Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn phường phố cò, thành phố sông công, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2017 2019

Trang 1 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --- VŨ THÁI NAM ANH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHỐ CÒ, THÀNH PHỐ SÔNG CÔ

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-

VŨ THÁI NAM ANH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHỐ CÒ, THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG

GIAI ĐOẠN 2017 - 2019

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2021

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-

VŨ THÁI NAM ANH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHỐ CÒ, THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG

GIAI ĐOẠN 2017 - 2019 Ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Giảng viên hướng dẫn: GS.TS Nguyễn Thế Hùng

Thái Nguyên – 2021

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan đề tài nghiên cứu khoa học này là do tôi nghiên cứu trực tiếp và dưới sự hướng dẫn khoa học của GS.TS Nguyễn Thế Hùng - giảng viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Các số liệu và kết quả của công trình nghiên cứu trên là hoàn toàn đúng sự thực và chưa được sử dụng ở bất kỳ đề tài bảo vệ khoa học ở một học vị nào

- Tôi xin cam đoan nội dung đã trích dẫn trong đề tài luận văn này có nguồn gốc rõ ràng và được chỉ rõ Nếu các chỉ dẫn trên sai thì tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm

Thái Nguyên, ngày 21 tháng 12 năm 2021

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Vũ Thái Nam Anh

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình nghiên cứu đề tài khoa học được sự quan tâm giúp đỡ cùng những góp ý quý báu của các cá nhân, tập thể đã tạo nhiều thuận lợi cho tôi để hoàn thành luận văn khoa học này

Tôi xin cảm ơn thầy giáo GS.TS Nguyễn Thế Hùng đã chỉ bảo tận tình

và hướng dẫn tôi hoàn thành nghiên cứu khoa học đề tài này

Tôi xin cảm ơn các ý kiến đóng góp quý báu mà các thầy giáo, cô giáo trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên trong suốt quá trình nghiên cứu đã giúp tôi hoàn thành được đề tài

Tôi xin cảm ơn các cơ quan: Chi nhánh VPĐKĐĐ thành phố Sông Công, Phòng Tài nguyên và môi trường thành phố Sông Công, UBND phường Phố Cò

Tôi xin cảm ơn các đóng góp ý kiến và tạo điều kiện của đồng nghiệp, bạn bè và gia đình để tôi hoàn thành đề tài nghiên cứu khoa học này./

Thái Nguyên, ngày 20 tháng 12 năm 2021

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Vũ Thái Nam Anh

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC TỪ VIÊT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3

3.1 Ý nghĩa khoa học của đề tài 3

3.2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở khoa học về QSD đất đai 4

1.2 Quyền chiếm hữu và sử dụng, dùng đất ở một số nước trên thế giới 16

1.2.1 Nước Mỹ 16

1.2.2 Nước Pháp 18

1.2.3 Trung Quốc 19

1.3 Nền tảng lý luận và thực tiễn về hoạt động thực hiện các QSD đất ở Nước ta 23

1.3.1 Giai đoạn hình thành, tăng trưởng QSD đất ở Nước ta 23

1.3.2 Các giấy tờ pháp quy có yếu tố tương đồng đến hoạt động thực hiện các QSDĐ 26

1.3.3 Hoạt động thực hiện QSD đất gắn với pháp luật Đất đai ở Nước ta: 29

1.3.4 Những bài học rút ra 34

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 37

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 37

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 37

2.2 Nội dung nghiên cứu 37

2.3 Phương pháp nghiên cứu 39

2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 39

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 39

2.3.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu 40

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 41

3.1 Khái quát về tình hình cơ bản của phường Phố Cò, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 41

3.1.1 Điều kiện tự nhiên của phường Phố Cò, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 41

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội phường Phố Cò, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 42

3.1.3 Thực trạng quản lý đất đai của phường Phố Cò, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên trong 03 năm gần đây từ năm 2017 đến năm 2019 46

3.1.4 Thực trạng sử dụng đất đai của phường Phố Cò, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 49

3.2 Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại phường Phố Cò, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2017-2019 50

3.2.1 Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại phường Phố Cò giai đoạn 2017 - 2019 theo các hình thức chuyển quyền 50 3.2.2 Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại phường Phố Cò giai đoạn 2017 - 2019 theo các năm 54

3.2.3 Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại phường Phố Cò giai đoạn 2017 - 2019 theo loại đất 55

3.2.4 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại phường Phố Cò giai đoạn 2017 – 2019 56

3.3 Đánh giá của người dân về công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại phường Phố Cò, thành phố Sông Công, tỉnh Thái

Nguyên giai đoạn 2017 – 2019 58

3.3.1 Đánh giá của người dân về sự tín nhiệm và thời gian giải quyết thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 59

3.3.2 Đánh giá của người dân về sự tín nhiệm và thời gian giải quyết thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất 60

3.3.3 Đánh giá của người dân về sự tín nhiệm và thời gian giải quyết thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất 61

3.4 Thuận lợi, khó khăn và giải pháp thúc đẩy việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại phường Phố Cò, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 62

3.4.1 Những thuận lợi, khó khăn trong việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại phường Phố Cò, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2017 - 2019 62

3.4.2 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại phường Phố Cò, thành phố Sông Công 63

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 65

1 Kết luận 65

2 Đề nghị 67

TÀI LIỆU THAM KHẢO 69

DANH MỤC TỪ VIÊT TẮT

STT Tên viết tắt Tên đầy đủ

phường Phố Cò giai đoạn 2017 – 2019 51 Bảng 3.5 Kết quả diện tích đất tặng cho quyền sử dụng đất tại phường Phố

Cò giai đoạn 2017 - 2019 52 Bảng 3.6 Kết quả số trường hợp đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất tại

phường Phố Cò giai đoạn 2017 – 2019 52 Bảng 3.7 Kết quả diện tích đất thừa kế quyền sử dụng đất tại phường Phố Cò

giai đoạn 2017 – 2019 53 Bảng 3.8 So sánh các hình thức chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phố

Cò giai đoạn 2017 - 2019 53 Bảng 3.9 So sánh kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phố Cò giai

đoạn 2017 - 2019 theo các năm 54 Bảng 3.10 So sánh kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phố Cò

giai đoạn 2017 - 2019 theo loại đất 55 Bảng 3.11 Ý kiến người dân về thái độ của cán bộ, công chức trong giải

quyết TTHC 58 Bảng 3.12 Ý kiến người dân về trình tự giải quyết TTHC 58 Bảng 3.13 Ý kiến người dân về thời gian giải quyết TTHC 59 Bảng 3.14 Ý kiến người dân về sự tín nhiệm và thời gian giải quyết thủ tục

chuyển nhượng quyền sử dụng đất 59 Bảng 3.15 Ý kiến người dân về sự tín nhiệm và thời gian giải quyết thủ tục

thừa kế quyền sử dụng đất 60 Bảng 3.16 Ý kiến người dân về sự tín nhiệm và thời gian giải quyết thủ tục

tặng cho quyền sử dụng đất 61

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất) là nhu cầu chính đáng của người sử dụng đất và là quyền

cơ bản nhất đối với người sử dụng đất được quy định rõ ràng, chi tiết trong Luật Đất đai năm 2013

Trong Luật Đất đai năm 2013 đã quy định các nội dung này đồng thời cụ thể hóa hơn Hiến pháp nhằm mục đích mở rộng hơn các quyền này cho người sử dụng đất Theo đà phát triển của nền kinh tế thì chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ngày càng tăng về số lượng giao dịch đặc biệt tại các thành phố lớn nơi có sự gia tăng tốc độ đô thị hóa Với xu thế phát triển thì Luật Đất đai năm 2013 đã hoàn thiện hơn và đưa các quy định mà pháp luật đối với quyền của người sử dụng đất hướng đến để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất luôn được dễ dàng hơn mục đích để thực hiện các quyền sử dụng đất theo quy định

Phường Phố Cò là phường nằm ở phía nam của thành phố Sông Công, có vị trí thuận lợi giao thương về kinh tế do nằm trên trục tuyến chính Quốc lộ 3 và cao tốc Hà Nội-Thái Nguyên nối thành phố Thái Nguyên và thành phố Hà Nội

Theo xu thế phát triển của đất nước việc đáp ứng nhu cầu phát triển của thành phố Sông Công và sự phát triển đô thị hóa với các dự án đầu tư được triển khai với nhiều hạng mục công trình, ngày càng mở rộng các tuyến đường, nâng cấp các tuyến phố đô thị Chính vì vậy mà tốc độ đô thị hóa ở phường Phố Cò diễn ra nhanh và mạnh bắt kịp với xu thế phát triển của thành phố Khi thành phố phát triển đã làm cho thị trường bất động sản sôi động hơn, hoạt động tích cực hơn,…Do đó nhu cầu sử dụng đất của

người dân tăng lên làm cho đất đai trở thành hàng hóa và là tài sản có giá trị và quyền sử dụng đất trở thành mặt hàng tham gia tích cực vào thị trường bất động sản trong khu vực Giao dịch về đất đai trong đó với các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho diễn ra sôi nổi và mang tính chất phức tạp hơn với mật độ phổ biến, tỷ lệ thuận với nhịp dộ tăng trưởng dân

số, nhịp độ phát triển kinh tế của đất nước Tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập trong việc áp dụng các quy định pháp luật liên quan đến việc chuyển quyền

sử dụng đất của các cơ quan có thẩm quyền làm ảnh hưởng nhiều đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội và đảm bảo sự phát triển cùng quyền lợi hợp pháp của tổ chức, cá nhân thì việc thực hiện các quyền liên quan đến chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện theo đúng quy định của pháp luật trên địa bàn phường Phố Cò, thành phố Sông

Công nên tôi đã chọn đề tài "Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế,

tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Phố Cò, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2017- 2019"

2 Mục tiêu của đề tài

- Phân tích, đánh giá để làm rõ các nội dung liên quan chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-2019 tại phường Phố Cò, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên

- Phân tích, đánh giá các thuận lợi, khó khăn liên quan đến việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-2019 tại phường

Phố Cò, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên

- Đưa ra các giải pháp nhằm thực hiện có hiệu quả việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất giai đoạn 2017-2019 tại phường Phố Cò, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học của đề tài

- Khái quát lại hệ thống văn bản được quy định theo Luật Đất đai mà Chính phủ ban hành đồng thời tổng quát lại các văn bản có tính thống nhất liên quan đến việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất

- Khái quát lại các quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tại phường Phố Cò làm tiền đề cho việc nghiên cứu khoa học ở mức

độ vĩ mô đối với việc chuyển quyền sử dụng đất trong đó có chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất

3.2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

- Tiến hành vận dụng giữa văn bản pháp luật và thực tiễn việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tại địa phương nhằm mục đích phân tích, so sánh làm rõ để nâng cao khả năng ứng dụng pháp luật Đất đai vào thực tiễn

- Phải thu thập đầy đủ, chính xác các số liệu điều tra đảm bảo tính pháp

lý và khách quan Đồng thời phân tích so sánh được thực trạng việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tại địa phương trong giai đoạn trên

- Đưa ra các giải pháp thực hiện có hiệu quả việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất phù hợp với địa phương

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học về QSD đất đai

Đất đai là của cải công thuộc chiếm hữu và sử dụng tất cả dân do Nhà nước thay mặt chủ chiếm hữu và sử dụng và thống nhất kiểm soát (Hiến pháp năm 2013)

Đất đai là tài nguyên quốc gia rất quý giá, là tư liệu SX riêng biệt, là yếu tố cần thiết hàng đầu của môi trường sống, là vùng phân bố các khu dân

cư, thiết kế các nền tảng KT, văn hoá, XH, an ninh và quốc phòng (Luật Đất đai 1993)

Đất đai thuộc quyền chiếm hữu và sử dụng tất cả dân là chỉ tiêu rất cần thiết để chắc chắn chế độ công hữu về các tư liệu SX chính, chắc chắn định hướng chủ nghĩa XH

Tại mỗi giai đoạn với chế độ không giống nhau thì hoạt động chiếm hữu đất đai cũng không giống nhau Giai đoạn phong kiến, tư bản, đất đai thuộc chiếm hữu và sử dụng tư nhân lúc đó giai cấp thống trị chiếm hữu phần lớn số lượng đất đai Nhưng trong giai đoạn XHCN thì đất đai thích hợp ích lợi chung của nhân dân LĐ và tất cả thể XH Để có sự tất cả vẹn lãnh thổ như ngày hôm nay, nhân dân ta đã phải dũng cảm và quật cường đấu tranh chiến đấu chống lại kẻ thù ngoại xâm, đấu tranh với thiên nhiên để khai phá và gìn giữ

Chuyển QSD đất là hoạt động chuyển giao QSD đất từ cá nhân này sang cá nhân khác dựa vào các phương án chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa

kế, tặng cho QSD đất và góp vốn bằng QSD đất” (Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013)

Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiến hành mở rộng quyền được chuyển QSD đất của cá nhân dùng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng chi tiết hoá hơn

về các quyền chuyển quyền và cho thêm thêm hoạt động chuyển quyền dưới phương án cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và các bước thực hiện cũng như không ít nội dung khác có yếu tố tương đồng

Nhà nước là cá nhân thay mặt cho nhân dân thực hiện quyền chiếm hữu

và sử dụng tất cả dân về đất đai Nhà nước có quyền chiếm hữu, dùng và định đoạt về đất đai theo lập kế hoạch dài hạn, kế hoạch và trên nền tảng những ghi rõ của pháp luật Đơn vị nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm thay mặt chủ chiếm hữu và sử dụng tất cả dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất kiểm soát nhà nước về đất đai Nhà nước là thay mặt cho tất cả dân thực hiện quyền chiếm hữu và sử dụng đất đai Vậy chủ chiếm hữu và sử dụng của đất đai

là tất cả dân, Nhà nước là cá nhân thay mặt, còn mỗi cá nhân thực hiện quyền của mình như thế nào? Quyền chiếm hữu và sử dụng về đất đai là quyền cao nhất, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ chiếm hữu và sử dụng chỉ có thể là một, đó là tất cả nhân dân, nhưng mỗi cá nhân không phải là một chủ chiếm hữu

và sử dụng của khối của cải chung đó, không phải là các đồng chủ chiếm hữu và

sử dụng đối với đất đai Nhưng cá nhân (đơn vị và cá nhân, hộ GĐ) có QSDĐ Dựa vào Nhà nước - đơn vị thay mặt thực hiện quyền chiếm hữu và sử dụng, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất dùng Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành đồng ý Do vậy, trong Luật Đất đai năm 2013

đã xuất hiện định nghĩa “cá nhân dùng đất” và “các đối tượng khác có yếu tố

tương đồng đến hoạt động kiểm soát, dùng đất” hay nói cách khác là QSDĐ của

cá nhân dùng, (Nguyễn Khắc Thái Sơn, năm 2007)

“Cá nhân dùng đất” được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, đồng ý QSD đất,

nhận chuyển QSD đất theo ghi rõ tại Điều 5, Luật Đất đai 2013 chi tiết như sau:

Đơn vị trong nước gồm đơn vị nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, đơn

vị chính trị, đơn vị chính trị - XH, đơn vị KT, đơn vị chính trị XH - nghề nghiệp, đơn vị XH, đơn vị XH - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập và

đơn vị khác theo ghi rõ của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là đơn vị);

Hộ GĐ, cá nhân trong nước; Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng cá nhân sinh hoạt và tồn tại trên cùng vùng làng, thôn, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư giống nhau có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ; Nền tảng tôn giáo gồm: chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của đơn vị tôn giáo và nền tảng khác của tôn giáo; Đơn vị bên ngoài nước ta có hoạt động ngoại giao gồm đơn vị thay mặt ngoại giao, đơn vị lãnh sự, đơn vị thay mặt khác của bên ngoài nước ta có hoạt động ngoại giao được Chính phủ Nước ta thừa nhận; đơn vị thay mặt của đơn vị thuộc Liên hợp quốc, đơn vị hoặc đơn vị liên chính phủ, đơn vị thay mặt của đơn vị liên chính phủ; Cá nhân Nước ta cư trú cố định ở bên ngoài nước ta theo ghi rõ của pháp luật về quốc tịch; DN có vốn bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh bên ngoài nước ta gồm DN 100% vốn bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh bên ngoài nước ta,

DN liên doanh, DN Nước ta mà nhà bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh bên ngoài nước ta mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo ghi rõ của pháp luật về bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh

“Quyền chung của cá nhân dùng đất” là một định nghĩa chung có yếu tố tương đồng giữa các “QSD đất” của “cá nhân dùng đất” được thực hiện trong đó

được cấp GCN QSD đất, quyền chiếm hữu và sử dụng nhà ở và của cải khác gắn liền với đất; Hưởng thành quả LĐ, kết quả bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh trên đất; Hưởng các ích lợi do công trình của Nhà nước thích hợp hoạt động bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong hoạt động cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Được Nhà nước bảo hộ khi

cá nhân khác xâm phạm quyền, ích lợi phù hợp với pháp luật về đất đai của mình; Được bồi thường khi Nhà nước lấy lại đất theo ghi rõ của Luật này; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSD đất phù hợp với

pháp luật của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai được ghi rõ tại Điều 166, Luật Đất đai 2013

Trong đó “cá nhân dùng đất” được Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSD đất trong đó

cá nhân dùng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSD đất theo ghi rõ của Luật đất đai 2013 Đối với một số cá nhân dùng đất mà có chung QSD đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

Một số cá nhân dùng đất gồm hộ GĐ, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ GĐ, cá nhân theo ghi rõ

Phương án trong một số cá nhân dùng đất có thành viên là đơn vị KT thì

có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của đơn vị KT theo ghi rõ.Phương án một số cá nhân dùng đất mà QSD đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong một số, nếu từng thành viên của một số muốn thực hiện quyền đối với phần QSD đất của mình thì phải thực hiện các bước thực hiện tách thửa theo ghi rõ, làm các bước thực hiện cấp GCN QSD đất, quyền chiếm hữu và sử dụng nhà ở và của cải khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của cá nhân dùng đất theo ghi rõ.Phương án QSD đất của một số cá nhân dùng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho cá nhân thay mặt để thực hiện quyền và nghĩa vụ của một số cá nhân dùng đất

Hoạt động công chứng, chứng thực văn bản, giấy tờ thực hiện các quyền của cá nhân dùng đất được thực hiện như sau:

Văn bản chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSD đất, QSD đất và của cải gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ phương án kinh doanh BĐS ghi rõ tại điểm b khoản 3

Văn bản cho thuê, cho thuê lại QSD đất, QSD đất và của cải gắn liền với đất, văn bản chuyển đổi QSD đất nông nghiệp; văn bản chuyển nhượng QSD đất, QSD đất và của cải gắn liền với đất, của cải gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên cùng thương lượng là đơn vị hoạt động kinh doanh BĐS được công chứng hoặc chứng thực theo đòi hỏi của các bên

Giấy tờ về thừa kế QSD đất, QSD đất và của cải gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo ghi rõ của pháp luật về dân sự

Hoạt động công chứng thực hiện tại các đơn vị hành nghề công chứng, hoạt động chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã (Luật Đất đai 2013)

* Chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ:

Luật đất đai 2013 chỉ đồng ý thực hiện các quyền của cá nhân dùng đất trong đó có quyền tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế khi chắc chắn đủ các chỉ tiêu ghi rõ tại điều 188 chi tiết là có GCN, trừ phương án ghi rõ tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 và phương án nhận thừa kế ghi rõ tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013; Đất không có chưa đồng thuận; QSD đất không bị kê biên để bảo đảm thực hiện án; Trong thời hạn dùng đất

Ngoài các chỉ tiêu trên thì ghi rõ cá nhân dùng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất; quyền thế chấp QSD đất, góp vốn bằng QSD đất còn phải có đủ chỉ tiêu tiếp theo đó là:

Phương án không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất

Đơn vị, hộ GĐ, cá nhân, cộng đồng dân cư, nền tảng tôn giáo, cá nhân Nước ta cư trú cố định ở bên ngoài nước ta, DN có vốn bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh bên ngoài nước ta không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất đối với phương án mà pháp luật không đồng ý chuyển nhượng, tặng cho QSD đất

Đơn vị KT không được nhận chuyển nhượng QSD đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ GĐ, cá nhân, trừ phương án được chuyển yêu cầu dùng đất theo lập kế hoạch dài hạn, kế hoạch dùng đất đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền đồng ý

Hộ GĐ, cá nhân không trực tiếp SX nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất trồng lúa

Hộ GĐ, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất ở, đất nông nghiệp trong vùng rừng phòng hộ, trong khu vực được phân công bảo vệ chắc chắn, khu vực được phân công khôi phục và hồi sinh sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh hoạt và tồn tại trong vùng rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó

Phương án hộ GĐ, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSD đất có chỉ tiêu

Hộ GĐ, cá nhân đang sinh hoạt và tồn tại xen kẽ trong khu vực được phân công bảo vệ chắc chắn, khu vực được phân công khôi phục và hồi sinh sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có chỉ tiêu chuyển ra khỏi khu vực được phân công đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSD đất ở, đất rừng kết hợp SX nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ GĐ, cá nhân sinh hoạt và tồn tại trong khu vực được phân công đó

Hộ GĐ, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất SX nông nghiệp trong vùng rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSD đất ở, đất SX nông nghiệp cho hộ GĐ, cá nhân đang sinh hoạt và tồn tại trong vùng rừng phòng hộ đó

Hộ GĐ, cá nhân là dân tộc ít người dùng đất do Nhà nước giao đất theo chủ trương hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho QSD đất sau 10 năm, từ thời điểm có quyết định giao đất theo ghi rõ của Chính phủ

Chỉ tiêu nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSD đất nông nghiệp

để thực hiện công trình bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh SX, kinh doanh phi nông nghiệp

Đơn vị KT, hộ GĐ, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSD đất nông nghiệp để thực hiện công trình bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh SX, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các chỉ tiêu sau đây:

Có giấy tờ đồng ý của đơn vị nhà nước có thẩm quyền đối với đơn vị KT nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSD đất nông nghiệp để thực hiện công trình; Yêu cầu dùng đối với số lượng đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSD đất phải phù hợp với lập kế hoạch dài hạn, kế hoạch dùng đất

đã được đơn vị nhà nước có thẩm quyền đồng ý; Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo ghi rõ tại khoản 3 Điều 134 của Luật Đất đai 2013

Chỉ tiêu chuyển nhượng QSD đất trong thực hiện công trình bỏ vốn

và nhân lực vào kinh doanh thiết kế kinh doanh nhà ở; công trình bỏ vốn

và nhân lực vào kinh doanh thiết kế kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

Hoạt động chuyển nhượng QSD đất trong công trình bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh thiết kế kinh doanh nhà ở được thực hiện theo ghi rõ sau đây:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh dựa trên ghi rõ của Chính phủ về chỉ tiêu loại đô thị

để đồng ý chủ bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh công trình bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh thiết kế kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng QSD đất dưới phương án phân chia thành từng ô khi thực hiện xong đã tiến hành bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh thiết kế kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính

về đất đai; Đối với các công trình bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh thiết kế kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng QSD đất gắn với hoạt động chuyển nhượng tất cả bộ hoặc một phần công trình khi đã có GCN Cá nhân nhận

chuyển nhượng QSD đất phải thực hiện công trình bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh đúng theo thời gian đã được đồng ý

Hoạt động chuyển nhượng QSD đất gắn với chuyển nhượng tất cả bộ công trình bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh thiết kế kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải thích hợp các chỉ tiêu sau đây: Có đủ các chỉ tiêu ghi rõ tại khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai 2013; Công trình phải thiết kế xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo thời gian ghi trong công trình đã được đồng ý

Hoạt động chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSD đất, góp vốn bằng QSD đất phải ghi nhận tại đơn vị ghi nhận đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm ghi nhận vào sổ địa chính (Luật Đất đai 2013)

Bên cạnh đó ghi rõ rõ các phương án không được nhận chuyển nhượng, tặng cho QSD đất khi đơn vị KT, hộ GĐ, cá nhân, cá nhân Nước ta cư trú cố định ở bên ngoài nước ta, DN có vốn bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh bên ngoài nước ta được bán của cải gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các chỉ tiêu:Của cải gắn liền với đất thuê được tạo lập phù hợp với pháp luật theo ghi rõ của pháp luật; Đã tiến hành hoạt động thiết kế theo đúng lập kế hoạch dài hạn thiết kế chi tiết và công trình bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh đã được đồng ý, đồng ý

Cá nhân mua của cải gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các chỉ tiêu sau đây: Có năng lực tài chính để thực hiện công trình bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh; Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với công trình bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh; Không vi phạm ghi rõ của pháp luật về đất đai đối với phương án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện công trình trước đó

Cá nhân mua của cải được Nhà nước tiến hành cho thuê đất trong thời hạn dùng đất còn lại theo giá đất chi tiết, dùng đất đúng yêu cầu đã được chỉ

rõ trong công trình

Đối với phương án thuê đất để thực hiện công trình thiết kế kinh doanh kết cấu hạ tầng thì thực hiện theo ghi rõ tại Điều 194 của Luật Đất đai 2013 Các bước thực hiện ghi nhận, cấp GCN QSD đất, quyền chiếm hữu và sử dụng nhà ở và của cải khác gắn liền với đất đối với phương án đã chuyển QSD đất nhưng chưa thực hiện các bước thực hiện chuyển quyền theo ghi rõ Các phương án đang dùng đất sau đây mà chưa được cấp GCN và không thuộc phương án ghi rõ tại Khoản 2 Điều này thì cá nhân đang dùng đất thực hiện các bước thực hiện ghi nhận đất đai, cấp GCN QSD đất, quyền chiếm hữu và sử dụng nhà ở và của cải khác gắn liền với đất lần đầu theo ghi rõ của Luật Đất đai và ghi rõ tại Nghị định này mà không phải làm các bước thực hiện chuyển QSD đất; đơn vị tiếp nhận hồ sơ không được đòi hỏi cá nhân nhận chuyển QSD đất nộp văn bản, giấy tờ chuyển QSD đất theo ghi rõ của pháp luật:

Dùng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

Dùng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về QSD đất ghi rõ tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này; Dùng đất do nhận thừa kế QSD đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 Phương án cá nhân đang dùng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSD đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển QSD đất chỉ có GCN của bên chuyển QSD đất hoặc văn bản, giấy tờ về chuyển QSD đất theo ghi rõ thì thực hiện theo ghi rõ như sau:

Cá nhân nhận chuyển QSD đất nộp đơn yêu cầu cấp GCN QSD đất, quyền chiếm hữu và sử dụng nhà ở và của cải khác gắn liền với đất và các giấy tờ về QSD đất hiện có;

Văn phòng ghi nhận đất đai thông báo bằng giấy tờ cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất về hoạt động làm các bước thực hiện cấp GCN QSD đất, quyền chiếm hữu và sử dụng nhà ở và của cải khác gắn liền với đất cho cá nhân nhận chuyển quyền Phương án không

rõ địa chỉ của cá nhân chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (số tiền bỏ ra đăng tin do cá nhân yêu cầu cấp GCN QSD đất, quyền chiếm hữu và sử dụng nhà ở và của cải khác gắn liền với đất trả);

Sau thời hạn 30 ngày, từ thời điểm thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn yêu cầu xử lý chưa đồng thuận thì Văn phòng ghi nhận đất đai lập hồ sơ để trình đơn vị có thẩm quyền quyết định hủy GCN đã cấp đối với phương án không nộp GCN để làm các bước thực hiện bên cạnh đó cấp GCN QSD đất, quyền chiếm hữu và sử dụng nhà ở và của cải khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền

Phương án có đơn yêu cầu xử lý chưa đồng thuận thì Văn phòng ghi nhận đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến đơn vị Nhà nước có thẩm quyền

xử lý chưa đồng thuận theo ghi rõ”

(Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ ghi rõ chi tiết thực hiện một số điều của Luật Đất đai (được sửa đổi theo Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/1/2017 của Chính phủ sửa đổi, cho thêm một

số nghị định ghi rõ chi tiết thực hiện Luật đất đai)

* Quyền thừa kế QSD đất:

Thừa kế QSD đất là hoạt động cá nhân dùng đất khi chết để lại QSD đất của mình cho cá nhân khác theo di chúc hoặc theo pháp luật

Quan hệ thừa kế là một dạng riêng biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang giá trị KT, vừa mang giá trị chính trị XH Quyền thừa kế QSDĐ được ghi rõ chính trong Bộ luật Dân sự

Dưới đây là một vài ghi rõ cơ bản về thừa kế

- Nếu những cá nhân được hưởng thừa kế QSD đất của cá nhân đã mất

mà không tự thoả thuận được thì đơn vị nhà nước có thẩm quyền phải dựa trên di chúc mà chia;

- Nếu tất cả bộ di chúc phù hợp với pháp luật hoặc phần nào của di chúc phù hợp với pháp luật thì phân theo di chúc;

- Nếu không có di chúc thì hoặc tất cả bộ di chúc không phù hợp với pháp luật hoặc phần nào không phù hợp với pháp luật thì chỉ chia những phần không phù hợp với pháp luật theo pháp luật;

- Phân theo pháp luật là phân theo 3 hàng thừa kế, cá nhân trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn cá nhân nào hàng trước thì những cá nhân ở hàng sau mới được hưởng;

- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của cá nhân đã chết;

- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,

em ruột của cá nhân đã chết;

- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của cá nhân chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của cá nhân chết; cháu ruột của cá nhân chết mà cá nhân chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột (Nguyễn Khắc Thái Sơn, năm 2007)

Theo Luật đất đai năm 2013, đối tượng được để thừa kế QSD đất, gồm có: Cá nhân, thành viên hộ GĐ; Cá nhân Nước ta cư trú cố định ở bên ngoài nước ta được mua nhà ở gắn liền với quyển dùng đất ở tại Nước ta

Cá nhân dùng đất không phải là đất thuê có quyền để thừa kế QSD đất

của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật

Hộ GĐ được Nhà nước giao đất, nếu trong hô có thành viên chết thì QSD đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật Phương án cá nhân được thừa kế là cá nhân Nước ta cư trú cố định ở bên ngoài nước ta thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSD đất ở tại Nước ta thì được nhận thừa kế QSD đất; nếu không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSD đất ở tại Nước ta thì chỉ được hưởng giá trị của phần thừa kế đó

Hộ GĐ, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất có quyền để thừa kế của cải thuộc chiếm hữu và sử dụng của mình gắn liền với đất thuê, cá nhân nhận thừa kế được Nhà nước tiến hành cho thuê đất theo yêu cầu đã được chỉ rõ

Hộ GĐ, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01.7.2004 mà

đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho không ít năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì có quyền để thừa kế QSD đất theo di chúc hoặc theo pháp luật trong thời hạn đã trả tiền thuê đất

Hộ GĐ, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp thì có quyền để thừa

kế của cải thuộc chiếm hữu và sử dụng của mình gắn liền với đất thuê

Hộ GĐ, cá nhân dùng đất được đơn vị nhà nước có thẩm quyển đồng ý chuyển yêu cầu dùng đất từ đất không thu tiền dùng đất sang đất có thu tiền dùng đất hoặc thuê đất: Phương án chọn phương án giao đất có thu tiền dùng thì có quyền để thừa kế QSD đất; Phương án chọn phương án thuê đất thì có quyền để thừa kế của cải thuộc chiếm hữu và sử dụng của mình gắn liền với đất thuê

Đối với cá nhân Nước ta cư trú cố định ở bên ngoài nước ta được mua nhà ở gắn liền với QSD đất ở tại Nước ta thì có quyền để thừa kế nhà ở gắn liền với QSD đất ở cho hộ GĐ, cá nhân, cá nhân Nước ta cư trú cố định ở bên

ngoài nước ta thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSD đất ở tại Nước ta theo ghi rõ của pháp luật dân sự, phương án cá nhân thừa kế là cá nhân Nước ta cư trú cố định ở bên ngoài nước ta không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSD đất ở tại Nước ta hoặc cá nhân bên ngoài nước ta thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó

1.2 Quyền chiếm hữu và sử dụng, dùng đất ở một số nước trên thế giới

1.2.1 Nước Mỹ

Nước Mỹ có số lượng tự nhiên khoảng 9,4 triệu km2, dân số hơn 300 triệu, đất đô thị chuyên dùng chiếm 11,9% số lượng tự nhiên Là một quốc gia tăng trưởng, Mỹ có mạng lưới pháp luật về đất đai rất tăng trưởng có khả năng điều chỉnh được các quan hệ XH đa dạng và phức tạp nhất Luật đất đai của

Mỹ ghi rõ đồng ý và thúc đẩy quyền chiếm hữu và sử dụng tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân Cho đến nay có thể thấy, các ghi rõ này đang phát huy rất có thích hợp trong hoạt động tăng trưởng KT nước ta, vì nó phát huy được thích hợp bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể thích hợp dùng đất trong khu vực tất cả XH Mặc dù đồng ý quyền chiếm hữu và sử dụng tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong QLĐĐ Các quyền định đoạt của Nhà nước gồm có: Quyền quyết định về lập kế hoạch dài hạn và kế hoạch dùng đất, quyền ghi rõ về lập kế hoạch dài hạn kiến trúc đô thị

và công trình thiết kế; quyền ghi rõ về yêu cầu dùng đất; quyền xử lý các chưa đồng thuận về QSD đất và quyền cho ra đời các ghi rõ về tài chính đất; quyền lấy lại đất thuộc chiếm hữu và sử dụng tư nhân để thích hợp các ích lợi phục vụ cho mọi người trong xã hội trên nền tảng bồi thường trung thực và khách quan cho cá nhân bị lấy lại… Về bản chất quyền chiếm hữu và sử dụng tư nhân về đất đai ở Mỹ cũng chỉ tương đương QSD đất ở Nước ta (TS Nguyễn Trọng

Tuấn, năm 2016)

1.2.2 Nước Pháp

Pháp là quốc gia tăng trưởng, tuy thể chế chính trị không giống nhau, nhưng ảnh hưởng của phương pháp đơn vị kiểm soát trong lĩnh vực đất đai của Pháp cònkhá rõ đối với nước ta Nội dung này có thể lý giải vì Nhà nước Nước ta hiện đang khai thác khá thích hợp những tài liệu QLĐĐ do chế độ thực dân để lại, bên cạnh đó ảnh hưởng của mạng lưới QLĐĐ thực dân còn khá rõ nét trong ý thức của một bộ phận công dân Nước ta hiện nay QLĐĐ của Pháp có một số riêng biệt là:

Về chế độ chiếm hữu và sử dụng trong quan hệ đất đai, Luật pháp ghi

rõ quyền chiếm hữu và sử dụng của cải là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc cá nhân khác phải nhường quyền chiếm hữu và sử dụng của mình Ở Pháp hiện còn tồn tại song hành hai phương án chiếm hữu

và sử dụng cơ bản: chiếm hữu và sử dụng tư nhân về đất đai và chiếm hữu và

sử dụng nhà nước đối với đất đai và công trình thiết kế phục vụ cho mọi người trong xã hội Của cải phục vụ cho mọi người trong xã hội gồm có cả đất đai phục vụ cho mọi người trong xã hội có điểm đặc biệt là không được mua và bán Trong phương án cần dùng đất cho các yêu cầu phục vụ cho mọi người trong xã hội, Nhà nước có quyền đòi hỏi chủ chiếm hữu và sử dụng đất đai tư nhân nhường quyền chiếm hữu và sử dụng dựa vào chủ trương bồi thường thiệt hại một cách trung thực và khách quan

Về hoạt động lập kế hoạch dài hạn đô thị, do đa số đất đai thuộc chiếm hữu và sử dụng tư nhân, do vậy để tăng trưởng đô thị, ở Pháp hoạt động lập

kế hoạch dài hạn đô thị được quan tâm chú ý từ rất sớm và được thực hiện rất chắc chắn Ngay từ năm 1919, Pháp đã cho ra đời Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước Pháp đã cho ra đời các Nghị định ghi rõ các quy tắc về tăng trưởng đô thị, là nền tảng để ra đời Bộ Luật về chủ trương đô thị Riêng biệt, vào năm

1992, ở Pháp đã có Luật về phân cấp kiểm soát, trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất cần thiết trong hoạt động kiểm soát của Nhà nước về lập

kế hoạch dài hạn đó là cấp xã Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng tăng trưởng, nó có yếu tố tương đồng đến cả quyền chiếm hữu và sử dụng tư nhân và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của các cộng đồng địa phương vào hoạt động QLĐĐ, kiểm soát lập kế hoạch dài hạn đô thị Nó mang giá trị KT rất lớn dựa vào hoạt động điều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành không giống nhau như BĐS, thiết kế và lập kế hoạch dài hạn lãnh thổ

Về hoạt động kiểm soát nhà nuộc đối với đất đai, mặc dù là quốc gia giữ nguyên chế độ chiếm hữu và sử dụng tư nhân về đất đai, nhưng hoạt động kiểm soát về đất đai của Pháp được thực hiện rất chặt chẽ Điều đó được thể hiện qua hoạt động thiết kế mạng lưới hồ sơ địa chính Mạng lưới hồ sơ địa chính rất tăng trưởng, quy củ và khoa học, mang tính thời sự để kiểm soát tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về từng thửa đất được mô tả không thiếu về kích thước, vị trí địa lý, thông tin về tài nguyên và ích lợi có yếu tố tương đồng đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa đất Mạng lưới này đưa ra đẩy đủ thông tin về hiện trạng dùng đất, thích hợp nhiệm vụ lập kế hoạch dài hạn, kiểm soát và dùng đất có thích hợp, thích hợp nhu cầu của cộng đồng, chắc chắn đưa ra thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo nền tảng thiết

kế mạng lưới thuế đất và BĐS trung thực và khách quan (TS Nguyễn Trọng Tuấn, năm 2016)

1.2.3 Trung Quốc

Theo Trung Quốc, quốc gia này đang thiết kế hình thức tăng trưởng theo hình thái XH XHCN mang đặc sắc Trung Quốc Với dân số đông nhất thế giới (1,3 tỷ cá nhân năm 2005), trong đó dân số nông nghiệp chiếm gần 80% Tổng số lượng đất đai tất cả quốc là 9.682.796 km2, trong đó số lượng

đất canh tác là trên 100 triệu ha, chiếm 7% số lượng đất canh tác tất cả thế giới Trung Quốc bắt đầu công cuộc CNH từ năm 1978, cùng với tốc độ tăng trưởng KT và cách mạng công nghiệp, tốc độ đô thị hóa ở Trung Quốc cũng diễn ra rất mạnh mẽ Do vậy, hoạt động xử lý quan hệ XH về đất đai ở Trung Quốc là rất đáng quan tâm QLĐĐ ở Trung Quốc có một số điểm đặc biệt nổi bật:

Một là, về quan hệ chiếm hữu và sử dụng đất đai, Trung Quốc tiến hành thay đổi ruộng đất, chia ruộng đất cho nông dân từ năm 1949, tuy nhiên, phương án chiếm hữu và sử dụng tư nhân về đất đai cũng chỉ tồn tại một thời gian không dài Chiếm hữu và sử dụng tập thể và chiếm hữu và sử dụng nhà nước về đất đai đã được thiết kế ở Trung Quốc từ thập kỷ 50 của thế kỷ XX Năm 1978, Trung Quốc đã khôi phục KT tư nhân, thừa nhận hộ nông dân là một yếu tố KT, Nhà nước tiến hành giao đất cho hộ nông dân để đơn vị SX, thay cho hình thức nông trang tập thể Điều 10 Hiến pháp năm

1982 của Trung Quốc và Luật kiểm soát đất ghi rõ: đất đai ở Trung Quốc thuộc chiếm hữu và sử dụng nhà nước, gồm chiếm hữu và sử dụng nhà nước

và chiếm hữu và sử dụng tập thể, trong đó tất cả bộ đất đai thành thị thuộc

về chiếm hữu và sử dụng nhà nước Đất nông thôn và ngoại ô thành phố, ngoài đất do pháp luật ghi rõ thuộc về chiếm hữu và sử dụng nhà nước, còn lại là chiếm hữu và sử dụng tập thể

Hiến pháp năm 1988 (Điều 2) ghi rõ hoạt động Nhà nước giao đất cho đơn vị, cá nhân dùng dưới dạng giao QSD đất QSD đất đã được phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… tức là đã đồng ý cá nhân dùng đất được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước chỉ khống chế bằng ghi rõ yêu cầu dùng đất và thời gian dùng đất (ghi rõ là từ 40 – 70 năm) "Đạo luật tạm thời về bán và chuyển nhượng QSD đất nhà nước tại các thành phố và thị trấn”, cho ra đời năm 1990 ghi rõ chi tiết chỉ tiêu để chủ dùng đất được

phép chuyển nhượng khi thực hiện xong được giao đất là: nộp đủ tiền dùng đất cho Nhà nước; đã được cấp GCN QSD đất; đã bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh vào dùng đất theo đúng yêu cầu được giao (thông thường là từ 25% trở lên theo dự toán thiết kế công trình khi lập hồ sơ xin giáo đất) Chủ dùng đất nếu không thực hiện đúng các ghi rõ sẽ bị lấy lại đất

Hai là, về lập kế hoạch dài hạn dùng đất Luật pháp Trung Quốc ghi

rõ, Nhà nước có quyền và có trách nhiệm thiết kế lập kế hoạch dài hạn dùng đất trong khu vực cả nước và trong từng cấp chính quyền theo đơn vị hành chính lãnh thổ Đối với đất đai thành thị, Nhà nước tiến hành kiểm soát bằng lập kế hoạch dài hạn Lập kế hoạch dài hạn tổng thể thành phố là kế hoạch

có tính tổng thể, lâu dài, chiến lược và chỉ đạo về tăng trưởng KT và XH với các công trình thiết kế của thành phố, gồm có các nội dung chính:

Tính chất của thành phố, mục tiêu và số lượng tăng trưởng

Tiêu chuẩn thiết kế chính và chỉ tiêu định mức của thành phố

Bố cục hoạt động, phân bố khu vực được phân công và bố trí tổng thể các công trình của đất dùng thiết kế thành phố

Mạng lưới giao thông tổng hợp và mạng lưới sông hồ, mạng lưới cây xanh thành phố

Các lập kế hoạch dài hạn chuyên ngành và lập kế hoạch dài hạn thiết

kế trước mắt…

Luật cũng ghi rõ chi tiết lập kế hoạch dài hạn của cấp dưới phải tuân thủ lập

kế hoạch dài hạn của cấp trên và phải được cấp có thẩm quyền phê chuẩn mới được thực hiện

Ba là, về hoạt động thông kê, phân loại đất đai Luật QLĐĐ của Trung Quốc ghi rõ, đất đai được chia làm 8 loại chính:

Đất dùng cho nông nghiệp: là đất đai trực tiếp dùng cho SX nông nghiệp gồm có đất canh tác, đồng cỏ, đất nuôi trồng thuỷ sản

Đất thiết kế: là đất được dùng để thiết kế công trình kiến trúc, nhà cửa

đô thị, dùng cho yêu cầu phục vụ cho mọi người trong xã hội, khai thác khoáng sản, đất dùng trong các công trình an ninh quốc phòng

Đất chưa dùng: là loại đất còn lại không thuộc 2 loại đất nêu trên Nhà nước ghi rõ tổng kiểm đếm và thống kê đất đai 5 năm 1 lần và có thống kê đất đai hàng năm, hoạt động thống kê đất đai hàng năm được tiến hành ở các cấp kiểm soát theo đơn vị hành chính từ trung ương đến địa phương; Hồ sơ đất đai được thiết kế đến từng chủ dùng đất và cho thêm thay đổi có yếu tố tương đồng đến từng chủ dùng đất, đến từng mảnh đất

Bốn là, về tài chính đất Ở Trung Quốc không có phương án giao đất

ổn định lâu dài không thời hạn, do đó, Luật ghi rõ Nhà nước thu tiền khi giao đất, cá nhân dùng đất phải nộp đủ tiền dùng đất cho Nhà nước mới được thực hiện các quyền; Nhà nước coi hoạt động giao đất thu tiền là phương án cần thiết để tạo ra nguồn thu ngân sách thích hợp nhu cầu về vốn

để tăng trưởng

Do đất nông thôn, ngoại thành là thuộc chiếm hữu và sử dụng tập thể,

do vậy để tăng trưởng đô thị, Nhà nước Trung Quốc phải tiến hành lấy lại đất để sử dụng đất, chuyển yêu cầu dùng đất nông nghiệp thành đất đô thị Ngoài hoạt động luôn chắc chắn số lượng đất canh tác để ổn định an ninh lương thực bằng phương án đòi hỏi bên được giao đất phải tiến hành khai thác đất chưa dùng, bù vào đúng với số lượng canh tác bị mất đi Nhà nước Trung Quốc còn cho ra đời ghi rõ về phí lấy lại đất để sử dụng đất Đó là các loại số tiền bỏ ra mà đơn vị dùng đất phải trả gồm: Số tiền bỏ ra bồi thường đất, do đơn vị phải trả cho nông dân bị lấy lại đất để sử dụng đất, lấy lại đất

để sử dụng đất không có thu lợi thì không phải bồi thường; số tiền bỏ ra bồi thường bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh đất: là phí bồi thường cho bỏ vốn

và nhân lực vào kinh doanh bị tiêu hao trên đất, giống nhau phí bồi thường

của cải trên đất ở Nước ta; số tiền bỏ ra bồi thường sắp xếp LĐ, và phí bồi thường sinh hoạt phải trả cho đơn vị bị lấy lại đất; số tiền bỏ ra kiểm soát đất Hoạt động giải phóng mặt bằng ở Trung Quốc tiến hành không khó khăn là do Nhà nước chủ động được nội dung tái cư trú cố định cho cá nhân

bị lấy lại đất và nhờ có phương án chuyên chính mạnh Riêng biệt với sự sửa đổi cho thêm Hiến pháp năm 2002, Nhà nước Trung Quốc đã đồng ý quyền chiếm hữu và sử dụng tư nhân về BĐS, đồng ý và có chủ trương để thị trường thương lượng BĐS hoạt động phù hợp với pháp luật Với những ghi

rõ mang tính thay đổi lớn như vậy, Trung Quốc đã tạo ra được một thị trường BĐS rất lớn Trung Quốccũng ghi rõ mỗi hộ GĐ ở nông thôn chỉ được phép dùng một nơi làm đất ở và không vượt quá hạn mức ghi rõ của cấp tỉnh, thành Cá nhân dân ở nông thôn khi thực hiện xong đã bán nhà hoặc cho thuê nhà sẽ không được Nhà nước cấp thêm QSD đất thuộc chiếm hữu và sử dụng tập thể không được phép chuyển nhượng hoặc cho thuê vào yêu cầu phi nông nghiệp Tuy nhiên, do đặc thù của quan hệ chiếm hữu và

sử dụng nhà nước về đất đai, ở Trung Quốc nạn tham nhũng tiêu cực trong kiểm soát dùng đất cũng khá phức tạp và nặng nề như ở Nước ta, vì cơ chế xin cho, cấp, phát, riêng biệt là trong hoạt động khai thác đất đai thành thị Mặc dù Trung Quốc cũng đã ghi rõ để khai thác đất đai thành thị buộc phải dựa vào các công ty dưới dạng đấu thầu hoặc đấu giá (TS Nguyễn Trọng Tuấn, năm 2016)

1.3 Nền tảng lý luận và thực tiễn về hoạt động thực hiện các QSD đất ở Nước ta

1.3.1 Giai đoạn hình thành, tăng trưởng QSD đất ở Nước ta

Sau Cách mạng tháng Tám, Nhà nước Nước ta dân chủ cộng hòa được thành lập Trong nước Nước ta mới, các ghi rõ về ruộng đất trước đây đều bị bãi bỏ Năm 1953, Quốc hội nước Nước ta Dân chủ Cộng hòa cho ra đời Luật

Thay đổi ruộng đất Nhà nước chủ trương tịch thu ruộng đất của địa chủ, cường hào trao cho dân cày, bên cạnh đó chỉ rõ Quyền chiếm hữu và sử dụng của họ trên những số lượng đất đó Năm 1954, Miền Bắc hoàn tất cả giải phóng, nước ta ta tạm thời chia cắt thành hai miền Năm 1955 đến năm 1957, không ít làng xã ở miền Bắc, miền Trung còn tồn tại phần lớn ruộng đất công gồm có quan điền (ruộng thuộc chiếm hữu và sử dụng nhà nước) và các loại ruộng công của làng Những số lượng này hình thành từ không ít nguồn gốc, lịch sử không giống nhau Những đất này do các cá nhân hiến, tiến cúng dưới không ít phương án: làm phúc, đặt hậu hoặc do khai phá tập thể hoặc là trong quỹ đất của làng Cả hai loại ruộng đất trên được các làng xã dùng theo quy tắc trong Hương ước của làng Hoa lợi thu được từ những số lượng này, họ dành cho hoạt động thờ cúng, lễ hội làng, tặng đồ vật cho những cá nhân đi lính, đi phu, cho những cá nhân già không nơi nương tựa, cho trẻ em mồ côi

Cứ khoảng 3 năm đến 6 năm thì số lượng ruộng này lại được chia lại một lần Hoạt động dùng, chia cấp ruộng đất công lúc đầu được các giai tầng XH đồng tình ủng hộ, vì dân có đất để cày cấy và không phải đi thuê của địa chủ, bên cạnh đó, khi cần các số tiền bỏ ra cho cộng đồng thì cá nhân dân không phải đóng góp vì đã có các khoản ruộng đất thích hợp cho thờ cúng và số tiền bỏ ra hành chính Do vậy, qua không ít đời, ruộng đất công làng xã không bị xâm phạm Các Hương ước của các làng ghi rõ về thể lệ dùng, chia cấp ruộng đất,

xử phạt, tạo ra sự trung thực và khách quan (TS Doãn Hồng Nhung - Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội)

Từ khởi đầu hợp tác hoá nông nghiệp năm 1958 ở miền Bắc và năm

1976 ở miền Nam đến cuối năm 1980, nét riêng biệt bao trùm về quan hệ ruộng đất là tập thể hoá với số lượng ngày càng rộng lớn Theo hình thức hợp tác xã tập thể hoá triệt để ruộng đất, vai trò KT của hộ nông dân không được phát huy, LĐ tách ra khỏi ruộng đất và sản phẩm cuối cùng KT tập thể sa sút,

KT quốc doanh nông lâm nghiệp cũng trì trệ, trong khi phần đất phần trăm nhỏ bé giao cho hộ GĐ làm KT phụ lại tạo ra thu nhập khá cao

Giai đoạn từ những năm 1980 đến nay có không ít thay đổi sâu sắc về quan hệ đất đai trong cả nước Những nội dung với mốc thời gian đáng ghi nhớ là: Hiến pháp năm 1980; Chỉ thị 100 của Ban bí thư Trung ương Đảng tháng 1/1981; Chỉ thị 19 của Ban bí thư Trung ương Đảng ngày 3/5/1983 và Thông báo số 44 của Ban Bí thư ngày 13/7/1984; Luật Đất đai năm 1988, Hiến pháp năm 1992; Luật Đất đai năm 1993

Quốc hội đã đưa hoạt động sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình thiết

kế pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội dựa vào ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai

1988 và cho thêm một nội dung mới như một số quyền của cá nhân dùng đất Chi tiết Luật đồng ý cá nhân dùng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, luật đưa ra những ghi rõ theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của cá nhân dùng, cho

họ định đoạt giới hạn QSDĐ của mình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo chỉ tiêu, nội dung, phương án do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai ghi rõ

Luật Đất đai năm 2013 đã kế thừa ghi rõ của Luật Đất đai năm 2003 bên cạnh đó cho thêm quyền thế chấp, góp vốn QSDĐ của hộ GĐ, cá nhân dùng đất không; không ghi rõ các chỉ tiêu giới hạn khi thực hiện quyền chuyển nhượng và cho thêm quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm để tạo chỉ tiêu không khó khăn trong thực hiện các quyền của cá nhân dùng đất, tăng cường thị trường BĐS tăng trưởng và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Chi tiết nội dung của QSDĐ như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước lấy lại đất” (Điều 167)

Quyền và nghĩa vụ của đơn vị, cá nhân bên ngoài nước ta dùng đất đai Nước ta: Luật Đất đai 2013 ghi rõ đơn vị, cá nhân bên ngoài nước ta thuê đất có các QSD đất đúng yêu cầu, đúng ranh giới, đúng ghi rõ về độ sâu ; Thực hiện

kê khai ghi nhận đất đai, thực hiện các các bước thực hiện khi chuyển đổi, chuyển nhượng , cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, góp vốn bằng QSD đất; thực hiện nghĩa vụ tài chính; thực hiện các phương án bảo vệ đất; tuân theo các ghi rõ về bảo vệ môi trường ; tuân theo các ghi rõ của pháp luật về hoạt động tìm thấy vật trong lòng đất.; giao lại đất khi Nhà nước có quyết định lấy lại đất (Điều 170 Luật Đất đai 2013)

1.3.2 Các giấy tờ pháp quy có yếu tố tương đồng đến hoạt động thực hiện các QSDĐ

Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã cho ra đời các giấy tờ pháp quy có yếu tố tương đồng như sau:

1.3.2.1 Luật

- Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 19 tháng 6 năm 2015;

- Luật Đất đai 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật đất đai;

- Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

- Căn cứ Nghị định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2019 của Chính phủ quy định về khung giá đất;

- Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;

- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;

- Luật Dân sự ngày 14/06/2005;

- Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thực hiện từ thời điểm 01/7/2007;

- Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thực hiện từ ngày 01/01/2009;

- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội cho ra đời để sửa đổi, cho thêm Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6/2009 có hiệu lực từ ngày 01/9/2009

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái cư trú cố định khi Nhà nước lấy lại đất;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ ghi rõ cho thêm về hoạt động cấp GCN QSDĐ, lấy lại đất, thực hiện QSDĐ, trình

tự, các bước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái cư trú cố định khi Nhà nước lấy lại đất và xử lý khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ ghi

rõ cho thêm về lập kế hoạch dài hạn dùng đất, giao đất, lấy lại đất, bồi thường, hỗ trợ và tái cư trú cố định;

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ ghi rõ về cấp GCN QSD đất, quyền chiếm hữu và sử dụng nhà ở và của cải khác gắn liền với đất;

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, cho thêm một số ghi rõ của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về hoạt động hướng dẫn hoạt động ghi nhận thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, của cải gắn liền với đất;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, cho thêm một số điều của các Nghị định hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về hoạt động chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ ghi rõ cho thêm về hoạt động cấp GCN QSDĐ, lấy lại đất, thực hiện QSDĐ, trình

tự, các bước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái cư trú cố định khi Nhà nước lấy lại đất và xử lý khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ ghi

rõ cho thêm về lập kế hoạch dài hạn dùng đất, giao đất, lấy lại đất, bồi thường, hỗ trợ và tái cư trú cố định;

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ ghi rõ về cấp GCN QSD đất, quyền chiếm hữu và sử dụng nhà ở và của cải khác gắn liền với đất;

1.3.2.2 Các Văn bản của UBND tỉnh Thái Nguyên

Quyết định 38/2014/QĐ-UBND ngày 08/9/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về hoạt động Cho ra đời ghi rõ về hạn mức giao đất; Hạn mức đồng ý QSD đất; Số lượng tối thiểu được tách thửa và số lượng đất ở được chỉ rõ lại trên vùng tỉnh Thái Nguyên

Quyết định số 02/2018/QĐ-UBND ngày 12/2/2018 về hoạt động sửa đổi, cho thêm Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh Thái nguyên đồng ý Bảng giá đất giai đoạn 2015-2019 trên vùng tỉnh Thái nguyên và Quyết định 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014

của UBND tỉnh Thái Nguyên về hoạt động đồng ý Bảng giá đất giai đoạn năm 2015 – 2019 trên vùng tỉnh Thái Nguyên

Quyết định số 46/2019/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2019 của UBND tỉnh Thái nguyên Ban hành quy định về bảng giá đất giai đoạn 2020-

2024 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

1.3.3 Hoạt động thực hiện QSD đất gắn với pháp luật Đất đai ở Nước ta:

QSD đất trong đó có: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho Các ghi rõ của pháp Luật Đất đai (PLĐĐ) từng bước mở rộng quyền cho cá nhân dùng đất đai có tác dụng tăng cường mạnh mẽ thị trường QSDĐ

Thứ nhất, các ghi rõ có yếu tố tương đồng đến các thương lượng về đất đai nằm rải rác ở các giấy tờ pháp luật không giống nhau như Luật Đất đai, Bộ Luật Dân sự, Luật về Nhà ở, Luật Thiết kế, Luật Kinh doanh BĐS (BĐS)…

và vẫn còn không đủ một số nội dung để xác lập khung pháp lý hoàn chỉnh điều chỉnh hoạt động của thị trường BĐS của đơn vị (trong đó có thị trường QSDĐ)… Chi tiết:

- Chưa cho ra đời Luật về Ghi nhận thương lượng BĐS, Luật về Môi giới BĐS;

- Không đủ ghi rõ để thiết kế và điều chỉnh hoạt động của các đơn vị trung gian có hoạt động hỗ trợ, tăng cường hoạt động của thị trường BĐS như: đơn vị môi giới BĐS; đơn vị định giá BĐS; đơn vị tư vấn, đưa ra thông tin về BĐS; đơn vị tư vấn dịch vụ pháp lý về BĐS; đơn vị bảo hiểm hoạt động kinh doanh BĐS …

Thứ hai, PLĐĐ dường như chưa có đủ các ghi rõ cần thiết để xử lý phương án dùng đất nông, lâm nghiệp manh mún hiện nay ở vùng nông thôn Bắc bộ, Trung bộ; bên cạnh đó, chưa xác lập được không thiếu, tương xứng

về cơ chế, chủ trương để tăng cường cá nhân nông dân tự nguyện chuyển đổi ruộng đất cho nhau dựa vào “dồn điền đổi thửa” để tích tụ, tập trung đất đai

thực hiện CNH, hiện đại hoá nông nghiệp, nông thôn;

Thứ ba, các ghi rõ hiện hành về chủ trương tài chính về đất đai còn bất cập, chưa góp phần hỗ trợ đắc lực sự tăng trưởng của thị trường QSDĐ Điều này được thể hiện ở các nội dung cơ bản sau:

- Chưa cho ra đời thuế về BĐS để ngăn chặn phương án đầu cơ đất đai;

- Thuế chuyển QSDĐ vẫn dựa vào hành vi chuyển QSDĐ để chỉ rõ mức thuế suất, nên phương án chuyển nhượng QSDĐ để xử lý nhu cầu về nhà

ở và phương án chuyển nhượng QSDĐ, “mua bán” nhà đất lòng vòng để yêu cầu kiếm lợi đều chịu mức thuế suất như nhau Điều này đã không đấu tranh ngăn chặn có thích hợp các hành vi chuyển nhượng QSDĐ kiếm lời;

- Theo ghi rõ hiện hành mức nộp lệ phí trước bạ nhà, đất là 1% Trên thực tế, đa số các phương án cá nhân nhận chuyển nhượng QSDĐ là cá nhân phải nộp thuế chuyển QSDĐ với mức thuế suất là 2% (chuyển QSDĐ nông nghiệp); 4% (chuyển QSDĐ phi nông nghiệp) Họ còn phải nộp thêm 1% lệ phí trước bạ; bên cạnh đó với các ghi rõ đó thì giá đất được nhà nước điều chỉnh cao hơn cho sát với giá đất trên thị trường trong chỉ tiêu bình thường, vì thế, số tiền mà cá nhân dùng đất phải nộp sẽ lớn hơn rất không ít so với trước đây Như vậy, số tiền mà cá nhân nhận chuyển QSDĐ phải nộp là rất lớn (riêng biệt là ở vùng đô thị, nơi có giá đất cao) so với thu nhập của cá nhân

LĐ làm công ăn lương Điều này đã không thúc đẩy cá nhân dùng đất tự giác thực hiện các các bước thực hiện ghi nhận, xin cấp GCNQSDĐ khi chuyển QSDĐ;

- Hiện vẫn chưa có ghi rõ chi tiết về thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ để chắc chắn thực hiện nguyên tắc bình đẳng, trung thực và khách quan trong dùng đất Hơn nữa, ghi rõ của Luật đất đai năm 2003 về hoạt động nhà nước thực hiện quyền thay đổi phần giá trị tăng thêm từ đất đai mà không do bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh của cá nhân dùng đất mang lại chưa được các đơn vị nhà nước có thẩm quyền chi tiết hoá bằng các chế độ thu chi tiết, nên

các ích lợi KT được tạo ra từ đất đai do sự bỏ vốn và nhân lực vào kinh doanh của nhà nước, của XH không được thay đổi vào ngân sách nhà nước mà lại nằm trong tay một bộ phận dân cư, gây ra sự bức xúc, bất bình trong dư luận;

- Ghi rõ hiện hành của thuế nhà, đất được chỉ rõ theo mức thuế dùng đất nông nghiệp cùng hạng đất là bất tương xứng; vì trong chỉ tiêu hiện nay, giá đất ở vùng đô thị cao gấp hàng chục lần vùng nông thôn Mặt khác, hoạt động chỉ rõ mức thuế dùng đất nông nghiệp theo hiện vật (tính bằng kg thóc/ một đơn vị số lượng) đã không còn phù hợp

Thứ tư, về xử lý chưa đồng thuận đất đai PLĐĐ đề cao hoạt động hoà giải chưa đồng thuận đất đai và coi đó là một trong những phương án cơ bản

để xử lý chưa đồng thuận đất đai Tuy nhiên, thực tế hoạt động thực hiện chế định hoà giải chưa đồng thuận đất đai gặp rất không ít khó khăn do chưa có ghi rõ chi tiết để xử lý các phương án sau:

- Trong phương án UBND cấp xã gửi giấy mời mà một trong các bên đương sự không đến thì có coi đó là hoà giải không thành và bên có đơn yêu cầu UBND cấp xã hoà giải có được quyền đòi hỏi đơn vị nhà nước có thẩm quyền xử lý chưa đồng thuận đất đai không?

- Phương án hoà giải thành tại UBND cấp xã, sau đó một trong các bên đương sự lại thay đổi ý kiến của mình thì xử lý thế nào?

Mặt khác, hoạt động ghi rõ hai đơn vị có thẩm quyền xử lý chưa đồng thuận đất đai là UBND và Toà án nhân dân (TAND) cũng gây không ít khó khăn khi xử lý chưa đồng thuận đất đai trên thực tế Bởi lẽ, theo ghi rõ hiện hành, một trong những loại vụ hoạt động thuộc thẩm quyền xử lý chưa đồng thuận của TAND là chưa đồng thuận về QSDĐ mà đương sự có một trong các loại giấy tờ ghi rõ tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 Tuy nhiên, do thay đổi của hoạt động QLĐĐ qua các giai đoạn, nên thực tế có rất không ít các loại giấy tờ, sổ sách về đất đai Do vậy, hoạt động chỉ rõ đâu