Pháp luật về quản lý, sử dụng đất tại các khu công nghiệp từ thực tiễn thành phố hà nội

Mục đích nghiên cứu của luận án là tạo ra một công trình nghiên cứu tổng thể, toàn diện ở tầm luận án tiến sỹ luật học về pháp luật điều chỉnh quan hệ đất đai trong KCN và giữa KCN với c

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LƯU TRẦN PHƯƠNG THẢO

PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TỪ THỰC TIỄN

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2024

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

LƯU TRẦN PHƯƠNG THẢO

PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TỪ THỰC TIỄN

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Luật Kinh tế

Mã số: 9 38 01 07

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

Giảng viên hướng dẫn: 1 PGS.TS: Phạm Hữu Nghị

2 TS Nguyễn Thị Dung

HÀ NỘI - 2024

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Những kết quả nghiên cứu, trích dẫn trong luận án này là trung thực, có nguồn rõ ràng Những kết luận trong luận án này là hoàn toàn mới và chưa từng được ai công bố ở bất cứ công trình khoa học nào

Tác giả luận án

ii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin bày tỏ lời cám ơn chân thành, sâu sắc tới PGS.TS Phạm Hữu Nghị và

TS Nguyễn Thị Dung Thầy và cô đã tận tình, tâm huyết hướng dẫn tôi hoàn thành luận án này

Tôi xin cám ơn các Thầy/Cô giáo của trường Đại học Luật Hà Nội đã tận tình dạy dỗ, hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt khoảng thời gian tôi làm NCS tại đây Tôi xin cám ơn người thân trong gia đình, bạn bè, đồng nghiệp luôn cảm thông, động viên, chia sẻ để tôi có nghị lực, thời gian và các nguồn lực khác trong suốt quá trình hoàn thành luận án

Tác giả luận án

iii

DANH MỤC VIẾT TẮT TRONG LUẬN ÁN

iv

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

DANH MỤC VIẾT TẮT TRONG LUẬN ÁN iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3

3 Phạm vi, đối tượng nghiên cứu 4

4 Phương pháp nghiên cứu 4

5 Những điểm mới và đóng góp về lý luận của luận án 5

6 Kết cấu của luận án 6

Chương 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA ĐỀ TÀI 8

1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu 8

1.1.1 Những công trình nghiên cứu về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai 8

1.1.2 Những công trình nghiên cứu về khu công nghiệp và các khía cạnh pháp lý về đất trong khu công nghiệp 10

1.1.3 Những công trình nghiên cứu về khu công nghiệp, đất khu công nghiệp tại Thành phố Hà Nội và một số khu công nghiệp ở địa phương khác 18

1.1.4 Những giá trị có thể kế thừa và những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu từ các công trình đã công bố 20

1.2 Cơ sở lý thuyết của đề tài 23

1.2.1 Lý thuyết nghiên cứu 23

1.2.2 Các câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết và cơ sở lý thuyết nghiên cứu 24

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 27

Chương 2 LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP 29

v 2.1 Những vấn đề lý luận về đất khu công nghiệp và quản lý, sử dụng đất tại các khu công nghiệp 29

2.1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của đất khu công nghiệp 29 2.1.2 Quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp 38

2.2 Khái niệm, đặc điểm, vai trò của pháp luật về quản lý, sử dụng đất tại các khu công nghiệp 41

2.2.1 Khái niệm pháp luật về quản lý, sử dụng đất tại các khu công nghiệp 41 2.2.2 Đặc điểm của pháp luật đất khu công nghiệp 43 2.2.3 Vai trò của pháp luật đất khu công nghiệp 45

2.3 Cơ chế điều chỉnh bằng pháp luật đối với quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp 47

2.3.1 Các yếu tố của cơ chế điều chỉnh pháp luật đất khu công nghiệp 47 2.3.2 Phương thức tích hợp - Yếu tố đặc trưng trong điều chỉnh pháp luật đối với quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp 50

2.4 Nội dung pháp luật về quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp 52

2.4.1 Nội dung pháp luật về quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp - Các cách tiếp cận 52 2.4.2 Nội dung pháp luật tiếp cận theo hoạt động của chủ thể 53

2.5 Các điều kiện đảm bảo hiệu quả pháp luật về quản lý, sử dụng đất tại các khu công nghiệp 67

2.5.1 Chính sách, pháp luật về đất khu công nghiệp nhất quán, phù hợp 67 2.5.2 Điều kiện về năng lực và sự liêm chính của đội ngũ cán bộ trong các thiết chế tham gia quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp 68 2.5.3 Ý thức pháp luật trong thi hành pháp luật về quản lý, sử dụng đất tại các khu công nghiệp 69 2.5.4 Các đảm bảo về nguồn vốn, cơ sở vật chất 70

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 71

vi

Chương 3 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ

HÀ NỘI 73

3.1 Khái quát chung về thành phố Hà Nội 73

3.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà Nội 73 3.1.2 Tác động ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội tới sự thực tiễn thực thi pháp luật của khu công nghiệp của thành phố Hà Nội 74

3.2 Pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khu công nghiệp từ thực tiễn thành phố Hà Nội 75 3.3 Pháp luật về thu hồi đất để xây dựng khu công nghiệp, giao đất, cho thuê đất đất khu công nghiệp từ thực tiễn thành phố Hà Nội 85

3.3.1 Pháp luật về thu hồi đất để xây dựng khu công nghiệp từ thực tiễn thành phố Hà Nội 85 3.3.2 Pháp luật về giao đất, cho thuê đất khu công nghiệp từ thực tiễn thành phố Hà Nội 93

3.4 Pháp luật về sử dụng đất khu công nghiệp đúng mục đích từ thực tiễn thành phố Hà Nội 105 3.5 Pháp luật về chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp từ thực tiễn thành phố Hà Nội 108

3.5.1 Pháp luật về chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp từ thực tiễn thành phố Hà Nội 108 3.5.2 Pháp luật về cho thuê lại đất khu công nghiệp từ thực tiễn thành phố

Hà Nội 110 3.5.3 Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp từ thực tiễn thành phố Hà Nội 119

3.6 Pháp luật về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khu công nghiệp 122 3.7 Pháp luật về thanh tra, xử lý vi phạm về quản lý, sử dụng và giải quyết tranh chấp đất khu công nghiệp từ thực tiễn thành phố Hà Nội 123

vii

3.7.1 Pháp luật về thanh tra đất khu công nghiệp từ thực tiễn thành phố Hà Nội 123 3.7.2 Xử lý vi phạm về quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp từ thực tiễn

thành phố Hà Nội 125

3.7.3 Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất khu công nghiệp từ thực tiễn thi hành thành phố Hà Nội 134

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 137

Chương 4 HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI TRONG THỰC TIỄN 139

4.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về quản lý, sử dụng đất tại các khu công nghiệp và nâng cao hiệu quả thực thi trong thực tiễn 139

4.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quản lý, sử dụng đất tại các khu công nghiệp 144

4.3 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về quản lý, sử dụng đất tại các khu công nghiệp trong thực tiễn 161

4.3.1 Nhóm giải pháp chung 161

4.3.2 Nhóm giải pháp riêng cho thành phố Hà Nội 164

KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 169

KẾT LUẬN 171 PHỤ LỤC

DANH MỤC CÔNG TRÌNH LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN CỦA TÁC GIẢ ĐÃ ĐƯỢC CÔNG BỐ

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

viii

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

Bản đồ 3.1 Quy hoạch các khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội 79

Bản đồ 3.2 Các dự án nhà ở công nhân đang triển khai thực hiện 83

Bản đồ 3.3: Quy hoạch xây dựng khu công nghiệp Bắc Thăng Long 106

Sơ đồ 3.1 Sơ đồ các bước giải quyết tranh chấp đất đai 135

Sơ đồ 4.1: Bộ máy quản lý nhà nước đối với khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội 167

Biểu đồ 3.1 Giá chào thuê đất khu công nghiệp tại một số địa phương 105

Biểu đồ 3.2 Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp ở một số địa phương miền Bắc 116

Bảng 3.1 Khu công nghiệp đang hoạt động trên địa bàn thành phố Hà Nội 80

Bảng 3.2 Danh sách Chủ đầu tư của các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động trên địa bàn Thành phố Hà Nội 96

Bảng 3.3 Phân biệt hoạt động cho vay đầu tư nhà nước và hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 99

Bảng 3.4 Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội 115

Bảng 3.5 Chủ thể sản xuất, kinh doanh thứ cấp trong khu công nghiệp từng vi phạm hành chính về sử dụng đất khu công nghiệp 127

Bảng 3.6 Chủ thể sản xuất, kinh doanh thứ cấp trong khu công nghiệp từng vi phạm hình sự về sử dụng đất khu công nghiệp 134

Bảng 3.7 Chủ thể sản xuất, kinh doanh thứ cấp trong khu công nghiệp từng xảy ra tranh chấp đất đai với chủ thể sản xuất, kinh doanh khác trong khu công nghiệp 135

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

KCN có ranh giới địa lý xác định, được thành lập để chuyên thực hiện sản xuất hàng công nghiệp hay những dịch vụ hỗ trợ cho sản xuất công nghiệp Các KCN được thành lập theo điều kiện, quy định riêng của địa phương Nhà nước ban hành các quy định để đảm bảo thành lập các KCN đúng trình tự, thủ tục và đúng bản chất kinh tế của loại chủ thể đặc thù này Có thể nói KCN hiện nay đang là ―điểm nhấn‖ quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, bởi vì đây là nơi tập trung các nguồn vốn của các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp trong và ngoài nước để tiến hành các hoạt động sản xuất kinh doanh Các hoạt động sản xuất, dịch vụ trong KCN sẽ kích thích sự phát triển các ngành công nghiệp phụ trợ, nâng cao về trình độ chuyên môn hóa tay nghề lao động, khả năng cạnh tranh trong và ngoài nước, hiện đại hóa được cơ sở hạ tầng, kết cấu, phát triển các khu đô thị kinh tế mới

Đất đai là tư liệu sản xuất không thể thiếu được của mọi hoạt động sản xuất, kinh doanh Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ

sở hữu thì doanh nghiệp hay các chủ thể khác tiếp cận đất với những đặc thù gắn với mục tiêu, phạm vi đất giao, được cho thuê Trong số những chủ thể - người sử dụng đất thì người sử dụng đất KCN có những đặc thù do địa vị pháp lý của đất KCN KCN là một thực thể kinh tế có vai trò rất lớn trong việc thúc đẩy sự phát triển kinh

tế thông qua việc thu hút đầu tư nhờ những hạ tầng sẵn có, hiện đại và có khả năng giúp doanh nghiệp tăng cường tính cạnh tranh Pháp luật điều chỉnh quan hệ đất đai KCN cũng chịu những đặc thù phát sinh từ địa vị pháp lý như vậy Việc xây dựng

và thi hành các quy định pháp luật về đất KCN ở với những quy mô, cấp độ khác nhau trong những năm qua đã góp phần cải thiện sức hấp dẫn của môi trường đầu

tư, môi trường kinh doanh nhờ đó thu hút các nhà đầu tư trong và nước ngoài Tuy nhiên, như nhiều quy định khác của pháp luật đất đai, các quy định pháp luật về đất

KCN vẫn còn rất nhiều bất cập do nhiều yếu tố Trước hết, đó là tính chất phức tạp

cố hữu của quan hệ đất đai, nhất là quan hệ xác định QSDĐ, chuyển nhượng, quản

lý và sử dụng đất Thứ hai, việc quản lý, sử dụng đất KCN phức tạp hơn do đất

KCN về cơ bản là đất đa mục đích Thực tiễn vẫn còn gặp nhiều rào cản, vướng mắc trong quá trình thi hành pháp luật đất KCN như sự bất bình đẳng giữa quyền và nghĩa vụ giữa các tổ chức kinh tế trong nước và nước ngoài trong vấn đề chuyển

2

nhượng, giao đất, thuê đất, các ưu đãi về thuế, phí, lệ phí Thứ ba, việc Việt Nam ký

các Hiệp định thương mại tự do thế hệ mới với những nguyên tắc cốt lõi của hoạt động thương mại, đầu tư quốc tế như bình đẳng, minh bạch, không phân biệt đối xử, đãi ngộ quốc gia cũng đặt ra những yêu cầu đặc biệt về quản lý, sử dụng đất KCN

Thứ tư, việc ban hành các luật mới như Luật Đầu tư năm 2020, Luật Doanh nghiệp

năm 2020, Luật Quy hoạch năm 2017 đã làm một số quy định về quản lý, sử dụng đất KCN trong LĐĐ không còn phù hợp

Ngày 18/01/2024, Quốc hội đã thông qua Luật số: 31/2024/QH15 (LĐĐ 2024) trong đó có nhiều quy định liên quan đến quản lý, sử dụng đất KCN LĐĐ 2024 có nhiều quy định mới nhằm xác định cụ thể hơn quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quản lý, sử dụng đất KCN Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (được thông qua ngày 28/11/2023) bổ sung nhiều quy định về kinh doanh QSDĐ gắn với

hạ tầng trong các KCN Luật Nhà ở năm 2023 (được thông qua ngày 27/11/2023) hoàn thiện các quy định về hoàn thiện về sử dụng đất nhằm xây dựng nhà ở cho công nhân trong các KCN Tuy nhiên, không phải các quy định mới nào cũng đã phù hợp với thực tiễn Hơn nữa để thực hiện có hiệu quả những quy định đó thì cần thiết phải có cơ chế phù hợp

Việc nghiên cứu để xây dựng và hoàn thiện các quy định pháp luật về đất KCN nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của chúng cần được thực hiện cả từ phương diện nghiên cứu lý luận và thực tiễn Về lý luận, cần làm rõ bản chất, vai trò của KCN, địa vị pháp lý của KCN trong quan hệ đất đai Về thực tiễn, cần phát hiện, phân tích, đánh giá thực tiễn thi hành các quy định về đất đai trong các KCN Trong nghiên cứu thực tiễn, lựa chọn các địa phương phù hợp sẽ giúp đưa ra những đánh giá có tính đại diện hơn

Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội và dịch vụ lớn hàng đầu của cả nước Hà Nội là địa phương có lịch sử lâu đời nên có hệ thống cơ

sở hạ tầng tốt hơn và có tỷ lệ lấp đầy so với các tỉnh thành khác Trong những năm qua Hà Nội đã tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về đất đai nói chung và đất KCN nói riêng song vẫn không tránh khỏi những vướng mắc, hạn chế trong quản lý, sử dụng đất KCN Nhiều KCN chưa đi vào hoạt động, gây lãng phí đất, quyền của một

số nhà đầu tư chưa được đảm bảo, việc quản lý đất đai trong KCN của Nhà nước thiếu hiệu quả Luận án lựa chọn Hà Nội là địa phương nghiên cứu chính cho Luận

án của mình là vì lý do trên

3

Từ các lý do trên đây, NCS đã lựa chọn đề “Pháp luật về quản lý, sử dụng đất

KCN từ thực tiễn thành phố Hà Nội” làm luận án tiến sĩ luật học của mình

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích Mục đích nghiên cứu của luận án là tạo ra một công trình nghiên

cứu tổng thể, toàn diện ở tầm luận án tiến sỹ luật học về pháp luật điều chỉnh quan

hệ đất đai trong KCN và giữa KCN với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, với những người sử dụng đất khác để cung cấp những cơ sở lý luận, thực tiễn cho việc hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này

Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được các mục đích nghiên cứu như đã trình bày ở trên, luận án có các nhiệm vụ cụ thể như sau:

- Nhận diện, phân tích nội hàm các khái niệm: KCN, đất KCN, pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN, bổ sung cho khoa học pháp lý những khía cạnh khoa học chuẩn xác hơn về các các khái niệm này

- Luận án nghiên cứu kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới như (Hàn Quốc, Trung Quốc, Nhật Bản…) trong xây dựng, thực thi pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN nhằm so sánh về lý luận và đánh giá thực tiễn pháp luật về đất KCN

ở các quốc gia nói trên Dựa trên những kết quả nghiên cứu so sánh các khía cạnh này, luận án đề xuất khả năng áp dụng một số kinh nghiệm của các quốc gia này trong việc hoàn thiện pháp luật Việt Nam về đất KCN

- Luận án đánh giá thực trạng các quy định pháp luật Việt Nam hiện hành về quản lý, sử dụng đất KCN với trọng tâm làm rõ các hạn chế, bất cập của các quy định pháp luật về đất KCN ở khía cạnh lý luận như tiêu chí về tính đồng bộ, tính khả thi, tính thống nhất đồng thời nghiên cứu những biểu hiện của những hạn chế, bất cập này trong thực tiễn thi hành

- Luận án nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về đất KCN được đánh giá dựa trên những nghiên cứu việc quản lý, sử dụng đất ở các KCN tại thành phố Hà Nội Tuy nhiên, luận án có tham khảo kinh nghiệm thi hành pháp luật về đất KCN của một số địa phương khác trong nước như Thái Nguyên, Bắc Giang, Hưng Yên nhằm so sánh và rút ra bài học cho nhóm giải pháp chung

- Phân tích định hướng và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN và và nâng cao hiệu quả thi hành trên địa bàn thành phố

Hà Nội

4

3 Phạm vi, đối tượng nghiên cứu

3.1 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian Luận án nghiên cứu những vấn đề lý luận, thực trạng

pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN tại Việt Nam Các tình huống nghiên cứu là KCN ở một số tỉnh phía Bắc nhưng với trọng tâm là thành phố Hà Nội, nơi tác giả luận án có các tình huống thực tiễn đại diện tiêu biểu Phạm vi quản lý, sử dụng đất trong KCN rất rộng, trong khuôn khổ của Luận án, NCS chỉ chọn lựa một số vấn đề quan trọng để nghiên cứu, cụ thể: Quy hoạch, giao đất, cho thuê, cho thuê lại, thu hồi đất KCN, xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp đất đai trong KCN và hệ thống quản lý nhà nước trong KCN, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể quản lý, sử dụng đất trong KCN

Phạm vi thời gian Luận án nghiên cứu pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN

trong khoảng thời gian từ năm 2013 đến thời điểm hiện tại

3.2 Đối tượng nghiên cứu

Các quan hệ pháp luật đất đai phát sinh từ hoạt động của KCN được điều chỉnh bởi các quy phạm pháp luật trong các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, quy hoạch, đấu thầu, đầu tư Pháp luật đất đai được ban hành nhằm thể chế hóa các chính sách, đường lối của Đảng về quản lý và sử dụng đất nên Luận án nghiên cứu các nghị quyết, chỉ thị của Đảng về đất đai, đặc biệt là Nghị quyết 19/NQTW ngày

31 tháng 10 năm 2012 và Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16 tháng 6 năm 2022

4 Phương pháp nghiên cứu

- Luận án đã sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lê nin và tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật

- Bên cạnh đó, luận án còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể như phân tích, tổng hợp, so sánh, khái quát, diễn dịch, bình luận, lập luận, đánh giá, suy luận logic, điều tra xã hội học… Xuyên suốt quá trình viết luận án, tác giả sử dụng tất cả những phương pháp này Tuy nhiên, để đạt hiệu quả tốt nhất, trong mỗi Chương, mỗi phần của luận án, tác giả lại sử dụng những phương pháp khác nhau Cụ thể:

+ Tại Chương 1, Chương 2 của luận án, NCS chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích, so sánh, đánh giá, tổng hợp, khái quát, diễn giải, suy luận để tìm hiểu tổng quan tình hình nghiên cứu, đánh giá những điểm còn bỏ ngỏ và lý giải, soi sáng những vấn đề lý luận về pháp luật đất KCN

5 + Tại Chương 3 của luận án, NCS chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích, bình luận, lập luận, diễn giải, đánh giá, so sánh, tổng hợp… để đánh giá thực trạng pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội Đặc biệt, NCS sử dụng phương pháp so sánh để đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật

về quản lý, sử dụng đất KCN tại Thành phố Hà Nội và các địa phương khác trong phạm vi cả nước

+ Tại Chương 4 của luận án, tác giả chủ yếu sử dụng phương pháp tổng hợp, suy luận logic, so sánh, lập luận, bình luận… để phân tích định hướng và đưa ra một

số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN và nâng cao hiệu quả thực thi trong thực tiễn nói chung và ở thành phố Hà Nội nói riêng

5 Những điểm mới và đóng góp về lý luận của luận án

- Luận án này bổ sung một số khía cạnh lý luận để hoàn thiện hệ thống một số khái niệm về KCN, Quản lý, sử dụng đất KCN, nội hàm của pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN Xét về mặt lý luận, hầu hết các khía cạnh lý luận này được trình bày, đánh giá, phân tích lần đầu tiên được nghiên cứu một cách sâu sắc, toàn diện, hệ thống Đây là những đóng góp mới đáng ghi nhận góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận

về KCN, đất KCN và pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN ở nước ta

- Luận án đưa ra những đánh giá toàn diện đối với thực trạng pháp luật về quản

lý, sử dụng đất KCN và thực tiễn thi hành tại các KCN với các tình huống nghiên cứu được lựa chọn dựa trên tiêu chí tính đại diện Luận án đã nhận diện và phân tích các bất cập hạn chế của pháp luật hiện hành ở nước ta về quản lý, sử dụng đất KCN

cả ở một số tiêu chí như tính phù hợp, tính khả thi, tính hiệu quả và những minh chứng từ thực tiễn thi hành ở các KCN

- Như là tình huống nghiên cứu điển hình để xác minh các đánh giá về mặt lý luận, thực tiễn, Luận án phân tích những thành tựu và hạn chế trong thực tiễn thi hành pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN tại Thành phố Hà Nội, chỉ ra những bài học cần lưu ý trong quá trình hoàn thiện và thi hành pháp luật về đất KCN nói chung và ở thành phố Hà Nội nói riêng

- Luận án đề xuất các quan điểm và giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN Các quan điểm, giải pháp được rút ra từ những nghiên cứu định tính, định hướng và theo một số tình huống nghiên cứu cụ thể nên có giá trị và độ tin cậy khoa học cao

6

- Chứa đựng nhiều thông tin khoa học trong và ngoài nước về KCN, pháp luật

về quản lý sử dụng đất KCN, luận án là tài liệu tham khảo cho giảng dạy, học tập, nghiên cứu luật, đặc biệt là pháp luật đất đai đối với các cơ sở đào tạo và nghiên cứu luật trong cả nước cũng như đối với các cơ quan nhà nước có chức năng soạn thảo

và thi hành các quy định pháp luật về đất đai

6 Kết cấu của luận án

Ngoài Mục lục, Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, Phụ Lục, Luận án được kết cấu thành 4 Chương như sau:

- Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý thuyết của đề tài

- Chương 2: Những vấn đề lý luận về quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp, pháp luật về quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp

- Chương 3: Thực trạng pháp luật về quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp từ thực tiễn thành phố Hà Nội

- Chương 4: Hoàn thiện pháp luật về quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp và nâng cao hiệu quả thực thi trong thực tiễn

8

Chương 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU

VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT CỦA ĐỀ TÀI 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu

1.1.1 Những công trình nghiên cứu về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai

Sử dụng đất và người sử dụng đất là những khái niệm pháp lý gắn với sở hữu toàn dân về đất đai Chính chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đã tạo chế định QSDĐ rất đặc thù, chỉ tồn tại ở một số ít các nước như Việt Nam, Trung quốc Không tồn tại chủ sở hữu đất đai nào khác ngoài nhà nước Những người có đất hợp pháp được coi là người sử dụng đất Người sử dụng đất gắn với loại đất mình sử dụng bằng các quyền và nghĩa vụ đặc thù bên cạnh các quyền và nghĩa vụ chung của những người

sử dụng đất thì người sử dụng đất trong KCN còn có các quyền và nghĩa vụ đặc thù Song việc sử dụng đất trong KCN có rất nhiều khía cạnh cần được làm rõ, nhất quản

lý và sử dụng đất Có rất nhiều công trình nghiên cứu chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, liên quan đến đề tài luận án thì những công trình sau đây là khá tiêu biểu:

PGS.TS Trần Quốc Toản và những người khác trong công trình ―Đổi mới

quan hệ sở hữu đất đai Lý luận và thực tiễn”1 đề cập bản chất, đặc điểm, của việc đổi mới trong quan hệ sở hữu đất đai gắn với sự phát triển nông nghiệp hóa, công nghiệp hóa, đô thị hóa Các đồng tác giả của công trình cũng lý giải sự thay đổi, vận động của các quyền trong quan hệ sở hữu đất đai, dẫn đến pháp luật đất đai cũng phải bổ sung, mở rộng các quyền năng của người sử dụng đất Sự thay đổi các quyền năng này luôn đặt trong mối quan hệ sở hữu đất đai dựa trên nền tảng là ―Đất đai là sở hữu toàn dân, nhà nước là đại diện chủ sở hữu‖

Trong luận án tiến sĩ Luật học với đề tài ―Pháp luật về quyền và nghĩa vụ của

tổ chức kinh tế trong sử dụng đất”2

Nguyễn Ngọc Minh đã phân tích những vấn đề

lý luận và thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất Tác giả Luận án đã chỉ ra mối quan hệ giữa quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất trong mối quan hệ với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam Những kết quả nghiên cứu của luận án này cho thấy rõ mối quan hệ giữa chế

độ sở hữu toàn dân về đất đai với chế độ pháp lý về quản lý, sử dụng đất trong đó có KCN vì chủ thể sử dụng đất trong các khu KCN chủ yếu là các tổ chức kinh tế

9

Nguyễn Quang Tuyến (2016) trong bài viết ―Vài suy nghĩ về sở hữu toàn dân

đối với đất đai‖3 Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 01/2016 đã giải mã nội hàm khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai Tác giả bài viết đã khẳng định sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm mang tính chính trị chứ không phải khái niệm mang tính pháp lý ―Toàn dân‖ không phải là một chủ thể cụ thể nên không thể trở thành một bên trong quan hệ pháp luật đất đai Tác giả cũng phân tích, đánh giá những thiếu sót, hạn chế trong các quy định của LĐĐ 2013 về quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai của nhà nước và vấn đề tham gia giám sát của người dân đối với nhà nước trong thực hiện quyền đại chủ sở hữu toàn dân về đất đai và đưa ra các kiến nghị hoàn thiện pháp luật đất đai hiện hành

Phạm Hữu Nghị đã công bố công trình ―Vai trò của nhà nước trong việc thực

hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai”4

trong đó tác giả đã phân tích, làm sáng tỏ

vai trò của nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai trong việc thực hiện ba quyền năng của chủ sở hữu là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai So với các chủ thể khác trong xã hội, việc thực hiện quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt của nhà nước đối với đất đai

có sự khác biệt Điều đó thể hiện ở chỗ quyền chiếm hữu, quyền sử dụng của nhà nước đối với đất đai mang tính gián tiếp còn quyền định đoạt đối với đất đai là quyền quy định điều kiện, hình thức, trình tự, thủ tục giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển QSDĐ đai cho người sử dụng đất

Một trong những công trình chứa đựng nhiều góc nhìn chính trị - pháp lý khác

nhau về sở hữu đất đai và QSDĐ ở Việt Nam là cuốn sách tham khảo ―Những vấn

đề về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay‖5

do PGS.TS Vũ Văn Phúc chủ biên với nhiều nghiên cứu chuyên đề về quyền sở hữu đất đai ở nước

ta của các tác giả khác nhau Những bài viết trong công trình này cho mang lại những góc nhìn tương đối toàn diện về lịch sử hình thành và phát triển của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, bản chất của sở hữu đất đai gắn với các yếu tố chính trị, kinh tế và đặc biệt là vấn đề sở hữu toàn dân về đất đai Theo các tác giả này, trước năm 1986, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai chưa được ghi nhận chính thức trong

3

Nguyễn Quang Tuyến, Vài suy nghĩ về sở hữu toàn dân đối với đất đai‖ Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 01/2016

4 Phạm Hữu Nghị, Vai trò của Nhà nước trong việc thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai, Tạp chí Nhà nước và

pháp luật, số 01/2005

5

PGS.TS Vũ Văn Phúc (Chủ biên), Những vấn đề về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, NXB

10 các văn bản quy phạm pháp luật Tuy nhiên, trong tư tưởng của Hồ Chí Minh về giải phóng dân tộc và trong các văn kiện của Trung ương Đảng manh nha hình thành quan điểm sở hữu toàn dân về đất đai Sau đó, trong thời kỳ đổi mới, Đảng và Nhà nước ta tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân là phù hợp với điều kiện xây dựng và phát triển kinh tế - xã hội ở nước ta Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai chi phối các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng đất NCS sử dụng kết quả nghiên cứu này để phân tích những ảnh hưởng của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đối với nội dung pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN

Những công trình nêu trên chỉ là một số ít các công trình nghiên cứu về sở hữu đất đai và sở hữu toàn dân về đất đai Việc lựa chọn các công trình nghiên cứu trên

vì trong đó có nhiều phân tích, phát hiện liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng đất Các kết quả nghiên cứu ở trong các công trình nêu trên giúp tác giả luận án xác định một số nội dung của luận án về sử dụng đất trong các KCN để tránh lặp lại những những vấn đề đã được xác nhận diện, phân tích toàn diện từ các góc chính trị học, kinh tế học Phải khẳng định rằng sở hữu toàn dân về đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến việc xây dựng và hoàn thiện các quy định pháp luật về quản

lý, sử dụng đất đai nói chung và quản lý, sử dụng đất KCN nói riêng

1.1.2 Những công trình nghiên cứu về khu công nghiệp và các khía cạnh pháp lý về đất trong khu công nghiệp

*Các công trình nghiên cứu về bản chất, đặc trưng của KCN

Bản chất của KCN và sở hữu của KCN, đặc biệt là sở hữu đất đai được nghiên cứu trong khoa học kinh tế, pháp lý của một số quốc gia Ở Việt Nam địa vị pháp lý, địa vị tài sản của KCN được quan tâm đặc biệt vì tính đặc thù và những tác động chi phối của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đối với người sử dụng đất, đặc biệt là đối với KCN Những công trình dưới đây được lựa chọn tham khảo trong Luận án do có liên quan đến địa vị pháp lý của KCN

Trong bài viết: ―Các khu công nghiệp: Những nguyên tắc và thực tiễn‖, tác giả

Caj O Falcke6 đã chỉ ra rằng KCN đã xuất hiện ở các nước công nghiệp phát triển cách đây khoảng một trăm năm Sự xuất hiện của KCN chủ yếu một phương tiện để thúc đẩy và quản lý sự phát triển công nghiệp và cung cấp cơ sở hạ

6

Caj O.Falcke, Industrial Parks Principles and Practice, Journal of Economic Cooperation Among Islamic Countries 20,

1 (1999) 1-10

11 tầng và dịch vụ cộng đồng với chi phí hiệu quả Đây có thể được coi là đặc điểm quan trọng nhất của KCN Tác giả khẳng định vai trò của các KCN trong việc nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp vừa, nhỏ nhờ giảm chi phí xây dựng

hạ tầng, sử dụng các nguồn lực chung, mở rộng khả năng thu hút lao động tại chỗ ở mức độ cao hơn nhiều so với đứng tách riêng, biệt lập Tác giả nhấn mạnh các nguyên nhân kinh tế, đặc biệt là nhu cầu nâng cao tính cạnh tranh của việc hình thành các KCN Tác giả cũng chỉ ra rằng các nền kinh tế tập trung chú trọng nhiều hơn các yếu tố hành chính, quản lý của KCN so với các yếu tố kinh tế

Nhóm nghiên cứu Liên ngành về KCN trong tài liệu trong tài liệu ―Hướng dẫn

quốc tế đối với Khu công nghiệp”7 đã đưa ra quan điểm về KCN theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa hẹp KCN là khu vực đất xác định phục vụ cho sản xuất công nghiệp Theo nghĩa rộng, KCN còn bao hàm cả các mô hình khác như trung tâm thương mại, khu dịch vụ thương mại Quan điểm về KCN theo nghĩa rộng trong tài liệu này có điểm tương đồng với quan điểm về khu công nghệ cao, khu kinh tế của Việt Nam Đặc biệt, tài liệu do UNIDO phát hành có những hướng dẫn về tiếp cận đất trong các KCN Tác giả cho rằng, việc xây dựng các KCN cần một diện tích đất lớn

để xây dựng hạ tầng cho thuê, chuyển nhượng Quá chiếm hữu đất có thể khác nhau bởi thành phố, tỉnh hoặc khu vực trong các quốc gia và quá trình chuyển nhượng sau

đó có thể có các hình thức khác nhau tùy thuộc vào chính sách sở hữu đất của khu vực Sở hữu đất đai có thể là sở hữu tư nhân, sở hữu chung hoặc sở hữu nhà nước Ở một số quốc gia, chính phủ cung cấp giao đất miễn phí cho các nhà phát triển KCN hoặc với chi phí tối thiểu như một phần của gói khuyến khích, trong khi ở các nước khác, đất được bán, làm có sẵn trên cơ sở nhượng bộ hoặc cho thuê, theo các điều khoản và điều kiện khác nhau

Luận án tiến sĩ Luật học của Cấn Văn Minh “Pháp luật về KCN ở Việt Nam

trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế” 8

là công trình đáng lưu ý khi thực hiện các nghiên cứu về KCN Mặc dù Luận án không hướng tới khía cạnh sử dụng đất nhưng những phân tích về KCN được thực hiện tương đối toàn diện và có chiều sâu Theo

đó tác giả luận án, khái niệm KCN hiện được hiểu theo nhiều cách khác nhau và trong nhiều trường hợp dễ bị nhầm lẫn với niệm khác như khái niệm khu công nghệ cao, khu kinh tế đặc biệt v.v Luận án đã tìm cách làm rõ nội hàm khái niệm KCN

12

Trong mục 1.1.1 cuốn sách chuyên khảo“Pháp luật về xử phạt vi phạm hành

chính trong lĩnh vực bảo vệ môi trường tại KCN ở Việt Nam‖9, PGS.TS Doãn Hồng Nhung và Nguyễn Thị Bình đã phân tích khái niệm và đặc điểm của KCN và đưa ra khái niệm KCN Theo quan điểm của hai tác giả này, KCN được hiểu theo nghĩa hẹp là

―khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện

dịch vụ cho sản xuất công nghiệp” theo đúng định nghĩa trong khoản 11 Điều 3 Luật

Đầu tư năm 2014 Hiểu theo nghĩa rộng, khái niệm KCN bao gồm: KCN theo nghĩa hẹp (tức là KCN hiểu theo Luật Đầu tư năm 2014, khu chế xuất, cụm công nghiệp, điểm công nghiệp Tuy nhiên, PGS.TS Doãn Hồng Nhung và Nguyễn Thị Bình chưa đưa ra được các tiêu chí để phân biệt trường hợp nào khu chế xuất được coi là KCN, trường hợp nào khu chế xuất không phải là KCN Công trình của PGS.TS Doãn Hồng Nhung và Nguyễn Thị Bình liên quan đến Đề tài Luận án của NCS ở khía cạnh khái niệm, bản chất của KCN với tư cách là một chủ thể của quan hệ pháp luật nói chung và quan hệ pháp luật môi trường chứ không phải là quan hệ pháp luật đất đai Công trình của hai tác giả nêu trên không đề cập đến sử dụng đất KCN

Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Đại học Quốc gia: ―Pháp luật về bảo vệ môi

trường KCN ở Việt Nam”10 do PGS.TS Doãn Hồng Nhung làm chủ nhiệm (năm

2016) đã phát triển thêm một bước các vấn đề lý luận liên quan khái niệm KCN Nhóm nghiên cứu đề tài phân tích khái niệm KCN dưới góc độ pháp lý trong mối liên hệ với sự phát triển và địa vị pháp lý của KCN theo pháp luật về KCN ở nước

ta Theo Nhóm nghiên cứu khái niệm KCN bao gồm cả khu chế xuất, điểm công nghiệp, cụm công nghiệp Đề tài có sự so sánh khái niệm KCN, khu công nghệ cao

và khu kinh tế Các quan điểm của Nhóm nghiên cứu được tham khảo trong Luận án

Heřmanová K., Kozák J., Jehlička J., Maitah M., Němeček K., Vopravil J., Toth D., Jacko K., Herza T (2020):

Industrial zones and their benefits for society, Soil & Water Res., https://doi.org/ 10.17221/59/2020-SWR

13

đó, số lượng lao động trong KCN vùng và chất lượng đất được thể hiện bằng cấp đất nông nghiệp bảo vệ Các tác giả hướng các nội dung nghiên cứu của mình đến sử dụng đất, đặc biệt là đất KCN trong bối cảnh chế độ sở hữu đất đai của Cộng hòa Séc Không

ít các quan điểm, đánh giá của nhóm tác giả liên quan đến đề tài luận án

Nils Bonde-Henriksen trong Luận văn thạc sỹ ―Sự phát triển của các cụm công nghiệp: Đánh giá khái quát và trường hợp cụm công nghiệp Myles Standish, Tauntion, Massachusettes‖12

phân tích khá nhiều các vấn đề về bản chất của cụm công nghiệp (industrial park) Tác giả Luận văn thạc sỹ này đánh giá khá toàn diện các khía cạnh khác nhau của cụm công nghiệp như quá trình phát triển, vai trò đối với phát triển công nghiệp, quy hoạch cụm công nghiệp, quản trị, đầu tư, mua bán

và cho thuê tài chính Tuy công trình này nghiên cứu cụm công nghiệp song vẫn chứa đựng nhiều khía cạnh liên quan đến KCN, nhất là khía cạnh quản lý, mua bán

và cho thuê tài chính Vì vậy, công trình này có giá trị tham khảo đối với luận án Công trình mang lại cho luận án những tham khảo có ý nghĩa đến từ công trình nghiên cứu ―Thay đổi những nguyên tắc về định nghĩa và điều chỉnh thuật ngữ ―cụm công nghiệp‖: Tình huống của Hungary, Rumani và Bungary"13 ở các khía cạnh lý luận về cụm công nghiệp Mục đích chính của bài báo này là giới thiệu tổng quan về các KCN, các KCN khác nhau các loại và các thuộc tính chính của chúng Nghiên cứu tập trung vào thuật ngữ 'khu công nghiệp' và đưa ra một khung lý thuyết khái niệm về thuật ngữ được sử dụng ở Hungary, ở Romania và ở Bungari Các tác giả

đã trích dẫn các quan điểm của nhiều nhà khoa học EU về cụm công nghiệp và tìm cách giải mã nội hàm của nó và phân tích những định nghĩa trong pháp luật của Hungary, Rumani và Bungary để minh chứng nội hàm được chấp nhận của cụm công nghiệp

Công trình nghiên cứu của Jarmila Vidová ―Cụm công nghiệp - Lịch sử , Hiện tại của chúng và ảnh hưởng đối với việc làm‖14

chứa đựng một số quan điểm, phát hiện đáng quan tâm đối với đề tài Luận án mặc dù nghiên cứu về cụm công nghiệp ở Slovakia Tác giả bài viết khẳng định rằng một trong những điều kiện phát triển của

14 các KCN ở Sovakia là xu hướng luân chuyển vốn tích cực và phân bổ vốn đúng đắn trong điều kiện mới của nền kinh tế của nước này và thế giới Các KCN phát triển sau này tốt hơn so với các KCN đã xây dựng trước đây khi tất cả các hoạt động xây dựng sản phẩm đều tập trung vào một nơi duy nhất Thế hệ mới của các KCN có đặc điểm là chỉ sản xuất một sản phẩm hoặc hoàn thành sản phẩm cuối cùng từ các thành phần Tác giả cho rằng sự phát triển ngày nay ở Slovakia khẳng định rằng cần phải hỗ trợ việc tạo ra các KCN vì nó có ảnh hưởng tích cực đến các hoạt động hỗ trợ nghiên cứu và phát triển và tăng việc làm

*Các công trình nghiên cứu các khía cạnh pháp lý về đất KCN

1 Nguồn tài liệu tham khảo liên quan đến đề tài Luận án đáng chú ý đặc biệt là

đề tài ―Nghiên cứu, hoàn thiện các quy định về sử dụng đất của các nhà đầu tư

trong KCN, khu công nghệ cao và khu kinh tế‖15 Đề tài do TS Nguyễn Thị Nga làm chủ nhiệm được thực hiện năm 2011 trong chương trình nghiên cứu khoa học

của Trường Đại học Luật Hà Nội Đây là một trong những số ít các công trình

nghiên cứu về đất KCN Nhóm nghiên cứu Đề tài đã phân tích khái niệm KCN, đất KCN và một số đặc trưng của đất KCN trong mối quan hệ mật thiết với khái niệm KCN, khẳng định quản lý, sử dụng đất KCN có mục đích xây hạ tầng kỹ thuật và những dịch vụ phù hợp cho các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế Theo nhóm nghiên cứu Đề tài này, đất KCN có hai đặc trưng cơ bản, gồm:

- Đây là các khu đất lớn được quy hoạch để xây dựng nhiều nhà máy xí nghiệp công nghiệp có tính chất tập trung để hình thành các cụm công nghiệp, khu chế xuất

và KCN tập trung khác

- Trong KCN không có nhiều chế độ sử dụng đất

Bên cạnh đó, Nhóm nghiên cứu đề cập cả khái niệm khu công nghệ cao, đất sử dụng cho khu công nghệ cao, khu kinh tế, đất sử dụng cho khu kinh tế Nhóm nghiên cứu Đề tài này cũng đã thực hiện các phân tích so sánh để làm nổi bật đặc trưng của từng chủ thể này ở khía cạnh sử dụng đất

2 Tôn Gia Huyên công bố tại Hội thảo về sửa đổi Luật đất đai tham luận ―Quy

hoạch sử dụng đất ở Việt Nam trong thời kỳ công nghiệp hóa và hội nhập‖16

Tôn Gia Huyên, Quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam trong thời kỳ công nghiệp hóa và hội nhập, Tham luận tại hội thảo

góp ý sửa đổi Luật đất đai do Hội đất đai tổ chức năm 2011

15 trước thời điểm soạn thảo, ban hành LĐĐ 2013 Trong công trình này tác giả tập trung vào vấn đề khái niệm, vai trò quan trọng quy hoạch đất đối với nền kinh tế, xã hội Nội dung có liên quan đến đề tài Luận án chính là những đánh giá của tác giả đối với các vấn đề quy hoạch liên quan đến đất công nghiệp Tôn Gia Huyên nhận định rằng đất công nghiệp ở Việt Nam được phân bố tương đối ổn định nhưng vẫn chưa được rà soát, điều chỉnh cho phù hợp tình hình phát triển kinh tế xã hội Đó là nguyên nhân dẫn đến tình trạng phát triển tràn lan, tỷ lệ lấp đầy thấp, hoạt động không hiệu quả Tác giả cho rằng cần giảm thiểu tối đa việc lấy đất nông nghiệp, đất trồng lúa hình thành KCN Việc hình thành KCN mới phải được xem xét, cân nhắc

kỹ càng đến quy hoạch phát triển công nghiệp trong vùng Những trình tự, thủ tục thành lập KCN mới phải được lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước, chuyên gia, cộng đồng dân cư một cách chặt chẽ, nghiêm túc

3 Hoàng Thị Biên Thùy trong bài viết ―Một số vấn đề về thu hồi đất theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi‖17 đã phân tích những điểm mới của Dự thảo Luật đất đai

2013 về thu hồi đất trong đó có một nội dung liên quan đến đề tài Luận án là những phân tích, đánh giá về trường hợp thu hồi đất để xây dựng KCN trong sự so sánh với trường hợp thu hồi đất nhằm phát triển kinh tế và vì lợi ích công cộng Tác giả phân tích để chỉ ra rằng xét đến cùng việc thu hồi đất cho mục đích xây dựng KCN cũng

là nhằm phục vụ cho lợi ích chung của xã hội Các quan điểm của tác giả tuy chưa được cơ quan lập pháp quan tâm và đưa vào LĐĐ 2013 song có nhiều hàm ý đối với việc xác định các hướng và nội dung nghiên cứu của Luận án

4 Nguyễn Thị Bình, Doãn Hồng Nhung (2021) công bố nghiên cứu về ―Một

số ý kiến hoàn thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất‖.18

Trong bài viết này, hai tác giả đã phân tích, đánh giá những quy định của pháp luật hiện hành về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của nhà nước cho người sử dụng đất bị thu hồi đất Các tác giả này phân tích một số ưu điểm, hạn chế của những quy định trong LĐĐ 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành về nội dung này Tuy nhiên, Nguyễn Thị Bình, Doãn Hồng Nhung chưa đánh giá được vấn

đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để xây dựng KCN

16

5 Bảo Chương (2018), Bồi thường đất đai theo giá thị trường: Quan trọng là

cách triển khai để người dân được hưởng lợi đăng trên Website: laodong.vn Trong

bài viết, tác giả Bảo Chương đã phân tích và chỉ ra rằng vấn đề bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đang không hợp lý so với giá thị trường Đây là một trong những nguyên nhân lớn dẫn đến tình trạng nhiều trường hợp quá trình thu hồi đất kéo dài gây tâm lý bất bình, phẫn nộ trong nhân dân Để giải quyết tình trạng đó, nhà nước phải xây dựng những quy định của pháp luật để đảm bảo giá nhà nước bồi thường khi thu hồi đất phải phù hợp với giá thị trường Có làm được như vậy thì mới góp phần bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất NCS học tập những kết quả nghiên cứu này để vận dụng vào trường hợp bồi thường khi nhà nước thu hồi đất để xây dựng, phát triển KCN

6 Trong Luận án Tiến sĩ Luật học của mình với đề tài ―Pháp luật về quyền và

nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất”19 Nguyễn Ngọc Minh phân tích một

số khía cạnh về quyền thuê đất của tổ chức kinh tế Dù không chỉ rõ KCN song với những phân tích, đánh giá của tác giả luận án phân từ cả góc độ lý luận và thực tiễn

về quan hệ giữa nhà nước và tổ chức kinh tế thuê đất có một số hàm ý đối với đề tài Luận án Không thể phủ nhận quan hệ cho thuê đất KCN phải tuân thủ theo những quy định về cho thuê đất nói chung Quan hệ giữa KCN với tổ chức nhà nước cho thuê đất bao hàm cả quan hệ giữa tổ chức nhà nước giao/cho thuê đất và KCN không nằm ngoài phạm vi các quan hệ pháp luật này Ngoài ra, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ giữa nhà nước và tổ chức kinh tế thuê đất có nhiều điểm tương đồng với các quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia các giao dịch đất đai trong phạm vi KCN

7 Công trình của Nguyễn Thị Nga - Lê Hồng Hạnh ―Đấu thầu dự án có sử dụng đất - Bất cập và Giải pháp hoàn thiện‖20 chứa đựng nhiều phân tích về bất cập của pháp luật đất đai hiện hành về đấu thầu dự án có sử dụng đất Các tác giả phân tích 5 bất cập cơ bản của pháp luật hiện hành về đấu thầu dự án có sử dụng đất và những hệ lụy mà mà chúng mang lại đối với sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước Trên cơ sở những phân tích toàn diện đối với những bất cập của pháp luật

17 hiện hành về đấu thầu dự án có sử dụng đất và hệ lụy của chúng, Nguyễn Thị Nga

và Lê Hồng Hạnh đưa ra các giải pháp khắc phục những bất cập để thúc đẩy các dự

án đầu tư phát triển đất nước Trong các giải pháp mà các tác giả đưa ra có giải pháp một số giải pháp có giá trị tham khảo đối với Luận án Cụ thể, đó là giải pháp sửa đổi của Luật đấu thầu năm 2013 về các dự án có sử dụng đất được thực hiện đấu thầu theo hướng cụ thể hóa danh mục các dự án có sử dụng đất thực hiện đấu thầu trong đó bao gồm dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng khu đô thị; xây dựng công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng gồm: nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ; sửa đổi các quy định về giao đất, cho thuê đất sau khi nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất; sửa đổi các quy định về đấu thầu dự án sử dụng đất theo hướng, nếu dự án thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá QSDĐ thì nhà đầu tư sau khi trúng đấu thầu

sẽ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá QSDĐ; còn nếu thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ thì nhà đầu tư sau khi trúng thầu sẽ được giao đất, cho thuê đất theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ Những cách tiếp cận mới của pháp luật đất đai về đấu thầu dự án có sự dụng đất liên quan chặt chẽ với quản lý và sử dụng đất KCN đang là đề tài nghiên cứu của Luận án

8 Phan Lâm trong bài viết ―Giới hạn của quản lý nhà nước về đất đai và hàm ý cho việc sửa đổi LĐĐ 201321

đã phân tích những giới hạn của quản lý nhà nước về đất đai với những đánh giá sâu về sự cần thiết phải xác định giới hạn của nó Theo tác giả Phan Lâm, giới hạn quản lý phù hợp sẽ ngăn chặn, không để xảy ra việc sử dụng quyền hạn quản lý đất đai phục vụ cho lợi ích của cá nhân hay nhóm lợi ích nhóm, giới hạn quản lý nhà nước về đất đai nếu được xác định rõ, phù hợp sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của Nhà nước đồng thời nâng cao năng lực quản trị quốc gia đối với nguồn tài nguyên cơ bản nhất đất đai Trong số những giới hạn quản lý Nhà nước mà tác giả Phan Lâm đưa ra, giới hạn sự can thiệp của cơ quan hành chính lên giá áp dụng trong các giao dịch đất đai rất có giá trị tham khảo đối với Luận án Rất dễ nhận thấy giao dịch đất đai là một thành tố quan trọng của sử dụng đất KNC

21

Phan Lâm, Giới hạn của quản lý nhà nước về đất đai và hàm ý cho việc sửa đổi LĐĐ 2013, Pháp luật và Phát triển, số

9+10/2022

18

9 Nguyễn Quang Tuyến - Tạ Văn Nhất trong bài viết đăng trên tạp chí Dân chủ và Pháp luật ―Pháp luật hợp đồng trong lĩnh vực dân sự, đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản‖22 đã chỉ ra những bất cập của pháp luật hợp đồng trong mua bán tài sản gắn với QSDĐ Các tác giả cho rằng có mâu thuẫn giữa các LĐĐ 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, về hình thức hợp đồng, về đối tượng chuyển nhượng tài sản trong tương lai, khái niệm hợp đồng liên quan đến QSDĐ và bất động sản Những quan điểm, đánh giá này rất hữu ích đối với Luận án khi nghiên cứu việc cho thuê, chuyển nhượng QSDĐ KCN

10 Công trình của Vũ Quang23 ―Các quy định của LĐĐ 2013 về quản lý và sử dụng đất trong KCN, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao: Thực trạng và kiến nghị‖ trực tiếp đề cập các vấn đề về quản lý, sử dụng đất KCN Tác giả công trình đã đưa ra một số đánh giá về pháp luật điều chỉnh các quan hệ đất đai trong các KCN, KKT, KCX, KCNC, đặc biệt là những bất cập Từ những phân tích này, cần tác giả đã đề xuất một số sửa đổi, bổ sung phù đối với pháp luật hiện hành

1.1.3 Những công trình nghiên cứu về khu công nghiệp, đất khu công nghiệp tại Thành phố Hà Nội và một số khu công nghiệp ở địa phương khác

1 Trong Luận án tiến sĩ ngành Quản lý hành chính công ―Quản lý nhà nước

đối với các KCN trên địa bàn Thủ đô Hà Nội‖24, Nguyễn Anh Tuấn đã phân tích những vấn đề lý luận, thực trạng hoạt động quản lý nhà nước tại các KCN trên địa bàn Thành phố Hà Nội Tác giả đã chỉ ra vị trí, vai trò của từng cơ quan nhà nước trong quản lý KCN Một trong những nội dung về quản lý nhà nước tại KCN đó là vấn đề cho thuê đất Trong luận án này còn có nội dung liên quan đến Luận án mà NCS thực sự quan tâm Đó chính là vị trí, vai trò của Ban quản lý KCN Hà Nội Các ban quản lý của các KCN có vai trò rất quan trọng trong việc quản lý và sử dụng đất KCN Hà Nội, đặc biệt trong các giao dịch cho thuê đất, thuê hạ tầng

nghi.html#:~:text=s%E1%BB%91%2004%20(452)%2C%20th%C3%A1ng%2002/2022

24

Trần Anh Tuấn : ―Quản lý nhà nước đối với các KCN trên địa bàn Thủ đô Hà Nội‖, Luận án tiến sĩ ngành Quản lý hành chính công, Học viện Hành chính quốc gia (2018)

19

2 Luận văn thạc sĩ khoa học của tác giả Đinh Thế Biên: ―Đánh giá hiệu quả sử

dụng đất KCN Phú Nghĩa - Huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội‖25 cũng có nhiều thông tin và phát hiện về tình hình sử dụng đất KCN Phú Nghĩa Tác giả cho rằng việc phân chia KCN thành các phân khu chức năng rất cần thiết và là điều kiện tiên quyết để đạt được sự hiệu quả trong quản lý, sử dụng đất Trong KCN Phú Nghĩa việc phân khu chức năng đã thể hiện sự tính toán nhất định trong sử dụng đất Tuy nhiên,

để đạt hiệu quả hơn nữa thì cần thiết phải nghiên cứu và đưa ra các giải pháp Đặc biệt trong luận án đã phân tích kinh nghiệm sử dụng đất KCN của một số quốc gia như Hàn Quốc, Nhật Bản và đề xuất bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

3 Luận án tiến sĩ kinh tế của Phạm Kim Thư: ―Quản lý nhà nước đối với các

KCN trên địa bàn thành phố Hà Nội‖26 là công trình nghiên cứu trực diện quản lý nhà nước đối với các KCN trên địa bàn thành phố Hà Nội Tác giả luận án đã phân tích cơ sở lý luận, thực trạng quản lý nhà nước đối với các KCN trên địa bàn Thành phố Hà Nội Theo đánh giá của tác giả luận án này, Thành phố Hà Nội đã quan tâm nhiều tới vấn đề quản lý nhà nước đối với các KCN Đây là một trong những cơ sở

để các KCN trên địa bàn Hà Nội phát triển thành công Tuy nhiên, luận án cũng chỉ

ra những điểm bất cập trong thực trạng quản lý nhà nước đối với KCN của Hà Nội, chưa đề cập đến quản lý đất trong các KCN của thành phố Bên cạnh đó, Luận án cung cấp một số kinh nghiệm quản lý nhà nước đối với KCN của một số quốc gia trên thế giới Từ những sự phân tích của mình, tác giả luận án đã đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện cơ chế quản lý nhà nước đối với KCN nói chung, trên địa bàn Thành phố Hà Nội nói riêng

4 Luận văn Thạc sỹ khoa học Hoàng Đức Hiệp : ―Đánh giá thực trạng quản

lý, sử dụng đất và biến động tính chất đất của một số KCN chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên‖27 là một trong số ít các công trình nghiên cứu trực diện quản lý, sử dụng đất trong các KCN công nghiệp với tình huống nghiên cứu là các KCN ở Thái Nguyên Tác giả luận văn đã nêu lên hiện trạng sử dụng đất và ảnh hưởng sản xuất công nghiệp đến hóa tính chất đất trong khu vực có KCN, cụm công nghiệp thuộc

20 các điểm nghiên cứu, từ đó thấy được vai trò quản lý, sử dụng đất trong khu vực với sản xuất công nghiệp với sản xuất nông nghiệp Tác giả Luận án đã xác định những nguyên nhân làm biến đổi hóa tính chất đất trong khu vực có KCN, đánh giá được ảnh hưởng sản xuất công nghiệp tại KCN đến sản xuất nông nghiệp trong khu vực nghiên cứu Luận văn đã góp phần làm căn cứ khoa học cho các nhà quản lý xây dựng quá trình quy hoạch đất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng đảm bảo sử dụng đất hợp lý, giảm thiểu ô nhiễm môi trường, xây dựng mô hình sử dụng đất xung quanh KCN nhằm đảm bảo sản xuất nông nghiệp bền vững và phát triển kinh tế xã hội Tuy nhiên, Luận văn chỉ chú trọng các vấn đề về sử dụng đất ở khía cạnh thổ

nhưỡng, phát triển nông nghiệp, bảo vệ môi trường

5 Luận văn Thạc sỹ kỹ thuật của Nguyễn Thị Thu Hường “Đánh giá thực

trạng quản lý và sử dụng đất tại một số khu, cụm công nghiệp trên địa bàn Thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang‖28 đề cập đến thực trạng sử dụng đất KCN, cụm công nghiệp tại thành phố Bắc Giang, những thành công và hạn chế công tác quản

lý sử dụng đất ở đó Luận văn cũng đưa ra các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất KCN

1.1.4 Những giá trị có thể kế thừa và những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu

từ các công trình đã công bố

Các công trình nghiên cứu được tổng quan ở các khía cạnh khác nhau đều có giá trị tham khảo đối với đề tài Tác giả đã thừa kế nhiều tri thức trong các công trình đã tổng quan để thực hiện các nghiên cứu của mình kể cả tránh sự trùng lặp kể

cả việc bổ sung và làm sâu hơn nội hàm những vấn đề còn tranh luận và đưa ra những đánh giá, những giải pháp mới liên quan đến nội hàm của Đề tài

Những giá trị kế thừa

- Luận án kế thừa những quan điểm của Chủ nghĩa Mác - Lê-nin về pháp luật

và vai trò của nó đối với sự phát triển kinh tế xã hội để tìm cách áp dụng nó trong nghiên cứu các nội dung cụ thể của Luận án Các quan điểm của Chủ nghĩa Mác Lê nin về pháp luật vừa là phương pháp luận nghiên cứu vừa là nền tảng lý luận cho các việc trình bày, đánh giá các quan điểm pháp luật về quản lý và sử dụng đất KCN Những vấn đề này được đề cập trong các công trình được tổng quan Luận án

kế thừa những quan điểm chủ yếu sau: 1 Sở hữu toàn dân về đất đai là một vấn đề

28

Nguyễn Thị Thu Hường (2015), Đánh giá thực trạng quản lý và sử dụng đất tại một số khu, cụm công nghiệp trên địa bàn Thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang, Luận văn Thạc sỹ kỹ thuật, Học viện Nông nghiệp

21 tích hợp cả yếu tố tính chính trị - pháp lý, được hiến định trong Hiến pháp 2013 và không thể thay đổi vì lý do là Hiến pháp vẫn chưa thay đổi và hiện theo tinh thần của Nghị quyết 18/NQ-TW vẫn là bất biến 2 QSDĐ là khái niệm đồng thời cũng là định chế pháp luật đặc thù phát sinh từ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước làm đại diện Nguyên tắc, đặc trưng và nội hàm của QSDĐ được nghiên cứu toàn diện trong các công trình khoa học khác nhau trong tổng quan dù chưa bao trùm hết tất

cả 3 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất bao gồm hai thành tố chính là quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất và quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất gắn với từng mục đích sử dụng đất được giao Hiện nay đã có những đánh giá khá đầy đủ về sự phát triển của KCN trên địa bàn thành phố Hà Nội gắn với những đánh giá về hoạt động cụ thể của những tình huống nghiên cứu Những đánh giá định tính, định lượng và một số phát hiện, đề xuất đối với việc hoàn thiện thể chế phát triển KCN trong cả nước nói chung và các KCN trên địa bàn thành phố Hà Nội nói riêng được Luận án tham khảo khi nghiên cứu các nội dung cụ thể liên quan Những công trình cũng đã đánh giá được tác động của quy hoạch sử dụng đất với phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội và tạo nền tảng cho sự đánh giá tác động này đối với phát triển của đất nước Đáng được lưu ý và kế thừa trong Luận án là những đánh giá về hiệu quả trong sử dụng đất đai của một số KCN trên địa bàn Thành phố Hà Nội và tỉnh khác

- Những quan điểm, đánh giá của các tác giả nước ngoài về vai trò, sự phát triển, địa vị pháp lý của KCN ở các quốc gia khác được tác giả kế thừa khi nghiên cứu địa vị pháp lý của KCN ở Việt Nam ở khía cạnh lý luận và luật học so sánh

Những quan điểm cần được bổ sung, làm rõ

Bên cạnh những giá trị phổ biến, được thừa nhận và có thể kế thừa, Luận án nhận thấy rằng có nhiều quan điểm cần bổ sung, làm rõ

- Dù nhiều công trình tìm cách giải mã nội hàm khái niệm KCN và so sánh sự khác biệt giữa KCN và những mô hình tương tự (cụm công nghiệp, điểm công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao) Tuy nhiên, có thể thấy khái niệm KCN chưa thực sự được làm rõ và cần nghiên cứu những khía cạnh về bản chất của KCN với tư cách là chủ thể trong nền kinh tế thị trường

- Các công trình được tổng quan chưa đựng nhiều phân tích, đánh giá về các vấn đề liên quan đến quản lý, sử dụng đất KCN song chưa đánh giá được thực trạng của hoạt động này trong mối liên hệ chặt chẽ với thể chế về KCN, đặc biệt là pháp luật về KCN

22

- Nhiều công trình nghiên cứu đề cập đến việc thi hành pháp luật trong KCN ở khía cạnh xác định vi phạm trọng quản lý, sử dụng đất ở các khía cạnh khác nhau như gây ô nhiễm, vi phạm trong việc cho thuê đất KCN, vi phạm các quy định pháp luật về quy hoạch KCN v.v Điều còn thiếu hoặc chưa được phân tích, đánh giá đầy

đủ chính là những nguyên nhân trực tiếp dẫn đến những vi phạm đó, nhất là những nguyên nhân có tính đan xen giữa các lĩnh vực có liên quan đến doanh nghiệp hoạt động trong KCN

Những vấn đề mới cần được nghiên cứu đầy đủ và toàn diện trong Luận án

- Một trong những vấn đề mới cần nghiên cứu chính việc nghiên cứu bản chất của KCN ở khía cạnh là một chủ thể của nền kinh tế, so sánh KCN với các chủ thể khác của nền kinh tế để từ đó xác định các khía cạnh về sở hữu của KCN, nhất là đối với bất động sản trong KCN, trước hết là đất đai

- Luận án xác định việc nghiên cứu đất KCN là một vấn đề mới cũng là đóng góp của Luận án về mặt lý luận Trong phân loại đất đai theo pháp luật hiện hành không tồn tại khái niệm đất KCN Định danh chính xác và làm rõ nội hàm đất KCN góp phần rất lớn trong việc tạo ra cách tiếp cận và phương pháp điều chỉnh các quan

hệ quản lý sử dụng đất trong thiết chế đặc thù - KCN

- Luận án nghiên cứu quản lý, sử dụng đất KCN trên địa bàn thành phố Hà Nội với tư cách là đối chứng cụ thể cho thực thể chế về quản lý, sử dụng đất KCN Đây cũng là nội dung quan trọng thể hiện điểm mới đồng thời là đóng góp của Luận án Luận án phân tích, đánh giá vị trí, vai trò của các cơ quan nhà nước trong việc cho thuê đất KCN Hà Nội ở Hà Nội ở các khía cạnh khác nhau của thể chế hiện hành về KCN

- Pháp luật về đất KCN và nội hàm của nó là vẫn đề chưa được nghiên cứu

dù đất KCN được một vài chuyên gia đề cập ở góc độ lý luận và được đề chưa rõ ràng trong Điều 149 LĐĐ 2013 Tuy nhiên, hiện tại, chưa có một công trình nghiên cứu khoa học nào nghiên cứu đầy đủ, toàn diện về lý luận, thực tiễn pháp luật về đất KCN

- Luận án nhiều công trình nghiên cứu đánh giá vấn đề pháp luật về thu hồi đất NCS học tập kết quả nghiên cứu đó và xác định được rằng nội dung pháp luật về thu hồi đất để xây dựng KCN cũng phải tuân thủ những quy định chung về thẩm quyền thu hồi đất; trình tự, thủ tục thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

23

- Luận án nghiên cứu vấn đề thu hồi đất để xây dựng KCN Hiện tại chưa có công trình nghiên cứu nào đánh giá nội dung pháp luật về thu hồi đất để xây dựng KCN trong khi phát triển KCN được chú trọng ở nhiều địa phương nhằm tập trung để tận dụng lợi thế tạo chuỗi cung ứng, tăng cường năng lực cạnh tranh của những tỉnh nơi doanh nghiệp đang ở trong tình trạng vừa, nhỏ, siêu nhỏ là chủ yếu

- Thuê lại đất KCN cũng là vấn đề mới mà Luận án xác định là nội dung mới cần nghiên cứu Hiện tại, chưa có công trình nào nghiên cứu một cách sâu sắc, đầy đủ

về pháp luật thuê lại đất KCN

1.2 Cơ sở lý thuyết của đề tài

1.2.1 Lý thuyết nghiên cứu

Trong tổng thể, để đảm bảo các vấn để cần nghiên cứu được giải mã toàn diện, gắn với mục đích tổng thể, Luận án đã sử dụng những lý thuyết nền tảng cơ bản gồm:

- Các quan điểm của chủ nghĩa Mác Lê Nin về nhà nước và pháp luật, đặc biệt là

sự phù hợp giữa pháp luật với tư cách là một thành tố thượng tầng kiến trúc đối với các quan hệ kinh tế kết cấu thành hạ tầng, vai trò điều chỉnh và đảm bảo sự ổn định phát triển của pháp luật đối với nền kinh tế Luận án chú trọng đặc biệt việc vận dụng các quan đểm, chủ trương, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN, về sở hữu toàn dân đối với đất đai trong đó có những chủ trương đặc biệt quan trong đối với việc nghiên cứu các vấn đề đất đai nói chung và đất KCN nói riêng như Nghị quyết 18/NQ-TW ngày 16/6/2022 "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao"

- Lý thuyết về phát triển bền vững được Luận án sử dụng triệt để trong nghiên cứu các nội dung cụ thể Lý thuyết về phát triển bền vững bao gồm những quan điểm đặt tăng trưởng kinh tế, giải quyết các vấn đề xã hội và bảo vệ môi trường, vị trí trung tâm của con người là trung tâm trong mối liên kết hữu cơ, chặt chẽ như những trụ cột phát triển nhân loại Trên thực tế, tất cả các quốc gia đã đưa nhiều quan điểm của lý thuyết phát triển bền vững trở thành nguyên tắc cho bất cứ hoạt động phát triển nào, đặc biệt là các hoạt động đầu tư phát triển, quản lý nguồn tài nguyên trong

đó trước hết là đất đai

- Luận án được thực hiện trên cơ sở nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nguyên tắc này chi phối mọi

24 quan hệ đất KCN (cả quan hệ công và quan hệ tư) Trong quan hệ quản lý đất KCN nhà nước với vai trò là người quản lý sẽ ra các mệnh lệnh hành chính buộc các tổ chức, cá nhân khác phải phục tùng Trong quan hệ tư nhà nước tham gia với vai trò người quản lý để đảm bảo cho các chủ thể sử dụng đất đai hiệu quả, hợp lý

1.2.2 Các câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết và cơ sở lý thuyết nghiên cứu

Luận án trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu sau và xác định các giả thuyết và lý thuyết nghiên cứu phù hợp với yêu cầu của các câu hỏi đó

Câu hỏi 1 KCN là chủ thể quan hệ pháp luật đất đai hay quan hệ pháp luật

hành chính? Câu hỏi đặt ra hướng tới các khía cạnh cụ thể sau: Đặc thù của của quan hệ pháp luật đất đai mà KCN tham gia là gì? Về bản chất nó hay quan hệ pháp luật nào? Đất KCN là gì và có quan hệ như thế nào với khái niệm KCN? Khái niệm đất KCN khác gì so với khái niệm đất KCN cao, đất khu kinh tế, đất cụm công nghiệp và điểm công nghiệp? Đất KCN có đặc điểm và vai trò như thế nào đối với phát triển kinh tế - xã hội?

Giả thuyết nghiên cứu Quan hệ đất đai có sự tham gia của KCN chưa được

xác định đầy đủ, chính xác trong pháp luật hiện hành và vì vậy cần đặt chúng đúng vào vị trị của đối tượng điều chỉnh của ngành luật cụ thể hay là đối tượng điều chỉnh tích hợp của nhiều ngành luật khác nhau

Lý thuyết nghiên cứu

- Các quan điểm của Chủ nghĩa Mác Lê Nin về Nhà nước và pháp luật, mối quan hệ biện chứng giữa quan hệ sản xuất, nhất là quan hệ sở hữu với tư cách là hạ tầng cơ sở và pháp luật với tư cách là thượng tầng kiến trúc Các quan điểm này của Chủ nghĩa Mác Lê Nin được các nhà khoa học luật Việt Nam lý giải, phân tích dựa vào bối cảnh phát triển của Việt Nam Lý thuyết nghiên cứu được sử dụng trong việc nghiên cứu và trả lời câu hỏi về sự tất yếu phải sử dụng pháp luật đề điều chỉnh các quan hệ phát sinh từ tổ chức, hoạt dộng của KCN, đặc biệt là quan hệ đất đai mà KCN tham gia

Câu hỏi 2 Đất KCN có quy chế pháp lý như thế nào? Việc xác định quy chế

pháp lý của đất KCN cần được tiếp cận như thế nào trong pháp luật hiện hành để thể hiện chính xác bản chất, vai trò và quyền sở hữu tài sản trong KCN

Giả thuyết nghiên cứu Hiện tại, quy chế đất đai chưa được xác định rõ dựa

trên các quan điểm về sở hữu đất đai và hệ thống pháp luật về sở hữu tài sản Câu

25 hỏi này hướng đến việc giải mã các khía cạnh cụ thể như đất KCN có thuộc phạm trù quyền tài sản của KCN với tư cách là chủ thể của nền kinh tế hay không? Nó có phải chỉ là tài sản Nhà nước ủy thác cho KCN quản lý và sử dụng? Bất động sản gắn với đất KCN được định đoạt như thế nào?

Lý thuyết nghiên cứu

Câu hỏi 2 được nghiên cứu, lý giải dựa trên lý thuyết về sở hữu trong nền kinh

tế thị trường định hướng XHCN Một trong quan điểm cơ bản trong lý thuyết về kinh tế thị trường định hướng XHCN là sở hữu toàn dân về đối với đất đai, tài nguyên thiên nhiên Quan điểm cơ bản này chi phối chính sách, pháp luật của Việt Nam về sở hữu đất đai, dẫn tới một chế định pháp luật rất đặc thù là QSDĐ Ở một

số khía cạnh khác của câu hỏi này, Luận án sử dụng cả lý thuyết phát triển bền vững

và cân bằng lợi ích giữa các chủ thể thị trường và giữa chúng với nhà nước trong việc tiếp cận, khai thác tài nguyên đất đai

Câu hỏi 3 Thực trạng pháp luật và việc thi hành pháp luật về đất KCN đang diễn

ra như thế nào trong các KCN cụ thể? Trường hợp Hà Nội có phải là ví dụ điển hình cho các đánh giá của Luận án về pháp luật, thi hành pháp luật về đất KCN không? Các quy định pháp luật đã đủ và hiệu quả để để kích thích phát triển KCN thông qua quan

hệ quản lý, sử dụng đất KCN hay chưa? Quá trình thực thi những quy định về quản lý,

sử dụng đất KCN trên địa bàn Thành phố Hà Nội như thế nào? Những thành tựu và khó khăn còn tồn tại của quá trình này được thể hiện như thế nào?

Giả thuyết nghiên cứu Các KCN đang gặp nhiều vướng mắc về quản lý và sử

dụng đất Các KCN trên địa bàn Hà Nội là minh chứng khá điển hình cho thực trạng hiện tại của quan hệ quản lý, sử dụng đất ở đó

Lý thuyết nghiên cứu

Lý thuyết được sử dụng trong việc nghiên cứu, lý giải và đánh giá các khía cạnh quản lý, sử dụng đất trong KCN là lý thuyết về quản trị tốt Trong quản trị tốt, nguyên tắc quyền tự chủ của doanh nghiệp trong việc định đoạt các vấn đề về tài sản, hoạt động sản xuất kinh doanh được đặc biệt chú trọng Quản trị tốt dựa trên quyền tự chủ chính là dựa trên lợi ích của chủ thể kinh tế, trong đó có KCN Bên cạnh đó, lý thuyết về quản lý hành chính nhà nước, quản lý nhà nước về kinh tế cũng được sử dụng để phân tích các mối quan hệ giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền với Ban quản lý KCN liên quan đến đất đai

26

Câu hỏi 4 Thể chế hiện hành liên quan đến đất KCN, nhất là yếu tố chính

sách, pháp luật và thi hành chính sách pháp luật cần được hoàn thiện như thế nào để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội Câu hỏi này hướng đến việc giải mã các khía cạnh sau: Thể chế hiện hành về đất KCN còn nhiều bất cập, hạn chế nào đang cản trở sự phát triển của KCN? Phát triển KCN có còn là nhu cầu của sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước hay không? Giải pháp thể chế nào liên quan đến đất đai cần được bổ sung, hoàn thiện để thúc đẩy sự phát triển của KCN trong bối cảnh của đất nước những thập kỷ tới

Giả thuyết nghiên cứu Dù thế giới đang đứng trước xu hướng toàn cầu hóa,

thế giới phẳng đang được hình thành trong thương mại, đầu tư, thì KCN vẫn đang có nhu cầu phát triển lớn, nhất là các doanh nghiệp được thành lập và hoạt động ở đất nước ta chủ yếu là doanh nghiệp vừa, nhỏ, siêu nhỏ Để KCN có thể phát triển, cần hoàn thiện các yếu tố thể chế khác nhau liên quan đến sở hữu tài sản, đặc biệt đất KCN

Lý thuyết nghiên cứu

Lý thuyết được sử dụng trong nghiên cứu câu hỏi này bao gồm nhiều quan điểm, trường phái khác nhau về quản trị tốt, về quan hệ cung cầu, về đánh giá định lượng, đánh giá định tính và lý thuyết về luật học so sánh Lý thuyết về quan hệ cung cầu giúp tác giả xác định mối liên hệ giữa số lượng, chất lượng của các KCN với nhu cầu của doanh nghiệp, nhà đầu tư đối với KCN Nếu các nhà đầu tư, các doanh nghiệp vẫn cần đến KCN như là giải pháp nâng cao năng lực cạnh tranh dựa vào tận dụng các hạ tầng sẵn có thay vì đầu tư vào chúng thì KCN vẫn sẽ tồn tại và phát triển Lý thuyết về đánh giá định tính, định lượng cho phép dựa trên số liệu, các đánh giá trong các công trình nghiên cứu đã công bố và do tác giả thu thập để xác định tương quan giữa nhu cầu đối với KCN và khả năng đáp ứng của KCN Lý thuyết về luật học so sánh cho phép so sánh pháp luật thực định về KCN, đất KCN và thực tiễn thi hành qua các giai đoạn phát triển của đất nước, kinh nghiệm quốc tế để từ đó xác định các giải pháp hoàn thiện mang pháp

luật về quản lý, sử dụng đất KCN

2 Trong quá trình nghiên cứu những công trình khoa học liên quan đến luận

án, NCS thấy rằng các công trình liên quan tới đề tài luận án đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu cơ bản gồm phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch

sử của Chủ nghĩa Mác- Lê nin; phương pháp nghiên cứu cụ thể như trình bày, bình luận, phân tích, so sánh, quy nạp, diễn dịch, suy luận logic… Những phương pháp này được các nhà nghiên cứu vận dụng khéo léo, hợp lý NCS cũng kế thừa những phương pháp này trong quá trình nghiên cứu luận án tiến sĩ của mình

3 Qua tìm hiểu những công trình nghiên cứu liên quan tới đề tài luận án, NCS nhận thấy các công trình này đã giải quyết được một số vấn đề lý luận và thực tiễn như sau:

- Đưa ra quan điểm về khái niệm KCN và các khái niệm liên quan như cụm công nghiệp, điểm công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao

- Đánh giá tính hiệu quả trong sử dụng đất đai tại một số KCN trên địa bàn Thành phố Hà Nội và một số địa phương khác

- Trình bày được một số nội dung cơ bản của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, phân khu sử dụng đất (quy hoạch xây dựng KCN), cho thuê, cho thuê lại đất nói chung và có thể vận dụng để phân tích những vấn đề này về quản lý,

sử dụng đất KCN

- Phân tích đánh giá được một số quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính nói chung và có thể vận dụng vào vấn đề xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

- Bình luận khoa học một số dấu hiệu cơ bản về tội phạm quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của BLHS 2015(sửa đổi, bổ sung năm 2017)

28

4 Nhìn chung, các công trình liên quan tới đề tài của luận án đã thu đƣợc nhiều thành tựu và là nguồn tài liệu quý giá cho NCS khi nghiên cứu luận án của mình Tuy nhiên, có thể khẳng định chƣa có một công trình nào nghiên cứu một cách có hệ thống, toàn diện, sâu sắc vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật về quản lý,

sử dụng đất KCN và thực tiễn thi hành tại Thành phố Hà Nội Nhiều vấn đề còn bỏ ngỏ nhƣ: Khái niệm đất KCN, pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN; Cơ chế điều chỉnh của pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN; Những yếu tố tác động tới pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN; Thực trạng pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN và thực tiễn thi hành tại Thành phố Hà Nội Đây là lý do mà NCS lựa chọn đề tài: ―Pháp luật về quản lý, sử dụng đất KCN từ thực tiễn thành phố Hà Nội‖ làm luận án tiến sĩ của mình

29

Chương 2 LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT

TẠI CÁC KHU CÔNG NGHIỆP 2.1 Những vấn đề lý luận về đất khu công nghiệp và quản lý, sử dụng đất tại các khu công nghiệp

2.1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của đất khu công nghiệp

2.1.1.1 Khái niệm khu công nghiệp

Vấn đề cốt lõi cho việc xác định quy chế đất KCN chính là khái niệm KCN Nhiều định nghĩa KCN được đưa ra với cách hiểu phổ biến đó là ―một vùng đất được phát triển và chia nhỏ thành lô đất theo một kế hoạch toàn diện với đường sá, giao thông vận tải và các tiện ích công cộng, đôi khi cũng với các tiện ích chung phục vụ cho sản xuất của một nhóm doanh nghiệp‖ Khái niệm KCN thường được

sử dụng để chỉ cả khu thương mại tự do, khu chế xuất, đặc khu kinh tế, khu công nghệ cao, cảng tự do, khu doanh nghiệp.29

Khái niệm KCN được các nhà làm luật, các nhà nghiên cứu ở các nước quan tâm nhiều hơn khái niệm đất KCN Điều này xuất phát từ nhu cầu phát triển mô hình tập trung sản xuất công nghiệp dựa trên chế độ sở hữu cá nhân về đất đai và sự

tự do chuyển nhượng đất đai như là một loại tài sản sở hữu Nhu cầu về phát triển KCN trên thế giới đã tồn tại từ rất lâu và vì thế, nhiều quốc gia trên thế giới đã ban hành các đạo luật về KCN Tuy nhiên, ít quốc gia luật định khái niệm KCN do tính chất đặc thù, sự phức tạp của các quan hệ pháp luật diễn ra trong KCN cũng như trong quan hệ giữa KCN với các chủ thể khác Trong lúc đó các định nghĩa khoa học pháp lý về KCN được nhiều chuyên gia, các nhà khoa học đưa ra trong các công trình nghiên cứu khác nhau

Khái niệm chung về KCN mà Nhóm nghiên cứu Cross-Disciplinary của UNIDO đưa ra cũng tương đồng với các định nghĩa trong pháp luật hay khoa học pháp lý của một số quốc gia có sự phát triển của KCN Ví dụ, ở Ấn Độ KCN được hiểu một cách phổ biến nhất là ―tổ hợp các công ty hoạt động trên một một vùng hạ tầng tập trung‖30

Ở Australia, Bộ Quy tắc về Khu công nghiệp do Cơ quan Hành

29

Cross-Disciplinary Team on Industrial Parks, tlđd, 7, 26

30 Yannick Saleman & LukeSimon Jordan, Implementation of Industrial Parks: Some Lessons Learned from India, 7 (2013), https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/ 16488/777910WP0P13300024th002013000Public.pdf?sequence=1&isAllowed=y

30 động và Đất đai ban hành31, có hiệu lực từ 14/12/2012 không đưa ra định nghĩa nhưng xác định rõ các điều kiện, tiêu chuẩn thành lập KCN Tiêu chuẩn cơ bản nhất

là diện tích đất cần đáp ứng, diện tích các lô đất được thiết kế cho các đơn vị sản xuất, kinh doanh trong đó Những điều kiện này cho thấy KCN trong pháp luật của nước này cũng được hiểu với nội hàm tương tự với định nghĩa KCN của UNIDO Theo đó KCN là một khu vực được thành lập theo quyết định của chính quyền (chứ không phải khu tự phát); KCN là nơi tập trung sản xuất nhiều cơ sở sản xuất, kinh doanh hàng hóa công nghiệp Trong Qui hoạch số 25 về thị trấn, sửa đổi bởi Qui hoạch số 12532

của Ban Western Australia định nghĩa KCN là một khu vực được phân vùng công nghiệp hoặc được phân vùng chủ yếu cho mục đích sử dụng đất công nghiệp, công nghiệp nhẹ theo Đề án33 Định nghĩa này chủ yếu nhấn mạnh quy hoạch đất cho phát triển triển KC

Luật về phát triển vùng công nghiệp Karnataka năm 196634 của Bang Karnataka (thuộc Ấn Độ) định nghĩa về KCN như sau: ―Khu vực công nghiệp có nghĩa là bất kỳ khu vực nào được Chính phủ bang tuyên bố là KCN sẽ được phát triển và là nơi các ngành công nghiệp sẽ được đáp ứng đầy đủ cơ sở hạ tầng, tiện nghi công nghiệp‖ Như vậy, đạo luật này không chỉ nhấn mạnh đến khu vực được quy hoạch với các tiện nghi về

cơ sở hạ tầng đáp ứng phát triển công nghiệp mà còn phải do Chính quyền bang tuyên bố thành lập Như vậy, khái niệm KCN không chỉ mang ý nghĩa về khu vực địa lý, kinh tế -

xã hội mà còn mang ý nghĩa về mặt thủ tục pháp lý Tương tự, năm 1980, chính quyền Orissa ban hành Luật về công ty phát triển cơ sở hạ tầng35 trong đó định nghĩa về KCN với nội hàm giống như định nghĩa trong Luật của Tiểu bang Karnataka Theo đó, KCN cũng phải do Chính quyền Tiểu bang quyết định thành lập và là khu vực tương đối rộng lớn phục vụ cho phát triển công nghiệp36

Caj O Falcke trong bài viết ―Các khu công nghiệp - Những nguyên tắc và thực tiễn37

―đã kết luận rằng khái niệm KCN đã xuất hiện ở các nước công nghiệp phát

31

ACT Planning & Land Authority, Industrial Zones Development Code, www.legislation act.gov.au

32 Nguyên bản tiếng Anh: Town Planning Scheme No 20—Amendment No 125, Gazette Western Australian Government (ISSN 1448-949X), Perth, Tuesday, 20 August 2013 No.153 Special

33 Western Australian Government (2005), Planning and development Act 2005 approved local planning scheme amendment

34

The Karnataka Industrial areas development act, 1966

35

The Orissa Industrial infrastructure development Corporation Act, 1980

36 The Sate of Orissa (1980), The Orissa Industrial infrastructure development corporation act

37

Caj O Falcke , Industrial parks principles and practice, Journal of Economic Cooperation Among Islamic Countries

20, 1 (1999) 1-10

31 triển cách đây khoảng một trăm năm Sự xuất hiện của KCN chủ yếu một phương thức thúc đẩy và quản lý sự phát triển công nghiệp và cung cấp cơ sở hạ tầng và dịch

vụ cộng đồng với chi phí hiệu quả Đây là đặc điểm quan trọng nhất của KCN Tuy nhiên, ở mỗi quốc gia KCN có những đặc điểm riêng phù hợp với điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội, chính trị, pháp lý của quốc gia đó Tuy nhiên, xét trên phạm

vi toàn thế giới, KCN có những có đặc điểm chung và cũng là đặc điểm nổi bật là: KCN tập hợp một số doanh nghiệp thường quy mô vừa và nhỏ trong một khu vực thực tế xác định và chúng được quản lý bởi một cơ quan có thẩm quyền xác định38 Tài liệu ―Hướng dẫn quốc tế về khu công nghiệp‖39

đưa ra khái niệm KCN theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa hẹp, KCN là một khu đất được phát triển

và chia nhỏ thành các lô đất theo một quy hoạch tổng thể với việc cung cấp đường

sá, giao thông và các tiện ích công cộng, đôi khi cũng có các mặt bằng chung, cho một nhóm các nhà sản xuất sử dụng Theo nghĩa rộng, KCN thường được sử dụng

để bao hàm một loạt các khái niệm, chẳng hạn như khu thương mại tự do, khu chế xuất, khu kinh tế đặc biệt, khu công nghệ cao, cảng tự do, khu xí nghiệp Tài liệu này cũng chỉ ra rằng lý do chính của việc thành lập KCN là tạo điều kiện cho ngành công nghiệp định cư và phát triển tại một địa điểm cụ thể được quy hoạch và cải thiện để đạt được hiệu quả đó Vì lý do này, các KCN là một công cụ quan trọng trong các chính sách cơ sở hạ tầng và công nghiệp rộng lớn hơn của một quốc gia40 KCN được pháp luật các quốc gia định nghĩa khá cụ thể Ví dụ, Nghị định của Chính phủ Hungary ban hành ngày 23/201341

định nghĩa KCN là một thiết chế về công nghiệp và phát triển khu vực nói chung, có diện tích đất được trang bị hạ tầng, sản xuất công nghiệp và phát triển các dịch vụ, thúc đẩy hoàn thiện hoạt động sáng tạo Bungary ban hành Nghị định về KCN năm 2007 theo đó KCN là một tổ hợp các vùng đất liên kết nhau với những đặc thù tương ứng và được thành lập chủ yếu để dùng cho hoạt động sản xuất, được xác định bởi một quy hoạch có hiệu lực theo Luật Qui hoạch Ru ma ny cũng có định nghĩa tương tự như trong Nghị định 65/2001 của Chính phủ KCN là một khu đất được giới hạn trong đó các hoạt động kinh tế, khoa học, sản xuất công nghiệp, ổn định phát triển công nghệ dựa trên