Tiểu Luận - Thị Trường Bất Động Sản - Đề Tài - Thị Trường Bất Động Sản Có Rào Cản Lớn Với Việc Gia Nhập Và Rút Lui

Một số vấn đề lý thuyếtThị trường bất động sản là tổng hoà các quan hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá – tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời

Thị trường bất động sản có rào cản lớn

với việc gia nhập và rút lui

Thị trường bất động sản có rào cản lớn

đối với việc gia nhập và rúi lui

Taị sao lại có đặc điểm này?

Biểu hiện của đặc điểm

Vấn đề đặt ra với các đối

tượng liên quan

Liên hệ thực tế Việt Nam

+ Các tài sản gắn liền với đất

+ Các tài sản khác do pháp luật quy định

- Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự: BĐS là tài sản không thể di dời gồm:

+ Đất đai

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất + Tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây

dựng

+ Các tài sản gắn liền với đất

+ Các tài sản khác do pháp luật quy định

Một số vấn đề lý thuyết

Thị trường bất động sản là tổng hoà các quan hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá – tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định

Thị trường bất động sản là tổng hoà các quan hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá – tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định

Điều kiện ra đời của thị trường bất động sản:

• Có hàng hoá bất động sản

• Phải được sự cho phép của luật pháp

Đặc điểm của thị trường bất động sản

T ính khu vực

T ính cách biệt giữa hàng hoá với địa điểm giao dịch

Là thị trường không hoàn hảo

Giao dịch trên thị trường phải có tư vấn chuyên nghiệp

Cung v ề bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về

cầu và giá

Chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

C ó rào cản lớn với việc gia nhập và rút lui

C ó mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

• Để gia nhập thị trường cần đòi hỏi nhiều điều kiện như: vốn lớn, có tri thức, kinh nghiệm,

thời gian,…

• Để rút lui khỏi thị trường cần phải lựa chọn

thời gian, thời điểm phù hợp

ÞRào cản lớn

Thị trường bất động sản có rào cản lớn với

việc gia nhập và rút lui

Nguyên nhân có đặc điểm này

• Do thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo

• Hàng hoá bất động sản có giá trị lớn, có tính lâu bền và khó chuyển đổi công năng và tính chất

• Người tham gia trên thị trường không đông

• Việc mua bán không diễn ra nhanh chóng và đơn giản như các loại hàng hoá khác

Các biểu hiện của đặc điểm

Rào cản của thị trường

Rào cản gia

nhập

Rào cản rút

lui

Rào cản gia nhập ngành

Rào cản về kỹ thuật

- Bất động sản là một ngành có khả năng sinh

lợi cao

- Nhiều công ty muốn gia nhập gặp phải một

số rào cản về kỹ thuật gây khó khăn trong việc gia nhập thị trường: diện tích, độ an

toàn, qui định kỹ thuật về nguyên vật liệu,…

Rào cản gia nhập ngành

Rào cản về vốn

- Vốn là điều kiện cần thiết cho mọi hoạt động sản

xuất, kinh doanh

- Kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có vốn lớn Các doanh

nghiệp với quy mô nhỏ, tài chính eo hẹp không thể tham gia vào thị trường này Nếu có tham gia thì không cạnh tranh được, dẫn đến phá sản.

- Không phải tất cả các đối tượng đều có thể huy

động được vốn

Rào cản gia nhập ngành

Rào cản về pháp luật

+ Pháp luật là yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản

+ Pháp luật có thể thúc đẩy, hạn chế, xoá bỏ sự tồn tại của thị trường BĐS do tính chất hàng hoá BĐS gắn liền với đất, được Nhà nước nắm quyền điều chỉnh

=>Xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất

Rào cản gia nhập ngành

Rào cản về chính sách kinh tế vĩ mô của nhà

nước

- Các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước

ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản

+ Chính sách thắt chặt tiền tệ -> thị trường bất động

sản gần như chững lại và đóng băng

+ Chính sách tiền tệ mở rộng -> thị trường bất động sản sôi động

Rào cản gia nhập ngành

Rào cản về thủ tục hành chính

Doanh nghiệp muốn thực hiện dự án là một

chuyện, còn việc xem xét, phê duyệt dự án của các cơ quan chức năng lại là một chuyện khác

Rào cản rút lui khỏi thị trường

- Do các đặc tính riêng biệt về sản phẩm của

thị trường bất động sản: có vốn đầu tư dài hạn, sản phẩm có tính lâu bền, gắn liền với một vị trí nhất định, vốn đầu tư cần thời gian dài mới có thể sinh lợi, khả năng chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt

Liên hệ thực tế Việt Nam

Rào cản gia nhập thị trường

Rào cản kỹ thuật

Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh

doanh bất động sản (Theo điều 8 Luật KD Bất ĐS):

- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải

+ Thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã

Vấn đề đặt ra đối với các đối tượng

liên quan

• Đối với cơ quan quản lý nhà nước

 Hoàn thiện hệ thống pháp luật, chính sách liên quan

-> Công khai, minh bạch thủ tục hành chính

 Tăng cường công tác thanh tra, xử lý sai phạm trong

đầu tư và kinh doanh bất động sản

• Đối với nhà đầu tư

Trước khi tiến hành đầu tư cần lập dự án đầu

tư một cách chi tiết

Có kế hoạch huy động vốn,sử dụng và quản lý vốn một cách hiệu quả

Phân tích tình hình vĩ mô, các biến động của thị trường

Vấn đề đặt ra đối với các đối tượng

liên quan

• Đối với nhà kinh doanh

Nghiên cứu kỹ cung và cầu thị trường cũng như khả năng tài chính sẵn có

Tuân thủ theo các quy định của pháp luật

Vấn đề đặt ra đối với các đối tượng

liên quan

Về hoạt động đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để

kinh doanh (Điều 18 Luật KD Bất ĐS )

- Tổ chức, cá nhân đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở,

hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp

+ Phải có dự án đầu tư

+ Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về đấu

thầu

+ Chủ đầu tư dự án phải có năng lực tài chính để thực hiện

dự án

Rào cản về kỹ thuật

Theo điều 36 Luật xây dựng: Yêu cầu với dự án đầu tư xây

b) Có phương án thiết kế và phương án công nghệ phù hợp;

c) An toàn trong xây dựng, vận hành, khai thác, sử dụng công trình, an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường; d) Bảo đảm hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án

Rào cản về kỹ thuật

2 Ðối với những công trình xây dựng có quy mô lớn, trước khi lập dự

án, chủ đầu tư xây dựng công trình phải lập báo cáo đầu tư xây dựng công trình để trình cấp có thẩm quyền cho phép đầu tư.

Nội dung chủ yếu của báo cáo đầu tư xây dựng công trình bao gồm + Sự cần thiết đầu tư

+ Dự kiến quy mô đầu tư,

+ Hình thức đầu tư;

+ Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ,

+ Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động các nguồn vốn, khả năng hoàn vốn và trả nợ;

+ Tính toán sơ bộ hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế - xã hội của dự án.

 hoạt động đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh

phải tuân theo các yêu cầu kĩ thuật tương đối phức tạp

Rào cản về kỹ thuật

• Vốn cho thị trường BĐS là vấn đề luôn nan giải+ Tăng trưởng tín dụng cho BĐS tính đến

tháng 7.2010 đạt tổng dư nợ cho vay của các NHTM vào khoảng 210.770 tỉ đồng (tương

đương trên 10 tỉ USD), với tỉ lệ nợ xấu dưới

2%

+ Chưa có kênh thu hút vốn chuyên biệt

Rào cản về vốn

• Năm 2004, luật pháp hạn chế các chủ đầu tư phân lô bán nền và thu tiền ứng trước của bên mua

• Hệ thống NHTM chủ yếu cung cấp nguồn vốn ngắn hạn trong khi thị trường bất động sản

cần nguồn vốn trung và dài hạn

=> Thị trường bất động sản thiếu hụt vốn

• Phần lớn nguồn vốn để cho vay BĐS là từ huy động ngắn hạn, các NH chỉ được dùng 30% nguồn vốn ngắn hạn để tài trợ cho các mục đích dài hạn

Rào cản về vốn

• Đối với vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp:

• Mâu thuẫn giữa thu nhập bình quân/người so với giá

BĐS tại VN ngày càng cao, khó giải quyết: ở Hà Nội với

mức thu nhập ròng đầu người khoản 15 triệu đồng/năm và giá nhà ở khoảng 300 triệu đồng thì ít nhất phải 20 năm mới mua được nhà.

• Các dự án về nhà ở cho người thu nhập thấp chủ yếu vẫn nằm trên giấy, còn ở dạng chính sách, chưa đưa vào thực tiễn

Rào cản về vốn

Rào cản về pháp luật, chính sách

Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng (Điều

22 Luật Kinh doanh BDS)

1 Nhà, công trình xây dựng được mua bán bao gồm

nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án,

thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt.

2 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản

Rào cản về pháp luật, chính sách

• Theo quy định của nghị định 71 và thông tư hướng dẫn thi hành, doanh nghi p không ệp không

được huy đ ng vốn bằng cách bán dự án hay ộng vốn bằng cách bán dự án hay

m t phần dự án khi chưa hoàn thi n cơ sở hạ ộng vốn bằng cách bán dự án hay ệp không tầng tối thiếu

• Thực trạng pháp luật ở Việt Nam liên quan đến thị

trường BDS bị đánh giá là: Không đồng bộ, thiếu,yếu, thiếu tính khả thi, chồng chéo:

• Thiếu hành lang pháp lý tạo điều kiện cho việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng BĐS

• Các chế tài cho thị trường BĐS còn thiếu, do nhiều cơ quan ban hành nên thiếu đồng bộ

• Chính sách phát triển thị trường hay thay đổi, thiếu tính dự báo được.

Rào cản về pháp luật, chính sách

• Thị trường bị phân chia, cắt khúc xét ở góc độ địa bàn, chủ thể đầu tư và loại hình sản phẩm.

• Ví dụ: Chủ thể đầu tư, các doanh nghiệp có

vốn đầu tư nước ngoài hiện vẫn chỉ được giao đất có thời hạn để phát triển dự án Trong khi

đó, các chủ đầu tư trong nước có thể được

giao đất dài hạn

Rào cản về pháp luật, chính sách

• Khiếu nại, khiếu kiện về đất đai ngày một tăng cao do các chính sách của nhà nước không

theo kịp tình hình thị trường, thiếu đồng bộ, nhất quán, thiếu kịp thời

Rào cản về pháp luật, chính sách

Rào cản về thủ tục hành chính

• Tồn tại cơ chế xin cho, thủ tục đầu tư, giao đất còn nhiều rắc rối:

+ Để tham gia kinh doanh trên thị trường BĐS, trước tiên

doanh nghiệp phải gia nhập thị trường thông qua khâu đăng

ký kinh doanh.

+ Việc tiếp cận đất đai hoặc thực hiện các thủ tục đăng ký nhà đất đang là một trong những trở ngại cho các doanh nghiệp tham gia thị trường BĐS

+ Nhà nước đặt ra quá nhiều TTHC và doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn trong việc thuê đất

Rào cản về thủ tục hành chính

• Hệ thống văn bản chưa theo kịp những diễn biến

thực tiễn của cuộc sống

+ Thủ tục thỏa thuận quy hoạch kiến trúc là một trong những mục gây ra nhiều bức xúc của doanh nghiệp

+ Nhà nước đặt ra quá nhiều TTHC và doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn trong việc thuê đất

+ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP xác định lại giá đất không hề đơn giản

+ Theo Điều 40 Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế  quá trình thương lượng giá bồi thường cho người sử dụng đất bị kéo dài bởi những yêu cầu về giá bồi thường quá cao

từ phía người dân

Rào cản rút lui khỏi thị trường

• Thị trường BĐS 2011: mặc dù tỉ lệ lợi nhuận

rất cao nhưng nhiều đơn vị, cá nhân tham gia đều rơi vào cảnh khốn đốn, nhiều nhà đầu tư vay tiếp vốn không được, thậm chí đến hạn trả

nợ, bán cắt lỗ cũng không xong

• Hiện tượng bán phá giá thị trường diễn ra phổ biến

• Nhiều dự án phải đổi chủ, ch m tiến đ ậm tiến độ ộng vốn bằng cách bán dự án hay

• Nhiều doanh nghiệp vi phạm hợp đồng với khách hàng, thậm chí phải "bán tống bán tháo" dự án của mình vì không có đủ vốn để triển khai tiếp

• Mọi hình thức khuyến mại, giảm giá hoặc hỗ trợ chi phí, thủ tục vay ngân hàng cho khách hàng mua bất động sản của các chủ đầu tư đều không cải thiện được tình hình

Rào cản rút lui khỏi thị trường

Cám ơn vì đã theo dõi!The End.