Hoàn thiện công tác kế toán chi phí sản xuất và tính giá thành sản phẩm tại công ty vật liệu điện và dụng cụ cơ khí elmaco

T h v iệ n - H ọ c v iện N g ăn LV.001920 N G Â N H À N G N H À N Ư Ớ C V I Ệ• T N A M B ộ •G IÁ O D Ụ C VÀ ĐÀO TẠO • • HỌC VIỆN NGÂN HÀNG HOC VIỆN NGÂN HANG k h o a s a u đ i h ọ c VŨ DIÊU LINH GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỒ PHẦN ĐẦU T BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã số: 60.34.02.01 LUẬN VĂN THẠC s ĩ KINH TẾ H Ọ C V IỆ N N G Â N H À N G TRUNG TÂM THƠNG TIN • THƯ VIỆN ti W&1Q ' Người hưó-ng dẫn khoa học: TS NGUYỄN ĐÌNH QUANG HÀ N Ộ I-2 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các báo cáo số liệu luận văn có nguồn gốc rõ ràng, trung thực xuất phát từ tình hình thực tế đơn vị nghiên cứu H Nội, ngày,\Ề) tháng 01 năm 2015 VŨ DIỆU LINH MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: Cơ SỞ LÝ LUẬN VẺ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 B Ấ T Đ Ộ N G SẢN V À THỊ TR Ư Ờ N G BẤ T Đ Ộ N G S Ả N 1.1.1 K hái niệm 1.1.2 Đặc điếm bất động s ả n 1.1.3 Phân loại bất động s ả n 1.1.4 Khái niệm đặc điểm thị trường bất động sản 1.2 Đ ỊN H G IÁ BẤT Đ Ộ N G S Ả N 1.2.1 K hái niệm định g i 1.2.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sả n 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá bất động sả n 11 1.3 NỘ I D U N G CÔ N G TÁC Đ ỊN H G IÁ BẤT Đ Ộ N G S Ả N 14 1.3.1 Bước 1: Xác định vấn đ ề 15 1.3.2 B ước 2: Lên kế h o ch 15 1.3.3 B ước 3: Thu thập tài liệ u 15 1.3.4 Bước 4: Phân tích tài liệu ước tính giá trị 16 1.4 NỘ I D U N G PH Ư Ơ N G PH Á P LU Ậ N CỦ A H O Ạ T Đ Ộ N G ĐỊN H GIÁ B Á T Đ Ộ N G S Ả N 16 1.4.1 C sở định giá bất động sả n 16 1.4.2 Các nguyên tắc định giá bất động s ả n 19 1.4.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động s ả n 23 1.5 K IN H N G H IỆM CỦ A M Ộ T SỐ N Ư Ớ C T R ÊN THẾ GIỚI VÊ H O Ạ T Đ Ộ N G Đ ỊN H GIÁ BẤ T ĐỘ N G SẢN V À K IN H N G H IỆM RÚ T RA ĐỐI VỚ I V IỆT N A M 30 1.5.1 Đ ịnh giá đất m ột sổ nước g iớ i 30 1.5.2 Kinh nghiệm V iệt N am công tác định giá đ ấ t 35 CH Ư Ơ NG 2: T H Ụ C TR Ạ N G C Ồ NG TÁC Đ ỊN H G IÁ BẤT Đ Ộ N G SẢN TẠI CÔ NG T Y CỔ PHẦN Đ Ẩ U T B Ấ T Đ Ộ N G SẢ N HÀ N Ộ I 38 2.1 KHÁI Q U Á T VỀ CƠN G TY CĨ PH Ầ N Đ Ầ U T BẤ T Đ Ộ N G SẢ N HÀ N Ộ I 38 2.1.1 Sự đời phát triển công t y 38 2.1.2 Chức năng, nhiệm vụ doanh n g h iệ p 39 2.1.3 Bộ máy tổ chức công t y 40 2.1.4 Tình hình hoạt động kinh doanh công ty giai đoạn 2009 - 2013 42 2.2 THỰ C TR Ạ N G CÔ N G TÁC Đ ỊN H G IÁ BẤT Đ Ộ N G SẢN TẠI CÔ N G TY CỔ PH Ầ N Đ Ầ U T BẤ T Đ Ố N G SẢ N HÀ N Ộ I 46 2.2.1 Các sở pháp lý hoạt động định giá bất động sản C ơng ty 46 2.2.2 Quy trình định giá bất động sản C ông ty 48 2.2.3 Các phương pháp định giá bất động sản áp dụng 51 2.2.4 Định giá bất động sản Dự án đầu tư xây dựng tổ hợp thương mại nhà cao tầng CT3, đường Lê Đức Thọ, M ỹ Đ ình, Hà N ộ i 52 2.3 ĐÁ NH G IÁ CH U N G VỀ CÔ N G TÁC Đ ỊN H G IÁ BẤT Đ Ộ N G SẢN TẠI CÔN G TY CỒ PH Ầ N Đ Ầ U T Ư BẤ T ĐỘ N G SẢ N H À N Ộ I 67 2.3.1 Kết đạt đ ợ c 67 2.3.2 N hững tôn hạn chê tác động đên công tác định giá bât động sản Công t y 69 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TU BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI .71 3.1 S ự C Ầ N TH IẾT PHẢI N Â N G CA O CH Ấ T LƯ Ợ N G CÔ N G TÁC ĐỊNH GIÁ BÁT Đ Ộ N G SẢN TẠI CÓ N G TY CỔ PH ÀN Đ Ầ U T Ư BẤ T ĐỘ NG SẢN HÀ N Ộ I 71 3.2 Đ ỊN H H Ư Ớ N G PH Á T T R IỂN CỦ A CÔ N G T Y 72 3.3 GIẢ I PH Á P H O À N TH IỆN C Ô N G TÁC Đ ỊN H G IÁ B Ấ T ĐỘ N G SẢN TẠI C Ô N G TY CỒ PH Ầ N Đ Ầ U T B Ấ T Đ Ộ N G SẢN H À N Ộ I 73 3.3.1 N âng cao, bồi dưỡng chuyên m ôn cho đội ngũ cán định g iá 73 3.3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác thu thập xử lý thơng tin .75 3.3.3 H ệ thống hóa văn pháp lu ậ t .76 3.3.4 H ồn thiện quy trình kỹ thuật nghiệp vụ định giá bất động s ả n .76 3.3.5 Nâng cấp, cải tiến trang thiết bị phục vụ công tác định giá bất động sản 3.4 77 M Ộ T SỐ K IẾ N N G H Ị K H Á C 77 3.4.1 H oàn thiện công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch ngành, quy hoạch giao th ô n g 77 3.4.2 H oàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến định giá bất động sản 78 3.4.3 T ăng cường sở vật chất, hệ thống thông tin, sở liệu phục vụ hoạt động định g i 79 3.4.4 N hà nước cần có biện pháp quản lý hiệu nhằm đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển lành m n h 79 KẾT LUẬN 82 DANH MỤC KÍ HIỆU VIÉT TẮT Chữ viết tắt Diên giải BĐS B ất động sản C TX D C ông trình xây dựng G C N Q SD Đ G iẩy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐQT Hội đồng quản trị IVSC ủ y ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế NHNN N gân hàng nhà nước TĐ G V N Thẩm định giá V iệt N am TSĐG Tài sản định giá TSSS Tài sản so sánh TTBĐ S Thị trường bất động sản ƯBND ủ y ban nhân dân DANH MỤC BẢNG BIỂU, s ĐỊ Bảng 1.1: So sánh mục đích định giá đ ấ t 31 B ảng 1.2: So sánh hình thức g iá 32 B ảng 1.3: So sánh quan thẩm định, kiểm soát giá đ ấ t 33 B ảng 1.4: So sánh nguyên tắc phương pháp xác định g iá 34 B ảng 2.1: K ết hoạt động kinh doanh C ông ty giai đoạn 2009 - 201342 Bảng 2.2: Tốc độ tăng trưởng doanh thu lợi n h u ậ n 43 qua năm giai đoạn 2009 - 43 B ảng 2.3: Tỷ trọng lĩnh vực kinh d oanh .44 B ảng 2.4: C cấu sử dụng đ ấ t 53 B ảng 2.5: Đ iều chỉnh tiêu chí giống khác TSĐ G T SSS.59 B ảng 2.6: N guồn thông tin khảo s t 61 B ảng 2.7: Phân tích, tính tốn tiêu giống khác TSĐ G T S S S B ảng 3.1: Hệ số thống kê kinh nghiệm chi phí xây d ự n g 77 \ _ Sơ 2.1: TƠ chức m áy hoạt động Cơng ty 40 MỎ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Định giá bất động sản m ột hoạt động quan trọng thị trường bất động sản T rong vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản nước ta giai đoạn khó khăn, hoạt động đầu tư bất động sản bị chững lại M ột nguyên nhân thị trường bất động sản nước ta giai đoạn đầu q trình hình thành, cịn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp Đ iển hình bất họp lý khung giá đất N hà nước ban hành so với giá trị thị trường bất động sản M ặt khác, pháp lý hay quy định hướng dẫn công tác định giá, cách sử dụng phương pháp định giá, cách thực định giá theo quy chuẩn định đă khiến cho nhiều tổ chức, cá nhân gặp khó khăn việc xác định giá bất động sản Bởi vậy, việc nghiên cứu vấn đề cịn tồn cơng tác định giá nước ta trở nên vô quan trọng cấp thiết để đưa giải pháp tháo gỡ tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày hồn thiện phát triển C ơng ty cổ phần Đầu tư bất động sản H Nội với m ục tiêu đa dạng hóa ngành nghề liên quan đến lĩnh vực tư vấn, quản lý, kinh doanh bất động sản T thực tế công tác định giá bất động sản nước ta qua q trình làm việc C ơng ty cổ phần Đầu tư bất động sản H Nội, em xin chọn đề tài luận văn tốt nghiệp m ình là: “Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sản Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Hà N ội” Mục đích nghiên cứu - N ghiên cứu sở khoa học bất động sản định giá bất động sản - Đ ánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản công ty cổ phần Đ ầu tư bất động sản H Nội - Đ ưa giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá bất động sản công ty hoạt động định giá nói chung Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Các Phạm vi nghiên cứu: dự án bất động sản thực định giá C ông tác định giá bất động sản dự án đầu tư xây dựng C ông ty cổ phần Đầu tư bất động sản H Nội Phương pháp nghiên cứu T rong luận văn này, em sử dụng phương pháp điều tra, phân tích, so sánh nhằm phản ánh thực trạng công tác định giá bất động sản Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Hà N ội Kết cấu đề tài N goài phần m đầu, kết luận, m ục lục, danh mục chữ viết tắt, danh m ục bảng biểu danh m ục tài liệu tham khảo, Luận văn kết cấu làm chương: - C hương 1: Cơ sở lý luận bất động sản định giá bất động sản - C hương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản Công ty cổ p h ầ n Đ ầu tư bất đ ộng sản H Nội - C hương 3: G iải p h p hồn thiện cơng tác định giá bất động sản C ông ty cổ p h ầ n Đ ầu tư bất động sản H Nội 75 3 G i ả i p h p h o n t h i ệ n c ô n g t c t h u t h ậ p v x Iỷ t h ô n g t in Đối với hoạt động định giá bất động sản, thông tin vô quan trọng V iệc thu thập thông tin nhanh xác định kết thời gian định giá Sau em xin đưa m ột số giải pháp nhằm nâng cao công tác thu thập xử lý thông tin công ty: - Khuyến khích cán định giá tìm hiểu, thu thập thêm thông tin giá loại BĐS thị trường nhằm làm phong phú thêm nguồn thông tin thân cán định giá giúp nắm bắt tình hình thị trường - Tận dụng tối đa thông tin lưu trữ Tuy nhiên, công ty cần lưu ý cập nhật, đổi số liệu, c ầ n lưu ý rằng, với m ột bất động sản thời điểm khác lại có giá khác Đặc biệt, chu kỳ khác TTBĐ S giá BĐS có vênh lớn G iá m ột BĐS lúc thị trường sốt khác lúc thị trường đóng băng Do vậy, thông tin giá BĐS so sánh q cũ khơng cịn phù họp N ếu cán định giá m uốn sử dụng giá để làm giá so sánh cần có điều chỉnh thích họp - C ơng ty m rộng m ạng lưới thông tin m ình nhanh thơng qua thành lập m ạng nội chia sẻ thông tin với doanh nghiệp thẩm định giá khác, ngân hàng C ông ty nên chủ động m rộng liên kết, hợp tác với doanh nghiệp thẩm định giá khác chia sẻ thông tin học hỏi kinh nghiệm định giá bất động sản - Tạo m ối quan hệ tốt với cán quyền, quan chức nhằm nắm bắt nhanh thông tin tình hình quy hoạch sử dụng đất , thay đổi pháp luật liên quan đến định giá BĐS B ên cạnh đó, điều tạo thuận lợi cho thẩm định viên trình xác m inh thơng tin tình trạng pháp lý BĐS - Để đưa mức giá họp lý sát với giá trị thị trường 76 BĐS, đòi hỏi công ty phải làm tốt công tác nghiên cứu thị trường tương lai Trên sở nghiên cứu thị trường, thẩm định viên có nhìn tổng thị trường: tình hình cung —cầu thị trường, hay thị hiếu tiêu dùng loại bất động sản T cán định giá áp dụng vào trình định giá m ình Liệu tình hình cung loại bất động sản thẩm định có vượt q cầu hay khơng, hay loại bất động sản có thị trường ưa chuộng hay khơng Đe từ cán định giá điều chỉnh giá BĐS cho phù họp Tuy nhiên, để làm điều không đơn giản N ó địi hỏi người đánh giá phải có am hiểu sâu sắc thị trường.Trong đó, thời điểm tại, cơng ty chưa có người đủ lực đưa đánh giá, dự báo xác V ì giải pháp đặt cơng ty tham khảo hay thuê chuyên gia tư vấn TTBĐ S 3 H ệ t h ố n g h ó a c c v ă n b ả n p h p lu ậ t M ột yểu tố có ảnh hưởng lớn đến giá trị BĐS tính pháp lý H iện văn quy phạm pháp luật liên quan đến bất động sản thẩm định giá nhiều, chưa đồng bộ, q trình hồn thiện Vì để thuận tiện cho q trình tra cứu, cập nhật cơng ty cần hệ thống lại văn pháp luật m m ình áp dụng cơng tác định giá bất động sản 3 H o n t h iệ n q u y tr ìn h k ỹ t h u ậ t n g h iệ p v ụ đ ịn h g iá b ấ t đ ộ n g s ả n Các kỳ thuật nghiệp vụ C ông ty bám sát quy định hành thẩm định bất động sản tiêu chuẩn thẩm định giá Tuy nhiên, C ơng ty cần hồn thiện qn phương pháp định giá H iện định bất động sản, C ông ty áp dụng phương pháp lập khái toán tổng m ức đầu tư dựa Suất vốn đầu tư Bộ Xây dựng ban hành Tuy nhiên, cán định giá hồn tồn áp dụng theo phương pháp 77 thứ hai là: Căn vào thơng tin thức văn phòng D A R A R C H ITE C T U R E (H Nội) Chi phí xây dựng nhà hồn thiện so với xây thơ thơng thường hệ số thống kê kinh nghiệm theo bảng sau: B ả n g : H ệ s ố t h ố n g k ê k i n h n g h i ệ m c h i p h í x â y d ự n g Thành phần công việc G iá xây thô nhà phổ (1.000 đ/m2) T rung bình Cao cấp K há 2500 3.000 3500 4000 5.000 6000 1,6 1,71 Giá xây hoàn thiện nhà phố (1.000 đ/m 2) Hệ số N hư vậy, tiến hành xác định giá trị nhà cửa, vật kiến trúc khơng có đủ hồ sơ sử dụng hệ số điều chỉnh từ 1,6 đến 1,7 lần so với đơn già nhà xây thô thu thập qua thị trường sử dụng đơn giá đền bù có điều chỉnh 3 N â n g c ấ p , c ả i t iế n t r a n g t h i ế t b ị p h ụ c v ụ c ô n g t c đ ị n h g i b ấ t đ ộ n g s ả n H iện nay, trang thiết bị phục vụ công tác định giá công ty cũ lạc hậu Các m áy tính sử dụng phần m ềm dự tốn, A utocad phục vụ việc định giá cơng trình xây dựng thường xuyên sảy hư hỏng khiến cho tiến độ thực thẩm định giá bị chậm trễ Đe khắc phục điều này, C ơng ty cần rà sốt, tiến hành cải tiến, thay m ới thiết bị lạc hậu nhằm phục vụ tốt nhất, nhanh cho hoạt động định giá 4 M Ộ T S Ó K IẾ N N G H Ị K H Á C H o n t h iệ n c ô n g tá c q u y h o c h s d ụ n g đ ấ t , q u y h o c h đ ô th ị, q u y h o c h n g n h , q u y h o c h g ia o th ô n g T rong hoạt động định giá BĐS nay, thơng tin loại quy hoạch đóng vai trị quan trọng đặc biệt quy hoạch sử dụng đất Khi tiên hành ĐG BĐ S, cán định giá kiểm tra xem BĐS có sử dụng quy hoạch N hà nước hay không, BĐS có thuộc vào quy hoạch hay khơng, 78 thuộc tồn BĐS thuộc quy hoạch hay m ột phần BĐS thuộc quy hoạch N ếu có m ột phần BĐS thuộc quy hoạch phần diện tích nằm quy hoạch tính theo khung giá đất N hà nước ban hành, phần diện tích cịn lại tính theo giá thị trường T phân tích ta thấy cơng tác quy hoạch đóng vai trị quan trọng hoạt động định giá nay,có ảnh hưởng tới kết định giá H o n t h iệ n h ệ t h ố n g p h p lu ậ t liê n q u a n đ ế n đ ịn h g iá b ấ t đ ộ n g s ả n - M ột yếu tố cấu ảnh hưởng đến giá trị bất động sản tính pháp lý H iện nay, văn pháp luật nhà nước quy định lên quan đến thẩm định giá bất động sản nhiều V nhiều văn chưa thống nhất, chồng chéo D o vậy, việc tuân theo văn thẩm định giá bất động sản cịn gặp nhiều vướng mắc Bên cạnh đó, V iệt Nam , không công nhận sở hữu tư nhân đất đai Đ ất đai thuộc sở hữu toàn dân N hà nước đại diện đứng quản lý Đ iều khiến giao dịch bất động sản nước ta nửa hợp pháp,phải thông qua nhiều bước cấp phép, chi phí chuyển nhượng nhiều thời gian giao dịch thành công lâu - H ồn thiện cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu cơng trình xây dựng đất: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu cơng trình xây dựng đất tạo lập tính hợp pháp cho hàng hóa bất động sản H iện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn chậm chạp nhiều bất cập Khi tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tăng, sổ lượng bất động sản hợp pháp đưa vào giao dịch nhiều Thời gian diễn giao dịch m ua bán, cho thuê, chap, thừa k ế bất động sản diễn nhanh Q ua thúc đẩy thị trường bất động sản V iệt N am phát triển, số lượng thông tin thị trường nhiều tạo điều kiện cho thẩm định viên thu thập thông tin, thơng tin xác Do vậy, kết định giá 79 qua sát với giá thị trường Sau m ột số giải pháp: V Giải pháp cải cách thủ tục hành V Giải pháp tổ chức m áy cán V Đ ầu tư trang thiết bị phục vụ cơng tác cấp giấy CNQ SD Đ H ồn thiện điều kiện cấp giấy C N Q SD Đ T ă n g c n g c s v ậ t c h ấ t , h ệ t h ố n g t h ô n g t in , c s d ữ liệ u p h ụ c v ụ h o t đ ộ n g đ ịn h g iá - T rong hoạt động định giá bất động sản, thông tin quan trọng Vì cần tiến hành xây dựng m ột ngân hàng sở liệu phục vụ cho hoạt động định giá Thông tin lưu trữ thu thập từ sàn giao dịch bất động sản, hay sở Tài nguyên- M ôi trường bao gồm: thông tin mức giá bất động sản giao dịch, thời gian giao dịch địa địa điểm BĐS Tuy nhiên, để làm điều điều kiện phải hoàn thiện phát triển thị trường bất động sản Có thơng tin lưu trữ trung thực Sau đó, liệu bất động sản phân vùng theo địa phương cụ thể Ở mồi địa phương, N hà nước giao cho sở Tài nguyên- môi trường quản lý hệ thống thơng tin - N hà nước cần yêu cầu doanh nghiệp có hoạt động thấm định giá BĐ S xây dựng hệ thống Đe trì hệ thống, N hà nước thu phí truy cập liệu N ếu m ức phí thấp chi phí thời gian thu thập thơng tin doanh nghiệp thẩm định giá chắn ủng hộ 4 N h n ó c c ầ n c ó c c b iệ n p h p q u ả n lý h iệ u q u ả n h ằ m đ ả m b ả o c h o th ị t r n g b ấ t đ ộ n g s ả n đ u ợ c p h t tr iể n n h m n h - Tập trung xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật, chế sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động theo quy định pháp luật Việc ban hành sách phải bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, quán, giảm tối đa can thiệp N hà nước vào quan hệ kinh tế nhằm phát huy tiềm bất động sản tham gia vào thị trường phục vụ phát triển kinh tế - xã hội Tăng cường tính cạnh tranh, khai thơng ách tắc để thị trường hoạt động lành m ạnh quản lý có hiệu thị trường bất động sản đồng thời tạo điều kiện để chủ động hội nhập kinh tế quốc tế; tập trung xây dựng L uật K inh doanh bất động sản, L uật Đ ăng ký bất động sản, Luật N hà ở, L uật Thuế sử dụng đất Luật Thuế tài sản theo C hương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh Quốc hội; với việc khẩn trương xây dựng văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai L uật Xây dựng phải tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung văn quy phạm pháp luật hành liên quan đến thị trường bất động sản nhằm khắc phục quy định chồng chéo, m âu thuẫn bất cập làm hạn chế hiệu thị trường bất động sản - N ghiên cứu điều chỉnh, bổ sung m ột số loại thuế lệ phí nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu bất động sản, đồng thời phát triển m ạnh giao dịch thức thị trường Thơng qua thuế, phí lệ phí, N hà nước điều tiết thị trường bất động sản, khuyến khích sử dụng có hiệu tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời giảm thuế phí giao dịch thị trường bất động sản mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm ”, hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài gây thất thu cho ngân sách nhà nước - T ừng bước hoàn thiện cấu thị trường lành m ạnh giao dịch thị trường bất động sản đặc biệt trọng việc thiết lập “sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để thực hình thức đấu giá, đấu thầu treo biển loại đất đưa vào thị trường bất động sản “T rung tâm giao dịch bất động sản” để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường công khai, m inh bạch có quản lý N hà nước, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường 81 Quy định bắt buộc việc bán nhà chuyển quyền sử dụng đất các dự án N hà nước giao đất, cho thuê đất phải thực công khai để đối tượng có nhu cầu tiếp cận thơng tin qua T rung tâm giao dịch bất động sản; hoàn thiện tăng cường lực hoạt động tô chức tư vấn, môi giới, bảo hiểm thông tin bất động sản để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành m inh bạch, hiệu K Ế T L U Ậ• N C H Ư Ơ N G T hạn chế công tác định giá bất động sản dự án đầu tư xây dựng C ông ty cổ phần Đầu tư bất động sản H Nội phân tích nguyên nhân nhận thấy: V iệc kết định giá bất động sản dự án đâu tư xây dựng công ty chịu tác động chi phối nhiều yếu tố khách quan bên nằm ngồi kiểm sốt cán định giá N hững phương pháp định giá có hạn chế định, việc áp dụng nhuần nhuyễn phương pháp cho phù hợp với nhu cầu thẩm định doanh nghiệp m ột yếu tố quan trọng N hữ ng giải pháp luận văn đưa m ang tính kế thừa, ghi nhận từ nhều cơng trình nghiên cứu tài liệu khác Trên sở đó, đề xuất m ột số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác định giá bất động sản dự án đầu tư xây dựng đưa định hướng nghiệp vụ kinh doanh tương lai cho D oanh nghiệp Bên cạnh đó, giải pháp thực công ty phụ thuộc nhiều vào sách nhà nước Vì vậy, phạm vi doanh nghiệp, đề tài xin m ạnh dạn đề xuất vấn đề thuộc thẩm quyền quan chức 82 KÉT LUẬN V ận dụng kiến thức học thực tế làm việc vị trí định giá bất động sản doanh nghiệp, nhận thấy: V iệc đánh giá giá trị bất động sản giúp cho ban lãnh đạo công ty đưa định sáng suốt đầu tư dự án xây dựng nói chung giúp cho thị trường bất động sản ngày m inh bạch ổn định hơn; giúp N gân hàng đảm bảo khoản vay tín dụng Đe làm điều địi hỏi phải có m ột cách nhìn toàn diện tổng quát kinh tế thị trường Học viên cao học kinh tế m uốn áp dụng tốt kiến thức nhà trường phải khơng ngìm g nâng cao trình độ m ọi mặt, trang bị kiến thức quản lý kinh tế, trị - xã hội với kiến thức chuyên m ôn nghiệp vụ chuyên ngành T rong khn khổ thời gian có hạn, vừa tham gia học tập vừa tham gia công tác; với vốn kiến thức tích lũy cịn hạn hẹp nên nội dung nêu nét thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản dự án đầu tư xây dựng đề m ột số giải pháp tạm thời N hững vấn đề nêu luận văn m ột khía cạnh nhỏ từ góc nhìn chưa đầy đủ chắn khơng tránh khỏi thiếu sót phiến diện việc đưa đánh giá Rất m ong nhận ý kiến đóng góp từ q thầy Q ua đây, tác giả xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình, hiệu giáo viên hướng dẫn (TS N guyễn Đình Quang), thầy cơ, giảng viên viên chức Học viện N gân hàng truyền đạt kiến thức, hỗ trợ cho trình học tập thực đề tài Tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến bạn đồng môn, bạn đồng nghiệp Ban lãnh đạo Công ty cổ phần Đ ầu tư bất động sản H Nội tạo điều kiện, giúp đỡ tơi hồn thành đê tài: “Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sản Công ty cỗ phần Đầu tư bất động sản Hà Nội” D A N H M Ụ C T À I L IỆ U T H A M K H Ả O I PGS TS Hoàng Văn Cường (2011), H oàn thiện sách thuế giả đất đai theo chế thị trường, Kỷ yếu Hội thảo “Tiếp tục đổi sách p h p luật đất đai thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước ” V iện N ghiên cứu lập pháp, NXB Lao động, 2011 TS N guyễn M inh H oàng, (2006), N guyên lỷ chung định giả tài sản định giá doanh nghiệp, N hà xuất Thống Kê THS N guyễn Thế Phượng, (2011), Giáo trình thẩm định giả bất động sản, NX B Phương Đông Bộ Tài nguyên M ôi trường, (tháng 9/2012), K ế t nghiên cứu: “K inh nghiệm nước quản lý p h p luật đất đai ” Cục Quản lý công sản - Bộ Tài chính, M ột sổ báo cáo chuyên đê vê đât đai Cục quản lý công sản - Bộ Tài từ năm 1999 đên Cục Quản lý giá - Bộ Tài (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành Thấm định giá, Quyên I Cục Quản lý giá - Bộ Tài (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành Thâm định giá, Quyên II Bộ Tài (18/4/2005), Quyết định sổ 24/2005/Q Đ-BTC việc ban hành 03 tiêu chuẩn thấm định giá Việt Nam Bộ Tài (1/11/2005), Quyết định sổ 77/2005/QĐ-BTC việc ban hành 03 tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam (đợt 2) 10 Bộ Tài (6/12/2007), H ưóng dẫn thực nghị định 188/2004/NĐ-CP p h n g p h p xác định giả đất khung giá loại đất I I Cơng ty cổ phần chứng khốn Phương N am (2012), “Báo cáo đánh giá ngành bất động sản.” 12 C ông ty cổ phần Đầu tư bất động sản H N ội (2009, 2010, 2011, 2012, 2013), Bảo cáo tài chỉnh hợp kiểm toán P H Ụ L Ụ C : G IÁ T R Ị Q U Y È N s D Ụ N G Đ Ấ T C Ủ A D ự Á N “T Ó H Ợ P T H Ư Ơ N G M Ạ I V À N H À Ở C A O T Ầ N G C T 3” Mục đích sử dựng cao tốt nhất: Đầu tư sở hạ tầng, xây dựng tòa nhà cho thuê văn phòng bán hộ chung cư Các tiêu chung STT G iá trị ĐVT A TH Ơ N G SĨ T ÍN H TO Á N Tổng diện tích đất nghiên cứu 2400 m2 - D iệ n tíc h đ ấ t x â y d ự n g c ô n g trin h - D iệ n tíc h làm đ n g v o n hà, c â y x a n h sử d ụ n g c h u n g 1658 m2 Tầng cao công trình nhà đa (khơng kể tầng hầm tầng áp mái) Tổng diện tích sàn xây dụng (Bao gồm diện tích tầng hầm) 21 a D iệ n tíc h sàn x â y d ự n g tầ n g h ầ m (02 tần g ) 24.743,00 tầng 22? m 22? m ,0 1.413,00 m2 - Tầng hầm 1.413,00 m2 D iệ n tíc h sàn x â y d ự n g cá c tầ n g n ổ i to n h ,0 Diễn G iải - G iấ y c h ứ n g n h ậ n đ ầ u tư số 1 0 0 n g y /9 /2 0 c ủ a U B N D H N ộ i - C ô n g v ă n số /Q H K T -P n g y /9 /2 0 c ủ a S Q u y ho m Tầng hầm - b 742 G hi mJ C h ỉ tín h trê n d iệ n tíc h đ ấ t x â y d ự n g tầ n g - H sơ th ỏ a th u ậ n p h n g n th iế t k ế sơ b ộ k iế n trú c đ ợ c S Q u y h o c h k iế n trú c x c n h ậ n k è m C ô n g v ă n số /Q H K T -P n g y /0 /2 - C ô n g v ă n số /S X D T Đ n g y /6 /2 c ủ a S x â y d ự n g H N ộ i th a m g ia ý k iế n v ề H sơ th iế t k ế Diện tích sàn xây dựng tồ nhà (khơng bao gồm tích sàn tầng kỹ thuật, mái) Diện tích sàn xây dựng kỹ thuật, tầng múi tầng diện tầng ,0 m2 m2 tầng ,0 m* Diện tích sàn thương phẩm tầng tịa nhà 14.736,60 a D iệ n tíc h sàn d ịc h v ụ th n g m ại, v ă n p h ò n g ( tầ n g 1-5) ,0 m2 3 ,6 m2 b D iệ n tíc h sà n c ă n h ộ (tầ n g -2 ) L ã i vay ngân hàng 13,5 % L ọ i nhuận nhà đầu tư 14,0 % T ỷ suất vốn hóa B G IÁ T R Ị P H Á T T R IÊ N I Tính tốn giá trị quyền cho th tầng hầm s c n g trìn h th u ộ c d ự án T ổ h ợ p th n g m ại v n h c a o tầ n g C T 13,5 288.427.937.267 4.374.648.000 T h a m k h ả o m ộ t số n g â n h àn g : V ie tc o m b a n k , H a b u b a n k T h a m k h ả o d ự n tư n g tự T ín h th e o lãi su ấ t c b ản N g ân hàng N h nước V iệ t N a m % /n ă m , d ự b áo lạm p h t, rủ i ro c ủ a n g n h k in h d o a n h b ất đ ộ n g sả n v b iế n đ ộ n g lãi su ất -5 % % đồng P T = PT1+PT2+PT3 đồng PT1 D iệ n tíc h k in h d o a n h tầ n g h ầ m Số lư ợ n g x e ô tô Đ n g iá c h o th u ê ch ỗ đ ể x e ô tô S ố lư ợ n g x e m áy Đ n g iá th u ê x e m y Số th n g k in h d o a n h tro n g n ă m 8.1 8.2 ,0 57 0 0 471 0 12 C ô n g su ấ t ch o th u ê (H ệ số lấp đ ầy ) D o a n h th u h n g n ă m Doanh thu hàng năm chỗ đê xe ô tô Doanh thu hàng năm chỗ đê xe mảy C h i p h í c h o h o t đ ộ n g c h o th u ê tro n g n ă m 10 T h u n h ậ p rò n g h n g n ă m 11 T ỷ su ấ t v ố n h ó a 12 G iá trị q u y ề n c h o th u ê 90 6 0 427.291.200 228.906.000 6 9 7 13,5 0 m2 ST1 xe SLO TO đ n g /x e /th n g DGOTO xe SLXM đ n g /x e /th n g DGXM th n g STKD % CS1 đồng DT1 = D T n + D T i đồng DTịị = SLOTOxDGOTOxSTKDxCSl đồng DT = SLXMxDGXMxSTKDxCSl Q u y ế t đ ịn h số /2 0 /Q Đ -U B N D n g y /9 /2 0 c ủ a U B N D th n h p h ố H N ộ i T h a m k h ả o cá c d ự án tư n g tự ,2 đồng C P I = 10% đồng T N R = D T I - CP1 % TSV H đồng PT1 = T N R /T S V H X D T1 10% c ủ a d o a n h th u ch o th u ê V ố n h ó a th u n h ậ p rị n g II Tính tốn giá trị quyền cho thuê sàn dịch vụ thương mại, văn phịng D iệ n tíc h c h o th u ê (Chưa bao gồm thuế Giá trị gia tăng) Số th n g k in h d o a n h tro n g n ă m Đ o n g iá c h o th u ê PT2 ,0 m2 ST2 5 0 đ n g /m /th n g ĐG2 th n g STK D % CS2 12 C ô n g su ấ t ch o th u ê (H ệ số lấp đ ầy ) D o a n h th u từ v iệ c c h o th u ê tro n g năm C h i p h í c h o h o t đ ộ n g c h o th u ê tro n g n ă m T h u n h ậ p rò n g h n g n ă m T ỷ su ấ t v ố n h ó a G iá trị q u y ề n c h o th u ê III đồng 66.798.207.667 Doanh thu từ bán hộ chung cư D iệ n tíc h sà n c ă n h ộ c h u n g c Đ om D o a n h th u từ b n c ă n h ộ c h u n g c g iá b n c ă n h ộ c h u n g c 85 0 9 7 13,5 6 6 217.255.081.600 3 ,6 0 5 0 đồng D T2 = ST2 X ĐG2 T n g đ n g 13 U S D /m /th n g T ỷ g iá: 0 đ n g /U S D T h a m k h ả o cá c d ự án tư n g tự X STKD đồng C P = 15% đồng TN R = D T2 - CP2 % TSVH đồng P T = T N R /T S V H đồng PT3 m2 ST đồng ĐG3 đồng PT3 = ST3 X X DT2 ĐG3 X CS2 T h a m k h ả o cá c d ự án tư n g tự V ố n h ó a th u n h ậ p rò n g C P=H T+X L+Pxd+C N +L V +D P+T 2 6 7 đồng 1 7 đồng H T = 0 /1 ,1 X ,0 m2 3 đồng X L = 0 0 đ n g /m X 1,15/1,1 X ,0 x m C h i p h í k iể m đ ịn h v c h ứ n g n h ậ n s ự p h ù h ợ p c h ấ t lư ợ n g c n g trìn h 3 đồng C N = X L x 1% P h í x â y d ự n g trê n đ ịa b n th n h phố H N ội 0 0 đồng P x d = 0 0 đ n g /m X 1,15/1,1 X ,0676 X m X % L ãi v a y n g â n h n g 6 đồng LV Năm 5.966.078.511 đồng 25% X ((1+13,5%)A1-1) X (XL+HT) Năm 12.737.577.621 dồng 25% X ((1+13,5%)A1-1) X (XL+HT) D ự p h ị n g phí 6 3 6 đồng D P = P I + P2 c C H I P H Í P H Á T T R IỂ N C h i p h í h tầ n g k ỹ th u ậ t C h i p h í x â y lắp tị a n h 6.1 Chi phí dự phịng khối lượng phát sinh (5%) 8.926.453.993 đồng 6.2 Chi phỉ dự phòng trượt giá 17.336.919.668 đồng T PI = X 2400 5%>*(XL + HT+CN) P2 = N ỉ + N2 Q u y ế t đ ịn h số 4 /Q Đ B X D n g y /3 /2 c ủ a Bộ X ây D ựng T h ô n g tư số 16 /2 0 /T T B X D n g y 1 /9 /2 0 c ủ a Bộ X ây dựng Q u y ế t đ ịn h số 14 /2 0 /Q D -U B N D n g y /1 /2 0 c ủ a Ư B N D • th n h p h ố H N ộ i T ỷ lệ v a y v ố n % , p h â n bổ cho năm Tương đương 25%) Giá trị xây dựng Tương đương 25%) Giá trị xây dựng T h ô n g tư số /2 /T T B X D n g y /5 /2 c ủ a Bộ X ây dựng 6.2.1 Chi phí dự phịng trượt giá năm đồng N l = ( ( + 6.2.2 Chi phỉ dự phòng trượt giá năm % 1 7 đồng N = % ( ( + C h i p h í tiế p th ị, b n h n g d iệ n tíc h n h chung cư D L Ơ• I N HU ẢN • N H À Đ ẦU T Ư 25.134.073.038 E G IÁ T R Ị T H Ị TRƯ Ờ N G Q SDD 36.625.190.492 5 * ( X L + ,3 % * ( X L ,3 % H T + C N ) * ) A - ) + H T + C N ) * T h ô n g tư số /2 /T T B X D n g y /5 /2 c ủ a Bộ X ây dựng ) A - ) đồng T T = 1% *PT4 đồng LN = % * (X L + H T + CN + Pxd) đồng G TQ SD Đ = P T -C P -LN T h a m k h ả o cá c d ự án tưom g tự 14% trê n g iá trị x â y lắp v h tầ n g D o a n h th u - C h i p h í - L N n h đ ầ u tư