Thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương việt nam(1)

Tuy nhiê, Công tác thẩm định dự án Bất động sản hiện nay vẫn mang tính chấtkinh nghiệm ngân hàng chưa có hướng dẫn thẩm định riêng, quyết định tài trợ ngay cảkhi thiếu thông tin về dự án

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu độc lập riêng tơi với cố vấn người hướng dẫn khoa học: TS Ngô Thị Phương Thảo Tất số liệu tham khảo trung thực nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận văn: Trần Đức Cường LỜI CẢM ƠN Qua thời gian nghiên cứu lý luận thực tế tác giả hoàn thành luận văn thạc sỹ kinh tế với đề tài “Thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam” Tác giả xin chân thành cảm ơn TS Ngô Thị Phương Thảo thầy, cô giáo Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên trường Đại học Kinh tế Quốc dân quan tâm, bảo, hướng dẫn tận tình đóng góp nhiều ý kiến quý báu để tác giả hoàn thành luận văn này! Xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2013 Tác giả Trần Đức Cường DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản NHTM : Ngân hàng thương mại TMCP : Thương mại cổ phần VCSH : Vốn chủ sở hữu Techcombank : Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam NHNN : Ngân hàng nhà nước TSBĐ : Tài sản bảo đảm TCTD : Tổ chức tín dụng NPV: Giá trị rịng IRR: Tỷ suất hồn vốn nội PP: Thời gian hoàn vốn PI: số lợi nhuận Sở QHKT/XD: Sở quy hoạch kinh tế/xây dựng UBND: Ủy ban nhân dân VB: văn MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH CHO VAY TÀI TRỢ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Dự án bất động sản hoạt động cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại .4 1.1.1 Khái niệm đặc điểm dự án bất động sản 1.1.1 Hoạt động cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại 1.1.2 Thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại .18 1.2.1 Khái niệm cần thiết thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản 18 1.2.2 Quy trình phương pháp thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản 19 1.2.3 Nội dung thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản 19 1.2.4 Các tiêu đánh giá chất lượng thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản 19 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại .19 1.3.1 Các nhân tố chủ quan 19 1.3.2 Các nhân tố khách quan 19 CHƯƠNG Thực trạng thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam .20 2.1 Thực trạng hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 20 2.1.1 Khái quát Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 20 2.1.2 Tình hình hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 21 2.1.3 Vai trị cơng tác thẩm định cho vay hoạt động kinh doanh Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam: 22 2.2 Thực trạng thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 23 2.2.1 Phân tích thực trạng nội dung thẩm định dự án kinh doanh Bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam .23 2.2.2 Ví dụ minh họa “ Thẩm định dự án Tổ hợp thương mại dịch vụ hộ cao cấp The Pride” 46 2.3 Đánh giá thực trạng thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam .66 2.3.1 Những kết đạt 2.3.2.Những hạn chế nguyên nhân 67 CHƯƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH CHO VAY TÀI TRỢ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM 70 3.1 Định hướng mục tiêu thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng 70 3.1.1 Định hướng hoạt động cho vay ngân hàng .70 3.1.2 Định hướng mục tiêu công tác thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản 71 3.2 Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam .71 3.2.1 Giải pháp 71 3.2.1 Tổ chức nâng cao kinh nghiệm thẩm định kiến thức thực tế cán thẩm định lĩnh vực bất động sản 71 3.2.2 Hoàn thiện nội dungthẩm định dự án đầu tư BĐS 73 3.2.3 Hồn thiện cơng tác thu thập thơng tin thẩm định dự án .74 3.2.4 Xây dựng sản phẩm cho vay tài trợ dự án bất động sản 75 3.2.5 Nâng cao ứng dụng công nghệ thông tin 76 KẾT LUẬN 77 PHỤ LỤC 73 Phụ lục 1: Nội dung bảng thông số 74 Phụ lục 2: Một số mấu biểu phục vụ công tác thẩm định 75 Phụ lục 3: Thông số dự án “ The Pride” 86 Phụ lục 4: Chi tiết chức công trình dự án “The Pride” 93 Phụ lục 5: Bảng tính chi tiết nguồn vốn đầu tư dự án “The Pride” 95 Phụ lục 6: Phân bổ chi phí qua năm dự án “The Pride” 97 Phụ lục 7: Doanh thu dự kiến 98 Phụ lục 8: Cân đối nguồn tiền dự án 100 Phụ lục 9: Kết kinh doanh ước tính 102 Phụ lục 10: Dịng tiền tính toán hiệu dự án 104 Phụ lục 11: Bảng tính TOI 106 Phụ lục 12: Đề xuất điều kiện phê duyệt cấp tín dụng cho khách hàng 107 TÀI LIỆU THAM KHẢO 106TÀI LIỆU THAM KHẢO 109 DANH MỤC BẢNG Bảng 1: Cơ cấu tổ chức ngân hàng Techcombank 26 Bảng 2: Dư nợ cho vay theo ngành nghề kinh doanh .37 Bảng 3: Dư nợ cho vay tài trợ nhóm ngành Bất động sản ngân hàng Techcombank giai đoạn T9/2010 – T9/2013 38 Bảng 4: Cơ cầu cổ đông công ty cổ phần đầu tư Hải Phát 41 Bảng 5: Phân loại hộ giá bán dự án The Pride .42 Bàng 6: Tỷ lệ bán theo bốn đợt dự án The Pride 45 Bảng 7: Lộ trình bán hộ theo đợt dự án The Pride .46 Bảng 8: Tổng hợp tiêu sử dụng cơng trình dịch vụ tổng hợp dự án The Pride 47 Bảng 9: Phương án thi công thay đổi dự án The Pride .51 Bảng 10: Tổng hợp tổng mức đầu tư .52 Bảng 11 :Cơ cấu nguồn vốn dự án 53 Bảng 12 :Tiến độ thực dự án công ty CP đầu tư Hải Phát 53 Bảng 13 :Kế hoạch phân bổ nguồn vốn dự án 53 Bảng 14: Bảng mô tả tài sản bảo đảm khách hàng 55 Bảng 17: Bảng tính nhu cầu hạn mức khách hàng 58 Bảng 18: Các số hiệu dự án 59 Bảng 19: Dư nợ cho vay theo ngành nghề kinh doanh Error: Reference source not found MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường tài chính, vốn tín dụng ngân hàng nguồn vốn hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản “Cho vay tài trợ dự án Bất động sản” hoạt động thể rõ ràng hỗ trợ nguồn vốn ngân hàng với thị trường bất động sản Và ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (TCB) tham gia tài trợ cho nhiều dự án Bất động sản số liệu T9/2013, tổng dư nợ tài trợ cho lĩnh vực Bất động sản lên tới 9501 tỷ đồng (chiếm 14% dư nợ toàn ngân hàng) Trong riêng mảng cho vay tài trợ dự án Bất động sản 4444 tỷ đồng chiếm tới 46% dư nợ cho vay lĩnh vực Bất động sản Trong việc tài trợ dự án Bất động sản khâu thẩm định đóng vai trị sở để ngân hàng định tài trợ hay không tài trợ dự án Lợi nhuận cao từ việc trưởng tín dụng nhanh, thu lợi nhuận cao từ lãi suất, phí bán chéo sản phẩm động lực để ngân hàng tham gia tài trợ lĩnh vực Bất động sản nói chung tài trợ dự án Bất động sản nói riêng Đi kèm với địi hỏi cơng tác thẩm định phải hoàn thiện nâng cao việc tài trợ dự án Bất động sản có điểm đặc thù riêng phụ thuộc vào kinh tế, nguồn vốn tài trợ lớn, thời gian tài trợ kéo dài,… Tuy nhiê, Công tác thẩm định dự án Bất động sản mang tính chất kinh nghiệm ngân hàng chưa có hướng dẫn thẩm định riêng, định tài trợ thiếu thông tin dự án áp lực tiêu ban lãnh đạo, cán thẩm định chưa đủ kiến thức để thẩm định dự án Bất động sản, ….chính điểm nguyên nhân làm cho nợ xấu ngân hàng lĩnh vực Bất động sản cao Do vậy, Việc thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản cần phải xem xét thận trọng, tiến tới hồn thiện cơng tác thẩm định để giảm thiểu rủi ro việc tài trợ mang lại hiệu cho hoạt động cho vay ngân hàng Từ vấn đề trên, với kiến thức học, tác giả lựa chọn đề tài “Thẩm định cho vay tài trợ dự án bất động sản Ngân hàng thương mại cổ 10 phần Kỹ Thương Việt Nam ” làm luận văn thạc sỹ kinh tế Mục tiêu nghiên cứu - Nghiên cứu cách có hệ thống sở lý luận Dự án bất động sản hoạt động thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản ngân hàng thương mại - Phân tích đánh giá thực trạng thẩm định cho vay tài trợ dư án Bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt nam - Đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định cho vay tài trợ dự án đầu tư Bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Các đóng góp luận văn: Về mặt lý luận: Làm rõ đặc điểm dự án Bất động sản; quy trình, phương pháp nội dung thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Về mặt thực tiễn: Xác định khó khăn vướng mắc từ đưa giải pháp hồn thiện công tác thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam 2.2 Mục tiêu cụ thể: Đề tài nghiên cứu nhằm giải câu hỏi sau: - Đặc điểm dự án Bất động sản? - Hoạt động cho vay tài trợ dự án Bất động sản khác với hoạt động cho vay khác Ngân hàng thương mại ? - Các nội dung thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản? - Việc thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản chịu tác động nhân tố nào? - Thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam gặp khó khăn vướng mắc ngun nhân chủ yếu nào? - Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam cần có giải pháp để khắc phục hạn chế hoàn thiện nâng cao chất lượng công tác thẩm định cho vay tài trợ dự án Bất động sản ? Đối tượng, phạm vi nghiên cứu PHẦN KHỐI ĐẾ PHẦN KHỐI THÁP 35 TẦNG PHÍA TRÊN TÍNH CHO MỖI KHỐI THÁP ( KHỐI THÁP 35 TẦNG) PHẦN KHỐI THÁP 45 TẦNG PHÍA TRÊN ( KHỐI THÁP 45 TẦNG) 10 Phụ lục 6: Tổng chi phí đầu tư 11 Bảng tính TOI 12 11 12 13 14 15 16 17  18  19 Bảng tính sản lượng doanh thu: 13 Bảng tính chi phí hoạt động: Bảng tính chi phí quản lý, bán hàng 14 - - - Bảng tính thuế VAT đầu vào - 15 - - - 16 Trường hợp trích khấu hao theo giá trị tài sản cố định theo tỷ lệ xác định hàng năm: 17 Trường hợp khấu hao tính theo tỷ lệ phân bổ giá trì khấu hao í heo don vi sàn phẩm Bảng tính nhu cầu vốn lưu động 18 Lịch vay vốn ngắn hạn chi phí trả lãi vay ngắn hạn Ghi chú: Bảng tính: lịch vay vốn trung dài hạn, chi phí trả lãi vay Trong đó: : Báo cao lưu chuyển tiền tệ - - 19 o Các số liệu tài chủ yếu sau: 20 o TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, luật tổ chức tính dụng số 02/1997/QH ngày 12/12/1997 Luật đầu tư (2005) Luật kinh doanh BĐS (2006) Bộ Xây Dựng (2012), Công văn số 725/QĐ-BXD định công bố suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình TS Trần Kim Chung, Trích giảng mơn lập dự án đầu tư kinh doanh BĐS PGS TS Từ Quang Phương, Giáo trình quản lý dự án, NXB ĐH Kinh tế quốc dân PGS TS Phước Minh Hiệp, Giáo trình thiết lập thẩm định dự án 21 Nguyễn Tấn Bình, Tài liệu: Thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam, Hướng dẫn thẩm định cho vay tài trợ dự án trung dài hạn 10 Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam, Báo cáo thường niên năm 2012 11 Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam, Báo cáo thẩm định Công ty CP đầu tư Hải Phát 12 Báo cáo quý CBRE, Tổng quan thị trường BĐS Hà Nội Quý 3/2009 13 PTKT&DB-CSTT–Ngân hàng nhà nước Việt Nam, Tài liệu: “Thực trạng thị trường BĐS Việt Nam – Thực trạng giải pháp” 14 Nguyên Minh, “Dự án The Pride Hải Phát mắc kẹt thiếu… 500 tỷ đồng” 15 Webside: cafef.vn, thongtinnhadat.vn,…