Chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch góp phần khôi phục ngành du lịch sau đại dịch covid 19 ở việt nam

4 ĐỔNG CHỦ BIÊN TS ĐOÀN TRUNG KIÊN PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN TS ĐỒN VĂN BÌNH TẬP THỂ TÁC GIẢ PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYÊN TS NGUYỄN NHU CHÍNH TS NGUYỄN THỊ DUNG TR ĐỒN VĂN BÌNH TS ĐỒN TRUNG KIÊN PGS.TS.GVCC PHẠM THỊ GIANG THU PGS.TS VŨ THỊ DUYÊN THỦY PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA TS VŨ ĐẶNG HẢI YẾN ThS NGUYỄN MẠNH KHỞI PGS.TS VŨ THỊ HỒNG YẾN PGS.TS NGUYỄN HỮU CHÍ TS TRẦN QUANG HUY PGS.TS VŨ QUANG , PGS.TS NGUỸENMINH HANG LS.TS NGUYỄN THÙY TRANG TS ĐẶNG VŨ HUÂN LỜI NHÀ XUẤT BẢN B ấ t động sản nói chung bất động sản du lịch nói riêng đóng vai trị tích cực việc thúc đẩy phát triển ngành du lịch Việt Nam Hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách chiếm tỷ trọng đáng kể tổng sản phẩm quốc nội nước ta Tuy nhiên, bùng phát dịch bệnh Covid-19 thê giới ảnh hưởng nghiêm trọng đến ngành du lịch hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch, gây sô' gián đoạn cho thị trưòng bất động sản du lịch Việt Nam Cùng với đó, sách, pháp luật điều chỉnh thị trường kinh doanh bất động sản du lịch bộc lộ nhiều khoảng trông chưa hưởng ưu đãi ngành kinh tế mũi nhọn khác, chưa có sách ưu đãi đặc thù tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, sách tín dụng cho bất động sản nghỉ dưỡng phân khúc địi hỏi mức vơh đầu tư lớn đầu tư xây dựng quản lý vận hành, chu kỳ kinh doanh dài, thòi gian thu hồi vốn chậm, V.V Do vậy, cần có sách, giải pháp nhằm hồn thiện khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẦN DU LỊCH tháo gỡ vưóng m ắc phát sinh sau đại dịch Covid-19 để thúc đẩy thị trường phát triển cách minh bạch, lành m ạnh, giúp khai th ác đa lợi th ế bất động sản du lịch, m ang lại lợi ích cho người dân, doanh nghiệp quốc gia Với ý nghĩa đó, sách C h ín h s c h , p h p lu ậ t v ề k i n h d o a n h b ấ t đ ộ n g s ả n d u lịc h g ó p p h ầ n k h ô i p h ụ c n g n h D u lịc h s a u đ i d ị c h C o v id -1 V iệ t N a m Nhà x u ấ t Chính trị quốc gia Sự th ậ t x u ấ t cung cấp cho bạn đọc phân tích, luận giải vừa từ góc độ lý luận, vừa từ góc độ thực tiễn việc thực thi pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch ỏ nưốc ta nói riêng giai đoạn nay, từ đưa đề xu ất, kiến nghị để hỗ trợ hoạt động kinh doảnh bất động sản du lịch phát triển lành mạnh, bền vững theo quan điểm Đảng Nhà nước ta Nội dung sách chia thành ba phần: Phần I: Những vấn đề lý luận pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch Việt Nam Phần II: Pháp lu ật kinh doanh bất động sản du lịch ỏ Việt Nam Phần III: Hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch Việt Nam Xin trân trọng giới thiệu sách với bạn đọc T hắng 12 năm 2 NHÀ XUẤT BẢN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA s ự THẬT L0I GIỚI THIỆU Đại dịch Covid-19 dịch bệnh tồi tệ nh ất m nhân loại phải gánh chịu thập niên thứ ba th ế kỷ XXI C ovid-19 gây sức tàn phá th iệt hại khủng khiếp phạm vi toàn th ế giới: hàng triệu người chết; thiệt hại kinh tế - xã hội, thương mại, dịch vụ, du lịch toàn cầu lên đến sơ" hàng nghìn tỷ la; làm gián đoạn trình sản xu ất - kinh doanh, đứt gãy chuỗi giá trị toàn cầu kéo lùi kinh tế th ế giới tối vài thập kỷ Loài người quên ký ức đau thương, kinh hoàng hậu vượt sức tưởng tượng C ovid-19 gây Khi đại dịch C ovid-19 kiểm sốt thơng qua chiến dịch tiêm chủng vắcxin cho tồn dân quy mơ tồn cầu nước nói chung Việt Nam nói riêng bưốc vào khơi phục, phát triển kinh tế - xã hội Ngày 29/5/2020, Chính phủ ban hành Nghị sơ" 84/N Q -CP nhiệm vụ, giải pháp tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho sản xuâ"t - kinh doanh, thúc đẩy giải ngân vô"n đầu tư công bảo đảm tr ậ t tự, an tồn xã bơi cảnh đại dịch C ovid-19 v ề lĩnh vực du lịch, CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH Nghị xác định: “Bộ Văn hóa, T h ể thao D u lịch chủ đ ộ n g x â y d ự n g c h n g trình, k ế hoạch đẩy m n h hoạt độ ng x ú c tiến du lịch cấp quốc gia ; ch ỉ đạo việc tổ ch ứ c giải đấu th ê thao bảo đảm an toàn; p h ố i hợp với h iệp hội n g h ề n g h iệ p v ề du lịch x â y d ự n g triển k h a i C h n g trình k ích cầu du lịch nội địa; tă n g cư n g tru y ền thông, q u ả n g bá, tiếp thị, p h t triển sản p h ẩ m m ới đ ể thu h ú t kh ách tro n g n c quốc t ế (trước m ắ t tập tru n g thu h ú t kh ách du lịch từ quốc gia k iểm soát dịch b ện h ); ph ổi hợp với Bộ Tài ch ín h k h ẩ n trư n g đưa Q uỹ H ỗ trợ p h t triển du lịch vào hoạt đ ộ n g” Để triển khai có hiệu chương trìn h h àn h động củ a Chính phủ phục hồi ngành Du lịch sau đại địch Covicỉ-19, phải thực liệt, đồng nhiều giải pháp khơng thể thiếu giải pháp hồn th iện th ể chế, sách, pháp lu ật du lịch nói chung kỉnh doanh b ất động sản du lịch nói riêng Bởi lẽ, h oạt động kinh doanh b ất động sản du lịch cung cấp sản phẩm Condotel, Shophouse, R esort ch ất lượng cao, phong phú, đa dạng chủng loại đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi, du lịch, thưỏng lãm du khách nước, góp phần thu hút, quảng bá hình ảnh du lịch đất nước, thiên nhiên, người V iệt Nam Đây phân khúc kinh doanh b ất động sản r ấ t nhiều dư địa để p h át triển đặt bối cảnh lượng khách du lịch nội địa dần hồi phục trước đại dịch C ovid-19 lượng khách quốíc tế đến Việt Nam ngày gia tăng so với năm 2 LỜI GIỚI THIỆU năm 2 Tuy nhiên, hệ thơng sách, pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch chưa thống nh ất, đồng bộ; thiếu nhiều quy định điều chỉnh quy định lại nằm tản m át văn pháp luật khác nhiều quan nhà nước ban hành Điều khiến việc quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản du lịch hiệu không bảo hộ tốt quyền, lợi ích hợp pháp ngưòi sỏ hữu bất động sản du lịch, nhà đầu tư thứ cấp khiến doanh nghiệp kinh doanh phân khúc thị trường không yên tâm đầu tư ổn định lâu dài, bền vững Đ ặt “dịng chảy” đó, sách C h ín h s c h , p h p lu ậ t v ề k i n h d o a n h b ấ t đ ộ n g sả n d u lịc h g ó p p h ẩ n k h ô i p h ụ c n g n h D u lịc h sa u đ i d ịc h C o v id -19 V iệt N a m kết nghiên cứu lý luận, thực tiễn sách, pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch nhà khoa học công tác lĩnh vực giảng dạy, nghiên cứu khoa học sô" sở đào tạo luật nước; sô" luật sư hoạt động thực tiên thực hành nghề luật đại diện cộng đồng doanh nghiệp trực tiếp kinh doanh bất động sản du lịch Dưới góc nhìn đa chiều, tác giả phân tích, bình luận, đánh giá thực trạng sách, pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch, nhận diện “khoảng trông” pháp lý, bạn che, bât cập nội dung quy định hành Trên sở đó, tác giả đề xu ất giải pháp hồn thiện sách, pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch góp phần _ CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SÀN DU LỊCH khôi phục ngành du lịch sau đại dịch Covid-19 nước ta Tuy tác giả r ấ t cố gắng sách khó trán h khỏi h ạn chế, khiếm khuyết nội dung Tập thể tác giả chân th àn h cảm ơn tri ân, tiếp thu góp ý bạn đọc nhằm hồn thiện nội dung sách cho lần tái sau Xin trâ n trọng giới thiệu sách vói quý bạn đọc! THAY MẶT TẬP T H E TÁC GIẢ P G S T S N g u y ễ n Q u a n g T u y ế n 11 PHẦN I NHỮNG VẤN ĐỂ LÝ LUẬN VỂ PHẤP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VIỆT NAM 13 Cơ sở XÂY DỰNG PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Dỏ LỊCH PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN* I C s L Ý LUẬN X ây dựng phát triển thị trường bất động sản nói chung phân khúc thị trưòng bất động sản du lịch nói riêng theo hướng thơng suốt, cơng khai minh bạch, lành m ạnh yêu cầu cấp thiết việc thúc đẩy tăng trưỏng kinh tế góp phần đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao vào thê kỷ XXL Bởi lẽ, thị trường bất động sản nói chung phân khúc thị trường bất động sản du lịch nói riêng phận thiếu kinh tế thị trường, vói thị trưịng vốn, thị trường sức lao động, thị trường khoa học - công nghệ, thị trưòng bất động sản (bao gồm phân khúc thị trưịng bất động sản du lịch) góp phần vào việc hoàn thiện đồng thể chế kinh tế thị trường, ổn định kinh tê vĩ mô nâng cao lực cạnh tranh quốc gia Vôn, sức lao động, công nghệ bất động sản, đất đai yếu tố “đẩu vào” * Trưỏng khoa Pháp luật kinh tế - Trưòng Đại học Luật Hà Nội 14 CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT DỘNG SẢN DU LỊCH thiếu hoạt động sản x u ấ t - kinh doanh Có nghĩa thiếu bốn yếu tơ" hoạt động sản xu ấ t - kinh doanh thực Nền kinh tế thị trường coi trọng đề cao thuộc tính đảm bảo tính cạnh tran h lành m ạnh, bình đẳng chủ thể kinh doanh, quyền tự kinh doanh công dân Nhà nước bảo hộ, vận hành quan hệ kinh t ế điều chỉnh việc can thiệp, quản lý hợp lý, khoa học N hà nước điều tiết “bàn tay vô h ìn h ” thị trường Những thuộc tính kinh t ế thị trường khó tồn điều kiện thị trường bất động sản nói chung phân khúc thị trường bất động sản du lịch nói riêng hoạt động thiếu lành mạnh, thông suốt; không công khai, minh bạch Thị trường b ất động sản du lịch hoạt động công khai, m inh bạch dựa nhiều yếu tô" điều kiện m yếu tơ", điều kiện đòi hành lang pháp lý thông n h ất đồng Pháp lu ật kinh doanh b ất động sản du lịch đời m ột kết tấ t yếu nhằm đáp ứng yêu cầu Pháp lu ậ t kinh doanh bất động sản du lịch xây dựng dựa sở lý luận chủ yếu sau đây: T h ứ nhất, kinh tê" thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Nhà nước tôn trọng bảo hộ quyền tự kinh doanh công dân Bởi lẽ, điều không thực rấ t khó khuyến khích thành viên xã hội bỏ vôh đầu tư kinh doanh; động, sáng tạo lao động để tạo ngày nhiều cải vật chất nhằm thực mục tiêu “dân giàu, nước m ạnh, dân chủ, cơng bằng, văn m in h ” Điều có nghĩa kinh tê" thị trường định Phán III: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 44 nhân chủ sỏ hữu, chia sẻ thòi gian để khai th ác chia lợi nhuận Nhiều chủ đầu tư đánh vào yếu tô" tâm lý khách hàng đưa mức lợi nhuận r ấ t cao Trưốc đây, mức cam kết khoảng 6% /năm , xu ất dự án cam kết lợi nhuận lên đến 12%, chí 15% /năm Những người mua lại bất động sản du lịch từ chủ đầu tư nhà đầu tư thứ cấp Hợp đồng mua bán bất động sản du lịch có cam kết lợi nhuận hấp dẫn, không thực cam kết hậu pháp lý khơng rõ ràng quyền lợi nhà đầu tư thứ cấp không bảo vệ mức Nhiều chủ đầu tư tập trung vào việc huy động vốn han đầu, sau xây dựng bàn giao lại toàn trách nhiệm cho đơn vị quản lý Nếu đơn vị quản lý thực công việc không hiệu quả, không thu hút khách dẫn đến phần lớn thòi gian condotel tình trạng trống khách, đương nhiên, cam kết sinh lời bị ảnh hưởng Khi dự án xây xong, chủ đầu tư bán lại cho nhà đầu tư thứ cấp, bàn giao lại trách nhiệm quản lý cho đơn vị đó, tiếp tục đầu tư nơi khác Vậy lại đơn vị quản lý nhà đầu tư thứ cấp đó, tranh chấp phát sinh khó giải trường hợp hai bên khơng có ràng buộc cụ thể Đương nhiên, theo pháp luật hợp đồng, bên phải có trách nhiệm tuân thủ cam kết thỏa thuận, nhà đầu tư người chịu trách nhiệm với cam kết lợi nhuận Nhưng trường hợp này, vối khoản tiền thu hồi từ dự án, https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/du-an/nguy-co-tranh-chap-batdong-san-nghi-duong-346457.html 4 CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SĂN DU LỊCH họ “cao chạy xa bay” đầu tư th ua lỗ vào dự án khác, việc thực cam kết xa vời Đây rủi ro th rõ vói việc đầu tư vào mơ hình bất động sản du lịch Với rủi ro vậy, nhà đầu tư thứ cấp nên cân nhắc kỹ càng, chọn chủ đầu tư uy tín để bảo đảm lợi ích cho mình, tránh tin vào cam kết hấp dẫn khơng thực tế khó thực được1 Một sô" chủ đầu tư cam kết với nhà đầu tư thứ cấp bất động sản du lịch cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài, cam kết không phù hợp với quy định pháp luật B ấ t động sản du lịch chưa phân định rõ nhè A 1? nhà để kinh doanh Với bất động sản du lịch, thấy mục đích chu yêu cua cac nhà đầu tư thứ cấp mua thuê lại kiếm lợi nhuận, rấ t người mua để ỏ Không phải nhà ở, khoản Điều 126 L u ật Đ ất đai hành quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đốỉ với tổ chức để thực dự án đầu tư không 50 năm, vùng khó khăn khơng q 70 năm Do vậy, theo quy định pháp luật hành quyền sử dụng đất, bất động sản du lịch Nhà nước giao đất, cho th đất có thịi hạn (theo thời hạn dự án) gia hạn Tuy nhiên, pháp luật đất đai quy định rấ t rõ, đất đai thuộc khu du lịch nghỉ dưỡng đất thưởng mại dịch vụ, nên cho thuê đất không phân lô bán đất Như vậy, chất, việc mua bán hộ du lịch, biệt thự du lịch nhà phơ" du lịch hình thức đầu tư https://phan.vn/condotel-con-nhieu-vuong-mac-rui-ro.html Phần III: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 447 nhà đầu tư thứ cấp với chủ đầu tư để hướng tới mục tiêu lợi nhuận Các nhà đầu tư thứ cấp nên xác định rõ ràng tham gia đầu tư bất động sản du lịch, họ quan tâm đến hiệu đầu tư, khả nắm giữ tài sản Hay nói cách khác, họ trỏ thành cổ đông dự án tham gia vào kênh góp vốn dài hạn T ất nhiên, cần lưu ý rằng, xác định nhà đầu tư thứ cấp cổ đơng, chủ đầu tư nên minh bạch hóa chuyện chia sẻ lợi nhuận II NHẬN DIỆN NHỮNG TRANH CHẤP PHÁT SINH TỪ CÁC THƯƠNG VỤ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH B ấ t động sản du lịch phân khúc sôi động nguồn cung lượng giao dịch thòi gian qua Trong đó, hộ lưu trú (condotel) “làm mưa làm gió” với nhiều lời quảng cáo “đường m ật” Loại hình condotel xu ất Việt Nam vào năm 2009 Tịa tháp Nha Trang Plaza hồn thành đưa vào khai thác Sau đó, nhiều dự án xây dựng condotel đầu tư thực trung tâm du lịch tiếng Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc với quy mô đầu tư rấ t lớn đạt tiêu chuẩn quốc tế Trên th ế giới, mơ hình có lịch sử đời phát triển hàng chục năm, song Việt Nam, áp dụng loại hình sở hữu kỳ nghỉ vào thị trường du lịch nghỉ dưỡng xuất nhiều lo ngại nguy “biến tướng” khó lường cho khách hàng Đặc biệt, dự án chưa xây dựng xong chủ đầu tư huy động vốn ràng buộc tinh vi 448 CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SÀN DU LỊCH hợp đồng Nhiều chủ đầu tư đánh vào yếu tô" tâm lý khách hàng đưa mức lợi nhuận r ấ t cao, có dự án cam kết lợi nhuận lên đến 12%, th ậm chí 15% /năm Tuy nhiên, có th ể thấy, việc đầu tư vào condotel hay loại hình b ất động sản du lịch khác chưa có quy định pháp lu ật điều chỉnh tiềm ẩn nhiều rủi ro, nh ất việc ký kết hợp đồng, thỏa th uận bị vô hiệu trá i quy định lu ật đối tượng hợp đồng, giao dịch không thực gây nhiều hậu quả, th ậm chí th iệt hại cho nhà đầu tư Hiện chưa có quy định rõ ràng quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, ch ế độ sử dụng đất, quy chế quản lý, kinh doanh đốì với loại hình n ày1 L u ật Đ ất đai hành chưa có quy định mục đích Sũ dụng đất, thịi hạn sử dụng đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu hộ condotel cho khách hàng nhà đầu tư L u ật Kinh doanh bất động sản hành chưa có quy định cụ thể mua bán, chuyển nhượng condotel, điều kiện pháp lý mua bán hộ condotel; vận hành khai thác đôi với dự án condotel vận hành chủ đầu tư dự án, chủ sỏ hữu hộ condotel ký hợp đồng cho chủ dự án hợp tác quản lý, vận hành khai thác chia lợi nhuận Hoạt động quản lý thỏa thuận dân Có thể nói, thực tế, việc xác lập giao dịch bất động sản du lịch vận dụng “tương tự” quy định pháp luật hành nhằm mường tượng hình thù sản phẩm thực tê chủ đầu tư tự gắn vào https://vtv.vn/kinh-te/can-trong-khi-ky-ket-hop-dong-mua-ban-batdong-san-20210901235843285.htm l Phán III: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SÀN 449 để bán với hai hình thức sử dụng (giao hộ cho người mua tự sử dụng, không nhận m giao cho chủ đầu tư quản lý khai thác) Khách hàng khu bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có nhầm lẫn Họ cho rằng, dự án dự án nhà để bán Đối với dự án bất động sản nghỉ dưỡng, đủ điều kiện theo quy định chuyển nhượng phần toàn dự án cho chủ đầu tư thứ cấp để tiếp tục kinh doanh theo dự án quy hoạch duyệt Các dự án bất động sản du lịch không bán hộ du lịch, biệt thự du lịch nhà phô" du lịch nghỉ dưỡng dự án nhà ỏ Không phân lô, bán cho khách hàng dự án nhà Chính nhầm lẫn khách hàng nhà đầu tư thứ cấp, nên thực tế thời gian qua, phát sinh rấ t nhiều tranh chấp chủ đầu tư dự án bất động sản nghĩ dưỡng nhà đầu tư thứ cấp, cụ thể: Một là, tranh chấp bên chủ đầu tư không thực cam kết mức lợi nhuận thỏa thuận, dẫn đến tình trạng tranh chấp trình quản lý, sử dụng chi phí quản lý Một số nhà đầu tư thứ cấp chủ sỏ hữu hộ condotel muốn chấm dứt hợp đồng cho thuê lại đốì với chủ đầu tư để tự cho thuê để hộ Hai là, không thực cam kết mức lợi nhuận thỏa thuận, nên nhà đầu tư thứ cấp chủ sở hữu bất động sản du lịch khởi kiện đòi chủ đầu tư trả mức lợi nhuận cam kết kỳ hạn Ba là, cấc nhà đầu tư thứ cấp chủ sở hữu bất động sản du lịch yêu cầu chủ đầu tư hoàn thiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu bất động sản du lịch 450 CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẦN DU LỊCH Nguyên nhân dẫn đến tran h chấp gồm: T h ứ nhất, hành lang pháp lý cho việc mua bán, có L u ật Du lịch hành có quy định sỏ lưu trú du lịch, bao gồm biệt thự du lịch, hộ du lịch nhà có phịng cho khách du lịch thuê Các quy định pháp luật có liên quan L u ật Kinh doanh b ất động sản, L u ậ t Nhà ở, L u ật Đ ất đai chưa có định danh m ặt hàng phân khúc Có thể chủ đầu tư nhà đầu tư thứ cấp nhầm lẫn đối tượng bất động sản du lịch mua bán đốì tượng nhà thơng thường nên hiểu sai chất quan hệ Thực chất, quan hệ đầu tư chủ đầu tư nhà đầu tư thứ cấp hướng tới mục tiêu lợi nhuận trình khai thác bất động sản du lịch T h ứ hai, b ất động sản nghỉ dưỡng nói chung condotel nói riêng kênh đầu tư truyền thông m ạnh mẽ, thu hút nhiều quan tâm người có nhu cầu đầu tư, nhiều chủ đầu tư đánh vào yếu tố tâm lý khách hàng đưa mức lợi nhuận rấ t cao, khách hàng cần mua có lợi nhuận mà khơng phải lo lắng hết Tuy nhiên, thực tế, mức cam kết lợi nhuận “ảo th u ật” m ặt tài Chủ đầu tư hồn tồn đẩy giá lên cao gấp đôi để lấy chi phí trả lợi nhuận theo cam kết cho khách hàng Trong đó, khách hàng khơng quan tâm đến chi phí phát sinh khác tính hay chưa? Những chi phí phát sinh thường phía chủ đầu tư đưa “gặm nhấm” hết phần lợi nhuận mà họ cam kết, từ đó, phát sinh tranh chấp T ba, nhà đầu tư thứ cấp nhầm lẫn (hoặc bị lừa gạt) coi bất động sản du lịch giống hộ chung cư nhà Phân III: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 451 biệt thự dự án nhà ở, nên kiện đòi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đạt quyền sở hữu bất động sản du lịch Thực tế, có sô" địa phương đánh tráo khái niệm để cách hay cách khác cơng nhận tính chất pháp lý sản phẩm bất động sản du lịch Tuy nhiên, m ặt pháp lý, đất thương mại, dịch vụ (hình thành sản phẩm bất động sản du lịch) khơng thể coi đất hình thành đơn vị Chính vậy, sơ" địa phương Đà Nang, Khánh Hòa, B Rịa - Vũng Tàu cấp sổ cho dự án hình thành sản phẩm bất động sản du lịch phải xử lý định sai lầm Hơn nữa, với việc cấp giấy chứng nhận (sổ hồng sổ đỏ) cho sản phẩm bất động sản du lịch laiìi thay đổi chất dự án du lịch Theo đó, chủ sỏ hữu hộ khách sạn, chủ sử dụng đất biệt thự du lịch, nhà phô" du lịch chủ đầu tư, chủ sỏ hữu cơng trình, điều hoàn toàn mâu thuẫn với giấy phép đầu tư, quyền sở hữu tài sản doanh nghiệp chủ đầu tư dự án du lịch1 III HƯỚNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP PHÁT SINH TỪ CÁC THƯƠNG VỤ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH R ất nhiều tọa đàm, hội thảo tổ chức để tìm “lơi ra” cho vấn đề bất động sản du lịch nói chung codotel nói riêng, trưóc m lâu dài Tựu trung lại, ghi nhận sô" phương án sau đây: https://thesaigontimes.vn/condotel-va-mot-thap-ky-roi-loan-chivi-ten-goi/ 452 CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT DỘNG SẢN DU ỤCH T h ứ nhất, đối vối hợp đồng m ua bán bất động sản du lịch bị nhầm lẫn đốĩ tượng (lầm tưỏng sản phẩm bất động sản du lịch b ất động sản thông thường (căn hộ chung cư, nhà ỏ, biệt thự để ỏ)) bên quan hệ mua bán chuyển nhượng đề nghị Tịa án tun hợp đồng vô hiệu xử lý hậu theo quy định hợp đồng vô hiệu Nếu bên bị lừa dốỉ, chí quan nhà nưốc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận (cấp sai) có quyền đề nghị Tịa án tun hợp đồng vô hiệu xử lý hậu theo quy định hợp đồng vô hiệu1 T h ứ hai, Cục Cạnh tran h Bảo vệ người tiêu dùng, Bộ Công Thương đưa khuyến cáo khẳng định khách hàng mua hộ condotel không phai người tiêu dùng va không thuộc đối tượng áp dụng L u ật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng Các tran h chấp phát sinh từ giao dịch giải theo quy định pháp luật dân sự2 Người có quyền lợi bị xâm phạm khỏi kiện Tịa án vụ việc giải theo quy định pháp luật dân tố tụng dân T h ứ ba, bất động sản du lịch dòng sản phẩm nhà đầu tư quan tâm tìm kiếm đầu tư Đặc biệt sản phẩm có pháp lý đầy đủ, rõ ràng, đáp ứng điều kiện tiêu chuẩn mơi trưịng du lịch, nghỉ dưỡng, đầu tư tốt hạ tầng, vị trí giao thơng thuận lợi Theo ý kiến Luật sư Trương Anh Tú, Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú, Đồn Luật sư thành phơ" Hà Nội https://thesaigontimes.vn/vi-sao-nguoi-mua-condotel-khong-duocnhin-nhan-la-nguoi-tieu-dung/ Phần III: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SÁ N - 45 đầu tư bỏi chủ đầu tư có uy tín cao thị trường Bên cạnh đó, nhà đầu tư tin tưởng vào phát triển kinh tế du lịch ỏ Việt Nam cấ t cánh thăng hoa vào năm tới Nếu xác định quan hệ mua bán bất động sản du lịch quan hệ đầu tư việc giao kết điều khoản hợp đồng hưóng tối mục tiêu lợi nhuận, thỏa thuận đầu tư Hợp đồng chủ đầu tư (có thể đồng thời người quản lý) nhà đầu tư thứ cấp (người nhận chuyển nhượng sản phẩm bất động sản du lịch) gọi hợp đồng hợp tác đầu tư Các bên hưỏng lợi từ việc đầu tư theo tỷ lệ phụ thuộc vào thỏa thuận đơi bên Mục đích việc ký kết hợp đồng họp tác đầu tư bên đưa sản phẩm bất động sản du lịch tham gia vào chương trình cho thuê, nhằm tạo lợi nhuận, khơng phải nhằm mục đích sinh hoạt, tiêu dùng Tiền thuê xem lợi nhuận từ việc kinh doanh dịch vụ cho thuê chủ đầu tư dự án Đây xem quỹ đầu tư dựa thỏa thuận chủ đầu tư dự án nhà đầu tư thứ cấp ngưòi nhận chuyển nhượng sản phẩm bất động sản du lịch Thực tế cho thấy, quan niệm bất động sản du lịch kênh huy động vốn túy, câu chuyện cam kết lợi nhuận cao hay không cao thực vấn đề, khác biệt vị rủi ro người tham gia Lợi nhuận cao, rủi ro lớn, họ chấp nhận rủi ro, chuyện bình thường, quan trọng 454 CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT DỘNG SẢN DU LỊCH việc tiếp nhận thông tin họ có đầy đủ để họ cân nhắc định xác mức lợi nhuận hay khơng?1 Tình cam kết lợi nhuận bị chấm dứt, hưống giải thông thường nh ất ban hành thông cáo minh bạch đầu tư với báo cáo tài kiểm tốn, từ đó, kết nơi với lượng vốn phong tỏa để đáp ứng cho hoạt động vận hành dự án Xingapo, Hồng Kơng (Trung Quốc) Ơ xtrâylia, giải pháp b buộc để bảo đảm chủ đầu tư tu ân thủ nghĩa vụ người đầu tư thứ cấp bảo vệ2 T h ứ tư, quan nhà nước có thẩm quyền, quyền địa phương xem xét dự án du lịch nghỉ dưỡng nằm khu vực điều chỉnh quy hoạch, chuyển đổi từ đất thương mại dịch vụ thành đất hình thành đơn vị ỏ cho phép chuyển đổi buộc chủ dự án phải nộp thêm tiền sử dụng đất cho Nhà nước, thu thêm tiền người nhận chuyển nhượng sản phẩm bất động sản du lịch Thực tế, m ột tron g giải pháp trê n ủ y ban n h ân dân th n h ph ố Đ N ẵng xử lý chuyển đổi 1 că n /1 hộ condotel tạ i cơng trìn h cổ Cò 1, cổ Cò 2, cổ Cò th àn h hộ chung cư (chuyển từ hộ khách sạn sang hộ chung cư để ỏ); chuyển đổi 5 că n /1 hộ khách sạn tạ i tò a n h Cocobay Tow er th àn h hộ chung cư; chuyển đổi cơng cơng trìn h hộ khách sạn cao Nguồn: tinnhanhchungkhoan Theo ý kiến ơng Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đơc Savills Việt Nam Phán III: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 455 tần g chưa xây dựng phân khu quy hoạch HH4, HH6, HH7 thành hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề Tổng sô" hộ khách sạn chuyển đổi sang hộ chung cư 1.570 456 MỤC LỤC T n g Lời N hà x u ấ t L i g iớ i t h iệ u Phẩn I NHỮNG VẤN ĐỂ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VIỆT NAM - 11 Cơ sở xây dựng pháp luật kinh doanh hất đông sản du lịch 13 P G S TS N gu y ễn Q uang Tuyến - Tổng quan hệ thống sách, pháp luật bất động sản du lịch ỏ Việt Nam 53 P G S TS N gu y ễn Q uang Tuyến - Cơ sở xây dựng pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch ỏ Việt Nam 90 T S N g u y ễ n N h C h ín h - Xây dựng chế định pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch ỏ Việt Nam 105 T S Đ o n V ă n B ìn h Phần II PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT đ ộ n g s ả n DU LỊCH VIỆT NAM 121 - Thực trạng pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản du lịch 123 TS N guy ễn Thị D u n g MỤC LỤC 457 - 153 Pháp luật điều kiện kinh doanh bất động sản du lịch T S Đ o n T r u n g K iê n Pháp luật tài - ngân hàng kinh doanh - bất động sản du lịch Việt Nam 180 P G S T S G V C C P h m T h ị G ia n g T h u - Pháp luật bảo vệ môi trường kinh doanh bất động sản du lịch 198 P G S T S V ũ T h ị D u y ê n T h ủ y Pháp luật đầu tư lĩnh vực kinh doanh bất động - sản du lịch 222 TS N gu y ễn Thị D u n g _ Pháp luật vê kinh doanh bất động sản du lịch tiếp cận khía Cạnh bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư 242 P G S T S N g u y ễ n T h ị N g a - Pháp luậtvê' kinh doanh bất động sản du lịch - Những vấn đề php lý phát sinh - nhìn nhận đánh giá 268 TS Vũ Đ ặ n g H ả i Y ến _ Bất độngản phục vụ du lịch nghỉ dưỡng trạng quy địnbủa pháp luật 296 ThS N guyễn M ạnh K hởi - Lao độr, việc làm trách nhiệm xã hội doanh nghiệp ting kinh doanh bất động sản du lịch 311 P G S T S N g u y ễ n H ữ u C h í Phần III HO/ THIỆN PHÁP LUẬT VỂ KINH DOANH B: đ ộ n g s ả n d u l ị c h v i ệ t n a m 329 _ Hoàn lện pháp luật dân liên quan đến bất động sản dich, nghỉ dưỡng Việt Nam P G S T S V ũ T h ị H n g Y ến 331 CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT DỘNG SẢN - LỊCH Thực tiễn thi hành pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch vấn đề sửa đổi Luật Đất đai hành 354 T S T rầ n Q u a n g H u y - Bất động sản du lịch Việt Nam: Thực trạng phát triển kiến nghị hồn thiện sách, pháp luật 373 T S Đ o n V ăn B ìn h Một số khía cạnh mơi trưịng nhằm bảo đảm phát - triển bền vững pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch 395 P G S T S V ũ Q u a n g - Tranh chấp kinh doanh bất động sản du lịch Việt Nam - Khuyên nghị hoàn thiện khung pháp luật 413 P G S T S N g u y ễ n M in h H ằ n g L S T S N g u y ễ n T h ù y T n g - Giải tranh chấp phát sinh từ thương VỊ mua bán bất động sản du lịch 443 TS Đ ặ n g V ữ ỉu â n CHÍNH SÁCH, PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH GĨP PHẦN KHƠI PHỤC NGÀNH DU LỊCH SAU ĐẠI DỊCH C O V ID -1 VIỆT NAM CHỊU TRÁCH NHIÊM XUAT b ả n GIÁM ĐỐC - TỔNG BIÊN TẬP PGS.TS PHẠM MINH TUẤN CHỊU TRÁCH NHIỆM NỘI DUNG ỦY VIÊN HỘI ĐỒNG BIÊN TẬp'- XUẤT b ả n TS VÕ VĂN BE Biên tập nội dung: Trình bày bìa: Chế vi tính: Sửa in: Đọc sách mẫu: VĂN THỊ THANH HƯƠNG ^TRẤN q u ố c t h ắ n g NGUYỄN THỊ PHƯƠNG ANH PHẠM THÚY LIÊU NGUYỄN THỊ HANG NGUYỄN THỊ YÊN PHƯƠNG ANH In 500 bản, khổ 16 X 24 cm, Công ty TNHH MTV in Báo Nhân dân Ha Nội Địa chỉ: 15 Hàng Tre - Hồn Kiêm - Hà Nội Sơ đăng ký Xuất bản: 1 1-2022/CXBIPH/3-133/CTQG Quyết định Xuất số: 2031 -QĐ/NXBCTQG ngày 25 tháng 12 năm 2022 Mã số ISBN: 978-604-57-8185-2 In xong nộp lưu chiểu tháng 12 năm 2022