(Luận văn thạc sĩ) đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện đan phượng, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM PHẠM THỊ NGUYÊN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 62.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Nguyên Hải NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Phạm Thị Nguyên i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc PGS.TS Đỗ Ngun Hải tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn , Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức UBND huyện Đan Phượng giúp đỡ tạo điều kiện cho suốt trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi mặt, động viên khuyến khích tơi hoàn thành luận văn./ Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Phạm Thị Nguyên ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN .ii DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT vii DANH MỤC BẢNG viii DANH MỤC ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ .ix TRÍCH YẾU LUẬN VĂN x THESIS ABSTRACT .xii PHẦN MỞ ĐẦU .1 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI .1 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.3 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU .2 1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1.1 Bất động sản 2.1.2 Thị trường bất động sản 2.2 GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 2.2.1 Khái niệm giá đất định giá đất .5 2.2.2 Cơ sở giá đất định giá đất 2.3 CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 10 2.3.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất 10 2.3.2 Vai trị cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất 11 2.3.3 Các yếu tố tác động tới giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 12 2.4 KINH NGHIỆM ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI 14 2.4.1 Đấu giá QSDĐ Trung Quốc 14 2.4.2 Đấu giá quyền sử dụng đất Mỹ 16 2.4.3 Đấu giá quyền sử dụng đất Nhật Bản 17 2.5 MỘT SỐ KINH NGHIỆM ĐẤU GIÁ QSD ĐẤT TẠI VIỆT NAM .17 2.5.1 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 18 iii 2.5.2 Tình hình thực công tác đấu giá QSD đất số địa phương 23 2.6 NHẬN XÉT ĐÁNH GIÁ CHUNG 29 PHẦN NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 31 3.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU 31 3.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 31 3.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .31 3.4.1 Điều kiện tự nhiên .31 3.4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất huyện Đan Phượng 31 3.4.3 Kết đấu giá đất thị trường bất động sản địa bàn huyện Đan Phượng 31 3.4.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đan Phượng giai đoạn 2013 - 2016 31 3.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG .31 3.5.1 Những hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đan Phượng 31 3.5.2 Nguyên nhân dẫn đến hạn chế 31 3.6 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 3.6.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 31 3.6.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 32 3.6.3 Phương pháp so sánh 32 3.6.4 Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp 33 3.6.5 Phương pháp nghiên cứu số liệu 33 PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34 4.1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU 34 4.1.1 Điều kiện tự nhiên .34 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội .36 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Đan Phượng 39 4.2 HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN ĐAN PHƯỢNG 40 4.3 THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN ĐAN PHƯỢNG 41 iv 4.3.1 Xác định địa giới hành chính, lập quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập đồ hành 41 4.3.2 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .41 4.3.3 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 43 4.4 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN PHƯỢNG .45 4.4.1 Những thuận lợi 45 4.4.2 Một số tồn 45 4.5 CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN PHƯỢNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 4.5.1 46 Các văn pháp quy liên quan đến việc thực đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đan Phượng .46 4.5.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất địa bàn huyện Đan Phượng .47 4.5.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đan Phượng giai đoạn 2013-2016 56 4.6 KẾT QUẢ ĐẤT GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI 03 DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN PHƯỢNG .57 4.6.1 Kết đấu giá quyền sử dụng đất 23 ô đất khu Cầu Trũng Vỡ, xã Tân Hội, huyện Đan Phượng 58 4.6.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất 37 ô đất khu Hồ Hom, xã Liên Hà, huyện Đan Phượng, Tp Hà Nội .60 4.6.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất 44 ô đất khu Cụm 9, xã Hồng Hà, huyện Đan Phượng 63 4.6.3.1 Căn pháp lý 63 4.6.4 Hiệu kinh tế 66 4.6.5 Hiệu xã hội 68 4.7 ĐÁNH GIÁ CỦA NGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ VÀ CÁN BỘ VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI 03 DỰ ÁN TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG 69 4.7.1 Đánh giá người tham gia đấu giá 69 4.7.2 Đánh giá cán thực đấu giá .75 4.8 MỘT SỐ HẠN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐAN PHƯỢNG 76 4.8.1 Công tác tổ chức 76 v 4.8.2 Đối với người tham gia đấu giá 77 4.8.3 Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị .77 4.9 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN ĐAN PHƯỢNG 78 4.9.1 Giải pháp sách, pháp luật 78 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80 5.1 KẾT LUẬN 80 5.2 KIẾN NGHỊ 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 vi DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng việt BĐG Bán đấu giá BĐS Bất động sản BLDS Bộ Luật Dân CN QSH Chuyển nhượng Quyền sở hữu CNH Cơng nghiệp hố GCN Giấy chứng nhận HĐBĐG Hội đồng Bán đấu giá HĐH Hiện đại hoá KDC Khu dân cư MCL Mức chênh lệch QSDĐ Quyền sử dụng đất TDP Tổ dân phố TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân VND Việt Nam đồng XHCN Xã hội chủ nghĩa vii DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Kế hoạch sử dụng đất huyện Đan Phượng năm 2017 42 Bảng 4.2 Bảng biến động diện tích loại đất huyện Đan Phượng giai đoạn 2013– 2016 44 Bảng 4.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đan Phượng giai đoạn 2013 – 2016 58 Bảng 4.4 Kết đấu giá 23 ô đất khu Trũng Vỡ, xã Tân Hội 60 Bảng 4.5 Kết đấu giá 37 ô đất khu Hồ Hom, xã Liên Hà 63 Bảng 4.6 Kết đấu giá 44 ô đất khu Cụm 9, xã Hồng Hà 65 Bảng 4.7 Hiệu kinh tế công tác đấu giá QSDĐ qua dự án 68 Bảng 4.8 Đánh giá công khai, minh bạch phương án, thông tin dự án 70 Bảng 4.9 Đánh giá việc thực quy chế, trình tự thủ tục đấu giá 71 Bảng 4.10 Đánh giá thành công dự án 73 viii DANH MỤC ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ Hình 4.1 Vị trí địa lý huyện Đan Phượng 34 Hình 4.2 Biểu đồ trạng sử dụng đất huyện Đan Phượng năm 2016 41 ix