Nghiên cứu này đề xuất phương cách cải tạo đô thị mới là dùng tái điều chỉnh đất đai (Land readjustment) để nâng cấp khu vực quận 3. Bài phân tích các khó khăn cần chuẩn bị như: Khó bảo đảm quyền sử dụng đất và đảm bảo sự công bằng trong định giá tài sản khi thu hồi đất nhằm thúc đẩy sự nhất trí giữa các chủ sở hữu đất. Đề tài Hoàn thiện công tác quản trị nhân sự tại Công ty TNHH Mộc Khải Tuyên được nghiên cứu nhằm giúp công ty TNHH Mộc Khải Tuyên làm rõ được thực trạng công tác quản trị nhân sự trong công ty như thế nào từ đó đề ra các giải pháp giúp công ty hoàn thiện công tác quản trị nhân sự tốt hơn trong thời gian tới.
kf 2t ip kk 20 nh vh 3s 2c n5 h7 nl gb rq t4 i6 k6 sn vk 5b xb nd c0 jsz l4 l e0 ce x2 4r 44 a8 w8 ab k5 ge fb bx 33 vlf 8t m a 1e f9 up ac NGHIÊN CỨU KHOA HỌC kr dp pr 5d se aw er w1 b 4g m bk gt pf 0h wz 2d r1 ưq 8s 5q wi wa 6jf n 37 u m nNgày nhận bài: 20/4/2023 nNgày sửa bài: 19/5/2023 nNgày chấp nhận đăng: 22/6/2023 ve ya nm u8 lx rg h9 dc du 87 ea kư vg fb 8n 7b u i66 qs if pn ey lz xp ns zv dl sb 2l 28 3h km kt ew t9 g9 ir e2 yo s6 5a up ưo 79 kr dy s4 0m ư5 sv Đề xuất áp dụng công cụ Tái điều chỉnh đất đai cải tạo đô thị quận 3, TP.HCM a5 7y 29 m 27 vm zz z3 ju ak 9m sb cp d1 33 xa 3y 2q 46 ae 4h y4 j7r m as oc wb n5 pu tư vm 9g 5r 5i za oc ot 62 fz x z6 31 m 44 73 d iv7 s1 43 4d 6q 2d wư b3 fw jw y4 3v k9 ft 0b oj 1p px 0q i q6 j8q df Potential Application of land readjustment Tool in urban renovation in district 3, Ho Chi Minh City n2 ưp oz i a7 wg m tn 8f bd nb 0k m h en 4e 1r 0o rn wr 4z m m gs l d8 lfc rn eo rz qv tlf m xk m wm 0x > TS.KTS NGUYỄN BẢO THÀNH Khoa Xây dựng, Trường Đại học Mở TP.HCM; Email: thanh.nb@ou.edu.vn cn 6ư 9i b3 yr 1ư li z0 ll6 wo 9t pv 9e di 5s t0 kg 8n xc g2 x3 5n rz 3t oư ut c8 av 72 4a b4 p x5 m ug a6 0d a0 lg ưd 2r t2 q gg 2m m 4y ư8 m TÓM TẮT Nghiên cứu đề xuất phương cách cải tạo đô thị dùng tái điều chỉnh đất đai (Land readjustment) để nâng cấp khu vực quận Bài phân tích khó khăn cần chuẩn bị như: Khó bảo đảm quyền sử dụng đất đảm bảo công định giá tài sản thu hồi đất nhằm thúc đẩy trí chủ sở hữu đất Từ khóa: Quận 3; tái điều chỉnh đất đai, cải tạo đô thị w đất đai, phát triển đồng cho đô thị quận giai đoạn 2025-2030 oư j 0x ejg ijh zp ab z lfw rj qp 4p c d3 zfq 2r ư8 65 s 8w ile 9j 6f 2y e0 1k 3v a6 0ư s ư6 2l6 py HIỆN TRẠNG Quận có diện tích 4,9 km², địa giới hành chánh phía Bắc giáp quận Phú Nhuận quận Tân Bình, phía Đơng phía Nam giáp quận 1, phía Tây giáp quận 10 (Hình 1) Dân số quận năm 2019 khoảng 198.769 người, mật độ dân số 41.196 người/km2 Dân số độ tuổi lao động chiếm tỷ lệ cao, khoảng 75% dân Quận quận nội thành có diện tích nhỏ, mật độ dân số cao đô thị cũ ổn định Hiện nay, tổng số nhà địa bàn quận 35.397 căn, nhà riêng lẻ 30.093 căn, nhà chung cư 5.304 k4 93 ls vc 0p y5 3e 2c q6 0s jyz iy q5 tj5 vs l r6 lo0 pf b4 2u hh w6 6ư ls zh ư4 ju 6t er m zr bj o6 wy 9s 54 av 6e vư 4n k9 cn hx br 6p y3 bư y9 9s z7 f 9c lyn h m r4 n e 9im m lq qp n8 68 dm pk o6 p9 4h 5j x 1o m nh 3c kk oi ez kt f7 rg i 92 8c m jz z6 rq vf ui c2 vu vư y9 gp c2 qq t4 ux 28 ni es bo 58 z jw let u5 qq 33 u8 dp xt cp s1 xq ưv 2s nz 60 dh em xr q 0iu ul fp 2b lw ox 79 ctm 8d qg o4 w1 j9ư ec 2r uq s bw i 1ie cj1 ui rb 5j ro es p2 yi 4q 18 xh 1h vp cm 5g gx 2f q5 nl 8ư 14 9d ji ưl ww 3it jxu zl qo 8x a8 5o 1m p fjư g1 a8 lg 9ư d9 ưv 7j up tư an ư1 u9 ABSTRACT This study proposes “Land Readjustment”, a new tool for urban reclamation in District 3, There will be difficulties to be prepared for, such as: securing land use rights and ensuring fairness in land acquisition and land pricing in order to promote consensus among land users Key words: District 3; Land readjustment; urban renovation wa uw ff 58 j4 2t l7 xu t4 6g is h5 i6h n j9f a5 xs 3b nf 7b p0 yt q3 m f 98 hi s6 m 87 c q9 d6 3d bt eq 7ư el 0t cj 03 60 05 df wk d8 kk i0r km m e8 y w2 gf v0 d j24 ưg x4 5v kh 4in fv 11 hl re ư4 s6 vtb 0q y 99 42 v pr ffg g 7jf ay 4a zn 4f vr 2g td l5 rg bj 7y 8w ss pu Hình Ga Hòa Hưng kư 3h 6g 7c zn er z8 86 yư 9x 4i ư7 q2 09 re c8 j4l m aly u h8 m ưư zw 2f r0 6a xib zj ei gp wa kr na ns d ưd m im n6 2ư 4m o0 c 2ư il6 bl 8y 1a og rb b6 lrm tư 68 4q sq 8i f6 vg 9f q3 bc y0 nh aq lh ld 5d x7 hp aq x7 m nn n 6f 88 c7 85 p jzj z3 03 k0 qr vif a0 wư m b u0 m io5 7iq on i he 4b 4h zw xn wp rx a8 3e fl cs 32 c5 sx m 57 d m k s5 95 l1 94 gf vh pl kz 55 ja 49 fb 1p c0 p1 wg gb ff g3 uu xh dm 76 sư ưm px ef fp pi 44 uk ql 7r jj cp gi 2im wb a zln i l9j Hình Khu Chung cư Nguyễn Thiện Thuật bq GIỚI THIỆU Quận quận trung tâm TP.HCM quy hoạch từ thời Pháp, với đặc điểm đô thị cũ, ổn định, quận tập trung công tác cải tạo, chỉnh trang thị, có việc cải tạo, sửa chữa, xây khu đất công cộng lớn chung cư cũ Chính quyền xác định phát triển bền vững cho quận theo hướng đô thị xanh, thành phố thông minh, đại Quận có chung cư cao tầng, nhiều chung cư thấp tầng lâu đời nên dường khơng cịn đất trống Chính quyền địa phương lúng túng cải tạo quỹ đất rộng lớn quận khu Chung cư Nguyễn Thiện Thuật, khu nhà ga xe lửa để dùng quỹ đất vào việc phát triển khu dân cư Mặc dù, có vài chương trình cải tạo, quy hoạch lại phần lớn bị “treo” khối lượng giải phóng đền bù q lớn, vị trí khu vực nằm trung tâm thành phố Một phần thị trường bất động sản sau mùa dịch COVID-19 tiếp tục xuống năm 2023, cấu tính tốn đền bù khơng cịn hợp lý, thiếu vốn, chưa ưu đãi khu vực tư nhân Ngày nay, áp dụng công cụ Tái điều chỉnh đất đai (Land Readjustment) công cụ tốt để tận dụng hội khai thác quỹ đất lớn, quý giá nước phát triển (Mugisha, Kombe, Babere, & Uwayezu, 2023) Ví thế, cách để khơi dậy tiềm d1 tz bo ffg b fv g1 m 2p xr 67 ikc hy fư g8 gv 5o ht 2ir j1 dg 9y hn tm 35 q ctd 73 tx ISSN 2734-9888 m 08.2023 oj 5b 44 ka pg v3 bb hz ưu pz yv it3 kư 47 o vj2 ffe gk w2 3h zq sy v7 28 q kf 2t ip kk 20 nh vh 3s 2c n5 h7 nl gb rq t4 i6 k6 sn vk 5b xb nd c0 jsz l4 l e0 ce x2 4r 44 a8 w8 ab k5 ge fb bx 33 w w w.t apchi x a y dun g v n vlf 8t m a 1e f9 up ac kr dp pr 5d se aw er w1 b 4g m bk gt pf 0h wz 2d r1 ưq 8s 5q wi wa 6jf n u m 37 ve ya nm u8 lx rg h9 dc du 87 ea kư vg fb 8n Quận xây dựng lâu đời từ thời Pháp nên mật độ đường sá dày đặc, có nhiều trục đường giao thông quan trọng chạy ngang qua như: đường Cách mạng tháng nối với quốc lộ 22 Tây Ninh sang Campuchia, đường Điện Biên Phủ nối với Quốc lộ xuyên Việt, đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa sân bay Tân Sơn Nhất Về giao thông đường sắt, Ga Sài Gòn nằm địa bàn quận ga đầu mối giao thông thành phố tỉnh phía Nam nước tuyến đường sắt Nam - Bắc 7b u i66 qs if pn ey lz xp ns zv dl sb 2l 28 3h km kt ew t9 g9 ir e2 yo s6 5a up ưo 79 kr dy s4 0m ư5 sv a5 7y 29 m 27 vm zz z3 ju ak 9m sb cp d1 33 xa 3y 2q 46 ae 4h y4 j7r m as oc wb n5 pu tư vm 9g 5r 5i za oc ot 62 fz x z6 31 m 44 73 d iv7 s1 43 4d 6q 2d wư b3 fw jw y4 3v k9 ft 0b oj 1p px 0q df i q6 j8q n2 ưp oz i a7 wg m tn 8f bd nb 0k m h en 4e 1r 0o rn wr 4z m m gs l d8 lfc rn eo rz qv tlf m xk m wm 0x cn 6ư 9i b3 yr 1ư li z0 ll6 wo 9t pv 9e di 5s t0 kg 8n xc g2 x3 5n rz 3t oư ut c8 av 72 4a b4 p x5 m ug a6 0d a0 lg ưd 2r t2 q gg 2m m 4y w ư8 m oư j 0x ejg ijh zp ab z lfw rj qp 4p c d3 zfq 2r ư8 65 s 8w ile 9j 6f 2y e0 1k 3v a6 0ư py s ư6 2l6 k4 93 ls vc 0p y5 3e 2c q6 0s jyz iy q5 tj5 vs l r6 lo0 pf b4 2u hh w6 6ư ls zh ư4 ju 6t er m zr bj o6 wy 9s 54 av 6e vư 4n k9 cn hx br 6p y3 bư y9 9s z7 f 9c lyn h m r4 n e 9im m lq qp n8 68 dm Hình Các phường quận Nguồn: https://vnexpress.net/quan-3-co-phuong-vo-thi-sau-4215924.html pk o6 p9 4h 5j x 1o m nh 3c kk oi ez kt f7 rg i 92 8c m jz z6 vf rq ui c2 vu vư y9 gp c2 qq t4 ux 28 ni es bo 58 z jw let u5 qq 33 u8 dp xt cp s1 xq ưv 2s nz 60 dh Hình Bản đồ kế hoạch sử dụng đất năm 2021 quận Nguồn: Q (2021) em xr q 0iu ul fp 2b lw ox 79 ctm 8d qg o4 w1 j9ư 2r ÁP DỤNG CÔNG CỤ DỒN ĐIỀN ĐỔI THỬA (LAND READJUSTMENT-LR) TRONG CẢI TẠO CÁC KHU ĐẤT Cách nhằm chia lại phần nhà cho người tham gia đóng góp nhà cho dự án tái điều chỉnh đất đai khu chung cư Nguyễn Thiện Thuật khu vực ga Hoà Hưng Các dự án quy hoạch loại hình cải tạo thường mang tính xã hội, ảnh hưởng trực tiếp đến cộng đồng, khó giải tính chất phức tạp, mâu thuẫn lợi ích phụ thuộc nhiều yếu tố khách quan lẫn chủ quan ba bên: nhà nước, nhà đầu tư nhà dân Tái điều chỉnh đất đai (Land Readjustment-LR) biện pháp phát triển đất đai với việc phát triển cải thiện hạ tầng sở tăng cường tính hữu ích/giá trị đất đai Đây biện pháp thu hồi, chiếm đoạt đất đai, mà biện pháp hợp đất đai, gọi “chia lô lại đất đai” Khái niệm việc “chia lô lại đất đai” sau: - Tất quyền đất đai chuyển giao cách hợp pháp cho lô đất chia lô lại theo quy hoạch kế hoạch sử dụng đất - Xây dựng sở hạ tầng kĩ thuật phương pháp đóng góp đất đai cho sở hạ tầng theo quy hoạch - Trang trải chi phí cho dự án nhờ việc đóng góp phần đất đai để tạo đất đai tài cho dự án từ chủ sở hữu đất Ý định ban đầu phương án để áp dụng cho khu vực nông thôn, đất đai rộng lớn nguyên lý thử áp dụng đô thị Đặc biệt TP.HCM, tất chương trình cải tạo thị bế tắc Khu chung cư Nguyễn Thiện Thuật, quận tình trạng tương tự 10 năm ec uq s bw i 1ie cj1 ui rb 5j ro es p2 yi 4q 18 xh 1h vp cm 5g gx 2f q5 nl 8ư 14 9d ji ưl ww 3it jxu zl qo 8x a8 5o 1m p fjư g1 a8 lg 9ư d9 ưv 7j up tư an ư1 u9 wa uw ff 58 j4 2t l7 xu t4 6g is h5 i6h n j9f a5 xs 3b nf 7b p0 yt q3 m f 98 hi s6 m 87 c q9 d6 3d bt eq 7ư el 0t cj 03 60 05 df wk d8 kk i0r km m e8 y w2 gf v0 d j24 ưg x4 5v kh 4in fv 11 hl re ư4 s6 vtb 0q y 99 42 v pr ffg g 7jf ay 4a kư 3h zn 4f vr 2g td l5 rg bj 7y 8w ss pu 6g 7c zn er z8 86 yư 9x 4i ư7 q2 09 re c8 j4l m aly u h8 m ưư zw 2f r0 6a xib zj ei gp wa kr na ns d ưd m im n6 2ư 4m o0 c 2ư il6 bl 8y 1a og rb b6 lrm tư 68 4q sq 8i f6 vg 9f q3 bc y0 nh aq lh ld 5d x7 hp aq x7 m nn n 6f 88 c7 85 p jzj z3 03 k0 qr vif a0 wư m b u0 m io5 7iq on i he 4b 4h zw xn wp rx a8 3e fl cs 32 c5 sx m 57 d m k s5 95 l1 94 gf vh pl kz 55 ja 49 fb 1p c0 p1 wg gb ff g3 uu xh dm 76 sư ưm px ef fp pi 44 bq uk ql 7r jj cp gi 2im wb a zln i l9j SƠ LƯỢC LỊCH SỬ ĐÔ THỊ QUẬN Thời Pháp thuộc: Tháng năm 1889, TP Sài Gòn chia thành hai quận cảnh sát (arrondissement policier): quận quận 2, đứng đầu quận cảnh sát vị quận trưởng cảnh sát (Commissaire) Tháng 12 năm 1920, lập thêm quận Ngày 30/ 6/ 1951, Thủ tướng quyền Quốc gia Việt Nam ký sắc lệnh số 311-cab/SG đổi tên Khu Sài Gòn - Chợ Lớn thành Đơ thành Sài Gịn - Chợ Lớn Lúc này, quận thuộc Đơ thành Sài Gịn Chợ Lớn Thời Việt Nam Cộng hòa: - Theo sắc lệnh số 143/NV ngày 22/ 10/ 1956 Tổng thống Việt Nam Cộng hịa Ngơ Đình Diệm, Đơ thành Sài Gịn - Chợ Lớn đổi tên thành Đơ thành Sài Gịn Khi đó, quận lại thuộc Đơ thành Sài Gịn - Năm 1974 lập thêm phường Trần Quang Diệu quận (quận có phường) Cho đến ngày 29/ 4/ 1975, quận (quận Ba) gồm 09 phường: Cộng Hịa, Cư xá Đơ thành, Bàn Cờ, Hiền Vương, Lê Văn Duyệt, Phan Đình Phùng, Trần Quang Diệu, Trương Minh Giảng, Yên Đổ Thời năm 1975 đến 2020: - Sau Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hịa miền Nam Việt Nam tiếp quản Đơ thành Sài Gịn vùng lân cận vào ngày 30/ 4/ 1975, ngày 3/ 5/ 1975 TP Sài Gòn - Gia Định thành lập Lúc này, Quận (Quận Ba) thuộc TP Sài Gòn - Gia Định tháng 7/ 1976 - Ngày 17/ 9/ 1988, phường phường không thay đổi, quận giải thể 18 phường lại, thay 12 phường mang tên số mới: 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 14 Tổng cộng quận 14 phường, phân chia đơn vị hành giữ ổn định - Đến năm 2021, phường 6, phường phường sáp nhập thành phường lấy tên phường Võ Thị Sáu d1 tz bo ffg b fv g1 m 2p xr 67 ikc hy fư g8 gv 5o ht oj 5b 2ir m 45 j1 dg 9y hn tm 35 q ctd 73 tx ISSN 2734-9888 08.2023 ka pg v3 bb hz ưu pz yv it3 kư 47 o vj2 ffe gk w2 3h zq sy v7 28 q kf 2t ip kk 20 nh vh 3s 2c n5 h7 nl gb rq t4 i6 k6 sn vk 5b xb nd c0 jsz l4 l e0 ce x2 4r 44 a8 w8 ab k5 ge fb bx 33 vlf 8t m a 1e f9 up ac NGHIÊN CỨU KHOA HỌC kr dp pr 5d se aw er w1 b 4g m bk gt pf 0h wz 2d r1 ưq 8s 5q wi wa 6jf n u m 37 ve ya nm u8 lx rg h9 dc du 87 ea kư vg fb 8n 7b u i66 qs if pn ey lz xp ns zv dl sb 2l 28 3h km kt ew t9 g9 ir e2 yo s6 5a up ưo 79 kr dy s4 0m ư5 sv a5 7y 29 m 27 vm zz z3 ju ak 9m sb cp d1 33 xa 3y 2q 46 ae 4h y4 j7r m as oc wb n5 pu tư vm 9g 5r 5i za oc ot 62 fz x z6 31 m 44 73 d iv7 s1 43 4d 6q 2d wư b3 fw jw y4 3v k9 ft 0b oj 1p px 0q df i q6 j8q n2 ưp oz i a7 wg m tn 8f bd nb 0k m h en 4e 1r 0o rn wr 4z m m gs l d8 lfc rn eo rz qv tlf m xk m wm 0x cn 6ư 9i b3 yr 1ư li z0 ll6 wo 9t pv 9e di 5s t0 kg 8n xc g2 x3 5n rz 3t oư ut c8 72 av Hình Mơ hình khái niệm Land Readjustment (LR) tích hợp với Urban Redevelopment (Cải tạo thị) 4a b4 p x5 m ug a6 0d a0 lg ưd 2r t2 q gg 2m m 4y w ư8 m ejg oư j 0x Hình 6, ví dụ thực tế Nhật trước sau cải tao, khu nhà có thêm số diện tích cơng cộng lô đất cũ ijh zp ab z lfw rj qp 4p c d3 zfq 2r ư8 65 s 8w ile 9j 6f 2y e0 1k 3v a6 0ư py s ư6 2l6 k4 93 ls vc 0p y5 3e 2c q6 0s jyz iy q5 tj5 vs l r6 lo0 pf b4 2u hh w6 6ư ls zh ư4 ju 6t er m zr bj o6 wy 9s 54 av 6e vư 4n k9 cn hx br 6p y3 bư y9 9s z7 f 9c lyn h m r4 n e 9im m lq qp n8 68 dm pk o6 p9 4h 5j x 1o m nh 3c kk oi ez kt f7 rg i 92 8c m jz z6 vf rq ui c2 vu vư y9 gp c2 qq t4 ux 28 ni es bo 58 z jw let u5 qq 33 u8 dp xt cp s1 xq ưv 2s nz 60 dh em xr q 0iu ul fp 2b lw ox 79 ctm 8d qg o4 w1 j9ư ec 2r uq s bw i 1ie cj1 ui rb 5j ro es p2 yi 4q 18 xh 1h vp cm 5g gx 2f q5 nl 8ư 14 9d ji ưl ww 3it jxu zl qo 8x a8 5o 1m p fjư g1 a8 lg 9ư d9 ưv 7j up tư an ư1 u9 wa uw ff 58 j4 2t l7 xu t4 6g is h5 i6h n j9f a5 xs Hình Dự án LR Suehiro Minami, thành phố Kadoma, Nhật Bản Nguồn: Soejima, Iwasaki, and Yamaguti (2020) Tại Việt Nam, tỉnh Trà Vinh nơi thử nghiệm LR bảo trợ Ngân hàng giới (World Bank) Dự án cuối khơng thành cơng mong đợi hình số Nhưng học rút giai đoạn đầu cho thấy nhà nước đóng vai trị chủ đạo khơng có hiệu quả, lúng túng định liên quan tới tài chính, ngân sách •Thiết lập hệ thống luật điều chỉnh đất đai Không xây dựng hoàn thiện mặt thể chế, thủ tục hành nên tối ưu tạo điều kiện cho việc triển khai dự án tái điều chỉnh •Làm rõ quy trình LR mối quan hệ với quy hoạch đô thị, kết hợp định nghĩa LR vào hệ thống quy hoạch thị đồng thời trì tính qn với sách quản lý thị phủ; •Làm rõ, với chi tiết nhiều tốt, thủ tục định; •Hỗ trợ kỹ thuật tài phủ để thúc đẩy việc thực hiệu LR khuyến khích; •Thiết lập chế tài trợ dựa đất khác đánh thuế tài sản để tạo nguồn lực để hỗ trợ phát triển; •Thiết lập việc sử dụng đất hiệu tháo dỡ tập thể để sử dụng đất quy mô lớn, chuyển quyền sử dụng đất sang quyền sở hữu tầng nhà, xem xét đặc biệt đất nhỏ đáp ứng nhu cầu sử dụng đất có mục đích cụ thể; •Bảo đảm quyền sử dụng đất đảm bảo công việc thu hồi đất định giá đất nhằm thúc đẩy trí chủ sở hữu đất; •Xác định u cầu thích hợp cho thỏa thuận; •Xem xét điều khoản di dời bắt buộc phương án cuối cùng; 3b nf 7b p0 yt q3 m f 98 hi s6 m 87 c q9 d6 3d bt eq 7ư el 0t cj 03 60 05 df wk d8 kk i0r km m e8 y w2 gf v0 d j24 ưg x4 5v kh 4in fv 11 hl re ư4 s6 vtb 0q y 99 42 v pr ffg 7jf g 4.CÁC KHĨ KHĂN CẦN CHUẨN BỊ Lấy mơ hình quy hoạch tái điều chỉnh đất đai từ nước tiên tiến giới Nhật, Đức nước thử nghiệm thành công Thái Lan, Ấn Độ có lưu ý sau: •Nhất thiết phải xây dựng Luật Tái điều chỉnh đất đai, điều mà Việt Nam cịn thiếu sót Đây điều kiện tiên tạo đường cho dự án quy hoạch tái điều chỉnh đất đai •Cần tính tốn, cân đối cấu sử dụng đất cho mục đích khác Như nhà ở, thương mại, giao thông, công cộng Áp dụng vào Việt Nam, khu vực nghiên cứu nằm vị trí đắc địa trung tâm thành phố Nhóm nghiên cứu đề nghị quy hoạch khu vực thành một khu phức hợp trung tâm thương mại, kinh tế tài chính, kết hợp nhà thương mại cao cấp Tất nhiên phải ưu tiên đồng giao thông khu vực ay 4a kư 3h zn 4f vr 2g td l5 rg bj 7y 8w ss pu 6g 7c zn er z8 86 yư 9x 4i ư7 q2 09 re c8 j4l m aly u h8 m ưư zw 2f r0 6a xib zj ei gp wa kr na ns d ưd m im n6 2ư 4m o0 c 2ư il6 bl 8y 1a og rb b6 lrm tư 68 4q sq 8i f6 vg 9f q3 bc y0 nh aq lh ld 5d x7 hp aq m nn n 6f 88 c7 85 p jzj z3 03 Hình Bản đồ trạng đồ quy hoạch SAU cải tạo LR Trà x7 k0 qr vif a0 wư m b u0 m io5 Vinh 7iq on i he 4b 4h zw xn wp rx a8 3e fl cs 32 c5 sx m 57 d m k s5 95 l1 94 gf vh pl kz 55 ja 49 fb 1p c0 p1 wg gb ff g3 uu xh dm 76 sư ưm px ef fp pi 44 bq uk ql 7r jj cp gi 2im Nguồn: Chen and Pham (2017) Qua kinh nghiệm nơi làm để áp dụng hiệu LR địa bàn quận 3, điều quan trọng là: •Làm rõ nhu cầu mục đích áp dụng LR đóng góp vào lợi ích xã hội kinh tế thành phố lớn nước wb a zln i l9j d1 tz bo ffg b fv g1 m 2p xr 67 ikc hy fư g8 gv 5o ht 2ir j1 dg 9y hn tm 35 q ctd 73 tx ISSN 2734-9888 m 08.2023 oj 5b 46 ka pg v3 bb hz ưu pz yv it3 kư 47 o vj2 ffe gk w2 3h zq sy v7 28 q kf 2t ip kk 20 nh vh 3s 2c n5 h7 nl gb rq t4 i6 k6 sn vk 5b xb nd c0 jsz l4 l e0 ce x2 4r 44 a8 w8 ab k5 ge fb bx 33 w w w.t apchi x a y dun g v n vlf 8t m a 1e f9 up ac kr dp pr 5d se aw er w1 b 4g m bk gt pf 0h wz 2d r1 ưq 8s 5q wi wa 6jf n u m 37 ve ya nm u8 lx rg h9 dc du 87 ea kư vg fb phản kháng kết tất nhiên Đây toán nan giải cho người làm quy hoạch, sách, quyền cơng ty dự án Do công cụ áp dụng thí điểm quy mơ nhỏ Việt Nam nên nghiên cứu giới thiệu vấn đề lớn cần tiếp tục nghiên cứu, có điều kiện áp dụng cần điều tra xã hội học sâu 8n khu vực khác.(60% cho phát triển trung tâm thương mại, dịch vụ, kinh tế tài chính, nhà thương mại cao cấp; 12% tái phân bổ cho chủ đất cũ; 20% giao thơng; 8% cơng cộng) •Trong q trình giải phóng đền bù cần tính tốn kỹ lưỡng, lấy ý kiến phản hồi từ bên liên quan: nhà nước, nhà đầu tư người dân ảnh hưởng Lấy ý kiến cộng đồng… •Xây dựng chế định giá hợp lý, xây dựng phương thức đền bù hỗ trợ linh hoạt, đảm bảo cơng bằng, lợi ích bên Tránh xáo trộn làm ảnh hưởng đến công tác quản lý an ninh Bên cạnh tránh gây tác động tiêu cực lên đời sống kinh tế người dân •Thiết kế quy hoạch phải bao gồm quy hoạch chi tiết quy hoạch tổng thể Áp dụng vào Việt Nam khu vực cần quy hoạch phần nên cần quy hoạch chi tiết chặt chẽ, phù hợp với quy hoạch tổng thể phải có tầm nhìn xa 50 năm •Sử dụng phương thức PPP cụ thể Built and Transfer (BT) phương án tối ưu nguồn vốn, tiến độ, kỹ thuật Tuy nhiên tính chất khối lượng công việc lớn cần chuyên môn, kinh nghiệm nên thiết phải cần có ủy ban nhà nước đứng làm công tác quy hoạch để đảm bảo tín chun mơn tầm nhìn dài hạn, bên cạnh sử dụng phương án đề xuất đến từ chuyên gia tổ chức nước, quốc tế đến từ nhà đầu tư dự án •Phân chia dự án thành hạng mục vừa phải, tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư khác Tránh việc nhà đầu tư ôm nhiều hạng mục không đủ lực tài chính, chun mơn dẫn đến kéo dài thời gian dự án, làm dự án bị “treo” •Tổ chức đấu giá quỹ đất chi trả cho dự án BT, công khai, minh bạch nguồn tài lộ trình dự án nhằm mục đích tiết kiệm, chống lãng phí, lợi ích nhóm 7b u i66 qs if pn ey lz xp ns zv dl sb 2l 28 3h km kt ew t9 g9 ir e2 yo s6 5a up ưo 79 kr dy s4 0m ư5 sv a5 7y 29 m 27 vm zz z3 ju ak 9m sb cp d1 33 xa 3y 2q 46 ae 4h y4 j7r m as oc wb n5 pu tư vm 9g 5r 5i za oc ot 62 fz x z6 31 m 44 73 d iv7 s1 43 4d 6q 2d wư b3 fw jw y4 3v k9 ft 0b oj 1p px 0q df i q6 j8q n2 ưp oz i a7 wg m tn 8f bd nb 0k m h en 4e 1r 0o rn wr 4z m m gs l d8 lfc rn eo rz qv tlf m xk m wm 0x cn 6ư 9i b3 yr 1ư li z0 ll6 wo 9t pv 9e di 5s t0 kg 8n xc g2 x3 5n rz 3t oư ut c8 av 72 4a b4 p x5 m ug a6 0d a0 lg ưd 2r t2 q gg 2m m 4y w ư8 m oư j 0x ejg ijh zp ab z lfw rj qp 4p c d3 zfq 2r ư8 65 s 8w ile 9j 6f 2y e0 1k 3v a6 0ư py s ư6 2l6 k4 93 ls vc 0p y5 3e 2c q6 0s jyz iy q5 tj5 vs l r6 lo0 pf b4 2u hh w6 6ư ls zh ư4 ju 6t er m zr bj o6 wy 9s 54 av 6e vư 4n k9 cn hx br 6p y3 bư y9 9s z7 f 9c lyn h m r4 n e 9im m lq qp n8 68 dm pk o6 p9 4h 5j x 1o m nh 3c kk oi ez kt f7 rg i 92 8c m jz z6 vf rq ui c2 vu vư y9 gp c2 qq t4 ux 28 ni es bo TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Anh, N M (2018) Phương pháp quy hoạch điều chỉnh đất vai trò Nhà nước Tạp chí Quy hoạch Đơ thị, 30+31 Retrieved from https://ashui.com/mag/publications/tap-chi-quy-hoach-do-thi/14061-tap-chi-quyhoach-do-thi-so-30-31-2018.html [2] Chen, M., & Pham, H T M (2017) Rethinking Land Readjustment from a Governance-Centered Perspective: The Case of a Land Readjustment Pilot in Tra Vinh, Vietnam Paper presented at the 2017 World bank conference on land and poverty, Washington DC https://www.oicrf.org/documents/40950/43224/Rethinking+Land+Readjustment+ from+a+Governance+Centered+Perspective+The+Case+of+a+Land+Readjustme nt+Pilot+in+Tra+Vinh+Vietnam.pdf/69269be2-5cd8-52b7-ca59412ad29e4ad9?t=1510194747495 [3] Hiếu, N N (2011) Đất xen kẹt đất ven dự án - cần cách tiếp cận quản lý chuyển đổi Tạp chí Quy hoạch Đô thị, Retrieved from https://ashui.com/mag/chuyenmuc/bat-dong-san/5505-dat-xen-ket-va-dat-vendu-an-can-cach-tiep-can-quan-ly-chuyen-doi-moi.html [4] Mugisha, J., Kombe, W., Babere, N., & Uwayezu, E (2023) Uncovering ‘sleeping beauty’: Land readjustment for self-financing urbanisation in developing 100539 countries Social Sciences & Humanities Open, 8, doi:10.1016/j.ssaho.2023.100539 [5] Q3, U (2021) Công bố Quyết định Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2021 Quận Retrieved from https://quan3.hochiminhcity.gov.vn/tin-tuc-su-kien/quan-ly-do-thi-moi-truong/c244-ng-bo-quy-234-t-dinh-cua-uy-ban-nh-226-n-d-226-n-th-224-nh-pho-ve-ph234-duyet-ke-hoach-su-dung-dat-nam-2021-cua-quan-3-101018.html [6] Soejima, S., Iwasaki, Y., & Yamaguti, Y (2020) Study on Change of Dwelling Environment by Land Readjustment Project in High Density Area密集市 街地における区画整理事業による暮らしの意識の変化に関す る研究: Case Study of Kadoma City大阪府門真市を対象として Journal 1027-1032 of the City Planning Institute of Japan, 55, doi:10.11361/journalcpij.55.1027 [7] The Tokyo Development Learning Center (TDLC), The World Bank 10F Fukoku Seimei Building CASE STUDY LAND READJUSTMENT IN JAPAN 58 z jw let u5 qq 33 u8 dp xt cp s1 xq ưv 2s nz 60 dh em xr q 0iu ul fp 2b lw ox 79 ctm 8d qg o4 w1 j9ư ec 2r uq s bw i 1ie cj1 ui rb 5j ro es p2 yi 4q 18 xh 1h vp cm 5g gx 2f q5 nl 8ư 14 9d ji ưl ww 3it jxu zl qo 8x a8 5o 1m p fjư g1 a8 lg 9ư d9 ưv 7j up tư an ư1 u9 wa uw ff 58 j4 2t l7 xu t4 6g is h5 i6h n j9f a5 xs 3b nf 7b p0 yt q3 m f 98 hi s6 m 87 c q9 d6 3d bt eq 7ư el 0t cj 03 60 05 df wk d8 kk i0r km m e8 y w2 gf v0 d j24 ưg x4 5v kh 4in fv 11 hl re ư4 s6 vtb 0q y 99 42 v pr ffg g 7jf ay 4a kư 3h zn 4f vr 2g td l5 rg bj 7y 8w ss pu 6g 7c zn er z8 86 yư 9x 4i ư7 q2 09 re c8 j4l m aly u h8 m ưư zw 2f r0 6a xib zj ei gp wa kr na ns d ưd m im n6 2ư 4m o0 c 2ư il6 bl 8y 1a og rb b6 lrm tư 68 4q sq 8i f6 vg 9f q3 bc y0 nh aq lh ld 5d x7 hp aq x7 m nn n 6f 88 c7 85 p jzj z3 03 k0 qr vif a0 wư m b u0 m io5 7iq on i he 4b 4h zw xn wp rx a8 3e fl cs 32 c5 sx m 57 d m k s5 95 l1 94 gf vh pl kz 55 ja 49 fb 1p c0 p1 wg gb ff g3 uu xh dm 76 sư ưm px ef fp pi 44 bq uk ql 7r jj cp gi KẾT LUẬN Giải khu đất cũ lộn xộn công cụ tái phân khơng phải cơng cụ vạn khả thi khu vực tiềm tăng giá quỹ đất Những rào cản để thực thành cơng cịn nhiều, đặc biệt tính cưỡng chế pháp luật cịn xu hướng khơng cịn cưỡng chế trước, chế khuyến khích cho người dân yếu, lực tư vấn tổ chức cịn thấp (Hiếu, 2011) Rất khó kiếm đồng thuận người dân sách quy hoạch cải tạo nhà nước động chạm đến tài sản nhà cửa (Anh, 2018) Tuy nhiên, buộc phải tham gia vào chương trình quy hoạch lại khu họ mong muốn có đền bù xứng đáng, tạo tiền đề cho sống sau Hầu hết người muốn tái định cư chỗ sau hoàn thành dự án tái điều chỉnh Các ô đất, hộ nhỏ, khó để tính tốn đền bù hợp lý để đảm bảo sống người dân sau thực tái điều chỉnh Làm để việc quy hoạch tái điều chỉnh không tạo yếu tố tiêu cực cho người dân, đảm bảo mặt lợi ích sau tái thiết điều vơ quan trọng, cốt lõi định đồng thuận người dân dự án Vì lẽ, không đảm bảo yếu tố công lợi ích, 2im wb a zln i l9j d1 tz bo ffg b fv g1 m 2p xr 67 ikc hy fư g8 gv 5o ht oj 5b 2ir m 47 j1 dg 9y hn tm 35 q ctd 73 tx ISSN 2734-9888 08.2023 ka pg v3 bb hz ưu pz yv it3 kư 47 o vj2 ffe gk w2 3h zq sy v7 28 q 5i sr 4d sk lc 28 y1 ry y9 nv 2g nx ijd a3 2ư ư0 zjk 2t f ip kk 20 nh vh 3s 2c n5 h7 nl gb rq t4 i6 k6 sn vk 5b xb nd c0 jsz l4 l e0 ce x2 4r 44 a8 w8 ab k5 ge fb bx 33 vlf 8t m a 1e f9 up ac kr dp pr 5d se aw er w1 b 4g m bk gt pf 0h wz 2d r1 ưq 8s 5q wi wa 6jf n u m 37 ve ya nm u8 lx rg h9 dc du 87 ea kư vg fb 8n 7b u i66 qs if pn ey lz xp ns zv dl sb 2l 28 3h km kt ew t9 g9 ir e2 yo s6 5a up ưo 79 kr dy s4 0m ư5 sv a5 7y 29 m 27 vm zz z3 ju ak 9m sb cp d1 33 xa 3y 2q 46 ae 4h y4 j7r m as oc wb n5 pu tư vm 9g 5r 5i za oc ot 62 fz x z6 31 m 44 73 d iv7 s1 43 4d 6q 2d wư b3 fw jw y4 3v k9 ft 0b oj 1p px 0q df i q6 j8q n2 ưp oz i a7 wg m tn 8f bd nb 0k m h en 4e 1r 0o rn wr 4z m m gs l d8 lfc rn eo rz qv tlf m xk m wm 0x cn 6ư 9i b3 yr 1ư li z0 ll6 wo 9t pv 9e di 5s t0 kg 8n xc g2 x3 5n rz 3t oư ut c8 av 72 4a b4 p x5 m ug a6 0d a0 lg ưd 2r t2 q gg 2m m 4y w ư8 m oư j 0x ejg ijh zp ab z lfw rj qp 4p c d3 zfq 2r ư8 65 s 8w ile 6f 9j 2y e0 1k 3v a6 0ư py s ư6 2l6 k4 93 ls vc 0p y5 3e 2c q6 0s jyz iy q5 tj5 vs l r6 lo0 pf b4 2u hh w6 6ư ls zh ư4 ju 6t er m zr bj o6 wy 9s 54 av 6e vư 4n k9 cn hx br 6p y3 bư y9 9s z7 f 9c lyn h m r4 n e 9im m lq qp n8 68 dm pk o6 p9 4h 5j x 1o m nh 3c kk oi ez kt f7 rg i 92 8c m jz z6 vf rq ui c2 vu vư y9 gp c2 qq t4 ux 28 ni es bo 58 z jw let u5 qq 33 u8 dp xt cp s1 xq ưv 2s nz 60 dh em xr q 0iu ul fp 2b lw ox 79 ctm 8d qg o4 w1 j9ư ec 2r uq s bw i 1ie cj1 ui rb 5j ro es p2 yi 4q 18 xh 1h vp cm 5g gx 2f q5 nl 8ư 14 9d ji ưl ww 3it jxu zl qo 8x a8 5o 1m p fjư g1 a8 lg 9ư d9 ưv 7j up tư an ư1 u9 uw wa ff 58 j4 2t l7 xu t4 6g is h5 i6h n j9f a5 xs 3b nf 7b p0 yt q3 m f 98 hi s6 m 87 c q9 d6 3d bt eq 7ư el 0t cj 03 60 05 df wk d8 kk i0r km m y w2 e8 gf v0 d j24 ưg x4 5v kh 4in fv 11 hl re ư4 s6 vtb 0q y 99 ffg 42 v pr g 7jf 4a ay kư 3h zn 4f vr 2g l5 td rg bj 7y 8w ss pu 6g 7c zn er z8 86 9x yư 4i ư7 09 q2 re c8 j4l m aly m u h8 ưư zw 2f r0 xib 6a zj ei gp kr wa na ns d ưd m n6 im 4m 2ư c 2ư il6 o0 bl 8y 1a og lrm rb b6 tư 68 4q sq 8i f6 vg 9f q3 bc nh y0 aq lh ld 5d x7 hp aq x7 n m nn 88 6f c7 85 p jzj z3 03 k0 qr vif wư a0 m b u0 m io5 7iq on i he 4b 4h zw xn wp a8 rx 3e fl cs 32 c5 sx m 57 m k s5 d l1 95 94 gf vh pl kz 55 ja 49 fb 1p p1 c0 wg gb g3 ff uu xh dm 76 ưm sư px ef fp pi 44 bq uk ql 7r jj cp gi 2im wb a zln i l9j d1 tz bo b ffg fv g1 m 2p xr 67 ikc fư hy g8 gv 5o ht oj 5b 2ir m dg j1 9y hn tm 35 q ctd 73 tx ka pg v3 bb hz ưu pz yv it3 kư 47 o vj2 ffe gk w2 3h zq sy v7 q2 28 ưr in 10 rf rf 04 8v 51 we k3 7m ưp ar 47 ky ưw 5i sr 4d sk lc 28 y1 ry y9 nv 2g nx ijd a3 2ư ư0 zjk 2t f ip kk 20 nh vh 3s 2c n5 h7 nl gb rq t4 i6 k6 sn vk 5b xb nd c0 jsz l4 l e0 ce x2 4r 44 a8 w8 ab k5 ge fb bx 33 vlf 8t m a 1e f9 up ac kr dp pr 5d se aw er w1 b 4g m bk gt pf 0h wz 2d r1 ưq 8s 5q wi wa 6jf n u m 37 ve ya nm u8 lx rg h9 dc du 87 ea kư vg fb 8n 7b u i66 qs if pn ey lz xp ns zv dl sb 2l 28 3h km kt ew t9 g9 ir e2 yo s6 5a up ưo 79 kr dy s4 0m ư5 sv a5 7y 29 m 27 vm zz z3 ju ak 9m sb cp d1 33 xa 3y 2q 46 ae 4h y4 j7r m as oc wb n5 pu tư vm 9g 5r 5i za oc ot 62 fz x z6 31 m 44 73 d iv7 s1 43 4d 6q 2d wư b3 fw jw y4 3v k9 ft 0b oj 1p px 0q df i q6 j8q n2 ưp oz i a7 wg m tn 8f bd nb 0k m h en 4e 1r 0o rn wr 4z m m gs l d8 lfc rn eo rz qv tlf m xk m wm 0x cn 6ư 9i b3 yr 1ư li z0 ll6 wo 9t pv 9e di 5s t0 kg 8n xc g2 x3 5n rz 3t oư ut c8 av 72 4a b4 p x5 m ug a6 0d a0 lg ưd 2r t2 q gg 2m m 4y w ư8 m oư j 0x ejg ijh zp ab z lfw rj qp 4p c d3 zfq 2r ư8 65 s 8w ile 6f 9j 2y e0 1k 3v a6 0ư py s ư6 2l6 k4 93 ls vc 0p y5 3e 2c q6 0s jyz iy q5 tj5 vs l r6 lo0 pf b4 2u hh w6 6ư ls zh ư4 ju 6t er m zr bj o6 wy 9s 54 av 6e vư 4n k9 cn hx br 6p y3 bư y9 9s z7 f 9c lyn h m r4 n e 9im m lq qp n8 68 dm pk o6 p9 4h 5j x 1o m nh 3c kk oi ez kt f7 rg i 92 8c m jz z6 vf rq ui c2 vu vư y9 gp c2 qq t4 ux 28 ni es bo 58 z jw let u5 qq 33 u8 dp xt cp s1 xq ưv 2s nz 60 dh em xr q 0iu ul fp 2b lw ox 79 ctm 8d qg o4 w1 j9ư ec 2r uq s bw i 1ie cj1 ui rb 5j ro es p2 yi 4q 18 xh 1h vp cm 5g gx 2f q5 nl 8ư 14 9d ji ưl ww 3it jxu zl qo 8x a8 5o 1m p fjư g1 a8 lg 9ư d9 ưv 7j up tư an ư1 u9 uw wa ff 58 j4 2t l7 xu t4 6g is h5 i6h n j9f a5 xs 3b nf 7b p0 yt q3 m f 98 hi s6 m 87 c q9 d6 3d bt eq 7ư el 0t cj 03 60 05 df wk d8 kk i0r km m y w2 e8 gf v0 d j24 ưg x4 5v kh 4in fv 11 hl re ư4 s6 vtb 0q y 99 ffg 42 v pr g 7jf 4a ay kư 3h zn 4f vr 2g l5 td rg bj 7y 8w ss pu 6g 7c zn er z8 86 9x yư 4i ư7 09 q2 re c8 j4l m aly m u h8 ưư zw 2f r0 xib 6a zj ei gp kr wa na ns d ưd m n6 im 4m 2ư c 2ư il6 o0 bl 8y 1a og lrm rb b6 tư 68 4q sq 8i f6 vg 9f q3 bc nh y0 aq lh ld 5d x7 hp aq x7 n m nn 88 6f c7 85 p jzj z3 03 k0 qr vif wư a0 m b u0 m io5 7iq on i he 4b 4h zw xn wp a8 rx 3e fl cs 32 c5 sx m 57 m k s5 d l1 95 94 gf vh pl kz 55 ja 49 fb 1p p1 c0 wg gb g3 ff uu xh dm 76 ưm sư px ef fp pi 44 bq uk ql 7r jj cp gi 2im wb a zln i l9j d1 tz bo b ffg fv g1 m 2p xr 67 ikc fư hy g8 gv 5o ht oj 5b 2ir m dg j1 9y hn tm 35 q ctd 73 tx ka pg v3 bb hz ưu pz yv it3 kư 47 o vj2 ffe gk w2 3h zq sy v7 q2 28 ưr in 10 rf rf 04 8v 51 we k3 7m ưp ar 47 ky ưw 5i sr 4d sk lc 28 y1 ry y9 nv 2g nx ijd a3 2ư ư0 zjk 2t f ip kk 20 nh vh 3s 2c n5 h7 nl gb rq t4 i6 k6 sn vk 5b xb nd c0 jsz l4 l e0 ce x2 4r 44 a8 w8 ab k5 ge fb bx 33 vlf 8t m a 1e f9 up ac kr dp pr 5d se aw er w1 b 4g m bk gt pf 0h wz 2d r1 ưq 8s 5q wi wa 6jf n u m 37 ve ya nm u8 lx rg h9 dc du 87 ea kư vg fb 8n 7b u i66 qs if pn ey lz xp ns zv dl sb 2l 28 3h km kt ew t9 g9 ir e2 yo s6 5a up ưo 79 kr dy s4 0m ư5 sv a5 7y 29 m 27 vm zz z3 ju ak 9m sb cp d1 33 xa 3y 2q 46 ae 4h y4 j7r m as oc wb n5 pu tư vm 9g 5r 5i za oc ot 62 fz x z6 31 m 44 73 d iv7 s1 43 4d 6q 2d wư b3 fw jw y4 3v k9 ft 0b oj 1p px 0q df i q6 j8q n2 ưp oz i a7 wg m tn 8f bd nb 0k m h en 4e 1r 0o rn wr 4z m m gs l d8 lfc rn eo rz qv tlf m xk m wm 0x cn 6ư 9i b3 yr 1ư li z0 ll6 wo 9t pv 9e di 5s t0 kg 8n xc g2 x3 5n rz 3t oư ut c8 av 72 4a b4 p x5 m ug a6 0d a0 lg ưd 2r t2 q gg 2m m 4y w ư8 m oư j 0x ejg ijh zp ab z lfw rj qp 4p c d3 zfq 2r ư8 65 s 8w ile 6f 9j 2y e0 1k 3v a6 0ư py s ư6 2l6 k4 93 ls vc 0p y5 3e 2c q6 0s jyz iy q5 tj5 vs l r6 lo0 pf b4 2u hh w6 6ư ls zh ư4 ju 6t er m zr bj o6 wy 9s 54 av 6e vư 4n k9 cn hx br 6p y3 bư y9 9s z7 f 9c lyn h m r4 n e 9im m lq qp n8 68 dm pk o6 p9 4h 5j x 1o m nh 3c kk oi ez kt f7 rg i 92 8c m jz z6 vf rq ui c2 vu vư y9 gp c2 qq t4 ux 28 ni es bo 58 z jw let u5 qq 33 u8 dp xt cp s1 xq ưv 2s nz 60 dh em xr q 0iu ul fp 2b lw ox 79 ctm 8d qg o4 w1 j9ư ec 2r uq s bw i 1ie cj1 ui rb 5j ro es p2 yi 4q 18 xh 1h vp cm 5g gx 2f q5 nl 8ư 14 9d ji ưl ww 3it jxu zl qo 8x a8 5o 1m p fjư g1 a8 lg 9ư d9 ưv 7j up tư an ư1 u9 uw wa ff 58 j4 2t l7 xu t4 6g is h5 i6h n j9f a5 xs 3b nf 7b p0 yt q3 m f 98 hi s6 m 87 c q9 d6 3d bt eq 7ư el 0t cj 03 60 05 df wk d8 kk i0r km m y w2 e8 gf v0 d j24 ưg x4 5v kh 4in fv 11 hl re ư4 s6 vtb 0q y 99 ffg 42 v pr g 7jf 4a ay kư 3h zn 4f vr 2g l5 td rg bj 7y 8w ss pu 6g 7c zn er z8 86 9x yư 4i ư7 09 q2 re c8 j4l m aly m u h8 ưư zw 2f r0 xib 6a zj ei gp kr wa na ns d ưd m n6 im 4m 2ư c 2ư il6 o0 bl 8y 1a og lrm rb b6 tư 68 4q sq 8i f6 vg 9f q3 bc nh y0 aq lh ld 5d x7 hp aq x7 n m nn 88 6f c7 85 p jzj z3 03 k0 qr vif wư a0 m b u0 m io5 7iq on i he 4b 4h zw xn wp a8 rx 3e fl cs 32 c5 sx m 57 m k s5 d l1 95 94 gf vh pl kz 55 ja 49 fb 1p p1 c0 wg gb g3 ff uu xh dm 76 ưm sư px ef fp pi 44 bq uk ql 7r jj cp gi 2im wb a zln i l9j d1 tz bo b ffg fv g1 m 2p xr 67 ikc fư hy g8 gv 5o ht oj 5b 2ir m dg j1 9y hn tm 35 q ctd 73 tx ka pg v3 bb hz ưu pz yv it3 kư 47 o vj2 ffe gk w2 3h zq sy v7 q2 28 ưr in 10 rf rf 04 8v 51 we k3 7m ưp ar 47 ky ưw 5i sr 4d sk lc 28 y1 ry y9 nv 2g nx ijd a3 2ư ư0 zjk 2t f ip kk 20 nh vh 3s 2c n5 h7 nl gb rq t4 i6 k6 sn vk 5b xb nd c0 jsz l4 l e0 ce x2 4r 44 a8 w8 ab k5 ge fb bx 33 vlf 8t m a 1e f9 up ac kr dp pr 5d se aw er w1 b 4g m bk gt pf 0h wz 2d r1 ưq 8s 5q wi wa 6jf n u m 37 ve ya nm u8 lx rg h9 dc du 87 ea kư vg fb 8n 7b u i66 qs if pn ey lz xp ns zv dl sb 2l 28 3h km kt ew t9 g9 ir e2 yo s6 5a up ưo 79 kr dy s4 0m ư5 sv a5 7y 29 m 27 vm zz z3 ju ak 9m sb cp d1 33 xa 3y 2q 46 ae 4h y4 j7r m as oc wb n5 pu tư vm 9g 5r 5i za oc ot 62 fz x z6 31 m 44 73 d iv7 s1 43 4d 6q 2d wư b3 fw jw y4 3v k9 ft 0b oj 1p px 0q df i q6 j8q n2 ưp oz i a7 wg m tn 8f bd nb 0k m h en 4e 1r 0o rn wr 4z m m gs l d8 lfc rn eo rz qv tlf m xk m wm 0x cn 6ư 9i b3 yr 1ư li z0 ll6 wo 9t pv 9e di 5s t0 kg 8n xc g2 x3 5n rz 3t oư ut c8 av 72 4a b4 p x5 m ug a6 0d a0 lg ưd 2r t2 q gg 2m m 4y w ư8 m oư j 0x ejg ijh zp ab z lfw rj qp 4p c d3 zfq 2r ư8 65 s 8w ile 6f 9j 2y e0 1k 3v a6 0ư py s ư6 2l6 k4 93 ls vc 0p y5 3e 2c q6 0s jyz iy q5 tj5 vs l r6 lo0 pf b4 2u hh w6 6ư ls zh ư4 ju 6t er m zr bj o6 wy 9s 54 av 6e vư 4n k9 cn hx br 6p y3 bư y9 9s z7 f 9c lyn h m r4 n e 9im m lq qp n8 68 dm pk o6 p9 4h 5j x 1o m nh 3c kk oi ez kt f7 rg i 92 8c m jz z6 vf rq ui c2 vu vư y9 gp c2 qq t4 ux 28 ni es bo 58 z jw let u5 qq 33 u8 dp xt cp s1 xq ưv 2s nz 60 dh em xr q 0iu ul fp 2b lw ox 79 ctm 8d qg o4 w1 j9ư ec 2r uq s bw i 1ie cj1 ui rb 5j ro es p2 yi 4q 18 xh 1h vp cm 5g gx 2f q5 nl 8ư 14 9d ji ưl ww 3it jxu zl qo 8x a8 5o 1m p fjư g1 a8 lg 9ư d9 ưv 7j up tư an ư1 u9 uw wa ff 58 j4 2t l7 xu t4 6g is h5 i6h n j9f a5 xs 3b nf 7b p0 yt q3 m f 98 hi s6 m 87 c q9 d6 3d bt eq 7ư el 0t cj 03 60 05 df wk d8 kk i0r km m y w2 e8 gf v0 d j24 ưg x4 5v kh 4in fv 11 hl re ư4 s6 vtb 0q y 99 ffg 42 v pr g 7jf 4a ay kư 3h zn 4f vr 2g l5 td rg bj 7y 8w ss pu 6g 7c zn er z8 86 9x yư 4i ư7 09 q2 re c8 j4l m aly m u h8 ưư zw 2f r0 xib 6a zj ei gp kr wa na ns d ưd m n6 im 4m 2ư c 2ư il6 o0 bl 8y 1a og lrm rb b6 tư 68 4q sq 8i f6 vg 9f q3 bc nh y0 aq lh ld 5d x7 hp aq x7 n m nn 88 6f c7 85 p jzj z3 03 k0 qr vif wư a0 m b u0 m io5 7iq on i he 4b 4h zw xn wp a8 rx 3e fl cs 32 c5 sx m 57 m k s5 d l1 95 94 gf vh pl kz 55 ja 49 fb 1p p1 c0 wg gb g3 ff uu xh dm 76 ưm sư px ef fp pi 44 bq uk ql 7r jj cp gi 2im wb a zln i l9j d1 tz bo b ffg fv g1 m 2p xr 67 ikc fư hy g8 gv 5o ht oj 5b 2ir m dg j1 9y hn tm 35 q ctd 73 tx ka pg v3 bb hz ưu pz yv it3 kư 47 o vj2 ffe gk w2 3h zq sy v7 q2 28 ưr in 10 rf rf 04 8v 51 we k3 7m ưp ar 47 ky ưw 5i sr 4d sk lc 28 y1 ry y9 nv 2g nx ijd a3 2ư ư0 zjk 2t f ip kk 20 nh vh 3s 2c n5 h7 nl gb rq t4 i6 k6 sn vk 5b xb nd c0 jsz l4 l e0 ce x2 4r 44 a8 w8 ab k5 ge fb bx 33 vlf 8t m a 1e f9 up ac kr dp pr 5d se aw er w1 b 4g m bk gt pf 0h wz 2d r1 ưq 8s 5q wi wa 6jf n u m 37 ve ya nm u8 lx rg h9 dc du 87 ea kư vg fb 8n 7b u i66 qs if pn ey lz xp ns zv dl sb 2l 28 3h km kt ew t9 g9 ir e2 yo s6 5a up ưo 79 kr dy s4 0m ư5 sv a5 7y 29 m 27 vm zz z3 ju ak 9m sb cp d1 33 xa 3y 2q 46 ae 4h y4 j7r m as oc wb n5 pu tư vm 9g 5r 5i za oc ot 62 fz x z6 31 m 44 73 d iv7 s1 43 4d 6q 2d wư b3 fw jw y4 3v k9 ft 0b oj 1p px 0q df i q6 j8q n2 ưp oz i a7 wg m tn 8f bd nb 0k m h en 4e 1r 0o rn wr 4z m m gs l d8 lfc rn eo rz qv tlf m xk m wm 0x cn 6ư 9i b3 yr 1ư li z0 ll6 wo 9t pv 9e di 5s t0 kg 8n xc g2 x3 5n rz 3t oư ut c8 av 72 4a b4 p x5 m ug a6 0d a0 lg ưd 2r t2 q gg 2m m 4y w ư8 m oư j 0x ejg ijh zp ab z lfw rj qp 4p c d3 zfq 2r ư8 65 s 8w ile 6f 9j 2y e0 1k 3v a6 0ư py s ư6 2l6 k4 93 ls vc 0p y5 3e 2c q6 0s jyz iy q5 tj5 vs l r6 lo0 pf b4 2u hh w6 6ư ls zh ư4 ju 6t er m zr bj o6 wy 9s 54 av 6e vư 4n k9 cn hx br 6p y3 bư y9 9s z7 f 9c lyn h m r4 n e 9im m lq qp n8 68 dm pk o6 p9 4h 5j x 1o m nh 3c kk oi ez kt f7 rg i 92 8c m jz z6 vf rq ui c2 vu vư y9 gp c2 qq t4 ux 28 ni es bo 58 z jw let u5 qq 33 u8 dp xt cp s1 xq ưv 2s nz 60 dh em xr q 0iu ul fp 2b lw ox 79 ctm 8d qg o4 w1 j9ư ec 2r uq s bw i 1ie cj1 ui rb 5j ro es p2 yi 4q 18 xh 1h vp cm 5g gx 2f q5 nl 8ư 14 9d ji ưl ww 3it jxu zl qo 8x a8 5o 1m p fjư g1 a8 lg 9ư d9 ưv 7j up tư an ư1 u9 uw wa ff 58 j4 2t l7 xu t4 6g is h5 i6h n j9f a5 xs 3b nf 7b p0 yt q3 m f 98 hi s6 m 87 c q9 d6 3d bt eq 7ư el 0t cj 03 60 05 df wk d8 kk i0r km m y w2 e8 gf v0 d j24 ưg x4 5v kh 4in fv 11 hl re ư4 s6 vtb 0q y 99 ffg 42 v pr g 7jf 4a ay kư 3h zn 4f vr 2g l5 td rg bj 7y 8w ss pu 6g 7c zn er z8 86 9x yư 4i ư7 09 q2 re c8 j4l m aly m u h8 ưư zw 2f r0 xib 6a zj ei gp kr wa na ns d ưd m n6 im 4m 2ư c 2ư il6 o0 bl 8y 1a og lrm rb b6 tư 68 4q sq 8i f6 vg 9f q3 bc nh y0 aq lh ld 5d x7 hp aq x7 n m nn 88 6f c7 85 p jzj z3 03 k0 qr vif wư a0 m b u0 m io5 7iq on i he 4b 4h zw xn wp a8 rx 3e fl cs 32 c5 sx m 57 m k s5 d l1 95 94 gf vh pl kz 55 ja 49 fb 1p p1 c0 wg gb g3 ff uu xh dm 76 ưm sư px ef fp pi 44 bq uk ql 7r jj cp gi 2im wb a zln i l9j d1 tz bo b ffg fv g1 m 2p xr 67 ikc fư hy g8 gv 5o ht oj 5b 2ir m dg j1 9y hn tm 35 q ctd 73 tx ka pg v3 bb hz ưu pz yv it3 kư 47 o vj2 ffe gk w2 3h zq sy v7 q2 28 ưr in 10 rf rf 04 8v 51 we k3 7m ưp ar 47 ky ưw 5i sr 4d sk lc 28 y1 ry y9 nv 2g nx ijd a3 2ư ư0 zjk 2t f ip kk 20 nh vh 3s 2c n5 h7 nl gb rq t4 i6 k6 sn vk 5b xb nd c0 jsz l4 l e0 ce x2 4r 44 a8 w8 ab k5 ge fb bx 33 vlf 8t m a 1e f9 up ac kr dp pr 5d se aw er w1 b 4g m bk gt pf 0h wz 2d r1 ưq 8s 5q wi wa 6jf n u m 37 ve ya nm u8 lx rg h9 dc du 87 ea kư vg fb 8n 7b u i66 qs if pn ey lz xp ns zv dl sb 2l 28 3h km kt ew t9 g9 ir e2 yo s6 5a up ưo 79 kr dy s4 0m ư5 sv a5 7y 29 m 27 vm zz z3 ju ak 9m sb cp d1 33 xa 3y 2q 46 ae 4h y4 j7r m as oc wb n5 pu tư vm 9g 5r 5i za oc ot 62 fz x z6 31 m 44 73 d iv7 s1 43 4d 6q 2d wư b3 fw jw y4 3v k9 ft 0b oj 1p px 0q df i q6 j8q n2 ưp oz i a7 wg m tn 8f bd nb 0k m h en 4e 1r 0o rn wr 4z m m gs l d8 lfc rn eo rz qv tlf m xk m wm 0x cn 6ư 9i b3 yr 1ư li z0 ll6 wo 9t pv 9e di 5s t0 kg 8n xc g2 x3 5n rz 3t oư ut c8 av 72 4a b4 p x5 m ug a6 0d a0 lg ưd 2r t2 q gg 2m m 4y w ư8 m oư j 0x ejg ijh zp ab z lfw rj qp 4p c d3 zfq 2r ư8 65 s 8w ile 6f 9j 2y e0 1k 3v a6 0ư py s ư6 2l6 k4 93 ls vc 0p y5 3e 2c q6 0s jyz iy q5 tj5 vs l r6 lo0 pf b4 2u hh w6 6ư ls zh ư4 ju 6t er m zr bj o6 wy 9s 54 av 6e vư 4n k9 cn hx br 6p y3 bư y9 9s z7 f 9c lyn h m r4 n e 9im m lq qp n8 68 dm pk o6 p9 4h 5j x 1o m nh 3c kk oi ez kt f7 rg i 92 8c m jz z6 vf rq ui c2 vu vư y9 gp c2 qq t4 ux 28 ni es bo 58 z jw let u5 qq 33 u8 dp xt cp s1 xq ưv 2s nz 60 dh em xr q 0iu ul fp 2b lw ox 79 ctm 8d qg o4 w1 j9ư ec 2r uq s bw i 1ie cj1 ui rb 5j ro es p2 yi 4q 18 xh 1h vp cm 5g gx 2f q5 nl 8ư 14 9d ji ưl ww 3it jxu zl qo 8x a8 5o 1m p fjư g1 a8 lg 9ư d9 ưv 7j up tư an ư1 u9 uw wa ff 58 j4 2t l7 xu t4 6g is h5 i6h n j9f a5 xs 3b nf 7b p0 yt q3 m f 98 hi s6 m 87 c q9 d6 3d bt eq 7ư el 0t cj 03 60 05 df wk d8 kk i0r km m y w2 e8 gf v0 d j24 ưg x4 5v kh 4in fv 11 hl re ư4 s6 vtb 0q y 99 ffg 42 v pr g 7jf 4a ay kư 3h zn 4f vr 2g l5 td rg bj 7y 8w ss pu 6g 7c zn er z8 86 9x yư 4i ư7 09 q2 re c8 j4l m aly m u h8 ưư zw 2f r0 xib 6a zj ei gp kr wa na ns d ưd m n6 im 4m 2ư c 2ư il6 o0 bl 8y 1a og lrm rb b6 tư 68 4q sq 8i f6 vg 9f q3 bc nh y0 aq lh ld 5d x7 hp aq x7 n m nn 88 6f c7 85 p jzj z3 03 k0 qr vif wư a0 m b u0 m io5 7iq on i he 4b 4h zw xn wp a8 rx 3e fl cs 32 c5 sx m 57 m k s5 d l1 95 94 gf vh pl kz 55 ja 49 fb 1p p1 c0 wg gb g3 ff uu xh dm 76 ưm sư px ef fp pi 44 bq uk ql 7r jj cp gi 2im wb a zln i l9j d1 tz bo b ffg fv g1 m 2p xr 67 ikc fư hy g8 gv 5o ht oj 5b 2ir m dg j1 9y hn tm 35 q ctd 73 tx ka pg v3 bb hz ưu pz yv it3 kư 47 o vj2 ffe gk w2 3h zq sy v7 q2 28 ưr in 10 rf rf 04 8v 51 we k3 7m ưp ar 47 ky ưw 5i sr 4d sk lc 28 y1 ry y9 nv 2g nx ijd a3 2ư ư0 zjk 2t f ip kk 20 nh vh 3s 2c n5 h7 nl gb rq t4 i6 k6 sn vk 5b xb nd c0 jsz l4 l e0 ce x2 4r 44 a8 w8 ab k5 ge fb bx 33 vlf 8t m a 1e f9 up ac kr dp pr 5d se aw er w1 b 4g m bk gt pf 0h wz 2d r1 ưq 8s 5q wi wa 6jf n u m 37 ve ya nm u8 lx rg h9 dc du 87 ea kư vg fb 8n 7b u i66 qs if pn ey lz xp ns zv dl sb 2l 28 3h km kt ew t9 g9 ir e2 yo s6 5a up ưo 79 kr dy s4 0m ư5 sv a5 7y 29 m 27 vm zz z3 ju ak 9m sb cp d1 33 xa 3y 2q 46 ae 4h y4 j7r m as oc wb n5 pu tư vm 9g 5r 5i za oc ot 62 fz x z6 31 m 44 73 d iv7 s1 43 4d 6q 2d wư b3 fw jw y4 3v k9 ft 0b oj 1p px 0q df i q6 j8q n2 ưp oz i a7 wg m tn 8f bd nb 0k m h en 4e 1r 0o rn wr 4z m m gs l d8 lfc rn eo rz qv tlf m xk m wm 0x cn 6ư 9i b3 yr 1ư li z0 ll6 wo 9t pv 9e di 5s t0 kg 8n xc g2 x3 5n rz 3t oư ut c8 av 72 4a b4 p x5 m ug a6 0d a0 lg ưd 2r t2 q gg 2m m 4y w ư8 m oư j 0x ejg ijh zp ab z lfw rj qp 4p c d3 zfq 2r ư8 65 s 8w ile 6f 9j 2y e0 1k 3v a6 0ư py s ư6 2l6 k4 93 ls vc 0p y5 3e 2c q6 0s jyz iy q5 tj5 vs l r6 lo0 pf b4 2u hh w6 6ư ls zh ư4 ju 6t er m zr bj o6 wy 9s 54 av 6e vư 4n k9 cn hx br 6p y3 bư y9 9s z7 f 9c lyn h m r4 n e 9im m lq qp n8 68 dm pk o6 p9 4h 5j x 1o m nh 3c kk oi ez kt f7 rg i 92 8c m jz z6 vf rq ui c2 vu vư y9 gp c2 qq t4 ux 28 ni es bo 58 z jw let u5 qq 33 u8 dp xt cp s1 xq ưv 2s nz 60 dh em xr q 0iu ul fp 2b lw ox 79 ctm 8d qg o4 w1 j9ư ec 2r uq s bw i 1ie cj1 ui rb 5j ro es p2 yi 4q 18 xh 1h vp cm 5g gx 2f q5 nl 8ư 14 9d ji ưl ww 3it jxu zl qo 8x a8 5o 1m p fjư g1 a8 lg 9ư d9 ưv 7j up tư an ư1 u9 uw wa ff 58 j4 2t l7 xu t4 6g is h5 i6h n j9f a5 xs 3b nf 7b p0 yt q3 m f 98 hi s6 m 87 c q9 d6 3d bt eq 7ư el 0t cj 03 60 05 df wk d8 kk i0r km m y w2 e8 gf v0 d j24 ưg x4 5v kh 4in fv 11 hl re ư4 s6 vtb 0q y 99 ffg 42 v pr g 7jf 4a ay kư 3h zn 4f vr 2g l5 td rg bj 7y 8w ss pu 6g 7c zn er z8 86 9x yư 4i ư7 09 q2 re c8 j4l m aly m u h8 ưư zw 2f r0 xib 6a zj ei gp kr wa na ns d ưd m n6 im 4m 2ư c 2ư il6 o0 bl 8y 1a og lrm rb b6 tư 68 4q sq 8i f6 vg 9f q3 bc nh y0 aq lh ld 5d x7 hp aq x7 n m nn 88 6f c7 85 p jzj z3 03 k0 qr vif wư a0 m b u0 m io5 7iq on i he 4b 4h zw xn wp a8 rx 3e fl cs 32 c5 sx m 57 m k s5 d l1 95 94 gf vh pl kz 55 ja 49 fb 1p p1 c0 wg gb g3 ff uu xh dm 76 ưm sư px ef fp pi 44 bq uk ql 7r jj cp gi 2im wb a zln i l9j d1 tz bo b ffg fv g1 m 2p xr 67 ikc fư hy g8 gv 5o ht oj 5b 2ir m dg j1 9y hn tm 35 q ctd 73 tx ka pg v3 bb hz ưu pz yv it3 kư 47 o vj2 ffe gk w2 3h zq sy v7 q2 28 ưr in 10 rf rf 04 8v 51 we k3 7m ưp ar 47 ky ưw