Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố pleiku tỉnh gia lai

Đặc biệt Trung tâm hành chính công tỉnh Gia Lai với đội ngũ cán bộ, công chức phục vụ và trang thiết bị hiện đại đã góp phần không nhỏ trong việc tạo điều kiện thuận lợi nhất, đảm bảo cô

VÕ THỊ THU THỦY

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ PLEIKU -

TỈNH GIA LAI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ : 8850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS HOÀNG XUÂN PHƯƠNG

Hà Nội, 2023

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

BẢN NHẬN XÉT Của người hướng dẫn luận văn thạc sĩ

Họ và tên người hướng dẫn: Hoàng Xuân Phương

Họ và tên học viên: Võ Thị Thu Thủy

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Khóa học: 2021 - 2023

Nội dung nhận xét:

1 Tinh thần, thái độ làm việc, ý thức tổ chức kỷ luật:

Trong quá trình thực hiện luận văn, học viên có thái độ nghiêm túc trong nghiên cứu, luôn cố gắng trong quá trình thực hiện nghiên cứu và hoàn thiện luận văn

2 Về năng lực và trình độ chuyên môn:

Luận văn đã được thực hiện đúng tiến độ, đủ nội dung, trả lời được mục tiêu đề ra, đáp ứng đúng yêu cầu của luận văn thạc sĩ ngành quản lý đất đai

3 Về quá trình thực hiện đề tài và kết quả của luận văn:

Luận văn đã phân tích, đánh giá được tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất, tìm ra được những tồn tại và hạn chế, nguyên nhân và đồng thời đề xuất được các giải pháp nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Pleiku

Trên cơ sở những giải pháp được đề xuất có tính khoa học và phù hợp với điều kiện cụ thể của thành phố Pleiku, các cơ quan chuyên môn có thể tham khảo, vận dụng để giải quyết công việc, nhằm hỗ trợ khuyến khích người dân thực hiện các quyền của người sử dụng đất

4 Đồng ý cho học viên bảo vệ luận văn trước Hội đồng: Có Không

Hà Nội, ngày tháng năm 2023

Người nhận xét

TS Hoàng Xuân Phương

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan, đây là công trình nghiên cứu của tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất cứ công trình nghiên cứu nào khác

Nếu nội dung nghiên cứu của tôi trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu nào đã công bố, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và tuân thủ kết luận đánh giá luận văn của Hội đồng khoa học

Gia Lai, ngày tháng năm 2023

NGƯỜI CAM ĐOAN

Võ Thị Thu Thủy

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng

và biết ơn sâu sắc đến Thầy TS Hoàng Xuân Phương đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn - Trường Đại học Lâm nghiệp đã tận tình giúp

đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Trường Đại học Lâm nghiệp phân hiệu Gia Lai, đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn đến Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Pleiku, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Gia Lai – chi nhánh thành phố Pleiku, những người dân được điều tra, đã cung cấp thông tin và những số liệu cần thiết và giúp đỡ tôi trong quá trình tìm hiểu nghiên cứu tại địa bàn

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Gia Lai, ngày tháng năm 2023

TÁC GIẢ

Võ Thị Thu Thủy

MỤC LỤC

BẢN NHẬN XÉT i

LỜI CAM ĐOAN ii

LỜI CẢM ƠN iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC BẢNG BIỂU viii

DANH MỤC HÌNH ẢNH ix

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất 4

1.1.1 Quyền sở hữu 4

1.1.2 Quyền sở hữu về đất đai 6

1.1.3 Quyền sử dụng đất đai 8

1.1.4 Thị trường đất đai 11

1.2 Cơ sở thực tiễn 14

1.2.1 Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới 14

1.2.2 Cơ sở thực tiễn thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam 19

1.3 Cơ sở pháp lý về quyền sử đất 24

1.3.1 Các văn bản pháp lý liên quan đến quyền của người sử dụng đất 24

1.3.2 Một số quy định liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất 26

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

2.1 Phạm vi nghiên cứu 30

2.2 Đối tượng nghiên cứu 30

2.3 Nội dung nghiên cứu 30

2.4 Phương pháp nghiên cứu 30

2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 31

2.4.2 Phương pháp thu thập, điều tra thông tin, số liệu 31

2.4.3 Phương pháp xử lý số liệu: 33

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Pleiku 36

3.1.1 Điều kiện tự nhiên thành phố Pleiku 36

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Pleiku 42

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện về kinh tế - xã hội có tác động đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất Thành phố Pleiku: 46

3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Pleiku

48

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai của thành phố Pleiku 48

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Pleiku 55

3.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất tại thành phố Pleiku 57

3.3 Tình hình thực hiện 4 quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 59

3.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 59

3.3.2 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 62

3.3.3 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 64

3.3.4 Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất 66

3.3.5 Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn 68

3.4 Đánh giá mức độ hài lòng của người sử dụng đất và đánh giá của cán bộ quản lý về việc thực hiện các quyền sử dụng đất 70

3.4.1 Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân (người sử dụng đất) 70

3.4.2 Mức độ hài lòng của người dân trong việc thực hiện các quyền sử

dụng đất 78

3.4.3 Đánh giá của cán bộ chuyên môn trong về việc thực hiện các quyền sử dụng đất của người dân 85

3.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những tồn tại hạn chế trong quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất 88

3.5.1 Đầu tư cho con người và cơ sở vật chất 88

3.5.2 Tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất 89

3.5.3 Hoàn thiện cơ chế chính sách 90

3.5.4 Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật 92

3.5.5 Cải cách thủ tục hành chính và áp dụng khoa học công nghệ 93

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 95 PHỤ LỤC

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt

BTNMT Bộ tài nguyên Môi trường

CNH - HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa

CN-TTCN Công nghiệp-Tiểu thủ công nghiệp

DVHC Dịch vụ hành chính

GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản

khác gắn liền với đất KTXH Kinh tế xã hội

VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Phân bổ số phiếu điều tra 33

Bảng 3.1 Tổng hợp diện tích các nhóm đất, loại đất của thành phố 41

Bảng 3.2 Tình hình phát triển kinh tế thành phố Pleiku 42

Bảng 3.3 Dân số và lao động thành phố Pleiku 43

Bảng 3.4 Thống kê khối lượng và tình hình cập nhật hồ sơ địa chính Thành phố Pleiku 50

Bảng 3.5 Tình hình công tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết khiếu nại về đất đai thành phố Pleiku 53

Bảng 3.6 Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 55

Bảng 3.7 Tình hình thực hiện 4 quyền sử dụng đất giai đoạn 2020 - 2022 59

Bảng 3.8 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Pleiku 60

Bảng 3.9 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Pleiku 62

Bảng 3.10 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Pleiku 65

Bảng 3.11 Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Pleiku 66

Bảng 3.12 Thông tin chung về các hộ điều tra 71

Bảng 3.13 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 72

Bảng 3.14 Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất 74

Bảng 3.16 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 77

Bảng 3.17 Đánh giá mức độ hài lòng khi tiếp cận dịch vụ hành chính 78

Bảng 3.18 Đánh giá mức độ hài lòng về thực hiện thủ tục hành chính 80

Bảng 3.19 Đánh giá mức độ hài lòng về sự phục vụ của công chức 81

Bảng 3.20 Đánh giá mức độ hài lòng về kết quả giải quyết công việc 82

Bảng 3.21 Đánh giá mức độ hài lòng về tiếp nhận và xử lý phản ánh, kiến nghị về kết quả giải quyết công việc 84 Bảng 3.22 Đánh giá của cán bộ chuyên môn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất của người dân 86

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính thành phố Pleiku 36

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống Sử dụng đất hiệu quả tiết kiệm và hợp lý luôn là yêu cầu cấp thiết của mỗi quốc gia vì nguồn tài nguyên này có hạn trong khi dân số ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng đất đai với nhiều mục đích khác nhau ngày càng tăng, các mối quan hệ phát sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng phức tạp và đa dạng, đòi hỏi phải

có sự giải quyết kịp thời nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người

sử dụng đất và yêu cầu về quản lý Nhà nước về đất đai trong giai đoạn phát triển mới

Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể các quyền của từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng đất và các quyền của người sử dụng đất ngày càng hoàn thiện hơn Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia đình và

cá nhân sử dụng đất được đảm bảo và phát huy hiệu quả trong đời sống, sản xuất kinh doanh, nhất là trong sử dụng đất nông nghiệp, tạo cơ sở phát triển thị trường bất động sản, …Thực hiện Luật đất đai năm 2013, tỉnh Gia Lai cũng đã có nhiều văn bản chỉ đạo đẩy mạnh việc cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tập trung xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính, hệ thống đăng ký đất đai Thành phố Pleiku là một trong những địa phương được đánh giá thực hiện rất tốt trong việc mang đến sự hài lòng cho người dân khi người dân có nhu cầu giao dịch các quyền sử dụng đất Thành phố Pleiku là địa phương có nền kinh tế phát triển cao, là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học kỹ thuật của tỉnh Gia Lai, với tổng diện tích đất tự nhiên là 26.076,85 ha, dân số khoảng 271.802 người, thành phố nằm ở trung tâm khu vực Bắc Tây Nguyên,

trong vùng tam giác tăng trưởng kinh tế – xã hội giữa các tỉnh Kon Tum, Đắk Lắk và các tỉnh Duyên hải miền Trung; là cửa ngõ giao thông liên hệ giữa các nước Đông Dương với vùng Tây Nguyên, vùng Nam Trung Bộ (đường xuyên Á) và nằm trong tam giác phát triển các tỉnh biên giới 3 nước: Việt Nam, Lào, Campuchia… Vì thế có tác động rất lớn đến việc tăng nhu cầu thực hiện các quyền sử dụng đất, người dân Thành phố Pleiku có rất nhiều thuận lợi so với các địa phương khác trên địa bàn tỉnh Gia Lai Hiện nay một số khu vực trên địa bàn thành phố có giá đất khá cao, số lượng giao dịch quyền sử dụng đất chính thức có chuyển biến tăng rõ rệt qua các năm Đặc biệt Trung tâm hành chính công tỉnh Gia Lai với đội ngũ cán bộ, công chức phục vụ và trang thiết

bị hiện đại đã góp phần không nhỏ trong việc tạo điều kiện thuận lợi nhất, đảm bảo công khai, minh bạch khi người dân thực hiện các giao dịch QSDĐ tại Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Gia Lai – chi nhánh TP Pleiku thông qua

bộ phận 1 cửa hiện đại trung tâm hành chính công tỉnh Gia Lai, đặc biệt chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở, đất sản xuất,… các hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã hòa nhập với thị trường tài chính, góp phần thúc đẩy đầu tư, phát triển kinh tế địa phương Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất của người dân còn tồn tại nhiều bất cập cần được giải quyết: ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của một bộ phận người dân sử dụng đất còn hạn chế, việc thực hiện các quyền được pháp luật quy định đối với hộ gia đình, cá nhân còn chưa phát huy tối đa, dẫn đến những vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất còn diễn ra, công tác cải cách thủ tục hành chính có khá hơn nhưng vẫn chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn, cơ sở dữ liệu đất đai chưa đồng bộ, thống nhất; cán bộ quản lý cũng như người dân còn thiếu thông tin đầy đủ chính xác về thửa đất, nguồn gốc đất, tình trạng pháp lý của thửa đất, bất cập giá đất, tình trạng thực

hiện đăng ký đất đai, các khó khăn, bất cập của chính sách pháp luật về đất đai hiện nay… phần nào còn ảnh hưởng đến các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn

Để đảm bảo hơn nữa các quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, cần có đánh giá toàn diện và đầy đủ hơn về thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và đánh giá của cán bộ chuyên môn trong công tác quản lý đất đai trên địa bàn, từ đó đề xuất các giải pháp để khắc phục hạn chế, tồn tại, nhằm giúp hộ gia đình/ cá nhân thực hiện quyền sử dụng đất của mình thuận lợi và hiệu quả hơn nữa Đó cũng là một trong những lý do cần thiết

thực hiện đề tài “Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Pleiku, Tỉnh Gia Lai”

2 Mục tiêu nghiên cứu :

- Đánh giá tình hình thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai giai đoạn 2020-2022

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

Hệ thống hóa các vấn đề lý luận về thực hiện các quyền sử dụng đất của

hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là tài liệu tham khảo cho học viên, sinh viên ngành quản lý đất đai trong các trường đại học và cao đẳng

Kết quả nghiên cứu của đề tài là tài liệu tham khảo cho Văn phòng Đăng

ký đất đai tỉnh Gia Lai – Chi nhánh TP Pleiku và người dân trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất

1.1.1 Quyền sở hữu

Quyền sở hữu được hình thành từ rất sớm, chế độ chiếm hữu tư nhân về đất đai, tài nguyên xuất hiện Quyền sở hữu được hiểu dưới góc độ là mức độ xử sự (quyền năng) mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện các hành vi nhất định (như chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) lên tài sản theo ý chí của mình (nghĩa chủ quan) Dưới góc độ này, quyền sở hữu được coi là một trong những quyền năng cơ bản nhất mà một chủ thể có thể có được đối với tài sản (bên cạnh các quyền khác đối với tài sản như: quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền và lợi ích cá nhân…)

Điều 158 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật” [2]

Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh

tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự Nó là một trong những tiền đề vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình, chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản Mức độ xử sự ấy qui định giới hạn và khả năng thực hiện của

họ trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản xuất, kinh doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm

sự phát triển của nền kinh tế

Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật,

Bộ luật dân sự ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và quyền sở hữu” Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ pháp luật dân sự Vì thế, quyền sở hữu còn là tiền đề, là xuất phát điểm cho

tính hợp pháp của các quan hệ đó Mục đích cuối cùng của đa phần các hành

vi dân sự và giao dịch dân sự là nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền

sở hữu của các chủ thể Tại điều 158 Bộ Luật dân sự quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật” Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”

Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:

Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ) [9]

Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền

sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân [9]

Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:

+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế;

+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu

Theo một nghĩa hẹp Quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định

đoạt trong những điều kiện nhất định Như vậy quyền sở hữu chính là quyền năng dân sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ

sở nội dung qui định của qui phạm pháp luật khách quan

1.1.2 Quyền sở hữu về đất đai

Sở hữu đối với đất đai là một loại hình sở hữu đặc biệt Nó đặc biệt ở chỗ, có một phần quyền sở hữu do nhà nước đại diện và do pháp luật định đoạt Tại Điều 4 Luật Đất đai (2013) quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn

dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [3]

Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992 Tại Điều 17 Hiến pháp (1992) [3] khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992) Luật Đất đai 2013 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và

cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp

Luật Đất đai năm 2013 quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, đúng mục đích sử dụng đất, đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh

Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình Nhưng nhân dân không thể tự mình thực hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước Việc quy định

“đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai nước ta Đất đai nước ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn

bao công sức, xương máu mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay; “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Như vậy nhân dân đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nước, Nhà nước với tư cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai” (Điều 13) [3], “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu

về đất đai” (Điều 21) [14], “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22)[3] Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp

độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại

Về QSDĐĐ: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐĐ của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại

Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ (sau đây gọi tắt là GCN) Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật [9]

1.1.3 Quyền sử dụng đất đai

Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên

thực tế.“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của

các nhà luật pháp Việt Nam Trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “Quyền sử dụng đất” và “Người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng [10]

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ,

quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng thể loại chủ thể và từng loại đất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất

Các quyền cụ thể của người sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 bao

gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ” (Điều 167 Luật Đất

đai 2013)[3]

- Quyền chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường

hợp: nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại

- Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi

chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch

thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp

- Quyền cho thuê QSDĐ: Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường

hợp người có QSDĐ không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử dụng đất đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê QSDĐ

- Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong

trường hợp người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng cho các tổ chức cá nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn

và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê lại QSDĐ

- Quyền thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi

người có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế theo di chúc hoăc theo quy định của pháp luật

- Quyền tặng cho QSDĐ: Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển

QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng

có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự

mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản

- Quyền thế chấp QSDĐ: Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển

QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất

đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ Trong trường hợp người vay tiền không

có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn,

đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình

- Quyền góp vốn QSDĐ: Góp vốn QSDĐ là hành vi mà người có QSDĐ

có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn

1.1.4 Thị trường đất đai

Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh

tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi

hàng hoá

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định

Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng

phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta

Thị trường đất đai là một thị trường phức tạp, việc phân tích thị trường đất đai có thể tiếp cận theo 2 hướng: Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế và phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai

- Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế: Gala và Razzaz (2001) cho rằng, theo quan điểm kinh tế có thể tiếp cận thị trường đất đai từ các đặc điểm như sau:

+ Đất đai có vị trí cố định, liên quan đến hành vi của các đối tượng sử dụng và sự kiểm soát của Nhà nước về sở hữu và sử dụng;

+ Không nhất thể, liên quan đến sự khác biệt về thông tin, các quyền về bất động sản không được xác định đúng, chi phí giao dịch cao;

+ Việc đầu tư phát triển đất đai, bất động sản đòi hỏi chi phí lớn, cần một nguồn tài chính lớn, tín dụng dài hạn; nguồn tín dụng ngắn hạn sẽ gặp rủi ro

về lãi suất, cầm cố và thế chấp;

+ Nhu cầu phát sinh: sự biến động của các thị trường tài chính, lao động, khoa học công nghệ và thị trường hàng hóa đầu vào (nhiên liệu, nguyên liệu, vật tư xây dựng), đầu ra (nhà ở,căn hộ bán, cho thuê…)

- Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai: theo quan điểm này có thể tiếp cận thị trường đất đai từ việc xây dựng kết cấu hạ tầng để

hỗ trợ không chỉ thị trường đất đai mà còn các thị trường khác trên cơ sở phân tích thị trường đất đai theo quan điểm quản lý đất đai liên quan đến kết cấu hạ tầng do Nhà nước thiết lập nhằm tạo lập hàng hóa đất đai, các lợi ích liên quan đến đất đai và giao dịch hàng hóa đất đai trên thị trường bất động sản như: xác lập các quyền về đất đai; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận

Theo Wallace và Wiliamson (2005) sự phát triển của thị trường đất đai trải qua 2 Giai đoạn: giai đoạn đầu và giai đoạn phát triển với 5 bước

- Giai đoạn đầu:

Bước 1: Chiếm giữ đất đai: đất đai như một nguồn lực xã hội, việc chiếm giữ đất đai đảm bảo ổn định xã hội ở mức tối thiểu;

Bước 2: Xác lập các quyền đất đai: từ sử dụng đất đến cấp giấy chứng nhận và xác lập quyền sở hữu đất đai, nguồn lực đất đai được phân phối ban đầu;

- Giai đoạn phát triển

Bước 3: Buôn bán đất đai: đất đai được chuyển nhượng và đảm bảo bằng đất, nguồn lực đất đai được phân phối lại;

Bước 4: Thị trường đất đai: đất đai được chuyển nhượng và đảm bảo bằng đất, đầu tư phát triển đất gia tăng, nguồn lực đất đai tạo ra các yếu tố làm gia tăng của cải xã hội;

Bước 5: Thị trường hàng hóa phức hợp: quản lý đất đai và các quyền đối với đất đai được thực hiện, tạo ra các sản phẩm mang tính tổng hợp: các giấy chứng nhận về đất đai và tài sản trên đất, các sản phẩm liên quan đến thế chấp, các sản phẩm liên quan đến xây dựng/sở hữu/chuyển nhượng, các quỹ bất động sản, các quỹ phát triển; thị trường buôn bán hàng hóa phức hợp xuất hiện với các đảm bảo thứ cấp và xác định quyền sở hữu; hiệu quả của cải gia tăng cấp số nhân

Theo quan điểm quản lý đất đai, 5 bước phát triển của thị trường đất đai đều áp dụng chung cho tất cả các nước: kinh tế thị trường và kế hoạch hóa tập trung, mặc dù tư duy chỉ đạo kinh tế khác nhau Các nước phát triển đã phải trải qua lộ trình hàng trăm năm cho thiết kế và triển khai kết cấu hạ tầng cho thị trường đất đai phát triển thành công, còn các nước đang phát triển muốn dồn rút lại chỉ còn hàng chục năm

có đạo luật riêng quy định việc sở hữu đất đai của người nước ngoài, trong đó quy định chỉ có thể áp dụng đối với công dân các nước có trao quyền tương tự cho công dân Hàn Quốc Các loại đất liên quan đến quốc phòng - an ninh, cơ

sở văn hóa, khu bảo tồn… còn có các ràng buộc cụ thể hơn tại các đạo luật: Bảo vệ cơ sở quân sự, Bảo tồn di sản văn hoá, Luật Bảo tồn môi trường

1.2.1.2 Thụy Điển

Thụy Điển không có quy định riêng về việc cho sở hữu đất đai của người nước ngoài (người nước ngoài có quyền tương đương với công dân Thụy Điển) Đa phần các nước thuộc Liên minh Châu Âu (Đức, Pháp, Anh, Bồ Đào Nha, Hà Lan, Bỉ, …) không có bất cứ hạn chế nào về sở hữu đất đai và không

có quy định đặc biệt đối với người nước ngoài sở hữu đất đai so với công dân trong nước Một nhà đầu tư nước ngoài có thể mua đất và đầu tư theo những quy định áp dụng cho công dân bản địa

1.2.1.3 Trung Quốc

Nhà đầu tư nước ngoài có thể sở hữu các công trình trên đất khi mua hoặc khi được hưởng QSDĐ cho một mục đích và thời hạn cụ thể QSDĐ không bao gồm quyền sử dụng tài nguyên, khoáng sản hoặc tài nguyên dưới lòng đất Thông thường, công trình trên đất phải được sở hữu bởi cùng một đối tượng được quyền sử dụng đất Trung Quốc quy định 3 loại quyền sử dụng đất:

Quyền sử dụng đất được cấp: Là hình thức QSDĐ phổ biến nhất và ban đầu thường có được trực tiếp từ các chính quyền địa phương thông qua việc nộp lại một khoản phí cố định Thời hạn sử dụng tối đa phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất: 40 năm đối với đất thương mại, du lịch và công trình công cộng giải trí; 59 năm đối với đất sử dụng cho mục đích công nghiệp, giáo dục, KH-CN, văn hóa, y tế hoặc thể thao; 70 năm cho đất ở QSDĐ được cấp nhìn chung có thể chuyển nhượng, thế chấp tự do không cần xin phép cơ quan có thẩm quyền, nhưng các giao dịch này cần được đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai Đơn xin gia hạn cấp QSDĐ phải được nộp ít nhất trước 1 năm trước khi hết thời hạn được cấp

Quyền sử dụng đất được giao: Là hình thức QSDĐ được nhà nước giao không thu tiền cho một giai đoạn nhất định, thông thường là giới hạn mục đích sử dụng, ví dụ như sử dụng cho mục đích quân sự, chính phủ, các dự án

hạ tầng và công trình công cộng Luật pháp không cấm các công ty và cá nhân nước ngoài xin giao QSDĐ Tuy nhiên, do bị các hạn chế về sử dụng và chuyển nhượng, các cá nhân và tổ chức nước ngoài thường không sử dụng các quyền này (trừ các dự án hạ tầng hoặc công trình công cộng là ngoại lệ) Nhìn chung, QSDĐ được giao trước tiên nên được chuyển thành QSDĐ được cấp

để có thể thực hiện chuyển nhượng, nhưng đây là một quy trình cồng kềnh và khó khăn

1.2.1.4 Đài Loan

Theo Luật Đất đai Đài Loan, đất đai được chia thành 4 loại như sau:

- Loại I: Đất sử dụng cho mục đích xây dựng bao gồm nhà ở, văn phòng làm việc, tòa nhà công, trường học, nhà máy, kho hàng, công viên, trung tâm giải trí, câu lạc bộ, đất từ đường, đình đền, nhà thờ, doanh trại, pháo đài, cầu cảng, căn cứ không quân, nghĩa trang

- Loại II: Đất sử dụng cho mục đích sản xuất, bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất đồng cỏ, khu vực săn bắn, đất khai thác

mỏ, đất làm muối, nguồn nước, ao hồ…

- Loại III: Đất sử dụng cho mục đích giao thông liên lạc và bảo tồn nước, bao gồm các tuyến đường, kênh mương, đường thủy, hồ, cảng, vịnh, bờ biển, đê…

- Loại IV: Các loại đất khác như sa mạc, núi tuyết

Nhằm thu hút đầu tư nước ngoài, chính sách về đất đai cho nhà đầu tư đã được ban hành dựa trên nguyên tắc đặc quyền (chỉ những nhà đầu tư có quốc tịch tại các nước cho phép công dân Đài Loan thực hiện các quyền về đất đai thì mới được thực hiện quyền về đất đai tương tự tại Đài Loan – Điều 18, Luật Đất đai)

Mục đích SDĐ của người nước ngoài: Người nước ngoài có thể mua đất

sử dụng cho mục đích cá nhân, đầu tư hoặc phúc lợi xã hội để xây nhà, văn phòng công ty, cửa hàng, nhà máy, nhà thờ, bệnh viện, trường học cho trẻ em người nước ngoài, đại sứ quán hay lãnh sự quán, công trình phúc lợi xã hội, nghĩa trang Ngoài ra, người nước ngoài cũng được phép mua đất để đầu tư cho các dự án cơ sở hạ tầng lớn, các dự án phát triển kinh tế tổng thể hay phát triển nông nghiệp và công nghiệp chăn nuôi nếu được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Các loại đất nhà đầu tư nước ngoài không được sử dụng, chuyển nhượng, thuê bao gồm: Đất lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, khu vực săn bắn, đất làm muối, khai thác mỏ, nguồn nước, các khu vực và căn cứ quân sự, đất liền kề khu vực biên giới quốc gia

1.2.1.5 Úc:

Tuy có đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật nhưng nói chung pháp luật đất đai Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc pháp luật của Anh quốc Luật Anh Quốc không công nhận quan điểm sở hữu tuyệt đối đất đai, luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ không phải sở hữu Úc có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Úc quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước là đất do

Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875)

Hình thức sở hữu, luật pháp của Úc quy định Nhà nước và tư nhân đều

có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất

Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật) Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Úc thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào

Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000; Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.2.1.6 Bài học kinh nghiệm rút ra đối với Việt Nam từ việc thực hiện quyền

Việt để phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng Xã hội chủ nghĩa Trên cơ sở sự phát triển của hệ thống lý luận, cần hình thành những công cụ

và xây dựng phương thức quản lý có hiệu quả thị trường đất tại Việt Nam Ở khía cạnh này, vai trò tiên phong của các nhà nghiên cứu lý luận, các nhà hoạch định chính sách, các nhà tư vấn và các cơ quan quản lý nhà nước cần được đề cao

- Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu

để hình thành và phát triển thị trường đất đai Do những điều kiện lịch sử, quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm đặc thù Hơn nữa, các yếu tố của thị trường bất động sản còn hết sức sơ khai, việc quản lý loại thị trường này lại chủ yếu bằng phương pháp hành chính, cưỡng chế Do đó, về lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết Đặc biệt trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong đó có giao dịch kinh doanh bất động sản, đều phải thực hiện theo pháp luật và từng bước phù hợp với thông lệ quốc tế Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn là điều kiện để khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường bất động sản Việt Nam Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này và quá trình đó cần phải thực hiện cùng với quá trình nông thôn hóa Để tạo dựng khung pháp lý, cần từng bước xây dựng các quy định về những vấn đề cơ bản như phạm vi, đối tượng và quyền mua bán, thuê mướn, thế chấp… cùng với quy định các bên tham gia thị trường, xác định các chủ sở hữu (chủ sử dụng) bất động sản cụ thể, về thủ tục và hợp đồng thực hiện các giao dịch dân sự

- Thứ ba, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, tức là các yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp

- Thứ tư, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất động sản phù hợp với điều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai, tránh gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng bảo lãnh, bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và quyền sử dụng đất đai Cần có các biện pháp giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu tình trạng xung đột có liên quan đến đất đai thỏa đáng hoặc sử dụng các biện pháp cưỡng chế Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật độ dân cư tập trung quá lớn vào các đô thị Sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà đất để điều tiết mật độ dân cư như đánh thuế cao đối với những người sử dụng nhà ở các thành phố lớn và đánh thuế thấp đối với những nhà ở vùng ngoại thành Biện pháp này có tác dụng làm giảm mạnh giá nhà đất đô thị, khống chế được tình trạng đầu cơ đất và giữ bình ổn thị trường

1.2.2 Cơ sở thực tiễn thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam

1.2.2.1 Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà được đánh dấu bằng Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước bước vào giai đoạn đổi mới về kinh

tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: “Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau” Điều 5 của Luật đất đai 1987 quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử

dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà

ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở Chính

vì vậy, thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đầu tư nước ngoài Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn” đã khẳng định cho người

sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ theo những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật”

Đến năm 1992, Hiến pháp 1992 đã quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” (Hiến pháp 1992) Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai năm 1988 và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ (Luật Đất đai 1993) Như vậy, luật đã đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là quyền QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung hình thức do

Bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định

Đến năm 1998 Luật Đất đai đã được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội

về cải cách hành chính và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu

tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội năm 2000, Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khóa X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai: “Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất, có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam”

Trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản

lý và sử dụng đất còn bộc lộ nhiều thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc sửa đổi

Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời thể chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” [13]

Sau hơn 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2003, Các quyền của người

sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm thực hiện đã làm cho người sử dụng đất gắn bó hơn với đất đai, yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh để tăng hiệu quả sử dụng đất Thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất đã tạo lập được cơ chế hoạt động, phát triển tương đối đồng bộ; từng bước hoàn thiện chính sách tài chính đất đai theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, đã huy động được nguồn vốn xã hội cho thị trường, thu hút đầu tư cho phát triển, đưa đất đai trở thành nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển đất nước Tuy nhiên, thực tiễn triển khai thi hành Luật đất đai vẫn còn những tồn tại, bất cập Cụ thể: Nguồn lực về đất đai vẫn chưa thực sự được khai thác và phát huy đầy đủ và bền vững để trở thành nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; việc sử dụng đất ở

nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật còn mâu thuẫn, chồng chéo, không đồng bộ và thống nhất, dẫn tới không rõ trách nhiệm quản lý, gây khó khăn cho tổ chức thực hiện; có một số nội dung quy định biểu hiện chưa phù hợp với thực tiễn triển khai; có một số nội dung phát sinh mới trong thực tiễn nhưng pháp luật chưa có quy định điều chỉnh

Xuất phát từ thực tế trên ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014 So với Luật Đất đai năm

2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và

66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003, vừa tiếp tục vừa kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai

2003, đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế bất cập của Luật Đất đai năm 2003

Tại nội dung Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 thể hiện người sử dụng đất được thực hiện các “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” [2] Đồng thời một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng điện tử; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện Tuy nhiên, giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất

1.2.2.2 Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại thành phố Pleiku

Hiện nay trên toàn địa bàn thành phố việc chuyển quyền sử dụng đất đô thị diễn ra hết sức phức tạp nhưng vẫn đang được UBND thành phố phối hợp với các cơ quan dần đi vào nề nếp

Trên cơ sở Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn Luật đã tháo gỡ vướng mắc khó khăn cho các chủ sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất cũng như trong việc cấp GCN lần đầu góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước trên địa bàn thành phố

Thành phố Pleiku đã giải phóng mặt bằng thực hiện một số dự án đầu tư xây dựng các công trình trọng điểm phục vụ dân sinh, các công trình công cộng Tập trung giải quyết các vấn đề khó khăn phức tạp tái định cư, hậu giải phóng mặt bằng Tập trung triển khai và xây dựng các khu tái định cư tập trung của thành phố với khả năng bố trí tái định cư phục vụ công tác tái định

cư cho các dự án Bổ sung quỹ nhà đất thành phố để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng một số huyện

Tính đến nay, trên địa bàn Thành phố đã thực hiện cấp Giấy chứng nhận

và đăng ký kê khai đất đai lần đầu đạt 98,9% (1.535.543 thửa/1.551.951 thửa); cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà tại dự án phát triển nhà ở đạt 90,32% (161.028 căn/178.278 căn); cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà tái định cư đạt 92,11% (12.920 căn/14.027 căn); cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sau dồn điền đổi thửa đạt 99,01% (616.704/622.861 GCN), cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức đạt 89,54% (17.233/19.247 thửa đất)

1.3 Cơ sở pháp lý về quyền sử đất

1.3.1 Các văn bản pháp lý liên quan đến quyền của người sử dụng đất

a Các văn bản Luật

- Hiến pháp 2013 do Quốc hội ban hành ngày 28 tháng 14 năm 2013;

- Luật Đất đai năm 2013 do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013;

- Bộ luật Dân sự năm 2015 do Quốc hội ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015;

b Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2013

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi,

bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước;

c Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật của Bộ và các cơ quan ngang Bộ

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư số 10/2018/TT-BTC ngày 30/01/2018 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

d Các văn bản quy định thực hiện QSDĐ trên địa bàn tỉnh Gia Lai

- Quyết định số 03/2020/QĐ-UBND ngày 09/01/2020 của UBND tỉnh Gia Lai về việc quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Gia Lai;

- Quyết định số 09/2020/QĐ-UBND ngày 15/01/2020 của UBND tỉnh Gia Lai về việc ban hành bảng giá các loại đất giai đoạn 2020 -2024 trên địa bàn thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai;

- Quyết định số 987/QĐ-UBND (2021) Quyết định của Uỷ ban nhân dân Tỉnh Gia Lai, “Về việc công bố Danh mục gồm 01 thủ tục hành chính sửa đổi,

bổ sung 21 thủ tục hành chính bãi bỏ và phê duyệt Quy trình nội bộ giải quyết đối với 01 thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai áp dụng tại UBND các huyện, thị xã, thành phố trên địa bàn tỉnh Gia Lai”;

- Nghị quyết số 46/2016/NQ-HĐND ngày 8/12/2016 của HĐND tỉnh Gia Lai quy định mức thu, chế độ thu, nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Gia Lai

1.3.2 Một số quy định liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất

a Quyền chung của người sử dụng đất

Theo quy định tại điều 166, Luật Đất đai 2013, Quyền chung của người

sử dụng đất cụ thể là:

- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp

- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình

- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

b Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (8 quyền)

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 167, Luật Đất đai 2013 như sau:

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này

- Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

+ Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh

tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

+ Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này

+ Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền

và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất

- Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

+ Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

+ Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã

c Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định tại Điều 168, Luật Đất đai 2013 như sau:

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền

- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự

án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu

tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật Đất đai năm 2013

d Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền

sử dụng đất

Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định tại

điều 188, Luật Đất đai 2013 như sau:

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013;

- Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng

ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: Trên địa bàn thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai

Phạm vi thời gian: Giai đoạn 2020 – 2022

2.2 Đối tượng nghiên cứu

- Các văn bản pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, các nhân

- Hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất và các bên có liên quan

- Cán bộ chuyên môn liên quan trực tiếp đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu

2.3 Nội dung nghiên cứu

- Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Pleiku có tác động đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất

- Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai của thành phố Pleiku

- Đánh giá tình hình thực hiện 4 quyền sử dụng đất trên địa bàn (Quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp)

- Đánh giá của người sử dụng đất và cán bộ về tình hình thực hiện QSDĐ

- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các QSDĐ của hộ gia đình/ cá nhân trên địa bàn Thành phố Pleiku giai đoạn 2023-2030

2.4 Phương pháp nghiên cứu

Trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, đường lối của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất Đề tài dựa trên phương pháp duy vật biện