Lý do và tính cấp thiết của đề tài
Báo cáo thường niên DN Việt Nam 2015 cho biết tổng cộng có đến 428,000
Trong giai đoạn 2007-2015, 45.5% tổng số doanh nghiệp thành lập từ khi có Luật Doanh nghiệp năm 2000 đã ngừng hoạt động hoặc giải thể Năm 2015, có 71,391 doanh nghiệp gặp khó khăn và phải ngừng hoạt động, tăng 22.4% so với năm 2014, phản ánh tình trạng phá sản ngày càng phổ biến tại Việt Nam và cảnh báo về sự ổn định của môi trường kinh doanh Đặc biệt, trong ngành bất động sản, nơi mà doanh nghiệp thường sử dụng 60-80% nợ vay, chỉ trong hai tháng đầu năm 2016, cả nước chỉ có 13,904 doanh nghiệp mới thành lập, trong khi có tới 16,471 doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động, với số lượng doanh nghiệp bất động sản tạm ngừng tăng 66.7% so với cùng kỳ năm trước.
Việc xác định và dự báo nguy cơ rủi ro phá sản của các doanh nghiệp, đặc biệt là trong ngành bất động sản, trở thành một yêu cầu cấp thiết trong bối cảnh hiện nay.
Tác giả nghiên cứu đề tài “VẬN DỤNG MÔ HÌNH Z – SCORES CỦA GS.EI.ALTMAN ĐỂ DỰ BÁO RỦI RO PHÁ SẢN CỦA CÁC DN NGÀNH BĐS TRÊN TTCK VIỆT NAM” với mục tiêu sử dụng mô hình Z-score của GS.EI Altman để dự đoán nguy cơ phá sản của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam Bên cạnh đó, nghiên cứu còn đề xuất một số giải pháp nhằm giảm thiểu rủi ro phá sản trong hoạt động của các doanh nghiệp trong ngành này.
Tình hình nghiên cứu vấn đề
Tình hình nghiên cứu ở nước ngoài
Trên thế giới có khá nhiều đề tài vận dụng mô hình Z – scores trong dự báo phá sản
DN cũng nhƣ thực nghiệm mức độ hiệu quả trong dự báo phá sản của mô hình, có thể chỉ ra một số đề tài nhƣ sau:
Nghiên cứu "Hai mươi lăm năm Z-scores tại Vương quốc Anh: liệu chúng có thực sự hiệu quả?" của Vineet Agarwal và Richard J Taffler đã phân tích đặc điểm và hiệu suất của mô hình Z-scores tại Anh trong suốt 25 năm Kết quả cho thấy phương pháp dự đoán ex ante có hiệu quả hơn so với phương pháp naïve, nhưng hiệu quả của mô hình đang có xu hướng giảm dần trong thời gian gần đây Điều này cho thấy hiệu suất dự báo của mô hình Z-scores dựa trên số liệu kế toán công bố có thể không còn mạnh mẽ như trước.
Nghiên cứu "Dự báo thất bại doanh nghiệp: Một số bằng chứng thực nghiệm từ các công ty niêm yết ở Ghana" của Kingsley Opoku Appiah (2011) đã phân tích vấn đề dự báo phá sản tại các nước đang phát triển thông qua mô hình Z-scores của Altman Nghiên cứu sử dụng mẫu gồm 15 doanh nghiệp, bao gồm cả doanh nghiệp phá sản và không phá sản, từ nhiều ngành khác nhau niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Ghana trong giai đoạn 2004-2005 Mô hình Z-scores của Altman được áp dụng để dự báo khả năng phá sản ở Châu Phi, tùy thuộc vào đặc điểm và quy mô của các doanh nghiệp trong mẫu Nghiên cứu đã đóng góp quan trọng vào việc dự báo phá sản trong bối cảnh toàn cầu hóa dựa trên tài liệu chi tiết về các doanh nghiệp phá sản ở Châu Phi.
Mô hình Altman (1968) được áp dụng để dự đoán tình trạng tài chính của các ngân hàng thương mại tại Kenya, theo nghiên cứu của Abudo Qonchoro Mamo (2011) Nghiên cứu dựa trên dữ liệu từ Ngân Hàng Trung Ơng Kenya với 43 ngân hàng thương mại, sử dụng các kỹ thuật phân tích tài chính và chỉ số tài chính để đánh giá hiệu quả của mô hình Z-scores trong việc dự báo phá sản Kết quả cho thấy, mô hình này có độ chính xác dự báo lên tới 80%.
DN phá sản (tương đương 80%), đối với mẫu DN không phá sản mức độ chính xác của dự báo lên tới 90%
Mô hình dự đoán phá sản doanh nghiệp: Nghiên cứu quan trọng về mô hình Z-score của Altman, Sanobar Anjum (2012), đã tóm tắt các nghiên cứu liên quan đến dự báo phá sản và so sánh các mô hình khác nhau Các nghiên cứu cho thấy thông tin tài chính đóng vai trò quan trọng trong việc dự đoán khả năng phá sản của doanh nghiệp Phần lớn các phân tích sử dụng phương pháp Phân tích Phân biệt Đa biến (MDA) để thực hiện thống kê trên cả doanh nghiệp lớn và nhỏ, cũng như doanh nghiệp tư nhân và đại chúng Mô hình Z-score đã được nghiên cứu kỹ lưỡng và nhiều nghiên cứu tiên phong đã được thực hiện dựa trên mô hình này, với những cải tiến giúp nâng cao khả năng dự đoán của nó.
Tình hình nghiên cứu trong nước
Hiện nay, một số nghiên cứu tại Việt Nam đã áp dụng mô hình điểm số Z-score để dự báo khả năng phá sản trong các ngành điển hình.
Bài viết của Nguyễn Trà Ngọc Vy và Nguyễn Văn Công (2013) áp dụng mô hình Z-score của GS.EI Altman để dự báo rủi ro phá sản của các doanh nghiệp dược phẩm niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam Nghiên cứu sử dụng dữ liệu từ báo cáo tài chính đã kiểm toán của 11 doanh nghiệp dược phẩm từ năm 2008 đến cuối quý II/2013, cho thấy 9/11 doanh nghiệp nằm trong vùng an toàn, không có nguy cơ phá sản, trong khi chỉ có 2 doanh nghiệp nằm trong vùng cảnh báo Tác giả cũng đề xuất một số giải pháp nhằm giảm thiểu rủi ro phá sản cho các doanh nghiệp này.
Nghiên cứu của Nguyễn Thành Cường và Phạm Thế Anh (2010) về rủi ro phá sản của 11 doanh nghiệp chế biến thủy sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam trong giai đoạn 2007 – 2009 cho thấy có 3 doanh nghiệp nằm trong vùng an toàn (Z > 2.99), 6 doanh nghiệp trong vùng cảnh báo có nguy cơ phá sản, và 2 doanh nghiệp trong vùng nguy hiểm với nguy cơ phá sản cao Kết quả này không chỉ cung cấp cái nhìn rõ ràng về tình hình tài chính của các doanh nghiệp mà còn là cơ sở để đưa ra các đề xuất nhằm giảm thiểu rủi ro phá sản và hỗ trợ ngân hàng nâng cao hiệu quả quản trị rủi ro tín dụng.
Nghiên cứu về mô hình dự báo phá sản doanh nghiệp phi tài chính tại Việt Nam đã được thực hiện trong khuôn khổ giải thưởng tài năng khoa học trẻ năm 2012 Bài nghiên cứu này xác định các biến tài chính phản ánh "sự khỏe mạnh" của doanh nghiệp, từ đó phát triển một mô hình dự báo sức khỏe tài chính, giúp phân biệt chính xác giữa doanh nghiệp có nguy cơ phá sản và không phá sản.
Mô hình Z-score được áp dụng trong việc xếp hạng tín dụng khách hàng tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại Thương, chi nhánh Quảng Nam, như được nghiên cứu bởi Phan Thị Thanh Lâm (2012) Bài nghiên cứu tập trung vào ba nội dung chính, trong đó giới thiệu mô hình Z-score và cách thức ứng dụng của nó trong công tác xếp hạng tín dụng tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam.
Vận dụng mô hình Z-score để xếp hạng tín dụng khách hàng doanh nghiệp tại Vietcombank Quảng Nam là một phương pháp hiệu quả Bên cạnh đó, việc đề xuất lộ trình xây dựng mô hình Z-score phù hợp với các ngành nghề kinh tế sẽ giúp tối ưu hóa quy trình đánh giá tín dụng, đáp ứng điều kiện kinh tế Việt Nam.
Mô hình Z-score, được giới thiệu bởi Huỳnh Cát Tường (2008), là một công cụ hữu ích trong việc dự báo khánh kiệt tài chính Nghiên cứu này trình bày quá trình thiết lập mô hình Z-score, nhấn mạnh sức mạnh dự đoán của nó đối với khả năng phá sản của doanh nghiệp.
Bài viết phân tích tình trạng khánh kiệt tài chính của doanh nghiệp (DN) tại một số nước Châu Á, đặc biệt là những đặc thù của nền kinh tế Việt Nam và luật phá sản liên quan Tác giả đề cập đến mô hình xử lý nợ xấu của Việt Nam như một giải pháp tài chính không thông qua phá sản tòa án Ngoài ra, mô hình Z-score được áp dụng để dự báo khả năng phá sản của DN Việt Nam, đồng thời đề xuất các biện pháp hỗ trợ nhằm dự báo và giải quyết hậu quả của tình trạng khánh kiệt tài chính thông qua các cải cách kinh tế vĩ mô.
Tính mới của đề tài
Đề tài "Vận dụng mô hình Z - Scores của GS EI Altman để dự báo rủi ro phá sản của các doanh nghiệp ngành bất động sản trên TTCK Việt Nam" giới thiệu mô hình Z - score và quá trình thiết lập mô hình, đồng thời khái quát thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2011 – 2015 và tình hình hoạt động của các doanh nghiệp trong giai đoạn này Tác giả đã thống kê mô tả và đánh giá rủi ro phá sản của 61 doanh nghiệp ngành bất động sản trên TTCK Việt Nam từ 2011 - 2015 Dựa trên những đánh giá này, tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm giảm thiểu nguy cơ phá sản cho các doanh nghiệp ngành bất động sản trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
+ Trình bày những vấn đề cơ bản về rủi ro phá sản và mô hình Z - score của GS.EI Altman
Mô hình điểm số Z của E.I Altman được áp dụng để đánh giá rủi ro phá sản của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Việt Nam Phân tích này giúp xác định khả năng tài chính và sức khỏe kinh doanh của các công ty, từ đó cung cấp thông tin quan trọng cho các nhà đầu tư Sử dụng mô hình này không chỉ hỗ trợ trong việc đánh giá rủi ro mà còn góp phần nâng cao hiệu quả quản lý tài chính trong ngành bất động sản.
+ Dự báo nguy cơ xảy ra rủi ro phá sản của các DN ngành BĐS niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Việt Nam
+ Đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro phá sản trong hoạt động của các DN ngành BĐS
Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đối tượng nghiên cứu bao gồm:
(i) Rủi ro phá sản của DN
(ii) Mô hình điểm số Z - score
(iii) Các DN ngành BĐS niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Việt Nam
Phạm vi nghiên cứu : Rủi ro phá sản của các DN ngành BĐS niêm yết trên
TTCK Việt Nam giai đoạn 2011 – 2015.
Phương pháp nghiên cứu
Trên cơ sở đối tƣợng nghiên cứu của đề tài, trong quá trình nghiên cứu tác giả đã sử dụng phương pháp nghiên cứu sau:
Phương pháp định tính được áp dụng để thu thập thông tin và sử dụng thống kê mô tả nhằm phân tích và đánh giá nguy cơ phá sản của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
Phương pháp định lượng sử dụng phần mềm Excel để xác định giá trị của từng nhân tố thành phần và chỉ số Z, từ đó đưa ra dự báo về nguy cơ phá sản của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
Tài liệu cho khóa luận bao gồm dữ liệu thứ cấp từ báo cáo tài chính của 61 doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) và Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) Ngoài ra, nguồn tài liệu sơ cấp được thu thập từ các giáo trình và nghiên cứu đã được công bố.
NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ RỦI RO PHÁ SẢN VÀ MÔ HÌNH Z – SCORES CỦA GS.EI.ALTMAN
TỔNG QUAN VỀ RỦI RO PHÁ SẢN
1.1.1 Khái niệm rủi ro phá sản
Rủi ro phá sản xảy ra khi doanh nghiệp (DN) không thể thanh toán các khoản nợ, đặc biệt là nợ ngắn hạn Theo luật số 51/2014/QH13 về phá sản của Quốc Hội nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, phá sản được định nghĩa là tình trạng DN hoặc hợp tác xã mất khả năng thanh toán và bị Tòa án nhân dân tuyên bố phá sản Cụ thể, DN hoặc hợp tác xã được coi là mất khả năng thanh toán khi không thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoản nợ trong vòng 03 tháng kể từ ngày đến hạn.
1.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng tới rủi ro phá sản
Thành công hay thất bại của bất kỳ một DN nào cũng đều là kết quả tác động qua lại của hai nhóm nhân tố chính, đó là:
Kết quả hoạt động của doanh nghiệp chịu ảnh hưởng từ các yếu tố bên ngoài mà giám đốc kinh doanh không thể kiểm soát, bao gồm tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, tình trạng phá sản, tỷ giá hối đoái, lãi suất ngân hàng, cũng như sự ưu tiên và thay đổi trong khẩu vị của khách hàng Những biến động này cùng với các đặc tính của thị trường có tác động trực tiếp đến khả năng sinh lợi và sức mạnh cạnh tranh của doanh nghiệp (Sharma và Mahajan, 1980).
Những nhân tố bên trong doanh nghiệp, dưới khả năng điều hành, đóng vai trò quan trọng trong khả năng kinh doanh Một số yếu tố cần chú ý bao gồm việc sử dụng vốn chủ sở hữu không hiệu quả, lạm dụng đòn bẩy tài chính, lựa chọn vị trí không phù hợp, không đáp ứng yêu cầu của khách hàng, và đầu tư tài sản vượt mức cần thiết.
Thứ nhất, Môi trường xã hội
Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự thất bại của doanh nghiệp là môi trường bên ngoài mà họ hoạt động Theo nghiên cứu của Buker và cộng sự (1997), sự kết hợp giữa điều kiện kinh tế và hành vi của người dân có vai trò quan trọng trong việc hình thành và điều chỉnh các hoạt động của doanh nghiệp.
DN Turko nhấn mạnh rằng để đạt được thành công trong kinh doanh, cần hiểu rõ kỳ vọng của xã hội và điều chỉnh hoạt động kinh doanh cho phù hợp Việc tránh độc quyền, tôn trọng quyền lợi của khách hàng và ý thức bảo vệ môi trường là những yếu tố quan trọng trong bối cảnh xã hội hiện nay.
Những cuộc nổi dậy và căng thẳng trong mối quan hệ quốc tế đã tạo ra rủi ro chính trị và xã hội, ảnh hưởng lớn đến quyết định của doanh nghiệp Gần đây, nhiều doanh nghiệp đã lâm vào tình trạng kiệt quệ do tình hình quốc tế căng thẳng và tâm lý tiêu cực của người dân Chẳng hạn, sau khi Pháp thông qua luật America Genocide, các doanh nghiệp Pháp tại Thổ Nhĩ Kỳ đã chịu thiệt hại nặng nề, với cổ phiếu của French Altacal giảm xuống một phần ba Một ví dụ khác là sự kiện 11/09/2001, khi các cuộc tấn công khủng bố vào trung tâm thương mại thế giới New York đã tác động nghiêm trọng đến ngành bảo hiểm và hàng không, khiến giá cổ phiếu giảm mạnh và nhiều doanh nghiệp đứng trước nguy cơ phá sản, như Swissair, đã phải dừng hoạt động và nộp đơn phá sản, trong khi giá trị của các doanh nghiệp vũ khí và bảo vệ lại tăng lên.
Thứ hai, môi trường ngành
Những biến động trong ngành có thể tác động mạnh đến nhiều doanh nghiệp, và sự lặp lại của những biến động này có thể dẫn đến sự phá sản của không ít công ty.
Theo Charitou, A, Neophytou, E., & Charalambous, C (2004), nhiều nhà kinh tế học nhận định rằng lãi suất cao, lợi nhuận thu hẹp, gánh nợ lớn và chính sách nhà nước có thể dẫn đến kiệt quệ tài chính của doanh nghiệp Nghiên cứu về các vụ phá sản ở Anh, Mỹ, Canada và Úc cho thấy các doanh nghiệp nhỏ, mới thành lập với quy trình kiểm soát kém và quản lý dòng tiền yếu thường dễ rơi vào tình trạng này hơn so với các doanh nghiệp lớn lâu đời Thêm vào đó, điều kiện không chắc chắn của thị trường cũng tạo ra nhiều nguy cơ và rủi ro cho các doanh nghiệp.
Rủi ro sở thích: sự bất lực của các DN để thích nghi với những lựa chọn và sở thích của khách hàng dẫn đến thất bại của DN;
Rủi ro chuỗi giá trị đề cập đến các vấn đề phát sinh giữa nhà cung cấp và nhà phân phối, có thể tác động tiêu cực đến doanh nghiệp Một chuỗi giá trị bao gồm các hoạt động từ nguyên liệu thô đến sản phẩm cuối cùng, và nếu nhà cung cấp cung cấp nguyên liệu kém chất lượng, điều này sẽ ảnh hưởng đến quy trình sản xuất Sản phẩm kém chất lượng không chỉ làm giảm danh tiếng của doanh nghiệp mà còn dẫn đến doanh thu thấp hơn, kết quả là lợi nhuận giảm sút và tình trạng tài chính bị ảnh hưởng.
Rủi ro về giá là một yếu tố quan trọng mà doanh nghiệp (DN) phải đối mặt, khi sự biến động giá cả trong ngành có thể gây ra khó khăn lớn Chỉ số lạm phát phản ánh sự thay đổi này, dẫn đến méo mó trong thu nhập và tiết kiệm giảm sút Lạm phát cũng có thể làm tăng mức độ độc quyền và gây mất cân bằng trong bảng cân đối kế toán Kết quả là, các DN dễ dàng rơi vào tình trạng kiệt quệ và khủng hoảng (Eren, 1995).
Rủi ro cạnh tranh là một nguyên nhân quan trọng dẫn đến phá sản trong kinh doanh Các nhà đầu tư, cả cá nhân lẫn tổ chức, đều hướng đến sự tăng trưởng và mở rộng trong ngành Do đó, điều kiện cạnh tranh trong ngành là yếu tố cần được phân tích kỹ lưỡng Theo Berk (1999), khi nghiên cứu một ngành, cần xem xét mật độ cạnh tranh, luật chống bán phá giá và các rào cản gia nhập ngành.
Thứ ba, môi trường kinh tế
Theo nghiên cứu của Theo Buker và cộng sự (1997), các yếu tố có thể dẫn đến tình trạng phá sản bao gồm sự giảm hoặc tăng đột ngột lãi suất, biến động không lường trước trong tỷ lệ lạm phát, thay đổi bất thường trong tỷ giá hối đoái, sự điều chỉnh trong chế độ xuất khẩu và các chính sách tiền tệ.
Theo Demir (1997), chính phủ thường xác định vai trò trong nền kinh tế, mặc dù trong nền kinh tế thị trường tự do, vai trò này giảm bớt Chính sách vĩ mô đóng vai trò quan trọng trong việc ổn định tương lai đất nước Thông qua các chế độ xuất nhập khẩu, lãi suất, chính sách thuế và hỗ trợ tài chính, chính phủ đã ảnh hưởng đến các hoạt động kinh doanh.
Thứ tư, môi trường khoa học kỹ thuật
Một ví dụ về nhân tố kỹ thuật liên quan đến phá sản là sự giảm giá trị của máy móc và thiết bị sản xuất Sự thay đổi nhanh chóng trong công nghệ và thiết bị làm gia tăng cạnh tranh và sự không chắc chắn trong nền kinh tế Do đó, việc không thích ứng kịp thời với những thay đổi và tính toán sai lầm về hướng đi của nền kinh tế có thể dẫn đến phá sản cho doanh nghiệp Đầu tư vào công nghệ không phù hợp có thể hoàn toàn hủy hoại doanh nghiệp.
Rủi ro công nghệ bao gồm tai nạn do máy móc và quy trình sản xuất, thiệt hại do hao mòn và hỏng hóc thiết bị, cũng như các hậu quả không mong muốn như ô nhiễm, hóa chất và bức xạ, ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường và sức khỏe con người.
Thứ năm, môi trường chính trị và luật pháp
KHÁI NIỆM, NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN VÀ VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS
1.2.1 Khái niệm và phân loại thị trường BĐS
Thị trường bất động sản (BĐS) có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau, nhưng khái quát nhất, nó là tổng thể các giao dịch BĐS dựa trên quan hệ hàng hóa và tiền tệ trong một không gian và thời gian nhất định Thị trường BĐS được coi là nơi diễn ra các giao dịch giữa người mua và người bán, nơi họ tương tác để xác định giá cả và số lượng hàng hóa, dịch vụ BĐS Khái niệm "nơi" trong thị trường BĐS không chỉ đơn thuần là địa điểm, mà còn bao gồm các yếu tố không gian và thời gian liên quan đến các giao dịch này.
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau:
Thị trường bất động sản (BĐS) có thể được phân loại dựa trên loại hàng hóa, bao gồm các phân khúc như thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường BĐS phục vụ cho dịch vụ, thị trường BĐS văn phòng và công sở, cũng như thị trường BĐS công nghiệp.
Thị trường bất động sản (BĐS) được phân chia thành ba loại chính: thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, cùng với thị trường thế chấp và bảo hiểm Việc phân loại này dựa vào tính chất các mối quan hệ trong thị trường BĐS, giúp các nhà đầu tư xác định hướng đi phù hợp với khả năng và điều kiện kinh doanh của mình.
Thị trường bất động sản (BĐS) có thể được phân chia theo trình tự tham gia, bao gồm: thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi là thị trường đất đai; thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp); và thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS (thị trường thứ cấp).
Thị trường bất động sản (BĐS) được phân chia thành hai loại dựa trên mức độ kiểm soát: thị trường chính thức (có kiểm soát) và thị trường phi chính thức (không được kiểm soát).
1.2.2 Những đặc điểm cơ bản của thị trường BĐS
Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, khác với các loại hàng hóa thông thường nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng
Thị trường bất động sản thực chất là nơi giao dịch quyền và lợi ích liên quan đến bất động sản, điều này xuất phát từ đặc điểm của đất đai, vốn không hao mòn và không mất đi Chủ sở hữu đất không sử dụng đất như hàng hóa thông thường mà mong muốn khai thác các quyền và lợi ích từ nó Do đó, để xác định giá trị đất đai, cần dựa vào khả năng sinh lợi của nó và hiệu quả đầu tư vào đất, thay vì áp dụng các phương pháp định giá hàng hóa thông thường.
Thứ hai, thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc
Bất động sản (BĐS) không thể di dời và gắn liền với các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, khu vực, dẫn đến sự phong phú và đa dạng trong cung cầu BĐS Mỗi khu vực có đặc trưng riêng về tâm lý, tập quán và thị hiếu, ảnh hưởng đến thị trường BĐS Thị trường này mang tính vùng và khu vực sâu sắc, với các đô thị và vùng đô thị hóa có quy mô và trình độ phát triển cao hơn so với những khu vực khác.
Sự biến động trong quan hệ giao dịch bất động sản thường chỉ xảy ra trong từng vùng cụ thể, với quan hệ cung cầu và giá cả bất động sản chỉ ảnh hưởng đến một khu vực nhất định và ít tác động đến các khu vực khác Do đó, việc nghiên cứu thị trường bất động sản cần được thực hiện trong bối cảnh từng vùng, gắn liền với các yếu tố tự nhiên, kinh tế, chính trị và xã hội của khu vực đó Không thể áp dụng trực tiếp quan hệ cung cầu hay giá cả bất động sản từ một vùng này sang vùng khác.
Cung về bất động sản (BĐS) thường phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả Khác với các hàng hóa thông thường, khi cầu tăng và giá tăng, cung sẽ ngay lập tức tăng để cân bằng với cầu Tuy nhiên, đối với BĐS, việc tăng cung không thể diễn ra nhanh chóng do đặc thù của ngành này, bao gồm thời gian cần thiết để nghiên cứu thông tin về đất đai, thực hiện thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế và thi công.
Trong thị trường bất động sản, cung luôn có giới hạn trong khi cầu lại không ngừng tăng, dẫn đến sự không co giãn giữa cung cầu so với giá cả Biến động giá thường bắt đầu từ sự thay đổi của cầu; khi giá giảm, cầu ít co giãn, còn khi giá tăng, cầu tăng nhanh hơn cung, gây ra tình trạng sốt giá Do đó, Nhà nước cần can thiệp để điều chỉnh quan hệ cung cầu, hạn chế sự gia tăng cầu không phục vụ tiêu dùng, nhằm kiểm soát đầu cơ Hoạt động của thị trường bất động sản cần sự quản lý chặt chẽ từ Nhà nước, bao gồm đảm bảo tính pháp lý cho giao dịch, kiểm soát hoạt động trên thị trường chính thức và thực thi các chính sách tài chính Mục tiêu của Nhà nước là phát huy cơ chế thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh, đồng thời bảo đảm sự phát triển hài hòa giữa kinh tế và xã hội.
Thứ tư, thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
Bất động sản (BĐS) là tài sản có giá trị lớn, vì vậy việc quản lý của Nhà nước thông qua pháp luật là cần thiết để đảm bảo an toàn cho các giao dịch Nhà nước thực hiện quản lý BĐS bằng cách đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và theo dõi biến động của chúng Mọi giao dịch BĐS đều phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong việc đăng ký pháp lý, nhằm tạo ra một thị trường BĐS ổn định và an toàn hơn BĐS được đăng ký hợp pháp sẽ có giá trị cao hơn và có thể tham gia vào các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, và góp vốn Hơn nữa, thông qua việc kiểm soát thị trường BĐS, Nhà nước cũng tăng cường nguồn thu ngân sách từ thuế liên quan đến các giao dịch này.
Thị trường bất động sản (BĐS) có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường vốn, do đặc điểm giá trị lớn của BĐS yêu cầu lượng vốn đầu tư lớn Để thực hiện các giao dịch BĐS, cần huy động vốn từ thị trường vốn Nếu không có một thị trường vốn phát triển và ổn định, thị trường BĐS cũng sẽ không thể phát triển một cách bền vững Các khủng hoảng tài chính toàn cầu thường dẫn đến khủng hoảng trong thị trường BĐS, và khi giá BĐS giảm nhanh, sẽ gia tăng nợ xấu, kéo theo rủi ro cho các tổ chức tài chính tín dụng.
1.2.3 Vai trò và vị trí của thị trường BĐS
Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường, vì nó liên quan trực tiếp đến một khối lượng tài sản lớn về quy mô, tính chất và giá trị, ảnh hưởng đến nhiều mặt trong nền kinh tế quốc dân.
Bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, chiếm khoảng 40% tổng tài sản vật chất Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Theo các chuyên gia, giá trị vốn chưa được khai thác trong BĐS ở các nước đang phát triển rất lớn, lên tới hàng nghìn tỷ USD, vượt xa tổng hỗ trợ ODA mà các nước phát triển đã cung cấp trong 30 năm qua.
Bất động sản (BĐS) không chỉ là tài sản lớn của mỗi hộ gia đình mà còn đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường Ngoài việc cung cấp chỗ ở và không gian cho hoạt động kinh tế gia đình, BĐS còn là nguồn vốn quý giá để phát triển thông qua các hình thức thế chấp.
VẬN DỤNG MÔ HÌNH Z – SCORE CỦA ALTMAN TRONG DỰ BÁO RỦI RO PHÁ SẢN CỦA CÁC DN NGÀNH BĐS TRÊN TTCK VIỆT NAM
TỔNG QUAN VỀ CÁC DN NGÀNH BĐS NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2011 - 2015
2.1.1 Khái quát về thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 2011 – 2015
Năm 2011 đánh dấu sự chuyển hướng quan trọng của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, đặc biệt tại Hà Nội Sau nhiều năm tăng giá liên tục, giá BĐS hiện đã vượt quá khả năng chi trả của đa số người dân, với mức giá cao hơn nhiều so với thu nhập trung bình Đầu năm 2011, thị trường BĐS tại nhiều khu vực Hà Nội vẫn tiếp tục tăng giá từ năm 2010, đặc biệt là khu vực Sóc Sơn nhờ thông tin di dời các trường đại học, khiến giá đất tại đây tăng mạnh lên 3 – 5 triệu đồng/m2, với nhiều khu đất đẹp có giá tăng từ 100 – 300% so với đầu năm.
Năm 2010, giá bất động sản khu vực Đông Anh tăng mạnh, đạt 25 triệu đồng/m2, thậm chí lên tới 40 – 50 triệu đồng/m2 ở hai bên cầu Nhật Tân, tăng 150 – 400% so với mức giá 10 – 15 triệu đồng/m2 trước đó Trong khi đó, thị trường bất động sản TP.HCM vào đầu năm 2011 không có nhiều biến chuyển rõ rệt, giá vẫn ổn định và giao dịch thành công chủ yếu tập trung ở phân khúc nhà giá trung bình.
Vào nửa cuối năm 2011, theo chỉ thị số 01/CT – NHNN, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng giảm tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất xuống còn 22% vào ngày 30/6/2011 và 16% vào ngày 31/12/2011 Điều này đã dẫn đến sự sụt giảm giá trị của thị trường bất động sản, khi tính thanh khoản giảm mạnh, cầu giảm và nợ xấu gia tăng, đặc biệt là tại Hà Nội.
Từ tháng 5 năm 2011, thị trường bất động sản bắt đầu chứng kiến sự giảm giá, đặc biệt tại khu vực Mê Linh với mức giảm mạnh từ 20% đến 40% và gần như không có giao dịch Nhiều nhà đầu tư trong phân khúc chung cư đã phải chấp nhận bán dưới giá gốc để thu hồi vốn và trả nợ ngân hàng Dù phân khúc chung cư giá rẻ có xu hướng ổn định hơn, nhưng số lượng giao dịch vẫn rất ít, với giá giảm từ 5% đến 11% so với tháng 4 năm 2011.
Hình 2: Giá chào bán căn hộ theo quận tại Hà Nội năm 2011 (Triệu đồng/m2)
Hình 3: Giá đất nền thứ cấp giai đoạn 2008 0 2012
Cùng với Hà Nội, TP.HCM cũng bị ảnh hưởng bởi chính sách siết tín dụng của NHNN, dẫn đến giá đất nền tại các quận như 2, 9 và huyện Nhà Bè giảm từ 10-20% so với giữa năm Tại khu Nam Sài Gòn, mức giảm giá đất nền còn cao hơn khu Đông Sài Gòn Tuy nhiên, tình hình giao dịch vẫn rất ảm đạm, đặc biệt là vào cuối năm, khi thị trường bất động sản trên toàn quốc trở nên trầm lắng, giá tiếp tục giảm nhưng giao dịch hầu như không có Hầu hết các văn phòng nhà đất và sàn giao dịch chỉ hoạt động cầm chừng, nhiều đơn vị đã phải đóng cửa.
Trong quý I và quý II/2011, phân khúc căn hộ cho thuê ghi nhận sự khả quan với tỷ lệ lấp đầy cao nhờ quy định của Bộ Xây dựng hạn chế sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng Tuy nhiên, đến quý III và quý IV/2011, thị trường gặp biến động tiêu cực, dẫn đến lượng cầu căn hộ cho thuê giảm và tỷ lệ trống sàn chung cư tăng mạnh, kéo theo giá thuê căn hộ cũng có xu hướng giảm.
Hình 4: Tỷ lệ trống diện tích phòng cho thuê (%)
Hình 5: Giá thuê ở các khu vực tại
Năm 2012, thị trường bất động sản (BĐS) được kỳ vọng sẽ khởi sắc do sự bất ổn của các kênh đầu tư chứng khoán và biến động của thị trường vàng Tuy nhiên, thực tế không như mong đợi, mặc dù nhiều dự án đã áp dụng các biện pháp giảm giá, khuyến mãi, thoái vốn và chuyển nhượng Tình hình giao dịch căn hộ trong năm 2012 không khả quan, khi các dự án đồng loạt giảm giá nhưng người dân vẫn chờ đợi giá giảm sâu hơn Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, tính đến quý II/2012, hàng tồn kho của 53 dự án vẫn ở mức cao.
Tính đến cuối quý IV/2012, số lượng căn hộ chưa bán tại thành phố Hồ Chí Minh đạt khoảng 28,000 căn, tăng 5% so với năm 2011, 20% so với năm 2010 và 45% so với năm 2009 Đồng thời, DN niêm yết đã tăng 143% so với cùng kỳ năm 2011 Tỷ lệ tồn kho của các dự án chưa hoàn thành tại thành phố Hồ Chí Minh tăng 32% trong quý III/2012, trong khi tại Hà Nội, tỷ lệ này tăng 18%.
Hình 6: Số căn hộ chƣa bán đƣợc tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2009 – 2012 (Căn)
Nhiều doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản đang đối mặt với tình trạng khốn đốn do không bán được hàng, dẫn đến thiếu vốn và nợ đọng Hệ quả là nhiều doanh nghiệp buộc phải ngừng hoạt động hoặc thậm chí phá sản.
Tổng số doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản dừng hoạt động hoặc giải thể lên tới 2,637 doanh nghiệp, trong đó có 2,110 doanh nghiệp thuộc lĩnh vực xây dựng và 527 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản So với năm trước, tình hình này cho thấy sự sụt giảm đáng kể trong ngành.
2011, tỷ lệ DN xây dựng ngừng hoạt động, giải thể tăng 6.2%, DN kinh doanh BĐS giải thể tăng 24.1%
Tính đến ngày 20/12/2012, thị trường bất động sản vẫn còn tồn kho lớn với 20,851 căn hộ chung cư, 5,176 căn hộ thấp tầng, 1,890,667 m² đất nền và 64,847 m² văn phòng cho thuê, tổng giá trị ước tính khoảng 52,542 tỷ đồng Tại Hà Nội, có 2,392 căn hộ chung cư và 3,483 căn thấp tầng chưa bán, cùng với 5,459 m² văn phòng cho thuê, tổng giá trị 14,071 tỷ đồng Trong khi đó, Tp.HCM ghi nhận khoảng 15,000 căn hộ chung cư và hơn 300,000 m² đất nền chưa giao dịch, cùng gần 60,000 m² văn phòng chưa có giao dịch, tổng giá trị ước tính 30,242 tỷ đồng Như vậy, kết thúc năm 2012, thị trường bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi.
Bảng 9: Thống kê tồn khi BĐS năm 2012
Loại BĐS Đơn vị Hà Nội Thành phố Hồ
175,000 Sàn trung tâm thương mại M 2 98,407
Nguồn: Bộ Xây dựng và CBRE
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2013, giá bất động sản tiếp tục giảm nhưng lượng giao dịch vẫn thấp Giao dịch chủ yếu tăng ở phân khúc căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m², đặc biệt là những căn hộ đã xây dựng xong hoặc chuẩn bị hoàn thiện Giá đất nền tại các khu đô thị mới và khu nhà ở gần như không có biến động.
Bảng 10: Thống kê tồn kho BĐS năm 2013
Cả nước Hà Nội Thành phố
Giá trị (tỷ đồng) Căn hộ 27,805 41,542 3,306 3,689 122,613 22,414 Nhà thấp tầng 15,007 27,445 3,483 10,127 326 2,440 Đất nền 9,937,385 33,951 265,753 1,407 Đất TTTM 2,016,915 5,835 34,318 437
Hình 7: Cơ cấu tồn kho BĐS nửa đầu năm 2013
Theo thống kê từ 56/63 sở xây dựng, tính đến hết tháng 6/2013, tồn kho bất động sản ước khoảng 108,773 tỷ đồng, giảm 15.4% so với quý I năm 2013 Tại thành phố Hồ Chí Minh, lượng căn hộ tồn kho giảm 1,877 tỷ đồng so với cuối năm 2012, trong khi tại Hà Nội, căn hộ tồn kho tăng 3,682 căn, tương đương 3,422 tỷ đồng so với cuối năm 2012.
Theo Bô Xây dựng, cơ cấu nguồn cung nhà ở đã điều chỉnh phù hợp với nhu cầu thị trường, với niềm tin vào thị trường dần hồi phục Phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ nhỏ đang thu hút sự quan tâm, dẫn đến nhiều giao dịch thành công hơn trước Căn hộ chung cư nhỏ, hoàn thiện, vị trí thuận lợi và giá dưới 15 triệu đồng/m² vẫn có tính thanh khoản cao và giao dịch gia tăng Báo cáo cho thấy giá trị tồn kho BĐS toàn quốc đang giảm, từ 101,889 tỷ đồng vào tháng 9/2013, giảm 3.96% so với tháng 8/2013 Tại Hà Nội, tồn kho BĐS tháng 7/2013 là 14,487 tỷ đồng, giảm 15% so với tháng 6/2013, trong khi tại TP.HCM, tồn kho tháng 9/2013 là 21,947 tỷ đồng, giảm 16.2% so với tháng 8/2013.
Theo đánh giá của Bộ, các giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản liên kết với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đã đạt được những kết quả khả quan ban đầu.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM GIẢM THIỂU NGUY CƠ XẢY
NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG QUẢN LÝ DOANH THU VÀ CHI PHÍ
Thị trường bất động sản (BĐS) tại Việt Nam chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ yếu tố pháp luật, đặc biệt từ năm 2011 đến nay với nhiều chính sách mới của nhà nước Việc siết cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất vào năm 2011 đã khiến thị trường BĐS suy giảm nghiêm trọng, trong khi thông tư 200/2014/TT-BTC đã làm giảm doanh thu của nhiều doanh nghiệp trong ngành Bên cạnh đó, sự phản ứng chậm của thị trường đối với biến động về cầu và giá cũng khiến các doanh nghiệp không thể nhanh chóng thu lợi khi thị trường phục hồi Do đó, công tác quản lý doanh thu và chi phí trở nên cực kỳ quan trọng, đặc biệt đối với các doanh nghiệp BĐS hoạt động tại Việt Nam, nơi mà chính sách quản lý thường xuyên thay đổi Để quản lý hiệu quả doanh thu và chi phí, các doanh nghiệp cần có những chiến lược phù hợp.
Xây dựng một kế hoạch và chiến lược kinh doanh cụ thể và hợp lý là rất quan trọng Chiến lược này cần phù hợp với tình hình hoạt động thực tế của doanh nghiệp, giúp xác định rõ ràng các hoạt động cần thực hiện nhằm đạt được mục tiêu đề ra Điều này sẽ nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh, giảm thiểu chi phí, đồng thời cải thiện doanh thu và lợi nhuận.
Để gia tăng doanh thu và lợi nhuận cho doanh nghiệp, cần tăng cường các biện pháp quảng cáo và marketing, đồng thời tiến hành nghiên cứu để hiểu rõ nhu cầu thị trường Việc này giúp tạo ra các sản phẩm phù hợp với yêu cầu của thị trường.
Thiết lập một cơ cấu sản phẩm hợp lý là yếu tố quan trọng giúp doanh nghiệp mở rộng thị phần và nâng cao khả năng cạnh tranh Cơ cấu sản phẩm phù hợp với môi trường kinh doanh không chỉ giảm đáng kể hàng tồn kho mà còn tăng vòng quay vốn và giảm thiểu chi phí phát sinh từ hàng tồn kho không thể tiêu thụ.
XÂY DỰNG MỘT CƠ CẤU VỐN MỤC TIÊU HỢP LÝ
Việc doanh nghiệp sử dụng nợ thay cho vốn chủ sở hữu mang lại lợi thế về lãi suất, vì lãi suất nợ được miễn thuế trong khi cổ tức phải chịu thuế Nợ thường có chi phí thấp hơn so với vốn chủ sở hữu, do đó, việc vay nợ có thể giúp doanh nghiệp bất động sản cạnh tranh hơn Tuy nhiên, vay nợ quá mức có thể dẫn đến chi phí kiệt quệ tài chính, làm giảm lợi ích thuế từ nợ Do đó, xây dựng một cơ cấu vốn hợp lý là rất quan trọng, đặc biệt trong ngành bất động sản.
Để xây dựng cơ cấu vốn hợp lý trong ngành bất động sản, các doanh nghiệp cần xác định nhân tố ảnh hưởng mạnh nhất đến cơ cấu vốn của mình, có thể thông qua phương pháp định tính hoặc định lượng như mô hình kinh tế lượng Dựa trên kết quả phân tích, doanh nghiệp nên thực hiện các điều chỉnh cần thiết để hướng tới cơ cấu vốn mục tiêu, từ đó tối ưu hóa hiệu quả kinh doanh.
(ii) Xác định đƣợc cơ cấu vốn tối ƣu của DN trong từng thời kỳ, cụ thể
DN có thể sử dụng phương pháp hồi quy và các kỹ thuật định lượng khác để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến cơ cấu vốn, từ đó xác định cơ cấu vốn tối ưu cho doanh nghiệp.
THƯỜNG XUYÊN TÁI CẤU TRÚC LẠI TÀI SẢN
Hệ số Z-score phản ánh giá trị tài sản của doanh nghiệp, do đó, việc quản lý và sử dụng tài sản hiệu quả sẽ ảnh hưởng lớn đến chỉ số này Để xây dựng cơ cấu tài sản hợp lý và phù hợp với hoạt động kinh doanh, doanh nghiệp cần thường xuyên rà soát và điều chỉnh cơ cấu tài sản, đầu tư và trang bị tài sản dựa trên nhu cầu thực tế Đồng thời, việc thanh lý hoặc nhượng bán những tài sản không cần thiết hoặc không hiệu quả cũng là cần thiết để tối ưu hóa giá trị tài sản.
Việc thanh lý hoặc nhượng bán tài sản không làm giảm qui mô kinh doanh của doanh nghiệp, nhưng lại có tác động tích cực đến hệ số Z của doanh nghiệp.
Việc tăng vốn hoạt động thuần thông qua doanh thu từ bán hàng giúp nâng cao giá trị của X1 Đồng thời, giá trị tài sản trong ba chỉ số X1, X2 và X3 có thể giảm Chi phí khấu hao giảm cũng dẫn đến lợi nhuận tăng, kéo theo sự gia tăng của tử số X2 và X3 Đối với các doanh nghiệp bất động sản, cần chú trọng đến hàng tồn kho, vì tỷ trọng lớn của nó trong tổng tài sản có thể ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh và phát sinh chi phí cao Việc duy trì lượng hàng tồn kho lớn giúp các doanh nghiệp bất động sản chủ động hơn trong hoạt động kinh doanh, nhưng cũng đặt ra thách thức về chi phí.
ĐẦU TƢ DÀI HẠN ĐÚNG NGUỒN VỐN
Nhiều doanh nghiệp hiện nay đang sử dụng nợ ngắn hạn để đầu tư dài hạn, đặc biệt trong ngành bất động sản, với tỷ lệ nợ ngắn hạn chiếm 28.07% vốn chủ sở hữu Mặc dù việc này có thể giải quyết tạm thời khó khăn về nguồn vốn, nhưng lại đặt doanh nghiệp vào tình trạng tài chính khó khăn khi đến hạn trả nợ Do đó, doanh nghiệp nên hạn chế sử dụng nợ ngắn hạn cho các dự án dài hạn để tránh rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán Việc sử dụng nguồn vốn đầu tư dài hạn một cách hợp lý không chỉ giúp duy trì khả năng thanh toán mà còn tăng cường vốn hoạt động thuần, góp phần nâng cao giá trị doanh nghiệp.
Từ phân tích chỉ số Z” và ảnh hưởng của các chỉ số thành phần đến giá trị Z” của 61 doanh nghiệp BĐS niêm yết tại TTCK Việt Nam giai đoạn 2011 – 2015, tác giả đề xuất 5 giải pháp chính nhằm giảm thiểu rủi ro phá sản cho các doanh nghiệp này Các giải pháp bao gồm: (1) Nâng cao chất lượng quản lý doanh thu và chi phí; (2) Xây dựng cơ cấu vốn mục tiêu hợp lý; (3) Thường xuyên tái cấu trúc tài sản; (4) Đầu tư dài hạn đúng nguồn vốn Những giải pháp này nhằm hướng tới tính chủ động trong mọi hoạt động của các doanh nghiệp.
Để nâng cao hiệu quả kinh doanh và giảm thiểu nguy cơ phá sản, các doanh nghiệp trong ngành bất động sản cần tự cải thiện năng lực cạnh tranh Việc xây dựng nền tảng vững chắc sẽ giúp họ không bị ảnh hưởng bởi những biến động trong môi trường kinh tế vĩ mô và chính sách pháp luật của Nhà nước.
Phụ lục 1: Thống kê giá trị các chỉ số thành phần (X1, X2, X3, X4) và giá trị của Z” của 61 DN ngành BĐS giai đoạn 2011 - 2015
2 Tổng DN phát triển đô thị kinh bắc (KBC)
3 CTCP đầu tƣ và công nghệ Tân
4 CTCP phát triển hạ tầng kỹ thuật (IJC)
5 CTCP đầu tƣ Nam Long (NLG)
6 CTCP đầu tƣ xây dựng Bình
7 CTCP đầu tƣ & kinh doanh nhà
8 CTCP đầu tƣ Năm Bảy Bảy
9 CTCP tư vấn – thương mại – dịch vụ địa ốc Hoàng Quân
10 CTCP dịch vụ & xây dựng địa ốc Đất Xanh (DXG)
11 CTCP đầu tƣ Châu Á – Thái
12 CTCP xây dựng và giao thông
14 CTCP đầu tƣ phát triển công nghiệp – thương mại Củ Chi
15 CTCP đầu tƣ & phát triển đô thị dầu khí Cửu Long (CCL)
16 CTCP đầu tƣ & phát triển nhà đất COTEC (CLG)
18 CTCP phát triển đô thị công nghiệp số 2 (D2D)
19 Tổng CTCP đầu tƣ phát triển xây dựng (DIG)
20 CTCP địa ốc Đà Lạt (DLR)
21 CTCP đầu tƣ căn nhà mơ ƣớc
23 CTCP ngoại thương và phát triển đầu tƣ thành phố Hồ Chí
24 CTCP tập đoàn FLC (FLC)
25 CTCP Hoàng Anh Gia Lai
26 CTCP phát triển nhà Bà Rịa –
27 CTCP đầu tƣ & phát triển BĐS
28 CTCP đầu tƣ IDJ Việt Nam
29 CTCP phát triển hạ tầng Vĩnh
30 CTCP đầu tƣ & kinh doanh nhà
31 CTCP đầu tƣ địa ốc Khang An
32 CTCP đầu tƣ và dịch vụ Khánh
33 CTCP đầu tƣ & phát triển đô thị Long Giang (LGL)
34 CTCP đầu tƣ phát triển nhà Đà
35 CTCP phát triển đô thị Nam Hà
36 CTCP phát triển đô thị Từ Liêm
37 CTCP BĐS du lịch Ninh Vân
38 CTCP phát triển BĐS Phát Đạt
39 CTCP dầu khí Đông Đô (PFL)
40 CTCP đâu tƣ & phát triển dự án hạ tầng Thái Bình Dương (PPI)
41 CTCP đô thị hạ tầng & đô thị dầu khí (PTL)
42 CTCP đầu tƣ PV2 (PV2)
43 CTCP địa ốc dầu khí (PVL)
44 CTCP đầu tư & thương mại dầu khí Nghệ An (PXA)
45 CTCP đầu tư xây dựng thương mại dầu khí (PXL)
46 CTCP Quốc Cường Gia Lai
47 CTCP địa ốc chợ lớn (RCL)
48 CTCP đầu tƣ và phát triển đô thị Sài Đồng (SDI)
50 CTCP đầu tƣ phát triển đô thị & khu công nghiệp Sông Đà (SJS)
51 CTCP phát triển nhà thủ đức
52 CTCP tập đoàn đầu tƣ Thăng
53 CTCP sản xuất kinh doanh dịch vụ & đầu tƣ Tân Bình (TIX)
55 CTCP xây dựng số 3 (VC3)
56 CTCP đầu tƣ & phát triển
57 CTCP đầu tƣ BĐS Việt Nam
58 CTCP đầu tư thương mại VNN
59 CTCP Vạn Phát Hƣng (VPH)
60 CTCP xây lắp và địa ốc Vũng
61 CTCP Phát Triển Đô Thị & khu công nghiệp Cao Su Việt Nam