Quá trình biến đổi cấu trúc đô thị hà nội

Chuyên đề thực tập Chương 1: Lý luận chung 1.Lợi ích Trước hết cần hiểu lợi ích ? Lợi ích gì? Phạm trù lợi ích, ích lợi, có lợi sử dụng nghĩa thay cho Lợi ích khơng phải trừu tượng có tính chủ quan, mà sở lợi ích nhu cầu khách quan người Con người có nhiều loại nhu cầu có nhiều loại nhu cầu Một động lực quan trọng trực tiếp thúc đẩy hành động người nhằm thoả mãn nhu cầu cá nhân, gia đình, tập thể, giai cấp, dân tộc xã hội Một cách tương ứng, người ta phân biệt lợi ích riêng (cá nhân) lợi ích chung (của gia đình, tập thể, tập đồn, giai cấp, dân tộc hay xã hội) Lợi ích có thứ bậc khách quan: Lợi ích xã hội cao lợi ích giai cấp, lợi ích giai cấp cao lợi ích phận, lợi ích tập thể cao lợi ích cá nhân, Lợi ích nguyên nhân thật sự, hoạt động lịch sử hành vi xã hội người Lợi ích người ý thức trở thành động tư tưởng hoạt động thực tiễn có mục đích Trong xã hội có giai cấp, lợi ích gia đình lợi ích cá nhân phụ thuộc vào lợi ích giai cấp, vai trị hàng đầu thuộc lợi ích giai cấp Tính đối kháng lợi ích giai cấp nguyên nhân đấu tranh giai cấp Giai cấp thống trị nêu lợi ích giai cấp thành lợi ích chung tồn xã hội Trong xã hội xã hội chủ nghĩa, lợi ích giai cấp, tầng lớp xã hội, cá nhân thống nhất; lợi ích tiến xã hội trở thành lợi ích chung tồn xã hội - tiền đề để kết hợp hài hồ loại lợi ích cá nhân, tập thể xã hội SV: Nguyễn Hương Giang Lớp: Kinh tế đô thị 47 Chuyên đề thực tập Lợi ích kinh tế Những lợi ích tạo thành động lực khách quan đời sống kinh tế hoạt động kinh tế người xã hội nhằm thoả mãn nhu cầu Ngay từ xuất hiện, người tiến hành hoạt động kinh tế Hoạt động kinh tế giữ vai trò trung tâm hoạt động xã hội sở cho hoạt động khác Nội dung, hình thức biểu thực lợi ích kinh tế quan hệ sản xuất định Những lợi ích kinh tế mang tính lịch sử giai cấp Chế độ tư hữu tư liệu sản xuất làm nảy sinh đối kháng lợi ích kẻ chiếm hữu tư liệu sản xuất mà không lao động, người lao động bị tước đoạt tư liệu sản xuất Chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa tư liệu sản xuất sở khách quan thống hài hoà ba loại lợi ích: tồn xã hội, tập thể, cá nhân người lao động Điều không loại trừ mâu thuẫn khơng đối kháng lợi ích nảy sinh xã hội Trong giải mâu thuẫn đó, vừa phải bảo đảm lợi ích tồn dân có tính chất chủ đạo, đồng thời coi trọng lợi ích tập thể lợi ích cá nhân người lao động, động lực trực tiếp, thúc đẩy hoạt động kinh tế, sở tạo điều kiện để thực đầy đủ lợi ích xã hội lợi ích tập thể Về mặt triết học, lợi ích kinh tế biểu quan hệ kinh tế khách quan xã hội, định phương hướng ý chí hành động người " Những quan hệ kinh tế xã hội định biểu trước hết hình thức lợi ích" (Enghen) Trong hệ thống lợi ích, lợi ích kinh tế có vai trị quan trọng nhất; lợi ích tinh thần xét cho tuỳ thuộc lợi ích kinh tế Vai trị lợi ích kinh tế + Lợi ích kinh tế vấn đề sống sản xuất đời sống.Chính lợi ích kinh tế gắn bó người với cộng động tạo kích thích, thơi thúc, khát vọng say mê hoạt động sản xuất – kinh doanh cho người lao động Lợi ích kinh tế SV: Nguyễn Hương Giang Lớp: Kinh tế đô thị 47 Chuyên đề thực tập nhận định thực động lực kinh tế thúc đẩy người hành động Do đó, lợi ích kinh tế thể động lực tiến nói chung phát triển sản xuất kinh doanh nói riêng + Lợi ích kinh tế cịn có vai trị quan trọng việc củng cố, trì mối quan hệ kinh tế chủ thể sản xuất – kinh doanh Một người tham gia vào hoạt động kinh tế nhằm đạt tới lợi ích kinh tế tương xứng với kết sản xuất – kinh doanh đảm bảo nâng cao tính ổn định phát triển chủ thể lợi ích Ngược lại, khơng mang lại lợi ích lợi ích khơng đầy đủ làm cho mối quan hệ chủ thể xuống cấp Nếu tình trạng kéo dài sớm muộn dẫn tới tiêu cực hoạt động sản xuất – kinh doanh Lợi ích xã hội Lợi ích xã hội lợi ích khơng cho tập thể mà cịn cho xã hội bao hàm cá nhân Từ trước đến nay, mâu thuẫn lợi ích xã hội lợi ích cá nhân khơng xảy phận mà diễn nhiều phận khác, không xảy ngành nghề mà diễn ngành nghề lĩnh vực sống Với hoạt động dự án lợi ích xã hội thể tiêu chí: dự án sử dụng lao động, nộp thuế cho nhà nước hiệu kéo theo khác (dự án hoạt động kéo theo ngành nghề khác phát triển, kinh tế xã hội phát triển, ) Lợi ích cá nhân hay doanh nghiệp thể tiêu kinh tế tài như: Doanh thu, Lợi nhuận, thời gian hoàn vốn, hiệu số thu chi quy tại/tương lai (NPV/NFV), Suất thu lợi nội tại/tối thiểu (IRR), Tỷ số Thu/chi (B/C), Trong phạm vi nghiên cứu đề tài muốn đề cập đến phạm trù lợi ích xã hội lợi ích kinh tế Lợi ích kinh tế cịn hiểu lợi ích cá nhân SV: Nguyễn Hương Giang Lớp: Kinh tế đô thị 47 Chuyên đề thực tập Khái niệm phân loại chung cư 4.1 Các khái niệm Ngược dòng lịch sử, người La Mã người xây dựng nhà dạng chung cư với tên gọi “insula” dành cho người nghèo tầng lớp (pleb) Mỗi insula chứa tới 40 người diện tích khoảng 400 m2, tầng cao xây dựng có lên đến 6-7 tầng Sau trận đại hỏa hoạn, hoàng đế Augustus giới hạn chiều cao tối đa insula cịn 20,7 m tới thời hồng đế Nero cịn 17,75 m Trong thời kỳ cực thịnh mình, số lượng chung cư insula Roma có thời điểm lên đến 50.000 Trích kienviet.net 4.1.1 Khái niệm “chung cư” theo Encyclopedia Britanica 2006 Trong tiếng Anh đại, từ “condominium” (được viết tắt “condo”), từ sử dụng phổ biến để cơng trình chung cư thay cho từ “apartment” Khái niệm “chung cư” (condominium) khái niệm cổ người La Mã cổ đại sử dụng từ kỷ thứ trước CN, tiếng Latin “con” có nghĩa “của chung” “dominium” “quyền sở hữu” hay “sử dụng” Ngày nay, condominium hình thức quyền sở hữu khơng phải hình thức tài sản ngun vẹn Một condominium tạo khế ước quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khn viên khu đất mặt cơng trình vị trí xây dựng Các hộ tạo đồng thời nằm bên khuôn viên khu đất chung cư Khi người sở hữu hộ chung cư condominium, có quyền sở hữu không gian nằm tường, sàn trần hộ mình, quyền sử dụng chung chia xẻ (undivided share) tất “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa hộ Khái niệm chung cư condominium thường sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn dự án chung cư dùng để hộ chung cư SV: Nguyễn Hương Giang Lớp: Kinh tế đô thị 47 Chuyên đề thực tập Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng để dự án chung cư (project); từ “apartment” hay “unit” dùng để hộ chung cư đơn lẻ Condominium có hình dáng kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng nhà chung cư cải tạo cũ kỹ (Nguồn : Encyclopedia Britanica, 2006) 4.1.2 Khái niệm “chung cư” Singapore Tại Singapore, khái niệm “chung cư” sử dụng khái niệm quy hoạch khái niệm pháp lý, nhằm mô tả phát triển nhà ở, hộ buồng xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất Căn Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment Authority-URA quy định, chung cư (apartment) phân thành hai dạng : dạng flat dạng condominium a Chung cư dạng Flat : loại dự án nhà không sở hữu đất (non-landed housing development) Mỗi hộ giành riêng cho mục đích có lối vào riêng tách từ diện tích chung khu nhà chung cư Chung cư dạng flat tạo thành quỹ nhà xây dựng với mật độ trung bình mật độ cao Singapore, có số tầng từ tới 30 tầng Khu nhà flat tổ chức với diện tích khơng gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung cộng đồng cư dân khu nhà Khơng có quy định quy mơ diện tích tối thiểu cho khu dự án flat miễn dự án đảm bảo quy định khoảng lùi giới xây dựng Dự án flat khơng bắt buộc phải bố trí khơng gian mở công cộng (Communal Open Space) bên khu đất b Chung cư dạng Condominium : không dạng flat, chung cư condominium u cầu quy mơ diện tích khu đất lớn Cũng flat, condominium tạo nên quỹ nhà mật độ xây dựng trung bình cao SV: Nguyễn Hương Giang Lớp: Kinh tế đô thị 47 Chuyên đề thực tập Singapore Chung cư condominium phải có tiện ích cơng cộng giải trí nghỉ ngơi bên khn viên; tiện ích cơng cộng thuộc quyền sở hữu chung toàn cộng đồng cư dân phục vụ cho nhu cầu họ Dự án condominium bao gồm khối nhà thấp tầng (4 tầng) cao tầng (có thể xây dựng 30 tầng) Diện tích tối thiểu cho dự án condominium 4.000 m2 mật độ xây dựng tối đa 40 % (bao gồm phần sân bãi đậu xe) Dự án xây dựng chung cư condominium khơng bắt buộc phải bố trí khơng gian mở cơng cộng (Communal Open Space) bên khu đất (Development Control, Urban Redevelopment AuthorityURA, Singapore 2005) 4.1.3 Khái niệm “chung cư” Việt Nam Theo Điều 70 Luật Nhà 2005: Nhà chung cư nhà có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng hộ gia đình, cá nhân phần sở hữu chung tất hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư Phần sở hữu riêng nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích bên hộ, bao gồm diện tích ban cơng, lơgia gắn liền với hộ đó; b) Phần diện tích khác nhà chung cư công nhận sở hữu riêng theo quy định pháp luật; c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng Phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm: SV: Nguyễn Hương Giang Lớp: Kinh tế đô thị 47 Chun đề thực tập a) Phần diện tích nhà cịn lại nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định khoản Điều này; b) Không gian hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao nhà, tường phân chia hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, nước, bể phốt, thu lơi, cứu hoả phần khác không thuộc sở hữu riêng hộ nào; c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên kết nối với nhà chung cư 4.2 Phân loại chung cư Nhà chung cư, theo dự thảo Bộ Xây dựng phân thành hạng theo tiêu chí: quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội; chất lượng xây dựng Chung cư hạng (cao cấp) diện tích từ 70m2 trở lên, có chất lượng sử dụng cao nhất; có hệ thống giao thơng bên ngồi nhà, có sân vườn, thảm cỏ; mơi trường thống mát, đẹp; khơng gian chức tối thiểu gồm phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn, phịng vệ sinh, phịng ngủ có phịng vệ sinh riêng; trang thiết bị cao cấp; hộ có tối thiểu 1,5 chỗ để xe tơ; có thang máy, thang bộ, thang hiểm, phịng chống cháy nổ, thu gom xử lý rác; có khu vui chơi, giải trí ngồi trời rộng rãi, niên hạn sử dụng 100 năm Chung cư hạng 2, diện tích từ 60m2 trở lên, có sân vườn, thảm cỏ, xanh, phịng ngủ lớn 15m2, hộ có tối thiểu chỗ để xe tơ SV: Nguyễn Hương Giang Lớp: Kinh tế đô thị 47 Chuyên đề thực tập Chung cư hạng 3, diện tích từ 50m2 trở lên, có hệ thống giao thông thuận tiện, môi trường đảm bảo vệ sinh; diện tích phịng ngủ lớn 12m2; phịng đảm bảo thơng gió, chiếu sáng; hạ tầng xã hội đồng bộ, đầy đủ gồm sân tập thể thao, sở y tế, trường học, dịch vụ thương mại bán kính km Chung cư hạng 4, tính theo tiêu chuẩn hành, giao thông thuận tiện hệ thống cứu hỏa, cứu nạn đảm bảo Ngoài ra, chung cư phân theo nhiều cách khác ví dụ phân theo mục đích sử dụng Phân theo mục đích sử dụng: để ở, văn phịng cho th, Phân theo kết cấu hạ tầng: chung cư thấp tầng chung cư cao tầng Phân loại định tính chia thành ba cấp: giá rẻ, phổ thông sang trọng Tùy theo cách phân chia hộ mà chia chung cư theo loại tương ứng Căn hộ giá rẻ đơn loại tư liệu để sinh tồn, có cơng cư trú nghỉ ngơi Căn hộ phổ thơng tương đối đẹp mắt, nội ngoại thất tươm tất, đủ tiện nghi trang bị cần thiết, có diện tích phụ định…, khiến người cảm thấy tiện lợi thoải mái Như hộ phổ thông không tư liệu sinh tồn mà tư liệu hưởng thụ Căn hộ sang trọng có diện tích lớn, rộng rãi sáng sủa, hoa lệ, tiện nghi trang bị nội ngoại thất đầy đủ, đồng bộ, đại, tạo điều kiện thuận lợi cho học tập, nghiên cứu, giải trí, tiếp khách… khiến người thể giá trị xã hội Như hộ sang trọng khơng tư liệu sinh tồn hưởng thụ mà tư liệu phát triển SV: Nguyễn Hương Giang Lớp: Kinh tế đô thị 47 Chuyên đề thực tập Cách phân loại theo mức giá cách phân loại tổng hợp giá phản ánh tồn giá trị hộ, bao gồm giá trị hữu hình vơ hình Chẳng hạn Trung Quốc, họ có tiêu chuẩn cho nhà chung cư xếp làm cấp độ : A (1A); AA (2A) AAA (3A)., hộ phân làm loại với mức giá m2 sàn sau: Căn hộ hào hoa: 15.000 tệ/m2 Căn hộ cấp cao: 10-15.000 tệ/m2 Căn hộ trung cao cấp: – 10.0000 tệ/m2 Căn hộ trung cấp: – 8.000 tệ/m2 Căn hộ rẻ vừa: – 6.000 tệ/m2 Căn hộ giá rẻ: 4.000 tệ/m2 4.3 Đặc điểm Có đặc điểm + Chịu ảnh hưởng lớn quy hoạch + Tải trọng lớn + Sử dụng nhiều lượng + Có chiều đứng Không gian chung chung cư 5.1 Định nghĩa Không gian công cộng không gian phục vụ chung cho nhu cầu nhiều người Có hai thể loại khơng gian cơng cộng chính: Khơng gian "vật thể" ví dụ quảng trường, đường phố, cơng viên; SV: Nguyễn Hương Giang Lớp: Kinh tế đô thị 47 Chuyên đề thực tập Không gian "phi vật thể" ví dụ diễn đàn Internet, hay đối thoại tranh luận báo chí, tivi Sự hình thành, phát triển, thay đổi khơng gian công cộng phụ thuộc vào phát triển đặc điểm đời sống công cộng, vốn không giống văn hóa khác thời điểm khác Trong không gian công cộng, người sử dụng vừa người quan sát, lại vừa người tham gia hoạt động chung Hình thức hay hoạt động người không gian công cộng thường gây ảnh hưởng tới người khác, thế, không gian công cộng coi nơi diễn xung đột xã hội nơi hòa giải xã hội tổ chức cá nhân Không gian mở khoảng trống không sử dụng vào mục đích xây dựng cơng trình bất động sản, liền kề với không gian khu với nhiều cấp độ khác khu ở, kết hợp với hệ thống đường nội có thiết kế hợp lý tạo khu vực có tính cơng cộng cấp độ thị, từ cấp vùng cấp khu Không gian mở tạo nên thông qua ngôn ngữ biểu cơng trình kiến trúc cách tổ chức cảnh quan qui hoạch đô thị Không gian mở đồng thời thể yếu tố như: người, mối quan hệ xã hội, trình độ văn hóa, điều kiện kinh tế, sở hạ tầng, sở vật chất kỹ thuật, thể chế trị xã hội Theo đề xuất em: Không gian chung khoảng khơng sử dụng vào mục đích tạo khoảng khơng, điều hịa khơng khí nơi diễn hoạt động trời, giao tiếp người dân chung cư 5.2 Đặc điểm Có diện tích phù hợp với quy định chủ đầu tư định Tùy theo thiết kế, khơng gian chung mang nhiều hình dạng khác Có thể khoảng khơng nhà cao tầng, lọt SV: Nguyễn Hương Giang Lớp: Kinh tế đô thị 47