Ngày 24112015 Công ty Cổ phần X nhận chuyển nhượng 4.000 m2 đất sx kd phi nông nghiệp Thời hạn giao đất = 20 năm tại NĐ Từ 20101995 Tính tiền sử dụng đất khi chuyển thành TMD (đất ở thương mại) Biết: + Giá đất QĐ: 7.2 tr.đ và 5.5 tr.đm2 + Giá đất CT: 10.6 tr.đ và 7.3 tr.đm2 + Hệ số điều chỉnh giá đất K = 1.3
GIAO ĐẤT VÀ THU HỒI ĐẤT (Bài tập) Thông tư 77/2014 Bài tập 2: Tóm tắt: - Ngày 24/11/2015 - Công ty Cổ phần X nhận chuyển nhượng 4.000 m2 đất sx kd phi nông nghiệp - Thời hạn giao đất = 20 năm NĐ - Từ 20/10/1995 - Tính tiền sử dụng đất chuyển Cơng ty CP X thành TMD (đất thương mại) - Biết: + Giá đất QĐ: 7.2 tr.đ 5.5 tr.đ/m2 + Giá đất CT: 10.6 tr.đ 7.3 tr.đ/m2 + Hệ số điều chỉnh giá đất K = 1.3 Bài làm Giá trị quyền sử dụng đất thương mại theo giá đất quy định GTSDĐ = DT * GĐQĐ = 4000 * 7.2 = 28.800 tr.đ > 20 tỷ đ =>Như vậy, sử dụng giá đất cụ thể xác định theo phương pháp so sánh Giá trị quyền sử dụng đất thương mại sau chuyển mục đích sử dụng đất GT đất = DT * GĐ cụ thể (so sánh) = 4000 * 10.6 = 42.400 tr.đ Giá trị lại sản xuất kinh doanh GTCLSXKD = DT * GĐSXKD cụ thể (so sánh) * (20 – (Tcmđ – Tgđ)) / 20 = 4000 * 7.3 * (20 – (2015 – 1995)) / 20 = tr.đ Tiền sử dụng đất phải nộp TSDĐ pn = 42.400 – = 42.400 tr.đ Kết luận: Tiền sử dụng đất chuyển thành đất thương mại Cty CP X phải nộp 42.400 tr.đ Bài tập 3: Tóm tắt: - Ngày 21/07/2017 - Công ty Cổ phần B nhận chuyển nhượng 6.000 m2 đất sx kd phi nông nghiệp - Thời hạn giao đất = 40 năm TP HCM - Từ 16/11/1997 - Tính tiền sử dụng đất chuyển Công ty CP B thành OTC (đất ở) - Biết: + Giá đất QĐ: 17.8 tr.đ 15.2 tr.đ/m2 + Giá đất CT: 20.7 tr.đ 17.2 tr.đ/m2 + Hệ số điều chỉnh giá đất K = 1.5 Bài làm Giá trị quyền sử dụng đất theo giá đất quy định GTSDĐ = DT * GĐQĐ = 6000 * 17,8 = 106.800 tr.đ > 30 tỷ đ =>Như vậy, sử dụng giá đất cụ thể xác định theo phương pháp so sánh Giá trị quyền sử dụng đất sau chuyển mục đích sử dụng đất GT đất = DT * GĐ cụ thể (so sánh) = 6000 * 20,7 = 124.200 tr.đ Giá trị lại sản xuất kinh doanh GTCLSXKD = DT * GĐSXKD cụ thể (so sánh) * (40 – (Tcmđ – Tgđ)) / 40 = 6000 * 17,2 * (40 – (2017 – 1997)) / 40 = 51.600 tr.đ Tiền sử dụng đất phải nộp TSDĐ pn = 124.200 – 51.600 = 72.600 tr.đ Kết luận: Tiền sử dụng đất chuyển thành đất thương mại Cty CP B phải nộp 72.600 tr.đ Bài tập 4: Tóm tắt: - Ngày 23/01/2018 - Cơng ty Cổ phần X giao 20.000 m2 đất sx kd phi nông nghiệp - Thời hạn giao đất = 70 năm Hà Nam: 10 tr.đ/m2 - Tính tiền thuê đất Công ty CP X - Biết: + Giá đất CT: 15.4 tr.đ/m2 + Hệ số điều chỉnh giá đất K = 1.3 Bài làm Tiền thuê đất công ty X phải nộp lần sử dụng theo công thức sau: TTĐ = DT * Tthuê * GĐsxCT/70 = (4.1) Trong đó: TTĐ – Tiền thuê đất DN phải nộp (tr.đ) DT – Diện tích đất thuê (m2) ĐGTĐ – Đơn giá thuê đất (trđ/m2/năm) Giá trị quyền sử dụng đất GTQSDĐ = DT * GĐQĐ = 20.000 *10,0 = 200.000 trđ > 20 tỷ.đ (Hà Nam) Nên sử dụng giá đất cụ thể XĐ theo pp so sánh (GĐsxCT = 15,4 tr.đ) Thay số vào cơng thức (4.1) ta có: TTĐ = DT * Tthuê * GĐsxCT/70 = 20.000 * 15,4 * 50/70 = 220.000 trđ Kết luận: Bài tập 5: Tóm tắt: - Ngày 14/01/2016 - Công ty Cổ phần X giao 16.500 m2 đất sx kd phi nông nghiệp - Thời hạn giao đất = 30 năm Thái Nguyên - Từ 14/01/2006 - Tính tiền sử dụng đất chuyển Công ty CP X thành OTC (đất ở) - Biết: + Giá đất QĐ: 12.5 tr.đ & 9.7 tr.đ/m2 + Giá đất CT: 15.7 tr.đ & 10.3 tr.đ/m2 + Hệ số điều chỉnh giá đất K = 1.2 Bài làm Giá trị quyền sử dụng đất theo giá đất quy định GTSDĐ = DT * GĐQĐ = 16.500 * 12.5 = 206.250 tr.đ >10 tỷ đ =>Như vậy, sử dụng giá đất cụ thể xác định theo phương pháp so sánh Giá trị quyền sử dụng đất sau chuyển mục đích sử dụng đất GT đất = DT * GĐ cụ thể (so sánh) = 16.500 * 15.7 = 259.050 tr.đ Giá trị lại sản xuất kinh doanh GTCLSXKD = DT * GĐSXKD cụ thể (so sánh) * (30 – (Tcmđ – Tgđ)) / 30 = 16.500 * 10.3 * (30 – (2016 – 2006)) / 30 = 113.300 tr.đ Tiền sử dụng đất phải nộp TSDĐ pn = 259.050 – 113.300 = 145.750 tr.đ Kết luận Bài tập 6: Tóm tắt: - Ngày 22/02/2018 - Hộ gia đình H chuyển 150.5 m2 đất vườn TP Cao Bằng - Tính tiền sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất - Hạn mức giao = 80.0 m2 - Biết: + Giá đất QĐ: 3.4 tr.đ & 7.5 tr.đ/m2 + Giá đất CT: 4.6 tr.đ & 9.2 tr.đ/m2 + Hệ số điều chỉnh giá đất K = 1.3 Bài làm Tiền sử dụng đất (có nhà *50%, khơng nhà ở*100%) TSDD = DTHM *(GĐOQĐ – GĐVAQĐ)*50% + DTVHM*(GĐOCT – GĐVACT)*50% (6.1) Trong đó: DTHM: Diện tích hạn mức DTVHM: Diện tích vượt hạn mức GĐOQĐ : Giá đất quy định GĐVAQĐ : Giá đất vườn ao quy định Giá trị quyền sử dụng đất theo giá đất quy định GTSDĐ = DT * GĐQĐ = 70,5 * 7,5 = tr.đ < 10 tỷ.đ =>Như vậy, sử dụng giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số ( GĐOCT = 7,5*1,3 trđ/m2; GĐVACT = 3,4*1,3 trđ/m2) Thay số vào công thức 6.1 TSDD = DTHM *(GĐOQĐ – GĐVAQĐ)*50%+DTVHM*(GĐOCT – GĐVACT)*50% = 70,5 * (7,5 – 3,4) * 50% + 70,5 * (7,5*1,3 - 3,4*1,3) *50% = tr.đ Kết luận Bài tập 8: Tóm tắt: - Ngày 21/05/2018 - Công ty TNHH K chuyển 15.000,7 m2 đất nông nghiệp (k thu tiền sử dụng đất) & 2.034,1 m2 đất phi nn - Tại Hà Nội - Tính tiền sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng - Biết: + Giá đất QĐ: 4,6 tr.đ & 7,6 tr.đ/m2 & 9,7 tr.đ + Giá đất CT: 5,6 tr.đ & 9,5 tr.đ/m2 & 11,5 tr.đ + Hệ số điều chỉnh giá đất K = 1.3 Bài làm TSDĐ = TSDĐ1 + TSDĐ2 = (1) TSDĐ1 = DT1 * GĐOCT1 = TSDĐ2 = DT2 * GĐOCT2 – DT2 * GĐPNNCT2 GTQSDĐ theo giá đất quy định = DT1 * GĐOQĐ1 = 15.000 * 9,7 = trđ > 30 tỷ đ (Hà Nội) Nên sử dụng giá đất cụ thể XĐ theo phương pháp ss (GĐOCT1 = 11,5trđ/m2; GĐSXCT1 = 9,5 trđ/m2) = DT2 * GĐOQĐ2 = 2034,1 * 9,7 Thay số vào công thức ta có: TSDĐ = TSDĐ1 + TSDĐ2 = Kết luận Bài tập 9: Nghị định 45/2014, Thông tư 76/2014 (văn hd tính tiền sử dụng đất) Tóm tắt: - Ông A sử dụng: 1.320 m2 đất Hà Nội - Thửa đất: + nhà + khơng có giấy tờ - Sử dụng: 1990 -> 2015 - Tính tiền sử dụng - Biết: + Hạn mức công nhận = 120 m2 + GĐ quy định = trđ/m2 +GĐ cụ thể = 12 trđ/m2 + Hệ số K = 1,9 lần 1.320 m2 Bài làm: A Trường hợp k vi phạm pháp luật đất đai (Đ22/NĐ43/2014) Do đất sd có nhà k có giấy tờ K1Đ100LĐĐ2013 sd ổn định từ 1990 -> K phải nộp tiền SDĐ hạn mức (120 m2) công nhận QSDĐ) Diện tích cịn lại (DTVHM) DTVHM = DTcơng nhận – DTHM =1320 – 120 = 1200 m2 -> Diện tích vượt hạn mức phải nộp 50% tiền SDĐ theo Giá đất CT sau: TSDĐ = DTVHM * GĐOCT * 50% (9.1) Trong đó: DTHM: Diện tích hạn mức DTVHM: Diện tích vượt hạn mức GĐOQĐ : Giá đất quy định GĐOCT : Giá đất cụ thể Giá trị QSDĐ theo giá dất quy định: GTQSDĐ = DTVHM * GĐOQĐ (9.2) = 1200 * 8,00 = 9.600,00 trđ < 30 tỷ (tại Hà Nội) -> SD GĐCT xác định theo pp hệ số điều chỉnh (k =1,9) với S đất vượt hạn mức Tiền SDĐ ô A phải nộp: TSDĐ1 = DTVHM * GĐCT * K * 50% = 1.200 * 8* 1,9 *50% = 9.120,00 trđ B Trường hợp vi phạm pháp luật đất đai (Đ22/NĐ43/2014) Tiền SDĐ hộ gđ phải nộp S hạn mức xác định sau: TSDĐ = DTVHM * GĐOCT * 50% = 120 * 8,00 * 50% = 480,00 trđ Trong đó: DTHM: Diện tích hạn mức (9.3) DTVHM: Diện tích vượt hạn mức GĐOQĐ : Giá đất quy định GĐOCT : Giá đất cụ thể Tiền SDĐ đất VHM xác định theo công thức sau: TQSDĐ = DTVHM * GĐOCT (9.4) = 1200 * 8,00 = 9.600,00 trđ < 30 tỷ (tại Hà Nội) -> SD GĐCT xác định theo pp hệ số điều chỉnh (k =1,9) với S đất vượt hạn mức Tiền SDĐ ô A phải nộp: TSDĐ2 = DTVHM * GĐCT * K * 100% = 1.200 * 8* 1,9 * 100% = 18.240,00 trđ Tổng số tiền phải nộp = TSDĐ1 + TSDĐ2 = 480,00 + 18.240,00 = 18.720,00 trđ Kết luận Bài tập 10: Tóm tắt: - Ơng A sử dụng thửa: Thửa + – đất có nhà ở, k có giấy tờ, S = 60 m + – đất nn, S = 1.200 m2 S = 60 m2 OCT – Thái Nguyên - Tính tổng số tiền SDĐ - Biết: + Thửa – Thái Nguyên: hạn mức = 120m2 + Thửa – Hưng Yên: hạn mức = 100m2 + GĐOQĐ: = 5trđ/m2; = 6trđ/m2 + GĐNNQĐ: = 0,5 trđ/m 2 + GĐCT: = 12trđ/m & trđ/m + Hệ số K = 1,7 lần Thửa S = 1.200 m2 NNP – Hưng Yên Bài làm: Tiền SDĐ hộ gđ ông A phải nộp xác định theo công thức sau: TSDĐ = TSDĐ1 + TSDĐ2 (10.1) Trong đó: TSDĐ – tiền sử dụng đất phải nộp (tr.đ); TSDĐ1 – tiền sử dụng đất phải nộp đất (tr.đ); TSDĐ2 – tiền sử dụng đất phải nộp đất (tr.đ) Tiền sử dụng đất đất xác định: TSDĐ1 = TSDĐthm1 + TSDĐvhm1 (10.2) Trong đó: TSDĐthm1: Tiền sử dụng đất hạn mức TSDĐthm1 = Sthm * GĐQĐ1 * 50% (theoĐ/NĐ45/2014) = 60 * 5,00 * 50% = 150,00 (trđ) TSDĐvhm = 0, TSDĐ1 = TSDĐthm1 = 150 tr.đ Tiền sử dụng đất đất xác định: TSDĐ2 = TSDĐthm1 + TSDĐvhm1 (10.3) = Sthm2 * (GĐO2 – GĐNN2) + Svhm2 * (GĐOCT2 – GĐNN2) = 100 * (6 – 0,5) + 1100 * (6 * 1,7 – 0,5 * 1,7) = 10835 (tr.đ) Tiền sử dụng đất hộ gđ ông A phải nộp là: TSDĐ = TSDĐ1 + TSDĐ2 = 150 + 10835 = 10985 (tr.đ) Kết luận Bài 14: Tóm tắt: (Đ3/TT77) - Ngày 23/12/2018, doanh nghiệp Z: 3.500 m2 Bắc Ninh - Thời gian thuê 50 năm - Đơn giá thuê 0,54 trđ/m2 - Tính tiền thuê từ 2019 ->2030 (hàng năm) - Đấu giá theo GĐCT - Biết: + GĐQĐ = 4,8 trđ/m2 + GĐCT = 6,1 trđ/m2 + Hệ số = 1,2 + TLPT = 1,7% Bài làm Tiền thuê đất trả hàng năm TTĐ = DT * ĐGTĐ = DT * TL * GĐCT (14.1) Trong đó: TTĐ – tiền thuê đất doanh nghiệp phải nộp DT – diện tích đất thuê ĐGTĐ – đơn giá thuê đất Giá trị QSDĐ theo GĐQĐ GTQSDĐ = DT * GĐQĐ = 3500 * 4,8 = 16.800 trđ < 20 tỷ (Bắc Ninh) => Sử dụng giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh Thay số vào cơng thức (14.1) Ta có : TTĐ = DT * TLPT * K * GĐQĐ = 3500 * 1,7% * 1,2 * 4,8 = 342.72 trđ Kết luận Bài 15: - Ngày 12/07/2018 - Doanh nghiệp H thuê 16.000,6 m2 (Hải Dương) - 10.000 m2 – thuê lần - 6.000,6 m2 – thuê hàng năm - Tính tiền doanh nghiệp thuê hết năm 2019 - Biết: + Thời gian thuê 50 năm + GĐQĐ = 3,4 trđ/m2 + GĐCT = 5,1 trđ/m2 + Hệ số K = 1,1 + TL % = 1,2% + Trả trước 15% DT thuê đất lần Bài làm Tiền thuê đất TTĐ = TTĐ1 + TTĐhn – TBT Trong đó: TTĐ1 – Tiền thuê đất trả lần TTĐhn – Tiền thuê đất trả hàng năm TBT– Tiền thuê đất bồi thường Tiền thuê đất trả tiền lần TTĐ1 = DT * Thời gian thuê * GĐCT/70 = 10000* 5.1*50/70 = trđ Tiền thuê đất trả hàng năm TTĐhn = DT * GĐCT * TL% Tiền bồi thường TBT = 15% * DT1 * GĐCT1 * TTHĐ/70