Biến động thị trường và thực trạng cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂNKHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
-o0o -BÀI TẬP LỚN MÔN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Đề tài: Biến động thị trường và thực trạng cải tạo chung cư cũ trên địabàn thành phố Hà Nội.
Hà Nội, tháng 10 năm 2010.
Trang 2MỤC LỤC
1 Hiện trạng chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1.1 Quá trình hình thành và phát triển của các chung cư cũ của Hà Nội.1.2 Đánh giá hiện trạng các chung cư cũ.
2 Biến động thị trường chung cư cũ.
2.1 Cơn sốt chung cư cũ trong năm 2009.2.2 Biến động thị trường.
3 Thực trạng cải tạo chung cư cũ.
3.1 Quản lý Nhà nước về việc cải tạo chung cư cũ.3.1.1 Vai trò của Nhà nước.
3.1.2 Nội dung quản lý Nhà nước về cải tạo chung cư cũ.
3.2 Việc thực hiện của chủ đầu tư Vấn đề di dời và giải phóng mặt bằng.3.2.1 Cơ hội vàng cho các chủ đầu tư.
3.2.2 Khó khăn và thách thức đối với các nhà đầu tư.
3.3 Đánh giá chung về kết quả cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
4 Phương hướng và giải pháp.
4.1 Phương hướng.4.2 Giải pháp.
Trang 3Bài thảo luận
Biến động thị trường và thực trạng cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội
Chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
“An cư thì mới lạc nghiệp”, đó là câu nói của ông cha ta từ xưa đến nay Nhà ở làvấn đề đầu tiên mà mỗi người đều phải nghĩ tới cho cuộc sống của mình Đó không chỉlà vấn đề của những người có thu nhập cao mà còn của cả những người thu nhập thấp,không chỉ của những người ở thành thị mà của cả những người ở nông thôn, không chỉlà vấn để của quá khứ hay hiện tại mà của cả tương lai sau này Quỹ đất vốn có khôngtăng hoặc tăng không đáng kể trong khi dân số tăng một cách chóng mặt, điều đó làmcho nhu cầu về nhà ở ngày càng bức thiết Nhằm tiết kiệm quỹ đất ít ỏi những toà nhàcao tầng đã được con người xây dựng, đặc biệt ở các khu đông dân cư ở các thành phốlớn
Hà Nội là trung tâm kinh tế - văn hóa – chính trị của cả nước, thành phố nơi đấtchật người đông, bên cạnh đó dân số lại tăng lên một cách nhanh chóng cả về mặt số
Trang 4lượng và chất lượng nhất là sự gia tăng cơ học do quá trình đô thị hóa con người có xuhướng chuyển từ nông thôn sang thành thị, do cơ chế chính sách của nhà nước về việcmua nhà ở ở Hà Nội… Chính vì vậy mà nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, số lượng nhàở lại có hạn nên đã gây ra áp lực về nhà ở cho khu vực nội đô Các khu nhà cao tầng, cáckhu nhà tập thể hay được người ta gọi là các khu chung cư đã được xây dựng ngày càngnhiều tại các khu trung tâm của thành phố Các khu chung cư này hầu hết đều được xâydựng từ những năm 90 của thế kỉ trước Cho đến nay do nhiều nguyên nhân đều đã bịxuống cấp và trở thành mối lo ngại cho những người dân sống trong những khu chungcư đó Trước tình hình đó, Nhà nước và thành phố đã quan tâm nhiều hơn tới các khuchung cư cũ, ban hành các văn bản pháp luật như: Nghị quyết 07/2005/NQ – HĐNDngày 05/08/2005 của hội đồng nhân dân thành phố; Chỉ thị 75/2005/KH-UB của hộiđồng nhân dân thành phố ngày 09/12/2005; Nghị quyết 34/2007/NQ-CP ngày03/07/2007 của Thủ tướng Chính phủ; Quyết định 48/2008/QĐ-UB của UBND thànhphố Cùng với các văn bản của Bộ xây dựng, với 2/3 số dân chấp thuận là đủ cơ sởtriển khai dự án cải tạo chung cư cũ Thành phố đã có những chính sách khá mở để đảmbảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ Cho đến nay tuy đãđạt được một số thành tựu nhưng vẫn còn một lượng lớn đang ở trong tình trạng nguyhiểm xuống cấp
Sau hiến pháp năm 1992 - Luật đất đai năm 2003 cùng với sự phát triển của nềnkinh tế và thị trường nói chung, Nhà nước đã chính thức thừa nhận thị trường quyền sửdụng đất, cho phép các tổ chức cá nhân được phép kinh doanh nhà ở và các công trìnhtrên đất gắn liền với quyền sử dụng đất, điều này đã tạo điều kiện cho thị trường bấtđộng sản phát triển mạnh mẽ, việc mua bán nhà ở ngày càng sôi động Với ưu thế về vịtrí trắc địa lại có sự quan tâm đặc biệt của Nhà nước, các khu chung cư cũ được các chủđầu tư quan tâm nhiều hơn trong những năm gần đây Giai đoạn 2009-2010, thị trườngchung cư cũ xảy ra nhiều biến động, khiến không ít chủ đầu tư và người dân hoangmang.
Trang 5Bài thảo luận của chúng tôi nhằm tìm hiểu sâu hơn về phân khúc thị trường cảitạo chung cư cũ trên địa bàn thủ đô Hà Nội của chúng ta và các biến động của thị trườngnày, để từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục trong thời gian tới.
1 Hiện trạng nhà ở chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội.
1.1 Quá trình hình thành và phát triển các khu chung cư cũ tại Hà Nội.
Trong lịch sử phát triển xây dựng miền Bắc nói chung và Hà nội nói riêng từ saunăm 1956, khu tập thể (KTT) là một khái niệm hoàn toàn mới trong thiết kế nhà ở
Các KTT xây dựng thử nghiệm đầu tiên tại Hà nội được thiết kế bởi đội ngũ kiếntrúc sư Việt nam với sự giúp đỡ của các chuyên gia nước ngoài như Kim Liên, NguyễnCông Trứ…và sau này phát triển thêm nhiều khu khác như Trung Tự, Giảng Võ, ThànhCông, Thanh Xuân Ý tưởng xây dựng các khu ở theo kiểu khu tập thể với phương phápxây dựng lắp ghép từ các panel bê tông cốt thép đúc sẵn là xuất phát từ việc nghiên cứuáp dụng theo giải pháp quy hoạch và thiết kế kiến trúc của các nước XHCN, đăc biệt lànền kiến trúc rất lớn mạnh của Nhà nước liên bang Xô viết lúc bấy giờ… Giai đoạn1954 –1975, mặc dù kinh tế miền Bắc gặp nhiều khó khăn do vừa gặp phải phát triểnkinh tế, vừa phải chi viện cho chiến trường miền Nam, một số thành phố như TháiNguyên, Hà Nội, Việt Trì…vẫn được quy hoạch xây dựng và phát triển Đây là giaiđoạn phát triển nhà ở với những tiêu chí không gian của đời sống tập thể, áp dụng lýthuyết quy hoạch của Liên Xô và các nước XHCN khác Các KTT này có vai trò rất lớntrong việc cung cấp chỗ ở cho người dân ở các đô thị Miền Bắc nói chung và Hà Nội nóiriêng lúc bấy giờ, đây là giải pháp phù hợp với giai đoạn kinh tế - xã hội thời kỳ baocấp, giải quyết nhanh nhu cầu nhà ở của đông đảo thành phần cán bộ công nhân viênchức Thủ đô Tính đến năm 1990, trên địa bàn Hà nội đã xây dựng khoảng 40 KTT vớigần 5 triệu m2, chiếm 7,5% quỹ nhà ở toàn quốc và cho đến hiện nay, còn chiếm gần50% quỹ nhà ở của thành phố.
Các KTT ban đầu được nghiên cứu và xây dựng tại Hà Nội với quy mô nhỏ từ 15 ha, với các dãy nhà thấp tầng từ 1-3 tầng, phân bố chủ yếu tại vành đai 1 và 2 của
Trang 63-Thành phố như các khu: Nguyễn Công Trứ, Kim Liên Cấu trúc các khu ở này chưa hìnhthành các cặp, cụm, nhóm nhà ở rõ nét, trung tâm khu tập trung không định hình.
Từ năm 1970, các KTT được xây dựng với quy mô trung bình từ 3-25 ha với cácdãy nhà từ 4-6 tầng, phân bố chủ yếu tại vành đai 2 và 3 của Thành phố như các khu:Trung Tự, Giảng Võ, Thành Công, Bách Khoa, Ngọc Khánh, Khương Thượng Mô hìnhquy hoạch KTT thời kỳ này đã hoàn chỉnh hơn Mô hình này đẫ đạt được rất tốt các tiêuchí về không gian cây xanh, sinh hoạt công cộng, dịch vụ xã hội cũng như khả năng giaotiếp cộng đồng trong không gian đô thị cho một cụm dân cư với số dân trung bình từ7.500 - 10.000 người
Sau năm 1980 mô hình xây dựng KTT hoàn chỉnh này tiếp tục được áp dụng vớiquy mô đất lớn hơn từ 25-50 ha, trong đó bao gồm phát triển tiếp các KTT đã được xâydựng từ cuối thập kỷ 70 và đồng thời phát triển thêm một số khu mới như Thanh Xuân,Nghĩa Đô, Kim Giang.
Công nghệ xây dựng các KTT cũng là một thử nghiệm mới mẻ lúc bấy giờ, lầnđầu tiên chúng ta áp dụng phương pháp modul hóa và điển hình hóa trong xây dựng từtổng thể tới chi tiết, tham khảo theo tiêu chuẩn xây dựng của các nước XHCN Với biệnpháp thi công lắp ghép tại chỗ, thời gian xây dựng một dãy nhà ( trung bình 5 tầng) rútngắn chỉ còn khoảng 2 tháng.
Hiện nay, theo nghiên cứu khảo sát 40 KTT cũ đã xây dựng tại Thủ đô Hà Nội từnăm 1956-1990 cho thấy các tiêu chí quy hoạch và không gian kiến trúc ban đầu đã bịbiến dạng và phá huỷ, nguyên nhân xuất phát từ áp lực dân số, chuyển biến về kinh tế,xã hội, đời sống, và xu thế phát triển mở rộng chung của thành phố trong giai đoạn mới.
1.2 Đánh giá hiện trạng chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Hệ thống giao thông nội bộ trong các KTT đã bị quá tải và chức năng quy hoạchban đầu đã bị thay đổi Tuyến giao thông nội bộ của các KTT đã trở thành tuyến giaothông chung (thậm chí tuyến giao thông chính) của hệ thống giao thông đô thị mới.Thực trạng này làm mật độ giao thông tại các tuyến đường trên tăng nhanh đến mức quá
Trang 7tải và làm biến đổi chức năng của các dãy nhà trên trục đường này từ nhà ở sang nhà ởsang nhà ở kết hợp kinh doanh.
- Không gian quy hoạch chung đã bị phá vỡ do mặt độ dân cư quá lớn so với thiếtkế ban đầu Do mật độ dân cư quá lớn, các hộ dân đã tự ý lấn chiếm các phần đất lưukhông dành cho cây xanh xung quanh khu nhà xây dựng thành diện tích ở kiên cố làmphá vỡ không gian quy hoạch chung.
- Hình thức kiến trúc thay đổi do tình trạng xây dựng cơi nới phát triển tự do.Tình trạng các căn hộ bên trên cơi nới tùy tiện để tăng diện tích ở , tạo nên các “chuồngchim, chuồng cọp”, đã làm biến đổi hoàn toàn hình thức kiến trúc ban đầu - Hệ thống hạ tầng kỹ thuật (HTKT) đã bị quá tải và xuống cấp trầm trọng gây ônhiễm, mất vệ sinh môi trường Hệ thống HTKT đã quá cũ và yếu không đáp ứng vớinhu cầu hiện nay gây tình trạng thiếu nước sạch, thiếu điện, ngập úng khi mưa lớn TheoSở Tài nguyên và Môi trường và Nhà Đất hà Nội, hiện nay có 23 khu tập thể cũ đãxuống cấp nghiêm trọng và gây nguy hiểm cho người sử dụng với gần 450 nhà 4-5 tầng,200 nhà lắp ghép tấm lớn với tổng diện tích gần 1,5 triệu m2 Đây là chỗ ở của 27.000hộ dân với trên 130.000 người.
- Công tác quản lý khai thác chưa hợp lý, duy tu, sửa chữa, bảo trì không thườngxuyên Do chế độ bao cấp về nhà ở, các KTT cũ được phân bổ ngân sách hạn chế đểduy tu, bảo trì, sửa chữa tối thiểu trong khi đó lại không có chính sách khai thác dịch vụsinh lời phù hợp để tăng nguồn vốn phục vụ các công tác này Từ những năm 1990,trước thực trạng xuống cấp nghiêm trọng của các KTT, Thành phố đã chỉ đạo sửa chữa,cải tạo các khu tập thể quá cũ để cải thiện môi trường sống cho người dân, thành phố đãtiến hành chống lún các nhà lún, nứt nguy hiểm ở các khuThành Công; Giảng Võ; VănChương… Từ đầu những năm 2000, Thành phố Hà Nội cũng thể hiện quyết tâm cảithiện các KTT cũ thành các KTT cao tầng hiện đại phù hợp với điều kiện kinh tế hiệnnay qua đầu tư xây dựng nhà cao tầng mới, mở rộng căn hộ bằng nguồn vốn ngân sách.Sau nhiều năm bàn bạc với 17 bản dự thảo, cuối cùng thì quy chế cải tạo xây dựng lại
Trang 8các KTT cũ trên địa bàn Hà nội cũng đã được ban hành Tuy nhiên, việc cải tạo các KTTcũ cũng gặp nhiều khó khăn, trong đó khó nhất là giải phóng mặt bằng, giải quyết cáctrường hợp cơi nới lấn chiếm, làm đội chi phí và chậm tiến độ, ảnh hưởng đến số đôngcác hộ chấp nhận di dời.
2 Biến động thị trường chung cư cũ
2.1 Cơn sốt chung cư cũ
Gía chung cư cũ leo thang Thành phố Hà Nội đã phê duyệt quy hoạch cải tạo thí
điểm một số khu tập thể cũ trong nội thành như khu Nguyễn Công Trứ, Giảng Võ, KimLiên, Thành Công, Thanh Xuân Bắc, điều này đã khiến thị trường mua bán nhà tập thểcũ trở nên sôi động trong năm 2009, phân khúc này trở thành một cơn sốt gây sốc tronglàng bất động sản với mức giá đẩy lên cao chót vót gấp 2-3 lần giá trị thông thường.Việc mua bán các khu chung cư cũ vẫn rất sôi động ngay cả khi thị trường bất động sảntrầm lắng Nguyên nhân chính mà có lẽ đến giờ cả người sở hữu các chung cư cũ lẫnngười mua đều hiểu rằng các chung cư này đang là “mỏ vàng” nhờ vị trí đắc địa và đượcliệt vào diện được xây mới Việc một số khu chung cư cũ “rục rịch” theo chủ trương sẽhoàn thành việc cải tạo, xây mới tất cả các chung cư cũ tại Hà Nội vào năm 2015 đãkhiến thị trường nhà đất trở nên “nóng” bởi sự săn tìm của giới đầu tư Giá bán các cănhộ chung cư sập xệ này vào khi đó lên đến vài chục triệu/m2, đơn cử như khu ThanhXuân Bắc vào khoảng 25 triệu đồng/m2, Giảng Võ trên 30 triệu đồng/m2, Nguyễn CôngTrứ còn lên đến 50-60 triệu đồng/m2 Không đương nhiên mà giá mỗi căn hộ ở chungcư lại lên cao ngất trời vậy, bởi lẽ những khu chung cư này có nhiêu lợi thế, nằm ở vị trítrung tâm thành phố, hệ thống cơ sở hai tầng tương đối đồng bộ và đặc biệt có chủtrương của thành phố cải tạo xây mới tất cả các chung cư cũ và người dân sẽ được nhậnlại diện tích lớn hơn diện tích ban đầu từ 1.3-2 lần diện tích cũ.
Cơ hội kinh doanh tốt Không chỉ có vị trí tốt cho những người có nhu cầu cần ở,
mà những chung cư cũ này lại mang đến một lợi nhụân khổng lồ cho những người kinhdoanh Bởi lẽ các căn chung cư cũ này khi được phá dỡ để xây dựng các cao ốc mới sẽ
Trang 9cho lợi nhuận “kép”, vì diện tích căn hộ mới sẽ được tăng đến 2 lần và giá căn hộ mớicũng tăng Đa phần những người mua các chung cư cũ đều là những nhà đầu tư chứkhông phải người có nhu cầu ở thật Cả chủ đầu tư các dự án cải tạo và những người đầucơ mua chung cư cũ đều mong muốn kiếm được lợi nhuận khổng lồ từ phân khúc thịtrường này Các chủ đầu tư thì kỳ vọng vào lợi nhuận thu được từ việc kinh doanh tạitầng 1 và diện tích chồng cao thêm khi các chung cư cũ được cải tạo xây mới, cònnhững người đầu cơ lại mong muốn được hưởng chính sách đền bù, được nhận lại diệntích lớn hơn diện tích cũ…Cơn sốt chung cư cũ được đẩy lên cao đỉnh điểm, giá chungcư cũ lên cao như vậy nhưng không dễ gì mua được Tuy phải chịu rất nhiều bất tiệntrong cuộc sống, trong sinh hoạt hằng ngày nhưng những người dân trong các khu nàylại không chấp nhận bán căn hộ của mình bởi sợ mất đi một suất mua nhà ở ngay nơimình đang ở
Với những diễn biến trên, chung cư cũ của Hà Nội nằm trong một trạng thái tâmlý “chờ đợi” của người sử dụng, “thu gom” chờ cải tạo của nhà đầu tư, thế giằng conày là nguyên do đẩy giá nhà đất thời gian gần đây lên cao trở lại.
2.2 Biến động thị trường
Cuối năm 2009, Văn phòng Chính phủ ra Thông báo 34/TB-VPCP về kết luận củaThủ tướng Chính phủ tại cuộc họp Thường trực Chính phủ về đồ án Quy hoạch chungxây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 Trong đó, Thủtướng chỉ đạo UBND thành phố Hà Nội chỉ đạo dừng ngay việc phá các nhà biệt thự cũvà xây dựng các tòa nhà cao tầng trong 4 quận nội thành.
Ngay sau đó, chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội đã rớt giá mạnh, không ít người đãthua lỗ khi đầu tư vào các căn hộ loại này Thậm chí mảng thị trường này đã đóng băngtrong suốt thời gian dài vừa qua, gần như giao dịch không có Nhiều dự án phải ngừngtriển khai xây dựng vì vướng quy hoạch chung của thủ đô, bước sang quý một năm naythị trường chung cư cũ đã hạ nhiệt, tiêu biểu phải kể đến chung cư Thanh Xuân Bắc 23-25 triệu đồng mỗi m2 đã giảm xuống còn khoảng 18-20 triệu Khu tập thể Giảng Võ
Trang 10cũng chỉ còn 28-30 triệu, khu Nam Đồng dao động 23-25 triệu đồng, giảm khoảng 3-5triệu mỗi m2 Đặc biệt, chung cư Nguyễn Công Trứ đình đám một thời với mức giá 50-60 triệu cũng tụt xuống còn 35-40 triệu mỗi m2, một số khu trong nội thành đã giảmmức chênh từ 200 triệu đến 300 triệu đồng mỗi căn Như vậy ngay sau khi văn bản trênđược ban hành, thị trường chung cư cũ đã chịu một cú sốc lớn: giá giảm và giao dịchhầu như ngưng trệ Hiện tại giá các căn chung cư cũ ước tính đã giảm từ 20 đến 30% sovới thời điểm giữa năm 2009 và hầu như không có tính thanh khoản Với số tiền từ 1,5đến 2,5 tỷ đồng, người có nhu cầu mua nhà để ở có thể tìm kiếm các căn hộ có diện tíchtừ 80 đến 120 m2 tại các khu đô thị mới như Mỹ Đình, Cầu Diễn, Văn Quán, Văn Phúhay Xa La , với cơ sở hạ tầng đồng bộ thay vì lựa chọn các chung cư cũ ở khu vựctrung tâm.
Phân khúc thị trường chung cư cũ đột ngột chững lại sau cơn sốc 2009 chủ yếudo tâm lý khách hàng lo ngại trước chủ trương của thành phố Chung cư cũ trước đâygây sốt trên thị trường thì nay lại kén khách vì tâm lý lo ngại các dự án không được triểnkhai.
3.Thực trạng cải tạo chung cư cũ.
3.1 Quản lý Nhà nước về cải tạo chung cư cũ.
3.1.1 Vai trò của Nhà nước.
Để khắc phục các khuyết tật của cơ chế thi trường, không thể thiếu vai trò củaNhà nước và đó là đặc điểm của nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước –một nền kinh tế được điều tiết thông qua tác động của “bàn tay vô hình- thị trường” và“bàn tay hữu hình - Nhà nước” đảm bảo cho nền kinh tế vận hành và phát triển lànhmạnh Thị trường BĐS cũng không nằm ngoài quy luật đó.
Thị trường BĐS có nhiều đặc điểm riêng nhưng đáng kể nhất là những đặc điểmcơ bản như: thị trường không hoàn hảo; cung phản ứng chậm hơn so với cầu; thiếuthông tin thị trường; chịu sự chi phối của pháp luật và Nhà nước Chính những đặc điểm