Lý luận chung
Lợi ích kinh tế
Lợi ích kinh tế đóng vai trò quan trọng trong đời sống xã hội, giúp con người thỏa mãn nhu cầu và thúc đẩy hoạt động kinh tế Ngay từ khi xuất hiện, con người đã tham gia vào các hoạt động kinh tế, và điều này trở thành nền tảng cho mọi hoạt động xã hội khác Các lợi ích kinh tế được hình thành từ quan hệ sản xuất, mang tính lịch sử và giai cấp Chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất tạo ra sự đối kháng lợi ích giữa người sở hữu và người lao động Ngược lại, chế độ công hữu xã hội chủ nghĩa khuyến khích sự thống nhất giữa lợi ích toàn xã hội, tập thể và cá nhân Mặc dù có thể phát sinh những mâu thuẫn không đối kháng, việc giải quyết chúng cần đảm bảo lợi ích toàn dân, đồng thời tôn trọng lợi ích tập thể và cá nhân, từ đó thúc đẩy hoạt động kinh tế và thực hiện đầy đủ lợi ích xã hội.
Lợi ích kinh tế, từ góc độ triết học, phản ánh các mối quan hệ kinh tế khách quan trong xã hội và định hình ý chí cùng hành động của con người Theo Enghen, "Những quan hệ kinh tế của một xã hội nhất định biểu hiện trước hết dưới hình thức lợi ích." Trong hệ thống lợi ích, lợi ích kinh tế giữ vai trò chủ chốt, và lợi ích tinh thần cuối cùng cũng phụ thuộc vào lợi ích kinh tế.
Vai trò của lợi ích kinh tế
Lợi ích kinh tế đóng vai trò quan trọng trong sản xuất và đời sống, gắn kết con người với cộng đồng và thúc đẩy họ trong hoạt động sản xuất – kinh doanh Những lợi ích này tạo ra động lực, khát vọng và sự say mê cho người lao động, góp phần vào sự phát triển bền vững của xã hội.
Lợi ích kinh tế đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy con người tham gia vào các hoạt động sản xuất – kinh doanh, từ đó tạo động lực cho sự tiến bộ và phát triển Nó không chỉ là yếu tố cơ bản giúp củng cố các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể, mà còn đảm bảo sự ổn định và phát triển bền vững Khi các chủ thể đạt được lợi ích kinh tế tương xứng với kết quả của mình, mối quan hệ sẽ được duy trì và phát triển Ngược lại, nếu lợi ích không được đảm bảo, các mối quan hệ có thể suy yếu, dẫn đến những tác động tiêu cực trong hoạt động sản xuất – kinh doanh.
Lợi ích xã hội
Lợi ích xã hội không chỉ mang lại giá trị cho tập thể mà còn cho từng cá nhân trong xã hội Mâu thuẫn giữa lợi ích xã hội và lợi ích cá nhân tồn tại rộng rãi, không giới hạn ở một bộ phận hay ngành nghề nào Một dự án lợi ích xã hội thể hiện qua việc sử dụng lao động, nộp thuế cho nhà nước và các hiệu quả tích cực khác, như thúc đẩy sự phát triển của các ngành nghề liên quan và đóng góp vào sự phát triển kinh tế - xã hội.
Lợi ích cá nhân và doanh nghiệp được đánh giá qua các chỉ tiêu kinh tế - tài chính quan trọng như doanh thu, lợi nhuận, thời gian hoàn vốn, hiệu số thu chi quy về hiện tại và tương lai (NPV/NFV), suất thu lợi nội tại/tối thiểu (IRR) và tỷ số thu/chi (B/C) Những chỉ số này không chỉ phản ánh hiệu quả hoạt động mà còn giúp đưa ra quyết định đầu tư hợp lý.
Trong nghiên cứu này, tôi sẽ tập trung vào hai khía cạnh chính là lợi ích xã hội và lợi ích kinh tế, trong đó lợi ích kinh tế có thể được hiểu là lợi ích cá nhân.
Khái niệm và phân loại chung cư
Người La Mã là những người đầu tiên xây dựng chung cư gọi là “insula” cho người nghèo và tầng lớp dưới Mỗi insula có thể chứa hơn 40 người trên diện tích khoảng 400 m2, với chiều cao lên tới 6-7 tầng Sau các trận hỏa hoạn, hoàng đế Augustus đã giới hạn chiều cao tối đa của insula còn 20,7 m, và thời hoàng đế Nero chỉ còn 17,75 m Thời kỳ cực thịnh, số lượng chung cư insula tại Roma lên đến 50.000.
4.1.1 Khái niệm “chung cư” theo Encyclopedia Britanica 2006
Trong tiếng Anh hiện đại, thuật ngữ “condominium” (viết tắt là “condo”) được sử dụng phổ biến để chỉ các công trình chung cư, thay thế cho các thuật ngữ khác.
Khái niệm "chung cư" (condominium) đã xuất hiện từ thời La Mã cổ đại, cụ thể là từ thế kỷ thứ 6 trước Công Nguyên Trong tiếng Latin, "con" mang nghĩa "của chung" và "dominium" có nghĩa là "quyền sở hữu".
Ngày nay, căn hộ chung cư (condominium) không còn chỉ là tài sản nguyên vẹn mà là hình thức quyền sở hữu đặc biệt Một condominium được hình thành thông qua khế ước quyền sở hữu, ghi nhận khuôn viên đất và mặt bằng công trình xây dựng Các căn hộ được tạo ra đồng thời bên trong khuôn viên chung cư, và khi sở hữu một căn hộ, chủ sở hữu có quyền đối với không gian bên trong các bức tường, sàn và trần của căn hộ, cùng với quyền sử dụng chung không thể chia sẻ đối với toàn bộ khu vực chung.
"Không gian chung" trong dự án chung cư bao gồm các khu vực phục vụ cho cư dân, như hành lang, sân vườn và khu vực giải trí Thuật ngữ "chung cư condominium" thường được sử dụng để chỉ toàn bộ dự án hoặc cụ thể từng căn hộ trong đó.
SV: Nguyễn Hương Giang Lớp: Kinh tế đô thị 47
Trong lĩnh vực bất động sản, "condominium" đề cập đến dự án chung cư, trong khi "apartment" hay "unit" chỉ các căn hộ riêng lẻ Các dự án condominium có thể đa dạng về hình dáng và kích thước, từ những tòa tháp cao cấp sang trọng đến các nhà chung cư cải tạo cũ kỹ.
4.1.2 Khái niệm “chung cư” tại Singapore
Tại Singapore, “chung cư” được hiểu như một khái niệm quy hoạch, không phải pháp lý, để mô tả các dự án nhà ở, căn hộ và buồng ở nhằm tối ưu hóa quỹ đất Theo Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 của cơ quan Urban Redevelopment Authority (URA), chung cư được chia thành hai loại: flat và condominium Chung cư dạng flat là dự án nhà ở không sở hữu đất, với mỗi căn hộ chỉ dành cho mục đích ở và có lối vào riêng, tạo thành quỹ nhà ở với mật độ trung bình và cao, từ 4 đến trên 30 tầng, có không gian mở cộng đồng tối thiểu thuộc quyền sở hữu chung Trong khi đó, chung cư dạng condominium yêu cầu diện tích khu đất lớn hơn và cũng tạo ra quỹ nhà ở với mật độ xây dựng trung bình và cao.
Chung cư condominium tại Singapore phải bao gồm các tiện ích công cộng và giải trí bên trong khuôn viên, phục vụ nhu cầu của cư dân Dự án có thể gồm các khối nhà thấp tầng (tối đa 4 tầng) và cao tầng (trên 30 tầng) Diện tích tối thiểu cho một dự án là 4.000 m2, với mật độ xây dựng trệt tối đa là 40%, bao gồm cả khu vực đậu xe Tuy nhiên, việc bố trí không gian mở công cộng không phải là yêu cầu bắt buộc trong khu đất dự án.
4.1.3 Khái niệm “chung cư” tại Việt Nam
Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:
1 Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.
2 Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.
3 Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
Diện tích nhà chung cư bao gồm phần diện tích chung ngoài sở hữu riêng, bao gồm không gian và hệ thống kết cấu chịu lực như khung, cột, tường, sàn, mái, hành lang, cầu thang, thang máy, và các khu vực như đường thoát hiểm và nơi để xe Ngoài ra, các trang thiết bị kỹ thuật dùng chung như hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc và cứu hỏa cũng thuộc diện tích chung Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư cũng được tính là một phần của diện tích chung này.
Nhà chung cư sẽ được phân thành 4 hạng theo dự thảo của Bộ Xây dựng, dựa trên các tiêu chí như quy hoạch và kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cùng với chất lượng xây dựng.
Chung cư hạng 1 cao cấp có diện tích từ 70m2 trở lên, đảm bảo chất lượng sử dụng tối ưu với hệ thống giao thông thuận tiện, sân vườn và thảm cỏ xung quanh Môi trường sống thoáng mát, sạch đẹp, bao gồm không gian chức năng tối thiểu như phòng khách, phòng ngủ, khu vực bếp, phòng ăn và phòng vệ sinh, trong đó phòng ngủ chính có phòng vệ sinh riêng Các căn hộ được trang bị thiết bị cao cấp, với ít nhất 1,5 chỗ để xe ô tô Ngoài ra, chung cư còn có thang máy, thang bộ, thang thoát hiểm, hệ thống phòng chống cháy nổ, và dịch vụ thu gom, xử lý rác Khu vực vui chơi, giải trí ngoài trời rộng rãi và niên hạn sử dụng trên 100 năm cũng là những điểm nổi bật của loại hình căn hộ này.
Chung cư hạng 2 có diện tích từ 60m2 trở lên, được trang bị sân vườn, thảm cỏ và cây xanh Mỗi căn hộ có phòng ngủ chính rộng hơn 15m2 và tối thiểu một chỗ để xe ô tô.
Chung cư hạng 3 có diện tích từ 50m2 trở lên, nằm trong khu vực có hệ thống giao thông thuận tiện và môi trường vệ sinh đảm bảo Phòng ngủ chính có diện tích lớn hơn 12m2, các phòng đều được thiết kế thông gió và chiếu sáng đầy đủ Hệ thống hạ tầng xã hội đồng bộ, bao gồm sân tập thể thao, cơ sở y tế, trường học và dịch vụ thương mại, nằm trong bán kính 4 km.
Chung cư hạng 4, được tính theo tiêu chuẩn hiện hành, giao thông thuận tiện và hệ thống cứu hỏa, cứu nạn đảm bảo
Ngoài ra, chung cư phân theo nhiều cách khác nhau ví dụ như phân theo mục đích sử dụng
Phân theo mục đích sử dụng: để ở, văn phòng cho thuê,
Không gian chung của các chung cư
Không gian công cộng là không gian phục vụ chung cho nhu cầu của nhiều người Có hai thể loại không gian công cộng chính:
1 Không gian "vật thể" ví dụ như quảng trường, đường phố, công viên;
2 Không gian "phi vật thể" ví dụ như các diễn đàn trên Internet, hay các cuộc đối thoại tranh luận trên báo chí, tivi.
Sự hình thành và phát triển của không gian công cộng chịu ảnh hưởng lớn từ đặc điểm và sự phát triển của đời sống công cộng, điều này khác nhau giữa các nền văn hóa và theo từng thời kỳ lịch sử.
Trong không gian công cộng, người sử dụng vừa là quan sát viên vừa là người tham gia các hoạt động chung, tạo nên sự tương tác xã hội Hành vi và hình thức của mỗi cá nhân có thể ảnh hưởng đến những người xung quanh, khiến không gian công cộng trở thành nơi diễn ra xung đột xã hội cũng như hòa giải giữa các tổ chức và cá nhân.
Không gian mở là khu vực không sử dụng cho xây dựng, kết nối với không gian sống trong khu dân cư và hệ thống đường nội bộ, tạo ra môi trường công cộng ở mọi cấp độ đô thị Nó được hình thành qua ngôn ngữ kiến trúc và quy hoạch cảnh quan, đồng thời phản ánh các yếu tố như con người, mối quan hệ xã hội, trình độ văn hóa, điều kiện kinh tế, cơ sở hạ tầng, và thể chế chính trị của xã hội.
Diện tích của không gian chung được xác định theo quy định và quyết định của chủ đầu tư, có thể có nhiều hình dạng khác nhau tùy thuộc vào thiết kế Không gian này có thể là khoảng trống giữa các tòa nhà cao tầng hoặc nằm lọt thỏm trong các công trình xung quanh.
Nguyễn Hương Giang, sinh viên lớp Kinh tế đô thị 47, đề xuất một tổ hợp nhà cao tầng hình chữ U, có khả năng mở rộng ra xung quanh các tòa nhà chung cư.
Không gian chung bao gồm nhiêù không gian khác như không gian xanh, không gian giao tiếp, không gian kỹ thuật, không gian sinh hoạt cộng đồng.
Không gian chung là nơi sinh hoạt cộng đồng của người dân
5.3 Chức năng của không gian chung
Xét theo phương diện đáp ứng nhu cầu của nhân dân, không gian có ba chức năng chính:
Phục vụ cho nhu cầu nghỉ ngơi, thư giãn của nhân dân.
Phục vụ cho nhu cầu vui chơi, giải trí đối với mọi lứa tuổi, mọi tầng lớp nhân dân.
Phục vụ cho nhu cầu thể dục, thể thao của nhân dân.
Không gian chung tại các chung cư đóng vai trò quan trọng trong cơ sở hạ tầng đô thị, mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho cư dân và cộng đồng.
Không gian chung tại các chung cư mang lại lợi ích cho sức khỏe cộng đồng.
Không gian chung là nơi lý tưởng cho việc tập thể dục và thể thao, giúp cư dân gần đó duy trì sức khỏe tốt và năng lượng dồi dào Theo Trung Tâm Kiểm soát Bệnh tật của Mỹ, những người sống gần các không gian này có xu hướng thích tập thể dục hơn và hưởng lợi từ sức khỏe tốt.
Hoạt động vui chơi và giải trí đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển trí tuệ và năng khiếu của trẻ em, tạo ra một thế hệ toàn diện hơn cho xã hội Tạp chí The Trust for Public Land đã chỉ ra rằng trẻ em cần không gian ngoài trời để hít thở không khí trong lành, tập thể dục và vui chơi cùng gia đình, bạn bè Thiếu thời gian chơi ngoài trời, trẻ em có nguy cơ mắc các bệnh như tiểu đường, béo phì và hen suyễn Tại một số thành phố Mỹ như Los Angeles, chỉ một phần ba trẻ em có thể tiếp cận công viên và không gian công cộng, trong khi ở Việt Nam, nhiều trẻ em phải chơi trên đường phố hoặc vỉa hè thay vì các sân chơi an toàn.
Không gian chung tại các chung cư mang lại lợi ích kinh tế.
Các không gian công cộng, đặc biệt là công viên, mang lại lợi ích kinh tế cho thành phố bằng cách tăng giá trị lợi nhuận và phi lợi nhuận Nghiên cứu cho thấy việc trồng thêm cây cỏ không chỉ giúp người dân thư giãn mà còn giảm chi phí sử dụng máy điều hòa và tiết kiệm năng lượng Phó tổng thống Al Gore nhấn mạnh rằng trong thế kỷ 21, công viên cần trở thành động cơ cho sự tăng trưởng kinh tế.
Những khoảng không gian mở đã tạo ra một cuộc sống chất lượng cao, thu hút cư dân, làm cho đô thị phát triển năng động hơn.
Không gian chung tại các chung cư mang lại lợi ích cho môi trường sống
Cây cối được coi là lá phổi xanh của đô thị, giúp cải thiện ô nhiễm không khí và ngăn chặn bão lũ trong mùa mưa Chúng đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì cân bằng sinh thái và môi trường Đặc biệt, cây xanh đô thị có khả năng hấp thụ lượng lớn khí Cacbonic từ hoạt động của con người và các nhà máy, đồng thời cung cấp một nguồn oxy quý giá cho cuộc sống.
Nguyễn Hương Giang, sinh viên lớp Kinh tế đô thị 47, nhấn mạnh rằng cây xanh không chỉ làm dịu cái oi nóng mùa hè mà còn chắn gió lạnh mùa đông, giúp giảm tiếng ồn từ hàng triệu xe cộ qua lại hàng ngày Sau những giờ làm việc căng thẳng, việc đi dạo hoặc ngồi dưới tán cây mang lại cảm giác thư thái cho tâm hồn.
Cây xanh không chỉ làm đẹp cho thành phố mà còn đóng vai trò quan trọng trong việc điều hòa khí hậu Một lượng cây xanh nhỏ trong đô thị có thể giúp hạ nhiệt độ và giảm độ ẩm trong mùa hè, đặc biệt trong bối cảnh trái đất ấm lên Theo nghiên cứu của các nhà khoa học Anh, việc tăng cường không gian xanh thêm 10% có thể giảm nhiệt độ bề mặt lên tới 3,8 độ C, góp phần cải thiện chất lượng môi trường sống.
Những khoảng xanh có khả năng làm chậm sự gia tăng nhiệt độ dự đoán đến năm 2080, khi mùa hè có xu hướng trở nên nóng hơn và khô hơn, trong khi mùa đông sẽ ẩm ướt hơn.
Không gian chung tại các chung cư mang lại lợi ích xã hội.
Các giáo viên nhận định rằng không gian công cộng đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao chất lượng giáo dục Những buổi dã ngoại tập thể và các hoạt động học ngoại khóa tại công viên, đặc biệt là các buổi học về môi trường và tự nhiên, đã tạo ra một môi trường học tập hiệu quả và thú vị cho học sinh.
Xung đột lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội trong việc sử dụng không gian chung
Thiếu công bằng trong việc phân chia lợi ích dẫn đến một bộ phận được hưởng lợi từ việc sử dụng tài nguyên cho mục đích cá nhân, trong khi đa số còn lại không được hưởng lợi và phải gánh chịu chi phí.
Việc sử dụng không gian chung một cách hợp lý nhằm phục vụ cộng đồng có thể dẫn đến tình trạng một số cá nhân mất nguồn thu do không còn địa điểm kinh doanh, đồng thời các dịch vụ cũng có nguy cơ bị thiếu hụt do không được cung cấp bởi khu vực tư nhân.
Việc sử dụng vào mục đích kinh tế có thể ảnh hưởng tiêu cực đến cảnh quan khu vực, dẫn đến việc người dân thiếu không gian sử dụng Hơn nữa, tình trạng mất trật tự và vệ sinh trong khu vực cũng sẽ gia tăng.
Một số vị dụ điển hình ở các nước trong việc sử dụng hiệu quả không
Con người ngày càng chú trọng đến cảnh quan đô thị, không chỉ dừng lại ở thiết kế kiến trúc Họ nhận ra rằng sự hài hòa giữa cảnh quan khu ở, cảnh quan đô thị và toàn cảnh đô thị là điều thiết yếu.
Trong những năm gần đây, nhiều dự án tái phát triển đã được triển khai tại các đô thị lớn của Nhật Bản như Tokyo, Osaka và Yokohama Những chương trình quy hoạch này nhằm cải thiện môi trường sống đô thị, đa dạng hóa chức năng đô thị và tạo ra các không gian sống chất lượng cao, đồng thời cung cấp tiện nghi thương mại và dịch vụ đa dạng.
SV: Nguyễn Hương Giang Lớp: Kinh tế đô thị 47 gian chung khác trong khi vẫn đảm bảo hài hòa hoàn hảo với môi trường xung quanh.
Các thành phố ở Châu Âu và Bắc Mỹ đang nỗ lực khôi phục hình ảnh truyền thống trong bối cảnh công nghệ hiện đại Các quốc gia như Pháp, Đức, Canada và Hà Lan đang xây dựng tiêu chí chất lượng sống cho xã hội hậu công nghiệp, trong đó nhấn mạnh các yếu tố xanh, sạch, thân thiện và giản dị Những đô thị sinh thái nhỏ với quy mô từ 5.000 đến 10.000 dân trở thành mô hình lý tưởng, nơi không gian giao tiếp và không gian sống hòa quyện với nhau.
Sau hơn 300 năm phát triển, đô thị phương Tây có xu hướng trở lại với kiểu dáng giản dị của xã hội nông nghiệp truyền thống, điều này gợi mở suy nghĩ về giá trị văn hóa phong phú của các đô thị châu Á Tuy nhiên, trong quá trình hiện đại hóa, chúng ta có thể đã vội vàng bỏ qua nhiều di sản văn hóa quý giá Nếu không chú trọng bảo tồn những giá trị này, có thể rằng thế hệ tương lai sẽ phải nỗ lực phục hồi những gì mà chúng ta đã đánh mất Thật đáng tiếc nếu chúng ta xây dựng nhiều không gian công cộng nhưng lại để mọi người sống cạnh nhau như những kẻ xa lạ.
Trung Quốc là một ví dụ điển hình về việc sử dụng không gian giao tiếp một cách hợp lý trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng Tuy nhiên, quá trình này cũng mang đến nhiều khó khăn và hạn chế, giống như bất kỳ đô thị nào khác trên thế giới Việc đô thị hóa đã dẫn đến sự mất mát của các khoảng không gian chung, vốn rất quan trọng cho cộng đồng dân cư Trong thời đại “tấc đất, tấc vàng”, các chủ đầu tư thường tối đa hóa diện tích đất để xây dựng nhà chung cư, nhằm thu lợi nhuận cao, mà thường bỏ qua những yêu cầu thiết yếu của cư dân sống trong các khu chung cư.
Hai kiến trúc sư Trung Quốc đã phát triển giải pháp xây dựng không gian chung trên tầng thượng và xen kẽ giữa các tầng của tòa nhà chung cư, thay vì chỉ tập trung vào diện tích tại tầng 1 Phương pháp này không chỉ tăng cường diện tích không gian chung mà còn tiết kiệm chi phí Mô hình này bao gồm các không gian xanh và khu vực giao tiếp tại các tầng giữa của chung cư, ví dụ như một tòa nhà 18 tầng sẽ có diện tích sàn được tối ưu hóa cho các hoạt động cộng đồng.
Tòa nhà được thiết kế với ưu tiên cho các lợi ích kinh tế, bao gồm một không gian chung nhất định xung quanh Đặc biệt, tầng 5 của tòa nhà cũng được bố trí để phục vụ nhu cầu của cư dân.
Tầng thượng được thiết kế thành không gian mở với cây xanh và khoảng không, tạo điều kiện cho cư dân chung cư thư giãn và giao lưu cộng đồng Sự sắp xếp này không chỉ mang lại nhiều không gian chung cho cư dân mà còn đảm bảo sự phân bố đồng đều giữa các tầng Mô hình này không chỉ hiệu quả về mặt kinh tế mà còn có tác động tích cực đến mặt xã hội, và nhiều quốc gia đang học hỏi từ mô hình thành công của Trung Quốc.
Khu vực Phú Mỹ Hưng tại Việt Nam là một ví dụ điển hình về việc tối ưu hóa không gian chung, với diện tích lớn được dành cho các tiện ích như đường đi bộ, cây xanh, khu thể thao và ghế ngồi Mật độ xây dựng tại đây không vượt quá 50%, phần còn lại được sử dụng cho hoa viên, vườn dạo và công viên đô thị, tạo không gian vui chơi cho trẻ em Mặc dù dành nhiều diện tích cho quy hoạch không gian sống, Phú Mỹ Hưng vẫn là một trong những công ty địa ốc hoạt động hiệu quả nhất, với giá căn hộ luôn cao hơn nhờ vào chất lượng sống tốt và đáp ứng nhu cầu cuộc sống Điều này cho thấy Phú Mỹ Hưng không chỉ mang lại môi trường sống lý tưởng cho cư dân mà còn tạo ra lợi nhuận bền vững cho công ty.
SV: Nguyễn Hương Giang Lớp: Kinh tế đô thị 47
Xung đột lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội trong việc sử dụng không
Thực trạng sử dụng không gian công cộng ở chung cư Hà Nội
2.1Không gian cho người sử dụng chung cư còn thiếu
Hà Nội hiện nay thiếu hụt không gian chung cho cư dân giao tiếp và nghỉ ngơi tại các chung cư Không gian chung bao gồm nhiều hạng mục như sân sinh hoạt, cầu thang, sân thượng, ban công và phòng sinh hoạt cộng đồng Các chung cư cũ xây dựng 40-50 năm trước không có phòng sinh hoạt cộng đồng, chủ yếu chỉ có các phòng ở và một khoảng sân chung Khi cần họp mặt, cư dân thường tập trung tại nhà một gia đình nào đó để sinh hoạt.
Người dân sống trong chung cư mới tại Hà Nội đã có phòng sinh hoạt cộng đồng, tương tự như nhà văn hóa ở các khu dân cư khác, nhằm đáp ứng nhu cầu chính đáng Tuy nhiên, tại các chung cư cũ, do diện tích nhỏ và xây dựng lâu năm, người dân thường tận dụng hành lang và cầu thang chung để nấu nướng, phơi quần áo, và để xe, dẫn đến tình trạng thiếu không gian chung Nhiều chung cư cũ như Kim Liên, Trung Tự, và Nguyễn Công Trứ đang chứng kiến việc cơi nới không gian sử dụng, đặc biệt là ở các tầng trên cùng, nơi người dân đục trần để xây thêm phòng trên sân thượng, làm thay đổi kết cấu tòa nhà Tình trạng thiếu không gian công cộng cũng xuất hiện ở các chung cư mới, mặc dù ít có sự thay đổi kết cấu, nhưng vẫn không đủ không gian dành cho người sử dụng.
Tên khu đô thị mới
Quy mô dân sô (người) Đất cây xanh cấp tP, khu ở Đất cây xanh đơn vị ở ( m2)
DT cây xanh đầu người
2 Cổ Nhuế 17,6 1.900 7.568 Sdchun g với CX khu vực
302,5 26.430 217.500 31.000 9,37m2/người cả hành lang cách ly
SV: Nguyễn Hương Giang Lớp: Kinh tế đô thị 47
(báo cáo khoa học nghiên cứu viên trẻ lần thứ 4, Viện nghiên cứu kiến trúc, năm 2006)
Không gian xanh và công cộng dành cho người sử dụng hiện nay là quá ít, điều này không bao gồm các không gian giao tiếp khác.
2.2 Cơ sở vật chất chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân
Nhiều nhà ở các khu vực như Thành Công và Mai Dịch (Hà Nội) đang bị lún và nứt nặng do sự thay đổi của điều kiện địa lý theo thời gian Sau nhiều thập kỷ xây dựng, các chung cư này đã trải qua nhiều hạn chế về chất lượng xây dựng và thiếu bảo trì, dẫn đến tình trạng xuống cấp nghiêm trọng Hiện nay, các không gian công cộng trong các chung cư cũng đang trong tình trạng tồi tệ, với đường nứt nặng và các công trình bị hư hại.
Việc cơi nới các khu nhà ở không chỉ làm thay đổi hình khối và mặt đứng của các toà nhà mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến giá trị thẩm mỹ của không gian công cộng Một ví dụ điển hình cho thấy sự tác động này rõ rệt.
Tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, hiện tượng "chuồng cọp" xuất hiện tại các chung cư cũ, được xây dựng từ 40 - 50 năm trước trong thời kỳ bao cấp Thời điểm đó, mỗi hộ gia đình chỉ có ít nhân khẩu, với diện tích căn hộ khiêm tốn từ 25 - 30 m2, trong bối cảnh “đất rộng, người thưa” Tuy nhiên, với sự gia tăng dân số hiện nay, mỗi căn hộ không chỉ có 3 mà thường là 4, 5 người lớn cùng sinh sống, khiến diện tích 30 m2 trở nên quá chật chội Do đó, người dân buộc phải cơi nới thêm không gian sống, dẫn đến tình trạng nhiều hộ gia đình cùng xây dựng thêm các công trình phụ.
"Chuồng cọp" là thuật ngữ chỉ các căn hộ ở tầng trên của chung cư, trong khi các căn hộ tầng dưới thường lấn chiếm không gian công cộng Các căn hộ tầng thượng thể hiện sự sáng tạo độc đáo khi phá trần để xây dựng thêm phòng ở trên.
Nguyễn Hương Giang, sinh viên lớp Kinh tế đô thị 47, nhận định rằng nhiều nhà từ 4 tầng đã được xây thêm 1 tầng, làm cho tổng thể khu nhà bị phá vỡ và ảnh hưởng đến giá trị thẩm mỹ của không gian Hiện nay, tại các chung cư, không gian công cộng còn lại rất hạn chế, người dân chỉ còn cách ngồi trên ghế đá ngắm nhìn những "chuồng cọp" với dây phơi quần áo, bếp núc và máy giặt, khiến cho không gian nghỉ dưỡng gần như không còn.
- Ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của toà nhà
Các toà nhà cũ tại chung cư Kim Liên, được xây dựng theo phương pháp truyền thống, đang trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng do thời gian và việc thay đổi kết cấu như xây thêm tầng và lắp đặt chuồng cọp Hệ quả là các căn hộ ở tầng 1 bị nún nứt do chịu áp lực lớn từ các tầng trên, trong khi tường của các toà nhà cũng xuất hiện nhiều vết nứt và vỡ do quá tải.
Các khu cây xanh tại Hà Nội đã xuống cấp và bị lấn chiếm do thiếu đầu tư xây dựng, dẫn đến việc không đảm bảo tiêu chí về cây xanh và sân chơi cho trẻ em Theo tiêu chuẩn Việt Nam 362:2005, vườn dạo cần có quy mô tối thiểu 0,5 ha và vườn công cộng tại đô thị nhỏ tối thiểu là 2 ha Tuy nhiên, hiện nay, số lượng khu vực duy trì cây xanh và sân chơi ở Hà Nội rất hạn chế Báo cáo của công ty công viên cây xanh năm 2003 cho thấy chỉ tiêu đất trồng cây xanh trong đô thị Việt Nam chỉ đạt 0,5-2m2/người, một con số quá thấp so với tiêu chuẩn quốc tế từ 15-20m2/người Bảng tổng hợp cây xanh của Hà Nội năm 2005 cũng cho thấy tình trạng đáng báo động này.
T Đơn vị DT tự nhiên (ha)
SV: Nguyễn Hương Giang Lớp: Kinh tế đô thị 47 ngườ i) hồ a) ời
(Theo nguồn của Viện quy hoạch nông thôn - Bộ xây dựng)
Một số khu vực, như Giảng Võ, vẫn giữ được không gian mở và sân chơi cho trẻ em, nổi bật với không gian xanh và mặt nước rộng rãi, tạo điều kiện cho cư dân thư giãn và vui chơi.
Trong các chung cư ở Hà Nội, không gian dành cho thể dục, thể thao và giải trí rất hạn chế, không chỉ ở những chung cư cũ xây dựng từ năm 1954 đến 1986 mà cả những chung cư mới cũng vậy Hầu hết các nhà cao tầng tại Việt Nam thiếu chú trọng đến việc tạo ra môi trường sống thoải mái và sinh khí hậu, điều này đang trở thành một vấn đề cần được quan tâm hơn.
Nam đặt mục tiêu cao trong thiết kế và kinh doanh nhà cao tầng, nhằm tối đa hóa diện tích sử dụng và công suất xây dựng Các giải pháp kiến trúc như giảm diện tích lưu thông, sử dụng cây xanh, giếng trời và sân trong giúp tối ưu hóa không gian Số tầng càng cao, khả năng thu hồi vốn càng lớn, dẫn đến sự gia tăng đầu tư vào các cao ốc nhỏ, thường từ 9 đến 15 tầng trên diện tích đất 100m2 - 200m2 Hình thức đầu tư này phổ biến, xuất hiện nhiều trong các khu phố, ngay cả những nơi có quy định xây dựng không quá 4 tầng Các cao ốc này thường được xây dựng xen kẽ vào các dãy phố, với mật độ xây dựng 100%, không có không gian cho cây xanh, mặt nước, và vỉa hè không đủ rộng, đồng thời thiếu các tiêu chuẩn về khoảng lùi và tầng hầm để xe.
2.3 Công tác quản lý còn nhiều vấn đề
Cộng đồng dân cư từ năm 1954 đến nay đã trải qua nhiều biến đổi phức tạp, với thành phần dân cư không chỉ còn là cán bộ công nhân viên chức mà còn bao gồm nhiều nhóm khác Trong bối cảnh xã hội thị trường hiện nay, các hộ gia đình ngày càng khép kín và ít có sự gắn bó như trước, với nhiều gia đình có khả năng mua nhà ở nơi khác và cho thuê căn hộ khu tập thể để tăng thu nhập Điều này dẫn đến khó khăn trong việc quản lý nhân khẩu sinh hoạt tại các khu chung cư.
SV: Nguyễn Hương Giang Lớp: Kinh tế đô thị 47 những người làm nghề tụ do, sinh viên,…cùng sinh hoạt trong một cộng đồng.
Việc quản lý các chung cư cũ hiện nay chủ yếu thuộc về các phường, với cán bộ quản lý đô thị nắm bắt tình trạng hạ tầng kỹ thuật, xã hội và chất lượng công trình Tuy nhiên, do lực lượng cán bộ mỏng, việc theo dõi tình trạng xuống cấp của chung cư gặp nhiều khó khăn Một phòng quản lý đô thị chỉ có vài chục người phải đảm nhiệm nhiều nhiệm vụ khác nhau, từ hạ tầng cơ sở đến cấp phép xây dựng và trật tự đô thị Chung cư cũ chỉ là một phần nhỏ trong công việc quản lý, ví dụ như chung cư Kim Liên thuộc phường Kim Liên và các tập thể như Nguyễn Khuyến, Ngô Tất Tố, Trần Quí Cáp thuộc phường Văn Miếu.
2.4 Mục đích sử dụng đang bị thay đổi
Những thuận lợi và khó khăn trong việc tạo không gian công cộng tại các
Các thành phố đang tập trung nghiên cứu và cải tạo các khu chung cư cũ nhằm nâng cấp chất lượng sống và phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai.
Cải tạo hệ thống không gian công cộng trong các khu vực sẽ được đa số người dân ủng hộ, vì điều này không chỉ nâng cao chất lượng cuộc sống mà còn tạo ra những địa điểm gặp gỡ phù hợp với nhu cầu của mọi lứa tuổi.
Cải tạo không chỉ mang lại ý nghĩa xã hội và cảnh quan đáng kể, mà còn đối mặt với thách thức lớn về nguồn vốn do thiếu cơ chế chính sách cụ thể để bảo vệ lợi ích cho các nhà đầu tư Vấn đề này đã trở thành một trở ngại chính trong quá trình nâng cấp và cải tạo, ảnh hưởng đến tình hình an ninh và phát triển bền vững.
Dự án cải tạo và xây dựng khu chung cư Nguyễn Công Trứ, do Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội làm chủ đầu tư, đã thu hút gần 3000 tỷ đồng vốn đầu tư.
Hiện nay, thành phố chưa có chính sách hợp thức hóa việc mua nhà cho những trường hợp căn hộ bán trao tay, đặc biệt là đối với người mua không có hộ khẩu thường trú tại địa phương.
- Tình trạng cơi nới, lấn chiếm bừa bãi là khó khăn lớn nhất trong các chính sách đền bù và giải phóng mặt bằng.
Nhiều khu nhà tại Hà Nội, như Vĩnh Hồ và Thanh Xuân Bắc, được xây dựng bằng phương pháp ghép bê tông tấm lớn, khiến kết cấu các toà nhà không thể thay đổi Do đó, việc nâng cấp buộc phải tiến hành phá bỏ các công trình này.
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện tại đang gặp khó khăn do được xây dựng qua nhiều giai đoạn khác nhau, khiến cho việc nâng cấp trở nên phức tạp Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quá trình cải thiện hạ tầng mà còn làm giảm khả năng cung cấp dịch vụ liên tục cho người dân.
Phân tích lợi ích kinh tế
Hà Nội, như nhiều thành phố khác, đã trải qua sự chuyển mình mạnh mẽ trong cơ chế thị trường, từ giai đoạn bao cấp với sự quản lý chặt chẽ của nhà nước sang một môi trường mà mỗi cá nhân tự do hành động và thu hưởng lợi ích Sự thay đổi này khiến con người trở nên nhạy bén và thực dụng hơn, dẫn đến việc họ chỉ hành động khi có lợi cho bản thân Tuy nhiên, chính cơ chế này, kết hợp với sự buông lỏng trong quản lý của nhà nước, đã tạo điều kiện cho nhiều hộ dân tại các khu tập thể lấn chiếm đất chung để biến thành tài sản riêng Trong bối cảnh đó, bài viết sẽ phân tích lợi ích kinh tế từ việc sử dụng không gian công cộng tại khu Kim Liên, một trong những khu tập thể cũ của Hà Nội.
SV: Nguyễn Hương Giang Lớp: Kinh tế đô thị 47
Trước hết cần trả lời câu hỏi : Ai là người được hưởng lợi ích từ việc sử dụng không gian công cộng ở chung cư Kim Liên?
Trong những năm mới xây dựng chung cư Kim Liên từ năm 1960-
Từ năm 1975, chung cư được xây dựng với mục đích chính là nơi ở Tuy nhiên, theo thời gian, khu chung cư Kim Liên đã chuyển mình, không chỉ phục vụ nhu cầu ở mà còn phát triển thêm các chức năng thương mại và dịch vụ Sự thay đổi này diễn ra do cơ chế thị trường, khi nhà nước xoá bỏ bao cấp và cho phép tư nhân tham gia vào kinh doanh Bên cạnh đó, sự gia tăng dân số và thiết kế không hợp lý của chung cư cũ, cùng với việc quản lý lỏng lẻo của chính quyền, đã dẫn đến tình trạng người dân tự cơi nới để mở rộng diện tích sống Từ góc độ kinh tế, có nhiều bộ phận dân cư đã được hưởng lợi từ những thay đổi này.
Bộ phận cá nhân sống tại tầng một, đặc biệt ở các đầu hồi hoặc vị trí thuận lợi giáp mặt đường, đã có hành vi cơi nới và lấn chiếm không gian chung để phục vụ cho mục đích kinh doanh cá nhân như buôn bán, cho thuê mặt tiền, hoặc chỉ để mở rộng diện tích sinh hoạt.
Một bộ phận khác trong việc sử dụng không gian công cộng là người dân tận dụng sân chơi và đường đi để trông xe Khác với các hộ kinh doanh lấn chiếm xây dựng kiên cố, những hộ trông xe thường không xây dựng cố định và dễ di dời Họ sử dụng không gian này nhằm tăng thu nhập, mặc dù vẫn có sự lấn chiếm và sử dụng sai mục đích Đặc biệt, hoạt động trông xe này chủ yếu diễn ra vào ban ngày, trong khi ban đêm, không gian sẽ được trả lại trạng thái ban đầu.
Tương tự như các hộ trông giữ xe, một số cá nhân khác cũng kinh doanh đồ ăn thức uống tại các khu vực công cộng Những cá nhân này không nhất thiết phải sống gần đó, mà có thể từ nơi khác đến để bày bàn ghế, dựng lều Họ thường lấn chiếm không gian chung vào các thời điểm nhất định trong ngày như sáng, trưa và chiều, sau đó trả lại không gian cho cộng đồng vào những khoảng thời gian còn lại.
Nhiều hộ dân hiện nay đang lấn chiếm để mở rộng diện tích sử dụng, thay vì chỉ xây dựng theo kiểu “chuồng cọp” như trước đây Họ đã cùng nhau xây dựng kiên cố, biến các con đường giữa các khu nhà thành những ngõ nhỏ, khiến cho kết cấu ban đầu của tòa nhà không còn được nhận ra.
Đối với những căn hộ không thể mở rộng hoặc chưa đủ không gian, việc tận dụng hành lang và cầu thang là giải pháp tối ưu Người dân thường sử dụng những khu vực này để nấu ăn, lưu trữ đồ đạc và phơi quần áo.
Qua phân tích, việc sử dụng không gian công cộng hiện tại chỉ mang lại lợi ích cho một bộ phận người dân, trong khi phần lớn còn lại không được hưởng lợi trực tiếp từ không gian này nhưng lại nhận được lợi ích từ các dịch vụ mà những người lấn chiếm cung cấp Để làm rõ vấn đề, chúng ta cần tìm hiểu về cách thức mà các lợi ích này được thu nhận.
Việc sử dụng không gian công cộng cho mục đích riêng đem lại lợi ích lớn nhất cho những người trực tiếp sử dụng Tuy nhiên, những người không tham gia vào việc này cũng nhận được lợi ích gián tiếp từ các dịch vụ mà những người lấn chiếm cung cấp Họ không cần phải di chuyển xa để mua sắm, có thêm nhiều lựa chọn nhờ vào sự đa dạng của dịch vụ Bên cạnh đó, cần thừa nhận rằng việc lấn chiếm không gian công cộng cũng mang lại một số tác động tích cực cho cộng đồng.
Nguyễn Hương Giang, sinh viên lớp Kinh tế đô thị 47, nhấn mạnh rằng việc mất không gian công cộng ảnh hưởng đến các hoạt động nghỉ ngơi, thư giãn và vui chơi của người dân Những tiện ích mà không gian này mang lại cho cuộc sống hàng ngày là rất lớn, nhưng khó có thể định lượng chính xác bằng con số Bên cạnh những lợi ích, câu hỏi đặt ra là chi phí liên quan đến việc mất không gian công cộng này là như thế nào và làm thế nào để lượng hóa chi phí đó.
Các không gian công cộng cần nguồn vốn để bảo trì và nâng cấp, chủ yếu từ ngân sách nhà nước và một phần nhỏ từ đóng góp của người dân Hiện tại, tư nhân chưa tham gia vào việc nâng cấp các công trình công cộng do mục tiêu lợi nhuận Ngoài nguồn vốn nhà nước và đóng góp của người dân, một số công trình công cộng còn nhận tài trợ từ nước ngoài Tuy nhiên, các không gian công cộng trong khu chung cư chủ yếu phụ thuộc vào nguồn vốn từ nhà nước và sự đóng góp của cộng đồng.
Ngoài chi phí bảo dưỡng và duy tu, chi phí quản lý cũng là một yếu tố quan trọng không thể bỏ qua Chi phí này được trích từ ngân sách nhà nước và chủ yếu dùng để trả lương cho các cán bộ quản lý.
Việc lạm dụng không gian công cộng cho mục đích cá nhân gây ra gánh nặng chi phí cho người dân, khi họ phải chi trả cho những nhu cầu mà lẽ ra không gian này có thể đáp ứng nếu được sử dụng đúng cách.
Chi phí đi lại và thời gian là một vấn đề quan trọng đối với người dân sau một ngày làm việc vất vả Họ cần tìm đến không gian xanh như vườn hoa hoặc công viên để thư giãn, nhưng việc di chuyển này làm gia tăng chi phí đi lại Hơn nữa, trẻ em cũng cần có chỗ chơi, nhưng sự thiếu hụt không gian vui chơi dẫn đến việc tăng chi phí trông nom và chăm sóc.
5 2 phí thời gian đưa trẻ ra công viên hoặc tăng chi phí mua các trò chơi để trẻ chơi trong nhà.
Chi phí cho sức khoẻ đang gia tăng do việc thiếu tiếp xúc với môi trường tự nhiên, điều này làm giảm sức đề kháng và tăng nguy cơ mắc bệnh Đặc biệt, trẻ nhỏ và người già là những đối tượng dễ bị ảnh hưởng nhất; trẻ em thiếu giao tiếp cộng đồng có nguy cơ cao mắc bệnh tự kỷ, trong khi người già ít vận động dễ mắc các bệnh về xương và giảm tuổi thọ Từ đó, chi phí cho thuốc men và thăm khám y tế cũng tăng lên.
Kiến nghị và Giải pháp
Chính sách thuế
Thuế là công cụ quan trọng của nhà nước trong việc điều tiết thị trường, có thể kích thích phát triển kinh tế nếu sử dụng đúng cách, nhưng cũng có thể gây khó khăn nếu không hợp lý Để giảm tình trạng lấn chiếm không gian chung, chính sách thuế có thể được áp dụng Ngoài các khoản thuế theo quy định, những hộ lấn chiếm sẽ phải chịu thêm thuế hoặc phí sử dụng không gian công cộng Ví dụ, những người kinh doanh hàng ăn hoặc trông xe tại các khu vực chung cần trả phí để nâng cấp và bảo trì không gian đó Mức thuế hoặc phí cao sẽ tạo rào cản cho các hộ không tham gia hoặc khó tham gia vào hoạt động kinh doanh.
Nhà nước có thể áp dụng chính sách giảm thuế cho các công ty hoạt động trong lĩnh vực được khuyến khích, như công ty môi trường và công ty đầu tư khai thác dịch vụ không gian chung, nhằm thúc đẩy sự phát triển của các ngành nghề này.
Chính sách trợ cấp
Nhà nước sẽ hỗ trợ cá nhân và tổ chức trong việc mở rộng không gian công cộng cho cộng đồng Để khuyến khích việc này, nhà nước cam kết sẽ góp thêm một tỷ lệ phần trăm cho mỗi đồng mà cá nhân và tổ chức chi cho việc tăng cường không gian công cộng Điều này thực chất sẽ làm giảm "giá" cho việc mở rộng không gian chung nhờ vào sự trợ cấp tương ứng.
Tương lai của Hà Nội đến năm 2020 đuợc thể hiện ở bản quy hoạch
SV: Nguyễn Hương Giang Lớp: Kinh tế đô thị 47
4 Khái niệm và phân loại chung cư 4
4.1.1 Khái niệm “chung cư” theo Encyclopedia Britanica 2006 4
4.1.2 Khái niệm “chung cư” tại Singapore 5
4.1.3 Khái niệm “chung cư” tại Việt Nam 6
5 Không gian chung của các chung cư 9
5.3 Chức năng của không gian chung 11
5.4 Tiêu chuẩn cho không gian chung cư 14
5.5 Tại sao con người cần đến không gian giao tiếp 18
6 Xung đột lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội trong việc sử dụng không gian chung 21
7 Một số vị dụ điển hình ở các nước trong việc sử dụng hiệu quả không gian giao tiếp 21
Chương 2 Xung đột lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội trong việc sử dụng không gian chung tại chung cư Kim Liên 24
1.Thực trạng chung cư ở Hà Nội 24
2 Thực trạng sử dụng không gian công cộng ở chung cư Hà Nội 25
2.1Không gian cho người sử dụng chung cư còn thiếu 25
2.2 Cơ sở vật chất chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân 28