Giải pháp nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm trong cho vay theo dự án đầu tư tại ngân hàng thương mại cổ phần công thương việt nam chi nhánh đống đa,

■ > r LV.002596 HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỌ GIÁO DỤC VÀ ĐAO TẠO H O C VIỆN N G Â N H À N G LV 002596 NGUYÊN TH AN H NGA GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHÁT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BÀO ĐẢM TRONG CHO VAY THEO D ự ÁN ĐÀU T TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH ĐÓNG DA ! LUÂN VÃN THẠC s ỉ KINH TÊ NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM B ộ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG NGUYỄN THANH NGA GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG CHO VAY THEO Dự ÁN ĐẦU Tư TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỎ PHẦN CỒNG THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH ĐỐNG ĐA Chuyên ngành : Tài - Ngân hàng Mã số : 60 34 02 01 LUẬN VĂN THẠC s ĩ KINH TÉ Ngưị’i hưó’ng dẫn khoa học: PGS TS* ĐO VAN THANH HỌC VIỆN NGÂN HÀNG TRUNGĩ Am thòng TINJHU VIỆN THƯ VIỆN HÀ N Ộ I-2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu kết nêu luận văn trung thực xuất phát từ tình hình th ụ c tế đom vị chủ quản làm việc Tác giả luận văn Nguyễn Thanh Nga MỤC LỤC MỞ Đ Ầ U CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VÈ TÀI SẢN BẢO ĐẢM VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG M Ạ I 1.1 K H Á I Q U Á T VỀ TÀI SẢ N B Ả O Đ Ả M TẠI N G Â N H À N G T H Ư Ơ N G M Ạ I 1.1.1 K hái niệm tài sản bảo đ ả m 1.1.2 Phân loại tài sản bảo đảm điều kiện tài sản bảo đảm tiền v a y 1.1.3 C ác biện pháp bảo đảm tài s ả n 1.2 K H Á I N IỆ M VÀ N G U Y Ê N TẮ C Đ ỊN H G IÁ TÀI SẢ N B Ả O Đ Ả M TẠI N G Â N H À N G THƯƠNG M Ạ I 1.2.1 K hái niệm định giá tài sản bảo đảm tiền v a y 1.2.2 Sự cần thiết định giá tài sản bảo đ ả m .10 1.2.3 C ác pháp lý việc định giá tài s ả n 11 1.2.4 C ác nguyên tắc định giá tài sản bảo đ ả m 12 1.3 N Â N G CA O CHẤT L Ư Ợ N G Đ ỊN H G IÁ TÀI SẢ N B Ả O Đ Ả M 15 1.3.1 K hái niệm chất lượng định giá tài sản bảo đ ả m 15 1.3.2 N ội dung nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm 15 1.4 C Á C N H Â N TỐ Ả N H H Ư Ở N G Đ Ế N N Â N G C A O C H Ấ T L U Ợ N G Đ ỊN H G IÁ TÀ I SẢN B Ả O Đ Ả M 25 1.4.1 N hóm nhân tố khách q u a n 25 1.4.2 N hóm nhân tố chủ q u a n 27 CHƯƠNG 2: THỤC TRẠNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG CHO VAY THEO D ự ÁN ĐẦU TƯ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH ĐỐNG ĐA 29 2.1 V À I N É T VỀ HOẠT Đ Ộ N G TẠI N G Â N H À N G T H Ư Ơ N G M Ạ I CỔ PH Ầ N C Ồ N G THƯƠNG V IỆ T N A M -C H I N H Á N H Đ Ố N G Đ A 29 2.1.1 L ịch sử hình thành v phát triển chi n h án h 29 2.1.2 C cấu tổ chức 1.3 T ình hình hoạt động kinh doanh chi nhánh ngân hàng C ông T hư ơng Đ Đ a 32 2.2 T ÌN H H ÌN H CHO V A Y TH EO D ự Á N Đ Ầ U T Ư CÓ B Ả O Đ Ả M B Ằ N G T À I SẢN TẠI C H I N H Á N H N G Â N H À N G C Ô N G TH Ư Ơ N G Đ Ố N G Đ A 38 2.2.1 D n ợ cho vay có bảo đảm tài sả n 38 2.2.2 H ình thức cho vay có bảo đảm tài sả n .39 2.2.3 C ác loại tài sản bảo đảm chi nhánh N gân hàng C ông T hương Đ ống •• •; 39 2.3 T H Ự C TRẠNG HO ẠT Đ Ộ N G Đ ỊN H G IÁ TÀI SẢ N B Ả O Đ Ả M T IỀ N V A Y T H E O D ự ÁN Đ Ầ U T Ư TẠI V IE T IN B A N K - CHI N H Á N H Đ Ố N G Đ A 40 2.3.1 C sở pháp lý hoạt đ ộ n g 40 Q uy trình định giá tài sản bảo đảm V ietinbank - Chi nhánh Đ ông Đa 41 2.3.3 C ác phương pháp định giá tài sản bảo đảm tiền vay theo dự án đầu tư chi nhánh N gân hàng C ông T hương Đ ống Đ a 44 2.3.4 C ông tác định giá lại tài sản bảo đảm Chi n h n h 55 2.4 Đ Á N H G IÁ HOẠT Đ Ộ N G Đ ỊN H G IÁ TÀI SẢN B Ả O Đ Ả M T R O N G C H O V A Y THEO D ự Á N Đ Ầ U T Ư TẠI CHI N H A N H N G Â N H À N G C Ô N G T H Ư Ơ N G ĐỐNG Đ A 56 2.4.1 K ết đạt 56 2.4.2 C ác hạn chế nguyên n h â n 58 CHƯƠNG 3: CÁC BIỆN PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CƠNG THƯƠNG ĐĨNG Đ A .63 3.1 P H Ư Ơ N G HƯỚNG PH Á T T R IỂN H O Ạ T Đ Ộ N G C H O V A Y TH EO D ự Á N Đ Ầ U TƯ CÓ TÀI SẢ N BẢ O Đ Ả M TẠI CHI N H Á N H N G Â N H À N G C Ô N G THƯƠNG Đ Ố N G Đ A .63 3.1.1 Đ ịnh hướng hoạt động kinh doanh Chi n h n h 63 P hư ơng hướng hoạt động cho vay theo dự án đầu tư có tài sản bảo đảm Chi nhánh N gân hàng C ông thương Đ ống Đ a 64 3.2 N H Ữ N G GIẢI PHÁP N H Ằ M H O À N TH IỆN PH Ư Ơ N G PH Á P Đ ỊN H G IÁ TÀ I SẢ N BẢO Đ Ả M TIỀN V A Y TH EO D ự ÁN Đ Ầ U T Ư TẠI CHI N H Á N H N G Â N HÀNG C Ô N G T H Ư Ơ N G Đ Ố N G Đ A 64 3.2.1 Đ ối với phương thức định giá quy trình định g iá 64 2 v ề trình độ chun m ơn đội ngũ cán tín dụng cán thâm định dự án đầu t 3.2.3 T hực tốt quy chế bảo đảm tiền v a y 69 3.2.4 thông tin lưu trữ thông tin, theo dõi khách hàng Ngân hàng 70 3.2.5 M ột số giải pháp k h ác 71 3.3 M Ộ T SỐ KIẾN N G H Ị 71 3.3.1 Đ ối với Ngân hàng C ông thương V iệt N am 71 3.3.2 Đ ối với N gân hàng N hà n c 72 3.3.3 K iến nghị với Bộ Tài C h ín h .72 3.3.4 K iến nghị C hính P h ủ 73 3.3.5 K iến nghị với tổ chức liên q u a n .73 KÉT LUẬN 76 DANH MỤC CHỮ VIÉT TẮT N guyên nghĩa V iết tắt BĐS Bất động sản BĐTV Bảo đảm tiền vay DAĐT D ự án đẩu tư M TV M ột thành viên NH N gân hàng NHCT N gân hàng C ông thương NHNN N gân hàng N hà nước NHTM N gân hàng thương mại NHTM CP N gân hàng thương m ại cổ phằn TCKT Tổ chức kinh tể T C TD Tổ chức tín dụng TCXH Tổ chức xã hội TNHH Trách nhiệm hữu hạn TS Tài sản T SB Đ Tài sản bảo đảm DANH MỤC BẢNG VÀ s o ĐỒ B ảng 2.1: T ình hình hoạt động kinh doanh N H C T Đ ống Đ a 33 B ảng 2.2: T ình hình huy động vốn N H C T Đ ống Đ a 34 B ảng 2.3: N guồn vốn huy động theo t i ê u 35 B ảng 2.4: T ình hình du nợ hiệu suất sử dụng vốn N H C T Đ ống Đ a 36 B ảng 2.5: T ình hình hoạt động đầu tư N H C T Đ ống Đ a 37 B ảng 2.6: G iá trị loại T SB Đ Chi n h n h 39 B ảng 2.7: B ảng định giá tài sản gắn liền đ ấ t 47 B ảng 2.8: B ảng kê máy, thiết bị công ty CP D ược T Ư M ediplantex chấp N H C T Đống Đ a 50 Sơ đồ 2.1: Sơ đồ máy tổ ch ứ c 31 MỞ ĐẦU T ính cấp thiết đề tài T rong xu hội nhập quốc tế kinh tế nói chung N gân hàng nói riêng n hư nay, với thời thách thức đan xen, nhiều N gân hàng tổ chức tín dụng đời tạo cạnh tranh ngày gay gắt Các N gân hàng m uốn tồn tại, phát triển, đạt lợi nhuận m ục tiêu tạo vị m ình cạnh tranh phải m rộng quy m hoạt động, phát triên sản phẩm dịch vụ, nâng cao lực quản lý điều hành nhăm đáp ứng nhu câu ngày cao kinh tế T uy nhiên, theo báo cáo ngân hàng V iệt N am m ức doanh thu lợi nhuận đạt năm đạt số kỷ lục, thực tế thời gian gần đây, việc giải thể sáp nhập hàng loạt ngân hàng cho thấy hệ thống tài ngân hàng thực "có vấn đề" B ằng chứng trực tiếp nhận định thê qua thực tê hoạt đọng cua nhieu ngan hàng yếu dẫn đến tình trạng nợ xấu tràn lan m nguyên nhân để cạnh tranh, hệ thống ngân hàng phải chấp nhận m ức độ rủi ro cao dễ bị ảnh hưởng chu kỳ kinh tế biến động nước N gân hàng TMCP Công thương V iệt N am m ột bốn ngân hàng thư ng m ại hàng đâu, giữ vai trò trụ cột ngành ngan hang V iẹt Nam T rước nhữ ng thách thức nên kinh tê vừa bước hội nhạp VƠI nen kinh te giới phải đón nhận khó khăn liên tiếp khủng hoảng tài kéo theo đổ vỡ hàng loạt hệ thống ngân hàng, hệ thống ngân hàng thư ng m ại V iệt Nam nói chung, N gân hàng T M C P C ông thương V iẹt N am nói riêng phải đơi diện với m ột vân đê cot yeu đe ton va phát triển bền vững khả quản trị tín dụng nâng cao chất lượng quản lý tài sản bảo đảm N g ân hàng TMCP C ông thương V iệt N am - Chi nhánh Đ Đ a nằm T op nhữ ng chi nhánh lớn tăng trưởng nhanh hệ thống N gân hàng T M C P C ông thương V iệt Nam Đ ồng hành tăng trưởng có rủi ro m Ngân hàng T M C P C ông thương V iệt N am - Chi nhánh Đ ống Đ a chấp nhận để đánh đổi lấy m ục tiêu đề V ới tầm quan trọng hoạt động tín dụng, đề tài “ G iải p h p nâng cao chất lư ợng định g iá tà i sản bảo đảm tron g cho vay theo d ự án đâu tu’ tạ i N gân hàng TM CP Cong T hư ơng V N - Chi nliánh Đ ốn g Đ a” học viên lựa chọn làm đề tài luận văn thạc sỹ kinh tế có ý nghĩa vê m ặt lý luận thực tiên M ục đích nghiên cứu N ghiên cứu hệ thống sở lý thuyết định giá tài sản bảo đảm h o ạt động cho vay ngân hàng thương mại T thực trạng công tác định giá tài sản bảo đảm N gân hàng T M C P C ông thư ng V iệt Nam - C hi nhánh Đ ống Đa, luận văn tập trung phân tích, rõ n h ữ ng kết đạt được, hạn chế nguyên nhân vấn đề tồn T nhữ ng phân tích trên, luận văn đưa m ột số kiến nghị giải pháp nhằm tăn g cường chất lượng định giá tài sản bảo đảm N gân hàng TM C P C ông thư ng V iệt Nam - Chi nhánh Đ ống Đa Đ ối tư ợng phạm vi nghiên cứu Đ ố i tư ơn g nghiên củ’U' H oạt động định giá tài sản bảo đảm cua ngan hàng thư ng mại P h ạm vi nghiên cứu: - T ình hình thị trường nước quốc tế, văn quy định nhà nước v quan liên quan đên hoạt động N H nói chung va hoạt đọng tín dụng nói riêng - C ác hồ sơ hoạt động kinh doanh, tình hình dư nợ N gân hàng 65 N gân hàng dựa vào bảng khấu hao Do chứa đựng nhiều rủi ro tín dụng Bởi vậy, việc nghiên cứu định giá áp dụng phương pháp khoa học định giá cần thiết Đe q trình định giá TSB Đ có chất lượng tốt nên ngân hàng có tiêu thức đánh giá giá trị cúaT SB Đ dựa thông tin xác thực, có khoa học (như: định giá BĐS lấy theo giá thị trường; m áy, thiết bị không dựa vào bảng khấu hao m phải đánh giá lại m ức hao m ịn hữu hình vơ hình) Lập hội đồng định giá tài sản để có định xác hơn, có thơng tin đầy đủ tài sản M ột số đông người tham gia thẩm định độ xác an tồn cao hơn, tất nhiên phần định thuộc cán trực tiếp phụ trách khách hàng N gồi phịng tín dụng phòng thẩm định kết họp hoạt động định giá T SB Đ Chi nhánh nên kết hợp với tổ chức chuyên định giá Đ ối với tài sản có giá trị lớn tính chất phức tạp, N gân hàng nên thông qua tổ chức định giá chun nghiệp có uy tín V iệc kết họp đem lại số xác cho cán thẩm định tín dụng Chi nhánh q trình cấp tín dụng Với hạn chế nêu phần trước, nhận thấy m ột yêu cầu cấp bách phải sớm hoàn thiện ban hành hướng dẫn, sửa đổi bổ sung m ang tính thống vầ yêu cầu bắt buộc thực với tất đối tượng định giá sở khoa học phương pháp nguyên tắc áp dụng định giá trường họp Ví dụ cụ thể, cần phải có thơng tư nghị định tiêu chuẩn hướng dẫn tính tỷ lệ điều chỉnh, khấu hao tỷ lệ phần trăm chất lượng cịn lại để khắc phục sai sót, nhược điểm tồn nêu phần trước lâu dài cần nghiên cứu kỹ, nghiêm túc để ban hành chế chí luật định V iệc làm diễn m ột sớm m ột chiều riêng 66 m ột m ình B ộ, Ban, Ngành m cần tham gia đóng góp nghiên cứu tổ chức tín dụng, công ty hoạt động lĩnh vực định giá nhà khoa học lĩnh vực có liên quan tốn học, vật lý, khí, điện t đe từ đề giải pháp thống hiệu dựa lý luận thực tiễn khoa học Đ ối với phương pháp so sánh việc đánh giá giá trị tài sản phụ thuộc vào yếu tố: thông tin thị trường (m ức độ phổ biến tài sản, m ức độ giao dịch tài sản tài sản tương tự , ) quy định pháp luật(về tiêu chí đánh giá chất lượng cịn lại, tiêu chí điều chỉnh theo vị trí bất động sả n ), tính chủ quan cán định g iá từ ta thấy được, hoàn thiện phương pháp so sánh định giá tài sản bảo đảm cần phải hoàn thiện nhiều yếu tố + T nhất, quan nhà nước, cần lắng nghe, họp bàn thu thập nhiều thơng tin từ tổ chức tín dụng, cơng ty định giá để ngày hoàn thiện thiếu sót việc đưa tiêu chí đánh giá tài sản, giảm t tính chủ quan cán định giá trình định giá tài sản C ác tiêu chí đánh giá chất lượng cịn lại, khấu hao, vị trí bất động sản đư a vào chưa sát với thực tế H àng năm ủy ban nhân dân tỉnh ban hành quy định đơn giá xây dựng thuộc khu vực quản lý theo đánh giá chung đơn giá xây dụng có khu vực thấp so với thị trường, có khu vực cao so với thị trưịng V iệc xác định đơn giá theo khu vực cịn tính chủ quan phía quan nhà nước, thị trường biến động m ức giá vật liệu xây dựng, giá nhân công biến động không ngùng, điều chỉnh theo quy định nhiều hạn chế + T hai, trình khảo sát thị trường, việc tìm nguồn thơng tin giá phụ thuộc nhiều vào đạo đức cán định giá, ví dụ thơng đồng giá để thu lợi cá nhân, Chi nhánh cần lưu ý vấn đề này, phải yêu cầu kiếm soát chặt chẽ hồ sơ định giá tài sản bắt buộc có báo giá 67 đầy đủ, thơng tin rõ ràng, có số điện thoại liên hệ trực tiếp để kiểm tra nguồn thông tin, trư ng họp nguồn thông tin không khả dụng phải yêu cầu báo cáo đầy đủ N gồi q trình thu thập thơng tin thẩm định viên cần lưu ý yếu tổ lịch sử, giá thị trường khơng ngừng biến động, nguồn thông tin thu thập phải sát với thời điếm định giá tài sản bảo đảm khách hàng + T ba, tiêu chí điều chỉnh theo đặc điểm tài sản , ví dụ bất động sản là: kích thước, hướng m ặt tiền, vị trí, cảnh quan khu vực, m trư ng số n g tiêu chuấn định giá khung điều chỉnh cịn rộng, tùy cán định giá điều chỉnh theo kinh nghiệm m ình Do quan nhà nước có liên quan nên quy định chặt chẽ khung điều chỉnh này, giảm bớt m ức độ chủ quan cán định giá trình định giá tài sản bảo đảm Đối với phương pháp chi phí việc sử dụng phương pháp phức tạp, việc xác định giá trị tài sản thay m ới 100% với giá thị trường cần thu thập xác m inh nhiều thông tin, đặc biệt tài sản phức tạp m áy m óc thiết bị có nhiều phụ tùng nhỏ tài sản nhỏ cán định giá phải xác m inh tỉ mỉ m ất nhiều thời gian Do phương pháp sử dụng phương pháp so sánh V iệc hồn thiện phương pháp chi phí cần lưu ý yếu tố sau: + T nhất, sử dụng phương pháp m ột vấn đề quan trọng xác định giá trị chất lượng lại tài sản, thơng qua mức khấu hao tài sản q trình sử dụng H iện nay, việc tính tốn phải thơng qua thơng tư /2 13/TT-BTC ngày 25/4/2013 hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định Bộ Tài C hính m ang tính chất tham khảo M ức khấu hao tài sản theo thông tư thường khơng xác, thực tế loại m áy móc, thiết bị, cơng trình xây dựng hết khâu hao từ lâu sử dụng nhiều doanh nghiệp, chí cịn m ới 68 cường độ khai thác tài sản không nhiều, với mức độ tu bảo dưỡng chủ sở hữu tôt Do vậy, vê m ặt pháp lý quan nhà nước cần lưu ý thêm khung đánh giá m ức khấu hao đưa phải sát với nhiều yếu tố thực tế + T h ứ hai, việc đánh giá m ức khấu hao thường đánh giá kinh nghiệm cán định giá Đôi với cán định giá chưa có kinh nghiệm tài sản cần định giá việc xác định m ức khấu hao khó khăn, việc kiểm chứng tính xác tỷ lệ chất lượng lại cán thâm định đưa nhiêu m ang tính chủ quan, khơng đảm bảo độ tin cậy T cán định giá cần có m ột nguồn sở liệu tham khảo để hỗ trợ trực tiếp cho cán thẩm định sử dụng phương pháp + T ba, phương pháp chi phí việc ước tính giảm giá tích lũy trở nên chủ quan khó thực hiện, có khác định nghĩa thuật ngữ, khơng có m ột phương pháp riêng biệt chấp nhận rộng rãi để ước tính Các cán định giá cần chủ động đưa giải pháp quy định riêng vấn đề để đảm bảo chất lượng kết định giá lâu dài, quan nhà nước cần ban hành quy định cụ thể để thống cách tính giá trị tích lũy cho tất cả, tránh m ức độ chủ quan ý chí từ ng cán làm cơng tác định giá 3.2.2 v ề trình độ chun mơn đội ngũ cán tín dụng cán thẳm đinh d án đầu tư • • C on người trung tâm m ọi trình hoạt động, việc nâng cao chât lượng thẩm định D A Đ T m ột ngân hàng nói chung Chi nhánh nói riêng phụ thuộc lớn vào trình chuyển biến đội ngũ cán D o đó, việc nâng cao chất lượng đội ngũ cán thẩm định quan trọng m ang tính định Để đáp ứng địi hỏi ngày khó khăn cơng việc, cần có lực lượng cán đầy đủ số lượng, vững 69 vàng chuyên m ơn có kinh nghiệm V iệc đào tạo cán định giá cần trọng N hư công tác đào tạo tập trung cán đăng ký với chi nhánh cịn phụ thuộc nhiều vào ý thức tự giác cán chi nhánh Vì N gân hàng cần chủ động cử cán học lóp thấm định giá, thẩm định phân tích tài chính, ngồi cần có buổi trao đổi rút kinh nghiệm từ thực tế định giá tài sản K hách hàng có phát sinh Chi nhánh Đ iều góp phần giúp cho Ban lãnh đạo N gân hàng đư a định phù họp, đắn hạn chế rủi ro q trình cấp tín dụng với K hách hàng N ân g cao chất lượng đầu vào, nâng cao điều kiện x ét tu y ển đầu vào n h ữ n g học viên có kiến thứ c kinh tế, tốt nghiệp trư ng Đ ại học kinh tế Tô chức chun m ơn hóa việc định giá: Thực chia công việc bước tiến hành giao cho cá nhân chuyên lĩnh vực nhằm nâng cao hiệu định giá tiết kiệm thời gian C ó chế độ đãi ngộ, thưởng phạt họp lý nhằm nâng cao tinh thần trách nhiệm chủ động công việc 3.2.3 T hự c tốt quy chế bảo đảm tiền vay Các N H T M áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo sở kinh tế pháp lý để thu hồi khoản đầu tư cho vay vấn đề tài sản bảo đảm, cần ý m ột số nội dung sau: + Chi nhánh cần đạo cán phịng thẩm định phịng tín dụng qn triệt thực nghiêm túc đạo cấp bảo đảm tiền vay: C ác dự án cho vay thiết phải có đủ tài sản chấp, cầm cố bảo lãnh bên thứ ba Các họp đồng chấp, cầm cố phải qua công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo theo qui định + K hi nhận tài sản chấp, cầm cố thủ tục giấy tờ, cần 70 kiểm tra thực tế tài sản để xác định xác quyền sở hữu tài sản khách h àn g vay vốn nhằm ngăn chặn tránh tượng lừa đảo, làm giả giấy tờ sở hữu + Tài sản bảo đảm chấp phải đáp ứng đủ điều kiện pháp lý kinh tế theo qui định hành, đảm bảo khơng có tranh chấp quyền sở hữu K hách hàng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật cam kết + N ân g tỷ lệ cho vay có bảo đảm tài sản nhằm m ục đích giảm thiểu tối đa rủi ro dài hạn Thực biện pháp bảo đảm tài sản bổ sung khoản cho vay dự án chưa đủ tài sản chấp theo qui định + Tài sản nhận bảo đảm phải phép giao dịch có tính khoản cao, xử lý thu hồi nợ dễ dàng, nhanh chóng 3.2.4 v ề thơng tin lun trữ thông tin, theo dõi khách hàng Ngân hàng T hơng tin tín dụng thu thập từ quan chuyên cung cấp thông tin trung tâm thơng tin tín dụng CIC, từ tổ chức tín dụng khác, từ nguồn thơng tin phương tiện thông tin đại chúng, sở quan hệ ngân hàng với tô chức khác H iện nay, ngành Ngân hàng ứng dụng công nghệ thơng tin nhiều để đơn giản hố hoạt động m ình V iệc ứng dụng cơng nghệ thơng tin nhiều đế đơn giản hố hoạt động m ình V iệc ứng dụng cơng nghệ khâu, đặc biệt với việc thu thập thông tin phục vụ cho vay đảm bảo khoản cho vay tất N gân hàng trọng C ùng với cơng nghệ Ngân hàng việc quản lý nội bộ, việc kiếm tra, kiếm soát khách hàng cần nâng cao Để phục vụ cho công tác định giá TSB Đ , Chi nhánh nên phát triển m ột nhánh thông tin w ebsite nội ngân hàng T rong chứa đựng thơng tin thị trường nhà đất, thị trường giá loại m áy, thiết bị; thông tin xu phát triển khoa học công nghệ 71 3.2.5 M ột số giải pháp khác Đ a dạng hoá loại tài sản bảo đảm: V iệc ngân hàng nhận chấp, cầm cố nhiều loại tài sản bảo đảm đa dạng làm phân tán rủi ro tín dụng có the giúp cho Ngân hàng m rộng quy mơ tín dụng N gân hàng tham gia m ua bảo hiểm tín dụng yêu cầu khách hàng bảo hiêm cho tài sản bảo đảm, có chê độ ưu tiên khách hàng m ua bảo hiểm V iệc làm Chi nhánh khuyến khích m rộng quan hệ với khách hàng mà dễ dàng xác định m ức cho vay an toàn cho khoản vay T hư ng xuyên theo dõi, giám sát hoạt động sản xuất, cường độ sử dụng, bảo quản tài sản bảo đảm để có đánh giá kịp thời Đ iều làm ý thức người vay vốn cao hon, tránh xử lý phiền phức rủi ro tài sản xảy kiện tụng, phải yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản giảm dư nợ cho vay khách hàng 3.3 M Ộ T SỚ K IẾN NGHỊ T rong hoạt động cho vay theo D A Đ T có TSBĐ hoạt động định giá giữ m ột vai trò quan trọng việc tránh rủi ro gặp phải định đầu tư vào dự án Tuy nhiên, hoạt động phức tạp, liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp bậc khác Đe góp phần thúc đẩy, nâng cao chất lượng công tác thẩm định dự án nói chung hoạt động định giá nói riêng, khơng địi hỏi giải pháp đổi riêng thân m ột ngân hàng mà đòi hỏi phối họp đồng quan, tổ chức có liên quan Nằm tạo thuận lợi cho hoạt động định giá, tạo điều kiện cho phát triển Chi nhánh giai đoạn nay, em xin có m ột số kiến nghị sau: 3.3.1 Đ ối với Ngân hàng C ông thương V iệt Nam Đ ịnh giá TSBĐ tiền vay theo D A Đ T yếu tố quan trọng, ảnh hưởng lớn đến tính hiệu quả, an tồn hoạt động cho vay D o đó, N H C T 72 V iệt N am cần tổng họp, nghiên cứu, hồn thiện qui trình phương pháp định giá TSBĐ cách cụ thể, rõ ràng sở có tính khoa học, phù h ọ p với ngân hàng nhằm hồn thiện hoạt động định giá cơng tác tổ chức đinh giá TSBĐ H iện nay, công việc đinh giá cán tín dụng trực tiếp làm M cán tín dụng khơng thể nắm bắt thông tin thị trường thơng số kỹ thuật hay tính đặc trư ng loại tài sản nên tránh khỏi sai sót D o đó, ảnh hưởng lớn đến định cho vay N gân hàng, khơng n h ũn g cịn ảnh hưởng đến hoạt động thu hút D A Đ T N gân hàng Bởi vậy, N gân hàng cần quan tâm , trọng đến trình độ, chuyên m ôn nghiệp vụ định giá đội ngũ cán tín dụng 3.3.2 Đ ối với Ngân hàng N hà nước H ệ thống hoá văn liên quan đến bảo đảm tiền vay định giá T SB Đ tiền vay Bởi C hính Phủ có văn ban hành có nhữ ng văn hướng dẫn bên có liên quan Thực tế cho thấy có nhiều lần n h ũ ng văn hướng dẫn chồng chéo lên gây khó khăn cho hoạt động Chi nhánh Vì vậy, kính đề nghị N H N N có đạo xuyên suốt, rành mạch kịp thời hệ thống hoá văn liên quan đến hoạt động ngân hàng nói chung hoạt động bảo đảm tiền vay nói riêng tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động cán tín dụng N âng cao hiệu hoạt động trung tâm thơng tin ứng dụng để thự c trở thành thư viện thông tin phục vụ cho phát triển hoạt động tín dụng lãnh thổ V iệt Nam 3.3.3 K iến nghị vói Bộ Tài Chính T hành lập trung tâm , quan định giá có chất lượng tốt kết họp với hoạt động tín dụng tổ chức tín dụng tồn kinh tế B TC nên có điều chỉnh thường xuyên việc kiểm tra, tuyển 73 chọn thâm định viên giá họ đào tạo thẩm định viên nòng cốt giá tham gia vào doanh nghiệp định giá độc lập ngân hàng B TC cần qui định việc kiểm toán doanh nghiệp vay vốn N gân hàng Sự đắn xác số liệu sổ sách kế toán cần thiết để nhân viên định giá có số đáng tin cậy tài sản bảo đảm khách hàng 3 K iến nghị đối vói Chính Phủ T rong vấn đề xử lý n ợ hạn TSĐ B ngân hàng gặp nhiều khó khăn từ m trường pháp lý, nên để ngân hàng chủ động việc xử lý TSĐB để thu hồi nợ, đến hạn trả m bên khách hàng vay vốn khơng có khả trả nợ ngân hàng có đơn lên tồ án để định cho ngân hàng phát m ại tài sản m không cần thiết phải tiến hành bước điều tra, hoà giải, xét xử để làm cho tình hình thu nợ bị kéo dài tốn Tạo điều kiện dễ dàng để thành lập doanh nghiệp thẩm định giá thời gian tới quan trọng Đây thị trường tiềm cho V iệt N am thời gian tới D oanh nghiệp định giá thay cho ngân hàng chịu trách nhiệm định giá tài sản, báo cáo tài chính, dự án đầu tư, giá trị doanh n g h iệ p cách xác, khách quan trung thực h n họ n h ũ n g tổ chức giải vấn đề vướng m ắc định giá TSBĐ cho ngân hàng ngày hơm Do đó, C hính Phủ cần có m ột tổ chức cấp thẻ thẩm định viên giá 3.3.5 K iến nghị với tổ chức liên quan 3.3.5.1 C ác c quan khác B ộ tài nguyên môi trường kết hợp với BTC hoàn thành văn hư ớng dẫn thi hành Luật Đ ất đai năm 2013 cần xem xét chỉnh sửa nội 74 dung bất hợ p lý mâu thuẫn văn liên quan B ộ T pháp, Sở địa C hủ tịch Ư BN D T hành Phố H N ội cần có nhữ ng biện pháp hạn chế rườm rà, phức tạp hoạt động công ng nhằm giảm thiểu thời gian vay vốn khách hàng Các quan cần kiểm soát giấy tờ xác định quyền sở hữu, sử dụng tài sản tránh giả m ạo khơng xác U B N D đẩy m ạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ dân cư, tổ chức địa bàn 3.3.5.2 C ác doanh nghiệp, tồ chức, cá nhãn đ i vay C ác tổ chức cần quan tâm đến việc kê khai khoản m ục tài sản lập bảng cân đối kế tốn báo cáo tài theo qui định chuấn m ực chung nhằm đảm bảo tính xác Các D oanh nghiệp cần có thái độ hợp tác với N gân hàng báo cáo, có ý thức việc sử dụng vốn vay,tránh tình trạng sử dụng vốn khơng m ục đích, lãng phí vốn vay, đồng thời sử dụng bảo quản tốt T SB Đ thời gian vay N h ữ n g điều kiện thực tốt nâng cao hiệu công việc thuận lợi cho khách hàng N gân hàng 75 TÓ M TẮ T C H Ư Ơ N G T thực trạng định giá tài sản bảo đảm cho vay dự án đầu tư phân tích chương 2, luận văn đề m ột số giải pháp cần thiết nhằm nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm cho vay dự án đầu tư N gân h n g TMCP Công th n g V iệt N am - chi n h n h Đ ống Đa M ột số giải p h p th ự c h iệ n nội tro n g N gân h n g n h đ a d n g h ó a p h n g p h p đ ịn h giá, th e o sát v ă n bản, q u y đ ịn h củ a n h n c cũ n g n h h ệ th ố n g N gân h àng TMCP Công th n g V iệt Nam , ch ú trọ n g đ ế n v iệc p h t tr iể n đội ngũ cán b ộ n h n g m ộ t số giải p h p liên q u a n đ ế n q u a n h ữ u q u a n n h h oàn th iệ n h ệ th ố n g th ô n g tin m in h bạch, kịp th i, x ây d ự n g h ệ th ố n g công ty đ ịn h giá độ c lập, tạo h n h la n g p h p lý th u ậ n lợi T rê n sở lu ậ n v ăn c ũ n g đ ề đ t m ộ t số ý k iến k iến nghị đ ế n C hính p h ủ , Ngân h n g N hà N c v T rụ s ch ín h N gân h n g TMCP C ông th n g V iệt Nam n h ằ m tạ o đ iều k iện th ự c th i giải p h p tr ê n m ộ t cách h iệ u q u ả n h ấ t nhằm g ó p p h ầ n n â n g cao c h ấ t lư ợ n g đ ịn h giá tài sản b ảo đ ả m tr o n g cho vay d ự n đ ầ u t tạ i N gân h n g TMCP Công th n g V iệt N am - chi n h n h Đ ống Đa tro n g th i g ian tới 76 K Ế T LU Ậ• N A n toàn sinh lời hai m ục tiêu tồn song song m ột ngân hàng thương mại tồn loại hình cơng ty (cơng ty cổ phần hay N h nước) kết hợp an toàn sinh lời tạo cho ngân hàng m ột phát triển bền vững M ỗi m ột ngân hàng cần thấy rằng, việc thực bảo đảm tiền vay không tạo m ột khoản thu nợ thứ hai trư ng hợp khoản thu nợ thứ khơng đáp ứng vai trị chi trả nợ m tạo sở pháp lý cho khoản vay, hạn chế rủi ro cho ngân hàng khách hàng họ X ét phương diện an tồn hoạt động cho vay bảo đảm tiền vay theo D A Đ T đặt vị trí trọng tâm N hững phân tích viết cho thấy định giá tài sản m ột khâu định đến giá trị khoản tín dụng m ngân hàng định tài trợ cho khách hàng Đ ịnh giá tài sản bảo đảm m ột cách họp lý đảm bảo quyền lợi khách hàng ngân hàng N h ũ n g sở lý luận thực tiến nêu luận văn đãđi sâu vào việc nghiên cứu giải m ột sổ nội dung sau: X ác định rõ vai trò tín dụng N gân hàng kinh tế thị trường, đặc biệt tình hình nước ta trình hội nhập kinh tế quốc tế X ác định rủi ro hoạt động tín dụng N gân hàng kinh tế thị trường tất yếu, nêu cần thiết khách quan hoạt động định giá tài sản bảo đảm N H T M chế N vai trò định giá tài sản bảo đảm thành công kinh doanh N H TM , an toàn phồn thịnh ngân hàng hệ thống, v ấ n đề định giá tài sản bảo đảm có ý nghĩa quan trọng kinh tế chưa phát triển ổn định, góp phần trì bền vững 77 m ối quan hệ kinh tế, thực phương châm phịng ngừa rủi ro u cầu đặt mơi NH TM phải tự xác định cho m ình cho nội dung phương pháp hành động để giải vấn đề an tồn tín dụng hoạt động kinh doanh ngân hàng Đ ánh giá thực trạng giải vấn đề định giá tài sả dam cho vay dự án đâu tư Chi nhánh Đ ơng Đa Đ ưa phân tích, nhận định m ột số tồn nôi cộm lĩnh vực định giá tài sản bảo đảm ngân hàng từ thực tiễn vận dụng chi nhánh T đóđã mạnh dạn đưa m ột sơ kiên nghị giải pháp nhằm hồn thiện hoạt động định giá tài sản bảo đảm cho vay dự án đầu tư N âng cao chất lượng, đảm đảo an tồn hoạt động tín dụng hệ thống N H C T V iệt Nam có Chi nhánh Đ Đa rro n g trình hồn thành luận văn này, em nhận giúp đỡ tận tinh thây, cô giáo khoa tài ngân hàng, thư viện ngân hàng bạn đồng nghiệp, đặc biệt hướng dẫn bảo tận tình thầy giáo PGS.TS.ĐỖ Văn Thành Nhân dịp em xin chân thành cám ơn thầy giáo PGS.TS.ĐÔ Văn Thành, cám ơn bạn đồng nghiệp, giúp đỡ em hoàn thành luận văn M ặc dù có nhiều cố gắng, cịn hạn chế luận văn không thê tránh khỏi khiếm khuyết Tác giả m ong nhận góp ý thây, giáo, nhà khoa học, bạn đồng nghiệp người quan tâm đến nội dung nghiên cứu luận văn X in trân trọng cảm ơn! DANH M Ụ C TÀI LIỆU TH AM K H Ả O Báo cáo kết hoạt động kinh doanh N H CT Đ ống Đ a năm 2013, năm 2014, năm 2015 B ộ luật dân nước C H X H C N V iệt N am số 33/2005/Q H 11 ngày 14/6/2005 Luật giá số 11/2012/QH13 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa V iệt N am khóa XIII, kỳ họp thứ thông qua ngày 20 tháng năm 2012 N ghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 C hính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành m ột số điều Luật giá N ghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 C hính phủ quy định chi tiết thi hành m ột số điều Luật giá Thẩm định giá T hông tư số 38/2014/TT-B TC ngày 28/03/2014 hướng dẫn m ột số điều N ghị định số /2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 C hính Phủ quy định chi tiết thi hành m ột số điều Luật giá thẩm định giá T hông tư số 6/2014/TT-BTC Bộ Tài ngày 7/1/2014 ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13 Q uyết định số 24/2005/Q Đ -B TC ngày 18/04/2005 Bộ Tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá V iệt N am (đợt 1) Q uyết định số 77/2005/Q Đ -B TC ngày 01/11/2005 Bộ Tài việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá V iệt N am (đợt 2) 10 Q uyết định số 129/2008/Q Đ -BTC ngày 31/12/2008 Bộ Tài việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá V iệt N am (đợt 3) l.T p chí thị trường tài tiền tệ năm 2014, 2015, 2016 12.Tạp chí ngân hàng năm 2014, 2015, 2016 Tạp chí NHCT Việt Nam năm , 2015, 2016 14.Phạm Hùng Thắng (2011), “Bao đảm tiền vay hoạt động cho vay tố chức tín d ụ n g H N ội ” 15.Huỳnh Kim Trí (2012), ”Bàn đánh giả tài sản bảo đảm tiền vay n a y ”