(Luận văn thạc sĩ) đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện ứng hòa, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAMC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAMN NÔNG NGHIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAMP VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAMT NAM NGUYỄN THỊ GẤM ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNGU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNGN SỬ DỤNG DỤNGNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNGT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆNI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆNT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆNA BÀN HUYỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAMN ỨNG HỊA, THÀNH PHỐ HÀ NỘING HÒA, THÀNH PHỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÀ NỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆNI Ngành: Quản lý đất đain lý đất đait đai Mã số:: 8850103 Người hướng dẫn khoa học:i hướng dẫn khoa học:ng dẫn khoa học:n khoa học:c: TS Nguyễn Văn Quânn Văn Quân NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị khác Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Gấm i LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập, hiên cứu hồn thành Luận văn tơi nhận giúp đỡ, bảo nhiệt tình thầy, cô giáo khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, động viên, giúp đỡ bạn bè, đồng nghiệp gia đình Trước hết xin gửi lời cảm ơn trân trọng tới TS Nguyễn Văn Quân giúp đỡ tận tình trực tiếp hướng dẫn, tạo điều kiện cho suốt q trình học tập thực luận văn Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nơng nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ thời gian học tập trường Tôi xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo, công chức Phịng Tài ngun & Mơi trường huyện Ứng Hịa, thành phố Hà Nội, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Ứng Hòa, phòng Thống kê huyện tạo điều kiện, giúp đỡ tơi suốt q trình thực đề tài Xin cảm ơn gia đình, người thân bạn bè động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện q trình tơi thực luận văn Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn Nguyễn Thị Gấm ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Trích yếu luận văn viii Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu đề tài 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 1.4.1 Những đóng góp 1.4.2 Ý nghĩa khoa học .3 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn .3 Phần Tổng quan vấn đề nghiên cứu 2.1 Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.1 Giá đất 2.1.2 Tổng quan thị trường bất động sản: 2.1.3 Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 2.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất 10 2.2 Cơ sở thực tiễn công tác đấu giá quyền sử dụng đất 20 2.2.1 Đấu giá QSD đất Nhật Bản 20 2.2.2 Đấu giá QSD đất trung quốc 22 2.2.3 Đấu giá QSD đất Đài Loan 23 2.2.4 Bài học kinh nghiệm công tác đấu giá đất nước giới .25 2.2.5 Đấu giá QSD đất Việt Nam 26 Phần Nội dung phƣơng pháp nghiên cứu 33 3.1 Địa điểm nghiên cứu 33 3.2 Thời gian nghiên cứu 33 3.3 Đối tượng nghiên cứu 33 iii 3.4 Nội dung nghiên cứu .33 3.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Ứng Hịa 33 3.4.2 Tình hình thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Ứng Hòa .33 3.4.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu địa bàn huyện Ứng Hòa .34 3.4.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Ứng Hòa 34 3.4.5 Một số giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất 34 3.5 Phương pháp nghiên cứu 34 3.5.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .34 3.5.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 35 3.5.4 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu .36 Phần Kết thảo luận 37 4.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội tình hình quản lý sử dụng đất huyện Ưng Hòa .37 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 37 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 40 4.1.3 Khái quát tình hình quản lý sử dụng đất huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội .45 4.2 Tình hình thực cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Ưng Hòa, thành phố Hà Nội 51 4.2.1 Các văn đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội 51 4.2.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 52 4.2.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất huyện Ứng Hòa .61 4.3 Kết đấu giá đất số dự án đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Ưng Hòa thành phố Hà Nội 4.3.1 65 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu Đồng Cửa Làng, xã Đồng Tân, huyện Ứng Hòa .65 4.3.2 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất thôn Quảng Nguyên, xã Quảng Phú Cầu, huyện Ứng Hòa 68 4.3.3 Dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu Đồng Dài I, Đồng Dài II xã Hòa Xá, huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội 73 iv 4.4 Đánh công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Ứng Hòa .76 4.4.1 Đánh giá cán th am gia công tác đấu giá dự án đấu giá QSD đất huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội.76 4.4.2 Đánh giá người tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án địa bàn huyện Ứng Hòa 81 4.5 Đề xuất số giải pháp công tác đấu giá QSD đất 85 4.5.1 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 85 4.5.2 Đề xuất giải pháp công tác đấu giá quyền sử dụng đất .86 Phần Kết luận kiến nghị .87 5.1 Kết luận 87 5.2 Kiến nghị 88 Tài liệu tham khảo 89 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng việt BĐS Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng ĐGĐ Đấu giá đất GCN Giấy chứng nhận GCN- QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KDC Khu dân cư LĐĐ Luật Đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TM Thương Mại TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân XD Xây dựng vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Dân số phân theo đơn vị hành huyện Ứng Hịa 42 Bảng 4.2 Diện tích, cấu loại hình đất năm 2017 45 Bảng 4.3 Kết năm thực công tác đấu giá QSDĐ địa bàn huyện Ứng Hòa 62 Bảng 4.4 Kết đấu giá QSD đất năm 2016 địa bàn huyện Ứng Hòa .64 Bảng 4.5 Kết trúng đấu giá năm 2017 địa bàn huyện Ứng Hòa 65 Bảng 4.6 Kết trúng đấu giá Khu Đồng Cửa Làng, xã Đồng Tân 68 Bảng 4.7 Kết đấu giá quyền sử dụng đất 40 đất Thôn Quảng Nguyên, xã Quảng Phú Cầu, huyện Ứng Hòa Bảng 4.8 Kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu 72 Đồng Dài I; Đồng Dài II xã Hòa Xá, huyện Ứng Hịa 76 Bảng 4.9 Đánh giá cơng khai, minh bạch thông tin dự án .77 Bảng 4.10 Đánh giá giá khởi điểm ảnh hướng đến đấu giá .79 Bảng 4.11 Đánh giá việc thực quy chế đấu giá, nhân tố ảnh hưởng đến tổ chức đấu giá 80 Bảng 4.12 Đánh giá hoàn thành nghĩa vụ tài thủ tục cấp GCN QSDĐ 80 Bảng 4.13 Tính minh bạch thơng tin cơng tác đấu giá QSDĐ 82 Bảng 4.14 Đánh giá giá khởi điểm bước giá .83 Bảng 4.15 Đánh giá việc thực quy chế đấu giá 84 Bảng 4.16 Đánh giá trách nhiệm hội đồng đấu giá sau kết thúc đấu giá 85 vii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Thị Gấm Tên luận văn: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội” Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 885.103 Tên sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu đề tài - Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Ứng Hòa Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Ứng Hòa Phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp: Phương pháp chọn điểm nghiên cứu : Chọn điểm đấu giá quyền sử dụng đất phải đại diện cho vùng địa lý kinh tế - xã hội huyện, 03 dự án đấu giá QSD đất xã Đồng Tân, xã Quảng Phú Cầu, xã Hòa Xá Xã Quảng Phú Cầu xã có mật độ dân số đơng cơng nhận xã Làng nghề nhu cầu sử dụng đất tăng mạnh Xã Đồng Tân công nhận xã Đạt chuẩn nông thôn đời sông kinh tế, xã hội người dân nâng lên, nhu cầu đất để kết hợp kinh doanh dịch vụ lớn Xã Hịa Xá có điều kiện thuận lợi phát triển kinh tế, giáp thị trấn Tê Tiêu huyện Mỹ Đức, hệ thống giao thông thuận lợi Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: số liệu thứ cấp thu thập phịng ban chun mơn nghiệp vụ có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: điều tra 30 cán 100 khách hàng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất huyện từ 2015-2017 Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý tổng hợp số liệu: thống kê, phân tích ảnh hưởng yếu tố đến giá đấu giá quyền sử dụng đất ở, xếp xử lý số liệu thu thập theo thời gian từ 2015 - 2017 phần mềm Excel Kết kết luận + - Kết chính: Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất viii huyện Ứng Hòa Kết đấu giá quyền sử dụng đất số dự án huyên Ứng Hòa chọn làm điểm nghiên cứu Kết đấu giá dự án lựa chọn công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Ứng Hòa Đánh giá công tác đấu giá đất huyện Ứng Hịa thơng qua điều tra 100 khách hàng tham gia đấu giá 30 cán tham gia công tác đấu giá Một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Ứng Hịa + Kết luận chính: Huyện Ứng Hịa huyện nơng ngoại thành phía Nam Hà Nội có vị trí giao thơng thuận lợi sở để phát triển kinh tế, giao thông vận tải đa dạng Công tác quản lý đất đai Nhà nước, quan, ban ngành địa bàn huyện quan tâm trọng, đặc biệt cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất nguồn thu lớn vào ngân sách Nhà nước huyện Đấu giá QSD đất huyện Ứng Hòa giải nhu cầu đất người dân Giai đoạn 2015 - 2017, huyện Ứng Hòa tổ chức đấu giá QSDĐ với tổng diện tích đấu giá 30.949,48 m 16 xã, thị trấn số tiền thu 213,18 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước huyện Trong giai đoạn nghiên cứu năm 2017 có kết đấu giá cao diện tích số tiền thu Năm có kết đấu giá thấp năm 2015 số tiền thu 23,7 tỷ đồng, chiếm 10% so với tổng số đạt năm Kết đấu giá QSD đất dự án cho thấy: Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện ổn định việc xác định giá khởi điểm phù hợp với giá thị trường yếu tố ảnh hưởng lớn đến kết đấu giá Qua dự án nghiên cứu cho thấy mức chênh lệch giá trúng đấu giá giá khởi điểm giao động từ 1,05 đến 1,3 lần Dự án đấu giá khu Đồng Cửa Làng xã Đồng Tân có vị trí tiếp giáp với đường TL428 thuận lợi giao thông Tuy nhiên kết đấu đánh giá thành công tỷ lệ đấu giá khơng cao đạt 67,74% ngun nhân việc xác định giá khởi điểm sát với giá giao dịch thị trường mức chênh lệch giá trúng giá khởi điểm 1,05 lần Dự án đấu giá thôn Quảng Nguyên, xã Quảng Phú Cầu thành công, tỷ lệ đấu giá lần đạt 95% tổng số đất đấu giá ( 38/40 thửa), có mức giá khởi điểm phù hợp với giá thị trường Dự án khu Đồng Dài I, Đồng Dài II xã Hịa có tỷ lệ trúng đấu giá đạt 93,3% ( 42/45 đất đấu giá) có mức giá khởi điểm phù hợp với giá thị trường Công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Ứng Hòa cán người ix