So sánh luật đất đai 2003 với luật đất đai 2013

MỤC LỤC SO SÁNH LUẬT ĐẤT ĐAI 2003 VỚI LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT THỦ TỤC CẤP GCN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Phân biệt: Khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể, giá đất thị trường .10 THUẾ, PHÍ VÀ LỆ PHÍ 12 Tổng hợp loại thuế, phí, lệ phí phải chịu mua bán nhà, đất 14 - Chuyển mục đích sử dụng đất 18 Các phương pháp xác định giá đất 22 trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 24 Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp 25 Các phương pháp xác định giá đất Xác định giá đất gồm có phương pháp phổ biến 1.1 Phương pháp so sánh trực tiếp - Là phương pháp định giá đất thơng qua việc phân tích mức giá đất trống tương tự mục đích sử dụng đất, vị trí, khả sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý quyền sử dụng đất (sau gọi đất so sánh) chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá đất cần định giá - áp dụng để định giá đất thị trường có đất so sánh chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất 1.2 Phương pháp chiết trừ Là phương pháp định giá đất đất có tài sản gắn liền với đất cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất giá trị tài sản gắn liền với đất) - áp dụng để định giá đất có tài sản gắn liền với đất trường hợp có đủ số liệu giá bất động sản (gồm đất tài sản gắn liền với đất) tương tự với đất cần định giá chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất 1.3 Phương pháp thu thập - Là phương pháp định giá đất tính thương số mức thu nhập rịng thu bình quân năm đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn năm tính đến thời điểm định giá đất loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao địa bàn cấp tỉnh - áp dụng để định giá đất xác định khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất 1.4 Phương pháp thặng dư Là phương pháp định giá đất đất có tiềm phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao tốt cách loại trừ tổng chi phí ước tính khỏi tổng doanh thu phát triển giả định bất động sản Phương pháp thặng dư áp dụng để định giá đất có tiềm phát triển thay đổi quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất xác định tổng doanh thu phát triển giả định tổng chi phí ước tính 1.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Là phương pháp định giá đất cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất bảng giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau gọi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng để định giá đất cho trường hợp quy định Khoản Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP Để áp dụng phương pháp định giá xác, thẩm định viên cần phải điều tra thông tin giá đất chuyển nhượng thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất sở liệu đất đai, giá đất sàn giao dịch bất động sản, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập đất phải bảo đảm khách quan, trung thực Trường hợp khu vực định giá đất không đủ thơng tin thu thập thơng tin khu vực lân cận với khu vực có đất cần định giá SO SÁNH LUẬT ĐẤT ĐAI 2003 VỚI LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 Nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất Giống nhau: Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2013 mang quy định nguyên tắc chung là: "1 Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền định, xét duyệt; Sử dụng đất tiết kiệm có hiệu quả; Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên bảo vệ môi trường; Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hố, danh lam thắng cảnh; Dân chủ công khai" Khác nhau: Luật đất đai năm 2013 bổ sung quy định quan trọng: Tại Khoản Điều 35: “Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể nội dung sử dụng đất cấp xã” Tại Khoản Điều 35:“Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phịng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực bảo vệ môi trường” Tại Khoản Điều 35:“Quy hoạch, kế hoạch ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền định, phê duyệt” Căn nội dung lập quy hoạch sử dụng đất Giống nhau: Về lập quy hoạch sử dụng đất: Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2013 quy định chung tiên để lập quy hoạch sử dụng đất là: Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh nước; quy hoạch phát triển ngành địa phương; Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội nhu cầu thị trường; Hiện trạng sử dụng đất nhu cầu sử dụng đất; Kết thực quy hoạch sử dụng đất kỳ trước Tiến khoa học cơng nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất; Về nội dung lập quy hoạch sử dụng đất: Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2013 quy định số nội dung lập quy hoạch sử dụng đất sau: Định hướng, đánh giá tiềm đất đai Xác định tiêu, mục tiêu sử dụng đất Xác định diện tích loại đất Giải pháp tổ chức thực quy hoạch sử dụng đất Khác nhau: Về lập quy hoạch sử dụng đất: Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2013 quy định với ý nghĩa tinh thần nhau, nhiên câu chữ theo thời kỳ khác thể quan điểm nhà làm luật Về phần lập quy hoạch sử dụng đất hầu hết khơng có điểm khác đáng kể Về nội dung lập quy hoạch sử dụng đất: 1.Luật đất đai năm 2013 có quy định đầy đủ, rõ ràng nội dung lập quy hoạch sử dụng đất cấp nhằm khắc phục khó khăn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định riêng cho cấp để vừa đảm bảo tính chặt chẽ, khoa học, vừa đáp ứng yêu cầu quản lý cấp; đảm bảo nguyên tắc “Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể nội dung sử dụng đất cấp xã” Điểm đổi đặc biệt có tính đột phá nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Luật đất đai năm 2013 Điểm c Khoản Điều 40 quy định cụ thể “Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện” Trong quy định: “Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực cơng trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định Điều 61 Điều 62 Luật năm kế hoạch đến đơn vị hành cấp xã Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nơng thơn phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh” Đồng thời Luật quy định Điểm đ Khoản Điều 40:“Lập đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện” để thể cơng trình, dự án Chính việc đổi Luật đất đai năm 2013 việc quy định nội dung lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện làm sở thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất gắn với nhu cầu sử dụng đất năm ngành, lĩnh vực, cấp, phù hợp với khả đầu tư huy động nguồn lực, khắc phục lãng phí việc giao đất cho thuê đất để thực dự án đầu tư Để tránh chồng chéo quy hoạch, Luật Đất đai năm 2013 quy định mối liên kết quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị địa bàn quận Khoản Điều 40, cụ thể là: “Đối với quận có quy hoạch thị quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không lập quy hoạch sử dụng đất phải lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm; trường hợp quy hoạch đô thị quận không phù hợp với diện tích phân bổ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phải điều chỉnh quy hoạch thị cho phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh” Lấy ý kiến quy hoạch sử dụng đất Đây nội dung bổ sung Luật Đất đai năm 2013 quy định Điều 43, quy định: "Cơ quan có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến đóng góp nhân dân quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng; hình thức, nội dung thời gian lấy ý kiến nhân dân quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp; việc xây dựng báo cáo tổng hợp, tiếp thu, giải trình ý kiến nhân dân hoàn thiện phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước trình Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quan tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng thực Ngồi ra, nhằm đảm bảo tính khả thi của việc lấy ý kiến, nâng cao vai trò, ý nghĩa việc lấy ý kiến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Luật cịn giao Chính phủ quy định chi tiết Điều này" Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất Giống nhau: Quốc hội có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia Chính phủ xét duyệt quy hoạch sử dụng đất tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt quy hoạch sử dụng đất đơn vị hành cấp trực tiếp Khác nhau: Luật đất đai năm 2003 có quy định khác biệt thẩm quyền UBND cấp huyện xét duyệt quy hoạch sử dụng đất xã quy định khoản Điều 25 Luật ( khoản Điều 26) Luật đất đai năm 2013 lại quy định: Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện ( khoản Điều 46) Nhằm nâng cao trách nhiệm việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đảm bảo quản lý chặt chẽ sử dụng tiết kiệm, hiệu nguồn tài nguyên đất đai Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định Khoản Điều 45: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thơng qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định khoản Điều 62 Luật trước phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện” Với quy định tránh tình trạng tùy tiện việc điều chỉnh dự án Tư vấn lập quy hoạch sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 bổ sung thêm điều “Tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” (Điều 47) nhằm chấn chỉnh chun mơn hóa tổ chức, cá nhân hoạt động tư vấn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, góp phần nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thực quy hoạch sử dụng đất Giống nhau: Trong vấn đề này, Luật đất đai năm 2013 kế thừa gần toàn quy định Luật đất đai năm 2003 mà không làm chất điều luật Khác nhau: Luật đất đai năm 2013 bổ sung điểm quy định rõ quyền nghĩa vụ người sử dụng đất vùng quy hoạch quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhằm đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất; Khoản Điều 49 quy định cụ thể:“Trường hợp quy hoạch sử dụng đất công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện người sử dụng đất tiếp tục sử dụng thực quyền người sử dụng đất theo quy định pháp luật Trường hợp có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện người sử dụng đất khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất theo kế hoạch tiếp tục thực quyền người sử dụng đất không xây dựng nhà ở, cơng trình, trồng lâu năm; người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, cơng trình có phải quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định pháp luật” Để khắc phục khó khăn, bất cập việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thời điểm kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà quy hoạch sử dụng đất kỳ chưa phê duyệt, cụ thể Khoản Điều 49 quy định: “Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hết tiếp tục thực đến quy hoạch sử dụng đất kỳ quan nhà nước có thẩm quyền định, phê duyệt” Nội dung đổi nhằm tạo điều kiện cho việc thực dự án đầu tư không bị đình trệ, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT Bước 1: Thông báo thu hồi đất Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thơng báo thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất Thông báo thu hồi đất gửi đến người có đất thu hồi Bước 2: Ra định thu hồi đất – Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: thu hồi đất tổ chức, sở tôn giáo, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp thu hồi đất người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà Việt Nam; thu hồi đất nơng nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích xã, phường, thị trấn – Ủy ban nhân dân cấp huyện: thu hồi đất hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; thu hồi đất người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà Việt Nam Bước 3: Kiểm kê đất đai, tài sản có đất Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt triển khai thực kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành định kiểm đếm bắt buộc Bước 4: Lấy ý kiến, lập thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tạ trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung khu dân cư nơi có đất thu hồi Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền định thu hồi đất Bước 5: Quyết định phê duyệt niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư – Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền định thu hồi đất, định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ngày; – Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến niêm yết công khai định phê quyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã địa điểm sinh hoạt chung khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi định bồi thường, hỗ trợ tái định cư đến người có đất thu hồi, ghi rõ mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà đất tái định cư (nếu có) thời gian bàn giao đất thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; Bước 6: Tổ chức chi trả bồi thường Theo quy định Điều 93 Luật đất đai, thời hạn 30 ngày kể từ ngày định thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi Trường hợp quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả tốn tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cấp có thẩm quyền phê duyệt người có đất thu hồi cịn toán thêm khoản tiền mức tiền chậm nộp theo quy định Luật quản lý thuế tính số tiền chậm trả thời gian chậm trả Trường hợp người có đất thu hồi khơng nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cấp có thẩm quyền phê duyệt tiền bồi thường, hỗ trợ gửi vào tài khoản tạm giữ Kho bạc nhà nước Người sử dụng đất bồi thường Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực nghĩa vụ tài đất đai Nhà nước theo quy định pháp luật phải trừ khoản tiền chưa thực nghĩa vụ tài vào số tiền bồi thường để hoàn trả ngân sách nhà nước THỦ TỤC CẤP GCN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận Căn khoản Điều Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân phải chuẩn bị 01 hồ sơ, gồm giấy tờ sau: - Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK - Chứng từ thực nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có) Ngồi 02 loại giấy tờ tùy thuộc vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh theo trường hợp, cụ thể: - Trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất phải nộp loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP - Trường hợp đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản (thơng thường tài sản cần đăng ký nhà ở) Trường hợp đăng ký quyền sở hữu nhà công trình xây dựng phải có sơ đồ nhà ở, cơng trình xây dựng (trừ trường hợp giấy tờ quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng có sơ đồ phù hợp với trạng nhà ở, cơng trình xây dựng) * Theo khoản Điều Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, người nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận lựa chọn nộp giấy tờ, cụ thể: - Nộp giấy tờ có cơng chứng chứng thực theo quy định pháp luật công chứng, chứng thực - Nộp giấy tờ xuất trình để người tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu xác nhận vào - Nộp giấy tờ Trình tự, thủ tục thực Bước Nộp hồ sơ Căn Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quy định sau: Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ UBND cấp xã có nhu cầu (xã, phường, thị trấn nơi có đất) Cách 2: Khơng nộp UBND cấp xã - Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định UBND cấp tỉnh (bộ phận cửa) - Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai nộp Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ - Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ trả kết trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ - Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thời gian tối đa 03 ngày, quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ Bước 3: Giải - Trong giai đoạn này, quan Nhà nước có thẩm quyền thực cơng việc theo nhiệm vụ để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất - Đối với người sử dụng đất cần nhớ nghĩa vụ thực nghĩa vụ tài (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận…) Khi nhận thơng báo nộp tiền nộp theo số tiền, thời hạn thông báo lưu giữ chứng từ thực nghĩa vụ tài để xuất trình nhận Giấy chứng nhận Bước 4: Trao kết - Sau UBND cấp huyện định cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân Văn phịng đăng ký đất đai cập nhật thơng tin vào Sổ địa trao Giấy chứng nhận cho người cấp nộp chứng từ hồn thành nghĩa vụ tài gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho người cấp trường hợp nộp hồ sơ cấp xã - Người cấp Giấy chứng nhận nhận lại giấy tờ xác nhận cấp Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận * Thời hạn giải Theo khoản 40 Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn thực UBND cấp tỉnh quy định nhưng: - Không 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ; không 40 ngày xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn - Thời gian khơng tính thời gian ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định pháp luật; khơng tính thời gian tiếp nhận hồ sơ xã, thời gian thực nghĩa vụ tài người sử dụng đất; khơng tính thời gian xem xét xử lý trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định Kết luận: Trên thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Khi đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ nộp UBND cấp xã (đây nơi nộp thuận tiện nhất), nộp tiền theo thông báo nhận Giấy chứng nhận Phân biệt: Khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể, giá đất thị trường Khung giá đất Bảng giá đất Giá đất cụ thể Điều 113 Luật Đất Khoản 1, Điều Khoản 3, Điều CSPL đai 2013, Nghị định 114 Luật Đất đai 2013 114 Luật Đất đai 2013 96/2019/NĐ-CP Do UBND cấp tỉnh xây UBND cấp tỉnh Cơ dựng trình HĐND định quan Chính phủ ban hành cấp thơng qua trước Cơ quan quản lý đất đai ban định kỳ năm/lần ban hành định kỳ cấp tỉnh có trách nhiệm hành năm/lần giúp UBND cấp tỉnh Áp Làm để - Trường hợp bên -Tính tiền bồi thường dụng UBND cấp tỉnh xây hợp đồng chuyển Nhà nước thu hồi đất; dựng, điều chỉnh nhượng đất khơng ghi - Tính tiền sử dụng đất bảng giá đất địa giá chuyển nhượng Nhà nước công nhận phương (trừ trường ghi giá chuyển quyền sử dụng đất hợp điểm a khoản nhượng thấp giá hộ gia đình, cá nhân đối Điều 11 Nghị định bảng giá đất với phần diện tích đất 44/2014/NĐ-CP) vào bảng giá đất vượt hạn mức; cho phép để tính thuế TNCN chuyển mục đích sử - Tính tiền sử dụng dụng đất từ đất nông đất Nhà nước công nghiệp, đất phi nông nhận quyền sử dụng đất nghiệp đất hộ gia đình, cá nhân sang đất phần phần diện tích diện tích vượt hạn mức hạn mức; cho phép giao đất cho hộ gia chuyển mục đích sử dụng đình, cá nhân Tính tiền đất từ đất nơng nghiệp, th đất đất nông đất phi nông nghiệp nghiệp vượt hạn mức đất sang giao đất, vượt hạn mức đất phần diện nhận chuyển quyền sử tích hạn mức giao dụng đất nơng nghiệp đất cho hộ gia đình, cá hộ gia đình, cá nhân; nhân; - Tính tiền sử dụng - Tính thuế sử dụng đất; đất Nhà nước giao - Tính phí lệ phí đất có thu tiền sử dụng quản lý, sử dụng đất đai; đất khơng thơng qua - Tính tiền xử phạt vi hình thức đấu giá quyền phạm hành sử dụng đất; công nhận lĩnh vực đất đai; quyền sử dụng đất, cho - Tính tiền bồi thường phép chuyển mục đích sử cho Nhà nước gây dụng đất tổ chức thiệt hại quản lý mà phải nộp tiền sử dụng sử dụng đất đai; đất; - Tính giá trị quyền sử - Tính tiền thuê đất đối dụng đất để trả cho người với trường hợp Nhà nước tự nguyện trả lại đất cho cho thuê đất không thông Nhà nước trường qua hình thức đấu giá hợp đất trả lại đất Nhà quyền sử dụng đất; nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cơng nhận - Tính giá trị quyền sử quyền sử dụng đất có thu dụng đất cổ phần hóa tiền sử dụng đất, đất thuê doanh nghiệp nhà nước trả tiền thuê đất lần mà doanh nghiệp cổ cho thời gian thuê phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê; tính tiền thuê đất trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm Khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể loại giá đất Nhà nước quy định, thực tế cịn có giá đất thị trường: - Giá đất phổ biến thị trường mức giá xuất với tần suất nhiều giao dịch chuyển nhượng thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập đất có mục đích sử dụng khu vực khoảng thời gian định (khoản Điều Nghị định 44/2014/NĐ-CP) - Giá đất phổ biến thị trường áp dụng nhiều trường hợp, đơn cử giá ghi hợp đồng chuyển nhượng đất để tính thuế TNCN THUẾ, PHÍ VÀ LỆ PHÍ Điểm giống - Thuế, phí lệ phí nguồn thu ngân sách nhà nước - Thuế, phí lệ phí khoản thu bắt buộc mà tổ chức, cá nhân phải nộp, trừ trường hợp miễn - Mức đóng xác định số tiền phải nộp văn quy phạm pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền định Như vậy, thuế, phí lệ phí khoản thu khác ngân sách có điểm chung định Tiêu chí phân biệt điểm khác thuế, phí lệ phí? Giữa thuế với phí lệ phí có nhiều điểm khác phân biệt rõ qua tiêu chí sau đây: Tiêu chí Thuế Phí, lệ phí Khái niệm Thuế khoản nộp ngân Phí khoản tiền mà tổ chức, cá nhân sách nhà nước bắt buộc tổ phải trả nhằm bù đắp chi phí chức, hộ gia đình, hộ kinh mang tính phục vụ doanh, cá nhân theo quy định quan nhà nước, đơn vị nghiệp luật thuế công lập tổ chức quan nhà nước có thẩm quyền giao cung cấp dịch vụ cơng quy định Danh mục phí ban hành kèm theo Luật Phí lệ phí 2015 Lệ phí khoản tiền ấn định mà tổ chức, cá nhân phải nộp quan nhà nước cung cấp dịch vụ công, phục vụ công việc quản lý nhà 10 nước quy định Danh mục lệ phí ban hành kèm theo Luật Phí lệ phí 2015 Thuế điều chỉnh chủ yếu văn có giá trị pháp lý cao luật Mặc dù hướng dẫn nghị định thông tư văn có giá trị pháp lý cao Ngồi Luật Phí lệ phí 2015 điều (văn gốc) luật chỉnh chung phí lệ phí Văn Ngồi văn điều chỉnh điều chỉnh văn luật điều chỉnh chung Luật Quản lý thuế nghị quyết, nghị định, thơng tư loại thuế quy văn quy phạm pháp luật định luật thuế tương quyền địa phương ứng như: Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2008, Luật Thuế xuất khẩu, thuế nhập 2016 Phí lệ phí khoản thu khác thuộc ngân sách nhà nước (khoản thu Thuế nguồn thu chủ yếu phụ) ngân sách nhà nước Vị trí, vai Chủ yếu để bù đắp chi phí Nhà Là nguồn tài chủ yếu trị nước, đơn vị nghiệp công lập bảo đảm hoạt động tổ chức khác cung cấp dịch vụ công quan nhà nước thực công việc quản lý nhà nước Thuế áp dụng Một số loại phí, lệ phí áp dụng phạm vi nước, áp dụng đối Phạm vi theo phạm vi lãnh thổ Mức thu với tất đối tượng chịu áp dụng HĐND tỉnh thành phố trực thuộc thuế, không phân biệt đơn vị trung ương định hành lãnh thổ Khi nộp thuế khơng hồn Tính hồn trả trực tiếp cho người nộp trả (lợi ích mà tính hồn trả thể Lệ phí phí mang tính hoàn trả trực người cách gián tiếp thông tiếp cho tổ chức, cá nhân thông qua nộp thuế, các hoạt động Nhà kết dịch vụ cơng phí, lệ nước xây dựng sở hạ phí) tầng, phúc lợi xã hội,… Ngồi số loại phí, lệ phí quan thuế quản lý thu quan có Cơ quan Cơ quan thuế thu theo quy thẩm quyền thu quan cung cấp thu định pháp luật thuế dịch vụ công, phục vụ công việc quản lý nhà nước 11 Tổng hợp loại thuế, phí, lệ phí phải chịu mua bán nhà, đất Thuế thu nhập cá nhân mua bán nhà, đất Thu nhập chịu thuế từ mua bán nhà, đất (chuyển nhượng bất động sản) khoản thu nhập nhận từ việc mua bán nhà, đất bao gồm: - Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất Tài sản gắn liền với đất bao gồm: + Nhà ở, kể nhà hình thành tương lai + Kết cấu hạ tầng cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể cơng trình xây dựng hình thành tương lai + Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm tài sản sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như trồng, vật nuôi) - Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể nhà hình thành tương lai - Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước - Thu nhập góp vốn bất động sản để thành lập doanh nghiệp tăng vốn sản xuất kinh doanh doanh nghiệp theo quy định pháp luật - Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản có quyền người sở hữu bất động sản theo quy định pháp luật - Các khoản thu nhập khác nhận từ chuyển nhượng bất động sản hình thức Quy định nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nêu khoản Điều Thông tư 111/2013/TT-BTC thực theo pháp luật kinh doanh bất động sản Mức thuế suất: Thuế suất mua bán nhà, đất 2% giá mua, bán giá cho thuê lại Cách tính thuế: - Thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ mua, bán nhà đất xác định sau: Thuế thu nhập cá nhân phải Giá chuyển Thuế suất = x nộp nhượng 2% - Trường hợp mua bán nhà, đất đồng sở hữu nghĩa vụ thuế xác định riêng cho người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản Căn xác định tỷ lệ sở hữu tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc định phân chia tồ án, Trường hợp khơng có tài liệu hợp pháp nghĩa vụ thuế người nộp thuế xác định theo tỷ lệ bình quân (Khoản Điều Thông tư 111/2013/TT-BTC) Trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân, xem thêm TẠI ĐÂY Lệ phí trước bạ mua bán nhà, đất Đối tượng nhà, đất chịu lệ phí trước bạ mua bán nhà, đất theo Khoản Điều Nghị định 10/2022/NĐ-CP: - Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho mục đích khác - Đất, gồm: loại đất nông nghiệp đất phi nông nghiệp theo quy định Luật Đất đai (không phân biệt đất xây dựng cơng trình hay chưa xây dựng cơng trình) 12 Giá tính lệ phí trước bạ mua bán nhà, đất: - Giá tính lệ phí trước bạ đất giá đất Bảng giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định pháp luật đất đai thời điểm kê khai lệ phí trước bạ Trường hợp đất thuê Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ thời hạn loại đất quy định Bảng giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành giá đất thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ xác định sau: Giá đất Bảng giá Giá đất thời hạn thuê đất tính lệ phí x Thời hạn thuê đất = trước bạ đất 70 năm - Giá tính lệ phí trước bạ nhà giá Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định pháp luật xây dựng thời điểm kê khai lệ phí trước bạ - Giá tính lệ phí trước bạ nhà, đất số trường hợp đặc biệt: + Giá tính lệ phí trước bạ nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người thuê: theo quy định pháp luật bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm đất kèm theo giá bán thực tế theo định Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương - Giá tính lệ phí trước bạ nhà, đất mua theo phương thức đấu giá, đấu thầu: theo quy định pháp luật đấu giá, đấu thầu giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế ghi hóa đơn, chứng từ theo quy định pháp luật giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế theo biên trúng đấu giá, đấu thầu theo văn phê duyệt kết đấu giá, đấu thầu (nếu có) quan nhà nước có thẩm quyền - Giá tính lệ phí trước bạ nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư gồm giá trị đất phân bổ: Giá trị đất phân bổ xác định giá đất Bảng giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành nhân với hệ số phân bổ Hệ số phân bổ xác định theo quy định Nghị định 53/2011/NĐ-CP - Trường hợp giá nhà, đất hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao giá Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành: giá tính lệ phí trước bạ nhà, đất giá hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà (Điều Thông tư 13/2022/TT-BTC; Khoản Điều Nghị định 10/2022/NĐCP) Trường hợp miễn lệ phí trước bạ 31 trường hợp miễn lệ phí trước bạ từ 01/03/2022 Theo Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, Phí cơng chứng làm hồ sơ mua bán nhà, đất Tổ chức, cá nhân yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, dịch, lưu giữ di chúc, cấp văn cơng chứng phải nộp phí cơng chứng Cơng chứng hợp đồng kinh tế, thương mại, đầu tư, kinh doanh: Tính giá trị tài sản giá trị hợp đồng, giao dịch 13 Giá trị tài sản TT giá trị hợp đồng, giao dịch Mức thu (đồng/trường hợp) Dưới 50 triệu đồng 50 nghìn Từ 50 triệu đồng 100 nghìn đến 100 triệu đồng Từ 100 triệu đồng đến 01 tỷ 0,1% giá trị tài sản giá trị hợp đồng, giao dịch đồng Từ 01 tỷ đồng 01 triệu đồng + 0,06% phần giá trị tài sản giá đến 03 tỷ đồng trị hợp đồng, giao dịch vượt 01 tỷ đồng Từ 03 tỷ đồng 2,2 triệu đồng + 0,05% phần giá trị tài sản giá đến 05 tỷ đồng trị hợp đồng, giao dịch vượt 03 tỷ đồng Từ 05 tỷ đồng 3,2 triệu đồng + 0,04% phần giá trị tài sản giá đến 10 tỷ đồng trị hợp đồng, giao dịch vượt 05 tỷ đồng Từ 10 tỷ đồng 5,2 triệu đồng + 0,03% phần giá trị tài sản giá đến 100 tỷ đồng trị hợp đồng, giao dịch vượt 10 tỷ đồng Trên 100 tỷ đồng 32,2 triệu đồng + 0,02% phần giá trị tài sản giá trị hợp đồng, giao dịch vượt 100 tỷ đồng (mức thu tối đa 70 triệu đồng/trường hợp) (Điểm a7 Khoản Điều Thông tư 257/2016/TT-BTC) Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; - Chứng nhận đăng ký biến động đất đai; trích lục đồ địa chính; - Văn bản; số liệu hồ sơ địa Mức thu lệ phí: Căn điều kiện cụ thể địa phương, sách phát triển kinh tế - xã hội địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc: - Mức thu hộ gia đình, cá nhân quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố thị xã trực thuộc tỉnh cao mức thu khu vực khác; 14 - Mức thu tổ chức cao mức thu hộ gia đình, cá nhân (Điểm đ Khoản Điều Thông tư 85/2019/TT-BTC) Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mua bán nhà, đất Trong số trường hợp người dân mua bán nhà, đất phải thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mua bán nhà, đất Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khoản thu công việc thẩm định hồ sơ, điều kiện cần đủ đảm bảo việc thực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật (Bao gồm: cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận cấp) Căn quy mô diện tích đất, tính chất phức tạp loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất điều kiện cụ thể địa phương để quy định mức thu phí cho trường hợp - Mức thu phí thẩm định: Phù hợp với điều kiện, tình hình cụ thể địa phương nơi phát sinh hoạt động cung cấp dịch vụ, thu phí, lệ phí Mức thu phí, lệ phí hoạt động cung cấp trực tuyến phù hợp để khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng dịch vụ công theo phương thức trực tuyến (Khoản Điều Thông tư 85/2019/TT-BTC sửa đổi Thơng tư 106/2021/TT-BTC) - Mục đích sử dụng đất Cách thức nhà nước phân loại đất đai yêu cầu người quản lý phải tuân thủ quy định giao đất, cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử dụng mục đích đất giao ghi định giao đất, cho thuê đất - Chuyển mục đích sử dụng đất thay đổi mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu định hành trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép việc đăng ký đất đai trường hợp xin phép quan Nhà nước có thẩm quyền Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất - UBND cấp huyện có thẩm quyền định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên phải có văn chấp thuận UBND cấp tỉnh trước định; - UBND cấp tỉnh có thẩm quyền định chuyển mục đích sử dụng đất với tổ chức Căn cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Theo quy định Luật Đất đai 2013, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm: 15 - Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt - Nhu cầu sử dụng đất thể dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Như vậy, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép quan Nhà nước có thẩm quyền phải viết đơn xin phép quan Nhà nước vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện để định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay khơng, khơng phải viết đơn xin phép chuyển chuyển Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép Theo quy định Luật Đất đai trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải phép quan nhà nước có thẩm quyền, gồm: - Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; - Chuyển đất trồng hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất ni trồng thủy sản hình thức ao, hồ, đầm; - Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác nhóm đất nơng nghiệp; - Chuyển đất nơng nghiệp sang đất phi nông nghiệp - Chuyển đất phi nông nghiệp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thuê đất; - Chuyển đất phi nông nghiệp đất sang đất ở; - Chuyển đất xây dựng cơng trình nghiệp, đất sử dụng vào mục đích cơng cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình nghiệp sang đất sở sản xuất phi nơng nghiệp Các trường hợp khơng phải chuyển mục đích sử dụng đất xin phép 05 trường hợp chuyển mục đích khơng phải xin phép Theo quy định Thông tư 33/2017/TT-BTNMT , người sử dụng đất phép chuyển mục đích sử dụng đất mà khơng phải xin phép quan Nhà nước có thẩm quyền Cụ thể: - Chuyển đất trồng hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: Đất sử dụng để xây dựng nhà kính loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; Đất xây dựng chuồng trại chăn ni gia súc, gia cầm loại động vật khác pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; 16 - Chuyển đất trồng hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng lâu năm; - Chuyển đất trồng lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng hàng năm; - Chuyển đất sang đất phi nông nghiệp đất ở; - Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp đất thương mại, dịch vụ đất sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng cơng trình nghiệp Lưu ý: Tuy khơng phải xin phép quan Nhà nước có thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải đăng ký biến động đất đai Chủ thể thực - Cá nhân, Hộ gia đình có đất muốn chuyển đổi - Tổ chức có đất muốn chuyển đổi Trình tự thực Bước 1: Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến Phịng tài ngun mơi trường Người sử dụng đất nộp 01 hồ sơ gồm: - Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014 - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thời gian khơng q 03 ngày làm việc, quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định Bước 2: Cơ quan tài ngun mơi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; đạo cập nhật, chỉnh lý sở liệu đất đai, hồ sơ địa Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm: - Các giấy tờ quy định Khoản Điều này; - Biên xác minh thực địa; - Bản thuyết minh dự án đầu tư dự án khơng phải trình quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án cấp giấy chứng nhận đầu 17 tư; báo cáo kinh tế - kỹ thuật tổ chức sử dụng đất trường hợp lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình; văn thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định Khoản Điều 58 Luật Đất đai Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP lập cấp giấy chứng nhận đầu tư thẩm định dự án đầu tư xét duyệt dự án dự án phải trình quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; - Văn thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định Khoản Điều 58 Luật Đất đai Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP dự án khơng phải trình quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, khơng phải cấp giấy chứng nhận đầu tư trường hợp lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên phải bổ sung văn chấp thuận Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định Điểm a Khoản Điều 59 Luật Đất đai; - Trích lục đồ địa đất trích đo địa đất; - Tờ trình kèm theo dự thảo định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất người sử dụng đất để thực dự án đầu tư thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Bước 3: Phịng Tài ngun Mơi trường trao định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau cá nhân thực nghĩa vụ tài Thời gian thực + Khơng 15 ngày (không kể thời gian thực nghĩa vụ tài người sử dụng đất) + Khơng 25 ngày xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn 18 trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai vừa Chính phủ ban hành, có trường hợp khơng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất gồm: 1- Tổ chức, cộng đồng dân cư Nhà nước giao đất để quản lý thuộc trường hợp quy định Điều Luật Đất đai 2- Người quản lý, sử dụng đất nơng nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích xã, phường, thị trấn 3- Người thuê, thuê lại đất người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế 4- Người nhận khốn đất nơng trường, lâm trường, doanh nghiệp nơng, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phịng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng 5- Người sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 6- Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất có thơng báo định thu hồi đất quan nhà nước có thẩm quyền 7- Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng cơng trình cơng cộng gồm đường giao thơng, cơng trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thơng tin; khu vui chơi giải trí ngồi trời; nghĩa trang, nghĩa địa khơng nhằm mục đích kinh doanh Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp Nghị định quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân Theo đó, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản đất làm muối hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nơng nghiệp áp dụng hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thoả thuận hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Cụ thể, với đất trồng hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản đất làm muối, không 30 héc ta cho loại đất tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam khu vực đồng sông Cửu Long; không 20 héc ta cho loại đất tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cịn lại 19 Với đất trồng lâu năm, khơng 100 héc ta xã, phường, thị trấn đồng bằng; không 300 héc ta xã, phường, thị trấn trung du, miền núi Còn với đất rừng sản xuất rừng trồng, không 150 héc ta xã, phường, thị trấn đồng bằng; không 300 héc ta xã, phường, thị trấn trung du, miền núi Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổng diện tích nhận chuyển quyền hạn mức loại đất (đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản đất làm muối) hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất (đất trồng hàng năm, đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản đất làm muối) hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân xác định theo loại đất quy định nêu Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định nêu mà đăng ký chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2007 phần diện tích đất vượt hạn mức tiếp tục sử dụng trường hợp đất nông nghiệp hạn mức nhận chuyển quyền Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định mà đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 1/7/2007 đến trước ngày 1/7/2014 hộ gia đình, cá nhân tiếp tục sử dụng đất phải chuyển sang thuê đất Nhà nước phần diện tích vượt hạn mức nhận chuyển quyền 20