẩm định giá thuộc Công ty thẩm định giá Hoàng Quân
Địa chỉ: Lô 14, ngách 61/55 Trần Duy Hưng,quận Cầu Giấy,Hà Nội.
Điện thoại: (04) 35569477
Trang 19THANK YOU