B Ấ T Đ Ộ N G SẢ N V À THỊ T R Ư Ờ N G B Ấ T Đ Ộ N G S Ả N
K hái n iệm
Khái niệm bất động sản ngày nay đã trở nên phổ biến và có ảnh hưởng lớn đến nhiều khía cạnh của đời sống kinh tế - xã hội Do đó, việc hiểu rõ và chính xác về bất động sản là vô cùng quan trọng.
Hiện nay, quan niệm về bất động sản vẫn còn nhiều khác biệt, nhưng có một điểm chung là bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005, khái niệm bất động sản được xác định rõ ràng, góp phần làm sáng tỏ các quy định pháp lý liên quan đến lĩnh vực này.
“B Đ S là các tài sản không di dời được, bao gồm:
- N hà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.” [1]
1.1.2 Đặc điểm cơ bản của bất động sản
Hàng hóa bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, sở hữu những đặc điểm riêng biệt bên cạnh các đặc điểm chung của hàng hóa thông thường.
1.1.2.1 Tính cố đinh về vi trí • • Đặc điểm này là do hàng hóa bất động sản luôn gắn liền với đất đai nên cổ định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích Bên cạnh đó, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có hạn và bị giói hạn về không gian Vấn đề vị trí của hàng hóa bất động sản có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của bất động sản Vị trí của hàng hóa bất động sản bao gồm các yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa- xã hội và môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của hàng hóa bất động sản.
B Đ S đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này xem xét trên cả góc độ kỹ thuật v à kinh tế từ đó đặt ra vấn đề:
- Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
Khi định giá bất động sản, cần xem xét cả tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý Tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại và giá trị của bất động sản đó.
Lợi ích kinh tế từ hoạt động của bất động sản thường giảm dần vào cuối chu kỳ kinh tế, khi chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập giảm Do đó, cần so sánh giá trị kinh tế mang lại với chi phí duy trì và chi phí cơ hội để quyết định tính khả thi của việc duy trì bất động sản trong chu kỳ vật lý.
Mỗi bất động sản (BĐS) đều có những đặc điểm riêng biệt, không có hai BĐS nào hoàn toàn giống nhau Sự khác biệt này đến từ vị trí địa lý, cấu trúc và kiến trúc của từng BĐS, cũng như quyền sở hữu và sử dụng liên quan đến chúng.
Các nhà đầu tư và kiến trúc sư thường chú trọng đến tính khác biệt để thu hút khách hàng Sự khác biệt này có thể trở thành một lợi thế nếu được khai thác đúng cách, nhưng cũng có thể trở thành yếu tố bất lợi nếu không được sử dụng hiệu quả.
Để tăng giá trị của bất động sản, các nhà đầu tư cần chú trọng vào việc khai thác tính khác biệt, đồng thời đáp ứng nhu cầu về sự độc đáo từ phía người tiêu dùng.
- K hi định giá trị BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các BĐ S với nhau.
Sự khan hiếm bất động sản (BĐS) chủ yếu xuất phát từ diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn và tính khác biệt cố định về vị trí của BĐS Điều này dẫn đến mối quan hệ cung - cầu BĐS mất cân đối, với cung thấp hơn cầu, từ đó tạo ra tình trạng đầu cơ Nhà nước, với vai trò quản lý vĩ mô nền kinh tế, cần thiết lập các chính sách nhằm chống đầu cơ BĐS, ngăn chặn tình trạng giá ảo và phòng ngừa nguy cơ khủng hoảng kinh tế.
Giá trị bất động sản thường cao do giá trị đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất rất lớn.
- H oạt động đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có lượng vốn lớn v à dài hạn.
- V ốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh.
- T hường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi m ua bán.
- Khi định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu nhất định về BĐS.
1.1.2.6 Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Bất động sản (BĐS) có sự ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ, cả về mặt vật lý lẫn kinh tế Giá trị của một BĐS có thể bị tác động bởi các BĐS xung quanh, đặc biệt trong những trường hợp cụ thể.
Nhà nước đầu tư vào xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội sẽ không chỉ làm tăng vẻ đẹp của khu vực mà còn nâng cao giá trị đất đai và các công trình xây dựng Điều này đặt ra những vấn đề quan trọng cần được xem xét.
- N hà nước phải thống nhất quản lý về BĐS.
- Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng tới các công trình khác.
- Khi định giá trị BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu có các công trình BĐS khác ra đời.
Hoạt động thẩm định giá bất động sản (BĐS) bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi các đặc điểm của tài sản này Vì vậy, việc nghiên cứu, phân tích và đánh giá những đặc điểm đó là yếu tố không thể thiếu trong quá trình định giá BĐS.
1.1.3 Phân loại bất động sản
Có rất nhiều cách khác nhau để phân loại BĐ S Tuỳ theo từng tiêu thức,
BĐ S được chia thành nhiều loại khác nhau M ột số cách phân loại phổ biến:
1.1.3.1 Theo đăc tỉnh vât chất • •
BĐS được chia thành 3 loại, bao gồm:
- Đ ất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống v à đất đang sử dụng.
- C ông trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc.
- C ác tài sản khác gắn liền với đất đai.
1.1.3.2 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất
BĐS được chia thành 2 loại, gồm: đất đai và công trình kiến trúc Trong đó:
- C ông trình kiến trúc: 5 loại: s N hà ở dùng để cho thuê hoặc bán.
•S C ông trình kiến trúc phục vụ sản xuất.
S C ông trình kiến trúc có tính chất thương m ại v' K hách sạn và văn phòng cho thuê.
^ C ông trình kiến trúc khác.
Theo Điều 13 của Luật Đất đai 2003, đất đai được phân chia thành ba vùng chính dựa trên mục đích sử dụng, bao gồm đồng bằng, trung du và miền núi Mỗi vùng này lại được chia thành ba nhóm cụ thể.
■S N hóm đất phi nông nghiệp
•S N hóm đất chưa sử dụng, chưa xác định được m ục đích sử dụng.
Phân loại bất động s ả n
Có rất nhiều cách khác nhau để phân loại BĐ S Tuỳ theo từng tiêu thức,
BĐ S được chia thành nhiều loại khác nhau M ột số cách phân loại phổ biến:
1.1.3.1 Theo đăc tỉnh vât chất • •
BĐS được chia thành 3 loại, bao gồm:
- Đ ất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống v à đất đang sử dụng.
- C ông trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc.
- C ác tài sản khác gắn liền với đất đai.
1.1.3.2 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất
BĐS được chia thành 2 loại, gồm: đất đai và công trình kiến trúc Trong đó:
- C ông trình kiến trúc: 5 loại: s N hà ở dùng để cho thuê hoặc bán.
•S C ông trình kiến trúc phục vụ sản xuất.
S C ông trình kiến trúc có tính chất thương m ại v' K hách sạn và văn phòng cho thuê.
^ C ông trình kiến trúc khác.
Theo Điều 13 của Luật Đất đai 2003, đất đai được phân chia thành ba vùng chính dựa trên mục đích sử dụng, bao gồm đồng bằng, trung du và miền núi Mỗi vùng này lại được chia thành ba nhóm nhỏ hơn, phản ánh sự đa dạng và đặc thù trong việc quản lý và sử dụng đất.
■S N hóm đất phi nông nghiệp
•S N hóm đất chưa sử dụng, chưa xác định được m ục đích sử dụng.
Có nhiều cách phân loại bất động sản (BĐS), bao gồm phân loại theo tính chất pháp lý, như BĐS sở hữu vĩnh viễn và BĐS sở hữu có thời hạn, cũng như phân loại dựa trên khả năng phát triển.
(B Đ S có khả năng và không có khả năng phát triển).
Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản
1.1.4.1 Khái niệm thị trường bất động sản
H iện nay có rất nhiều cách hiểu khác nhau về TTB Đ S Tuy nhiên, m ột cách tổng quát nhất, TTB Đ S có thể được hiểu như sau:
“ TTB Đ S là tổ n g th ể các gia o dịch về B Đ S được thực hiện thông qua quan hệ h à n g hoá tiền tệ
1.1.4.2 Đặc điểm thị trường bất động sản
Hàng hóa bất động sản sở hữu những đặc trưng riêng biệt, dẫn đến thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm khác biệt so với các loại hàng hóa khác Đặc biệt, sự tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch là một yếu tố quan trọng trong thị trường này.
Bất động sản (BĐS) có vị trí cố định và không thể di dời, dẫn đến quy trình giao dịch thường kéo dài qua ba giai đoạn chính: đàm phán, kiểm tra thực địa và đăng ký pháp lý Trong suốt quá trình này, các động thái của thị trường và yếu tố tâm lý có thể ảnh hưởng lớn đến giao dịch Do đó, việc định giá BĐS dựa trên giá trị thị trường có thể gặp rủi ro sai số cao, yêu cầu người thực hiện định giá cần có kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm vững vàng Thêm vào đó, thị trường BĐS cũng mang tính khu vực, điều này cần được xem xét khi thực hiện giao dịch và định giá.
Thị trường bất động sản (TTBĐS) thường hình thành từ nhiều thị trường nhỏ mang tính địa phương với quy mô và động thái giao dịch khác nhau Quan hệ cung - cầu và giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi nhất định, ít tác động đến các vùng khác Do đó, khi phân tích quan hệ cung - cầu và biến động giá cả, cần xem xét các điều kiện kinh tế, văn hóa và xã hội của từng khu vực cụ thể TTBĐS được coi là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo.
Thị trường bất động sản (TTB Đ S) là một dạng thị trường không hoàn hảo, đòi hỏi sự can thiệp của nhà nước do thông tin không đồng nhất và thiếu phổ biến Các thông tin về bất động sản và TTB Đ S không dễ tiếp cận, khiến cho việc so sánh giữa các bất động sản cùng loại trở nên khó khăn Số lượng người tham gia thị trường hạn chế, và giao dịch chủ yếu diễn ra ngầm Do đó, trong quá trình phân tích các chứng cứ giao dịch, cần xác định xem chúng có đáp ứng yêu cầu làm bằng chứng về giá trị thị trường hay không, từ đó có thể sử dụng để ước tính giá trị cho tài sản mục tiêu Hơn nữa, cung và cầu về bất động sản có độ co giãn thấp và thường lạc hậu so với biến động giá cả.
Trên thị trường bất động sản (BĐS), sự thay đổi về giá cả thường xảy ra khi có sự biến động trong cung và cầu Tuy nhiên, do mối quan hệ cung cầu thường không cân đối, với cung thường thấp hơn cầu, việc tăng cung BĐS thường mất nhiều thời gian Điều này dẫn đến tình trạng giá cả có độ trễ nhất định so với các loại hàng hóa khác Do đó, trong quá trình định giá BĐS, cần cân nhắc kỹ lưỡng đặc điểm này để ước tính giá trị một cách hợp lý Hơn nữa, hoạt động của thị trường BĐS cũng chịu sự kiểm soát của Nhà nước.
Bất động sản (BĐS) chủ yếu là đất đai, một tài nguyên quý giá thuộc sở hữu toàn dân Thị trường bất động sản (TTBĐS) thường được xem là một thị trường không hoàn hảo, thiếu tính hiệu quả Do đó, sự can thiệp của Nhà nước vào TTBĐS là cần thiết để giảm thiểu những tác động tiêu cực đến các mục tiêu kinh tế vĩ mô.
Nhà nước thực hiện kiểm soát trực tiếp và rõ ràng đối với thị trường bất động sản (TTBĐS), vì vậy để đánh giá chính xác giá trị bất động sản, cán bộ định giá cần phải hiểu rõ các cơ chế chính sách quản lý của Nhà nước Họ cũng cần thường xuyên cập nhật các chế độ quản lý này theo từng thời kỳ để đảm bảo tính chính xác và hợp lý trong công tác định giá.
TTB Đ S có những đặc trưng riêng biệt so với các thị trường khác, điều này yêu cầu cán bộ định giá phải phân tích và đánh giá cụ thể từng yếu tố của thị trường để đưa ra kết luận chính xác nhất.
Đ ỊN H G IÁ B Ấ T Đ Ộ N G S Ả N
K hái niệm định g i á
Theo Điều 4 của Luật Giá Việt Nam 2012, định giá được hiểu là quá trình mà các cơ quan, tổ chức có chức năng hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh thiết lập giá cho hàng hóa và dịch vụ.
M ặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trưng cơ bản của định giá cần được thừa nhận là:
- Đ ịnh giá là công việc ước tính.
- Đ ịnh giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
- G iá trị của tài sản được tính bằng tiền.
- Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là BĐS.
- X ác định tại m ột thời điểm cụ thể.
- X ác định cho m ột m ục tiêu nhất định.
- D ữ liệu sử dụng tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.
Định giá là quá trình ước lượng giá trị tài sản bằng tiền với độ tin cậy cao nhất, phản ánh lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể tại một thời điểm nhất định.
Sự cần thiết phải định giá bất động sả n
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả hàng hóa, đặc biệt là bất động sản, được hình thành và điều chỉnh theo các quy luật khách quan và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố Cùng một loại bất động sản tại một thời điểm khác nhau, giá thị trường có thể khác nhau ở các khu vực khác nhau Ngoài ra, cùng một loại bất động sản trong cùng một thị trường (nông thôn, thành phố, hoặc vùng) nhưng tại các thời điểm khác nhau cũng sẽ có sự chênh lệch về giá.
Các bất động sản có đặc tính kỹ thuật, xây dựng và kiến trúc phức tạp ảnh hưởng lớn đến giá trị của chúng Tuy nhiên, nhiều người mua và bán không có đủ thông tin và kiến thức để đánh giá đúng giá trị thị trường của bất động sản Điều này có thể dẫn đến những quyết định sai lầm, gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường.
Với sự tư vấn từ các nhà định giá, mức giá ước lượng của họ phản ánh chính xác giá trị thị trường, giúp cá nhân tham gia TTB Đ S không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán, trao đổi, thừa kế, thế chấp, bảo hiểm, v.v Vai trò của người định giá là trung gian quan trọng, đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trường bất động sản.
Nhà nước, với vai trò là chủ sở hữu một khối lượng lớn bất động sản, sẽ chịu ảnh hưởng nghiêm trọng nếu việc định giá tài sản không chính xác, dẫn đến thất thoát tài sản và thiệt hại về lợi ích kinh tế Hiện nay, việc định giá các tài sản này được thực hiện bởi cán bộ thuộc hệ thống nhà nước như sở Tài chính và cán bộ thuế Do khối lượng công việc lớn, việc sử dụng dịch vụ tư vấn định giá từ các doanh nghiệp bất động sản là cần thiết.
Hoạt động định giá của nhà nước và các doanh nghiệp định giá đóng vai trò quan trọng, đặc biệt đối với bất động sản nhà nước Việc định giá chính xác giúp đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý tài sản công.
- Đ ịnh giá đât làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế trước b ạ ,
- Đ ịnh giá các bất động sản cho m ục đích cổ phần hoá, sáp nhập, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước.
- Đ ịnh giá bất động sản (đặc biệt là đất đai) cho các hoạt động đấu giá.
- Đ ịnh giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước khi tham gia liên doanh liên kết sản xuất.
- Đ ịnh giá bất động sản để thanh lý tài sản.
- Đ ịnh giá bất động sản cho các m ục đích thế chấp, bảo h iể m
Việc định giá bất động sản (BĐS) chính xác theo giá trị thị trường không chỉ đảm bảo nguồn thu cho Nhà nước mà còn góp phần tạo ra tính công bằng xã hội Đặc biệt, việc định giá đúng giá trị đất đai sẽ thúc đẩy việc phân bổ tài nguyên này một cách hợp lý và hiệu quả, giúp đất đai được sử dụng bởi những người có khả năng khai thác tốt nhất Hiện nay, nhiều cơ quan và doanh nghiệp nhà nước vẫn được "bao cấp" giá đất, dẫn đến lãng phí tài sản quý giá này, đặc biệt là ở những vị trí đắc địa Nguyên nhân chủ yếu là do giá đất tính toán không phản ánh đúng giá thị trường, khiến các cơ quan này thiếu động lực để chuyển đổi sang khu vực có giá đất thấp hơn.
“sử dụng tốt nhất và hiệu n h ất” không được đảm bảo.
Các yếu tố ảnh hư ởng đến định giá bất động s ả n
Định giá bất động sản là một quá trình ước lượng giá trị, thường mang tính chất tư vấn cho đến khi có giao dịch thực tế diễn ra Để nâng cao độ tin cậy của kết quả định giá, cần phải phân tích kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Các yếu tố này có thể được chia thành bốn nhóm chính.
1.2.3.1 Các yếu tố mang tính vật chất
Các yếu tố này thể hiện tính hữu dụng tự nhiên, vốn có m à bất động sản có thể m ang lại cho người sử dụng:
Vị trí của bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong khả năng sinh lời, với giá trị của BĐS càng cao khi vị trí tốt hơn Mỗi BĐS đều có hai loại vị trí: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Cả hai loại vị trí này đều có ảnh hưởng lớn đến việc xác lập giá trị của BĐS trong thị trường.
Bất động sản (BĐS) nằm tại trung tâm đô thị hoặc các khu vực trọng điểm thường có giá trị cao hơn so với những BĐS tương tự ở vùng ven Đặc biệt, những BĐS tọa lạc tại các ngã tư, ngã ba hoặc trên các trục giao thông quan trọng sẽ có giá trị vượt trội so với các vị trí khác Việc đánh giá ưu thế về vị trí của BĐS là rất quan trọng, đặc biệt trong việc xác định giá đất.
Kích thước và diện tích thửa đất là yếu tố quan trọng khi đáp ứng nhu cầu của cư dân địa phương Tại Hà Nội, diện tích thửa đất tối ưu cho nhu cầu ở thường có mặt tiền từ 4m đến 5m và chiều sâu từ 10m đến 15m Sự lựa chọn này không chỉ phù hợp với thói quen sinh hoạt mà còn đảm bảo tính khả thi trong việc phát triển không gian sống.
Địa hình của bất động sản (BĐS) có ảnh hưởng lớn đến giá trị của nó, đặc biệt là so với các BĐS lân cận Những khu vực có địa hình thấp thường gặp phải tình trạng ngập nước trong mùa mưa hoặc bị ảnh hưởng bởi triều cường, dẫn đến giá trị BĐS giảm Ngược lại, BĐS nằm ở khu vực cao hơn thường có giá trị cao hơn do ít gặp rủi ro về ngập lụt.
Hình thức kiến trúc bên ngoài của bất động sản, như nhà ở hoặc các công trình xây dựng khác, đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị Nếu hai bất động sản có giá xây dựng tương đương, thì bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu sẽ có giá trị cao hơn Điều này cho thấy sự ảnh hưởng của yếu tố thẩm mỹ đến giá trị bất động sản trên thị trường.
Các đặc điểm của đất, bao gồm độ dày lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng và tính chất vật lý, có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị bất động sản (BĐS) tùy thuộc vào mục đích sử dụng Chẳng hạn, độ màu mỡ của đất rất quan trọng khi sử dụng cho nông nghiệp, nhưng lại không ảnh hưởng nhiều đến giá trị khi đất được dùng cho xây dựng.
- T ình trạng m ôi trường: m ôi trư ờng trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
Các bất động sản (BĐS) nằm trong khu vực thường xuyên chịu ảnh hưởng của thiên tai như bão, lũ lụt, động đất và khí hậu khắc nghiệt sẽ đối mặt với nguy cơ rủi ro cao Những sự cố này không chỉ gây thiệt hại về tài sản mà còn làm giảm giá trị của BĐS, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản trong khu vực.
1.2.3.2 Các yếu tố về tình trạng pháp lý
Tình trạng pháp lý của bất động sản xác định quyền của con người trong việc khai thác các thuộc tính của bất động sản trong quá trình sử dụng.
Tình trạng pháp lý có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản, ví dụ như giá đất xen kẹt thường thấp hơn nhiều so với các mảnh đất khác trong cùng khu vực Thông thường, các yếu tố liên quan đến tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm quyền sở hữu, giấy tờ hợp lệ và sự tuân thủ quy định pháp luật.
- Các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây d ự n g , hiện có.
Các quy định liên quan đến xây dựng và kiến trúc trong lĩnh vực bất động sản bao gồm các hạn chế về quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, cũng như các công trình xây dựng khác Tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, và tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cũng như những hạn chế đối với quyền sở hữu chung đều là những vấn đề quan trọng cần được chú ý trong quản lý bất động sản.
1.2.3.3 Các yếu tố mang tính kinh tế y ế u tổ m ang tính kinh tế đó là quy luật cung và cầu Đ ây là hai yếu tố tạo ra đặc tính khách quan của giá trị G iả thiết các yếu tố khác là cố định,
Giá trị bất động sản (BĐS) được xác định dựa vào mối quan hệ giữa cung và cầu, cũng như độ nhạy của chúng trên thị trường Để đánh giá và ước lượng giá trị BĐS một cách hợp lý, cần thu thập và lưu trữ thông tin liên quan đến giao dịch mua bán tài sản, từ đó hình thành ngân hàng dữ liệu phục vụ cho thẩm định giá Hơn nữa, các cán bộ định giá cần được trang bị kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích và dự báo biến động giá cả thị trường, giúp họ tư vấn hiệu quả và giảm thiểu rủi ro trong nghề định giá.
Các yếu tố như chất lượng dịch vụ y tế, an ninh, và trình độ dân trí của khu vực có bất động sản đều ảnh hưởng đến giá trị tài sản Ngoài ra, những vấn đề liên quan đến phong thủy và tập quán cư dân cũng đóng vai trò quan trọng Một mảnh đất có thể có giá trị cao đối với một người nhưng lại dễ chấp nhận với người khác Do đó, người thẩm định viên cần hiểu rõ về tập quán cư dân và phân tích các yếu tố tâm lý trong không gian văn hóa để xác định giá cả giao dịch, từ đó phân biệt giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường.
1.3 NỘI DƯNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Quy trình định giá là một hệ thống giúp cán bộ thực hiện công tác định giá một cách rõ ràng và phù hợp với các tiêu chuẩn nhà nước Điều này đảm bảo rằng kết quả định giá đạt được là chính xác nhất.
N Ộ I D U N G C Ô N G TÁC Đ ỊN H G IÁ B Ấ T Đ Ộ N G S Ả N
B ước 2: L ên kế h o ạ c h
Trong quá trình định giá tài sản, cán bộ thực hiện cần chú ý đến các đặc điểm cơ bản của tài sản, bao gồm quyền sở hữu, tình trạng cung cầu và đặc điểm thị trường liên quan Họ cũng cần xác định các loại tài liệu thiết yếu cho đánh giá, như thông tin về tài sản mục tiêu, văn bản pháp lý hiện hành và các tài liệu chứng minh Cuối cùng, việc nhận diện các cơ quan, tổ chức có khả năng cung cấp thông tin đáng tin cậy và có thể kiểm chứng là rất quan trọng.
B ước 3: Thu thập tài liệ u
Các công việc cần phải tiến hành trong bước này: s Phải phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu v à th ứ yếu cần thu thập Các
B ước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá tr ị
• Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản m ục tiêu.
• C ác tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh.
Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình xây dựng ảnh hưởng trực tiếp đến quyền khai thác các lợi ích từ bất động sản.
• C ác tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã h ộ i,
Thông tin này hỗ trợ cán bộ định giá trong việc phân tích và đánh giá các biến động của thị trường, đồng thời chỉ ra những hạn chế không thể tránh khỏi ảnh hưởng đến kết quả định giá.
^ K iể m tra độ tin cậy v à giữ bí m ật các thông tin.
1.3.4 Bưóc 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị
"S Phân tích tài liệu: dựa trên những tài liệu đã có, tiến hành các loại phân tích:
• Phân tích thị trường.Phân tích tài sản.
• Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Dựa trên các phân tích đã thực hiện, cán bộ định giá cần xác định phương pháp thẩm định chính, cũng như các phương pháp bổ sung hoặc tham chiếu Trong quá trình lựa chọn, cần xem xét tính hợp lý, sự thuận lợi và những hạn chế của từng phương pháp.
- C án bộ thực hiện công tác định giá có thể sử dụng m ột hay nhiều phương pháp định giá.
N Ộ I D U N G PH Ư Ơ N G PH Á P L U Ậ N C Ủ A H O Ạ T Đ Ộ N G Đ ỊN H GIÁ
C ơ sở của định giá bất động s ả n
C ơ sở của định giá bất động sản chính là giá trị thị trường và giá trị phi thị trư ờ ng của bất động sản đó.
T h eo tiê u ch u ẩn đ ịn h g iá số 01 ban h à n h kèm th eo Q u y ết địn h số 24 /
Theo Quyết định 2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài chính, giá trị thị trường của một tài sản được định nghĩa là mức giá ước tính mà tài sản đó có thể được mua bán trên thị trường tại thời điểm định giá Điều này xảy ra giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, dưới điều kiện thương mại bình thường.
K hái niệm trên được hiểu nh ư sau:
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính mà tài sản đó có thể được mua bán trên thị trường Đây là số tiền dự kiến để tài sản có thể thực hiện giao dịch trong điều kiện thương mại bình thường, đồng thời thỏa mãn các tiêu chí của thị trường tại thời điểm định giá.
Vào thời điểm định giá, ngày, tháng, năm cụ thể sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản, vì nó liên quan đến các yếu tố như cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường.
Người mua sẵn sàng giao dịch là người có khả năng thanh toán và nhu cầu sở hữu tài sản đã được xác định giá trị thị trường.
Người bán sở hữu tài sản (ngoại trừ đất) và có quyền sử dụng đất, đang tìm cách bán tài sản của mình với mức giá tốt nhất có thể trên thị trường.
Điều kiện thương mại bình thường xảy ra khi hoạt động mua bán diễn ra ổn định, không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như thiên tai, chiến tranh, hay sự biến động của nền kinh tế Trong bối cảnh này, thông tin về cung cầu và giá cả tài sản được công khai trên thị trường, giúp người tiêu dùng và nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác.
H Ọ C V IỆ N N G Â N H À N G TRUNG TÂM THÔNG TIN - THƯ VIÊN ô z y o ; 3 4 0
Giá trị thị trường phản ánh mức giá được hình thành trong môi trường công khai và cạnh tranh, có thể là trên thị trường nội địa hoặc quốc tế Thị trường này có thể bao gồm nhiều người mua và người bán, hoặc chỉ một số lượng hạn chế các bên tham gia.
Giá trị thị trường phản ánh mức giá ước tính mà bên bán và bên mua có thể thỏa thuận sau khi đã khảo sát và cân nhắc đầy đủ các cơ hội Cả hai bên cần lựa chọn những yếu tố tốt nhất dựa trên thông tin thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc bán một cách hoàn toàn tự nguyện, tránh tình trạng nhiệt tình mua hoặc bán quá mức.
T h eo tiê u ch u ẩn địn h g iá số 02 ban h à n h kèm q u y ết địn h số
Theo Quyết định 7 7 /2 0 0 5 /QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ Tài chính, khái niệm giá trị phi thị trường được định nghĩa là mức giá ước tính của tài sản dựa trên những căn cứ khác với giá trị thị trường Giá trị phi thị trường có thể bao gồm giá trị tài sản trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị do doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dụng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, và giá trị để tính thuế.
Giá trị phi thị trường được hiểu là số tiền ước tính của tài sản dựa trên các yếu tố chủ quan hơn là khả năng mua bán trên thị trường Để phân biệt rõ giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường, IVSC quy định rằng việc định giá tài sản theo tiêu chuẩn phi thị trường cần tuân theo một quy trình cụ thể.
- X ác định rõ tài sản sẽ được định giá.
- X ác định rõ các quyền lợi pháp lý gắn với tài sản đó.
- X ác định rõ m ục đích của việc định giá.
- K hảo sát tài sản và bảo đảm các bước công khai cần thiết.
- Phân tích các số liệu, tình huống phù họp.
- N ếu dựa vào cơ sở phi thị trường, thì giá trị thu được là giá trị phi thị trường.
Để xác định giá trị thị trường một cách chính xác, cán bộ thực hiện công tác định giá cần tuân thủ các bước quy trình rõ ràng Việc hiểu rõ khái niệm giá trị thị trường là rất quan trọng, tuy nhiên, kết quả định giá không nên chỉ được diễn giải đơn giản như giá trị thị trường mà còn phải xem xét các yếu tố liên quan khác.
C ác nguyên tắc định giá bất động s ả n
Nguyên tắc thẩm định giá là những quan điểm, quan niệm được thừa nhận rộng rãi trong đời sống kinh tế - xã hội, đóng vai trò quan trọng trong việc xác định tiêu chí và xây dựng phương pháp định giá khoa học Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, có nhiều nguyên tắc định giá, nhưng 5 nguyên tắc cơ bản là những yếu tố chi phối mọi hoạt động định giá.
1.4.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Mỗi tài sản đều có thể phục vụ nhiều mục đích khác nhau và mang lại những lợi ích đa dạng Tuy nhiên, giá trị thực sự của tài sản đó chỉ được xác định khi nó được sử dụng một cách tối ưu và hiệu quả nhất.
Theo quan điểm của IVSC, nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất yêu cầu khả năng khai thác tối ưu một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật và tài chính hiện hành, nhằm mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Con người luôn khai thác tài sản để tối đa hóa lợi ích, nhằm bù đắp chi phí đầu tư Quyết định đầu tư được dựa trên khả năng mang lại lợi ích cao nhất từ tài sản Do đó, giá trị của tài sản chỉ được công nhận khi nó được sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.
Trong hoạt động định giá, cán bộ thực hiện cần chỉ ra chi phí cơ hội của tài sản, phân biệt các giả định tình huống sử dụng phi thực tế, và tránh việc áp dụng sai luật cũng như không khả thi về mặt tài chính Đồng thời, việc xác định tình huống hay cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là cơ sở quan trọng để ước tính giá trị tài sản.
- Nội dung nguyền tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của m ột tài sản không vượt quá chi phí để có m ột tài sản tương tự.
Nguyên tắc này được xây dựng dựa trên quan niệm rằng một người mua thông minh sẽ không chi tiêu một số tiền lớn cho một tài sản nếu họ có thể tìm thấy một lựa chọn tương tự với giá thấp hơn.
Nguyên tắc thay thế là một yếu tố quan trọng trong lý thuyết định giá, yêu cầu cán bộ định giá phải nắm rõ thông tin về giá cả và chi phí sản xuất của các tài sản tương tự Việc tuân thủ nguyên tắc này giúp xác định giới hạn cao nhất về giá trị của tài sản cần định giá, từ đó tạo cơ sở vững chắc cho quá trình định giá chính xác.
Trong thực tế, việc tìm kiếm hai bất động sản tương tự để so sánh giá bán hoặc chi phí sản xuất là rất khó khăn trong nhiều trường hợp.
Để áp dụng nguyên tắc định giá hiệu quả, cán bộ thực hiện công tác này cần trang bị kỹ năng điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản Điều này đảm bảo tính chất thay thế và khả năng so sánh về giá cả hoặc chi phí sản xuất, từ đó cung cấp chứng cứ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần định giá.
1.4.2.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
- Nội dung nguyên tắc: G iá trị của m ột tài sản được quyết định bởi những lợi ích m à tài sản m ang lại cho nhà đầu tư.
Cơ sở đề ra nguyên tắc định giá tài sản xuất phát từ việc xác định giá trị tài sản thông qua lợi ích mà nó mang lại cho chủ thể tại một thời điểm nhất định Đồng thời, thẩm định giá cũng là công việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể tạo ra trong tương lai.
Để thực hiện định giá tài sản một cách hợp lý và chính xác, cán bộ định giá cần dự kiến các lợi ích tiềm năng và sử dụng chúng để ước lượng giá trị tài sản Cả người bán và người mua đều phải dự đoán các điều kiện thị trường trong tương lai, bao gồm các yếu tố thuận lợi, bất lợi, dòng thu nhập và rủi ro liên quan đến tài sản.
Giá trị của một tài sản hoặc bộ phận cấu thành của nó phụ thuộc vào sự hiện diện hoặc vắng mặt của yếu tố đó Sự có mặt hay không của yếu tố này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tổng thể của tài sản, làm tăng hoặc giảm giá trị của nó.
Nguyên tắc xác định giá trị tài sản xuất phát từ định nghĩa rằng giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền của những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Điều này tạo nền tảng cho việc chấp nhận giá trị đóng góp của tài sản.
Tổng giá trị của các bộ phận không thể hiện đầy đủ giá trị toàn bộ tài sản Tuy nhiên, giá trị của từng bộ phận tài sản được xác định bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại.
Giá cả phản ánh sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản Trong một thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là minh chứng khách quan cho giá trị tài sản Tuy nhiên, trong các thị trường khác, giá cả có thể chênh lệch đáng kể so với giá trị thực do ảnh hưởng của cung-cầu Do đó, khi so sánh các tài sản, cần phân tích tác động của yếu tố cung-cầu để định giá chính xác.
Các phư ơng pháp thẩm định giá bất động s ả n
1.4.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên nguyên tắc thay thế, trong đó người mua sẽ không chi tiêu một số tiền lớn nếu có thể sở hữu tài sản tương đương với chi phí thấp hơn.
Theo nguyên tắc này, giá trị của tài sản mục tiêu được xem là tương đương với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh.
Theo phương pháp này, không cần xây dựng công thức hay mô hình toán học, mà chỉ cần tìm kiếm các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của bất động sản tương đương có thể so sánh trên thị trường.
Để tiến hành so sánh giá trị bất động sản (BĐS), cán bộ định giá cần thu thập dữ liệu giao dịch từ thị trường hiện tại của các BĐS tương tự Quá trình này bao gồm phân tích giá mua bán, đánh giá các giá trị đã giao dịch và thực hiện các điều chỉnh cần thiết nhằm xác định giá trị hợp lý của BĐS mục tiêu Quy trình này có thể được chia thành 5 bước cụ thể để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong việc định giá.
Bước đầu tiên trong quá trình định giá bất động sản là tìm kiếm thông tin về những bất động sản đã được giao dịch gần đây, có thể so sánh với bất động sản mục tiêu Cán bộ định giá cần xem xét các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị, bao gồm kiểu cách, điều kiện môi trường và vị trí Cụ thể, cần dựa trên bảy yếu tố cơ bản để thực hiện việc so sánh một cách chính xác.
• T ình trạng vật chất của BĐS.
• Đặc điểm về m ặt bằng,
• Đ ặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan.
• Đ ặc điểm về vị trí hay địa điểm.
Để đảm bảo tính chính xác và khả năng so sánh của các giao dịch bất động sản, bước đầu tiên là kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ Trong quá trình này, cán bộ định giá cần làm rõ các điều khoản và điều kiện của giao dịch để đảm bảo tính chất tương đồng với bất động sản mục tiêu.
• N guồn gốc các giao dịch thị trường.
Đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trường là bước quan trọng trong quá trình định giá bất động sản Để thực hiện điều này, bước đầu tiên là lựa chọn từ 3 đến 6 bất động sản có thể so sánh phù hợp nhất Tiếp theo, cần xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh Dựa trên những yếu tố này, tiến hành điều chỉnh giá trị của các bất động sản để có được kết quả chính xác hơn.
"S B ước 5: Ư ớc tính giá trị BĐS m ục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh.
- Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng s Ư u điểm :
Phương pháp so sánh trực tiếp là một trong những phương pháp phổ biến nhất trong thực tế, nhờ vào những ưu điểm cơ bản của nó.
• L à phư ơng pháp định giá ít gặp khó khăn về m ặt kỳ thuật.
• L à phư ơng pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc đế khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
• L à phương pháp đầu vào của các phư ơng pháp khác nh ư phương pháp chi phí, phư ơng pháp thặng d ư ,
• Phư ơng pháp cho kết quả đáng tin cậy khi có sự trợ giúp của các phương tiện kỳ thuật.
• C ần thiết phải có thông tin về các giao dịch BĐS tương tự trong cùng khu vực thị trường.
• C ác thông tin chứ ng cứ thư ờ ng m ang tính chất lịch sử.
• Phư ơng pháp này đòi hỏi cán bộ định giá phải có nhiều kinh nghiệm v à kiến thức thị trường. s Đ iều kiện áp dụng:
• Chất lượng thông tin phải phù họp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.
• Thị trường phải ổn định.
Phương pháp thẩm định giá trị bất động sản, đặc biệt là các căn hộ và chung cư, thường sử dụng để đánh giá các mảnh đất trống Để giảm thiểu tác động của các định kiến và tính chủ quan trong quá trình đánh giá, cán bộ định giá nên áp dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác suất và công nghệ máy tính Việc này giúp họ rút ra kết luận dựa trên phân tích dữ liệu lớn, từ đó đạt được kết quả đáng tin cậy.
1.4.3.2 Phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư)
Phương pháp đầu tư bất động sản dựa trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai, trong đó giá trị thị trường hiện tại của bất động sản tương đương với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được Điều này có nghĩa là bằng cách xác định thu nhập hàng năm mà bất động sản tạo ra, chúng ta có thể tính toán giá trị của nó, tương ứng với số vốn cần đầu tư để tạo ra các khoản thu nhập đó.
Các bước tiến hành thẩm định giá bất động sản dựa vào thu nhập bao gồm việc chuyển hóa các dòng thu nhập tương lai về hiện tại Điều này giúp xác định giá trị thực tế của bất động sản thông qua việc phân tích và đánh giá khả năng sinh lời trong tương lai.
0 + 0 ' v0: giá trị hiện tại của thu nhập tư ơng lai(là giá trị BĐS).
Thu nhập từ bất động sản (BĐS) là một yếu tố quan trọng trong việc đánh giá giá trị tài sản Tỷ suất chiết khấu đóng vai trò then chốt trong việc xác định giá trị hiện tại của dòng tiền tương lai Thời gian nhận được thu nhập, thường được tính theo năm, cũng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư Phương pháp này có thể được chia thành bốn bước cụ thể để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong việc ước lượng giá trị BĐS.
V B ước 1: Ư ớc tính thu nhập trung bình hàng năm m à BĐS m ang lại, có tính đến tất cả các yếu tố tác động đến thu nhập
V B ước 2: Ư ớc tính tất cả các khoản chi phí để loại trừ khỏi thu nhập hàng năm , như: chi phí quản lý, chi phí sửa c h ữ a ,
V B ước 3: X ác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng dể tính toán.
V Bước 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu.
- Ưu điểm, nhưọc điểm v à điều kiện áp dụng
Phương pháp này được xem là lý thuyết vững chắc nhất, vì nó trực tiếp phân tích những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư.
• Là phư ơng pháp khá đơn giản.
Độ chính xác cao trong việc đánh giá các thương vụ so sánh được, cùng với khả năng dự đoán thu nhập với độ tin cậy cao, là yếu tố quan trọng trong phân tích tài chính.
• K hi phân tích các thương vụ tương tự cần phải điều chỉnh nhiều mặt, như: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho th u ê ,
• Trong nhiều trường họp, thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.
• K ết quả thẩm định giá chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan. s Đ iều kiện áp dụng:
Phương pháp này phù hợp để thẩm định giá các bất động sản có khả năng mang lại thu nhập ổn định và có thể dự đoán một cách hợp lý.
• Thường sử dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.
K IN H N G H IỆ M C Ủ A M Ộ T SỐ N Ư Ớ C T R Ê N TH Ế GIỚ I VÊ H O Ạ T Đ Ộ N G Đ ỊN H G IÁ B Ấ T Đ Ộ N G SẢ N V À K IN H N G H IỆ M R Ú T R A ĐỐI
K H ÁI Q U Á T V Ề CÔ N G TY C Ó PH Ầ N Đ Ầ U T ư B Ấ T Đ Ộ N G SẢ N HÀ
Chức năng, nhiệm vụ của doanh n g h iệ p
2.1.2.1 Chức năng và nhiệm vụ
- L ập, quản lý và thực hiện đầu tư xây dựng;
Xây dựng các công trình dân dụng và công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật đô thị, giao thông, thủy lợi, thể dục thể thao, cùng với các công trình văn hóa và vui chơi giải trí.
Thi công xây lắp đường dây và trạm biến áp, điện chiếu sáng, điện dân dụng, cũng như lắp đặt hệ thống điều hòa không khí và thiết bị điện lạnh là những công việc quan trọng trong ngành điện Các hoạt động này không chỉ đảm bảo cung cấp điện ổn định mà còn nâng cao chất lượng sống cho người dân Việc thực hiện đúng quy trình và tiêu chuẩn kỹ thuật trong thi công sẽ giúp tối ưu hóa hiệu suất và độ bền của hệ thống điện.
- K inh doanh, nhập khẩu vật liệu xây dựng, m áy m óc thiết bị chuyên ngành xây dựng, sản xuất lắp đặt kết cấu khung thép;
- K inh doanh, m ua bán nhà, kinh doanh khách sạn, dịch vụ văn hóa, vui chơi giải trí thể dục thể thao;
- T ư vấn về đầu tư và xây dựng, nhà đất, lữ hành và du lịch.
2.1.2.2 Các lĩnh vực kinh doanh hiện tại của doanh nghiệp
- Lập, quản lý và thực hiện đầu tư xây dựng;
Xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật đô thị, giao thông, thủy lợi, thể dục thể thao, và công trình văn hóa, vui chơi giải trí là những lĩnh vực quan trọng trong phát triển cơ sở hạ tầng và nâng cao chất lượng cuộc sống.
Chúng tôi chuyên thi công xây lắp đường dây và trạm biến áp, lắp đặt hệ thống điện chiếu sáng và điện dân dụng Ngoài ra, chúng tôi còn cung cấp dịch vụ thi công lắp đặt hệ thống điều hòa không khí và thiết bị điện lạnh, đảm bảo chất lượng và hiệu quả cho mọi công trình.
- K inh doanh, m ua bán nhà.
Trong hơn 44 năm hoạt động, Công ty đã thi công nhiều công trình dân dụng, công nghiệp, văn hóa, thể thao, y tế, hạ tầng kỹ thuật, giao thông và thủy lợi Các dự án này được Chủ đầu tư và các cấp có thẩm quyền đánh giá cao về chất lượng kỹ - mỹ thuật Đặc biệt, Công ty đã vinh dự nhận cờ và huy chương vàng chất lượng cao từ Bộ Xây dựng.
C hủ đâu tư các dự án phát triên nhà, đô thị, văn phòng cho thuê trên địa bàn thành phổ H à N ội và các tỉnh trong cả nước.
Bộ m áy tổ chức của công t y
Sơ đồ 2.1: Tổ chức bộ máy hoạt động của Công ty
2.1.3.1 Phòng Hành chính quản trị
Tham mưu và hỗ trợ Giám đốc Công ty trong công tác hành chính và quản trị văn phòng, đồng thời thực hiện các nhiệm vụ khác liên quan trong phạm vi chức năng của phòng.
2.1.3.2 Phòng Tổ chức lao động
T ham mưu cho Giám đốc Công ty trong công tác tổ chức cán bộ, quản lý lao động, tiền lương và các nhiệm vụ liên quan khác trong phạm vi chức năng của phòng.
2.1.3.3 Phòng Quản lý xây lắp
Tham m ưu, giúp việc cho G iám đốc C ông ty trong công tác:
Xây dựng kế hoạch sản xuất kinh doanh là một bước quan trọng, bao gồm việc thiết lập chương trình thực hiện và kiểm tra kế hoạch Đồng thời, cần chú trọng đến việc phân tích thị trường, đầu tư vào các liên doanh liên kết và tham gia đấu thầu các công trình để mở rộng cơ hội phát triển.
- Q uản lý khối lượng, chất lượng, tiến độ, bảo hộ lao động, A T-V SLĐ ,
PC C N , V SM T, phòng chống thiên tai;
- D uy trì thự c hiện H ệ thống Q uản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001-2000;
- Các công tác khác có liên quan trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ của phòng.
Tham m ưu giúp việc cho G iám đốc công ty trong lĩnh vực quản lý hoạt động kinh doanh nhà ở, cho thuê văn phòng và kinh doanh bất động sản.
2.1.3.5 Phòng Tài chính kế toán
T ham mưu cho Giám đốc Công ty trong việc thực hiện chế độ hạch toán độc lập và các công tác tài chính kế toán là rất quan trọng Điều này đảm bảo hoạt động sản xuất kinh doanh phù hợp với Điều lệ tổ chức và Quy chế tài chính của công ty.
C ô n g ty, L u ật D oanh n ghiệp, L uật K e to án v à các quy địn h khác của pháp luật h iện hành.
2.1.3.6 Ban quản lý dự án
Tham mưu và hỗ trợ Giám đốc Công ty trong việc quản lý và triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, đô thị và bất động sản là nhiệm vụ quan trọng.
C ông ty làm chủ đầu tư theo quy định hiện hành của C ông ty v à N hà nước về quản lý đầu tư xây dựng.
Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty giai đoạn 2009 - 2013
- Kết quả hoạt động kinh doanh:
Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty giai đoạn 2009 - 2013 Đ ơn vị: VNĐ
T ổng doanh thu từ hoạt động kinh doanh
T ổng giá vốn hàng bán
L ọi nhuận từ hoạt động kinh doanh
(Nguồn: B ảo cáo tài chính hợp nh ấ t đã được kiếm toán của C ông ty)
Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty có sự không đồng đều qua các năm, tuy nhiên, từ năm 2011 đến 2013, công ty ghi nhận sự tăng trưởng liên tục Sự biến động này chủ yếu xuất phát từ đặc thù của ngành bất động sản Năm 2010, công ty đạt mức lợi nhuận kỷ lục 103.247.151.399 đồng nhờ vào việc đưa vào hoạt động các dự án lớn tại ngõ Xã Đàn 2 và CT3, Lê Đức Thọ Trong những năm tiếp theo, lợi nhuận hàng năm của công ty dao động từ 18 tỷ đồng đến 34 tỷ đồng.
Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ của công ty luôn đạt trên 150 tỷ đồng mỗi năm, nhưng lợi nhuận lại thấp Nguyên nhân chính là do đặc thù của ngành xây dựng, nơi giá vốn hoạt động thường cao.
- Mức tăng trưởng hàng năm của hoạt động sản xuất kinh doanh trong giai đoạn 2009 - 2013:
Bảng 2.2: Tốc độ tăng truỏng về doanh thu và lọi nhuận qua các năm giai đoạn 2009 - 2013
1 Tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 39,45% -46,47% 18,83% 43,63%
2 Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh 203,21% -81,82% 27,51% 20,86%
Giai đoạn 2011-2013, tổng doanh thu và lợi nhuận của công ty tăng trưởng liên tục qua các năm Trong giai đoạn 2009-2011, doanh thu và lợi nhuận có sự biến động lớn, đặc biệt vào năm 2010 khi thị trường bất động sản hoạt động mạnh mẽ, với giá bán căn hộ cao và nhu cầu thuê văn phòng lớn Công ty đã đưa vào hoạt động hai dự án đầu tư trọng điểm, mang lại lợi nhuận tăng trưởng 203,21% Tuy nhiên, đến năm 2011, khi hoạt động bán căn hộ chung cư tại dự án CT3, Lê Đức Thọ bị chững lại, cả doanh thu và lợi nhuận đều ghi nhận mức giảm tăng trưởng.
T ổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ giảm -46,47% và lợi nhuận từ hoạt động sản xuất kinh doanh giảm -81,82%
- Tỷ trọng của từng ữnh vực kinh doanh trong hoạt động của doanh nghiệp:
Bảng 2.3: Tỷ trọng của từng lĩnh vực kinh doanh
2 Doanh thu hợp đồng xây dựng 79,15% 43,06% 80,58% 83,70% 87,74%
3 Doanh thu cung cấp dịch vụ 1,19% 1,03% 15,08% 15,78% 11,89%
4 Doanh thu kinh doanh bất động sản 19,16% 55,63% 3,85% 0,00% 0,00%
5 Tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ 100% 100% 100% 100% 100%
6 Lợi nhuận từ hoạt động bán hàng 0,14% 0,05% 0,28% 0,29% 0,29%
7 Lợi nhuận từ hoạt động xây lắp 21,61% 4,55% 25,63% 35,65% 36,09%
8 Lợi nhuận từ cung cấp dịch vụ 5,07% 2,05% 55,63% 64,05% 63,62%
9 Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh bất động sản 73,17% 93,35% 18,46% 0,00% 0,00%
10 L ọ i nhuận từ hoạt động kinh doanh 100% 100% 100% 100% 100%
Công ty hoạt động chủ yếu trong ba lĩnh vực: xây lắp, kinh doanh bất động sản và cung cấp dịch vụ cho thuê văn phòng Trong đó, lĩnh vực xây lắp đóng vai trò nền tảng, chiếm tỷ trọng lớn trong doanh thu và lợi nhuận của công ty suốt 44 năm qua, với doanh thu trung bình đạt trên 70% và lợi nhuận trung bình 30%.
Vào đầu năm 2011, khi dự án Tổ hợp văn phòng và nhà ở cao tầng C Tand và Tổ hợp thương mại và nhà ở cao tầng CT3 trên đường Lê Đức Thọ đi vào hoạt động, doanh thu và lợi nhuận từ dịch vụ cho thuê văn phòng và điểm trông giữ xe đã chiếm tỷ trọng lớn, đặc biệt là lợi nhuận với mức trung bình trên 55% từ năm 2011 trở đi Đây trở thành nguồn lợi nhuận chính cho công ty trong giai đoạn thị trường bất động sản khủng hoảng, với chi phí hoạt động thấp, nguồn thu này chủ yếu mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp Nhờ vào hoạt động này, Ban lãnh đạo công ty đã nhận thấy đầu tư xây dựng dự án hỗn hợp văn phòng và nhà ở sẽ trở thành mục tiêu chiến lược trọng tâm trong thời gian tới do nguồn thu ổn định mà hoạt động này mang lại.
Lĩnh vực kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc hạch toán kết quả sản xuất kinh doanh của công ty, chủ yếu thông qua doanh thu từ việc bán căn hộ chung cư tại các dự án đầu tư Khi thị trường bất động sản phát triển thuận lợi, công ty có thể đạt được lợi nhuận cao, như tỷ trọng lợi nhuận năm 2009 đạt 73,17% và năm 2010 là 93,35% Tuy nhiên, hoạt động này cũng bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi biến động của thị trường, điều này thể hiện rõ qua doanh thu và lợi nhuận trong giai đoạn khó khăn năm 2012-2013, khi bất động sản liên tục giảm giá, nhiều doanh nghiệp đầu tư xây dựng rơi vào tình trạng phá sản và các dự án hầu hết đều đình trệ.
Công ty liên tục nghiên cứu các vị trí đất và dự án mới, nhưng hiệu quả của những dự án này vẫn chưa cao Thị trường bất động sản hiện tại chưa có dấu hiệu ấm lên, dẫn đến việc các dự án đầu tư không được triển khai và chỉ dừng lại ở giai đoạn đánh giá hiệu quả.
Kết luận: Doanh nghiệp vẫn duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh và đảm bảo việc làm cho cán bộ công nhân viên, bất chấp tình hình khủng hoảng và phá sản trong thị trường bất động sản cũng như nhiều doanh nghiệp xây dựng Thành công này có được nhờ vào định hướng đúng đắn của Ban lãnh đạo công ty trong lĩnh vực đầu tư trọng tâm, cho thấy tầm quan trọng của các dự án đầu tư xây dựng đối với hoạt động của doanh nghiệp.
2.2 THỰC TRẠNG CỒNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TU BẤT ĐÓNG SẢN HÀ NÔI
2.2.1 Các CO' sở pháp lý của hoạt động định giá bất động sản tại Công ty
- N ghị định số 177/2013/N Đ -CP ngày 14/11/2013 qui định chi tiết thi hành m ộ t số điều của L uật giá.
- T hông tư số 5 6 /2 0 14/TT-BTC hướng dẫn thực hiện N ghị định số
177 /2 0 13/NĐ-CP ngày 14/11/2013 qui định chi tiết thi hành m ột số điều của
- N ghị định số 101/2005/N Đ -C P về thẩm định giá ra ngày 03/08/2005;
T hay thế bằng N ghị định số 89/2013/N Đ -C P ngày 6/8/2013
- T hông tư sổ 17/2006/ TT-B T C hướng dẫn thực hiện N ghị định số 101/2005/N Đ -C P ngày 03/08/2005 của C hính phủ về thẩm định giá ra ngày 13/03/2006.
- Q uyết định số 24/2005/Q Đ -B T C của bộ trưởng Bộ tài chính về ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá V iệt N am ra ngày 18/4/2005.
- Q uyết định số 77/2005/Q Đ -B T C về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá V iệt N am (đợt 2) ra ngày 1/11/2005.
- N ghị định số 169-2004 xử phạt hành chính trong lĩnh vực giá ra ngày09/02/2004.
- N ghị định số 188-2004 về phư ơng pháp xác định giá đất v à khung giá các loại đất ra ngày 16/11/2004.
- T hông tư 144/2004/TT-B TC hướng dẫn thực hiện N ghị định 188/2004/N Đ -C P.
- N ghị định 123-2007 về sửa đổi nội dung N ghị định 188-2004 về phương pháp xác định giá đất.
Nghị định 13/2006/NĐ-CP, ban hành ngày 24/01/2006, quy định về việc xác định giá trị quyền sử dụng đất nhằm tính vào giá trị tài sản của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Thông tư số 29/2006/TT-BTC ngày 04 tháng 04 năm 2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định 13/2006/NĐ-CP ngày 24 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về việc xác định giá trị quyền sử dụng đất Thông tư này quy định cách tính giá trị quyền sử dụng đất vào tài sản của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, nhằm đảm bảo tính minh bạch và hợp lý trong quản lý tài sản nhà nước.
Thông tư 145/2007/TT-BTC, ban hành ngày 06/12/2007, hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Đồng thời, Thông tư cũng đề cập đến Nghị định 123/2007/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung một số điều liên quan đến quy định giá đất.
- N ghị định 187/2004/N Đ -C P N gày 16/ 11/2004 của C hính phủ về chuyển công ty N hà nước thành công ty cổ phần.
- T hông tư 126/TT-BTC ngày 24/12/2004 hướng dẫn thực hiện N Đ 187.
- N ghị định 109/2007/N Đ -C P ngày 26/6/2007 về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần.
- N ghị định 198/2004/N Đ -C P ngày 03/12/2004 của C hính phủ về thu tiền sử dụng đất.
Nghị định 69/2009/NĐ-CP, ban hành ngày 13/08/2009, của Chính phủ quy định các bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quản lý đất đai Nghị định này tạo cơ sở pháp lý cho việc cải cách chính sách đất đai, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất và bảo vệ quyền lợi của người dân.
- N ghị định 71/2010/N Đ -C P ra ngày 23/06/2010 của C hính phủ quy định chi tiết v à hư ớng dẫn thi hành luật nhà ở.
- N ghị định số 4 3 /2 0 14/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014quy định chi tiết thi hành m ột số điều của L uật Đ ất đai 2013 thay thế cho:
+ N g h ị định s ổ 181/2004/N Đ -C P ngày 2 9 tháng 10 năm 2004 của Chính p h ủ về thi hành L u ậ t Đ ấ t đai;
Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ đã sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển đổi công ty nhà nước thành công ty cổ phần.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, cũng như trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, đồng thời giải quyết khiếu nại liên quan đến đất đai.
+ N g h ị định s ổ 69/2009/N Đ -C P ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính p h ủ quy định bô su n g về quy hoạch s ử d ụ n g đất, g iá đất, thu hồi đất, bồi thường, ho trợ và tái định cư;
+ N g h ị định sổ 88/2009/N Đ -C P ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính p h ủ về G iấy chứ ng nhận quyền s ử d ụ n g đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác g ắ n liền với đất.
Các quyết định của Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội liên quan đến lĩnh vực đầu tư xây dựng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình môi trường đầu tư Đồng thời, các văn bản của sở, ban, ngành liên quan đến việc xác định giá trị quyền sử dụng đất cho các dự án đầu tư xây dựng cũng góp phần đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình triển khai dự án.
2.2.2 Quy trình định giá bất động sản tại Công ty
TH Ự C T R Ạ N G C Ô N G TÁC Đ ỊN H G IÁ BẤT Đ Ộ N G SẢ N TẠI C Ô N G
Q uy trình định giá bất động sản tại C ông ty
Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Hà Nội, với vai trò là một doanh nghiệp xây dựng không chuyên về thẩm định giá, thực hiện quy trình định giá bất động sản nhằm đưa ra kết quả sơ bộ về giá trị khu đất cho các dự án đầu tư xây dựng trong tương lai.
Mục tiêu định giá bất động sản của công ty là để đưa ra quyết định đầu tư cho dự án xây dựng mới hoặc tham gia vào quá trình chuyển nhượng bất động sản và dự án liên quan.
Để định giá bất động sản, cán bộ định giá cần xem xét đặc điểm pháp lý và kỹ thuật của khu đất Điều này bao gồm việc xác định loại đất (đất giao có thu tiền sử dụng hay đất thuê) và lựa chọn phương pháp thẩm định phù hợp với quy định pháp luật Các chỉ tiêu kỹ thuật như vị trí đất, sự liên kết với các trục đường chính, hạ tầng kỹ thuật, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và quy hoạch tổng mặt bằng chung cũng cần được đánh giá Những thông số này giúp cán bộ thẩm định đưa ra phương án thiết kế và kinh doanh, từ đó dự đoán doanh thu tương lai khi dự án được đưa vào sử dụng.
Xác định phương pháp định giá cho khu đất là bước quan trọng sau khi đã rõ mục tiêu định giá và có những nhận biết ban đầu về bất động sản.
Để định giá tài sản chính xác, cần nhận biết các yếu tố cung cầu của thị trường, chức năng sử dụng của khu đất và đặc điểm thị trường tại thời điểm định giá Việc xác định đúng các yếu tố này giúp cán bộ định giá đưa ra đánh giá khách quan và chính xác nhất về tài sản.
Xác định tài liệu cần thiết cho yêu cầu định giá là bước quan trọng, vì những tài liệu này sẽ là cơ sở cho việc so sánh, phân tích và đưa ra kết luận sơ bộ về giá trị bất động sản cần định giá.
2.2.23 Thẩm định hiện trạng bất động sản cần định giá và các tài sản so sánh
- T iến hành thu thập và tổng hợp tài liệu trên thị trường:
Dữ liệu tổng quát về kinh tế và chính trị của khu vực, tỉnh thành cung cấp cái nhìn tổng thể về bối cảnh phát triển Trong khi đó, dữ liệu đặc biệt như chi phí, thu nhập, giá thị trường, giá cho thuê, lãi suất và lợi nhuận đóng vai trò quan trọng trong việc phân tích và ra quyết định đầu tư Việc kết hợp cả hai loại dữ liệu này giúp hiểu rõ hơn về tiềm năng và thách thức của thị trường.
- Tiến hành thẩm định hiện trạng bất động sản:
+ B ất động sản cần định giá.
+ C ác bất động sản so sánh.
2.2.2.4 Phăn tích thông tin và ứng dụng phương pháp
Phân tích sử dụng hiệu quả nhất là việc đưa ra các phương án đầu tư xây dựng hợp lý, nhằm tối ưu hóa nguồn lực và lợi thế của khu đất Mục tiêu chính là đạt được hiệu quả cao nhất cho dự án.
Phân tích thị trường là bước quan trọng để hiểu rõ nhu cầu và giá trị mà thị trường sẵn sàng chi trả cho các dự án đầu tư Cần xem xét các dự án tương tự đã được đầu tư để đưa ra những nhận định chính xác về xu hướng và tiềm năng của thị trường Việc đánh giá nhu cầu của thị trường đối với dự án khi đưa vào xây dựng sẽ giúp xác định giá trị thực tế mà dự án có thể mang lại, từ đó tối ưu hóa quyết định đầu tư.
Phân tích bất động sản bao gồm việc định giá và so sánh với các bất động sản tương tự Trong bước này, các chuyên gia định giá sẽ so sánh các đặc điểm pháp lý, vị trí và đặc điểm kỹ thuật giữa bất động sản cần định giá và bất động sản so sánh Qua đó, họ sẽ đưa ra mức điều chỉnh phù hợp và xác định mức giá chỉ dẫn chính xác.
Trong quá trình định giá, việc áp dụng các phương pháp phù hợp là rất quan trọng Chúng ta cần sử dụng những dữ liệu đã thu thập và tiến hành phân tích các phương pháp định giá khác nhau Đồng thời, cần xem xét các mặt thuận lợi và hạn chế của thông tin đã được thu thập để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong quá trình định giá.
2.2.2.5 ư ớc lượng giá trị thị trường và giả trị ph i thị trường của bất động sản cần định giá
- Đ ưa ra kết của của từng phư ơng pháp định giá.
Để đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng, việc xác định giá trị thị trường của bất động sản là rất quan trọng, giúp cán bộ dự án tiến hành các bước tiếp theo trong quy trình đánh giá.
Các phương pháp định giá bất động sản được áp dụ n g
Phương pháp thặng dư là công cụ hiệu quả trong việc định giá bất động sản có giá trị lớn và tiềm năng phát triển, đặc biệt là tại các khu đô thị mới và tòa nhà chung cư Đối với các khu đất đang được thẩm định, phương pháp này phù hợp với những lô đất có diện tích lớn đã được quy hoạch để xây dựng tòa nhà hỗn hợp Đối với những khu đất có tiềm năng phát triển, việc áp dụng phương pháp thặng dư kết hợp với các phương pháp chi phí, thu nhập và so sánh sẽ mang lại kết quả thẩm định chính xác hơn.
- Phương pháp thặng dư không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền
N hư vậy, đã giả định là tất cả các dòng tiền m ặt xảy ra tại cùng m ột thời điểm.
Phương pháp xác định mức giá thông qua phân tích các mức giá thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường gần thời điểm định giá các loại đất tương tự là một trong những phương pháp phổ biến nhất Phương pháp này thường được áp dụng cho các bất động sản đồng nhất như căn hộ chung cư, nhà liền kề, biệt thự, và các nhóm văn phòng hoặc cửa hiệu Tuy nhiên, phương pháp so sánh không có công thức hay mô hình cố định, mà dựa vào kinh nghiệm và kiến thức thị trường Để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, cần tìm kiếm các bất động sản đã giao dịch tương đối giống với bất động sản cần định giá và thực hiện các điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị chính xác.
Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào dữ liệu điều tra thị trường tại thời điểm định giá Do đó, dữ liệu lịch sử có thể nhanh chóng trở nên lạc hậu khi thị trường có những biến động.
Phương pháp thu nhập là một công cụ quan trọng trong định giá tài sản đầu tư, giúp lựa chọn phương án đầu tư tối ưu Phương pháp này đặc biệt hữu ích trong việc định giá các bất động sản có khả năng tạo ra thu nhập ròng trong tương lai, như văn phòng cho thuê và bãi đỗ xe Bằng cách sử dụng phương pháp thu nhập, nhà đầu tư có thể xác định giá trị phát triển của những tài sản này dựa trên thu nhập ròng hàng năm dự kiến.
Phương pháp chi phí là một kỹ thuật định giá bất động sản dựa trên nguyên tắc thay thế, giả định rằng giá trị của bất động sản có thể được xác định thông qua chi phí xây dựng một tài sản tương tự Phương pháp này thường được áp dụng để định giá các công trình xây dựng và các bất động sản không có dòng tiền tương lai rõ ràng hoặc không có giao dịch trên thị trường Do đó, việc sử dụng phương pháp chi phí để xác định giá trị của các công trình xây dựng là rất phù hợp.
2.2.4 Định giá bất động sản Dự án đầu tư xây dựng tổ họp thương mại và nhà ở cao tầng CT3, đường Lê Đức Thọ, Mỹ Đình, Hà Nội
2.2.4.1 Vị tr í và cơ cấu sử (lụng đất của dự án a Vị trí:
Lô đất CT3 nằm trong ô quy hoạch HH 2 thuộc khu nhà ở di dân giải phóng m ặt bằng v à đấu giá quyền sử dụng đất tại xã M ỹ Đình, huyện Từ
Phạm vi ranh giới khu đất được xác định như sau:
- P hía T ây tiếp giáp đường Lê Đức Thọ;
- Phía Đ ông giáp trư ờng phổ thông dân lập Trí Đ ức và đường nội bộ;
- P hía B ắc tiếp giáp khu đất CT2;
- Phía N am tiếp giáp đường quy hoạch b C ơ cấu s ử d ụ n g đ ấ t theo quy hoạch:
- T ổng diện tích đất nghiên cứu lập Q uy hoạch: 2400 m 2 trong đó:
+ D iện tích đất đấu giá là: 1.658 m2 (diện tích đất xây dựng tầng 1 là 1.413 m 2)
+ D iện tích đường vào nhà và xây xanh sử dụng chung: 742 m2.
STT m Tâng A > Diện tích sàn xây dựng (m2)
Diện tích sử dụng (m2) Mục đích sử dụng
1 Hầm tầng 1 1.575,0 Để xe ô tô, xe máy
2 Hầm tầng 2 1.575,0 Để xe ô tô, xe máy
3 Tầng 1-2 2.768,0 1.427,0 Dịch vụ thương mại
4 Tầng 3-5 4.239,0 2.676,0 Văn phòng cho thuê
5 Tầng kỹ thuật 1.422,5 Phục vụ tòa nhà
7 Tầng ký thuật mái 308,0 Để thiết bị
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính trong một giao dịch mua bán khách quan, diễn ra giữa bên mua sẵn sàng mua và bên bán sẵn sàng bán, tại thời điểm thẩm định giá Giao dịch này phải được thực hiện trong điều kiện thương mại bình thường.
Giá trị đầu tư được định nghĩa là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư, dựa trên các mục tiêu đầu tư đã được xác định.
2.2.4.3 Phương pháp định giả được áp dụng
Các phương pháp thường được áp dụng trong định giá đất:
- Phư ơng pháp thặng dư;
- Phư ơng pháp so sánh;
- Phư ơng pháp thu nhập:
- Phư ơng pháp chi phí.
Phương pháp thặng dư là một kỹ thuật định giá hiệu quả cho bất động sản có giá trị lớn và tiềm năng phát triển, đặc biệt tại các khu đô thị mới và tòa nhà chung cư Đối với bất động sản đang được định giá, khu đất có diện tích lớn được quy hoạch cho xây dựng tòa nhà hỗn hợp cho thấy rõ tiềm năng phát triển Do đó, việc áp dụng phương pháp thặng dư là chủ đạo, kết hợp với các phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập và so sánh để đảm bảo tính chính xác trong thẩm định giá.
Phương pháp thặng dư không xem xét giá trị thời gian của đồng tiền, tức là giả định rằng tất cả các dòng tiền mặt xảy ra đồng thời.
2 P hư ơ ng p h á p so sánh Đ ổi vớ i bất đ ộ n g sản cần tiế n h à n h địn h giá: Đ ây là lô đất có diện tíc h lớn v à x ây d ự n g th eo quy h o ạ c h riên g có tiềm n ăn g p h á t triển D o vậy , để tìm kiếm khu đất có vị trí lân cận , có n h ữ n g đặc điểm tư ơ n g tự với th ử a đất, k h u đ ất cần địn h giá: V ị trí, quy m ô diện tích , m ật độ xây dự ng, hệ số xây d ự ng, k ết cấu h ạ tần g , m ục đ ích sử dụ n g đã g iao dịch tro n g th ờ i g ian gần với thờ i điểm địn h g iá bị hạn chế v à k h ó khăn Vì vậy, sử d ụ n g p h ư ơ n g p h áp so sánh đế xác đ ịn h g iá căn hộ c h u n g cư, g iá văn p h ò n g cho th u ê
3 P h ư ơ n g p h á p thu nhập Á p dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư tối ưu và định giá nhữ ng bất động sản m à có thể dự tính được thu nhập ròng các năm tư ơ n g lai như văn phòng cho thuê, bãi đỗ xe Vì vậy, sử dụng phư ơ ng pháp này để xác định giá trị phát triển cho nhữ ng tài sản có thu nhập ròng hàng năm.
Phương pháp này thường được áp dụng để xác định giá trị các công trình xây dựng và thẩm định giá trị bất động sản không có khả năng ước tính dòng tiền tương lai, cũng như những bất động sản không có giao dịch trên thị trường Do đó, việc sử dụng phương pháp này là cần thiết để xác định giá trị các công trình xây dựng một cách chính xác.
2.2.4.4 Nguyên tắc thẩm định giá
- N guyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
- N guyên tắc lợi ích tương lại.
- G iá đất theo Q uyết định 124/2009/Q Đ -U B N D ngày 29/12/2009 của
U B N D thành phố H à N ội về giá các loại đất trên địa bàn thành phố năm 2010
Khu đất nằm ngay cạnh mặt đường Lê Đức Thọ, thuộc vị trí 1 theo khung giá đất, với giá trị là 24.000.000 đồng/m².
- K hảo sát thông tin giá bán căn hộ chung cư, giá cho thuê văn phòng, giá cho thuê khu để xe tại khu vực lân cận.
2.2.4.6 Ảp dụng phương pháp thặng dư để định giá
N ội dung của phương pháp:
Để xác định giá trị khu đất, cần tính toán giá trị phát triển và chi phí phát triển dựa trên điều kiện sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản có thể đạt được.
+ G iả thuyết dự án triển khai v à thực hiện đầu tư cơ sở hạ tầng và xây dựng dự kiến hoàn thành trong 2 năm.
Giả trị của bất động sản = Tổng giá trị p h á t triển — Tổng chi p h í p h á t triển a ư ớ c tính g iá trị p h á t triển cao n h ấ t và tốt nhất:
*) G iá trị phát triển 2 tầng hầm (để xe)
Để tính toán giá trị phát triển, chúng ta sử dụng phương pháp thu nhập (vốn hóa) với công thức: Giá trị phát triển = Thu nhập ròng hàng năm / Tỷ suất vốn hóa Tổng diện tích xây dựng của 2 tầng hầm, với diện tích tầng hầm bằng diện tích sàn tầng 1, là 1413 m² x 2 = 2826 m².
- D ự k iến dành 50% để ô tô và 50% diện tích để xe máy.
-C ă n cứ T iêu chuẩn xây dựng V iệt N am số T C X D V N 323:2004: Diện tích cho 01 chỗ để xe ô tô là 25m 2/xe ; chỗ để xe m áy là 3m 2/ xe.
- Sổ th án g kinh doanh là : 12 tháng
- T ỷ lệ kinh doanh trong tháng (hệ số lấp đầy): 90% (T ham khảo các dự án tư ơ ng tự trên địa bàn thành phố).
- Số lượng ô tô trong hầm: 57 xe.
- Đ ơn giá cho thuê chỗ để xe ô tô là: 700.000 đồng/xe/tháng.
- Sổ lượng để xe m áy trong tầng hầm: 471 xe.
- Đ ơn giá cho thuê chỗ để xe m áy là: 45.000 đồng/xe/tháng.
-C h i phí vận hành: K hoảng 10% doanh thu tương đương với: 65.619.720 đồng.
- T hu nhập ròng hàng năm từ hoạt động cho thuê là: 590.577.480 đồng.-L ã i suất vốn hóa: 13,5% / năm ( tính theo lãi suất cơ bản của N H N N
V iệt N am là 9% /năm , dự báo lạm phát, rủi ro của ngành kinh doanh BĐS và biến động lãi suất là 3-5%
- G iá trị phát triển khu để xe tầng hầm là: 4.374.648.000 đồng.
*) G iá trị phát triển của diện tích dịch vụ thương m ại, văn phòng:
♦ N guồn thông tin khảo sát:
-P h á p lý: C ác T SSS v à T S T Đ G có tín h chất p h áp lý tư ơ n g đương n h au (hợ p đồn g th u ê); Do đó, đề nghị k h ô n g có hệ số điều chỉnh (tương đ ư ơ n g 10 điểm ).
Đ Á N H G IÁ C H U N G V Ề C Ô N G TÁ C Đ ỊN H G IÁ B Ấ T Đ Ộ N G SẢN TẠ I CÔ N G TY C Ồ PH Ầ N Đ Ầ U T Ư B Ấ T Đ Ộ N G SẢ N H À N Ộ I
N hững tôn tại và hạn chê tác động đên công tác định giá bât động sản của C ông t y
Cơ SỞ LÝ LUẬN VÈ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Khái niệm bất động sản hiện nay rất phổ biến và có ảnh hưởng lớn đến nhiều lĩnh vực trong đời sống kinh tế - xã hội Do đó, việc hiểu rõ và chính xác về bất động sản là điều vô cùng cần thiết.
Hiện nay, quan niệm về bất động sản vẫn còn có sự khác biệt, nhưng có một điểm thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005, khái niệm bất động sản được xác định rõ ràng.
“B Đ S là các tài sản không di dời được, bao gồm:
- N hà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.” [1]
1.1.2 Đặc điểm cơ bản của bất động sản
Hàng hóa bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, không chỉ mang những đặc điểm chung của hàng hóa thông thường mà còn sở hữu những đặc điểm riêng biệt.
1.1.2.1 Tính cố đinh về vi trí • • Đặc điểm này là do hàng hóa bất động sản luôn gắn liền với đất đai nên cổ định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lượng, diện tích Bên cạnh đó, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có hạn và bị giói hạn về không gian Vấn đề vị trí của hàng hóa bất
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TU BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI
S ự C Ầ N T H IẾ T PHẢI N Â N G C A O C H Ấ T L Ư Ợ N G C Ô N G TÁC Đ ỊN H
Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều khó khăn trong những năm gần đây, đặc biệt là từ năm 2010 với sự ra đời của Nghị định 71 và 69, dẫn đến sự trầm lắng của thị trường Năm 2011, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 11 nhằm kiềm chế lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô, với tăng trưởng tín dụng bị giới hạn ở 20% và tín dụng cho lĩnh vực phi sản xuất chỉ ở mức 16%, càng làm cho thị trường bất động sản thêm ảm đạm Năm 2012 ghi nhận là năm có nhiều doanh nghiệp phá sản nhất trong thập kỷ qua, với khoảng 5000-7000 doanh nghiệp bị giải thể mỗi năm, nhiều công ty dịch vụ môi giới và cho thuê bất động sản cũng phải đóng cửa.
Thị trường căn hộ tại Hà Nội năm 2012 chủ yếu tập trung vào phân khúc giá bình dân, chiếm khoảng 48% Giá bán căn hộ giảm trung bình 15% so với năm 2011, trong khi các phân khúc khác như bất động sản cho thuê, biệt thự, nhà phố và đất nền cũng ghi nhận tình trạng suy giảm Nguyên nhân chính của tình trạng này là do niềm tin của người mua nhà vẫn còn thấp, khiến ngay cả những người có tài chính ổn định cũng không đủ khả năng đầu tư theo mức giá thị trường hiện tại.
Trước những thách thức từ thị trường, cạnh tranh gay gắt và ảnh hưởng của giá bất động sản đến nhu cầu người dân, các doanh nghiệp bất động sản cần xây dựng kế hoạch kinh doanh và giá sản phẩm phù hợp để đáp ứng nhu cầu khách hàng, tránh tình trạng tồn kho lớn gây khó khăn cho doanh nghiệp Do đó, hoạt động định giá bất động sản đòi hỏi tính chính xác cao hơn để xác định mức giá thị trường chính xác cho các giao dịch bất động sản.
Hà Nội đã bắt đầu tập trung vào công tác đầu tư dự án xây dựng từ năm 2007, đánh dấu bước đầu trong việc chuyển dịch cơ cấu đầu tư của thành phố.
Công ty đã thực hiện thành công nhiều dự án chung cư và nhà ở cao tầng, thương mại, mang lại lợi nhuận tức thời và nguồn thu cố định hàng năm để duy trì hoạt động Ban Giám đốc công ty luôn coi trọng đầu tư dự án, đặt mục tiêu phát triển lĩnh vực này lên hàng đầu Để đạt được những mục tiêu này, công ty cần áp dụng các biện pháp khắc phục những hạn chế đã được phân tích, từ đó hoàn thiện công tác định giá bất động sản và phát triển dự án.
3.2 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CỒNG TY Đ ịnh hư ớ n g p h á t triển trong n h ữ ng năm tới của công ty: M ục tiêu phấn đấu của C ông ty là trở thành doanh nghiệp đầu tư bất động sản lớn của V iệt
Để cải thiện nguồn thu nhập cho đội ngũ cán bộ công nhân viên, công ty đã xác định rõ mục tiêu phát triển và không ngừng tìm kiếm cơ hội đầu tư vào các dự án xây dựng triển vọng Ban lãnh đạo công ty chú trọng nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ định giá, đảm bảo họ có trình độ chuyên môn, kinh nghiệm và hiểu biết sâu sắc về lĩnh vực Trong giai đoạn 2015 - 2020, Ban lãnh đạo giao trách nhiệm cho Ban Quản lý dự án thực hiện rà soát các khu đất tiềm năng, tiến hành định giá sơ bộ nhằm đề xuất các phương án hiệu quả cho từng dự án Các khu vực nghiên cứu cụ thể bao gồm khu A 10 Nam Trung Yên và dự án khu Nam Linh Đàm, Hà Nội, với mục tiêu trình UBND Thành phố Hà Nội xem xét và chấp thuận chủ trương đề xuất, nghiên cứu dự án.
3.3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CỒNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CỒNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI 3.3.1 Nâng cao, bồi duỡng chuyên môn cho đội ngũ cán bộ định giá
Trong mọi ngành nghề, con người là yếu tố quyết định sự thành công hay thất bại Đối với lĩnh vực thẩm định giá bất động sản, chất lượng thẩm định phụ thuộc chủ yếu vào kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm của người thẩm định.
Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Hà Nội có đội ngũ cán bộ định giá trẻ và tiềm năng, do đó, việc nâng cao chuyên môn cho các cán bộ này là giải pháp quan trọng nhằm cải thiện chất lượng thẩm định giá BĐS Dưới đây là một số giải pháp phù hợp với công ty.
Thực hiện các lớp tập huấn ngắn hạn và dài hạn cho cán bộ định giá là cần thiết, nhằm tổ chức hội thảo chia sẻ kinh nghiệm định giá bất động sản Điều này giúp cán bộ định giá có cơ hội học hỏi và áp dụng những kinh nghiệm vào thực tế Khuyến khích nhân viên học tập và thi lấy chứng chỉ thẩm định giá sẽ nâng cao chuyên môn, giúp họ thực hiện công tác thẩm định giá một cách chính xác và khoa học Qua đó, năng suất lao động của công ty tăng lên và độ chính xác trong các quyết định đầu tư dự án xây dựng cũng được cải thiện.
- K huyến khích các nhân viên làm việc nhóm , có sự kết hợp giúp đỡ lẫn nhau trong quá trình định giá.
- C ông ty cần có chính sách tuyển dụng và đãi ngộ phù hợp nhằm thu hút thêm những chuyên viên định giá có kinh nghiệm
Chuyên môn hóa đội ngũ cán bộ định giá theo từng lĩnh vực cụ thể như định giá đất, công trình xây dựng và nhà xưởng giúp mỗi cán bộ trở nên chuyên sâu và am hiểu hơn về lĩnh vực của mình Sự phối hợp chặt chẽ giữa các cán bộ sẽ mang lại nhiều lợi ích cho công ty, nâng cao hiệu quả công việc và đảm bảo chất lượng định giá.
T ừng cán bộ định giá chuyên sâu khi thực hiện định giá sẽ nhanh hơn.
Cán bộ định giá bất động sản cần thường xuyên cập nhật các văn bản quy phạm pháp luật liên quan như luật đất đai, xây dựng, thuế, môi trường và quy hoạch Việc này rất quan trọng do số lượng văn bản pháp luật về định giá bất động sản phong phú và thường xuyên thay đổi Khi nắm rõ và hiểu biết về các văn bản pháp luật, cán bộ định giá sẽ có khả năng áp dụng chính xác vào thực tiễn, từ đó tạo ra cơ sở pháp lý vững chắc cho hoạt động định giá.
Nâng cao tinh thần làm việc độc lập và trách nhiệm cho cán bộ nhân viên là rất quan trọng Việc khuyến khích sự nhiệt tình và tạo điều kiện thuận lợi sẽ giúp nhân viên phát huy tối đa khả năng của mình.
Để nâng cao công tác thu thập và xử lý thông tin trong hoạt động định giá bất động sản, việc cải thiện chất lượng thông tin là rất quan trọng Việc thu thập thông tin nhanh chóng và chính xác sẽ quyết định đến kết quả và thời gian định giá Dưới đây là một số giải pháp nhằm tối ưu hóa quy trình này tại công ty.