Kinh Tế - Quản Lý - Kinh tế - Quản lý - Quản trị kinh doanh BÁO CÁO PHÂN TÍCH www.apec.com.vn 1 CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ CHÂU Á – THÁI BÌNH DƯƠNG NHẬN ĐỊNH CHUNG Giá hiện tại (VND) 74,500 Giá mục tiêu (1 năm) 148,000 Tăng trưởng kỳ vọng (1 năm) 98.7 Thông tin giao dịch Mã: API (HNX) Ngành: Bất động sản Giá trị định giá của API là 148,000 đồng. Mức định giá này, tầm nhìn dài hạn với tăng trưởng kỳ vọng 98.7 Ngày 29102021 Biểu đồ tăng trưởng API trong 3 tháng Thị trường Bất động sản vùng ven sẽ là xu hướng phát triển mạnh trong tương lai cùng với sự phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng. Xu hướng tiền rẻ sẽ thu hút các nhà đầu tư đổ vào bất động sản khi tình hình dịch COVID – 19 sẽ được kiểm soát. Dự kiến trong năm 2021 Việt Nam sẽ có 90 triệu liều vắc xin COVID – 19. API đang triển khai một loạt các Dự án bất động sản và các khoản người mua trả tiền trước đã tăng rất lớn, đạt 1,069 tỷ đồng, chiểm 39 tổng nguồn vốn và gấp 2.18 lần tổng doanh thu năm 2020. Các dự án BĐS mà API đang phát triển dự kiến sẽ đem lại nguồn doanh thu và lợi nhuận rất lớn trong năm 2021, riêng Dự án Apec Royal Park Huế có thể ghi nhận hơn 315 tỷ đồng lợi nhuận trong giai đoạn 2021 – 2022. Những dự án gối đầu tiềm năng giúp duy trì đà tăng trưởng cho API như: Dự án Apec Yên Bái vốn đầu tư dự kiến 24,000 đến 26,000 tỷ, doanh thu dự kiến mang lại từ 36,000 đến 40,000 tỷ và một số dự án đang trong quá trình đàm phán MA. Với triết lý kinh doanh là phụng sự xã hội, API đang chuyển mình mạnh mẽ, lấy đổi mới sáng tạo làm động lực phát triển đột phá, từng bước trở thành Tập đoàn kinh tế tư nhân hàng đầu Việt Nam, với mục tiêu là doanh nghiệp sáng tạo nhất Việt Nam và Thế Giới năm 2030. Giá trị của API hướng tới không phải là giá trị của doanh nghiệp tỷ đô mang tầm vóc toàn cầu mà là giá trị cúa một tập đoàn kinh tế tư nhân nhưng mang bản sắc niềm tự hào Việt Nam, góp phần dựng xây một Việt Nam hạnh phúc - hùng cường. Giá trị định giá của chúng tôi tương ứng PE dự phóng cho năm 2021 là 17.5x lần, tương đương với PE trung bình của các doanh nghiệp trong ngành BĐS. Giá hiện tại 74,500 EPS (VND) 2,448 PE 27 Giá trị sổ sách 16,800 Hệ số Beta 0.62 KLGD trung bình 322,575 KLCP đang niêm yết KLCP đang lưu hành Vốn hóa (tỷ VND) 36,400,000 35,400,000 2,336 Luận điểm đầu tư BÁO CÁO PHÂN TÍCH www.apec.com.vn 2 TỔNG QUAN DOANH NGHIỆP API được thành lập từ năm 2006, là một trong những nhà phát triển khu đô thị và khu công nghiệp uy tín tại Việt Nam. API tiếp tục khẳng định vị trí của một tập đoàn phát triển khu đô thị mới uy tín hàng đầu tại Việt Nam, chuyên nghiệp hóa việc phát triển quỹ đất và phát triển các dự án, mang đến lợi ích cho các cổ đông, khách hàng và đối tác. Lịch sử hình thành và phát triển 2006 Ngày 31072006, API được thành lập theo giấy chứng nhận ĐKKD do sở Kế hoạch và Đầu tư TP. Hà Nội. 2007 - 2010 Tăng vốn lên 264 tỷ đồng. Niêm yết trên HNX mã chứng khoán API ngày 13092010. Khởi công dự án APEC Ngã Ba Bắc Nam Gia Sàng. 2011 – 2013 Khởi công dự án APEC Túc Duyên - Thái Nguyên, khu công nghiệp APEC Đa Hội. CTCP Đầu tư IDJ trở thành công ty liên kết của API. Quỹ ASEAN DEEP VALUE FUND trở thành cổ đông lớn của Công ty. 2014-2017 Khởi công dự án Khu đô thị Royal Park Huế. Khởi công và bán hàng các dự án Royal Park Bắc Ninh, Royal Park Huế, APEC Đa Hội. Cất nóc dự án Royal Park Bắc Ninh. 2018-2020 Cất nóc dự án Apec Mandala Wyndham Phú Yên. Chính thức vận hành dự án Royal Park Bắc Ninh. Cất nóc Apec Aqua Park Bắc Giang. Công ty con Tên công ty Tỷ lệ sở hữu Tỷ lệ lợi ích CTCP APEC Land Huế 99.99 100 Công ty TNHH Đầu tư Châu Á – Thái Bình Dương – Bắc Ninh 100 100 CTCP Đầu tư Apec Hà Nam 99 100 CTCP Lagoon Lăng Cô 90 100 CTCP Đầu tư Apec Túc Duyên 99 100 CTCP Đầu tư Quốc Tế Dubai 55 100 CTCP Apec Quảng Trị 51 100 Hoạt động phát triển động sản: Đây là hoạt động kinh doanh chính chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu doanh thu của công ty. Các sản phẩm của công ty đều được quan tâm tới các các tiêu chí về chất lượng, sự tiện dụng, giá thành phù hợp, được công ty tóm gọn trong triết lý sản phẩm Affordable luxury, tức là một sản phẩm đẳng cấp 5 sao bán với giá 3 sao. Để đảm bảo được các tiêu chí trên, API đã xây dựng thành công bộ máy nhân sự để hoàn thiện toàn bộ quy trình hoạt động từ thiết kế, quy hoạch, xây dựng, giám sát, bán hàng và quản lý vận hành. Đặc biệt là API có đội ngũ gần 100 kiến trúc sư thiết kế với trình độ chuyên môn cao. Tất cả điều này đã tạo nên cho API thế mạnh mà rất ít công ty bất động sản không có, tạo được vị thế dẫn đầu trong các phân khúc bất động sản tại các tỉnh. Xây dựng hạ tầng khu công nghiệp: Dù chiếm tỷ trọng chưa cao nhưng mảng hoạt động này bổ trợ cho hoạt động kinh doanh chính, tạo nền móng cho phát triển công nghiệp tại địa phương nơi công ty có dự án phát triển, tạo ra công việc và nâng cao trình độ sản xuất. Đầu tư tài chính: Thông qua chiến lược MA, API định hướng đầu tư lâu dài vào các công ty có giá trị và có tiềm năng về quỹ đất giá rẻ nhằm nâng cao quy mô và sức mạnh tài chính để từ đó không chỉ gia tăng về lợi nhuận mà còn tích lũy các tài sản giá trị. Công nghệ: Công ty đang thực hiện chuyển đổi số với định hướng trong 5 năm tới, doanh thu về công nghệ sẽ chiếm 50 trong tổng doanh thu của công ty. Từ đó trở thành công ty sáng tạo hàng đầu việt nam và thế giới trong giai đoạn 2021 – 2030. Các hoạt động chính BÁO CÁO PHÂN TÍCH www.apec.com.vn 3 CÁC DỰ ÁN TIÊU BIỂU Vị trí: Khu B, Khu đô thị mới An Vân Dương, TP Huế Quy mô: 34.7 ha Tổng giá trị đầu tư: 10,000 tỷ đồng Số lượng sản phẩm: Nhà và đất KĐT, chung cư Hiện trạng: Đã bàn giao 300 căn biệt thự Tổng doanh thu dự kiến: 15,000 đến 18,000 tỷ đồng Lợi nhuận dự kiến 170 tỷ đồng trong năm 2022 và 320 tỷ đồng trong năm 2023 (Đến từ bàn giao khu thấp tầng B, C và từ phân khu cao tầng Sakura). Dự án Apec Royal Park Huế BÁO CÁO PHÂN TÍCH www.apec.com.vn 4 CÁC DỰ ÁN TIÊU BIỂU Vị trí: Đường Kinh Dương Vương, TP Bắc Ninh. Quy mô: 0,7ha Tổng mức đầu tư: 700 tỷ Sản phẩm: Kinh doanh DV lưu trú, khách sạn Tiến độ: Đã bàn giao và đi vào hoạt động. Doanh thu hoạt động vận hành khách sạn dự kiến: 40 tỷ (2022) và 60 tỷ (2023) Dự án Apec Royal Park Bắc Ninh BÁO CÁO PHÂN TÍCH www.apec.com.vn 5 CÁC DỰ ÁN TIÊU BIỂU Vị trí dự án: Đường Nguyễn Văn Cừ, TP Bắc Giang Quy mô: 8,927 m2 Tổng giá trị đầu tư: 1600 tỷ Doanh thu dự kiến: 2200 tỷ Sản phẩm: Chung cư, shop thương mại Hiện trạng: Đang bàn giao 1 toaf APEC Aqua Parrk Trong năm 2022, API sẽ khởi công xây dựng tòa nhà thứ 2 với quy mô 29 tầng và khoảng 500 căn hộ. Lợi nhuận dự kiến: 60 tỷ (2022) và 257 tỷ (2023) Vị trí: 85 Lê Đại Hành, Lạng Sơn Quy mô: 5701.7 m2 Tổng mức đầu tư: 750 tỷ đồng Loại hình: Shophouse, chung cư Hiện trạng: Đang triển khai Doanh thu dự kiến: 1000 tỷ Lợi nhuận: 80 tỷ (2022) và 250 tỷ (2023) Dự án Apec Golden Palace Lạng Sơn Dự án Apec Aqua Park Bắc Giang BÁO CÁO PHÂN TÍCH www.apec.com.vn 6 CÁC DỰ ÁN TIÊU BIỂU Vị trí: Đại lộ Hùng Vương, TP Tuy Hoà, Phú Yên. Quy mô: 13.000 m2 Tổng giá trị đầu tư: 1100 tỷ đồng Loại hình: Shop center và condotel Đơn vị quản lý: Wyndham Group Tiến độ triển khai: Đang bàn giao khu căn hộ Condotel Lợi nhuận dự kiến: 75 tỷ (2022) Dự án Apec Mandala Wyndham Phú Yên BÁO CÁO PHÂN TÍCH www.apec.com.vn 7 CÁC DỰ ÁN TIÊU BIỂU Vị trí dự án: Đa Hội, Châu Khê, Từ Sơn, Bắc Ninh. Quy mô: 34,5 ha Tổng giá trị đầu tư: hơn 600 tỷ đồng Loại hình: Kinh doanh hạ tầng KCN Lợi nhuận dự kiến: 42 tỷ (2022) và 140 tỷ (2023) Dự án khu công nghiệp Đa Hội BÁO CÁO PHÂN TÍCH www.apec.com.vn 8 CÁC DỰ ÁN TIÊU BIỂU Tổng mức đầu tư: 2,000 tỷ Quy mô: 2.2 ha Vị trí: Đường Yên Ninh, P. Mỹ Hải, TP Phan Rang – Tháp Chàm Loại hình: Condotel, Shopcenter Tiến độ triển khai: Đang triển khai Doanh thu dự kiến: 3,000 tỷ Tổng lợi nhuận dự kiến: 700 tỷ Dự án Apec Dubai Tower Ninh Thuận Vị trí dự án: Xã Giới Phiên, TP Yên Bái. Quy mô: 67,6 ha Thời gian thực hiện: 2022 - 2026 Tổng giá trị đầu tư: 24.000 tỷ đồng Doanh thu dự kiến: 36.000 - 40.000 tỷ đồng Dự án Apec Yên Bái BÁO CÁO PHÂN TÍCH www.apec.com.vn 9 HOẠT ĐỘNG KINH DOANH API ghi nhận tổng doanh thu tăng trưởng theo tỷ lệ CAGR tích cực trong giai đoạn 2019-2020 chủ yếu nhờ sự chuyển dịch mạnh mẽ trong lĩnh vực cho thuê lại đất. Năm 2020, doanh thu bán bất động sản và doanh thu kinh doanh khách sạn giảm không đáng kể. Tuy nhiên, doanh thu cho thuê lại đất tăng lên gấp hơn 8 lần trong năm 2020. Điều đó chứng tỏ rằng nhu cầu thuê đất càng ngày càng tăng với nhiều mục đích khác nhau, đến giai đoạn 2020 – 2021 doanh thu có sự tăng trưởng tương đối tốt ở mức 26 được đóng góp chủ yếu từ mảng kinh doanh bất động sản Cơ cấu doanh thu và chi phí Mảng kinh doanh BĐS sẽ là động lực tăng trưởng của API trong giai đoạn tiếp theo. Trong 9 tháng đầu năm 2021, mảng kinh doanh BĐS đóng góp tới 93 tổng doanh thu của API, việc chuyển dịch mạnh này được dự báo sẽ còn tiếp diễn và mang lại động lực tăng trưởng cao cho API trong những năm tới. Đơn vị: VNĐ 9 Tháng Năm 2021 Năm 2020 Năm 2019 Giá vốn của bất động sản đã bán 383,375,654,977 266,062,986,995 289,408,058,390 Giá vốn cho thuê lại đất 7,051,510,723 15,752,969,733 2,694,397,623 Giá vố...
BÁO CÁO PHÂN TÍCH CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ CHÂU Á – THÁI BÌNH DƯƠNG Mã: API (HNX) | Ngành: Bất động sản Ngày 29/10/2021 NHẬN ĐỊNH Giá hiện tại (VND) Giá mục tiêu Tăng trưởng CHUNG 74,500 (1 năm) kỳ vọng (1 năm) 148,000 98.7% Thông tin giao dịch Giá hiện tại 74,500 Giá trị định giá của API là 148,000 đồng Mức định giá này, tầm nhìn dài hạn với tăng trưởng kỳ vọng 98.7% EPS (VND) 2,448 P/E 27 Biểu đồ tăng trưởng API trong 3 tháng Giá trị sổ sách Hệ số Beta 16,800 KLGD trung bình 0.62 KLCP đang niêm yết KLCP đang lưu hành 322,575 Vốn hóa (tỷ VND) 36,400,000 35,400,000 2,336 www.apec.com.vn Luận điểm đầu tư • Thị trường Bất động sản vùng ven sẽ là xu hướng phát triển mạnh trong tương lai cùng với sự phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng • Xu hướng tiền rẻ sẽ thu hút các nhà đầu tư đổ vào bất động sản khi tình hình dịch COVID – 19 sẽ được kiểm soát Dự kiến trong năm 2021 Việt Nam sẽ có 90 triệu liều vắc xin COVID – 19 • API đang triển khai một loạt các Dự án bất động sản và các khoản người mua trả tiền trước đã tăng rất lớn, đạt 1,069 tỷ đồng, chiểm 39% tổng nguồn vốn và gấp 2.18 lần tổng doanh thu năm 2020 • Các dự án BĐS mà API đang phát triển dự kiến sẽ đem lại nguồn doanh thu và lợi nhuận rất lớn trong năm 2021, riêng Dự án Apec Royal Park Huế có thể ghi nhận hơn 315 tỷ đồng lợi nhuận trong giai đoạn 2021 – 2022 • Những dự án gối đầu tiềm năng giúp duy trì đà tăng trưởng cho API như: Dự án Apec Yên Bái vốn đầu tư dự kiến 24,000 đến 26,000 tỷ, doanh thu dự kiến mang lại từ 36,000 đến 40,000 tỷ và một số dự án đang trong quá trình đàm phán M&A • Với triết lý kinh doanh là phụng sự xã hội, API đang chuyển mình mạnh mẽ, lấy đổi mới sáng tạo làm động lực phát triển đột phá, từng bước trở thành Tập đoàn kinh tế tư nhân hàng đầu Việt Nam, với mục tiêu là doanh nghiệp sáng tạo nhất Việt Nam và Thế Giới năm 2030 Giá trị của API hướng tới không phải là giá trị của doanh nghiệp tỷ đô mang tầm vóc toàn cầu mà là giá trị cúa một tập đoàn kinh tế tư nhân nhưng mang bản sắc niềm tự hào Việt Nam, góp phần dựng xây một Việt Nam hạnh phúc - hùng cường • Giá trị định giá của chúng tôi tương ứng P/E dự phóng cho năm 2021 là 17.5x lần, tương đương với P/E trung bình của các doanh nghiệp trong ngành BĐS 1 BÁO CÁO PHÂN TÍCH TỔNG QUAN DOANH NGHIỆP Các hoạt động chính Lịch sử hình thành và phát triển Hoạt động phát triển động sản: Đây là hoạt động kinh doanh chính chiếm tỷ trọng API được thành lập từ năm 2006, là một trong những nhà phát cao nhất trong cơ cấu doanh thu của công triển khu đô thị và khu công nghiệp uy tín tại Việt Nam API tiếp tục ty Các sản phẩm của công ty đều được khẳng định vị trí của một tập đoàn phát triển khu đô thị mới uy tín quan tâm tới các các tiêu chí về chất lượng, hàng đầu tại Việt Nam, chuyên nghiệp hóa việc phát triển quỹ đất sự tiện dụng, giá thành phù hợp, được công và phát triển các dự án, mang đến lợi ích cho các cổ đông, khách ty tóm gọn trong triết lý sản phẩm Affordable hàng và đối tác luxury, tức là một sản phẩm đẳng cấp 5 sao bán với giá 3 sao Để đảm bảo được các • Ngày 31/07/2006, API được thành lập theo giấy chứng tiêu chí trên, API đã xây dựng thành công bộ nhận ĐKKD do sở Kế hoạch và Đầu tư TP Hà Nội máy nhân sự để hoàn thiện toàn bộ quy trình hoạt động từ thiết kế, quy hoạch, xây 2006 dựng, giám sát, bán hàng và quản lý vận hành Đặc biệt là API có đội ngũ gần 100 2007 - 2010 • Tăng vốn lên 264 tỷ đồng kiến trúc sư thiết kế với trình độ chuyên môn • Niêm yết trên HNX mã chứng khoán API ngày cao Tất cả điều này đã tạo nên cho API thế mạnh mà rất ít công ty bất động sản không 13/09/2010 có, tạo được vị thế dẫn đầu trong các phân khúc bất động sản tại các tỉnh • Khởi công dự án APEC Ngã Ba Bắc Nam Gia Sàng Xây dựng hạ tầng khu công nghiệp: Dù chiếm tỷ trọng chưa cao nhưng mảng hoạt 2011 – 2013 • Khởi công dự án APEC Túc Duyên - Thái Nguyên, khu động này bổ trợ cho hoạt động kinh doanh công nghiệp APEC Đa Hội chính, tạo nền móng cho phát triển công nghiệp tại địa phương nơi công ty có dự án • CTCP Đầu tư IDJ trở thành công ty liên kết của API phát triển, tạo ra công việc và nâng cao trình độ sản xuất • Quỹ ASEAN DEEP VALUE FUND trở thành cổ đông lớn Đầu tư tài chính: Thông qua chiến lược của Công ty M&A, API định hướng đầu tư lâu dài vào các công ty có giá trị và có tiềm năng về quỹ đất 2014-2017 • Khởi công dự án Khu đô thị Royal Park Huế giá rẻ nhằm nâng cao quy mô và sức mạnh • Khởi công và bán hàng các dự án Royal Park Bắc Ninh, tài chính để từ đó không chỉ gia tăng về lợi nhuận mà còn tích lũy các tài sản giá trị Royal Park Huế, APEC Đa Hội Công nghệ: Công ty đang thực hiện chuyển đổi số với định hướng trong 5 năm tới, • Cất nóc dự án Royal Park Bắc Ninh doanh thu về công nghệ sẽ chiếm 50% trong tổng doanh thu của công ty Từ đó trở thành 2018-2020 • Cất nóc dự án Apec Mandala Wyndham Phú Yên công ty sáng tạo hàng đầu việt nam và thế • Chính thức vận hành dự án Royal Park Bắc Ninh giới trong giai đoạn 2021 – 2030 • Cất nóc Apec Aqua Park Bắc Giang Công ty con Tỷ lệ sở hữu Tỷ lệ lợi ích Tên công ty 99.99% 100% 100% 100% CTCP APEC Land Huế Công ty TNHH Đầu tư Châu Á – Thái Bình Dương – Bắc Ninh 99% 100% 90% 100% CTCP Đầu tư Apec Hà Nam 99% 100% CTCP Lagoon Lăng Cô 55% 100% CTCP Đầu tư Apec Túc Duyên 51% 100% CTCP Đầu tư Quốc Tế Dubai CTCP Apec Quảng Trị www.apec.com.vn 2 BÁO CÁO PHÂN TÍCH CÁC DỰ ÁN TIÊU BIỂU Dự án Apec Royal Park Huế • Vị trí: Khu B, Khu đô thị mới An Vân Dương, TP Huế • Quy mô: 34.7 ha • Tổng giá trị đầu tư: 10,000 tỷ đồng • Số lượng sản phẩm: Nhà và đất KĐT, chung cư • Hiện trạng: Đã bàn giao 300 căn biệt thự • Tổng doanh thu dự kiến: 15,000 đến 18,000 tỷ đồng • Lợi nhuận dự kiến 170 tỷ đồng trong năm 2022 và 320 tỷ đồng trong năm 2023 (Đến từ bàn giao khu thấp tầng B, C và từ phân khu cao tầng Sakura) www.apec.com.vn 3 BÁO CÁO PHÂN TÍCH CÁC DỰ ÁN TIÊU BIỂU Dự án Apec Royal Park Bắc Ninh • Vị trí: Đường Kinh Dương Vương, TP Bắc Ninh • Quy mô: 0,7ha • Tổng mức đầu tư: 700 tỷ • Sản phẩm: Kinh doanh DV lưu trú, khách sạn • Tiến độ: Đã bàn giao và đi vào hoạt động • Doanh thu hoạt động vận hành khách sạn dự kiến: 40 tỷ (2022) và 60 tỷ (2023) www.apec.com.vn 4 BÁO CÁO PHÂN TÍCH CÁC DỰ ÁN TIÊU BIỂU Dự án Apec Aqua Park Bắc Giang • Vị trí dự án: Đường Nguyễn Văn Cừ, TP Bắc Giang • Quy mô: 8,927 m2 • Tổng giá trị đầu tư: 1600 tỷ • Doanh thu dự kiến: 2200 tỷ • Sản phẩm: Chung cư, shop thương mại • Hiện trạng: Đang bàn giao 1 toaf APEC Aqua Parrk Trong năm 2022, API sẽ khởi công xây dựng tòa nhà thứ 2 với quy mô 29 tầng và khoảng 500 căn hộ • Lợi nhuận dự kiến: 60 tỷ (2022) và 257 tỷ (2023) Dự án Apec Golden Palace Lạng Sơn • Vị trí: 85 Lê Đại Hành, Lạng Sơn • Quy mô: 5701.7 m2 • Tổng mức đầu tư: 750 tỷ đồng • Loại hình: Shophouse, chung cư • Hiện trạng: Đang triển khai • Doanh thu dự kiến: 1000 tỷ • Lợi nhuận: 80 tỷ (2022) và 250 tỷ (2023) www.apec.com.vn 5 BÁO CÁO PHÂN TÍCH CÁC DỰ ÁN TIÊU BIỂU Dự án Apec Mandala Wyndham Phú Yên • Vị trí: Đại lộ Hùng Vương, TP Tuy Hoà, Phú Yên • Quy mô: 13.000 m2 • Tổng giá trị đầu tư: 1100 tỷ đồng • Loại hình: Shop center và condotel • Đơn vị quản lý: Wyndham Group • Tiến độ triển khai: Đang bàn giao khu căn hộ Condotel • Lợi nhuận dự kiến: 75 tỷ (2022) www.apec.com.vn 6 BÁO CÁO PHÂN TÍCH CÁC DỰ ÁN TIÊU BIỂU Dự án khu công nghiệp Đa Hội • Vị trí dự án: Đa Hội, Châu Khê, Từ Sơn, Bắc Ninh • Quy mô: 34,5 ha • Tổng giá trị đầu tư: hơn 600 tỷ đồng • Loại hình: Kinh doanh hạ tầng KCN • Lợi nhuận dự kiến: 42 tỷ (2022) và 140 tỷ (2023) www.apec.com.vn 7 BÁO CÁO PHÂN TÍCH CÁC DỰ ÁN TIÊU BIỂU Dự án Apec Dubai Tower Ninh Thuận • Tổng mức đầu tư: 2,000 tỷ • Quy mô: 2.2 ha • Vị trí: Đường Yên Ninh, P Mỹ Hải, TP Phan Rang – Tháp Chàm • Loại hình: Condotel, Shopcenter • Tiến độ triển khai: Đang triển khai • Doanh thu dự kiến: 3,000 tỷ • Tổng lợi nhuận dự kiến: 700 tỷ Dự án Apec Yên Bái • Vị trí dự án: Xã Giới Phiên, TP Yên Bái • Quy mô: 67,6 ha • Thời gian thực hiện: 2022 - 2026 • Tổng giá trị đầu tư: 24.000 tỷ đồng • Doanh thu dự kiến: 36.000 - 40.000 tỷ đồng www.apec.com.vn 8 BÁO CÁO PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH Cơ cấu doanh thu và chi phí API ghi nhận tổng doanh thu tăng trưởng theo tỷ lệ CAGR tích cực trong giai đoạn 2019-2020 chủ yếu nhờ sự chuyển dịch mạnh mẽ trong lĩnh vực cho thuê lại đất Năm 2020, doanh thu bán bất động sản và doanh thu kinh doanh khách sạn giảm không đáng kể Tuy nhiên, doanh thu cho thuê lại đất tăng lên gấp hơn 8 lần trong năm 2020 Điều đó chứng tỏ rằng nhu cầu thuê đất càng ngày càng tăng với nhiều mục đích khác nhau, đến giai đoạn 2020 – 2021 doanh thu có sự tăng trưởng tương đối tốt ở mức 26% được đóng góp chủ yếu từ mảng kinh doanh bất động sản Đơn vị: VNĐ 9 Tháng Năm 2021 Năm 2020 Năm 2019 409,420,529,470 410,195,989,864 Doanh thu bán bất động sản 570,313,776,965 Doanh thu cho thuê lại đất 15,891,070,825 47,996,947,275 5,560,213,647 Doanh thu kinh doanh khách sạn 29,707,472,727 31,985,938,402 35,612,397,677 Doanh thu khác Tổng cộng 615,912,320,517 632,345,489 231,493,879 490,035,760,636 451,600,095,067 Mảng kinh doanh BĐS sẽ là động lực tăng trưởng của API trong giai đoạn tiếp theo Trong 9 tháng đầu năm 2021, mảng kinh doanh BĐS đóng góp tới 93% tổng doanh thu của API, việc chuyển dịch mạnh này được dự báo sẽ còn tiếp diễn và mang lại động lực tăng trưởng cao cho API trong những năm tới Đơn vị: VNĐ 9 Tháng Năm 2021 Năm 2020 Năm 2019 Giá vốn của bất động sản đã bán 383,375,654,977 266,062,986,995 289,408,058,390 Giá vốn cho thuê lại đất 7,051,510,723 Giá vốn kinh doanh khách sạn 40,399,594,371 15,752,969,733 2,694,397,623 Giá vốn khác 49,491,050,250 48,110,868,400 Tổng cộng 430,826,760,071 1,832,290,180 1,117,405,528 333,139,297,158 341,330,729,941 www.apec.com.vn 9 BÁO CÁO PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH Tình hình tài chính 31/12/2020 9 Tháng 2021 Giá trị Tỷ Giá trị Tỷ Đánh giá trọng trọng 2,669 2,550 TÀI SẢN NGẮN HẠN 169 91% 153 86% So với thời điểm 31/12/2020, tài sản Tiền và tương đương tiền 221 6% 208 5% Giá trị thuần đầu tư ngắn hạn 496 8% 501 7% ngắn hạn (TSNH) giảm chủ yếu bao Các khoản phải thu Hàng tồn kho, ròng 1,709 17% 1609 17% gồm: Tài sản lưu động khác 74 58% 77 55% TÀI SẢN DÀI HẠN 2.6% Tiền, tương đương tiền giảm 16 tỷ Phải thu dài hạn 270 3% 402 13.6% Tài sản cố định 53 9% 126 4.2% đồng; Giá trị ròng tài sản đầu tư 67 2% 124 4.2% Tài sản dở dang dài hạn 0 2% Hàng tồn kho giảm 100 tỷ đồng Đầu tư dài hạn 68 0% 0 Tài sản dài hạn khác 7 2% 79 xuống 1,609 tỷ TỔNG CỘNG TÀI SẢN 74 0.2% Người mua trả tiền trước 3% 7 Tài sản dài hạn tăng 132 tỷ đồng chủ 2,939 100% 64 1,135 38.6% 2,952 yếu là do tăng các khoản phải thu dài 994 hạn 73 tỷ đồng 0% 2.6% 0.2% 2,1% 100% 33.6% Đánh giá: Quỹ tiền mặt có xu hướng tăng cao thể hiện sức mạnh tài chính của công ty Tổng tài sản của công ty vẫn tăng nhưng tỷ lệ vay nợ thấp điều đó cho thấy công ty có chính sách quản lý rất tốt Cơ cấu tài sản dài hạn tại ngày 30/09/2021 của API thay đổi tương đối tích cực, chủ yếu đóng góp từ tăng các khoản phải thu dài hạn và tài sản cố định Cơ cấu nguồn vốn 3500 3000 2500 537 598 493 396 340 2000 216 1500 1000 1774 1973 2013 500 Giai đoạn từ 2019 – 9T/2021: Cơ cấu tổng 0 2020 9T/2021 nguồn vốn của API, hệ số nợ phải trả/vốn chủ 2019 Nợ dài hạn Vốn chủ sở hữu sở hữu không có sự thay đổi nhiều từ mức 4 lần giảm xuống còn 3.9 lần Nợ ngắn hạn Trong năm tới khi công ty ghi nhận doanh thu từ các dự án BĐS thì hệ số nợ phải trả/VCSH sẽ có xu hướng giảm dần www.apec.com.vn 10 BÁO CÁO PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH Các chỉ số tài chính Các chỉ số 2019 2020 9T/2021 Chỉ số khả năng thanh toán 1.24 1.2 1.27 Hệ số thanh toán hiện tại 0.59 0.43 0.47 Hệ số thanh toán nhanh 0.04 0.08 0.08 Hệ số thanh toán tiền mặt Chỉ số hiệu quả hoạt động 0.49 0.35 0.39 Hệ số vòng quay hàng tồn kho 0.66 0.76 1.1 2.26 2.33 3.2 Hệ số vòng quay các khoản phải thu Hệ số vòng quay các khoản phải trả 5.4% 10.5% 11.7% Chỉ số khả năng sinh lời 9% 13.32% 15.7% Biên lợi nhuận thuần Biên lợi nhuận hoạt động 4.9% 9% 12% ROE 0.99% 2% 2.4% ROA Hệ số thanh toán hiện tại lớn hơn 1, API sẽ đảm bảo khả năng thanh khoản trong ngắn hạn tốt Vòng quay hàng tồn kho giảm dần phản ánh công ty đang liên tục đầu tư dở dang vào các dự án Hệ số khoản phải thu giảm dần và vòng quay khoản phải trả tăng dần cho thấy API có sức mạnh với nhà cung cấp và sức mạnh với khách hàng tốt www.apec.com.vn 11 BÁO CÁO PHÂN TÍCH TRIỂN VỌNG NĂM 2021 BĐS tại các đô thị vùng ven TP HCM và Hà Nội, bao gồm Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Hải Phòng và Triển vọng ngành BĐS 2021 Quảng Ninh, có thể là các địa điểm chính để duy trì đà phát triển thị trường Hệ thống cơ sở hạ tầng vùng Những năm gần đây, khi khu vực nội đô của các thành ven cải thiện nhanh chóng đã giảm đáng kể thời gian phố lớn như Hà Nội, TP.HCM đều đối mặt với sự cạn di chuyển giữa TP HCM/ Hà Nội và các đô thị vùng kiệt quỹ đất và giá bất động sản thiết lập ở mức cao thì ven Khi giá BĐS tại TP HCM và Hà Nội đã tăng xu hướng đầu tư vùng ven nở rộ Xu hướng này sẽ tiếp trưởng 2 chữ số trong năm 2018-2019, BĐS tại các đô tục phát triển trong năm 2021 và các năm tiếp theo Dịch thị vùng ven với cơ sở hạ tầng cải thiện trở thành lựa COVID-19 và việc trì hoãn thủ tục cấp phép dự án ảnh chọn hợp lý hơn cho khách mua nhà và nhà đầu tư hưởng đến cả nguồn cung và cầu trong 6 tháng đầu năm 2020 Nhiều chủ đầu tư đã trì hoãn kế hoạch mở bán ban đầu do gián đoạn kinh tế đến từ dịch COVID-19 và chỉ thị giãn cách xã hội toàn quốc diễn ra vào tháng 4/2020 Sau đó, các chủ đầu tư lớn đã bắt đầu đẩy mạnh triển khai dự án từ tháng 5/2020 Về mặt nhu cầu, khách mua nhà trì hoãn quyết định mua BĐS khi tâm lý thị trường chung kém tích cực do dịch COVID-19 trong giai đoạn này Bước sang năm 2021, tình hình kinh tế vĩ mô dần ổn định sau dịch COVID-19 và tỷ lệ tiêm Phòng vắc xin trong dân tăng cao, sẽ giảm dần tâm lý lo ngại đối với việc đầu tư vào các loại hình sản phẩm BĐS Nhu cầu mua BĐS để ở (mua để ở) sẽ duy trì ổn định nhờ các điều kiện nhân khẩu học của Việt Nam và xu hướng đô thị hóa đang diễn ra BĐS tại các đô thị vùng ven ghi nhận lượng giao dịch tăng cao hơn nhờ hệ thống cơ sở hạ tầng cải thiện nhanh chóng www.apec.com.vn 12 BÁO CÁO PHÂN TÍCH TRIỂN VỌNG NĂM 2021 Triển vọng doanh nghiệp 2021 Năm 2021 dự kiến sẽ là một năm tăng trưởng vượt bậc cả về doanh thu lẫn lợi nhuận ròng của API do công ty thực hiện ghi nhận doanh thu từ các dự án đang triển khai Các nhà thầu thi công dự án của API đều là những đơn vị uy tín và có năng lực thi công tốt, đảm bảo tiến độ thực hiện dự án như Apec Royal Park Huế, Apec Royal Park Bắc Ninh, Apec Aqua Park Bắc Giang,… 2019 2020 9T/ Đánh giá 490 2021 Doanh thu thuần 451.6 409 Động lực tăng trưởng từ năm 2021 của API sẽ 48 615 chủ yếu đến từ hoạt động kinh doanh BĐS tại Doanh thu bán BĐS 410 32 570 các dự án đã đầy đủ pháp lý: 0.63 15.9 • Dự án Apec Royal Park Huế tính đến cuối Doanh thu cho thuê lại đất 5.6 156 29.7 28% năm 2020 đã bán được 555 căn Trong đó, Doanh thu kinh doanh khách sạn 36 -27 0 khu B là 300 căn, khu C là 147 căn, khu D là -60 185 108 căn Hiện tại, khu A và Phân khu cao Doanh thu khác 0.23 65.3 30% tầng chưa triển khai và dự đoán sẽ là một Lãi gộp 110 17.9 -28.8 trong nguồn thu nhập quan trọng của dự án; Biên LN gộp 12% • Dự án Apec Royal Park Bắc Giang đang 48 trong quá trình bàn giao với 354 căn đã bán Chi phí bán hàng -19 97 ra Cụ thể hơn, dự án đã bán được 327 căn 7.9 hộ chung cư, 17 shophouse và 10 căn hộ Chi phí quản lý doanh nghiệp -71 khách sạn; • Dự án Apec Mandala Wyndham Phú Yên bán Lãi/(lỗ) từ hoạt động kinh doanh 40.5 được 1206 căn tính đến thời điểm hiện tại Trong đó, 1017 condotel, 139 shopcenter và 72 căn shophouse đã được bán ra và chỉ còn 94 căn là chưa được bán; Khoản mục người mua trả tiền trước của API tăng mạnh trong năm 2020, 9 tháng năm 2021 cho thấy sự hấp dẫn từ các dự án mà công ty đang triển khai Thu nhập khác, ròng 5.6 Lãi/(lỗ) ròng trước thuế 40.6 80 103 Lãi/(lỗ) thuần sau thuế 24.1 51.42 71.9 EPS cơ bản (đồng/cổ phiếu) 683 1,452 2,032 Dự phóng kết quả kinh doanh 2022 - 2023 Năm 2022 dự kiến sẽ là một năm tăng trưởng vượt bậc cả về doanh thu lẫn lợi nhuận ròng của API do công ty thực hiện ghi nhận doanh thu từ dự án Apec Royal Park Huế Đây là dự án mang đầy tham vọng của tập đoàn API, và cũng là dự án có quy mô lớn nhất tại Huế tính đến thời điểm hiện tại Dự án này đã bán được 555 căn ở khu B, C, D và sẽ lên kế hoạch để triển khai khu A Do đó, khi được ghi nhận vào báo cáo tài chính năm 2022, doanh thu dự kiến của API sẽ là 1,800 tỷ đồng và lợi nhuận sẽ là 300 tỷ đồng Dự án sẽ triển khai tiếp trong năm 2022 – 2023: • Apec Golden Palace Lạng Sơn ước tính lợi nhuận 80 tỷ (2022) và 250 tỷ (2023) • Apec Dubai Tower Ninh Thuận ước tính lợi nhuận 700 tỷ đồng • Apec Royal Park Huế ước tính lợi nhuận 170 tỷ đồng trong năm 2022 và 320 tỷ đồng trong năm 2023 • Định hướng phát triển quỹ đất 1000 ha trong giai đoạn 2021 – 2025 www.apec.com.vn 13 BÁO CÁO PHÂN TÍCH Dự án Golden Place Lợi nhuận năm 2022 (tỷ) Lợi nhuận năm 2023 Lợi nhuận năm 2024 (tỷ) Lạng Sơn 205 (tỷ) 50 Dự án Dubai Tower Ninh Thuận 170 320 Royal Park Huế ĐỊNH GIÁ & KHUYẾN NGHỊ Chúng tôi sử dụng phương pháp định giá theo P/E để định giá cổ phiếu API Chúng tôi sử dụng trung bình P/E của một số doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam Hiện tại, API đang được giao dịch với mức P/E là 27x cao hơn so với P/E trung bình của các doanh nghiệp BĐS được sử dụng để so sánh do kỳ vọng của nhà đầu tư vào API trong các năm tới Trung bình P/E của một số doanh nghiệp được tính toán là khoảng 17.5x Mã chứng khoán P/E NTL 8.7 DIG 26.4 HDG 15 DPG 12.2 KDH 23 NLG 14 HDC 24 Trung bình 17.5 Phương pháp P/E định giá EPS dự báo 2022 Giá định giá P/E 17.5 8,470 148,000 Giá định giá của API là 148,000 đồng Mức định giá với tầm nhìn dài hạn Báo cáo này được thực hiện bởi các chuyên gia phân tích của Công ty Cổ phần Chứng khoán Châu Á Thái Bình Dương – APEC Bài phân tích chỉ có giá trị tham khảo, APEC không chịu bất cứ trách nhiệm nào đối với việc sử dụng tài liệu này Phát hành bởi: Phòng Phân tích – Công ty Cổ phần Chứng khoán Châu Á Thái Bình Dương CÔNG TY CỔ PHẦN CHỨNG KHOÁN CHÂU Á – THÁI BÌNH DƯƠNG (APS) Hội sở chính: Tầng 3 tòa nhà Grand Plaza số 117 Trần Duy Hưng, P Trung Hòa, Q Cầu Giấy, TP Hà Nội Tel: 024 3573 0200 hoặc 024 3577 1960 Fax: (024) 3577 1966 Website: http://www.apec.com.vn/ www.apec.com.vn 14