Chuyên đề thực tập: Quản lý nhà ở сhung сư tại quận Hоàng Mаi, Hà Nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN

KHOA MOI TRƯỜNG, BIEN DOI KHÍ HẬU VÀ ĐÔ THỊ

Dé tài:

Quản lý nhà ở chung cư tại quận Hoàng Mai, Hà Nội

Họ và tên sinh viên : Hoàng Thanh Thảo

Lớp : Kinh tế và quản lý đô thị - Khóa: 60

Chuyên ngành : Kinh tế và quản lý đô thị

Nơi thực tập : Phòng Kinh tế hạ tầng - UBND huyện Lạc Thủy Cán bộ hướng dẫn : Dinh Phương Nam

Giáo viên hướng dẫn : TS Nguyễn Kim Hoàng

Hà Nội, tháng 11 năm 2021

MỤC LỤC

MUC LUC 0 2

DANH MỤC TU VIET TẮTT 2c 5£ 22SE£EE£EE£2EE2EEEEEEEEEEEEEEEEEEerkerrkrrrrred 5 DANH MỤC BẢNG -5c 2S E1 EE212112112712112112111121111 111.1 cre 6 DANH MUC HÌNH -2- 2-5222 SE EEEE2112117121121121111711 2111111 re 7 LỜI CAM ĐOAN cv nh ng ri 8 0080006710011 9

1 Tính cấp thiết của đề tài ¿22 St St E2 EE12112112121 211111111 tre 9 2 Muc dich nghién Cu 0 -.- 9

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2 ¿+++++x++zx++xx+zx+zrxsrxee 10 4 Kết cầu của để tài ccvc ch HH re 10 LOT CẢM ƠN - 55c: 22tr 11 CHUONG 1: CO SO LY LUAN VA THUC TIEN VE QUAN LY NHA O DO THI oc eccccccceccecscessesssecssessvsssecssessvessesssecssessesssecssessuessesssesssessesssesssessseesessseessess 12 1.1 Tổng quan về Nhà ở đô thị ¿- ¿+ k+SE+EE+EE+EE2EEEEeEEeEEeEkerkrrkrree 12 1.1.1 — Khái niệm S TS SH ST HH HH HH HH tiệt 12 1.1.2 Đặc điểm của Nhà ở đô thị -c-cccccccccxererrrrrrrrrrrree 13 1.1.5.1 Dac điểm vật chat của ngôi nhà 25c s+cs+cs+cszzszce2 13 1.1.5.2 Đặc điểm vị trí của ngôi nhà 2-2 2 s+x+zx+ze+zxzxszse2 13 1.1.3 Phân loại Nhà ở đô tHỊ - cv se ưkg 141.1.3.1 Phan loại nhà ở đô thị theo QCVN 03:2012/BXD 14

1.1.3.2 Phân loại nhà ở đô thị theo đối tượng sử dụng - 14

1.1.3.3 Phan loại nhà ở đô thị theo tình trạng xây dựng 14

1.1.3.5 Phân cấp nhà ở đô thị theo độ bền vững và bậc chịu lửa 15

1.1.4 Vai trò của nhà ở đô thỊ 5 221 + SE *+++22vvkeeeszeeeeres 151.2 Quản lý nhà chung cư ở đô thị - c5 s5 *Sc* + ssrEverrrrereeerrserrree 16 1.2.1 Khái niệm về nha chung cư ở đô thỊ - -c++s<s+sssxexsss 16 1.2.1.1 Khai niệm nhà chung Cư - 6 xxx seEssssessssrek 16 1.2.1.2 Đặc điểm nhà chung cư 2- 2c ©52+c+cx+£xerterrerrserxees 16 1.2.1.3 Phan loại nhà chung CƯ - «6 xe seesrseeeerek 171.2.1.4 Vai trò của nhà chung CƯ - - 5-6 + ke EsvkEeeksseesseeseeee 18 1.2.1.5 Tam quan trọng của quản lý nhà chung cư - 19

1.2.2 Khai niệm về quản lý nhà chung cư - ¿22 55s s+c+xezsz 20 1.2.3 Mô hình quản lý nhà chung Cư - S5 52s ssssserseerserss 201.2.3.1 M6 hình chủ đầu tư tự quản lý chung cư -5 20

1.2.3.2 Mô hình Ban quản tri quản lý -‹+sss++xs+sssersserseers 212

1.2.3.3 Mô hình chủ đầu tư thuê/ thành lập doanh nghiệp quản lý chung 1.2.5 _ Công cụ pháp lý quản ly nhà chung cư - -«+<<<++ 23

1.2.6 _ Nội dung quản lý nhà chung Cư 5555 + sex 24

1.2.6.1 Thống kê, khảo sát thực trạng nhà chung cư - 24

1.2.6.2 Hoạt động quan lý và khai thác toa chung cư - 25

1.2.6.3 Phí quản lý nhà chung Cư - +55 + + s+vexeeeeerssereeers 29

1.2.6.4 Thị trường căn hộ chung CƯ 25 + +ssssesserssereerrs 301.3 Kính nghiệm quản lý nhà chung CU 5 5£ S+£++sssrseseres 31

1.3.1 Kinh nghiệm từ một vài quốc gia trên thé giới - 31

1.3.2 Kinh nghiệm quản lý nha chung cư ở Pháp: - 31

1.3.3 Mô hình hop tác xã ở Thụy ĐiỄn: esses eee 33

1.3.4 _ Kinh nghiệm quan ly nha chung cu của SingapOore€: 33

1.3.5 Một số bài học cho Việt Nam -c¿-ccccscrxerrrrrerrrrrkee 35 CHƯƠNG 2: THỰC TRANG QUAN LÝ NHÀ CHUNG CƯ TẠI DIA BAN QUAN HOÀNG MAI, THÀNH PHO HÀ NỘI 2-22 ©52+csz+ s2 36

2.1 Giới thiệu tổng quan về Quận Hoàng Mai -22©2 s22 36 2.1.1 _ Điều kiện tự nhiên -ccccccxvstrrtrrrrrrrrrrtrrrrrrriee 36

2.1.1.1 VỊ trí địa Ìý ẶẶĂ S2 SS HH HH HH HH re 36

2.1.1.2 Đơn vị hành chính và thực trạng dân SỐ Là cu tt nterekerkererxeee 36

2.1.1.3 Địa hình -SĂ SH HHH HT HH HH Hư 37

2.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội -ccccccsrrrxerrrrrrtrrrrrrrriee 40

2.2 Thực trạng quan ly nhà chung cư ở Quận Hoàng Mai 4]

2.2.1 Thực trạng sử dụng đất ở tại Quận Hoàng Mai 41 2.2.2 Thực trang phát triển nha chung cư tai Quận Hoàng Mai 43

2.2.3, Đơn vị quản Ìỹ - Ăn HH ng nh nưệp 462.2.4 Những công cụ quan Ïý - - c1 x3 isesrerserrsre 472.3 Đánh giá công tác quan lý nha chung cư tại Quận Hoang Mai 482.3.1 Thanh tựu trong quản lý nhà chung cư 555 <<+<<ss2 48

2.3.2 Những hạn chế và nguyên nhân trong quản lý nha chung cư 49 2.3.2.1 Hạn chế -:s:-+2++ttE tt EErrrie 49

2.3.2.2 NQUYEM DAN 20 50

CHƯƠNG 3: MOT SO GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUAN LÝ

CHUNG CƯ TẠI QUAN HOANG MAI 2-©22-525+ccxcczz+zsrxrred 51

3.1 Dinh hướng của Quận Hoang Mal ceeeeeseeseeseeeseeeeeseeeseeeteeeeeeeens 51

3.2 Giải pháp hoàn thiện quan lý nha chung cư tai Quận Hoang MaiI 51

3.2.1 _ Giải pháp Quan lý quy hoạch đô thi và quy hoạch nhà ở 51

3.2.2 Giải pháp Xây dựng kế hoạch cải tao chung cu cũ 53 3.2.3 Giải pháp về hoàn thiện cơ chế, chính sách pháp luật về nha chung

2 e eben eens bene e beet e ae eee eae ee teen ene ta ees 533.2.4 Giải pháp hoàn thiện bộ máy quan lý chung cư 54

KET LUẬN - 22-52 5S SE2E2E1221271221121122171211211111121 211111111 eye 56 TÀI LIEU THAM KHẢO ©22- 5+2 2EEE2EE2EEEEEEEEEEEEEEEEerEkrrkrrrree 57

DANH MỤC TU VIET TAT

Chir viét tat Chữ viết đầy đủ

HĐND Hội đồng nhân dân

UBND Ủy ban nhân dân

SCI Céng ty dau tu bat dong san

TNHH Trach nhiệm hữu han

BDS Bat động san

HDB Co quan phát triển nhà ở xã hội

CASE Cơ quan bảo vệ người tiêu dùng Singapore

NRP Chương trình khôi phục cảnh quan xung quanh căn hộ

HIP Chương trình nâng cấp căn hộ

ACRA Cục quản lý doanh nghiệp và kế toán

QCVN Quy chuân Việt Nam

HIX Hợp tác xã

CĐT Chủ đầu tư

HGĐ Hộ gia đình

NƠXH Nhà ở xã hội

DANH MỤC BANG

Bảng 1.1 Phân loại nhà ở - (G222 12211321131 111151511151 ket 15

Bảng 1.2 Thời gian bảo hành các công trình xây dựng và BĐS nhà 6 26

Bảng 2.1 Dân số, mật độ dân số và diện tích ứng với mỗi phường của quận

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Ngày 28/9/2019, không khí Hà Nội ô nhiễm nhất thế giới (xếp

hạng của Airvisual) Ác 2.1111 TH TH HH kg ng ky 40

Hình 2.2.Bản đồ nồng độ bụi PM2,5 trung bình năm 2019 có trọng số dân số

theo quan/huyén tại Hà Nội - Sàn 2S HH xe, 39

Hình 2.3 Biểu đồ số lượng nhà chung cư ở các phường tại quận Hoàng Mai

LỜI CAM ĐOAN

Lời cam đoan: “Tôi xin cam đoan nội dung báo cáo đã viết là do ban thân thực hiện, không sao chép, cắt ghép các báo cáo hoặc luận văn của người khác, nếu sai

phạm tôi xin chịu kỷ luật với Nhà trường.”

Hà Nội, ngày 5 thang 11 năm 2021

Ký tên

Hoàng Thanh Thảo

LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài

Áp lực dồn lên các đô thị trung tâm như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh ngày

càng lớn khi mà đô thị hóa tăng nhanh với mức độ chóng mặt và đa dạng khía

cạnh hơn Làm sao dé giải quyết những van đề mà đô thị hóa gây ra , điển hình là bài toán nhà ở Khi mà cơ sở hạ tang chưa thé chạy đua với tốc độ tăng dân số

chóng mặt, hệ lụy là tình trạng dư thừa nguồn cung, gây lãng phí không đáng có, người dân chưa thê tiếp cận với phân khúc phù hợp với năng lực tài chính.

Nhà chung cư ra đời đã và đang trở thành xu thế với những ưu điểm của riêng mình: phù hợp với quy hoạch đô thị, tiết kiệm diện tích dé phục vụ những công trình khác, không gian thoáng đãng hơn so với nhà dưới mặt đất, tích hợp nhiều loại hình dich vụ, an ninh trật tự đảm bảo hơn,

Thế nhưng, bản thân loại hình này vẫn hiện rõ nhiều bất cập từ công tác xây dựng, quản lý và khi vào sử dụng Nạn đầu cơ luôn là vấn đề nhức nhối và chưa có chế tài xử phạt toàn diện và triệt dé với những cá nhân hay tập thé vi phạm, người dân vẫn hoang mang giữa các nguồn thông tin không chính thống, gây nhũng loạn thị trường nhà chung cư nói riêng và bất động sản nói chung So với thu nhập trung bình của người dân, tầm giá của nhà chung cư vẫn đang còn cao, khiến việc sở hữu căn nhà dé “an cư lạc nghiệp” của họ tưởng chừng như xa

Đối với sinh viên sắp sửa hoản thành quá trình học tập tại trường Đại học Kinh tế quốc dân, có định hướng làm việc tại Hà Nội, nhà ở là vấn đề em rất lưu tâm Không chỉ dừng lại ở khía cạnh tài chính, nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong cuộc sống, là nơi tái tạo sức lao động và bảo vệ chúng ta khỏi tác động từ bên ngoài Nhận thấy nhà chung cư sẽ là loại hình mang tính xu thế, cùng với đó em muốn tìm hiểu thực trạng ngay trên khu vực mình sinh sống, vì vậy với đề tài “Quản lý nhà chung cư tại quận Hoàng Mai, Hà Nội”, em mong muốn có cái nhìn toàn diện hơn về công tác quản lý loại hình nhà ở này, góp phần hoàn thiện cơ chế chính sách của các nhà quản lý.

2 Mục đích nghiên cứu

Những mục đích cơ bản em muốn nêu bật trong đề tài này:

Thứ nhất, tìm hiểu ki các khái niệm, nội dung và các van đề liên quan đến

nhà chung cư.

Thứ hai, đánh giá tương quan thực trạng công tác quản lý nhà chung cư ởquận Hoàng Mai.

Thứ ba, tìm hiểu các giải pháp giúp chính quyền quận Hoàng Mai quản lý toàn điện hơn những vấn đề liên quan tới nhà chung cư.

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Về đối tượng nghiên cứu, em đi sâu vào công tác quản lý của nhà nước về

các khu chung cư trên địa bàn quận Hoàng Mai và rút ra những giải pháp nâng

cao công tác quản lý nhà chung cư.

Đối với không gian nghiên cứu, tiến hành điều tra thu thập cơ bản các khu chung cư tại quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.

4 Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì đề tài gồm ba phần chính:

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý nhà ở đô thị

Chương 2: Thực trạng quản lý nhà chung cư tại địa bàn quận Hoàng Mai

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà chung cư tại

quận Hoàng Mai

10

LỜI CẢM ƠN

Đề hoàn thành chuyên đề thực tập này, em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Trường Dai học Kinh tế Quốc dân và Khoa Môi trường, Biến đổi khí hậu và Đô thị đã tạo điều kiện cho em có môi trường học tập tốt khi theo học tại trường.

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Thầy Nguyễn Kim Hoàng đã giúp đỡ em trong quá trình nghiên cứu và trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp này Đồng thời, em cũng xin bày tỏ lòng biết ơn tới các thầy cô

trong Khoa Môi trường, Biến đổi khí hậu và Đô thị đã chỉ bảo tận tình trong bốn

năm em theo học tại trường.

Em xin cảm ơn Phòng Kinh tế và Hạ tầng, UBND huyện Lạc Thủy, đặc

biệt là các anh chị trong phòng đã giúp đỡ, tạo điều kiện tốt nhất cho em khi thực tập tại đây dù bản thân vẫn còn nhiều thiếu sót.

Em cũng xin gửi lời cảm ơn đến gia đình và các bạn sinh viên lớp Kinh tế và quản lý đô thị 60 đã luôn giúp đỡ, động viên trong quá trình làm thực tập tốt

Tuy nhiên trong quá trình thực hiện không thé tránh khỏi những thiếu sót do năng lực còn hạn chế và thiếu kinh nhiệm thực tế, em rất mong nhận được sự góp ý, chỉ bảo thêm của quý thầy cô trong khoa để chuyên đề thực tập này được

hoàn thiện hơn nữa.

Một lần nữa xin gửi đến thầy cô, bạn bè cùng các cô chú, anh chị tại Phòng Kinh tế và Hạ tầng lời cảm ơn chân thành và tốt đẹp nhất.

Em xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 03 tháng 12 năm 2021

Sinh viên

Hoàng Thanh Thảo

11

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIEN VE QUAN LÝ NHÀ O

ĐÔ THỊ

1.1 Tổng quan về Nhà ở đô thị

1.1.1 Khái niệm

a Khái niệm về đô thị

Theo Điều 3 Luật Quy hoạch 2009: “Dé thi là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đây sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị,

ngoại thị của thị xã; thị tran ”

Mỗi nước có quy định riêng về đô thi do sự khác nhau về trình độ phát triển kinh tế xã hội, hệ thống dân cư, khả năng quản lý Vì vậy, khái niệm này có tính tương đối Nhưng đa số đều thống nhất lấy hai tiêu chuẩn cơ bản:

- Mật độ dân số và quy mô: Mật độ dân số toàn đô thị trên 1000 người/km2 trong phạm vi nội thi, tính trên diện tích đất xây dựng đô thị đạt từ

5.000 người/km” trở lên, với quy mô dân số toàn đô thị trên 4000 người.

- Cơ cấu lao động: Trên 65% lao động là phi nông nghiệp.

Tại Việt Nam, để được phân loại là đô thị thì một đơn vị hành chính cần đảm bảo những yếu tố trong Nghị quyết về Phân loại đô thị:

“- Mang chức năng của đô thị: trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, cấp quốc gia, cấp vùng liên tỉnh, cấp tỉnh, cấp huyện hoặc là một trung tâm của vùng trong tỉnh; thúc đây sự phát triển kinh tế - xã hội một vùng lãnh thé nhất định hoặc của cả nước.

- Quy mô dân số toàn đô thị lớn hơn 4.000 người.

- Mật độ dân số, tính chất, đặc điểm và quy mô phù hợp với từng loại đô

- Trong phạm vi ranh giới nội thành, nội thị, tỷ lệ lao động phi nông

nghiệp đạt tối thiểu 65% so với tổng số lao động.

- Hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật phải đạt được các thông số tiêu chuẩn

theo quy định ban hành.

- Bao đảm về các yếu tô kiến trúc, cảnh quan đô thị.”

“Tính đến tháng 8 năm 2021, cả nước có 2 đô thị loại đặc biệt, 23 đô thị

loại I, 32 đô thị loại II, 48 đô thị loại II, 90 đô thị loại IV, 668 đô thị loại V.

Tổng cộng, hệ thống trên toàn lãnh thé Việt Nam có 863 đô thị.” - Theo Bộ Xây

12

b Khái niệm về Nhà ở đô thi

Có nhiều cách khác nhau dé tiếp cận quan niệm về Nhà ở đô thị.

“Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích dé ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” — Khoản 1, Điều 3 Luật Nhà ở 2014.

Dưới góc nhìn của các nhà quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản mang giá trị lớn, giúp con người giảm nhẹ những ảnh hưởng từ tự nhiên, đồng thời nuôi

dưỡng, tái tạo sức lao động.

Với góc độ xây dựng: nhà ở là sản phẩm của hoạt động thiết kế - xây dựng trong một thời gian nhất định, tách biệt không gian sống và môi trường bên

Rất nhiều cách dé sở hữu Nhà ở đô thị: đầu tư và xây dựng các dự án, mua, thuê, thuê mua, được tặng, do thừa kế, nhận đổi, mượn, ở nhờ, được ủy quyền

hoặc các hình thức khác theo quy định của pháp luật.

1.12 Đặc điểm của Nhà ở đô thị

Vì mỗi ngôi nhà là một tập hợp các đặc điểm khác nhau, vậy nên Nhà ở đô thị không có tính thống nhất.

Có hai nhóm đặc điểm về nhà ở: Các đặc điểm vật chất của ngôi nhà và các đặc điểm vị trí của ngôi nhà.

1.1.5.1 Đặc điểm vật chất của ngôi nhà

- Bao gồm diện tích, cách sắp xếp bố trí các phòng, các trang thiết bị thiết yếu khác trong nhà chăng hạn lò sưởi, hệ thống điện, nước, máy điều hòa,

- Đặc điểm khác về thiết kế bên trong như kiểu dáng sản nhà, cửa SỐ, tu ngoai ra còn có các đặc điểm về cấu trúc như độ bền của mái nhà

Tóm lại mỗi ngôi nhà là sự kết hợp của tổng diện tích căn hộ, cách bài trí, sự day đủ của trang thiết bị, kiến trúc bên trong, cau trúc của ngôi nhà.

1.1.5.2 Đặc điểm vị trí của ngôi nhà

- Khả năng tiếp cận ngôi nhà: khả năng tiếp cận với chỗ làm, khu vui chơi

— giải trí, khu mua sắm, là khác nhau.

- Khoảng cách tới các dịch vụ công cộng: càng ở gần trung tâm thì càng

thuận tiện với trường học, bệnh viện, cơ quan cảnh sát, đơn vị phòng cháy chữa

- Chất lượng môi trường: tùy theo vị trí mà chất lượng không khí và tiếng ồn cũng khác nhau (do ô tô, nhà máy, máy bay )

- Vị trí so với nhà liền kề: đặc điểm về vi tri, cấu trúc, về chủ của ngôi nhà

liên kê.

13

1.1.3 Phân loại Nhà ở đô thị

1.1.3.1 Phân loại nhà ở đô thị theo QCVN 03:2012/BXD

“Nhà chung cư: là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung

Nhà riêng lẻ: là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.”

1.1.3.2 Phân loại nhà ở đô thị theo đối tượng sử dụng

Theo Luật Nhà ở 2014, một số thuật ngữ được định nghĩa như sau:

“- Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được đầu tư xây dựng dé bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường

- Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung.

- Nhà ở thương mại: đầu tư với mục đích kinh tế, để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường.

- Nhà ở công vụ: dùng cho các đối tượng đang trong thời gian đảm nhận

chức vụ, công tác.

- Nhà ở tái định cư: Nhà nước bồ trí cho các hộ gia đình, cá nhân nằm trong diện thu hồi đất ở, bị giải toa nhà ở theo quy định của pháp luật.

- Nhà ở xã hội: có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng

chính sách hỗ trợ về nhà ở.”

1.1.3.3 Phân loại nhà ở đô thị theo tình trạng xây dựng

- Nhà ở có sẵn: đã hoàn thiện việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng.

- Nhà ở hình thành trong tương lai: đang trong quá trình đầu tư xây dựng

và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

1.1.3.4 Phân loại nhà ở theo mức độ an toàn cho người và tai sản:

“Độ an toàn, bền vững phải được xác định trên tiêu chuẩn an toàn về khả năng chịu lực của nhà (nền móng, kết cấu); an toàn khi sử dụng, khai thác vận

hành nhà; an toàn phòng cháy và chữa cháy (bậc chịu lửa của các bộ phận chủ

yeu cua nha như cột, tường, san, mái).

Độ bền, tuổi thọ của nhà trong suốt niên hạn sử dụng, chịu được mọi tác động bat lợi của điều kiện khí hậu, tác động lý học, hoá học và sinh học; Độ bền vững của nhà phải đảm bảo ổn định, không bị lún nứt, biến dạng quá giới han

14

cho phép làm ảnh hưởng đến tuổi thọ nhà và các công trình lân cận trong suốt

thời gian thi công và đưa vào khai thác sử dụng.

Độ ồn định của nhà phải được tính toán phù hợp với mọi yếu tố tác động lên chúng như tải trọng gió, ngập lụt do mưa bão, mực nước biên dâng, sat lở đất, động đất, ăn mòn, dông sét và các tác nhân bắt lợi khác.

Vật liệu sử dụng phải dam bao độ bên lâu, đáp ứng yêu cầu sử dụng, không bị biến dạng, phù hợp với điều kiện khí hậu của địa phương và phải đảm bảo các yêu cầu về an toàn sức khỏe.” — QCVN 03:2012/BXD

1.1.3.5 Phân cấp nhà ở đô thị theo độ bên vững và bậc chịu lửa

Bang 1.1 Phân loại nhà ở

x ` Chất lượng xây dựng

Câp nhà —¬ ————-Độ bên vững Bậc chịu lửa

Đặc biệt ; „

I Bac I: Niên hạn sử dụng trên 100 năm Bac I

II Bậc II: Niên han sử dụng từ 50 năm đến 100 năm | Bậc II

Bậc III: Niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50

Il ; Bac IH, bậc IV

IV Bac IV: Niên han sử dụng dưới 20 năm Bậc IV

Nguôn: Giáo trình Quản lý đô thị “Chú thích: Đối với nhà ở cấp đặc biệt (cấp cao hơn cấp I), ngoài những yêu cầu đã quy định trong Bang nay còn phải bố sung những yêu cau kỹ thuật đặc biệt (tải trọng và tác động, an toàn cháy nô ) được lập riêng cho thiết kế và

xây dựng công trình.” — QCVN 03:2012/BXD

1.1.4 Vai trò của nhà ở đô thi

Nhà ở mang lại cho chúng ta sự riêng tư và an toàn cần thiết, đáp ứng nhu cầu tối thiểu của con người, cũng như bảo vệ và chống lại các yếu tố vat chất từ bên ngoài, từ các yếu tô tự nhiên như thiên tai, hiểm hoa.

Bằng cách giữ cho chúng ta khỏe mạnh, tái tạo và nuôi dưỡng khả năng lao động, nhà ở góp phần tăng phúc lợi của hộ gia đình và rộng hơn, đóng góp vào sự phát triển kinh tế và xã hội của một quốc gia.

Là một tài sản quan trọng đối với người sở hữu, một khoản đầu tư chất lượng, nhà ở luôn giữ được giá trị bền vững của nó, nhất là trong tình hình lạm phát, vật giá leo thang Hơn nữa, hoàn toàn có thé sử dụng tài sản này như một nguồn tao ra thu nhập, thông qua các hoạt động kinh tế tại gia, hoạt động bat động sản và nó có thé được sử dụng làm thé chấp khi vay tiền.

15

“Nhà ở là một trong những điều kiện vật chất rất cơ bản của sự sinh tồn của dân cư đô thị, đồng thời cũng là điều kiện vật chất quan trọng dé tiến hành các hoạt động kinh tế- xã hội trong đô thị.

Nhà ở là một phần quan trọng của kinh tế đô thị Tạo ra nhà ở là một hoạt động kinh tế quan trọng tại hầu hết các thành phố Xây dựng nhà ở không

chỉ sản sinh ra tài sản là chính ngôi nhà đó mà nó còn tạo ra nhiều loại hoạt động kinh tế thứ cấp như: người lao động có việc làm và sau đó là tiêu tiền ở địa phương, tư liệu sản xuất được mua từ các nganh công nghiệp hỗ trợ của thành phố và những doanh nghiệp cung ứng, và nhà ở mới thu hút đầu tư ở những nơi nó được xây dựng, và theo đó tạo ra giá trị gia tăng với khu đất gần đó.” — Giáo

trình Kinh tế và Quản lý nhà ở.

1.2 Quản lý nhà chung cư ở đô thị

1.2.1 Khái niệm về nhà chung cư ở đô thị

Với tỷ lệ đô thị hóa cao, ở mức 40,4%, nhu cầu của người dân Việt Nam về nhà ở ngày một tăng Nhat là các thành phó lớn, sức hút không 16 về việc làm, van dé nhà ở lại ray lên như một trong những thách thức cần gap rút giải quyết của chính quyền địa phương Chính vì thế, trong những năm gần đây, xuất hiện rất nhiều các tòa nhà chung cư mới, yêu cầu sự tham gia quản lý của cơ quan có

thâm quyền.

1.2.1.1 Khái niệm nhà chung cư

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, nhà chung cư được định nghĩa: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tang trở lên, có nhiễu căn hộ, có lỗi di, câu thang chung, có phan sở hữu riêng, phan sở hữu chung và hệ thong công trình hạ tang sử dung chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gom nha chung cư được xây dung với mục dich dé ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh ”.

1.2.1.2 Đặc điển nhà chung cư

Thứ nhất, người sở hữu và người sử dụng có quyền hạn như nhau về việc khai thác, sử dụng thiết bị và phần diện tích chung, cũng như có trách nhiệm bảo

quản, đóng góp dé bảo đảm duy trì sự vận hành tốt nhất của chung cư.

Thứ hai, chủ đầu tư không có quyền được tự ý chuyên đổi công năng phần sở hữu chung thành phần tư hữu.

Ba là, ngoài việc tuân thủ quy định, quyền hạn và nghĩa vụ, trách nhiệm trong sở hữu chung, ví dụ như: không gây ồn ào ảnh hưởng tới chất lượng cuộc sống của hàng xóm, không can thiệp, thay đổi bằng bat cứ hình thức nào về kết

câu của phân sở hữu riêng, ngay cả khi muôn dùng vào mục đích chuyên nhượng16

hay cho thuê, phải thông báo trước người sở hữu, bởi chung cư không phải tài

sản thông thường, mà là tài sản sở hữu chung, cần có ý thức đảm bảo môi trường

sinh hoạt an toàn, lành mạnh.

Và cuối cùng, người sở hữu căn hộ hoàn toàn có quyền sử dụng diện tích mặt đất trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy.

1.2.1.3 Phân loại nha chung cu

Câu hỏi được đặt ra, tại sao phải phân loại nhà chung cư? Ở Việt Nam, thị trường bất động sản vẫn nóng lên từng ngày, thông tin thiếu minh bạch, không có nguồn xác thực và thiếu tin cậy, tỷ lệ người dân dựa vào quảng cáo của các nhà đầu tư, thậm chí là “cò mỗi”, một thuật ngữ không còn xa lạ Vì thế, việc phân loại nhà chung cư là điều cần thiết.

Thông qua việc dựa vào việc phân loại nhà chung cư, chủ đầu tư có thé dễ dàng thâm định giá trị căn hộ và các hạng mục tiện ích kèm theo (bãi đỗ xe, khu vui chơi, địa điểm công cộng ) Từ đó, họ sẽ cân nhắc và đưa ra mức giá bán

phù hợp.

Thực tẾ, việc phân loại chính xác sẽ tạo cơ hội cho người mua tiếp cận với những mặt hàng có giá cả xứng đáng với giá trị, chất lượng của hàng hóa, điều đó mang tới lợi ích cho cả hai bên Cùng với đó, người dân dễ dàng tiếp cận được nguồn cung phù hợp, phân biệt được chất lượng của nhà chung cư Hơn thế nữa, còn tạo điều kiện giúp cơ quan quản lý nhà nước dễ dàng thâm định Từ đó,

những giải pháp sử dụng, bảo hành, bao tri sẽ được đưa ra , đặc biệt là quản lý

một cách tối ưu nhất.

a Theo thông tư 14/2008/TT-BXD, chúng ta có bốn nhóm tiêu chí sau: “- Tiêu chí quy hoạch, kiến trúc

- Tiêu chí hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội

- Tiêu chí chất lượng hoàn thiện trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư - Tiêu chí chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư.”

b Đánh giá dựa trên hiện trạng vật chất nhà chung cư

Một là, nhà chung cư dự án mới đang ton tại trên dự án xây dựng đã được phê duyệt, đã thé hiện trên bản vẽ với số đo diện tích, phác thảo thiết kế căn

Hai là, nhà chung cư đã được cơ quan nhà nước có thâm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nha ở, đã xây dựng xong, có thé được đưa vào sử

c Về mặt sử dụng

Một số loại hình nhà chung cư được kê đến:

17

- Nhà chung cư đơn thuần: chỉ có căn hộ, có mục đích sử dụng cơ bản là dé sinh sống Người sở hữu thường là cá nhân hoặc hộ gia đình.

- Nhà chung cư hỗn hợp: được xây dựng nhiều tầng, đa dạng diện tích và nhiều mục đích sử dụng khác nhau như kinh doanh mặt bằng, văn phòng làm

việc mở siêu thi, nhà ở,

- Nhà chung cư tái định cư: được xây dựng bởi Nhà nước với mục đích hỗ

trợ việc di dời tới nơi ở mới của các hộ dân nếu xảy ra trường hợp giải tỏa, giải phóng mặt bằng, được hỗ trợ với giá rẻ hơn rất nhiều so với giá thị trường.

- Nhà chung cư thuộc dự án nhà ở xã hội: đây là một loại hình nhà chung

cư mà được cơ quan nhà nước hoặc các tô chức phi lợi nhuận sở hữu và quản lý, được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một vài đối tượng ưu tiên trong xã hội: người có thu nhập thấp, công chức chưa có nhà ở 6n dinh, cùng mức giá rẻ so với thị trường Dé đáp ứng cầu xã hội ngày một tăng cao, chúng ta đang khởi động chương trình chuyên đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội tại một số địa phương lớn như TP.Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh.

1.2.1.4 Vai trò cua nhà chung cu

Đối với một nước đang phát triển như Việt Nam đã khăng định vai trò của mình khi hội nhập với thế giới, kèm theo đó là sự phát triển về kinh tế Trình độ phát triển ở nông thôn còn thấp với tốc độ chậm, sức ép ở mọi mặt cho đô thị về

quy hoạch, việc làm, môi trường, cơ sở hạ tang Đặc biệt, nha ở đô thi luôn là

điểm nóng, một số vấn đề liên quan như nhà ở cho công nhân ở các khu công nghiệp, đối tượng sinh viên mới nhập học, sinh viên mới ra trường còn chưa đủ điều kiện trang trải.

Dân số vẫn gia tăng chóng mặt, không chỉ ở Việt Nam và trên thế giới Quỹ dat thì luôn có hạn Sức ép dành cho Chính phủ cũng như cho các nhà tô chức kế hoạch là vô cùng lớn Vì thế, nhà chung cư là giải pháp luôn được Nhà nước khuyến khích Với một số ưu điểm có thể kể đến như tiết kiệm diện tích đất nhất là trong các thành phố lớn, tối ưu giá thành xây dựng, đồng thời tạo cơ hội tìm kiếm nhà ở cho người dân thuộc các tầng lớp lao động khác nhau, cùng

với đó đa dạng hoá các loại hình nhà ở Nhiều mô hình mới, đa dạng kiểu dáng đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về chất lượng cũng như số lượng của người dân Sự hiện diện ngày càng nhiều của nhà chung cư không những giải quyết được chỗ ở, mà diện mạo đô thị được nâng cao vì sự đồng bộ về cảnh quan môi trường, về cơ sở hạ tầng Chưa kê đến, nếp sống đô thị hiện đại, văn minh ngày càng được củng cố khi xây dựng nhà chung cư trong các khu đô thị mới Với Việt Nam, chính sách chủ trương phát triển nhà chung cư sẽ là cơ hội tiếp cận

18

tiếp bộ kỹ thuật, tạo tiền đề giao lưu tri thức, chuyên giao kinh nghiệm cho các

ngành xây dựng.

1.2.1.5 Tam quan trọng của quản lý nhà chung cư

Vào những năm 60 của thế kỉ trước, hàng loạt khu công nghiệp, các nhà máy xí nghiệp sản xuất mới ở phía nam Thủ đô, kéo theo lao động nhiều nơi di chuyên vào làm việc Bài toán khi đó là làm sao để cung ứng nhu số lượng lớn như vậy về nhà ở cho công nhân, cho cán bộ Do đó, rất nhiều khu tập thể tầng gần các nhà máy và khu công nghiệp ra đời Và đó là sự xuất hiện đầu tiên của

Nhà chung cư.

Nguyên nhân cơ bản trong việc hình thành luôn là sự tăng đột ngột của

dân cư, quỹ đất ở các thành phố lớn không có nhiều nhưng vẫn phải đáp ứng các dịch vụ và cơ sở hạ tầng khác như giao thông đô thị, bệnh viện, trường học, Nhà chung cư là giải pháp tương đối hợp lý: tiết kiệm diện tích đất cho việc xây

dựng nhà ở, cảnh quan môi trường thoáng đãng, kiến trúc thành phố được nâng

Được cho là giải pháp mang tinh đi đầu là vay, Nhà chung cư van bộc lộ yếu điểm, có thể liệt kê một số vấn đề như sau:

- Nhu cầu nhà ở chung cư đột nhiên bùng phát, xây dựng hàng loạt nhưng lại không đồng bộ, khiến cho sản phẩm chưa đạt hiệu quả như mong đợi khi đưa

thị trường.

- Quá trình quy hoạch thiếu rõ ràng, cơ sở vật chất, hạ tầng còn yếu kém, chưa có tầm nhìn chiến lược cụ thé và dài hạn, khiến nhiều chung cư xuống cấp nhanh chóng sau thời gian đưa vào hoạt động Không khó bắt gặp những hình ảnh cuộc sống chất lượng thấp, eo hẹp về không gian, điện, nước,

- Đã có rất nhiều trường hợp người sử dụng hoặc người sở hữu nhà chung cư tự ý đục phá, sửa chữa, thay đổi diện tích, gia có hoặc xây dựng thêm mà chưa có sự cho phép, thống nhất của ban quản lý, tác động xấu tới công trình, điển

hình như làm biến dang, vỡ kết cau, tang bị thâm dét, hiện tượng sụt lún, Moi

thứ đều hỏng hóc nặng nề, bắt buộc phải sửa chữa nếu muốn tiếp tục hoạt động.

- Phần lớn thời gian đưa vào sử dụng thực tế sẽ chỉ có thê đạt từ 75% đến

80% tuổi thọ thiết kế nếu không có quá nhiều tác động nặng nề tới công trình như thiên tai hay bão lũ, nhưng có những khu tập thé chi sử dụng 50% tuổi thọ đã buộc phải dừng hoạt động dé đảm bảo an toàn cho người sử dụng và khu vực

xung quanh.

- Tốc độ đô thị hóa tăng cao cũng dang là một nguyên nhân đáng kể Su xuất hiện dày đặc của những khu đô thị mới đưa vào hoạt động, trong khi phần

19

đất cần sử dụng cho giao thông, điện, thương mại cũng cần được cân đối Đây là một bài toán lớn cho các nhà hoạch định Ví dụ điển hình là khu đô thị Linh Đàm, trong giờ cao điểm luôn xảy ra tình trạng tắc đường trầm trọng.

1.2.2 Khái niệm về quản lý nhà chung cư

Có rất nhiều lĩnh vực xoay quanh chúng ta cần được “quản lý” Quản lý tài chính cá nhân, quản lý nguồn nhân lực, có vô số cách tiếp cận thuật ngữ “quản lý” Theo nghĩa tông quát, ta có thể hiểu răng quản lý là chủ thể tác động lên đối tượng quản lý, dé đạt được các mục tiêu đề ra trong điều kiện biến động

xung quanh.

Ví dụ, quản lý bất động sản là những công việc tác động tới những hoạt động cung cấp dịch vụ, trao đổi trên thị trường bất động sản Quản lý bất động sản là việc thực hiện một hay nhiều hoạt động khai thác, tác động tới hoạt động cung cấp dich vụ, trao đồi trên thị trường bat động sản theo ủy quyền của người sở hữu, công trình xây dựng Không chỉ dừng ở việc xây dựng nhà chung cư, để vận hành chúng ta phải xây dựng một cơ chế quản lý đồng bộ, nâng cao chất

lượng quản lý, do phát sinh cả hoạt động bảo trì, vệ sinh, quản tri tòa nha, dich

vụ đành cho khách hang, Rất khó dé một chủ dau tư đáp chỉnh chu các vấn dé

Ta có thể hiéu tổng quát, quan lý nhà chung cư là việc thực hiện các hoạt động về quản lý, khai thác liên quan tới tòa chung cư, từ các công trình xây dựng, hệ thống kĩ thuật như phòng cháy chữa cháy, an ninh, vệ sinh môi trường, các yếu tố ảnh hưởng tới đời sống dân cư tại đó, nhằm đảm bảo các hoạt động diễn ra

thuận lợi.

1.2.3 Mô hình quản lý nhà chung cư

1.2.3.1 Mô hình chủ dau tư tự quản lý chung cư.

Có thé nói đây là dang quản lý phức tạp, cũng như phổ biến nhất, bao gồm

những loại hình:

- Bộ phận quản lý/doanh nghiệp quản lý trực thuộc được chủ đầu tư trực

tiếp thành lập

- Đơn vị quản lý được chủ đầu tư thuê

- Đại điện hộ gia đình phối hợp cùng với phía chủ đầu tư quản lý

- Các hộ dân xác lập mối quan hệ với đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý.

Giải thích cho việc tại sao mô hình này chiếm tỷ lệ cao tại Việt Nam Thực tế, ton tại các dự án chưa bàn giao hạ tầng, thủ tục chưa được hoàn thiện, tỷ lệ dân số khu vực chung cư sinh sống dưới 50% , Ban quản trị chưa thành lập Điều này cũng dẫn đến việc có sự không đồng đều trong quản lý dịch vụ nhà

20

chung cư, từ chất lượng dịch vụ đến trách nhiệm của đơn vị cung cấp dịch vụ và

Chủ đầu tư Có thé coi đây là mô hình mang tới nhiều bat cập nha, xung đột giữa người dân va chủ đầu tư, do sự chênh lệch đáng ké trong việc tính toán chi phí quản lý dịch vụ và sử dụng không gian tại tòa chung cư Điều này rất dễ khiến các đơn vi thoái thác trách nhiệm trong việc cung cấp dịch vụ hoặc trường hợp có sự c6 xảy ra.

1.2.3.2 Mô hình Ban quan trị quản lý

Đánh giá với mô hình này, chưa đem lại hiệu quả như mong đợi Ban quản

trị còn thiếu kinh nghiệm điều hành do chưa trải qua quá trình đào tạo bài bản, chưa có tầm nhìn dài hạn về sự phát triển của tòa nhà Mô hình này van thé hiện nhiều bat cập, chưa đáp ứng được lợi ích cư dân, giá cả không thỏa mãn với chat lượng dịch vụ Vì thế đây là mô hình chiếm tỷ lệ rất ít.

1.2.3.3 Mô hình chủ dau tư thuê/ thành lập doanh nghiệp quản lý chung cư.

Chủ đầu tư sau khi hoàn tất xây dựng sẽ bàn giao lại công trình cho đơn vị Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư làm việc như một đơn vị kết nối, nâng cao sự phối hợp trong công tác quản lý giữa người dân và chủ đầu tư, tạo sự minh bạch, nhất quán, đảm bảo lợi ích đôi bên Đây có thé coi là mô hình có ít sự cố nhất khi sử dụng, do nó mang tính “trả tiền và được phục vụ” Thị trường và nhu cầu người dùng ngày càng khó tính, cầu toàn hơn, thúc đây sự hoàn thiện của mô hình này, kích thích việc cạnh tranh giữa các đơn vị cung cấp

dịch vụ nhưng vẫn chấp hành đúng quy định hiện hành của Nhà nước 1.2.4 Chủ thể quản lý nhà chung cư

Những chủ thể tham gia hoạt động quản lý nhà chung cư bao gồm: nhà nước, chủ đầu tư và cư dân.

1.2.4.1 Nhà nước

Là thành phần chủ chốt trong quản lý, cân bằng lợi ích giữa các bên trong

việc vận hành nhà chung cư.

Trách nhiệm của Nhà nước được thể hiện như sau:

Đầu tiên, Nhà nước ban hành văn bản pháp luật để điều chỉnh các mối quan hệ giữa các chủ thể trong quá trình khai thác vận hành sử dụng nhà chung

Thứ hai, Nhà nước tăng cường công tác thanh tra, giám sát, nhiệm vụ này

được giao cho Bộ xây dựng, cục quản lý nhà ở, thị trường bat d6ng san, nhanh

chóng xử lý các hành vi vi phạm pháp luật một cách công tâm va minh bach tới

người dân, giảm bớt tình trạng tranh chấp kiện tụng.

21

Thứ ba, Nhà nước thảo luận, bàn bạc về việc cải tạo nhà chung cư cũ Trải qua quá trình sử dụng sẽ có hỏng hóc, xuống cấp, tác động của nhiều yếu tố, gây ảnh hưởng tới sự an toàn của cư dân sống trong chung cư cũng như các khu vực lân cận Đây là chủ thể quyết định chính sách, phương thức và tiến độ cải tạo nhằm đáp ứng phù hợp với quy chuẩn pháp luật và nhu cầu của người dân.

Thứ tư, Nhà nước đứng ra giải quyết các tranh chấp và xử lý vi phạm Khuyến khích biện pháp thương lượng, hòa giải giữa các bên.

1.2.4.2 Chủ dau tư

“Chủ đầu tư xây dựng (sau đây gọi là chủ đầu tư) là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng” - Luật Xây dựng 2014.

Tức là, chủ đầu tư là pháp nhân sở hữu và quản lý vốn dé thực hiện đầu tư, xây dựng theo quy định hiện hành của Nhà nước; là người trực tiếp giao dịch, phân phối căn hộ nhà chung cư trên thị trường, tới tay người đang có nhu cau.

Quyền hạn và trách nhiệm của chủ đầu tư trong Thông tư ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư mới nhất năm 2021:

“- Xem xét, chọn lựa các doanh nghiệp có trình độ chuyên môn quản lývận hành ngay khi nha chung cư di vào hoạt động.

- Chịu trách nhiệm thu phí bảo trì sở hữu chung của nhà chung cư.

- Bàn giao cơ sở hạ tầng cho đơn vị quản lý ở địa phương theo quy định

hiện hành.

- Hướng dẫn cho cư dân sinh sống trong chung cư cách sử dụng hệ thống cơ sở hạ tầng và các trang thiết bị.

- Bàn giao cho Ban quản trị nhà lưu trữ 01 bộ bản vẽ, các hồ sơ quản lý phần sở hữu chung

- Tham gia vào công tác quản lý cùng với Ban quản trị, thực hiện trách

nhiệm, các cam kết với người sở hữu đã đề ra trong thời gian sử dụng.”

1.2.4.3 Cư dân

“Người sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở; trường hợp người sở hữu nhà ở có yêu cầu thi co quan nhà nước có tham quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ” - Điều 9 Luật Nhà ở 2014.

Ban quản trị là hình thức đại diện cho cư dân sinh sống trong nhà chung cư Điều 104 Luật nhà ở 2014, Ban quản trị có quyền hạn và nghĩa vụ như sau:

“- Phố biến, nhắc nhở các người sở hữu, người sử thực hiện nghiêm túc

nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư.

22

- Chịu trách nhiệm pháp lý về hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành, hợp đồng bảo trì, cùng với đó giám sát các hoạt động bảo trì xuyên suốt

thời gian thực hiện.

- Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì đúng việc, đúng quyền hạn theo quy

định Báo cáo thu chi, thành lập và thông báo mức giá dịch vụ sử dụng trong tòanhà trước Hội nghị

- Tổng hợp kiến nghị, đề xuất của cư dân về tình hình quản lý, chất lượng dịch vụ, phối hợp với đơn vị chuyên ngành, sẵn sàng vào cuộc để giải quyết.

- Cam kết với chính quyền địa phương trong việc tuân thủ yêu cau trật tự xã hội, giữ gìn môi trường sống lành mạnh, thực hiện nếp sống văn minh, đây lùi

té nạn.

- Được chi trả thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác trong thời

gian thực hiện nhiệm vụ.

- Là pháp nhân chịu trách nhiệm với pháp luật, người sở hữu và người sử

dụng khi phát hiện sai phạm, thực hiện sai quy định đã đề ra trước đó.

- Công việc khác và không làm trái pháp luật ”

1.2.5 Công cụ pháp lý quan lý nhà chung cư

- Điều 4 Nguyên tắc cơ bản trong đầu tư xây dựng; Điều 12 Các hành vi nghiêm cam - Luật Xây dựng 2014.

- Chương II quy định về sở hữu nhà ở; chương III quy định về phát triển

nhà ở; chương VII quản lý, sử dụng nhà chung cư - Luật nhà ở 2014.

- Chương II về kiểm định chất lượng, cải tạo, kế hoạch xây dựng, lựa chọn

chủ đầu tư; chương II quyên, trách nhiệm, nghĩa vụ của chủ đầu tư, chủ sỡ hữu,

người sử dụng nhà chung cư, các phương án bồi thường — Nghị định về việc xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư số: 69/2021/NĐ-CP năm 2021.

- Thông tư ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, số 21/2019/TT-BXD năm 2019.

- Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

- Thông tư 14/2008/TT-BXD về phân hạng nhà chung cư do Bộ Xây dựng

ban hành.

- Chương II nội dung quản lý, sử dụng nhà chung cư; chương III tổ chức việc quản lý, sử dụng nhà chung cư; chương IV giải quyết vi phạm, tranh chấp trong quản lý nhà chung cư — Thông tư ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà

chung cư năm 2021

23

- Chương III về bảo trì, bảo dưỡng, phá dỡ công trình xây dựng — Nghị định quy định chi tiết về quan lý chất lượng, thi công va bao trì công trình xây

dựng năm 2021.

- Luật Quy hoạch đô thị 2009.

1.2.6 Nội dung quản lý nhà chung cw

1.2.6.1 Thống kê, khảo sát thực trạng nhà chung cw

Cả nước đang có hơn 4000 chung cư trên toàn quốc Chỉ riêng tại Hà Nội, thành phố hiện đại, đông dân cư của cả nước, đã có tới hon 1000 chung cu cũ Nhiều tòa đã xuống cấp, hư hỏng nặng, có tuổi đời lên tới cả nửa thé ki Câu hỏi được đặt ra, độ an toàn, các biện pháp của cơ quan nhà nước và tình trạng sống

chung với lũ của người dân tại những tòa chung cư đó ra sao Vì vậy, việc đánh

giá chất lượng các tòa chung cư là vô cùng cần thiết, đảm bảo an toàn và hơn hết, sớm đưa ra những phương án giải quyết triệt đề.

“Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung.” — Khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở.

“Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ xây dựng chỉ rõ: - Công trình cấp 4 sẽ có thời hạn sử dụng dưới 20 năm

- Công trình cấp 3 sẽ có thời hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm - Công trình cấp 2 sẽ có thời hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm.

- Công trình cấp 1 và công trình đặc biệt thời hạn sử dụng trên 100 năm.” NCC xây dựng lâu ngày, giúp con người chống chọi với môi trường bên

ngoài, hỏng hóc là việc không tránh khỏi Khi đến hạn sử dụng, nguy cơ sập đồ

cao, không giữ được mức an toàn tối thiêu cho cư dân, ví dụ như tinh trạng sụt lún, đỗ vỡ, nghiêng, nứt vách tường Xuất hiện những tình trạng nguy hiểm kế trên, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm điều tra hiện trạng và kiểm định chất lượng công trình Xem xét và đánh giá tình hình tại từng địa phường, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm:

- Chỉ đạo cơ quan chuyên ngành tổ chức thâm định, báo cáo cơ quan có thâm quyền phê duyệt hoặc điều chỉnh quy hoạch đô thị theo quy định của pháp

- Cân đối kinh phí liên quan đến công tác thẩm định chất lượng, phân bổ ngân sách sao cho hợp lý, tối ưu, nhằm tránh lãng phí và thất thoát.

- Trực tiếp thực hiện hoặc thuê tô chức, đơn vi chuyên ngành xử ly điều tra, đánh giá thực trạng và tình hình cụ thể các khu vực dễ xảy ra tình trạng mất

an toàn, khu vực nào cân cải tạo, xây dựng lại.24

- Cuối cùng, sau khi hoàn thành thống kê và khảo sát trên địa bàn, phê duyệt và công bố minh bạch danh sách những khu nào cần được cải tạo, khu nào cần xây dựng lại đề đảm bảo an toàn cho cư dân và nâng cao diện mạo đô thị.

Trường hợp chất lượng nhà chung cư vẫn còn đảm bảo thì người sở hữu được phép sử dụng với thời hạn dựa trên kết luận kiểm định.

Còn đối với trường hợp hư hỏng quá nặng nề, tiềm ân nguy cơ sập đồ cao, mat an toàn cho người sử dụng thì buộc phải ban hành kết luận kiểm định chat

lượng, trình lên UBND cấp tinh dé thông báo bằng văn bản cho người sở hữu nhà ở Tiếp đó người sở hữu có thé trực tiếp hoặc bàn giao cho cơ quan chức năng dé

phá dỡ và xây dựng một công trình khác.

Sau khi đã hoàn tất công tác cải tạo, khu đất đó vẫn đủ điều kiện tái tạo, phù hợp với quy hoạch xây dựng, người sở hữu hoàn toàn được cấp phép cải tạo,

xây dựng lại nha chung cư mới Trong trường hợp không còn phù hợp với quy

hoạch xây dựng, nhà chung cư sẽ được bàn giao đơn vị có thâm quyền, thực hiện đề án được phê duyệt.

Đề đảm bảo cuộc sống sinh hoạt bình thường của nhân dân, sau khi phá dỡ, các người sở hữu sẽ được bố trí nhà ở tái định cư Tuy nhiên sẽ sử dụng những biện pháp cưỡng chế phá đỡ hoặc cưỡng chế di chuyền nếu người sở hữu

không tuân thủ thông cáo của UBND.

1.2.6.2 Hoạt động quan lý và khai thác tòa chung cu

Khi được đưa vào sử dung, NCC phải đăng ki sở hữu tại địa phương Khi

số lượng hoạt động chiếm trên 50% số căn hộ với thời gian hơn 12 tháng thì sẽ bầu ra BQT nhà chung cư, cùng thảo luận, thống nhất bản nội quy quản lý, sử

dụng nhà chung cư.

Quy định đối với người sinh sống tại tòa chung cw

Cư dân hoặc người sở hữu có phần diện tích chung và phần diện tích riêng

theo quy định, với nghĩa vụ giữ gìn trật tự an ninh khu vực, bảo vệ môi trường

cảnh quan, phòng cháy chữa cháy, phát hiện và ngăn chặn vi phạm gây tồn hại tài sản chung Cùng với đó, nghiêm cắm, xử phạt đối với những hành vi sau đây:

- Lan chiếm, chuyển đổi công năng phan diện tích chung vào mục đích cá

nhân như hàng lang, hệ thống đèn điện chung, cửa ra vào, thang máy,

- Gây rối loan, mat trật tự an ninh, trật tự công cộng, không hợp tác bảo vệ

an toàn trong khu vực nói chung.

- Thường xuyên tạo những tiếng ồn vượt ngưỡng cho phép, làm ảnh hưởng tới chất lượng cuộc sống hộ gia đình xung quanh.

25

- Xả rác thải bừa bãi, nước thải mat vệ sinh, khí thải, chất độc hai, tác động tiêu cực tới môi trường sống.

- Hành vi tác động tới trạng thái nguyên mẫu như đào hố, khoan đục, làm thấm đột gây ảnh hưởng xấu tới khả năng chịu lực của nhà, trang trí, sơn sửa mặt ngoài căn hộ chung cư dé tạo sự khác biệt, không đúng quy định về kiến trúc; xâm phạm tới phần nối giữa các căn hộ, tới các công trình chính, công trình phụ;

tự ý đập phá, dỡ bỏ hay xây dựng cho mục đích riêng mà chưa có sự cho phép

của Ban quan tri hoặc đơn vi có thâm quyền.

- Chăn nuôi gia súc, gia cầm trong khuôn viên nhà chung cư.

- Kinh doanh các ngành nghề mang tính nguy hiểm, nhiều yếu tố phức tạp như vũ trường, sửa chữa xe có động cơ, hoạt động giết mồ, hoạt động kinh doanh

dịch vụ gây ô nhiễm không gian sống và môi trường

- Không tàng trữ hàng hóa trong danh mục cam: Vật liệu gây cháy nô, chất cam như ma túy, thuốc phiện,

Cùng với sự thống nhất của cư dân với những nội quy đã đề ra, chính quyền và

BQT có trách nhiệm giám sát việc thực hiện, dam bảo an toàn an ninh khu vực,

phòng tránh và hạn chế các trường hợp rủi ro không mong muốn, nâng cao ý thức tuyên truyền, tự giác của người dân, đồng thời có chính sách xử phạt quyết liệt đối với những trường hợp vi phạm nêu trên.

Quan lý vận hành nhà chung cw

Quan lý vận hành nha chung cư gồm các tô hợp công việc, với mục tiêu

duy trì hoạt động bình thường, kip thời xử lý rủi ro phát sinh trong quá trình dua

vào sử dụng của chung cư Một số công việc có thé ké đến như: quản lý việc điều khiển, hoạt động hệ thống trang thiết bị (như thang máy, máy bơm, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, ); cung cấp dịch vụ đảm bảo môi

trường xanh, sạch, đẹp: dịch vụ bảo vệ tòa nhà, vệ sinh hàng lang, thu gom và

phân loại rác thải, chăm sóc khuôn viên, Đây là công việc đa nhiệm, phức tạp

và phải duy trì xuyên suốt, nên việc vận hành phải do đơn vị hoặc tô chức có năng lực, được đào tạo bài bản về chuyên môn, mới có thể đáp ứng thị trường

cạnh tranh và yêu cầu khắt khe hiện tại.

Bảo hành nhà chung cư

Việc bảo hành được diễn ra ngay khi hoàn thành xây dựng, nghiệm thu và

đưa vào sử dụng, tối thiểu là 60 tháng Nghị định số 46/2015/NĐ-CP nêu rõ, quản lý chất lượng và bảo trì các công trình xây dựng đều được áp dụng như sau:

26

Bang 1.2 Thời gian bảo hành các công trình xây dựng và BĐS nhà ở.

Công trình xây dựng Bat động sản nhà ở

Hang | Cấpđặc | , |, oo Cap 2, cap 3 | Chung cu | Chung cu tu | Chung cu

muc biệt và ` 4 ` x À ` : và câp 4 từ 9tâng | 4-8 tang còn lại

Câp I

Thời gian „ - „

` 24 tháng 12 tháng 60 tháng 36 tháng 24 thángbảo hành

Phạm trù bảo hành bao gồm sửa chữa, gia cố: cột, sản, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát; hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bé nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bé phốt và hệ thống thoát nước thai, chất thải sinh hoạt; khắc phục các trường

hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp

đồng mua bán,thuê mua nhà ở.

Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.

Bao tri chung cw

Bao gồm các công việc bảo dưỡng, sửa chữa nhà chung cư nhằm ổn định

chất lượng của nhà chung cư Việc bảo trì được thực hiện theo quy định tại Nghị

định số 46/2015/NĐ-CP về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng, do đơn vị có tư cách pháp nhân và có chức năng chuyên môn về hoạt động bảo trì.

Có 03 hình thức bảo trì:

- Thứ nhất, bảo trì sự cố: chỉ khi thiết bị, bộ phận công trình hoặc công trình gặp sự cố, mới tiến hành sửa chữa, bảo trì.

- Thứ hai, bảo trì phòng ngừa: duy trì công việc hàng ngày như lau dọn, vệ

sinh và thay thế, tra dầu, kiểm tra hoạt động của hệ thống, sửa chữa các bộ phận bị hỏng hóc Hình thức này duy trì tình trạng làm việc tốt nhất của thiết bị, phòng hiện tượng xuống cấp.

- Hình thức cuối cùng là bảo trì sửa chữa: nhằm cải thiện tình trạng thiết bi,

công trình, nâng cao hiệu quả bảo trì phòng ngừa.

Kế hoạch cải tạo chung cư cũ

Cải tạo chung cư cũ — một vấn đề nan giải, song đến nay gần như chưa có chuyền biến đáng ké Điển hình là ngay tại Hà Nội, rất dé bắt gặp những dãy nhà chung cư cũ xuống cấp, với những căn hộ san sát bị tự ý cơi nới Cả nước hiện tại

27

có khoảng hơn 2500 chung cư cũ được xây dựng trước năm 1994 Trong đó, Hà

Nội 1579 chung cư cũ, TP Hồ Chí Minh là 575 Hai địa phương có số lượng nhà chung cư lớn nhất của cả nước, nhưng việc cải tạo xây dựng vẫn còn chậm trễ, chưa đạt yêu cầu đề ra theo báo cáo của UBND các tỉnh thành phố trực thuộc

trung ương.

Viêc cải tạo NCC sẽ không triển khai đơn lẻ, trừ trường hợp tòa chung cư

độc lập, tuân theo quy hoạch đô thị theo quy định đã ban hành.

Ngay sau công tác điều tra khảo sát và kiểm định chất lượng hoàn tat thì Sở Xây Dựng sẽ lập kế hoạch cải tạo, gửi thông báo tới người dân tại địa phương có dự án UBND cấp tỉnh tổ chức việc di đời, bố trí tạm cư Sau đó, chọn lựa chủ đầu tư theo phương thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án.

Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ phải thực hiện nhanh chóng dé không làm gián đoạn cuộc sống của người dân Chính phủ sử dụng quỹ nha ở tam cư băng nguồn vốn ngân sách hoặc từ Quỹ phát triển nhà, Quỹ phát triển đất và các nguồn vốn khác của địa phương (nếu có) Cùng với đó là sự tham gia hỗ

của các cá nhân, tô chức tham gia quá trình cải tạo, nâng cấp nhà chung cư cũ.

Nghị định 69/2021/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 1/9/2021, quy định các

trường hợp bắt buộc phải xây dựng lại:

“Nhà chung cư phải phá đỡ khan cấp do sự cố, thiên tai, cháy nỗ theo quy

định của pháp luật.

Nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật nhưng có kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc một trong các trường hợp sau đây:

Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tong thé, có nguy cơ sập đồ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử

dụng, cần phải di dời khan cấp các chủ sở hữu, người sử dung nhà chung cư.

Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình va có một trong các yêu tố sau: Hệ thống ha tang kỹ thuật phòng cháy chữa cháy; cấp, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng các yêu cầu của quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác sử dụng cần phải phá đỡ để bảo đảm an toàn cho người sử dụng và yêu cầu về cải tạo, chỉnh

trang đô thị.

Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các cấu kiện kết cấu chính của công

trình, gôm móng, cột, tường, dâm, xà không đáp ứng yêu câu sử dụng bình

28

thường mà chưa thuộc diện phải phá đỡ, nhưng nằm trong khu vực có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ theo quy định khoản 2 Điều 110 của Luật Nhà ở.”

Tiếp theo, chọn lựa chủ đầu tư do Sở Xây Dựng giới thiệu, trình bày và biểu quyết tại Hội nghị nhà chung cư.

Sau đó, Nhà đầu tư thực hiện thiết kế, lập dự án và tổ chức thi công,

nghiệm thu Sở Xây Dựng sẽ có trách nhiệm thâm định, phê duyệt và cùng với

chủ đầu tư triển khai dự án.”

1.2.6.3 Phí quan lý nhà chung cưPhí dịch vụ

Chúng ta có thé ké đến: phí quản lý vận hành nhà chung cư và phí dich vụ

khác ví dụ như trông giữ xe ô tô, xe máy Lau dọn và bảo dưỡng khu vựcchung, tân trang cảnh quan môi trường, thu gom rác thải, phí an ninh,

02/2016/TT-BXD Thông tư ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung

cư quy định:

“Phí quản lý vận hành chỉ trả cho công tác quản lý và vận hành phần sở

hữu chung nhà chung cư.

Một là, chi phí vận hành nhà chung cư; điều khiển hệ thống trang thiết bi

và nhân công đáp ứng dịch vụ cho nhà chung cư; các chi phí sử dụng năng lượng,

nhiên liệu, vật liệu, duy tu bảo đưỡng thường xuyên và các chi phí khác để đảm bảo hoạt động của máy móc, thiết bị: thang máy, máy bơm, máy móc, thiết bị

Hai là, chỉ phí phụ cấp trách nhiệm cho Ban quản trị và các chi phí hợp lý

khác phục vụ cho hoạt động của Ban quan tri

Khoản phí quản lý vận hành nhà chung cư đóng định kỳ bởi theo thỏa

thuận ban đầu giữa chủ đầu tư và cư dân hoặc theo sự quyết định của Hội nghị, Ban quản trị, được ghi rõ trong Nội quy quan lý sử dụng nhà chung từ kể từ ngày ký kết hợp đồng bàn giao căn hộ Việc này bảo đảm sự minh bạch, thống nhất

trong công tác quản lý, bảo vệ quyền lợi cư dân.”

Phí bảo trì

Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014: “Kinh phí bảo trì sẽ thu phí bảo trì phần

sở hữu chung khi người mua hoặc thuê nhà là 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích

khác, phải nộp tại thời điểm ký kết và bàn giao cho khách hàng, được ghi rõ trong hợp đồng thuê mua.

Kinh phí bảo trì sử dụng với mục đích bảo trì các phần sở hữu chung, nghiêm cam dùng cho các mục đích khác Nếu chung cư phá dỡ chuyền thành

quỹ hỗ trợ tái định cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì chung cư mới.

29