Tổng hợp đề thi giữa kỳ nl tđg

Đề kỳ, ôn tập Đề 01: Bất động sản cần thẩm định nằm mặt tiền Nguyễn Chí Thanh, Phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội Mặt giáp mặt tiền đường, diện tích đất 115m2 (5m x 23m) Nhà cấp có tầng kết cấu khung bê tông, sàn mái bê tông cốt thép, gạch ceramic, diện tích sàn xây dựng 270m2, chất lượng lại CTXD thời điểm thẩm định giá đánh giá 70% Thời điểm thẩm định có thông tin thị trường sau: Bất động sản 1: Nằm mặt tiền đường Nguyễn Chí Thanh cách tài sản thẩm định 70m vừa bán với giá 11.000 triệu Có diện tích đất 108.5m2 (3.5m x 31m) Nhà cấp lầu với diện tích sàn xây dựng 217m2 xây dựng cách thời điểm thẩm định 12 năm Bất động sản 2: nằm mặt tiền hẻm 4m đường Nguyễn Chí Thanh cách tài sản thẩm định 100m rao bán với giá 11.500 triệu, thương lượng giảm 7% Có diện tích đất 112m2 (4m x 28m) Nhà cấp gồm lầu bê tông cốt thép với diện tích sàn xây dựng 224m2 xây dựng cách thời điểm thẩm định năm Bất động sản 3: nằm mặt tiền đường Nguyễn Chí Thanh, mặt bên giáp hẻm 4m cách tài sản thẩm định 120m vừa bán với điều kiện sau: trả 30% chấp ngân hàng 70% tương ứng 8.200 triệu Có diện tích đất 102m2 (4m x 25.5m) Nhà cấp lầu với diện tích sàn xây dựng 204m2 xây dựng cách thời điểm thẩm định 10 năm Thông tin thị trường đơn giá xây dựng có tỷ lệ tương quan với đơn giá quyền sử dụng đất sau: Cấp nhà: Cấp nhà Tương quan vị trí: Mặt tiền: 100% Mặt tiền + hẻm: 105% Hai mặt tiền: 120% Trong hẻm 4m: 90% Tương quan chiều rộng đất: Trên 6m: 105% Từ 4m đến 6m: 100% Dưới 4m: 95% Tương quan chiều dài: Dưới 25m: 97% Từ 25m đến 30m: 100% Trên 30m: 105% Tuổi đời kinh tế 90 năm 70 năm 50 năm 30 năm Đơn giá xây dựng 8.500.000đ 7.500.000đ 6.800.000đ 6.000.000đ Đề 02: Bất động sản cần thẩm định nằm mặt tiền Nguyễn Chí Thanh, Phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội Mặt giáp mặt tiền đường, diện tích đất 155m2 (5m x 31m) Nhà cấp có tầng kết cấu khung bê tông, sàn mái bê tông cốt thép, gạch ceramic, diện tích sàn xây dựng 300m2, chất lượng lại CTXD thời điểm thẩm định giá đánh giá 80% Thời điểm thẩm định có thơng tin thị trường sau Bất động sản 1: Nằm mặt tiền đường Nguyễn Chí Thanh cách tài sản thẩm định 70m vừa bán với điều kiện trả 3.000 triệu tương ứng 25%, số lại vay ngân hàng năm với lãi suất 10%/1 năm Có diện tích đất 108.5m2 (3.5m x 31m) Nhà cấp lầu với diện tích sàn xây dựng 217m2 xây dựng cách thời điểm thẩm định 14 năm Bất động sản 2: nằm mặt tiền hẻm 4m đường Nguyễn Chí Thanh cách tài sản thẩm định 100m rao bán với giá 12.000 triệu, thương lượng giảm 7% Có diện tích đất 112m2 (4m x 28m) Nhà cấp gồm lầu bê tông cốt thép với diện tích sàn xây dựng 210m2 xây dựng cách thời điểm thẩm định năm Bất động sản 3: nằm mặt tiền đường Nguyễn Chí Thanh, mặt bên giáp hẻm 4m cách tài sản thẩm định 120m vừa bán với điều kiện sau: trả 30% chấp ngân hàng 70% tương ứng 8.900 triệu Có diện tích đất 98m2 (4.5m x 24m) Nhà cấp lầu với diện tích sàn xây dựng 180m2 xây dựng cách thời điểm thẩm định 10 năm Thông tin thị trường đơn giá xây dựng có tỷ lệ tương quan với đơn giá quyền sử dụng đất sau: Cấp nhà: Cấp nhà Tương quan vị trí: Mặt tiền: 100% Mặt tiền + hẻm: 105% Hai mặt tiền: 120% Trong hẻm 4m: 90% Tương quan chiều rộng đất: Trên 6m: 105% Từ 4m đến 6m: 100% Dưới 4m: 95% Tương quan chiều dài: Dưới 25m: 97% Từ 25m đến 30m: 100% Trên 30m: 105% Tuổi đời kinh tế 90 năm 70 năm 50 năm 30 năm Đơn giá xây dựng 8.500.000đ 7.500.000đ 6.800.000đ 6.000.000đ Đề 03: Bất động sản cần thẩm định nằm mặt tiền Nguyễn Chí Thanh, Phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội Mặt giáp mặt tiền đường, diện tích đất 1000m2 (20m x 50m) Nhà cấp có tầng kết cấu khung bê tông, sàn mái bê tông cốt thép, gạch ceramic, diện tích xây dựng 120m2, chất lượng cịn lại CTXD thời điểm thẩm định giá đánh giá 60% Thời điểm thẩm định có thơng tin thị trường sau Bất động sản 1: Nằm mặt tiền đường Nguyễn Chí Thanh cách tài sản thẩm định 70m vừa bán với điều kiện trả 9.000 triệu tương ứng 30%, số lại vay ngân hàng năm với lãi suất 10%/1 năm Có diện tích đất 240m2 (6m x 40m) Nhà cấp lầu với diện tích sàn xây dựng 180m2 xây dựng cách thời điểm thẩm định 14 năm Bất động sản 2: nằm mặt tiền hẻm 4m đường Nguyễn Chí Thanh cách tài sản thẩm định 100m rao bán với giá 18.000 triệu, thương lượng giảm 15% Có diện tích đất 140m2 (4m x 35m) Nhà cấp gồm lầu bê tơng cốt thép với diện tích sàn xây dựng 260m2 xây dựng cách thời điểm thẩm định năm Bất động sản 3: nằm mặt tiền đường Nguyễn Chí Thanh, mặt bên giáp hẻm 4m cách tài sản thẩm định 120m vừa bán với điều kiện sau: trả 40% chấp ngân hàng 60% tương ứng 30.000 triệu Có diện tích đất 360m2 (9m x 40m) Nhà cấp lầu với diện tích sàn xây dựng 720m2 xây dựng cách thời điểm thẩm định 10 năm Thơng tin thị trường đơn giá xây dựng có tỷ lệ tương quan với đơn giá quyền sử dụng đất sau: Cấp nhà: Cấp nhà Tuổi đời kinh tế 90 năm 70 năm 50 năm 30 năm Đơn giá xây dựng 8.500.000đ 7.500.000đ 6.800.000đ 6.000.000đ Tương quan vị trí: Mặt tiền: 100% Mặt tiền + hẻm: 105% Hai mặt tiền: 120% Trong hẻm 4m: 90% Tương quan chiều rộng đất: Trên 8m: 110% Từ 5m đến 8m: 100% Dưới 5m: 95% Tương quan quy mơ (diện tích): Trên 150m2: 110% Từ 150m2 đến 300m2: 100% Dưới 150m2: 95% Đề 01 – Lần Tổng thất thu không sử dụng hết 100% cơng suất tính a) Tỷ lệ chất lượng lại * Tổng thu nhập b) Tỷ lệ hao mòn * Tổng thu nhập c) Tổng thu nhập / Tỷ lệ thất thu d) Tổng thu nhập * Tỷ lệ thất thu Chi phí hoạt động khơng bao gồm chi phí a) Thuế TNDN b) Chi phí năm cần thiết c) Chi phí phải trả dù có nhận doanh thu hay khơng d) Chi phí hoạt động Tỷ suất vốn hóa tính a) Chi phí hoạt động / Tổng thu nhập hiệu b) Giá bán tài sản so sánh / Tổng thu nhập hiệu tài sản so sánh c) Thu nhập hoạt động / Giá bán d) Tổng thu nhập tiềm năm – Thất thu không sử dụng hết 100% cơng suất Phương pháp dịng tiền chiết khấu sau a) Phương pháp xác định giá trị dựa sở quy đổi dịng tiền tương lai dự kiến có từ tài sản thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp b) Phương pháp xác định giá trị dựa nguồn vốn sở hữu nguồn vốn vay c) Phương pháp xác định giá trị dựa quy đổi dòng thu nhập ổn định năm dự kiến có từ tài sản giá trị thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp d) Cả câu sai Phát biểu sau a) Mức giá khác biệt yếu tố so sánh cần ước tính sở thơng tin giao dịch thị trường b) Tổng số lần điều chỉnh nhiều tốt c) Tổng giá trị điều chỉnh lớn tổng điều chỉnh nhỏ d) Biên độ điều chỉnh cần 15% Bài tập Kể tên bước quy trình thẩm định giá Tiêu chuẩn TĐGVN Theo bạn bước quan trọng quy trình Có tài sản cần thẩm định giá miếng đất Một công ty thẩm định giá A làm theo phương pháp so sánh tỷ Một công ty thẩm định giá B làm theo phương pháp so sánh tỷ Bạn nhận xét giá trị tài sản này? Theo bạn nguyên nhân dẫn đến kết chênh lệch vậy? Hãy nêu cách khắc phục tình trạng trên? Ước tính giá trị tịa nhà văn phịng với thơng tin sau: 5.1 5.2 5.3 Diện tích lơ đất Tỷ lệ xây dựng Tầng cao phép xây dựng (tầng) Tỷ lệ hữu dụng (có thể cho thuê) (%) Đơn giá cho thuê thị trường dự kiến Tầng (usd/m2/tháng) Tầng – (usd/m/tháng) Tầng – 10 (usd/m2/tháng) Tỷ lệ thất thu không cho thuê hết mặt (%/doanh thu/ năm) Tỷ lệ thất thu nợ dây dưa (%) TN cho thuê Chi phí điện, nước, máy lạnh (% thu nhập thực tế) Chi phí quản lý (% thu nhập tiềm năng) 10 Chi phí bảo trì (% thu nhập thực tế) Biết Tỷ suất vốn hóa tịa nhà tương tự 12% Giá USD thời điểm USD = 23.555 đồng Làm tròn đến chữ số thập phân 000 30% 11 60% 40 30 35 10% 5% 7% 7% 3% Đề 02 – Lần 2 Tuổi đời kinh tế a) Thời gian sử dụng lại tài sản b) Số năm thể thực trạng tài sản c) Số năm tính từ hồn thành xây dựng, chế tạo d) Tuổi đời kỳ vọng tối đa tài sản (Tuổi đời hiểu / Tuổi đời kinh tế) * 100% a) Tỷ lệ hao mòn b) Chất lượng lại c) Tuổi đời thực tế d) Tuổi đời hiệu Hao mòn vật lý a) Do hư hỏng vật chất tài sản b) Do không mang lại hiệu sử dụng tài sản thay c) Do lỗi thời kinh tế d) Do liên quan thay đổi kinh tế Tuổi đời vật lý tính a) Tuổi đời kinh tế - Tuổi đời vật lý lại b) Tuổi đời hiệu + Tuổi đời vật lý lại c) Tuổi đời hiệu - Tuổi đời vật lý lại d) Tuổi đời kinh tế + Tuổi đời vật lý cịn lại Kể tên bước quy trình thẩm định giá Tiêu chuẩn TĐGVN Theo bạn bước quan trọng quy trình Có tài sản cần thẩm định giá miếng đất Một công ty thẩm định giá A làm theo phương pháp so sánh tỷ Một công ty thẩm định giá B làm theo phương pháp so sánh tỷ Bạn nhận xét giá trị tài sản này? Theo bạn nguyên nhân dẫn đến kết chênh lệch vậy? Hãy nêu cách khắc phục tình trạng trên? Ước tính giá trị tịa nhà văn phịng với thơng tin sau: 5.1 5.2 5.3 Diện tích lơ đất Tỷ lệ xây dựng Tầng cao phép xây dựng (tầng) Tỷ lệ hữu dụng (có thể cho thuê) (%) Đơn giá cho thuê thị trường dự kiến Tầng (usd/m2/tháng) Tầng – (usd/m2/tháng) Tầng – 10 (usd/m2/tháng) Tỷ lệ thất thu không cho thuê hết mặt (%/doanh thu/ năm) Tỷ lệ thất thu nợ dây dưa (%) TN cho thuê Chi phí điện, nước, máy lạnh (% thu nhập thực tế) Chi phí quản lý (% thu nhập tiềm năng) 10 Chi phí bảo trì (% thu nhập thực tế) Biết Tỷ suất vốn hóa tịa nhà tương tự 12% Giá USD thời điểm USD = 23.555 đồng Làm tròn đến chữ số thập phân 000 30% 11 50% 50 40 30 10% 5% 7% 7% 3% NGUYÊN LÝ THẨM ĐỊNH GIÁ CHƯƠNG 5: CÁCH TIẾP CẬN TỪ CHI PHÍ BÀI TẬP ƠN TẬP Bài tập (bài tập nhỏ) Ước tính giá trị củaMTB cần thẩm định biết: - Tuổi đời kinh tế 10 năm; - Máy vừa trải qua đợt sửa chữa lớn cách năm, sau sửa chữa chất lượng lại máy thiết bị đánh giá 70% so với lúc - Chi phí mua máy tương tự với tài sản thẩm định 1,5 tỷ đồng Bài tập Hãy TĐG bất động sản địa số 58, mặt tiền đường Trần Phú, P.8, Q.5 cho mục đích chuyển nhượng vào tháng 01/2020 Thơng tin chi tiết BĐS thẩm định: - Diện tích đất: 60m2 (4m x 15m), hình dáng vng vức diện tích xây dựng: 50m2, nhà trệt, lầu - Kết cấu khung bê tông cốt thép; sàn, mái bê tông cốt thép, gạch ceramic Nhà xây dựng năm 2019 Tuổi thọ nhà: 50 năm - Đơn giá xây dựng nhà tương tự: 3.500.000 đồng/m2 Cho biết thông tin tài sản giao dịch mặt tiền đường Trần Phú thu thập thị trường vào tháng 01/2020 sau: BĐS 1: vừa chuyển nhượng với giá 9.650 triệu đồng, có đặc điểm sau: - Diện tích đất: 110m2 (5,5m x 20m), diện tích xây dựng: 100m2, nhà - Hình dáng khu đất cân đối - Kết cấu khung bê tông; sàn mái bê tông cốt thép, gạch ceramic Theo quy chuẩn xây dựng, đến năm 2050 nhà bị phá bỏ, thực tế năm 2045 nhà không sử dụng Nhà xây năm 1993, q trình sử dụng khơng bảo quản làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến thời gian sử dụng BĐS Dự kiến việc làm thời gian sử dụng lại cơng trình giảm năm Đơn giá xây dựng nhà tương tự: 2.500.000 đồng/m2 2 BĐS 2: Đang rao bán với giá 5.300 triệu đồng Trong người mua trả trước 50% giá trị nhà, khoản lại ngân hàng X hỗ trợ cho vay trả góp vịng 15 năm, năm phải trả 374 triệu đồng Biết lãi suất cho vay mua nhà 12%/năm - Diện tích đất: 61,2 m2 (3,4m x 14m), diện tích xây dựng: 55m2, nhà trệt, 2,5 lầu - Kết cấu khung bê tông; sàn mái bê tông cốt thép, gạch ceramic, Nhà xây dựng năm 2015 Tuổi đời kinh tế: 50 năm - Đơn giá xây dựng nhà nhà tương tự: 3.500.000 đồng/m2 - Hình dáng khu đất cân đối BĐS 3: Chủ nhà rao bán 10.500 triệu đồng Qua thương lượng chủ nhà đồng ý bớt 520 triệu đồng - Diện tích đất: 115 m2 (4,6m x 25m), diện tích xây dựng: 105m2, nhà trệt, lầu - Kết cấu khung bê tông; sàn mái bê tông cốt thép, gạch ceramic, Nhà xây dựng năm 2014 Tuổi đời kinh tế 50 năm Năm 2019 chủ sở hữu nhà sửa chữa cơng trình, dự kiến kéo dài thêm năm - Đơn giá xây dựng nhà nhà tương tự: 3.700.000 đồng/m2 - Hình dáng khu đất khơng cân đối Theo điều tra thị trường, TĐV thu thập mối tương quan đơn giá QSD đất thị trường theo yếu tố chiều rộng, chiều dài hình dáng khu đất sau: - Chiều rộng: Từ 3m đến 4m: 96% Trên 4m đến 5m: 100% Trên 5m: 105% - Quy mô: Từ 60m2 đến 100m2: 100% Trên 100m2 đến 200m2: 95% - Hình dáng khu đất Cân đối: 100% Không cân đối: 95% Bài tập 3: Bất động sản cần thẩm định giá nằm mặt tiền đường X, có diện tích đất 80m (5m x 16m); nhà cấp 2, gồm trệt, lầu, diện tích xây dựng 80m, khung, sản bê tơng cốt thép, mái lợp ngói, lát gạch ceramic, đơn giá xây dựng nhà tương tự 5,5 triệu đồng/m2 Nhà xây dựng đưa vào sử dụng từ năm 1999, tuổi đời kinh tế nhà 50 năm, năm 2015 chủ nhà tiến hành sửa chữa, theo đánh giá thẩm định viên, việc sửa chữa làm tăng tuổi đời kinh tế lại nhà thêm năm Vào thời điểm thẩm định giá, thẩm định viên thu thập thông tin giao dịch bất động sản nằm mặt tiền đường X sau: - Bất động sản 1: có diện tích đất 42m2 (3m x 14m); nhà + tầng + sân thượng, diện tích sàn xây dựng 137m2; kết cấu khung, sàn mái bê tông cốt thép, lát gạch ceramic; nhà xây dựng năm 2009, tỷ lệ chất chất lượng lại 80%; đơn giá xây dựng nhà tương tự triệu đồng/m2; bán với giá 2.050 triệu đồng - Bất động sản 2: có diện tích đất 54m2 (4,5m x 12m); diện tích xây dựng 40m, cấp 4, nhà trệt, tường gạch, mái tole, lát gạch men; nhà xây dựng năm 2004, tỷ lệ hao mòn 25%; đơn giá xây dựng nhà tương tự triệu đồng/m2 BĐS vừa bán với giá 1.850 triệu đồng - Bất động sản 3: lô đất trống, có quy mơ diện tích 85m2 (5m x 17m); vừa bán với giá 3.245 triệu đồng Mối tương quan đơn giá quyền sử dụng đất thị trường theo yếu tố vị trí, quy mơ diện tích hình dáng sau: * Về vị trí Mặt tiền: 100% Hẻm từ 5m trở lên: 80% Hẻm từ 3m – 5m: 60% * Về quy mơ diện tích Từ 30m2 đến 50m2: 95% Trên 50m2 đến 80m2: 100% Trên 80m2 đến 100m2: 105% * Về chiều rộng ≤3m: 90% Trên 3m – 5m: 95% Từ 5m trở lên: 100% Câu hỏi: Theo liệu cho, để ước tính giá trị BĐS trên, anh (chị) sử dụng phương pháp cách tiếp cận thẩm định giá nào? Ước tính giá trị bất động sản cho mục đích mua bán vào thời điểm tháng 3/2019