(Luận văn thạc sĩ) đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố lào cai, tỉnh lào cai

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM NGUYỄN VĂN CƯỜNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 Người hướng dẫn khoa học: TS Đỗ Văn Nhạ NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa dùng để bảo vệ lấy học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Cường i LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn, tơi nhận hướng dẫn, bảo tận tình thầy cô, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc tới TS Đỗ Văn Nhạ - Giảng viên Bộ môn Quy hoạch Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam tận tình hướng dẫn, dành nhiều cơng sức, thời gian tạo điều kiện cho suốt trình học tập thực đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai, Học viện Nơng nghiệp Việt Nam tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán viên chức Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Lào Cai, cán UBND phường Bình Minh, cán UBND phường Pom Hán, cán UBND xã Cam Đường, cán Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Lào Cai, cán Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố Lào Cai, cán Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Lào Cai giúp đỡ tạo điều kiện cho tơi suốt q trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./ Hà Nội, ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Cường ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu đề tài 1.3 Phạm vi nghiên cứu .3 1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học thực tiễn Phần Tổng quan tài liệu 2.1 Cơ sở lý luận đấu giá quyền sử dụng đất .4 2.1.1 Khái niệm giá đất sở khoa học xác định giá đất 2.1.2 Tổng quan thị trường bất động sản 2.1.3 Giá đất đấu giá quyền sử dụng đất 10 2.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất 14 2.2 Đấu giá bất động sản số nước giới 19 2.2.1 Trung Quốc 19 2.2.2 Nhật Bản 20 2.2.3 Mỹ 20 2.2.4 Một số nước ASEAN 22 2.2.5 Ý nghĩa học kinh nghiệm Việt Nam 22 2.3 Đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 23 2.3.1 Sơ lược tình hình đấu giá đất .23 2.3.2 Đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hồ Chí Minh 24 2.3.3 Đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Đà Nẵng 26 2.3.4 Đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Lào Cai 28 iii 2.4 Đánh giá chung định hướng cho nghiên cứu 32 Phần Đối tượng phương pháp nghiên cứu 33 3.1 Địa điểm nghiên cứu 33 3.2 Thời gian nghiên cứu 33 3.3 Đối tượng nghiên cứu 33 3.4 Nội dung nghiên cứu 33 3.4.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên thực trạng phát triển kinh tế - xã hội thành phố Lào Cai 33 3.4.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất thành phố Lào Cai 34 3.4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lào Cai 34 3.4.4 Đánh giá thực trạng đấu giá QSDĐ dự án nghiên cứu địa bàn thành phố Lào Cai 3.4.5 34 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu đấu giá QSDĐ địa bàn thành phố Lào Cai 34 3.5 Phương pháp nghiên cứu 34 3.5.1 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 34 3.5.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 35 3.5.3 Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu tổng hợp số liệu 36 3.5.4 Phương pháp đánh giá theo tiêu chí 36 Phần Kết thảo luận 37 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Lào Cai 37 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 37 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 40 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Lào Cai 45 4.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất địa bàn thành phố Lào Cai 47 4.2.1 Thực trạng quản lý đất đai thành phố Lào Cai 47 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Lào Cai năm 2016 53 4.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2013 - 2016 55 4.3.1 Các văn đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai 55 4.3.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 56 4.3.3 Quy trình thực đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai 58 iv 4.3.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2013 – 2016 62 4.4 Đánh giá công tác đấu giá qsdđ 03 dự án nghiên cứu địa bàn thành phố Lào Cai .68 4.4.1 Đặc điểm 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất 68 4.4.2 Kết 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất 70 4.4.3 Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất 03 dự án 74 4.4.4 Một số tồn tại, hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lào Cai 88 4.5 Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu đấu giá qsdđ địa bàn thành phố Lào Cai .89 4.5.1 Giải pháp chế đấu giá QSDĐ 89 4.5.2 Giải pháp tuyên truyền 90 4.5.3 Giải pháp hỗ trợ người dân 90 Phần Kết luận kiến nghị 91 5.1 Kết luận 91 5.2 Kiến nghị 92 Tài liệu tham khảo 93 Phụ lục 96 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐG TS Bán đấu giá tài sản BĐS Bất động sản BLDS Bộ Luật Dân CN QSH Chuyển nhượng Quyền sở hữu CNH Cơng nghiệp hố ĐVT Đơn vị tính GCN Giấy chứng nhận HĐBĐG Hội đồng Bán đấu giá HĐH Hiện đại hoá KDC Khu dân cư MCL Mức chênh lệch QSDĐ Quyền sử dụng đất TBQ Tiền bình quân TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân VND Việt Nam đồng XHCN Xã hội chủ nghĩa vi DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1 Một số tiêu phát triển kinh tế thành phố Lào Cai 41 Bảng 4.2 Dân số, lao động thành phố Lào Cai từ năm 2011 – 2015 43 Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 thành phố Lào Cai 53 Bảng 4.4 Kết đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Lào Cai từ năm 2013 đến năm 2016 .67 Bảng 4.5 Tổng hợp giá khởi điểm 03 dự án đấu giá QSDĐ 69 Bảng 4.6 Tổng hợp kết 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất .72 Bảng 4.7 Đánh giá cán thực quy chế đấu giá 78 Bảng 4.8 Đánh giá người tham gia đấu giá thực quy chế đấu giá 78 Bảng 4.9 Tính minh bạch thông tin liên quan đến đất 80 Bảng 4.10 Đánh giá trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực kế hoạch hàng năm tính minh bạch dự án 81 Bảng 4.11 Các tác nhân gây khó khăn q trình đấu giá .82 Bảng 4.12 Đánh giá người dân sau trúng đấu giá 83 Bảng 4.13 Chênh lệch giá quy định với giá trúng đấu giá .83 vii DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Vị trí địa lý thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai 37 Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 Thành Phố Lào Cai .54 Hình 4.3 Phố 22 tháng 12 (đường DM2) khu TĐC Đơng Hà phường Bình Minh 73 Hình 4.4 Đường N5, N6 –LK5 mặt kỹ thuật trung tâm xã Cam Đường 73 Hình 4.5 Khu chợ Pom Hán cũ phường Pom Hán thành phố Lào Cai .74 viii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Nguyễn Văn Cường Tên Luận văn: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai” Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 Tên sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu Đánh giá kết công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn thành phố Lào Cai - Đề xuất giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Trên sở số liệu thống kê dựa tiêu chí lựa chọn vị trí địa lý, điều kiện kinh tế - xã hội, số người tham gia đấu giá, mức chênh lệch cao, tiến hành lựa chọn 03 dự án đấu giá đất xã, phường địa bàn thành phố Lào Cai làm điểm nghiên cứu - Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp: số liệu thứ cấp thu thập phịng ban chun mơn nghiệp vụ có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai - Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Tiến hành điều tra 25 cán 112 hộ gia đình, cá nhân tham gia cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất 03 dự án đấu giá đất xã, phường địa bàn thành phố Lào Cai - Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh tổng hợp số liệu: Thống kê, phân tích ảnh hưởng yếu tố đến giá đấu giá QSDĐ, xếp xử lý số liệu thu thập theo thời gian từ năm 2013 - 2016 phần mềm Excel - Phương pháp đánh giá theo tiêu chí: Đánh giá quy trình tổ chức thực hiện, tính cơng khai, minh bạch hiệu đấu giá quyền sử dụng đất 03 dự án để làm rõ thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lào Cai Kết kết luận - Kết + Khái quát đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng quản lý sử dụng đất địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai ix