pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thực tiễn thi hành tại thành phố hà no

Nhóm công trình nghiên cứu lý luận về cấp giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất và pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấti Trần Quốc Toản chủ biên 2013, Đổi mới quan hệ sở hữu đất

BÙI THẾ HÙNG

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ THỰC

TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2024

BÙI THẾ HÙNG

PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở

VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ THỰC

TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành : Luật kinh tế

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: 1 TS Nguyễn Thị Dung

2 PGS.TS Vũ Quang

HÀ NỘI - 2024

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu nêu trong luận án là trung thực Những kết luận khoa học của luận án chưa từng được ai công

bố trong bất kỳ công trình nào khác.

TÁC GIẢ LUẬN ÁN

Bùi Thế Hùng

TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT

1.1 Nhóm công trình nghiên cứu lý luận về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất và pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử

1.2 Nhóm công trình nghiên cứu thực trạng pháp luật về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện 151.3 Nhóm công trình nghiên cứu về hoàn thiện pháp luật cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực hiện 211.4 Đánh giá kết quả nghiên cứu và những vấn đề cần tiếp tục phân

2.4 Về hướng tiếp cận của luận án và các phương pháp nghiên cứu 33

Chương 1: LÝ LUẬN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN

SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN

1.1 Lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 34

1.1.2 Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 361.1.3 Yêu cầu đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 481.1.4 Vai trò, ý nghĩa, mục đích của cấp giấy chứng nhận quyền sử

1.1.5 Hậu quả của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 551.2 Lý luận pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 581.2.1 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về cấp giấy chứng nhận

1.2.5 Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số

nước và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam 72

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG

NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ

Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 792.1 Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 792.1.1 Về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 792.1.2 Về đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 822.1.3 Các trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 832.1.4 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

2.1.5 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân 87

2.1.7 Về nghĩa vụ tài chính khi thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1152.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại

2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà

Nội và sự tác động đến việc thực hiện pháp luật về cấp giấy

2.2.2 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội 127

Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP TỔ CHỨC TRIỂN KHAI

THỰC HIỆN LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2024 VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤC LỤCNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HÀ

3.1 Định hướng về tổ chức triển khai thực hiện Luật Đất đai năm

2024 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1393.2 Giải pháp soạn thảo, ban hành các văn bản pháp luật quy định chi

tiết, hướng dẫn thi hành chế định pháp luật về cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2024 và nâng cao

hiệu quả thực hiện tại thành phố Hà Nội 1453.2.1 Nhóm giải pháp soạn thảo, ban hành các văn bản pháp luật quy

định chi tiết, hướng dẫn thi hành chế định pháp luật về cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2024 1453.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện Luật Đất đai năm

2024 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 168

BĐS : Bất động sản

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtNCS : Nghiên cứu sinh

QSDĐ : Quyền sử dụng đất

TN&MT : Tài nguyên và môi trường

UBND : Ủy ban nhân dân

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Công cuộc đổi mới đất nước do Đảng ta khởi xướng, lãnh đạo với trọng tâmcải cách quyền sở hữu tài sản, tôn trọng và bảo vệ quyền sở hữu tài sản nói chung

và quyền của người sử dụng đất đối với đất đai nói riêng Trong lĩnh vực đất đai,quyền của người sử dụng đất đối với đất đai từng bước được xác lập nhằm giải phóngmọi năng lực sản xuất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Điều này có được từ sự tổngkết, đúc rút thực tiễn kinh nghiệm “khoán hộ” (hợp tác xã giao khoán đất đai của tậpthể cho hộ gia đình xã viên sử dụng và thu sản phẩm) được thực hiện tại huyện VĩnhBảo (thành phố Hải Phòng), tỉnh Vĩnh Phú (cũ) và một số địa phương khác đã mang lạihiệu quả kinh tế rõ rệt Người nông dân phấn khởi, yên tâm gắn bó lâu dài với đất đai,đầu tư, bồi bổ, cải tạo đất nâng cao năng suất lao động và tạo ra nhiều sản phẩm nôngsản không chỉ đảm bảo vững chắc an ninh lương thực quốc gia mà còn dành một sốlượng đáng kể cho xuất khẩu Dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước

là đại diện chủ sở hữu; Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đấtđai bằng một trong các phương thức là trao quyền sử dụng đất (QSDĐ) thông qua giaođất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung làngười sử dụng đất) Người sử dụng đất không chỉ có quyền sử dụng, khai thác cácthuộc tính có ích của đất đai mà còn được chuyển QSDĐ trong thời hạn sử dụng đất.Như vậy, QSDĐ mang một nội dung mới và mở rộng nội hàm Nó không chỉ là quyềncủa chủ sở hữu đất đai hoặc được chủ sở hữu trao quyền cho người sử dụng đất trongviệc khai thác, sử dụng đất đai mà trở thành một quyền tài sản được trị giá thành tiềnđem trao đổi trên thị trường; được sử dụng làm tài sản đảm bảo trong quan hệ vay vốnvới các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng hay đem góp vốn liên doanh để đầu tư,sản xuất - kinh doanh Một khi QSDĐ trở thành quyền về tài sản có giá trị thì vấn đềbảo hộ bằng pháp luật được người sử dụng đất rất quan tâm và có ý nghĩa rất quantrọng Để biến đất đai thành nguồn lực, nguồn vốn to lớn phát triển đất nước thì việcxác lập, công nhận, bảo hộ quyền tài sản về đất đai của người sử dụng đất mang tínhquyết định Nhận thức sâu sắc ý nghĩa, tầm quan trọng của vấn đề này, pháp luật đấtđai quy định các bảo đảm của Nhà nước đối với QSDĐ mà một trong các bảo đảm này

là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ); GCNQSDĐ, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là GCNQSDĐ) cho người sửdụng đất Luật đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003,Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành có những quy định vềcấp GCNQSDĐ tạo cơ sở pháp lý cho việc xem xét, công nhận tính hợp pháp củaQSDĐ của người sử dụng đất đảm bảo công khai minh bạch, dân chủ, hiệu quả

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, việc thực hiện các quy định

về cấp GCNQSDĐ còn chưa xử lý được một số tình huống thực tế sử dụng đất đặt

ra như chưa quy định về cấp GCNQSDĐ đối với trường hợp đất sử dụng ổn địnhlâu dài trước ngày 01/7/2014 nhưng không có giấy tờ về đất đai hoặc cấpGCNQSDĐ đối với các trường hợp mua bán, chuyển nhượng đất đai theo hình thứcgiấy tờ “viết tay”; cấp GCNQSDĐ đối với diện tích đất nông nghiệp xen kẹt trongkhu dân cư Một số vấn đề mới phát sinh về cấp GCNQSDĐ trong bối cảnh đẩymạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và quá trình đô thị hóa mạnh mẽ ở nước ta hiệnnay chưa được pháp luật đất đai hiện hành quy định cụ thể, đầy đủ như vấn đề tíchhợp thông tin đất đai, thông tin về cấp GCNQSDĐ với hệ thống cơ sở dữ liệu dâncư; vấn đề cấp GCNQSDĐ đối với đất lấn biển; đất sử dụng đa mục đích v.v Đểxây dựng, bổ sung các quy định về cấp GCNQSDĐ đối với những trường hợp nàyđảm bảo sự thống nhất, đồng bộ và phù hợp với thực tiễn cần có sự nghiên cứu,đánh giá có hệ thống, đầy đủ, toàn diện pháp luật hiện hành về cấp GCNQSDĐ cho

dù chế định này đã có nhiều công trình nghiên cứu được công bố

Hà Nội với vị trí địa chính trị đặc biệt, là Thủ đô của nước Việt Nam Nơiđây là trung tâm đầu não chính trị của đất nước và là một trung tâm kinh tế, vănhóa, giáo dục, thương mại và du lịch lớn nhất của khu vực phía Bắc Cùng vớiThành phố Hồ Chí Minh, Thủ đô Hà Nội có tốc độ phát triển kinh tế cao nhất cảnước Chính vì vậy, sức hấp dẫn, sức hút của Hà Nội rất lớn, lượng người từ các địaphương khác đổ về Hà Nội làm việc, sinh sống ngày một gia tăng Điều này đặt rayêu cầu về nhà ở tại Hà Nội rất lớn Nhiều khu đô thị mới, khu chung cư mới đã vàđang hình thành Bên cạnh đó, các nhà đầu tư trong và ngoài nước cũng quyết địnhđầu tư thực hiện dự án; bởi tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh của HàNội Các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, cụm công nghiệp được hình thành Thực tế đó tạo thách thức, áp lực lớn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai Đểtừng bước đưa công tác quản lý đất đai của Thủ đô Hà Nội đi vào nề nếp thì một trong

những nội dung trọng tâm được Thành ủy và Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố HàNội xác định là đẩy nhanh quá trình hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, hộgia đình, cá nhân với việc ban hành Chỉ thị số 09/TU năm 2016 của Thành ủy Hà Nội.Tuy nhiên, do trước đây việc quản lý đất đai chưa hiệu quả, hồ sơ, bản đồ địa chínhchưa đồng bộ và cập nhật thường xuyên thông tin đất đai, nguồn gốc sử dụng đất,những biến động đất đai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã gây khó khăn cho việcthực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ; đồng thời, làm giảm hiệu quả quản lý nhà nước

về đất đai tại Hà Nội Mặt khác, Luật Thủ đô năm 2012 chưa thể hiện rõ cơ chế đặcthù trong quản lý và sử dụng đất đai nói chung và cấp GCNQSDĐ nói riêng trên địabàn Thủ đô Việc cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Hà Nội vẫn tuân thủ nguyên tắc, đốitượng, điều kiện, thẩm quyền; trình tự, thủ tục do pháp luật đất đai quy định Trong khi đó, về phía người dân có mong muốn được Nhà nước bảo hộ quyền tàisản hợp pháp đối với đất đai thông qua việc được cấp GCNQSDĐ đặt trong bốicảnh giá đất tại Hà Nội (đặc biệt tại các quận trung tâm) không ngừng tăng lên đếnvài trăm triệu; thậm chí lên đến 1 tỷ đồng/m2 Trong những năm gần đây, công tácthực thi pháp luật về cấp GCNQSDĐ tại Hà Nội đã đạt được một số kết quả tích cực;

số lượng người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ năm sau cao hơn năm trước songvẫn chưa đáp ứng nhu cầu của xã hội Vậy đâu là nguyên nhân gây trở ngại, làm chậmtốc độ, hiệu quả cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Hà Nội Để trả lời câu hỏi trên và ápdụng đúng các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thihành về cấp GCNQSDĐ; tránh sai sót, vi phạm thì việc nghiên cứu pháp luật vềcấp GCNQSDĐ tham chiếu từ thực tiễn thi hành tại Hà Nội là cần thiết và có ý nghĩa

lý luận, thực tiễn đặt trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2013 đang được nghiên cứu,

sửa đổi Do vậy, nghiên cứu sinh (NCS) lựa chọn nghiên cứu đề tài “Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội” làm luận án tiến sĩ luật

học Kết quả của luận án góp phần hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

2.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài luận án là đề xuất giải pháp hoàn thiệnpháp luật về cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấpGCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, luận án xác định các nhiệm vụ nghiên cứu

cụ thể cơ bản như sau:

- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận về cấp GCNQSDĐ thông qua việc phân tích,luận giải một số nội dung cụ thể gồm: Khái niệm và đặc điểm của việc cấp GCNQSDĐ;mục đích, ý nghĩa của việc cấp GCNQSDĐ; yêu cầu của việc cấp GCNQSDĐ; cácphương thức cấp GCNQSDĐ; hậu quả pháp lý của việc cấp GCNQSDĐ

- Nghiên cứu lý luận pháp luật về cấp GCNQSDĐ với việc phân tích cácnội dung cơ bản gồm: Khái niệm và đặc điểm của pháp luật về cấp GCNQSDĐ; cấutrúc nội dung pháp luật về cấp GCNQSDĐ; yêu cầu đối với pháp luật về cấpGCNQSDĐ; các yếu tố đảm bảo thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ; tìm hiểupháp luật về cấp GCNQSDĐ của một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệmđối với Việt Nam

- Nghiên cứu nội dung của pháp luật về cấp GCNQSDĐ và đánh giá thựctiễn thi hành chế định pháp luật này tại thành phố Hà Nội để chỉ ra kết quả đạtđược; hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân

- Đưa ra định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ vànâng cao hiệu quả thi hành tại thành phố Hà Nội

3 Phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận án tập trung vào các nội dung chủ yếu sau đây:

- Các quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng, hoàn thiện chính sách,pháp luật đất đai nói chung và chính sách, pháp luật về cấp GCNQSDĐ nói riêngtrong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta;

- Nội dung các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướngdẫn thi hành về cấp GCNQSDĐ;

- Hệ thống lý thuyết, trường phái học thuật, cơ sở lý luận về cấp GCNQSDĐ

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Pháp luật về cấp GCNQSDĐ từ thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội là đềtài có phạm vi nghiên cứu rộng, liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật như pháp luậtdân sự, pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản (BĐS),pháp luật về đăng ký tài sản, pháp luật về quy hoạch Tuy nhiên, trong khuôn khổcủa một bản luận án tiến sĩ luật, NCS giới hạn phạm vi nghiên cứu ở một số nộidung cụ thể sau:

- Giới hạn về nội dung Nghiên cứu, tìm hiểu các quy định về cấp GCNQSDĐ

của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành tập trung vào một số vấn

đề cụ thể gồm: i) Đối tượng được cấp GCNQSDĐ; ii) Nguyên tắc cấp GCNQSDĐ;iii) Điều kiện cấp GCNQSDĐ; iv) Thẩm quyền cấp, đính chính GCNQSDĐ; v) Trình

tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ; vi) Vấn đề tài chính khi cấp GCNQSDĐ

Tuy nhiên, đối tượng được cấp GCNQSDĐ là người sử dụng đất, bao gồm

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo; người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài

có chức năng ngoại giao sử dụng đất Luận án giới hạn đối tượng được cấpGCNQSDĐ đề cập trong các chương là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

- Giới hạn về không gian Nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về cấp

GCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Giới hạn về thời gian Nghiên cứu pháp luật về cấp GCNQSDĐ và thực

tiễn thực hiện tại thành phố Hà Nội từ năm 2013 đến nay

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu luận án, NCS sử dụng phương pháp luận và cácphương pháp nghiên cứu cụ thể sau đây:

- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vậtlịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin được sử dụng để nghiên cứu nguồn gốc, bản chấtcủa cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐ; nghiên cứu lịch sử hình thành

và phát triển của pháp luật về cấp GCNQSDĐ; mối quan hệ giữa pháp luật về cấpGCNQSDĐ với pháp luật về đăng ký đất đai; pháp luật về giao đất, cho thuê đất,công nhận QSDĐ; pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; pháp luật

về chuyển QSDĐ; pháp luật về nghĩa vụ tài chính khi cấp GCNQSDĐ

- Bên cạnh đó, luận án còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:i) Phương pháp phân tích, phương pháp so sánh, phương pháp hệ thống được

sử dụng để nghiên cứu toàn bộ các chương của luận án bao gồm Chương 1 Lý luận vềcấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐ; Chương 2 Thực trạng pháp luật vềcấp GCNQSDĐ và thực tiễn thực hiện tại Hà Nội; Chương 3 Định hướng, giải pháphoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thực hiện tại Hà Nội

ii) Phương pháp bình luận, phương pháp đánh giá được sử dụng trong nộidung phần tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý thuyết của luận án Đánh giánhóm công trình nghiên cứu lý luận pháp luật về cấp GCNQSDĐ; nhóm công trìnhnghiên cứu thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ và thực tiễn thực hiện; nhómcông trình nghiên cứu định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ

và nâng cao hiệu quả thực hiện để nhận diện những kết quả đạt được; những vấn đềcòn bỏ ngỏ mà bản luận án này tiếp tục nghiên cứu, tìm hiểu

iii) Phương pháp diễn giải, phương pháp lịch sử, phương pháp đối chiếu được

sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu một số vấn đề lý luận về cấp GCNQSDĐ và phápluật về cấp GCNQSDĐ như giải mã khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa, yêu cầu của cấpGCNQSDĐ; khái niệm, đặc điểm và cấu trúc nội dung của pháp luật về cấp GCNQSDĐ

iv) Phương pháp so sánh, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ

và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội như tìm hiểu nội dung các quy định vềđối tượng, điều kiện, nguyên tắc, thẩm quyền cấp GCNQSDĐ đánh giá sự tácđộng của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Hà Nội đến việc thực hiện phápluật về cấp GCNQSDĐ; chỉ ra kết quả đạt được; những hạn chế, vướng mắc vànguyên nhân

v) Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu định hướng, giải pháp hoàn thiện phápluật về cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thi hành tại thành phố Hà Nội

5 Đóng góp mới về khoa học của luận án

Kế thừa kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học có liên quan đượccông bố, luận án có những đóng góp mới thể hiện ở một số nội dung cụ thể như sau:

- Hệ thống hóa, bổ sung và phát triển hệ thống cơ sở lý luận về cấp GCNQSDĐ

và pháp luật về cấp GCNQSDĐ dựa trên lý thuyết sở hữu toàn dân về đất đai; lý

thuyết về vật quyền; lý thuyết về QSDĐ là quyền về tài sản được pháp luật bảo hộ;

lý thuyết về vai trò của pháp luật trong nền kinh tế thị trường

- Phân tích thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ và đánh giá thực tiễn thihành tại thành phố Hà Nội nhằm nhận diện những điểm bất cập, mâu thuẫn, thiếuthống nhất, đồng bộ trong nội dung các quy định của pháp luật; đánh giá kết quả đạtđược; những vướng mắc, tồn tại và nguyên nhân của quá trình thực hiện pháp luật

về cấp GCNQSDĐ tham chiếu từ thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội

- Dựa trên kết quả nghiên cứu lý luận và thực tiễn của Chương 1, Chương 2;luận án đề xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ vànâng cao hiệu quả thi hành tại thành phố Hà Nội

Luận án là chuyên khảo chuyên sâu nghiên cứu có hệ thống, đầy đủ, toàndiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ tham chiếu từ thực tiễn áp dụng tại thành phố HàNội Luận án là tài liệu tham khảo bổ ích không chỉ cho công tác xây dựng, soạnthảo pháp luật đất đai mà còn phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai nóichung và quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội nói riêng Hơnnữa, luận án còn là tài liệu chuyên khảo có giá trị cung cấp học liệu cho việc giảngdạy, học tập, nghiên cứu của các cơ sở đào tạo luật học ở nước ta (đặc biệt là đàotạo chuyên ngành về pháp luật đất đai)

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án

6.1 Ý nghĩa lý luận

Luận án làm rõ về mặt lý luận hoạt động cấp GCNQSDĐ thông qua việcphân tích cơ sở của cấp GCNQSDĐ; giải mã nội hàm khái niệm cấp GCNQSDĐ,đặc điểm, ý nghĩa của cấp GCNQSDĐ; các hình thức cấp GCNQSDĐ; yêu cầu cấpGCNQSDĐ và hậu quả pháp lý của cấp GCNQSDĐ Thông qua kết quả nghiên cứu

về khía cạnh này cung cấp những kiến thức lý luận cơ bản về cấp GCNQSDĐ

Luận án phân tích một số vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật cấp GCNQSDĐvới việc giải mã, luận giải khái niệm và đặc điểm của pháp luật về cấp GCNQSDĐ;cấu trúc nội dung của pháp luật về cấp GCNQSDĐ, yêu cầu, các yếu tố đảm bảothực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ; pháp luật về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐcủa một số nước và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam Những kết quả nghiên cứukhông chỉ góp phần hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận pháp luật về cấp GCNQSDĐ

mà còn cung cấp cơ sở nền tảng lý luận để phân tích thực trạng pháp luật về cấp

GCNQSDĐ, đánh giá thực tiễn thực hiện tại Hà Nội; đề xuất định hướng, giải pháphoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực hiện tại Hà Nội.

Hà Nội có giá trị thực tiễn

7 Kết cấu của luận án

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lýthuyết của luận án, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận án được kết cấu gồm

3 chương:

Chương 1 Lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và pháp luật về cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Chương 2 Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thực tiễn thực hiện tại thànhphố Hà Nội

Chương 3 Định hướng, giải pháp tổ chức triển khai thực hiện Luật Đất đai

năm 2024 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thựchiện tại thành phố Hà Nội

TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ

LÝ THUYẾT CỦA LUẬN ÁN

1 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Pháp luật về cấp GCNQSDĐ; GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sảnkhác gắn liền với đất (gọi chung là GCNQSDĐ) là một trong những chế định cơbản của pháp luật đất đai có nội dung phức tạp, được đổi mới thường xuyên cùngvới sự phát triển của đất nước Do đó, chế định này nhận được sự quan tâm nghiêncứu của đông đảo giới luật học nước ta Ở nước ngoài, minh định và bảo hộ quyền

sở hữu về tài sản nói chung và quyền sở hữu về tài sản đất đai nói riêng là vấn đềcốt lõi, có ý nghĩa quyết định nhằm tạo động lực để phát triển; vì vậy, có nhiều họcgiả quan tâm tìm hiểu đến việc bảo đảm quyền sở hữu đất đai dưới khía cạnh pháp

lý thông qua việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai cho tổ chức,

cá nhân sử dụng đất (Certificate of Title) được công bố ở các góc độ khác nhau.Điều đó hoàn toàn có thể hiểu được, vì đất đai đối với mọi quốc gia đều có tầmquan trọng đặc biệt, vừa gắn liền với lãnh thổ, chủ quyền quốc gia, vừa là nguồn lực

có ý nghĩa sống còn của đất nước, vừa là tư liệu sản xuất, sinh hoạt của mọi ngườidân Ở nước ta, Hiến pháp năm 1980 đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân vàcác bản hiến pháp sau này tiếp tục khẳng định nguyên tắc này Vì vậy, trong hệthống pháp luật nước ta, pháp luật về đất đai chiếm một vị trí quan trọng, thườngxuyên được đổi mới, hoàn thiện nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển của đất nước.Trong gần 40 năm đổi mới, nước ta đã có tới 04 luật đất đai (bao gồm Luật Đất đainăm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm2013) và Luật Đất đai (sửa đổi) sắp được Quốc hội khóa XV thông qua vào kỳ họpbất thường (từ ngày 15/01/2024 - ngày 18/01/2024) với hàng chục văn bản phápluật quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Từ chỗ đất không có giá, qua quá trìnhđổi mới pháp luật, đất đã có giá, người sử dụng đất có rất ít quyền năng nay đã cónhiều quyền năng hơn về sử dụng đất Các đổi mới đó đã tạo lập cơ sở pháp lý chothị trường BĐS ra đời và phát triển Có thể nói trải qua gần 40 năm đổi mới, đấtnước ta đã đạt được những thành tựu to lớn như ngày hôm nay có nguyên nhân từ

sự đổi mới tư duy pháp lý về đất đai, đã trả lại những giá trị ban đầu vốn có của đấtđai và trao cho người sử dụng đất được quyền làm chủ đối với đất đai; đồng thời,

Nhà nước có các bảo đảm pháp lý đối với QSDĐ mà một trong những đảm bảo pháp lý

đó là cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất Đi liền với quá trình đổi mới pháp luật vềđất đai là sự trăn trở đầy trách nhiệm của giới khoa học với nhiều đề tài nghiên cứu,luận án tốt nghiệp các cấp học (cử nhân, thạc sĩ, tiến sĩ) và nhiều công trình khoa học

đã được công bố Trong đó có khá nhiều công trình nghiên cứu về cấp GCNQSDĐ Đó

là thuận lợi lớn đối với NCS Việc nghiên cứu các công trình khoa học có liên quanmật thiết đến đề tài luận án có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Bởi vì đó là tiền đề choquá trình thực hiện luận án, là cơ sở để đánh giá, tìm hiểu những vấn đề lý luận vàthực tiễn đã được nghiên cứu, những vấn đề còn bỏ ngỏ, là những gợi mở có tínhđịnh hướng cho những vấn đề cần nghiên cứu tiếp theo, mà luận án cần tập trunggiải quyết Trong quá trình tìm hiểu, nghiên cứu, NCS nhận thấy có một số công

trình nghiên cứu nổi bật, có liên quan mật thiết đến đề tài luận án sau đây

1.1 Nhóm công trình nghiên cứu lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

i) Trần Quốc Toản (chủ biên) (2013), Đổi mới quan hệ sở hữu đất đai - Lý luận và thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội

Nội dung cuốn sách đề cập cơ sở khoa học, thực tiễn đổi mới quan hệ sởhữu đất đai; bản chất và nội dung sự vận động quan hệ ruộng đất trong cơ chế mới;

sự vận động của quan hệ ruộng đất với quá trình phát triển nông nghiệp hàng hóa,công nghiệp hóa, đô thị hóa; một số vấn đề về tiếp tục đổi mới và hoàn thiện quan hệ

sở hữu đất đai trong bối cảnh sửa đổi Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 2003.Các tác giả đã nghiên cứu, lý giải cơ sở của việc đổi mới quan hệ đất đai ở nước ta;

sự vận động của các quyền của quan hệ sở hữu đất đai trong cơ chế thị trường dẫnđến việc pháp luật thừa nhận và mở rộng các quyền năng của người sử dụng đất.Mặt khác, trong điều kiện của quá trình phát triển nông nghiệp hàng hóa, đô thị hóa

và công nghiệp hóa đặt ra những yêu cầu đổi mới quan hệ sở hữu đất đai đặt trong

sự vận động của quan hệ ruộng đất Các khuyến nghị tiếp tục đổi mới và hoàn thiệnquan hệ sở hữu đất đai trong bối cảnh sửa đổi Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đainăm 2003; trong đó, đáng chú ý là khuyến nghị xác lập và bảo hộ QSDĐ của tổchức, hộ gia đình, cá nhân Vấn đề GCNQSDĐ và cấp GCNQSDĐ là một nộidung được phân tích, đề cập khá mờ nhạt trong cuốn sách này Điều này là dễ hiểu;bởi các tác giả tập trung phân tích, luận giải quá trình đổi mới quan hệ sở hữu đất

đai ở nước ta dưới khía cạnh lý luận và thực tiễn mà không đi sâu nghiên cứu vấn

đề cấp GCNQSDĐ dưới góc độ pháp lý

ii) Ủy ban Thường vụ Quốc hội - Viện Nghiên cứu Lập pháp & Viện Rosa Luxem burg (Cộng hòa Liên bang Đức) (2011), Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước (Kỷ yếu Hội thảo), Nxb Lao động, Hà Nội

Cuốn sách tập hợp các bài viết về quan hệ giữa cơ quan quản lý nhà nước

và người sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta; một số vấn

đề về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; một số vấn đề về hoàn thiện hệthống chính sách, pháp luật đất đai bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, củangười sử dụng đất và của nhà đầu tư; hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại và bồithường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam; vai trò của Nhànước - đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai trong sự nghiệp công nghiệp hóa,hiện đại hóa đất nước Kết quả nghiên cứu của các tác giả cung cấp cho NCSnhững hiểu biết, kiến thức khá toàn diện về quá trình đổi mới chính sách, pháp luậtđất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Đặt trong tổng thể củavấn đề nghiên cứu thì nội dung các trang viết về cấp GCNQSDĐ chiếm vị trí rấtkhiêm tốn; thậm chí là mờ nhạt, thiếu đầy đủ, sâu sắc, toàn diện Tiếp cận cuốn sáchnày, NCS nhận thấy có không nhiều bài viết phân tích, tìm hiểu trực tiếp đến việccấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐ

iii) S Rowton Simpson, Land, Law and Registration (Lon don: Cambridge University Press, 1980)

Cuốn sách phân tích về khái niệm, vai trò của đất đai đối với con người;quyền của con người đối với đất Sự cần thiết của việc điều chỉnh quan hệ đất đaibằng pháp luật Vai trò của pháp luật trong việc xác lập, bảo hộ quyền và nghĩa vụpháp lý của người sử dụng đất đối với đất đai Thông qua nghiên cứu, S RowtonSimpson cung cấp thông tin về hệ thống đăng ký đất đai ở Anh; đánh giá, nhận xét

về cơ chế hoạt động của hệ thống đăng ký đất đai trong việc xác nhận các quyềncủa chủ sở hữu đối với tài sản đất đai Với việc tiếp cận nội dung của cuốn sáchnày, người đọc không chỉ hiểu biết về khái niệm, đặc điểm, vai trò của đất đai; củapháp luật; của hệ thống đăng ký BĐS nói chung và đăng ký đất đai nói riêng màcòn nhận diện được mối quan hệ giữa đất đai, pháp luật, hệ thống đăng ký ở Anh

Đặc biệt, những nghiên cứu, phân tích về hệ thống đăng ký đất đai không chỉ giúpNCS hiểu được vai trò, đặc điểm, hệ thống tổ chức, cơ chế vận hành mà còn thấy

rõ một trong những chức năng quan trọng, cơ bản của đăng ký đất đai là cung cấpthông tin, dữ liệu để Nhà nước công nhận quyền sở hữu đất đai của con người đốivới thửa đất nhất định Tuy nhiên, do chế độ sở hữu đất đai ở Anh có những điểmkhông giống với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam Vì vậy, cuốn sáchkhông nghiên cứu về cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất Dẫu vậy, kết quảnghiên cứu của tác giả cung cấp thông tin bổ ích mang tính phổ quát để NCS thamkhảo khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấpGCNQSDD ở nước ta

iv) Vũ Văn Phúc (chủ biên) (2013), Những vấn đề về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội

Cuốn sách tập hợp các bài viết phân tích cơ sở lý luận và thực tiễn của vấn

đề sở hữu, quản lý và sử dụng đất ở nước ta hiện nay; luận giải, làm sáng tỏ mốiquan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và QSDĐ trong Luật Đất đai năm 2003; đánh giáthực trạng quản lý và sử dụng đất Trên cơ sở đó, các tác giả đề xuất giải pháp hoànthiện về sở hữu, quản lý và sử dụng đất khi sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 Tuynhiên, cuốn sách không đi sâu nghiên cứu lý luận về cấp GCNQSDĐ và pháp luật

về cấp GCNQSDĐ; đặc biệt không đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về cấpGCNQSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội để chỉ ra những kết quả đạt được; nhữnghạn chế, vướng mắc và nguyên nhân Đây là vấn đề mà cuốn sách này còn bỏ ngỏ

và là nhiệm vụ mà luận án của NCS cần phải tiếp tục nghiên cứu, tìm hiểu Dẫuvậy, nội dung cuốn sách cung cấp thông tin tham khảo bổ ích; xác lập thế giới quantoàn diện đặt trong mối quan hệ tổng thể về sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai ở nước

ta hiện nay đối với NCS trong quá trình phân tích lý luận về cấp GCNQSDĐ vàpháp luật về cấp GCNQSDĐ trong Chương 1 của luận án

v) Nguyễn Quang Tuyến (2013), Những điểm mới trong nội dung các quy định về đất đai, tài nguyên và môi trường của Hiến pháp năm 2013 và vấn đề tổ chức triển khai thực hiện, Tạp chí Luật học - Đặc san tháng 9/2014

về Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam bước tiến mới trong lịch sử lập hiến Việt Nam

Nội dung bài viết chia làm hai phần: Phần 1 Đi sâu tìm hiểu những điểmmới trong nội dung các quy định về đất đai, tài nguyên và môi trường của Hiến phápnăm 2013 thông qua việc bình luận quy định về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai;

cơ sở pháp lý làm phát sinh và chấm dứt quyền của người sử dụng đất ; Phần 2 Đềcập một số biện pháp triển khai nhằm nhanh chóng đưa những quy định mới nàycủa Hiến pháp năm 2013 vào cuộc sống Bài viết có liên quan đến nội dung đề tàiluận án ở khía cạnh đề xuất các giải pháp cho việc triển khai các quy định về quản

lý và sử dụng đất của Hiến pháp năm 2013 Đây là tiền đề pháp lý quan trọng đểthực thi có hiệu quả việc cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụngđất Kết quả nghiên cứu của bài viết được NCS tham khảo khi nghiên cứu cơ sở lýluận của việc xác lập QSDĐ và bảo đảm pháp lý đối với QSDĐ thông qua việc Nhànước cấp GCNQSDĐ tại Chương 1 luận án

vi) Nguyễn Minh Tuấn (2011), Đăng ký bất động sản - Những vấn đề lý luận và thực tiễn, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội

Theo Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai bao gồm đăng ký lần đầu vàđăng ký biến động trong quá trình sử dụng đất Đăng ký đất đai lần đầu có ý nghĩanhằm xác lập QSDĐ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân v.v Điều này có nghĩa làthông qua việc đăng ký đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, chi nhánhvăn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để Nhà nước công nhận và bảo hộ QSDĐ của

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Đây là cơ sở và điều kiện để Nhà nước xem xét cấpGCNQSDĐ cho người sử dụng đất Hay nói cách khác, trên cơ sở xác lập QSDĐhợp pháp, Nhà nước sẽ xem xét cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất Bộ luậtDân sự năm 2015 quy định: “Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xâydựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xâydựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật”1 Do đó, đăng ký đất đai là mộtdạng cụ thể của đăng ký BĐS Cuốn sách đăng ký BĐS - Những vấn đề lý luận và thựctiễn đề cập cơ sở, mục đích, ý nghĩa, nguyên tắc, yêu cầu của đăng ký BĐS; đánh giáthực trạng pháp luật về đăng ký BĐS và đề xuất giải pháp hoàn thiện lĩnh vực phápluật này và nâng cao hiệu quả thực hiện ở nước ta Một phần nội dung của cuốn sáchnày phân tích những vấn đề lý luận và thực tiễn của đăng ký đất đai có liên quan đến đề

1 Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015.

tài luận án của NCS; bởi lẽ, đăng ký đất đai là tiền đề để Nhà nước xem xét tính hợppháp của QSDĐ và cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất Đây là những thông tin

có giá trị được NCS tham khảo trong quá trình nghiên cứu lý luận và đánh giá thựctiễn thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ tại Hà Nội trong luận án của mình

vii) Nguyễn Quang Tuyến (chủ nhiệm đề tài) (2022), Cơ sở khoa học đề xuất các giải pháp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất trong các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai giữa Luật Đất đai và các đạo luật có liên quan, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý đất đai ở Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ - Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội

Đề tài nghiên cứu cơ sở khoa học về tính đồng bộ, thống nhất giữa Luật Đấtđai và các đạo luật có liên quan như Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014,Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Luật Quy hoạch năm 2017, Luật Lâm nghiệp năm

2017, Luật Doanh nghiệp năm 2020, Luật Đầu tư năm 2020, Luật Môi trường năm

2020, Luật Xây dựng năm 2013 v.v Việc đánh giá tính đồng, bộ thống nhất giữa LuậtĐất đai và các đạo luật khác có liên quan được nhóm tác giả lựa chọn, giới hạn ở một

số nhóm nội dung, bao gồm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đăng ký đất đai và cấpGCNQSDĐ; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; xử lý vi phạm pháp luậtđất đai; giải quyết tranh chấp đất đai để nhận diện những điểm mâu thuẫn, bất cập,thiếu thống nhất, đồng bộ và nguyên nhân Trên cơ sở đó, đề tài đưa ra quan điểm, yêucầu, định hướng và giải pháp hoàn thiện những nội dung này đảm bảo tính thống nhất,đồng bộ giữa Luật Đất đai và các đạo luật khác có liên quan góp phần nâng cao hiệulực, hiệu quả quản lý đất đai ở Việt Nam Đề tài cung cấp một “bức tranh” khá đầy đủ,toàn diện về tính thống nhất, đồng bộ và tính chưa thống nhất, đồng bộ của các chế định

cơ bản của Luật Đất đai với các đạo luật khác có liên quan Đặc biệt, một phần nội dungcủa đề tài phân tích, đánh giá nhận diện tính thiếu thống nhất, đồng bộ giữa quy định

về cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai với các đạo luật khác có liên quan Đây là nhữngthông tin rất có giá trị được NCS tham khảo, kế thừa khi phân tích, nghiên cứu lýluận về cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐ tại Chương 1 của luận án v.v

viii) Tạp chí Cộng sản (2021), Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về tiếp tục đổi mới thể chế quản lý, sử dụng đất đai, đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong thời kỳ mới, Số chuyên đề - số 3, Hà Nội

Số chuyên đề này tập hợp các bài viết của các nhà lý luận, chuyên gia về lĩnhvực đất đai, nông nghiệp, kinh tế, BĐS phân tích, đánh giá về thể chế quản lý, sửdụng đất ở nước ta dưới khía cạnh lý luận và thực tiễn đi từ đánh giá nhận thức lý luận

và chế định pháp lý vai trò đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai của Nhànước trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; chế định quyền của người sử dụng đấttrong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; các bước phát triển tư duy, nhận thức về chínhsách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đổi mới; đổi mới công tác quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất để bảo đảm tính hiệu quả và phát triển bền vững; đẩy nhanh hiện đại hóa côngtác thống kê, đăng ký và hiện đại hóa cơ sở dữ liệu đất đai gắn với chuyển đổi số quốcgia; đổi mới hoạt động giao đất, cho thuê đất bảo đảm quyền của các chủ thể và phùhợp với cơ chế thị trường đến vấn đề phân cấp, phân quyền trong quản lý đất đai giữaTrung ương với địa phương Các bài viết phân tích dưới góc độ lý luận về chế độ sởhữu toàn dân đối với đất đai, lý luận về chế định quyền của người sử dụng đất và mốiquan hệ giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai với quyền của người sử dụng đất cũngnhư phân tích, đánh giá về một số chế định quản lý, sử dụng đất như vấn đề tiếp cậnđất đai của doanh nghiệp; chính sách tài chính về đất đai; thu hồi đất, bồi thường, hỗtrợ, tái định cư, giải tỏa Mặc dù, số chuyên đề này không có bài viết nào phân tích có

hệ thống, trực tiếp về cấp GCNQSDĐ dưới góc độ lý luận song chắt lọc từ nhữngnội dung các bài viết; những ý tưởng, quan điểm khoa học của các tác giả có liênquan đến đề tài luận án, NCS thu thập được một số luận điểm khoa học về quyềncủa người sử dụng đất và cơ chế đảm bảo thực hiện; đặc biệt là mối quan hệ giữaquyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền của người sử dụng đất Đây là những thamkhảo có giá trị nhất định được NCS kế thừa khi nghiên cứu những vấn đề lý luận vềcấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐ tại Chương 1 của luận án v.v

1.2 Nhóm công trình nghiên cứu thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện

Nghiên cứu thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ và thực tiễn thực hiện

đã có nhiều công trình khoa học được công bố mà tiêu biểu là một số công trình cụthể sau đây:

i) Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội

Luận án này giải quyết được một số vấn đề lý luận cụ thể sau:

- Phân tích khái niệm, đặc điểm của người sử dụng đất và phân loại người

ii) Hoàng Văn Cường (chủ biên) (2023), Quản lý nhà nước về kinh tế đất theo cơ chế thị trường ở Việt Nam (sách chuyên khảo), Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội

Cuốn sách bao gồm 03 chương: Chương 1 Những vấn đề lý luận chung vềquản lý kinh tế đất theo cơ chế thị trường; Chương 2 Thực trạng quản lý kinh tế đất ởViệt Nam; Chương 3 Tăng cường quản lý nhà nước về kinh tế đất theo cơ chế thịtrường ở Việt Nam Nội dung của cuốn sách đi sâu nghiên cứu về quản lý nhà nước vềkinh tế đất theo cơ chế thị trường dựa trên sự tìm hiểu lý luận, đánh giá thực trạng quản

lý kinh tế đất để nhận diện những hạn chế, bất cập so với yêu cầu của cơ chế thị trường.Trên cơ sở đó, các tác giả đề xuất phương hướng, giải pháp khắc phục góp phần tăngcường quản lý nhà nước về kinh tế đất theo cơ chế thị trường ở nước ta Một phần củacuốn sách có liên quan đến đề tài luận án của NCS; đó là Tiểu mục 2 Chính sách phí

và lệ phí đối với các quan hệ sử dụng đất của Mục III của Chương 2 Thực trạng quản

lý kinh tế đất ở Việt Nam (từ trang 181-184) Trong Tiểu mục này, các tác giả phântích bản chất các khoản thu phí liên quan đến đất đai là khoản tiền mà tổ chức, cá nhânphải trả khi được một tổ chức, cá nhân khác cung cấp dịch vụ được quy định trongdanh mục thu phí có liên quan đến quá trình quản lý và sử dụng đất Cụ thể, có một sốloại phí liên quan như: phí thẩm định hồ sơ cấp GCNQSDĐ; phí khai thác và sử dụngtài liệu đất đai; phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ, tài sản gắnliền với đất; phí đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ Trong khi đó, lệ phí về đấtđai là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước (hoặc tổchức được ủy quyền) phục vụ công việc quản lý nhà nước về đất đai được quy địnhtrong danh mục về lệ phí, bao gồm: 02 loại lệ phí chủ yếu: Lệ phí cấp GCNQSDĐ; lệphí đăng ký trước bạ Có điểm chú ý là mức thu lệ phí được ấn định trước, khôngnhằm mục đích bù đắp chi phí Trong khi đó, mức thu lệ phí trước bạ được tính bằng tỷ

lệ % trên giá trị tài sản2 Tiếp đó, cuốn sách làm rõ bản chất của lệ phí cấp GCNQSDĐ

và các trường hợp cụ thể mà người sử dụng đất phải nộp lệ phí cấp GCNQSDĐ Mặc

dù, cuốn sách do Hoàng Văn Cường làm chủ biên chỉ đề cập một phần rất nhỏ liênquan đến nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được cấp GCNQSDĐ songnhững phân tích của các tác giả giúp NCS nhận diện, phân biệt rõ sự khác nhau giữa lệphí với phí về đất đai; giữa lệ phí trước bạ nhà đất với lệ phí cấp GCNQSDĐ Từ sựlĩnh hội, tiếp thu những phát hiện này, NCS có cơ sở vững chắc, rõ ràng hơn khi phân

2 Hoàng Văn Cường (chủ biên) (2023), Quản lý nhà nước về kinh tế đất theo cơ chế thị trường ở Việt Nam (sách chuyên khảo), Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội, tr 181-182.

tích thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ nói chung và quy định về lệ phí cấpGCNQSDĐ nói riêng cũng như đánh giá thực tiễn thực hiện trong luận án của mình.

iii) Trần Quang Huy (chủ biên) (2023), Quyền sở hữu nhà ở của chủ thể có yếu tố nước ngoài tại Việt Nam (sách chuyên khảo), Nxb Công an nhân dân, Hà Nội

Cuốn sách do Trần Quang Huy làm chủ biên tìm hiểu về quyền sở hữu nhà

ở của chủ thể có yếu tố nước ngoài tại Việt Nam trên khía cạnh lý luận và khía cạnhthực hiện Nội dung cuốn sách gồm 06 Chương: Chương 1 Cơ sở lý luận về quyền

sở hữu nhà ở của chủ thể có yếu tố nước ngoài tại Việt Nam; Chương 2 Cơ sở thựctiễn của việc cho phép chủ thể có yếu tố nước ngoài mua nhà ở và sở hữu nhà ở tạiViệt Nam; Chương 3 Kinh nghiệm nước ngoài về sở hữu nhà ở của chủ thể có yếu

tố nước ngoài; Chương 4 Pháp luật về quyền sở hữu của chủ thể có yếu tố nướcngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam; Chương 5 Thực tiễn thi hành pháp luật

về quyền sở hữu nhà ở của chủ thể có yếu tố nước ngoài tại Việt Nam; Chương 6.Hoàn thiện pháp luật về quyền sở hữu nhà ở của chủ thể có yếu tố nước ngoài Nộidung của cuốn sách liên quan đến đề tài luận án của NCS là Mục VI Trình tự, thủ tụccấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho các chủ thể có yếu tố nướcngoài (trang 141-144) và những phân tích, đánh giá của nhóm tác giả về bất cập, khókhăn khi cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng cho các dự

án BĐS (trang 160-165) Đây là những thông tin tham khảo bổ ích đối với NCS khinghiên cứu thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ và đánh giá thực tiễn thực hiện tạiChương 2 của luận án Tuy nhiên, cuốn sách nêu trên không phân tích đầy đủ, hệ thốngpháp luật về cấp GCNQSDĐ như đối tượng, điều kiện; nguyên tắc, thẩm quyền cấpGCNQSDĐ; quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ cấp GCNQSDD cũngnhư đánh giá thực tiễn áp dụng ở nước ta nói chung và tại Hà Nội nói riêng

iv) Tạp chí Dân chủ và Pháp luật - Bộ Tư pháp (2022), Hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội

Chuyên đề gồm các bài viết phân tích, đánh giá chính sách, pháp luật đấtđai hiện hành để chỉ ra những điểm bất cập, vướng mắc và đề xuất giải pháp khắcphục; góp phần hoàn thiện Các bài viết này cụ thể: 1 Cải cách chính sách, phápluật đất đai ở Việt Nam - Lý luận và thực tiễn; 2 Chính sách quản lý, sử dụng đấtnông nghiệp nhằm khuyến khích tập trung, tích tụ đất đai trong bối cảnh công

nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; 3 Mô hình quản lý đất đai ở Việt Nam hiện nay

-Ưu điểm và hạn chế; 4 Cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam hiện nay;

5 Ngăn ngừa, giải quyết xung đột đất đai - Các chính sách, công cụ quốc tế và liên

hệ với Việt Nam; 6 Thực tiễn giải quyết, xét xử liên quan đến đất đai tại Tòa ánnhân dân - Vướng mắc và kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai năm 2013; 7 Thu hồi đất -Chuẩn mực nhân quyền quốc tế và một số vấn đề ở Việt Nam; 8 Quyền của người

sử dụng đất trong thực hiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khácgắn liền với đất theo Luật Đất đai năm 2013; 9 Thực tiễn thi hành pháp luật đất đai

ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay; 10 Quyền tiếp cận đất đai của phụ nữ trongluật nhân quyền quốc tế và pháp luật Việt Nam; 11 Chế độ sở hữu đất đai trên thếgiới và ở Việt Nam; 12 Rà soát, bất cập của Luật Đất đai năm 2013 và đề xuất sửađổi, bổ sung trong thời gian tới Liên quan đến đề tài luận án nói chung và nội dung

có các chuyên đề số 8, 9, 10, 12 Chuyên đề 8 đã phân tích thực trạng pháp luật vềcấp GCNQSDĐ tiếp cận dưới góc độ quyền của người sử dụng đất và chỉ ra điểmhạn chế của việc thực thi ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng đất nói chung vàquyền được cấp GCNQSDĐ nói riêng Đó là trường hợp quy hoạch sử dụng đất treocho dù pháp luật quy định trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phêduyệt phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ Nếu cơ quan nhànước có thẩm quyền phê duyệt không thực hiện thì người sử dụng đất không bị hạnchế về QSDĐ Tuy nhiên, trên thực tế, hầu như quy định này không được các cơquan có thẩm quyền thực hiện và thường bị bỏ qua trong thực hiện cấp GCNQSDĐ.Chuyên đề 9 tìm hiểu quyền tiếp cận đất đai của phụ nữ theo pháp luật quốc tế.Theo đó, quyền tiếp cận, sử dụng và kiểm soát đất đai là quyền cơ bản được ghinhận trong Tuyên ngôn Nhân quyền phổ quát và Công ước xóa bỏ mọi hình thứcphân biệt đối xử với phụ nữ và kinh nghiệm của một số nước như Ruanda, Nepal,Banglades, Ấn Độ, Campuchia, Nigeria, Kenya về đảm bảo quyền bình đẳng của

phụ nữ Trên cơ sở đó, tác giả so sánh, liên hệ với Việt Nam đưa ra đánh giá: “Mặc

dù không có phân biệt về giới trong luật, nhưng Luật Đất đai năm 1993 dường như đem lại lợi ích cho nam giới nhiều hơn với tỷ lệ nam đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong khi chỉ có 10 - 12% phụ nữ có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Nghiên cứu của Chương trình Phát triển của Liên Hợp quốc (UNDP) năm 2013 cho thấy, 60% nam giới trong khi chỉ có 20% phụ nữ được đứng

tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”3 Phụ nữ phải đối mặt với các rào cảnliên quan đến phong tục truyền thống và thái độ tiêu cực đối với việc tiếp cận đấtđai của phụ nữ Thiếu kiến thức về các quy trình để được cấp GCNQSDĐ và đăng

ký sang tên trong GCNQSDĐ cũng là rào cản quan trọng đối với phụ nữ Những kếtquả nghiên cứu của số chuyên đề này có giá trị tham khảo bổ ích đối với NCS khiphân tích thực trạng pháp luật về cấp GCNQSDĐ và đánh giá thực tiễn thực hiệntrên địa bàn thành phố Hà Nội tại Chương 2 luận án Tuy nhiên, những bài viết cóliên quan trong số chuyên đề này chưa phân tích đầy đủ, toàn diện nội dung phápluật về cấp GCNQSDĐ và chưa nghiên cứu về thực tiễn thực hiện tại Hà Nội

v) LANDA (2014), Báo cáo khảo sát bảo đảm quyền có tên của vợ và chồng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tháng 11/2014

Mạng lưới các tổ chức phi chính phủ về đất đai ở Việt Nam (LANDA) đã tiếnhành khảo sát, đánh giá thực tiễn thực hiện quy định về cấp GCNQSDĐ ghi họ tên vợ

và họ tên chồng đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng (gọi chung là cấpGCNQSDĐ ghi tên vợ chồng) tại một số địa phương như Lào Cai, Hòa Bình, QuảngTrị tháng 11/2014 Kết quả của Báo cáo này đã chỉ ra những thành tích đạt được;những hạn chế, vướng mắc, khó khăn của việc cấp GCNQSDĐ ghi tên vợ chồng theoquy định của Luật Đất đai năm 2013 tại các địa phương nêu trên với những số liệu, ví

dụ thực tế cụ thể có sức thuyết phục Trên cơ sở đó, Báo cáo đưa ra khuyến nghị khắcphục những vướng mắc, khó khăn góp phần hoàn thiện quy định về cấp GCNQSDĐghi tên vợ chồng của Luật Đất đai năm 2013 và nâng cao hiệu quả thực hiện Nội dungcủa báo cáo được NCS tham khảo trong quá trình nghiên cứu Chương 2 Thực trạngpháp luật về cấp GCNQSDĐ và thực tiễn thực hiện tại Hà Nội của luận án

vi) Nguyễn Đỗ Anh Tuấn, Đặng Kim Sơn (chủ biên) (2012), Chính sách đất đai cho phát triển tại Việt Nam: Cơ hội hay thách thức, Viện Chính sách và Chiến lược phát triển nông nghiệp, nông thôn - Bộ Nông nghiệp, phát triển nông thôn, Hà Nội

Cuốn sách do Nguyễn Đỗ Anh Tuấn, Đặng Kim Sơn (chủ biên) phân tíchchính sách đất đai trên phương diện cơ hội nếu nội dung phù hợp với thực tiễn, đápứng yêu cầu phát triển đất nước và ngược lại Nội dung cuốn sách phân tích khá

3 Tạp chí Dân chủ và Pháp luật - Bộ Tư pháp (2022), Hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai, Nxb Tư pháp, Hà Nội, tr 165.

toàn diện các lĩnh vực của chính sách đất đai bao gồm: giá trị tài chính của đất đai;

sở hữu và quản lý nhà nước về đất đai; tích tụ và tập trung ruộng đất; chính sách đấtđai và an ninh lương thực; đất nông, lâm trường quốc doanh; thu hồi và bồi thườngđất nông nghiệp; chính sách đất đai và dân tộc thiểu số; chính sách đất đai và côngbằng giới; tính bền vững của đất đai Liên quan đến đề tài luận án, NCS đặc biệtquan tâm đến Chương X Chính sách đất đai và công bằng giới Trong Chương này,các tác giả phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện quy định về cấp GCNQSDĐ ghi

họ tên vợ và họ tên chồng Từ kết quả nghiên cứu cho thấy giữa quy định của phápluật và việc thực thi trên thực tế còn tồn tại một khoảng cách khá xa Thực tế chothấy vẫn còn bất bình đẳng trong tiếp cận đất đai đối với phụ nữ ở Việt Nam Báo cáođiều tra của Action aid năm 2008 về quyền tiếp cận đất đai của phụ nữ tại 06 tỉnhHòa Bình, Lai Châu, Ninh Thuận, Gia Lai, Trà Vinh, Vĩnh Long nhận định: “Phụ

nữ là người sản xuất nông nghiệp chủ yếu và nuôi sống cả gia đình, song quyền tiếpcận và sử dụng các công cụ và tư liệu sản xuất của họ vẫn chưa được đảm bảo, thậmchí có khi còn bị xâm phạm” Số liệu khảo sát của một số cuộc điều tra như WB(2008), VARHS (2010), UNDP (2006) đều cho thấy phụ nữ bị giới hạn trong tiếpcận đất đai do tỷ lệ họ được đứng tên trong sổ đỏ còn rất thấp (chưa được 30%).Thực trạng bất bình đẳng trong tiếp cận đất đai trên khiến phụ nữ là những ngườiyêu thế trong gia đình và gặp nhiều rủi ro trong đảm bảo cuộc sống Số liệu phântích từ Điều tra hộ gia đình (2006), VARHS (2010) và kết luận từ điều tra của WB(2008) cho thấy phụ nữ có ít quyền tham gia quyết định các công việc gia đình hơnnam giới khi sổ đỏ chỉ ghi một tên chồng so với khi họ được có tên trong sổ đỏ(70,2% so với 94%) Đồng thời việc không có tên trong GCNQSDĐ khiến phụ nữkhó tiếp cận với nguồn tín dụng để đầu tư vào sản xuất, kinh doanh cả nông nghiệp

và phi nông nghiệp, nâng cao thu nhập và đảm bảo sinh kế tuổi già4 Phát hiện nàycủa cuốn sách là một gợi ý cho NCS hướng nghiên cứu, phân tích nội dung quyđịnh về cấp GCNQSDĐ ghi tên vợ chồng và đánh giá thực tiễn thực hiện tại Hà Nội

để có thể đưa ra kết luận Hà Nội có tồn tại tình trạng bất bình đẳng giới trong cấp

4 Nguyễn Đỗ Anh Tuấn, Đặng Kim Sơn (chủ biên) (2012), Chính sách đất đai cho phát triển tại Việt Nam:

Cơ hội hay thách thức, Viện Chính sách và Chiến lược phát triển nông nghiệp, nông thôn - Bộ Nông nghiệp, phát triển nông thôn, Hà Nội, tr 165.

GCNQSDĐ như các địa phương khác hay không Nếu có thì tình trạng này có đặcthù gì, khó khăn, trở ngại gì khác với các địa phương không v.v

1.3 Nhóm công trình nghiên cứu về hoàn thiện pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực hiện

i) Phạm Thu Thủy (2005), Một số vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003, Tạp chí Luật học, số 3

Bài viết phân tích nội dung các quy định của Luật Đất đai 2003 về cấpGCNQSDĐ bao gồm đối tượng, điều kiện, nguyên tắc, thẩm quyền; trình tự, thủ tụccấp GCNQSDĐ tham chiếu với thực tiễn thực hiện để chỉ ra kết quả thực hiện;những vướng mắc, bất cập Trên cơ sở đó, tác giả đề xuất một số kiến nghị khắcphục vướng mắc, bất cập góp phần hoàn thiện nội dung cấp GCNQSDĐ của LuậtĐất đai năm 2003 Những kiến nghị của bài viết này được NCS tham khảo trongquá trình nghiên cứu định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ

và nâng cao hiệu quả thực hiện trên địa bàn thành phố Hà Nội tại Chương 3 củaluận án Tuy nhiên, những kết quả nghiên cứu của Bài viết này được rút ra từ việcđánh giá, phân tích nội dung các quy định về cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai năm

2003 mà hiện nay các quy định này bị thay thế bởi Luật Đất đai năm 2013 và cácvăn bản hướng dẫn thi hành; đặc biệt trong bối cảnh các Đại biểu Quốc hội khóa

XV thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) thay thế Luật Đất đai năm 2013 tại kỳ họp bấtthường lần thứ 5 ngày 18/01/2024 Dẫu vậy các kết quả của bài viết này vẫn có giátrị tham khảo nhất định khi tham chiếu, so sánh giữa nội dung các quy định về cấpGCNQSDĐ của Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đất đaivừa được Quốc hội khóa XV thông qua để thấy được sự thay đổi, phát triển tư duypháp lý của Nhà nước về xây dựng, hoàn thiện chế định cấp GCNQSDĐ

ii) Trần Luyện (2004), “Một số ý kiến về đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí Ngân hàng

Bài viết phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ

ở nước ta thời gian vừa qua và đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐđáp ứng yêu cầu của công cuộc phát triển đất nước Những phát hiện, kết quả đượctác giả bài viết rút ra dựa trên luận cứ khoa học có giá trị tham khảo nhất định đốivới NCS - cho dù tác giả nghiên cứu tại thời điểm năm 2004 Tính đến nay đã cách

xa 20 năm, pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về cấp GCNQSDĐ nói riêng đã

được sửa đổi, bổ sung: Nội dung các quy định về cấp GCNQSDĐ mà tác giả TrầnLuyện nghiên cứu, đánh giá đã được thay thế bởi các quy định mới và không cònhiệu lực pháp lý Tuy nhiên, kết quả nghiên cứu và các giải pháp đề xuất về đẩymạnh tiến độ cấp GCNQSDĐ của tác giả là một đối sánh với thực tiễn hiện nay làm

cơ sở giúp NCS nhận diện tiến độ thực hiện, khắc phục những hạn chế của pháp luật

về cấp GCNQSDĐ và tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong quá trình triển khai thựchiện; những giải pháp đề xuất nào được thực hiện hiệu quả và ngược lại; những giảipháp đề xuất nào gặp khó khăn trong triển khai Đối chiếu với pháp luật đất đaihiện hành để đánh giá mức độ hoàn thiện của các quy định về cấp GCNQSDĐ Ởkhía cạnh khác, những kết quả của bài viết này gợi mở cho NCS trong quá trìnhnghiên cứu, suy nghĩ để đề xuất các giải pháp mới, tránh sự trùng lặp; phù hợp vớiđiều kiện thực tiễn hiện nay góp phần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về cấpGCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thực hiện tại Hà Nội

iii) Phạm Hữu Nghị (2009), “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi cả

họ tên vợ và họ tên chồng: Một số vấn đề đặt ra”, Tạp chí Dân chủ

và pháp luật, số 9

Bài viết phân tích cơ sở, mục đích và ý nghĩa của việc Luật Đất đai năm

2003 quy định việc cấp GCNQSDĐ ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng đối với QSDĐ

là tài sản chung của vợ và chồng Tiếp đó, tác giả phân tích chỉ ra những khó khăn,trở ngại trong việc thực hiện các quy định của Luật Đất đai năm 2003 về cấpGCNQSDĐ ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng đối với QSDĐ là tài sản chung của vợ

và chồng; trên cơ sở đó, bài viết đề xuất một số giải pháp khắc phục những khókhăn trong thực hiện các quy định này ở nước ta Mặc dù, bài viết nghiên cứu nộidung quy định về cấp GCNQSDĐ ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng theo Luật Đấtđai năm 2003 Tính đến nay, nội dung bài viết không còn nhiều tính thời sự do cácquy định này của Luật Đất đai năm 2003 đã bị thay thế bởi quy định của Luật Đấtđai năm 2013 và Luật Đất đai vừa được Quốc hội khóa XV thông qua ngày18/01/2024 (sau đây gọi là Luật Đất đai năm 2024) Tuy nhiên, nghiên cứu các quyđịnh về cấp GCNQSDĐ ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng của Luật Đất đai năm

2013 Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2024 đối chiếu với quy định nàycủa Luật Đất đai năm 2003 cho thấy nội dung cơ bản về cấp GCNQSDĐ ghi cả họtên vợ và họ tên chồng được tiếp tục kế thừa, hoàn thiện Những vấn đề mà tác giả

bài viết nêu ra là cơ sở để NCS tham chiếu với thực tiễn thực hiện hiện nay nhằmđánh giá mức độ, hiệu quả của việc thực thi Đồng thời, đây cũng là gợi ý cho NCS khiđánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ cần chú ý đến nội dungthực hiện quy định về cấp GCNQSDĐ ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng trên địa bànthành phố Hà Nội để rút ra kết quả đạt được; những rào cản, vướng mắc và nguyênnhân để đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện tại Hà Nội trong thời gian tới.

iv) Bảo Anh (2018), Hà Nội giảm thời gian cấp sổ đỏ còn 20 ngày, VN economy ngày 06/06

Bài viết của tác giả Bảo Anh cung cấp thông tin bổ ích về việc UBNDthành phố Hà Nội ban hành văn bản yêu cầu các quận, huyện, thị xã trên địa bànthành phố rà soát, loại bỏ các thủ tục hành chính không cần thiết nhằm làm giảmthời gian cấp GCNQSDĐ (còn được gọi tắt là sổ đỏ) xuống còn 20 này Thông tinnày được NCS tham khảo và dẫn chiếu làm ví dụ minh chứng khi đánh giá thực tiễnthực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ tại Hà Nội trong Chương 2 Thực trạngpháp luật về cấp GCNQSDĐ và thực tiễn thi hành tại Hà Nội của luận án Kết quảcủa bài viết cung cấp chất liệu, thông tin thực tiễn; kết quả, ý nghĩa của việc ràsoát, cắt giảm các thủ tục hành chính; ứng dụng công nghệ tin học hiện đại tronglĩnh vực đất đai nói chung và trong cấp GCNQSDĐ nói riêng Thông qua việc tiếpcận nội dung của bài viết đã gợi ý cho NCS về ý tưởng nghiên cứu, suy nghĩ đềxuất định hướng hoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ cần ứng dụng thành tựukhoa học, công nghệ hiện đại trong cấp GCNQSDĐ; cắt giảm các thủ tục hànhchính, tiết kiệm thời gian, công sức, nguồn lực đầu tư của xã hội góp phần nângcao hiệu quả thực hiện lĩnh vực pháp luật này trên địa bàn thành phố Hà Nội

v) Bùi Trang (2017), Cấp sổ đỏ tại Hà Nội, nghịch lý người tha thiết thì… không được cấp, Báo Đầu tư bất động sản điện tử, ngày 13/3

Bài viết của tác giả Bùi Trang dựa trên kết quả Báo cáo của Đoàn giám sátcủa Thường trực Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội về tình hình, kết quả cấpGCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) trên địa bànthành phố đã làm việc tại một số quận, huyện trung tuần tháng 3/2017 Bài viết nàyphản ánh những khó khăn, vướng mắc trong việc cấp GCNQSDĐ tại các quận, huyệncủa Hà Nội như quận Thanh Xuân, quận Hoàng Mai, huyện Gia Lâm, huyện Từ Liêm(cũ) như những vướng mắc dẫn đến các thửa đất mà người sử dụng đất có nhu cầu

nhưng chưa thể cấp sổ rất đa dạng, từ tranh chấp khiếu kiện, không phù hợp với quyhoạch sử dụng đất, thiếu giấy tờ cần bổ sung, đến lấn chiếm đất công Nội dung bàiviết liên quan trực tiếp đến đề tài luận án của NCS về chủ đề (cấp GCNQSDĐ (cấp sổđỏ); về địa bàn nghiên cứu (thành phố Hà Nội) Tác giả Bùi Trang phân tích, lý giải, đitìm nguyên nhân của nghịch lý đang tồn tại trên thực tế trong cấp GCNQSDĐ tại HàNội; theo đó, người có nhu cầu, tha thiết thì không được cấp Từ việc lý giải nguyênnhân của nghịch lý cấp sổ đỏ tại Hà Nội, tác giả bài viết đưa ra khuyến nghị khắc phụcthực tế này để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ cho người dân trên địa bàn thành phố

Hà Nội Tuy nhiên, nội dung bài viết được thực hiện năm 2017 tính đến này đã gần 07năm nên tính thời sự dường như chưa được đảm bảo; bởi lẽ, những vướng mắc, nghịch

lý trong cấp GCNQSDĐ tại Hà Nội có thể đã được giải quyết, xử lý Dẫu vậy, nộidung của bài viết vẫn có giá trị tham khảo nhất định ở góc độ nó cung cấp thông tin đốichứng để đánh giá mức độ, hiệu quả khắc phục những nghịch lý trong cấp GCNQSDĐtại Hà Nội mà tác giả đưa ra Điều này tạo cơ sở để NCS suy nghĩ, tìm tòi đưa ragiải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ trênđịa bàn thành phố Hà Nội trong giai đoạn hiện nay tại Chương 3 của luận án

1.4 Đánh giá kết quả nghiên cứu và những vấn đề cần tiếp tục phân tích, tìm hiểu

i) Đánh giá về kết quả nghiên cứu

Đánh giá ở mức độ khái quát, các công trình nghiên cứu tiêu biểu trên đâycủa giới khoa học ở mức độ và phạm vi khác nhau đã tập hợp, hệ thống hóa và gópphần bổ sung hệ thống cơ sở lý luận về cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấpGCNQSDĐ trong phạm vi cả nước cũng như ở từng địa phương cụ thể Xét ởnhững nội dung có liên quan trực tiếp đến đề tài luận án, các công trình này đã giảiquyết được một số vấn đề lý luận và thực tiễn cơ bản như:

Thứ nhất, đã giải quyết một số vấn đề lý luận cơ bản về cấp GCNQSDĐ đi từ

việc phân tích cơ sở ra đời GCNQSDĐ; làm rõ bản chất, đặc điểm, ý nghĩa, nội dungcủa GCNQSDĐ đến việc tìm hiểu khái niệm, đặc điểm của cấp GCNQSDĐ; mục đíchcủa cấp GCNQSDĐ, nội dung của hoạt động cấp GCNQSDĐ; quy trình, trình tự, thủtục cấp GCNQSDĐ; nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi cấp GCNQSDĐ

Thứ hai, các công trình khoa học của các học giả nước ngoài làm rõ cơ sở

của đăng ký, cấp quyền sở hữu đất đai; mục đích, nội dung của đăng ký đất đai, cấp

quyền sở hữu đất đai; yêu cầu của đăng ký đất đai; so sánh hệ thống đăng ký đất đaicủa Việt Nam và Thụy Điển Những kết quả nghiên cứu của các học giả nướcngoài cho thấy những điểm tương đồng và khác biệt giữa hệ thống đăng ký đất đai,cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai dựa trên sự thừa nhận chế độ sở hữu tưnhân về đất đai với hệ thống đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ dựa trên chế độ sởhữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu ở Việt Nam Những khácbiệt này là sự gợi mở để Việt Nam lựa chọn, tiếp thu có chọn lọc một số điểm hợp

lý, phù hợp với điều kiện chính trị, kinh tế - xã hội trong hoàn thiện hệ thống phápluật nói chung và pháp luật về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ nói riêng góp phầnnâng cao hiệu quả của quá trình hội nhập quốc tế

Thứ ba, đã phân tích một số vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về cấp

GCNQSDĐ thông qua việc làm rõ cơ sở ra đời lĩnh vực pháp luật này; phân tíchkhái niệm, đặc điểm và mục đích, ý nghĩa của pháp luật về cấp GCNQSDĐ; lịch sửhình thành và phát triển của pháp luật về cấp GCNQSDĐ; các yếu tố tác động; phântích nội dung cơ bản của pháp luật về cấp GCNQSDĐ bao gồm điều kiện, đốitượng, nguyên tắc cấp GCNQSDĐ; thẩm quyền cấp GCNQSDĐ; trình tự, thủ tụccấp GCNQSDĐ; xử lý vi phạm pháp luật về cấp GCNQSDĐ; khiếu nại, tố cáo vàgiải quyết khiếu nại, tố cáo về cấp GCNQSDĐ ; đánh giá thực tiễn thực hiện phápluật về cấp GCNQSDĐ trong phạm vi cả nước và từng địa phương trên các khíacạnh kết quả đạt được; hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân Những kết quả nghiêncứu này được NCS tham khảo, kế thừa và phát triển theo những sửa đổi, bổ sungcủa pháp luật đất đai đặt trong bối cảnh đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước và của

Hà Nội trong giai đoạn hiện nay

Thứ tư, các công trình nghiên cứu đã đưa ra định hướng, giải pháp hoàn thiện

pháp luật về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thực hiện trongphạm vi cả nước và ở từng địa phương cụ thể Những giải pháp này có giá trị thamkhảo bổ ích và được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, ứng dụng mộtcách phù hợp vào quá trình hoàn thiện pháp luật về đất đai nói chung (bao gồm chếđịnh về cấp GCNQSDĐ) và nâng cao hiệu quả thực hiện trong thời gian vừa qua

Kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học có liên quan đến đề tàiluận án có giá trị tham khảo bổ ích đối với NCS trong quá trình thực hiện luận ánthể hiện ở một số khía cạnh cụ thể như:

1 Cung cấp một "bức tranh" tổng quát, có hệ thống trên phương diện lýluận và thực tiễn về GCNQSDĐ và cấp GCNQSDĐ; pháp luật về cấp GCNQSDĐ

và thực tiễn thực hiện trong phạm vi cả nước và ở từng địa phương cụ thể Điều nàygiúp NCS có thêm tư liệu, thông tin, kiến thức và sự hiểu biết để giải quyết các yêucầu mà đề tài luận án đặt ra

2 Kết quả nghiên cứu về lý luận và thực tiễn của các công trình khoa học

có liên quan được NCS xem xét, lựa chọn và kế thừa trong quá trình nghiên cứuluận án; đặc biệt là các số liệu, ví dụ thực tế về cấp GCNQSDĐ tại Hà Nội; cácthông tin thứ cấp về cấp GCNQSDĐ được NCS tham khảo

3 Việc đánh giá tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài gợi ý, địnhhướng cho NCS trong quá trình, phân tích lựa chọn đề xuất định hướng, giải pháphoàn thiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ và nâng cao hiệu quả thực hiện trên địa bànthành phố Hà Nội đảm bảo không có sự trùng lắp, chồng chéo, mâu thuẫn vớinhững kiến nghị mà các tác giả thể hiện trong các công trình có liên quan được công

bố Hơn nữa, từ việc tiếp cận, đánh giá tình hình nghiên cứu giúp NCS nhận diệnnhững nội dung, vấn đề chưa được nghiên cứu hoặc nghiên cứu chưa triệt để, thấuđáo Trên cơ sở đó, giúp NCS định hướng hướng tiếp cận nghiên cứu, xác địnhnhiệm vụ nghiên cứu trong quá trình thực hiện luận án

ii) Những vấn đề tiếp tục nghiên cứu

Mặc dù, các công trình nghiên cứu về cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấpGCNQSDĐ có liên quan đến đề tài luận án được công bố đã đưa ra những kết quả dựatrên cơ sở phân tích, đánh giá có hệ thống, khá toàn diện về lý luận và thực tiễn củađăng ký đất đai, về GCNQSDĐ; cấp GCNQSDĐ và pháp luật về cấp GCNQSDĐvới những bình luận, nhận xét xác đáng được minh chứng bởi những số liệu, ví dụthực tế nên có độ tin cậy, có sức thuyết phục và có giá trị tham khảo, giàu hàmlượng khoa học Tuy nhiên, các kết quả nghiên cứu này chủ yếu đi sâu phân tíchnhững quy định về cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai năm 2003, của Luật Đất đainăm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành nên tính đến nay dường như ít tính

thời sự Bởi lẽ, các văn bản pháp luật này đã bị thay thế bởi Luật Đất đai vừa đượcQuốc hội khóa XV thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ 05 ngày 18/01/2024(sau đây gọi là Luật Đất đai năm 2024) với một số sửa đổi, bổ sung về GCNQSDĐ

và cấp GCNQSDĐ dẫu rằng Luật Đất đai năm 2024 kế thừa nhiều nội dung về cấpGCNQSDĐ của Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 Hơn nữa, các côngtrình khoa học nói trên đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về cấp GCNQSDĐ tạimột số địa phương cụ thể như thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An hoặc trên phạm vi cảnước Có không ít công trình đề cập đến thực trạng thi hành pháp luật về cấpGCNQSDĐ tại Hà Nội nhưng dưới dạng một bài báo có nội dung năng về phản ánhthực tiễn, hiện trạng mang tính thời sự cung cấp những thông tin phổ thông ra côngchúng nghiên cứu Thực trạng này của Hà Nội chưa được nghiên cứu một cách có

hệ thống, toàn diện; phân tích ở góc độ chuyên môn sâu về lý luận và thực tiễn vớidẫn chứng, ví dụ thực tiễn đầy đủ; phân tích sâu sắc, thấu đáo, đa chiều dựa trênnhững quan điểm, hệ thống cơ sở lý thuyết mang tính phổ quát để chỉ ra nhữnghạn chế, bất cập của các quy định hiện hành về cấp GCNQSDĐ Mặt khác, các côngtrình có liên quan đến đề tài được công bố ở thời điểm trước năm 2024 nên chưa thểtiếp cận, cập nhật nội dung sửa đổi về cấp GCNQSDĐ của Luật Đất đai năm 2024tham chiếu với các quy định về vấn đề này của Dự thảo Luật Đất đai năm 2013 (sửađổi) Với những đánh giá về sự khuyết thiếu của các công trình khoa học có liênquan đến đề tài luận án đã được công bố, theo NCS, pháp luật về cấp GCNQSDĐ làvấn đề còn dư địa để tiếp tục nghiên cứu đặt trong mối quan hệ tham chiếu với thựctiễn thực hiện trên địa bàn thành phố Hà Nội ở thời điểm Luật Đất đai năm 2024được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 18/01/2024 với những sửa đổi, bổ sung vềgiải quyết cấp GCNQSDĐ cho việc sử dụng đất do tồn tại lịch sử để lại và Dự thảoLuật Thủ đô (sửa đổi) với những quy định mới về quản lý và sử dụng đất Kế thừanhững kết quả nghiên cứu của các công trình khoa học đã công bố, luận án đi sâunghiên cứu pháp luật về cấp GCNQSDĐ và thực tiễn thi hành tại Hà Nội

2 Cơ sở lý thuyết của luận án

2.1 Lý thuyết nghiên cứu

Lý thuyết nghiên cứu là hệ thống quan điểm, học thuyết có vai trò soiđường, dẫn dắt; là cơ sở để dựa vào đó, luận án giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt

ra nhằm đạt được mục đích nghiên cứu Để thực hiện các nhiệm vụ nghiên cứu cụthể, luận án dựa trên lý thuyết nghiên cứu, bao gồm một số lý thuyết cụ thể sau đây.

i) Lý thuyết về sở hữu toàn dân về đất đai

Ở nước ta, nghiên cứu pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về cấpGCNQSDĐ nói riêng không thể tách dời lý thuyết về sở hữu toàn dân về đất đai;bởi lẽ lần đầu tiên, khi Hiến pháp năm 1980 ra đời với quy định “Đất đai … là củaNhà nước thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19) thì toàn bộ đất đai trong phạm vi cảnước thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý (cho dù đất đai cóđược giao hay chưa được giao cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào sử dụng) Quy địnhnày tiếp tục được kế thừa tại Hiến pháp năm 1992 (Điều 17), Hiến pháp năm 2013(Điều 53) Lý thuyết về sở hữu toàn dân về đất đai được xây dựng dựa trên nguyên

lý về tính tất yếu khách quan của việc quốc hữu hóa đất đai của chủ nghĩa Mác Lênin và thực tiễn của cách mạng Việt Nam Tính tất yếu khách quan của việc quốchữu hóa đất đai được C Mác chỉ ra với những luận điểm cơ bản sau: Muốn nângcao năng suất lao động trong khu vực nông nghiệp đòi hỏi đất đai phải được tích tụ,tập trung thành những khu vực rộng lớn Có như vậy mới có thể áp dụng máy móc,khoa học công nghệ hiện đại vào sản xuất nhằm tạo ra nhiều lương thực, của cải vậtchất đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của con người Mặt khác, đất đai là sản phẩmcủa tự nhiên không do con người tạo ra, có trước con người Nó được coi là tặng vậtcủa thiên nhiên ban tặng cho con người Mọi người sinh ra đều có quyền bình đẳngtrong việc tiếp cận, khai thác, sử dụng đất đai để nuôi sống bản thân mình và có bổnphận, trách nhiệm giữ gìn, bồi bồ, bảo vệ đất đai để truyền lại cho các thế hệ tươnglai Việc một người hoặc một nhóm người chiếm đất đai - tặng vật của thiên nhiênban cho con người - là một sự vô lý Về khía cạnh xã hội, việc chiếm hữu đất đai -tặng vật của thiên nhiên ban cho con người - làm tài sản riêng của một nhóm người;trong khi đó, phần lớn con người không có đất phải đi thuê đất của chủ sở hữu tưnhân Điều này vô hình chung đã biến đất đai thành phương tiện để chủ sở hữu tưnhân sử dụng để “bóc lột” sức lao động của người khác Đây là nguyên nhân, cội rễsâu xa gây ra sự bất công trong xã hội Hơn nữa, với điều kiện, hoàn cảnh đặc thùcủa nước ta thì đất đai là thành quả cách mạng, là kết quả của quá trình khai phá,bồi bổ, cải tạo, bảo vệ, giữ gìn của các thế hệ người Việt Nam Trải qua hàng ngàn

-năm nhân dân ta đã tốn bao mồ hôi, công sức, xương máu mới có được vốn đất nhưngày nay nên đất đai phải thuộc về của chung mà đại diện là Nhà nước Dựa trên cơ

sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, để đất đai được khai thác, sử dụng đúng mụcđích, tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế cao thì cần xác lập và bảo hộ quyền của người

sử dụng đất; gắn bó người lao động với đất đai Vì vậy, Nhà nước với tư cách đạidiện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu thông quamột trong các phương thức là giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ của tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) Người sử dụng đất ổn địnhlâu dài được Nhà nước cấp GCNQSDĐ nhằm bảo hộ QSDĐ của họ

ii) Lý thuyết về vật quyền

Vật quyền là một chế định cơ bản của pháp luật dân sự Theo đó, người tuykhông phải là chủ sở hữu tài sản (vật) nhưng được chủ sở hữu giao, cho phép hoặc ủyquyền quản lý vật thì trong thời gian quản lý, họ có một số quyền năng nhất định đốivới tài sản như quyền chiếm hữu, quyền quản lý, quyền sử dụng, quyền bảo vệ tài sản.Vật quyền được hiểu là quyền được thực hiện trực tiếp trên vật Người có vật quyềnthực hiện quyền của mình mà không cần sự hợp tác, hỗ trợ của người khác, kể cảngười đang nắm giữ tài sản Tất cả mọi người, kể cả người đang nắm giữ tài sản với

tư cách là chủ sở hữu, phải tôn trọng quyền của người có vật quyền đối với tài sản5.Vận dụng lý thuyết vật quyền vào lĩnh vực đất đai, ở nước ta, đất đai thuộc sở hữutoàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu song trên thực tế Nhà nước không trựctiếp chiếm hữu, sử dụng đất mà giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ổnđịnh lâu dài thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ Để người sửdụng đất yên tâm gắn bó lâu dài với đất đai, từ đó, khuyến khích họ đầu tư, nângcao hiệu quả sử dụng đất; Nhà nước công nhận và bảo hộ QSDĐ thông qua các bảođảm pháp lý mà một trong số đó là việc cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài

iii) Lý thuyết quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản được pháp luật bảo hộ

Điều này được long trọng quy định tại Điều 54 của Hiến pháp năm 2013

Để giải quyết mâu thuẫn giữa một bên phải duy trì, củng cố chế độ sở hữu toàn dân

5 Nguyễn Ngọc Điện (2015), “Cải cách hệ thống pháp luật tài sản thỏa mãn tiêu chí hội nhập thông qua việc

sửa đổi Bộ luật dân sự”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, (3+4), tr 80.