Đang tải... (xem toàn văn)
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ 1NỘI DUNG 1Chương 1 Những vấn đề pháp lý chung về mua bán nhà ở hình thànhtrong tương lai 1
1.1 Khái niệm “Nhà ở hình thành trong tương lai” 1 1.2 Khái niệm “Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” 3 1.3 Những quy định pháp luật hiện hành về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 3
Chương 2 Thực tiễn thi hành pháp luật về mua bán nhà ở hình thànhtrong tương lai và kiến nghị hoàn thiện pháp luật 7
2.1 Những vấn đề đặt ra từ thực tiễn thi hành pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 7 2.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 12
KẾT LUẬN 13DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 14
Trang 2ĐẶT VẤN ĐỀ
Thời gian qua, đáp ứng nhu cầu phát triển của thị trường bất động sản, hoạt động “mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” đã và đang trở nên phổ biến, thu hút số lượng rất lớn các cá nhân, doanh nghiệp tham gia Hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung và pháp luật kinh doanh bất động sản nói riêng căn bản đã có những quy định pháp lý điều chỉnh các vấn đề liên quan đến
mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh
chóng của xã hội, thực tiễn thi hành những quy định pháp luật liên quan đến vấn đề trên đã bộc lộ nhiều hạn chế, đòi hỏi cần được kịp thời rà soát, xem xét và tìm ra những giải pháp phù hợp để sửa đổi, đưa ra những quy định mới, đầy đủ và chi tiết hơn để hội phù hợp với yêu cầu của thực tiễn là rất cần thiết
trong bối cảnh nước ta hiện nay Thông qua đề tài: “Pháp luật về mua bán
nhà ở hình thành trong tương lai”, tác giả sẽ tập trung nghiên cứu, bình luận
các vấn đề pháp lý liên quan đến mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn thi hành, từ đó đưa ra những kiến nghị hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
NỘI DUNG
Chương 1 Những vấn đề pháp lý chung về mua bán nhà ở hình thànhtrong tương lai
1.1 Khái niệm “Nhà ở hình thành trong tương lai”
Dưới góc độ khoa học pháp lý, khái niệm “Nhà ở” được nghiên cứu từ nhiều góc độ và khía cạnh, được đề cập tới trong luật dân sự, luật nhà ở, luật xây dựng….Nhưng dù tiếp cận dưới góc độ nào thì có thể hiểu: Nhà ở là một loại tài sản – bất động sản, có giá trị lớn, được hình thành bởi con người và mục đích phục vụ con người
Đi cùng với xu thể phát triển của kinh tế, xã hội, các loại hình nhà ở hiện nay trở nên đa dạng, phong phú, nhà ở bao gồm nhà ở có sẵn và nhà ở hình
Trang 3thành trong tương lai Trong đó, nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng được quan tâm và đề cập chính đến trong phạm vi nghiên cứu của đề tài.
Khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở 2014 quy định:“Nhà ở hình thành trong
tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa đượcnghiệm thu đưa vào sử dụng”.
Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng đưa ra khái niệm
về nhà ở hình thành trong tương lai tại Khoản 4 Điều 3, theo đó: “Nhà, công
trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đangtrong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.
Như vậy, có thể hiểu một cách đơn giản, khái quát thì nhà ở hình thành trong tương lai là một loại tài sản bất động sản hình thành trong tương lai Nghĩa là thời điểm hiện tại, nhà ở đó chưa được hình thành nhưng đã có các cơ sở, điều kiện để nhận thấy rằng nhà ở đó sẽ được tiến hành xây dựng, hoàn
thiện trong tương lai thông qua giấy phép xây dựng, hồ sơ dự án, bản vẽ thi
Từ khái niệm trên, có thể nhận thấy “Nhà ở hình thành trong tương lai”
có những đặc điểm chung của tài sản là bất động sản như: tính không thể di dời, tính lâu bền, có giá trị lớn, khả năng mang lại lợi nhuận…
Bên cạnh đó, nhà ở hình thành trong tương lai có những đặc trưng riêng biệt, giúp phân biệt với nhà ở có sẵn như sau:
Thứ nhất, nhà ở hình thành trong tương lai đang trong quá trình xây
dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng hoặc có thể đã hình thành
nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể xác lập giao dịch
Thứ hai, nhà ở hình thành trong tương lai có thể được sử dụng để tham
gia các giao dịch dân sự cho mục đích bất kỳ như: mua bán, thuê mua; giá trị của nhà ở hình thành trong tương lai thường thấp hơn so với nhà ở có sẵn.
Trang 4Thứ ba, chủ đầu tư chỉ cần thỏa mãn 1 số quy định pháp luật là có thể
tham gia giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Người mua xác
lập quyền sở hữu thông qua Hợp đồng mua bán, thuê mua
1.2 Khái niệm “Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”
Theo quan niệm chung về hợp đồng mua bán tài sản trong dân sự và các quy định cụ thể của luật kinh doanh bất động sản, có thể hiểu “mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”: là sự thỏa thuận giữa các bên (bên bán – bên mua), theo đó các bên xác lập hợp đồng, trong đó bao gồm quyền và nghĩa vụ đối với nhau tại thời điểm nhà ở đang trong quá trình xây dựng, chưa được nghiệm thu, chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất Bên mua sẽ thanh toán trước một khoản tiền và thanh toán theo tiến độ bàn gian nhà và cấp giấy tờ.
Chính vì tính không có sẵn nên nhà ở hình thành trong tương lai khi đưa vào giao dịch mang tính rủi ro cao hơn rất nhiều so với các loại tài sản khác Vì vậy nhà nước có những quy định quản lý để bảo đảm quyền lợi của các bên trong quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định trong nhiều văn bản: Luật dân sự, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở, Luật đầu tư
1.3 Những quy định pháp luật hiện hành về mua bán nhà ở hình thànhtrong tương lai
1.3.1 Chủ thể kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
Chủ thể được phép kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai có thể là tổ chức, cá nhân, hộ gia đình… Các chủ thể này phải đáp ứng các điều kiện chung tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (sửa đổi, bổ sung 2010) và Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ- CP, theo đó:
Trang 5Đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp) có ngành nghề kinh doanh bất động sản
Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, các chủ thể này còn phải công khai thông tin về bất động sản, không vi phạm pháp luật về đất đai…
Như vậy, việc mở rộng phạm vi chủ thể được kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai và siết chặt hơn về điều kiện của các chủ thể này là phù hợp với yêu cầu phát triển của kinh tế xã hội, đáp ứng sự đa dạng của chủ thể, loại hàng hóa bất động sản, phát huy tối đa các nguồn lực xã hội để đầu tư vào thị trường bất động sản, đồng thời đảm bảo tính pháp lý của giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai.
1.3.2 Điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp
ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật, cụ thể theo Điều 55 Luật Kinh doanh
bất động sản 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020) như sau:
Thứ nhất, phải có các giấy tờ chứng minh nhà ở hình thành trong tương
lai đủ điều kiện kinh doanh, bao gồm: “Giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ
dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấyphép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầngkỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; biên bản nghiệm thu đã hoàn thànhxong phần móng của tòa nhà đó”.
Thứ hai, “chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lýnhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua” trước khi
Trang 6bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã đề cao trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước trong việc hạn chế rủi ro cho khách hàng khi mua loại nhà ở này.
Ngoài ra, nhà ở hình thành trong tương lai khi đưa vào kinh doanh không nằm trong diện tích đất thuộc diện thu hồi đất; giải toả, phá dỡ nhà ở….
Như vậy, những điều kiện trên đặt ra để đảm bảo nghiêm ngặt, hiệu quả cũng nhưng đảm bảo sự minh bạch trong giao dịch bất động sản, ngăn ngừa, giảm bớt rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.
1.3.3 Bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Bảo lãnh là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng được quy định tại khoản 7 Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015 Mà bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một quy định mới tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể:
Thứ nhất, trước khi đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh
thi chủ đầu tư dự án “phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực
hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng”.
thuận”và phải được lập thành hợp đồng, đồng thời ngân hàng nhận bảo lãnh phải có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo cam kết.
Như vậy, quy định về bão lãnh nhằm đảm bảo tiến độ thực hiện dự án, tính pháp lý trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, đặc biệt là bảo vệ quyền lợi cho khách hàng và an toàn trong đầu tư kinh doanh bất động sản.
1.3.4 Thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Trang 7Nhằm tạo điều kiện cho chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trong quá trình thực hiện, hoàn thiện dự án và đảm bảo trách nhiệm đã cam kết với khách hàng, pháp luật quy định chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết, đồng thời việc thanh toán theo tiến độ trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể theo Điều 57 LKDBĐS 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020) như sau: Lần thanh toán đầu tiên 30% giá trị hợp đồng Những lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng đối với bên bán là chủ đầu tư trong nước thì tổng số lần thanh toán sẽ không không vượt quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng; đối với bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số những lần thanh toán sẽ không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng.
Ngoài ra thì bên bán chỉ được thu quá 95% giá trị hợp đồng, 5% còn lại được thanh toán sau khi bên mua được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.3.5 Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Ngoài việc tuân theo quy định pháp luật về dân sự thì theo Điều 17, Điều 18 LKDBĐS 2014 hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải lập thành văn bản, không phải công chứng, chứng thực hợp đồng trừ trường hợp các bên thỏa thuận khác hoặc các bên là hộ gia đình, cá nhân cá nhân bán, chuyển nhượng bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên Pháp luật cũng quy định những nội dung chính của hợp đồng và mẫu hợp đồng để hợp đồng trở thành hình thức pháp lý đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào quan hệ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Như vậy, có thể thấy rằng pháp luật kinh doanh bất động sản đã có khung pháp lý tương đối hoàn chỉnh về vấn đề mua sẵn, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Theo đó, những quy định này đảm bảo tính pháp lý của
Trang 8hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng và hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung Về phía khách hàng, việc mua nhà hình thành trong tương lai với giá thành tiết kiệm hơn, thanh toán theo tiến độ giúp họ giảm bớt áp lực về tài chính và đảm bảo được giao nhà đúng cam kết, tiến độ Về phía chủ đầu tư, việc mua bán này chính là một trong những hình thức huy động vốn từ khách hàng của chủ đầu tư kinh doanh dự án nhà ở hình thành trong tương lai mà pháp luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở quy định để đầu tư triển khai, hoàn thiện dự án bất động sản, đa dạng hóa các loại hình giao dịch bất động sản, tạo điều kiện phát triển thị trường bất động sản và các thị trường khác
Chương 2 Thực tiễn thi hành pháp luật về mua bán nhà ở hình thànhtrong tương lai và kiến nghị hoàn thiện pháp luật
2.1 Những vấn đề đặt ra từ thực tiễn thi hành pháp luật về mua bán nhàở hình thành trong tương lai
Bên cạnh những ưu điểm, tiện lợi cho cả khách hàng và chủ đầu tư, hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là đối với khách hàng Thực tiễn thi hành quy định về vấn đề này đã phát sinh sự bất cập, vướng mắc, cụ thể:
Thứ nhất, tình trạng ký hợp đồng trá hình để huy động vốn trái phép của
chủ đầu tư khi nhà ở hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện giao dịch Hiện nay, nhiều chủ đầu tư bất chấp dự án, nhà ở chưa đủ điều kiện mở bán nhưng nhiều chủ đầu tư, doanh nghiệp đã ký với khách hàng đủ loại hợp đồng trá hình với vô số những tên gọi để thay thế cho hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như: “Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ”; “Hợp đồng đầu tư quyền mua căn hộ”, thỏa thuận “hứa bán” hoặc “hợp đồng huy động vốn phát triển dự án và được nhận sản phẩm”1…“Điển hình là trường hợp
“nhiều chủ đầu tư đã ký các hợp đồng Hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ, nêu
Trang 9rõ giá trị đầu tư là khoản tiền tương đương với 30% giá trị căn hộ, quy định
Có thể kể đến một vài dự án điển hình của các chủ đầu tư trên thực tế khi chưa đáp ứng điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai: Dự án chung cư Sky Oasis Ecopark tại huyện Văn Giang, tỉnh Hưng yên 2020 do Tập đoàn Ecopark làm chủ đầu tư dù chưa xây xong phần móng nhưng các căn hộ chung cư của dự án này đã được rao bán với mức giá hấp dẫn Hay dự
án chung cư Eco Smart City Cổ Linh, Long Biên, Hà Nội “hiện chỉ là bãi đất
trống, cỏ mọc um tùm, xung quanh được rào chắn kỹ lưỡng, đồng thời dựngbiển bảng quảng cáo về dự án, mặt bằng căn hộ, chưa có hoạt động thi công
chí của khách hàng và ưu tiên lựa chọn căn đẹp, hưởng giá ưu đãi
Thực tế, Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản, Điều 68, Điều 69 Luật Nhà ở và Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP không công nhận hiệu lực pháp lý của những loại hợp đồng này vì đối tượng của hợp đồng này là bất động sản không đủ điều kiện kinh doanh theo quy định pháp luật và đây là huy động vốn trái pháp luật, vì vậy mà những giao dịch trên không có hiệu lực
Bên cạnh đó, khi ký kết các hợp đồng trá hình này thì nhà đầu tư cũng không thực hiện thủ tục thông báo cho Sở xây dựng về nhà ở đủ điều kiện bán hay chưa Như vậy, nếu hệ lụy xảy ra thì khách hàng là người gánh chịu hậu
quả nặng nề nhất
Theo Khoản 2 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì khi Sở Xây dựng không
có văn bản trả lời về thẩm định điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư vẫn được bán nhà và phải chịu trách nhiệm, nhưng trên thực tế nếu chủ đầu tư không phối hợp hoặc không đủ năng lực để chịu trách nhiệm
Trang 10về tài chính đối với khách hàng nếu xảy ra sai phạm, vậy thì rủi ro trên thực tế đối với người mua nhà lại càng lớn.
Chế tài xử phạt và quy định khắc phục hậu quả hiện nay đối với hành vi cố tình ký kết hợp đồng mua bán nhà ở trá hình, huy động vốn trái phép còn chưa thực sự nghiêm khắc, vì vậy tình trạng vi pạm vẫn ngang nhiên diễn ra.
Thứ hai, vướng mắc trong vấn đề bảo lãnh trong mua bán nhà ở hình
thành trong tương lai.
Trước khi bán nhà ở hình thành tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với khách hàng Thực tế mặt trái của quy định này hiện nay dẫn đến một số hậu quả “làm tăng giá nhà” mà hiệu quả bảo lãnh lại không lớn Hiện nay, mức phí bảo lãnh chưa được quy định cụ thể Mà thực tế, thì phí bảo lãnh mà chủ đầu tư phải trả cho ngân hàng thường
được tính vào giá trị nhà ở và người mua chính là người phải “gánh chịu phí
bảo lãnh này”.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng: “quy định bảo lãnh
trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hầu như chỉ làm
lãnh lại chính là ngân hàng cho chủ đầu tư vay tín dụng để thực hiện dự án
“các chủ đầu tư thường thế chấp chính dự án đang xây dựng để được bảo
của chủ đầu tư, vừa được khoản phí bảo lãnh, lại vừa được cho vay tính lãi Bên cạnh đó, ngân hàng thực hiện bảo lãnh nhà ở trên thực tế cũng
không thể nào kiểm soát được dòng tiền của chủ đầu tư vì“không có quy định
nào bắt buộc chủ đầu tư phải mở tài khoản tại ngân hàng bảo lãnh để nhận
4 Mộc Minh, (2023), “Đề xuất bỏ bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai vì làm lợi cho ngân hàng”,