Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống
1
/ 85 trang
THÔNG TIN TÀI LIỆU
Nội dung
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNHPHỐHỒCHÍMINH TRẦN THỊ KIM ĐÀO CHOVAYKINHDOANHBẤTĐỘNGSẢNTẠICÁCNGÂNHÀNGTHƯƠNGMẠITHÀNHPHỐHỒCHÍMINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP.HỒ CHÍMINH – NĂM 2009 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNHPHỐHỒCHÍMINH TRẦN THỊ KIM ĐÀO CHOVAYKINHDOANHBẤTĐỘNGSẢNTẠICÁCNGÂNHÀNGTHƯƠNGMẠITHÀNHPHỐHỒCHÍMINH CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ TÀI CHÍNH NGÂNHÀNG MÃ SỐ: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS. TS DƯƠNG THỊ BÌNH MINH TP.HỒ CHÍMINH – NĂM 2009 LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ hình thức, công trình nào khác Các số liệu được trình bày trong luận văn là trung thực, và có nguồn trích dẫn rõ ràng. Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường về sự cam đoan này. ThànhphốHồChí Minh, ngày 30 tháng 10 năm 2009 Tác giả luận văn Trần Thị Kim Đào NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN WX Tp.Hồ Chí Minh, ngày ….tháng .… năm 2009 DANH MỤC HÌNH Hình 2.1. Vốn FDI đầu tư vào bấtđộngsản Trang 27 Hình 2.2. Biểu đồ dư nợ bấtđộngsản qua các năm Trang 30 Hình 2.3 Biểu đồ nợ xấu của cácNgânhàngthươngmại qua các năm Trang 34 DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1. FDI đầu tư vào bấtđộngsản giai đoạn từ 1988-2008 27 Bảng 2.2. FDI đầu tư vào bấtđộngsản giai đoạn từ 2006-T7/2009 28 Bảng 2.3 : Kết quả lợi nhuận một số doanh nghiệp ngành bấtđộngsản 29 Bảng 2.4 : Dư nợ chovaybấtđộngsản của cácngânhàngthươngmại 31 Bảng 2.5 Tỷ trọng dư nợ chovaybấtđộngsản 31 Bảng 2.6 Số liệu chovaykinhdoanhbấtđộngsảntạicác NHTM 32 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU DANH MỤC CÁC HÌNH LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHOVAYKINHDOANH 3 BẤTĐỘNGSẢN 3 1.1. Thị trường bấtđộngsản 3 1.1.1. Khái niệm thị trường bấtđộngsản 3 1.1.2. Phân loại thị trường bấtđộngsản 3 1.1.3. Đặc điểm thị trường bấtđộngsản 5 1.1.4. Vai trò của thị trường bấtđộngsản 9 1.2. Nghiệp vụ chovaykinhdoanhbấtđộngsản của Ngânhàngthương mạ i 10 1.2.1. Các hình thức phát triển của thị trường tín dụng bấtđộngsản 10 1.2.1.1.Thị trường trực tiếp (hay thị trường cầm cố sơ cấp) 10 1.2.1.2. Thị trường cầm cố thứ cấp 11 1.2.1.3. Chứng khoán hóa các khoản tín dụng 11 1.2.2. Nghiệp vụ chovaykinhdoanhbấtđộngsản của Ngânhàngthươngmại 13 1.2.2.1. Các tiêu chí thẩm định chovaykinhdoanhbấtđộngsản 13 1.2.2.2. Cácsản phẩm chovaykinhdoanhbấtđộngsản 14 1.2.3. R ủi ro tín dụng đối với chovaykinhdoanhbấtđộngsản 14 1.2.3.1. Rủi ro tín dụng do nguyên nhân khách quan 14 1.2.3.2. Rủi ro tín dụng do nguyên nhân chủ quan 15 1.3. Kiểm soát rủi ro đối với chovaykinhdoanhbấtđộngsảntạicácngânhàngthươngmại 19 1.3.1. Kiểm soát rủi ro trong chovaykinhdoanhbấtđộngsản 19 1.3.2. Các thủ tục kiểm soát rủi ro trong chovaykinhdoanhbấtđộngsản 20 1.3.2.1. Xây dựng mục tiêu phát triển tín dụng bấtđộngsản phù hợp 20 1.3.2.2. Xây dựng các tiêu chí thẩm định chovaykinhdoanhbất độ ng sản 20 1.3.2.3. Tổ chức quy trình nghiệp vụ tín dụng chặt chẽ 21 1.3.2.4. Hình thành cơ sở dữ liệu, dự báo thị trường bấtđộngsản 22 1.4. Khái quát về kiểm soát rủi ro tín dụng đối với chovaybấtđộngsản và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam 23 1.4.1. Khái quát về kiểm soát rủi ro đối với chovaybấtđộngsảntại Mỹ 23 1.4.2. Các bài học kinh nghiệm về kiểm soát rủi ro đối với chovaybấtđộngsản từ cácngânhàng Mỹ 25 Kết luận Chương I 26 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CHOVAYKINHDOANHBẤTĐỘNGSẢNTẠICÁCNGÂNHÀNGTHƯƠNGMẠITHÀNHPHỐHỒCHÍMINH 26 2.1. Thực trạng về thị trường bấtđộngsản Việt Nam 26 2.1.1. Tiềm năng của thị trường bấtđộngsản Việt Nam 26 2.1.2. Kết quả kinhdoanh của một số doanh nghiệp bấtđộngsản 28 2.2. Thực trạng chovaykinhdoanhbấtđộngsảntạicácNgânhàngthươngmạiThànhphốHồChíMinh 30 2.2.1. Số liệu chovaykinhdoanhbấtđộngsảntạicácNgânhàngthươngmại 30 2.2.2. Nghiệp vụ chovaykinhdoanh b ất độngsảntạicácNgânhàngthươngmại TP HồChíMinh 32 2.2.3. Thực trạng rủi ro tín dụng đối với chovaykinhdoanhbấtđộngsản 35 2.2.3.1. Số liệu về nợ xấu của cácngânhàngthươngmại 35 2.2.3.2. Rủi ro do thị trường bấtđộngsản thiếu tính chuyên nghiệp 37 2.2.3.3. Rủi ro từ phía khách hàngvay 38 2.2.3.4. Rủi ro từ phía ngânhàngthươngmại 39 2.2.4. Kiểm soát rủi ro đối với chovaykinhdoanhbấtđộngsảntạicácNgânhàng thươ ng mạiThànhphốHồChíMinh 42 2.3. Đánh giá kiểm soát rủi ro của cácNgânhàngthương 44 2.3.1. Ưu điểm 44 2.3.2. Hạn chế 45 2.3.2.1. Liên quan đến góc độ quản trị tín dụng 45 2.3.2.2. Liên quan đến vấn đề tác nghiệp 46 2.3.3. Nguyên nhân 47 2.3.3.1 Nguyên nhân từ phía doanh nghiệp đi vay 47 2.3.3.2. Các nguyên nhân từ phía ngânhàngthươngmại 47 Kết luận Chương II 50 CHƯƠNG III: CÁC GIẢI PHÁP CHOVAYKINHDOANHBẤTĐỘNGSẢNTẠICÁCNGÂNHÀNGTHƯƠNGMẠITHÀNHPHỐHỒCHÍMINH 50 3.1. Xu hướng phát triển của thị trường bấtđộngsản 50 3.2. Các giải pháp chovaykinhdoanhbấtđộngsản của cácNgânhàngthươngmại TP HồChíMinh 51 3.2.1. Phát triển các nghiệp vụ tín dụng phù hợp với thị trường kinhdoanhbấtđộngsản 51 3.2.1.1. Nghiệp vụ tín thác bấtđộngsản 51 3.2.1.2. Xây dựng và phát triển thị trường tài chính nhà ở, thị trường thế chấp thứ cấp bấtđộngsản 53 3.2.2. Tổ chức quy trình chovay hiệu quả 54 3.2.3. Xây dựng phương pháp định giá bấtđộngsản phù hợp 58 3.2.4. Xây dựng đội ngũ cán bộ tín dụng có chất lượng 58 3.2.5. Xây dựng biện pháp phòng ngừa rủi ro hiệu quả 60 3.2.6. Quản lý cân đối thanh khoản 61 3.3. Các giải pháp kiểm soát rủi ro của Ngânhàng Nhà nước 62 3.3.1. T ăng cường công tác quản lý, giám sát chovaykinhdoanhbấtđộngsản 62 3.3.2. Phát triển thị trường vốn trung, dài hạn cho thị trường bấtđộngsản 64 3.4. Các giải pháp vĩ mô của Nhà nước đối với chovaykinhdoanhbấtđộngsản 64 3.4.1. Nhà nước cần tạo lập cơ sở pháp lý bảo vệ quyền chủ nợ của ngânhàng 64 3.4.2. Các biện pháp nhằm phát triển ổn định thị trường bấtđộngsản 65 3.4.3. Xây dự ng hệ thống thông tin bấtđộngsản 67 KẾT LUẬN CHƯƠNG III 70 KẾT LUẬN 71 Trang 1 LỜI MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đềtàiBấtđộngsản là hàng hoá đặc biệt, có giá trị rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế- xã hội. Lĩnh vực kinhdoanhbấtđộngsản dù mang lại nhiều lợi nhuận nhưng vẫn là một ngành kinh tế nhạy cảm và chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn, mức độ rủi ro phụ thuộc nhiều vào sự biến động giá cả trên thị tr ường bấtđộng sản. Đối với cácngânhàngthươngmại trên thế giới, chovay trong lĩnh vực bấtđộngsản hoặc chovay thế chấp bằng bấtđộng sản, nhìn chung là nghiệp vụ phổ biến. Ở Việt Nam, do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồn vốn trong thị trường bấtđộngsản phụ thuộc hoàn toàn vào hệ thống ngânhàngthương mại. Tỷ trọng dư nợ tín d ụng đối với chovay trong lĩnh vực bấtđộngsản và chovay có bảo đảm bằng tàisản là bấtđộngsản chiếm đa số trong nghiệp vụ tín dụng của ngânhàngthương mại. Do đó tác động của thị trường bấtđộngsản có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của cácngânhàngthương mại. Đó cũng là lý do mà tác giả đã lựa chọn đềtài: “Cho vaykinhdoanhbấtđộngsảntạicácNgânhàngthươngmạiThànhphốHồChí Minh”. Trên cơ sở nghiên cứu lý luận và đánh giá thực tế, tác giả đã đề xuất một số biện pháp nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực kinhdoanhbấtđộng sản, góp phần ổn định hiệu quả hoạt động của hệ thống ngânhàngthương mại. 2. Mục tiêu nghiên cứu Thứ nhất: Nghiên cứu thị trường bấtđộngsản Việt Nam, những lý luận về việc cung cấp tín dụng và kiểm soát tín dụng đối với hoạt độngkinhdoanhbấtđộng sản, trong đó có nghiên cứu kinh nghiệm của cácngânhàng trên thế giới, điển hình là Mỹ Thứ hai: Đềtài phân tích thực tế hoạt động tín dụng; nhận diện và đánh giá rủi ro đối với tín dụng bấtđộngsản của cácngânhàngthươngmại trên địa bàn ThànhphốHồChí Minh. [...]... 1.2.2.2 Cácsản phẩm chovaykinhdoanhbấtđộng sản: Chovay đầu tư các dự án bấtđộngsản nhà ở: Đây là lĩnh vực chovaycácdoanh nghiệp để đầu tư kinhdoanhcác dự án bấtđộngsản tạo lập nhà ở như: khu đô thị, khu chung cư, dự án dân cư… Chovay đầu tư bấtđộngsảnsản xuất thươngmại gồm chovayđể đầu tư nhà xưởng, khu công nghiệp, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê… Chovaybấtđộngsản du... chấp bấtđộngsản (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngânhàngchovay qua thế chấp bằng bấtđộngsản chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay) Hoạt độngkinhdoanhbấtđộngsản không chỉ diễn ra trong giới đầu tư-đầu cơ -kinh doanhbấtđộng sản, mà cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ đầu tư, ngânhàngthươngmại và cácdoanh nghiệp Cácdòngsản phẩm tài chính chobấtđộngsản cũng linh... Trang 13 1.2.2 Nghiệp vụ chovaykinhdoanhbấtđộngsản của Ngânhàngthương mại: 1.2.2.1 Các tiêu chí thẩm định chovaykinhdoanhbấtđộng sản: Trên thế giới, nghiệp vụ chovaybấtđộngsản (cùng với nghiệp vụ chovay tiêu dùng) là những dịch vụ tài chính phổ biến nhất của ngânhàng Những ngânhàng có khả năng chovaybấtđộngsảnthường là cácngânhàng có nguồn tiền gửi dài hạn và có một đội... sâu sắc đến các lĩnh vực kinhdoanh khác Do vậycácngânhàng cần nhận diện và xây dựng các biện pháp hữu hiệu nhằm hạn chế rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực bấtđộngsản 1.3 Kiểm soát rủi ro đối với chovaykinhdoanhbấtđộngsản tại cácngânhàngthươngmại 1.3.1 Kiểm soát rủi ro trong chovaykinhdoanhbấtđộngsản Dù có nhiều rủi ro nhưng chovaykinhdoanhbấtđộngsản vẫn là mảng tín dụng quan... nhân lực, và các nguồn lực khác… nhằm phòng ngừa, phát hiện, xử lý kịp thời và giảm thiểu rủi ro xảy ra cho nghiệp vụ chovaykinhdoanhbấtđộngsản của ngânhàng Do chovaykinhdoanhbấtđộngsản là một nghiệp vụ quan trọng của ngân hàng, và đa số tàisản đảm bảo chocác khoản tín dụng nói chung của ngânhàng là bấtđộngsản Do đó, kiểm soát rủi ro trong chovaykinhdoanhbấtđộngsản có vai trò... trọng đểcácngânhàng phát triển sản phẩm, mở rộng tín dụng trong lĩnh vực kinhdoanhbấtđộngsản một cách hiệu quả, an toàn Trang 26 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CHOVAYKINHDOANHBẤTĐỘNGSẢNTẠICÁCNGÂNHÀNGTHƯƠNGMẠITHÀNHPHỐHỒCHÍMINH 2.1 Thực trạng về thị trường bấtđộngsản Việt Nam 2.1.1 Tiềm năng của thị trường bấtđộngsản Việt Nam Từ khi Việt Nam tiến hành đổi mới toàn diện nền kinh tế... tục các hoạt độngchovaybấtđộng sản, diễn biến cung - cầu và giá cả trên thị trường bấtđộngsản nhằm điều chỉnh chiến lược cho phù hợp với mỗi giai đoạn phát triển 1.3.2.2 Xây dựng các tiêu chí thẩm định chovaykinhdoanhbấtđộngsảnĐể phòng tránh rủi ro tín dụng khi thị trường bấtđộngsản biến động xấu, cácngânhàng đặc biệt lưu ý các tiêu chí sau khi thẩm định chovay trong lĩnh vực kinh doanh. .. gồm chovayđể đầu tư nhà hàng khách sạn, khu nghỉ dưỡng, resort… Chovay mua bán kinhdoanhbấtđộngsản (đầu cơ bấtđộng sản) : mục đích của khách hàngvay vốn để mua bấtđộngsản và bán lại nhằm hưởng chênh lệch giá từ việc kỳ vọng xu hướng tăng giá của bấtđộng sản, thời hạn vayngắn (từ 1-2 năm) Nguồn trả nợ chủ yếu từ nguồn bán bấtđộngsảnChovaysản xuất kinhdoanh có thế chấp bằng bấtđộng sản: ... dụng 1.3.2.4 Hình thành cơ sở dữ liệu, dự báo thị trường bấtđộngsản Việc nghiên cứu này nhằm tạo cơ sở cho định hướng phát triển chovaybấtđộngsản của cácngânhàngthương mại, nghiên cứu khả năng áp dụng cácsản phẩm tín dụng tài trợ cho thị trường bấtđộngsản Do đặc điểm của các khoản tín dụng bấtđộngsản là các khoản vay lớn, tính chất phức tạp hơn so với chovay trong các lĩnh vực khác,... và cácdoanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định Cấp độ tiền tệ hoá: Là giai đoạn của cácngânhàngthươngmại Với sự phát triển mạnh mẽ của cácdoanh nghiệp kinhdoanhbấtđộng sản, nhưng do hạn chế về năng lực tài chính, nên cácdoanh nghiệp bấtđộngsản phải huy động vốn từ bên ngoài để phát triển các dự án bấtđộngsản Trong cấp độ này, các ngânhàngthương mại, và các cơ quan . kinh doanh của một số doanh nghiệp bất động sản 28 2.2. Thực trạng cho vay kinh doanh bất động sản tại các Ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh 30 2.2.1. Số liệu cho vay kinh doanh bất. với cho vay kinh doanh bất động sản tại các ngân hàng thương mại 19 1.3.1. Kiểm soát rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản 19 1.3.2. Các thủ tục kiểm soát rủi ro trong cho vay kinh doanh. HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRẦN THỊ KIM ĐÀO CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH