Nghiên cứu trình tự bất động sản trong trường hợp thế chấp tại ngân hàng xuất nhập khẩu việt nam – eximbank tại tp hạ long, tỉnh quảng ninh

LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu hồn thành khóa luận/chun đề, tơi nhận đƣợc hƣớng dẫn, bảo tận tình thầy cô giáo, giúp đỡ, động viên bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp hồn thành khóa luận/chun đề, cho phép tơi đƣợc bày tỏ lịng kính trọng biết ơn sâu sắc TS Xuân Thị Thu Thảo tận tình hƣớng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho tơi suốt q trình học tập, thực đề tài Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Viện Quản lý đất đai Phát triển nông thôn, Bộ môn Quy hoạch Quản lý đất đai, Trƣờng Đại học Lâm nghiệp tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, thực đề tài hồn thành khóa luận/chun đề Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán nhân viên chức Ngân hàng Thƣơng mại Cổ phần Xuất Nhập Eximbank Việt Nam – chi nhánh Quảng Ninh giúp đỡ tạo điều kiện cho suốt trình thực đề tài Xin chân thành cảm ơn gia đình, ngƣời thân, bạn bè, đồng nghiệp tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tơi mặt, động viên khuyến khích tơi hoàn thành luận án./ Hà Nội, ngày tháng năm 2018 Sinh viên thực MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i MỤC LỤC ii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v DANH MỤC BẢNG vi DANH MỤC SƠ ĐỒ vi TÓM TẮT KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP i PHẦN I: MỞ ĐẦU .1 1.1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1.2.MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.3.PHẠM VI NGHIÊN CỨU PHẦN II: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 KHÁI NIỆM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 2.1.1 Khái niệm bất động sản .3 2.1.2 Hàng hóa bất động sản .3 2.1.3 Đặc trƣng bất động sản .4 2.1.3 Khái niệm bất động sản chấp 2.2 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.2.1 Khái niệm định giá bất động sản 2.2.2 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá bất động sản 2.2.3 Các nguyên tắc định giá bất động sản 12 2.3 CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 17 2.4 CÁC PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 19 2.5 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 21 2.6 TÌNH HÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ NƢỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM .21 2.6.1 Thế giới 21 2.6.2 Việt Nam 22 PHẦN III: VẬT LIỆU VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .24 3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 24 3.2 THỜI GIAN NGHIÊN CỨU .24 3.3 ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU 24 3.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 24 3.5 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .25 3.5.1 Phƣơng pháp điều tra số liệu thứ cấp .25 3.5.2 Phƣơng pháp phân tích tổng hợp số liệu 25 3.5.3 Phƣơng pháp chuyên gia 25 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 26 4.1 GIỚI THIỆU TỔNG QUÁT VỀ NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU EXIMBANK 26 4.1.1 Giới thiệu chung trình hình thành phát triển Ngân hàng Thƣơng mại Cổ phẩn Xuất Nhập Eximbank 26 4.1.2 Cơ cấu tổ chức Ngân hàng TMCP XNK Eximbank .28 4.2 HOẠT ĐỘNG CỦA NGÂN HÀNG TMCP XNK EXIMBANK 32 4.3 TRÌNH TỰ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG TRƢỜNG HỢP THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP XNK EXIBANK 34 4.3.1 Một số quy định ngân hàng thực tham gia định giá bất động sản 34 4.3.2 Trình tự định giá bất động sản trƣờng hợp chấp ngân hàng xuất nhập Việt Nam- Eximbank thành phố Hạ Long .39 4.3.3 Trình tự định giá bất động sản trƣờng hợp chấp vơi trƣờng hợp cụ thể xuất nhập Việt Nam- Eximbank thành phố Hạ Long 43 4.4 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI EXIMBANK 46 4.4.1 Thuận lợi 46 4.4.2 Khó khăn 46 4.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HỒN THIỆN TRÌNH TỰ ĐỊNH GIÁ TRONG TRƢỜNG HỢP THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG EXIMBANK 47 PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 49 5.1 KẾT LUẬN 49 5.2 KIẾN NGHỊ 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CBĐG Cán định giá TSSS Tài sản so sánh KH Khách hàng ĐG Định giá HS Hồ sơ GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất Eximbank Ngân hàng TMCP XNK Việt Nam Eximbank TMCP XNK Thƣơng mại Cổ phần Xuất Nhập UBND Ủy ban nhân dân VND Việt Nam đồng TS Tài sản TĐ Thửa đất DANH MỤC BẢNG Bảng 4.1: Những thành tựu đạt đƣợc Ngân hàng Thƣơng mại Cổ phần Xuất Nhập Eximbank từ năm 2013-2015 .27 Bảng 4.2: Bảng kết doanh thu ngân hàng Eximbank năm 2015 .32 Bảng 4.3: Bảng kết doanh thu ngân hàng Eximbank năm 2016 .33 Bảng 4.4: Bảng kết doanh thu ngân hàng Eximbank năm 2017 .33 Bảng 4.4 Bảng điều chỉnh yếu tố so sánh đất định giá 44 DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ 4.1 Cơ cấu tổ chức Ngân hàng TMCP XNK Eximbank chi nhánh Quảng Ninh 29 Sơ đồ 4.2 Thành phần Ban thẩm định giá 37 TÓM TẮT KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP NGHIÊN CỨU TRÌNH TỰ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG TRƢỜNG HỢP THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM EXIMBANK QUẢNG NINH MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Nghiên cứu trình tự định giá bất động sản trƣờng hợp nhà chấp Ngân hàng Thƣơng mại Cổ phần Xuất Nhập Việt Nam – Eximbank Phân tích thuận lợi khó khăn trình định giá bất động sản trƣờng hợp nhà chấp Ngân hàng Thƣơng mại Cổ phần Xuất Nhập Việt Nam – Eximbank Đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động đinh giá bất động sản chấp Ngân hàng Thƣơng mại Cổ phần Xuất Nhập Việt Nam – Eximbank NỘI DUNG NGHIÊN CỨU Giới thiệu tổng quát Ngân hàng Thƣơng mại Cổ phần Xuất Nhập Việt Nam - Eximbank Đánh giá hoạt động Ngân hàng Thƣơng mại Cổ phần Xuất Nhập Việt Nam - Eximbank Trình tự định giá bất động sản trƣờng hợp chấp Ngân hàng Thƣơng mại Cổ phần Xuất Nhập Việt Nam - Eximbank Thuận lợi khó khăn q trình thực trình tự định giá bất động sản trƣờng hợp chấp Ngân hàng Thƣơng mại Cổ phần Xuất Nhập Việt Nam - Eximbank Đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện quy trình định giá bất động sản trƣờng hợp chấp Ngân hàng Thƣơng mại Cổ phần Xuất Nhập Việt Nam – Eximbank PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp: Đề tài tiến hành thu thập tài liệu, báo cáo có sẵn ngân hàng có liên quan đến cơng tác chấp BĐS Ngồi ra, đề tài thu thập thông tin cơng trình nghiên cứu đƣợc cơng bố phƣơng tiện thơng tin: Tạp chí, báo, internet Phương pháp phân tích tổng hợp số liệu: Sau thu thập đƣợc số liệu đề tài tiến hành tổng hợp, lựa chọn số liệu phù hợp với nội dung đề tài từ phân tích đánh giá Số liệu đƣợ xử lý phần mềm Excel Phương pháp chuyên gia: Đề tài tham khảo ý kiến chuyên gia lĩnh vực đất đai, tài ngân hàng, sở ý kiến để đƣa giải pháp mang tính khách quan cho đề tài nghiên cứu KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Eximbank Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Việt Nam, ngân hàng hoạt động từ năm 1992 Hiện nay, vốn điều lệ Eximbank đạt 12.335 tỷ đồng Vốn chủ sở hữu đạt 13.317 tỷ đồng Eximbank Ngân hàng có vốn chủ sở hữu lớn khối Ngân hàng TMCP Việt Nam Ngân hàng hoạt động số dịch cụ nhƣ: huy động tiền gửi tiết kiệm, cho vay ngắn hạn, trung dài hạn, mua bán ngoại tệ, Thanh toán, tài trợ xuất nhập hàng hóa số lĩnh vực khác có dịch vụ đa dạng địa ốc Q trình thành lập ngân hàng có nhiều thành tựu đặc biệt từ 2013-2015 có 14 thành tựu, giúp cho ngân hàng nâng cao đƣợc thƣơng hiệu uy tín Ngân hàng xuất nhập Eximbank có khu vực: miền Bắc, miền Trung miền Nam Cụ thể doanh thu ngân hàng từ năm 2015 – 2017 có tăng cao cụ thể năm 2017 tổng doanh thu 24.055.630 triệu đồng khu vực miền Nam cao với doanh thu 19.941.764 triệu đồng Việc định giá bất động sản đƣợc thực ngân hàng xuất nhập Việ Nam- Eximbank thành phố Hạ Long đƣợc thực chuyên nghiệp từ khâu phân loại bất động sản đến việc phân công nhân viên thẩm định kiểm tra hồ sơ Trình tự định giá bao gồm bƣớc sau: 1/ Tiếp nhận hồ sơ định giá; 2/ Phân công nhân viên thẩm định giá; 3/ Khảo sát thực tế, thu thập phân tích thơng tin TSSS BĐS định giá; 4/ Lập Biên thẩm định giá phê duyệt kết định giá; 5/ e, Trả kết lƣu trữ hồ sơ định giá Trong trình thực trình tự định giá có số thuận lợi: Nghiệp vụ cho vay ngân hàng đa dạng, cán nhiệt tình, hỗ trợ kết hợp chuyên nghiệp giƣa phòng ban chi nhánh ngân hàng xuất nhập Eximbank Bên cạnh cịn tồn số khó khăn kết thẩm định giá, từ phía ngân hàng mơi trƣờng ngồi Do để hồn thiện trinh tự định giá giải khó khăn ngân hàng cần kết hợp sử dụng nhiều giải pháp đồng PHẦN I: MỞ ĐẦU 1.1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Việt Nam đƣờng hội nhập với giới, kinh tế phát triển mạnh mẽ không ngừng, đầu tƣ lĩnh vực ạt tăng trƣởng Theo nhu cầu vốn để phát triển, mở rộng đầu tƣ, sản xuất kinh doanh doanh nghiệp, thành phần kinh tế lớn Hiện với cơng ty tài chính, thị trƣờng chứng khốn,…thì hệ thống ngân hàng (đại diện Ngân hàng thƣơng mại) kênh cung cấp vốn chủ yếu cho doanh nghiệp, thành phần kinh tế Đối với kinh tế, dù thời kỳ khủng hoảng hay phát triển thỳ hoạt động hệ thống ngân hàng ln đóng góp vai trị quan trọng cầu nối dẫn vốn tới doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển Trong điều kiện khả hấp thụ vốn kinh tế thấp, có nhiều chuyển biến tích cực nhƣng ngân hàng gặp khơng rủi ro hoạt động tín dụng mình, đa phần tập trung cho vay khách hàng truyền thống có tài lành mạnh Việc đẩy mạnh tăng trƣởng tín dụng gặp tình trạng cung cầu giao nhau: có KH sẵn sàng trả lãi suất cao nhƣng NH cho vay khơng đủ điều kiện; KH đủ điều kiện thỳ lại khơng muốn vay, lƣợng tiền gửi vào lại nhiều, thừa vốn khiến cho hoạt động NH trở nên hiệu Ngày định giá bất động sản hoạt động cho vay NHTM đƣợc quan tâm mà rủi ro tín dụng ln tiềm ẩn khó ngờ NH Hơn nữa, công tác ĐG BĐS hoạt động cho vay sở để NH xác định mức cho vay tối đa, thời hạn cho vay, vấn đề bảo đảm tiền vay, tạo điều kiện thuận lợi cho KH hoạt động có hiệu ĐG BĐS cho vay khơng đảm bảo an tồn cho hoạt động tín dụng, bảo hiểm NH đề phòng khách hàng xảy rủi ro, mà nâng cao ý thức trách nhiệm sử dụng có hiệu vốn vay, ý thức trả nợ hạn KH TĐG BĐS cho vay NHTM Việt Nam thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập nguyên nhân dẫn đến tỷ lệ nợ xấu cao đáng báo động 4.2 4.3 4.4 Chiều rộng mặt đƣờng Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Khoảng cách đến bờ biển Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Khả sinh lời Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá đất ƣớc tính đất định giá Giá đất cần định giá Tỷ lệ chênh lệch đất cần định giá với TSSS m 8.5 6 % % triệu đồng/m2 100 95 5.26 95 5.26 95 5.26 4.21 3.95 4.11 m 225 190 250 350 % % triệu đồng/m2 100 105 -4.76 99 1.01 95 5.26 -3.81 0.76 4.11 Không cho thuê 91 9.89 Không cho thuê 91 9.89 Không cho thuê 91 9.89 7.91 7.42 7.71 68.43 58.93 57.97 Cho thuê % % triệu đồng/m2 100 triệu đồng/m2 triệu đồng/m2 61.78 % -9.72 4.83 6.57 e, Lập Biên thẩm định giá phê duyệt kết định giá CBĐG lập Biên thẩm định gia theo file mẫu word Eximbank Cán phê duyệt kiểm tra lần hồ sơ, Báo cáo tƣ vấn giá BĐS, kiểm tra kết định giá Sau cán kiểm soát rủi ro cán phê duyệt kiểm tra đồng ý với báo cáo tƣ vấn giá, ký vào Báo cáo tƣ vấn giá f, Trả kết lưu trữ hồ sơ định giá - Trả kết định giá: chuyên viên khách hàng gửi trả khách hàng - Lƣu trữ hồ sơ định giá: cán hành lƣu trữ ngân hàng 45 4.4 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI EXIMBANK Thơng qua q trình thực tập làm khóa luận nhƣ kiến thức tích lũy đƣợc trình học tập rèn luyện đề tài định giá bất động sản nhà chấp ngân hàng em rút đƣợc số thuận lợi nhƣ khó khăn sau: 4.4.1 Thuận lợi Nghiệp vụ cho vay chấp chi nhánh vô đa dạng phong phú với đối tƣợng cho vay thế chấp, ngân hang đáp ứng đƣợc nhu cầu mong muốn đa dạng khách hàng Cán cơng nhân viên nhiệt tình, vui vẻ, niềm nở động Đảm bảo đáp ứng kịp thời mong muốn nhƣ giải đáp thắc mắc cho khách hang nhanh chóng Phịng tín dụng ln đƣợc hỗ trợ nhiệt tình từ Ban giám đốc nhƣ phòng ban khác chi nhánh Đó phối hợp tài tình toàn máy Eximbank giúp cho ngân hàng ngày phát triển Chi nhánh nằm vị trí thuận lợi cho hoạt động kinh doanh , gần khu dân cƣ,… Ngƣời dân khu vực ln có nhu cầu cao để phục vụ nâng cao chất lƣợng sống 4.4.2 Khó khăn * Từ kết thẩm định giá: Kết thẩm định phản ánh giá trị thị trƣờng tài sản thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá đƣợc đề cập Những thiếu sót bất hợp lý (nếu có) thơng tin, số liệu hồ sơ, tài liệu, giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản quý khách hàng cung cấp không thuộc trách nhiệm thẩm định viên công ty thẩm định giá Thẩm định viên khơng có điều kiện kiểm tra thực tế chi tiết đặc điểm cấu trúc trạng phận khuất/ngầm phần công trình xây dựng, vật kiến trúc gắn liền với đất nhƣ hồ sơ, tài liệu thể chi tiết điều cịn hạn chế * Từ phía Ngân hàng: 46 Cơ sở hạ tầng chƣa đáp ứng đƣợc hết nhu cầu phát triển Sự cạnh tranh ngày gay gắt Trong thời gian ngắn, có khơng chi nhánh ngân hang lần lƣợt lên với sở hạ tầng trang thiết bị kỹ thuật đại Mạng lƣới hoạt động nhỏ hẹp so với ngân hàng khác Vì ngân hàng chịu áp lực cạnh tranh vơ lớn có phần bị thiệt thịi * Từ mơi trường ngồi: Hệ thống thông tin ứng dụng, sở liệu liên quan cịn chƣa đầy đủ Chi nhánh lấy thơng tin từ trung tâm thơng tin tín dụng CIC (trung tâm thơng tin tín dụng đƣợc Ngân hàng nhà nƣớc Việt Nam lập ra, có thức thu nhận, lƣu trữ, phân tích, xử lý thơng tin tín dụng ngân hàng Việt Nam, làm để lập hồ sơ khách hàng có giao dịch vay vốn, mở thẻ tín dụng với ngân hàng, tổ chức tín dụng.), nhiên thơng tin khơng hồn tồn xác, bên cạnh số liệu cung cấp so với thực tế Nguồn thơng tin chƣa sâu với tồn khách hàng Vƣớng mắc từ văn pháp luật Hiện văn pháp luật nƣớc ta hoạt động ngân hàng có chỗ cịn chồng chéo mâu thuẫn với Điều gây khơng khó khan cho cán định giá nhƣ khách hàng, làm cho thủ tục trở nên rƣờm rà phức tạp Cuối cùng, khó khăn lớn khách hàng Nhiều trƣờng hợp khách hang cung cấp thông tin khơng xác, sai thật BĐS, có hành vi lừa đảo, gải mạo giấy tờ, đem chấp BĐS nhiều ngân hang khác nhau, có thủ đoạn phả hoại, trốn thoát thời gian chấp 4.5 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN TRÌNH TỰ ĐỊNH GIÁ TRONG TRƢỜNG HỢP THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG EXIMBANK * Từ kết thẩm định giá: + Bổ sung thiếu sót thơng tin, số liệu hồ sơ, tài liệu, giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản khách hàng cung cấp + Nên làm chứng thƣ thẩm định giá nhƣ số cơng ty ngồi ngân hàng th, tơi đƣa vào Phụ lục 47 + Tăng cƣờng công tác thẩm định, kiểm tra nhằm hạn chế rủi ro * Từ phía Ngân hàng: + Xây dựng chế phù hợp: Hoạt động ngân hàng nhƣ doanh nghiệp khác muốn tồn phát triển cần phải liên tục tìm kiếm thị trƣờng đẩy mạnh phát triển thị trƣờng mà chƣa hoạt động hiệu + Khi xây dựng chế, sách cần phải có quan điểm kinh doanh phụ vụ rõ ràng không đƣợc coi trọng mặt xem nhẹ mặt Do cán làm chế phải tơn trọng quan điểm này, để xác định mục tiêu hay nội dung sách chế phải nhằm đẩy mạnh hoạt động kinh doanh cách tốt + Cán cơng nhân viên: Cần có lực, sáng tạo công việc, đƣợc đào tạo trau dồi trình độ nhiều Nâng cao đạo đức nghề nghiệp cho nhân viên Tạo hội cho nhân viên tiếp xúc, trao đổi kinh nghiệp với đồng nghiệp ngồi đơn vị cơng tác + Xây dựng hệ thống sở hạ tầng, hệ thống sở liệu định giá đất ngân hang nhiều phƣơng diện Phát triển liệu hệ thống internet, thiết bị thông minh, nhằm phục vụ cán định giá tra cứu thơng tin dễ dàng nhanh * Từ mơi trường ngồi: + Nên xếp hạng khách hàng theo mức độ rủi ro tín dụng, tìm kiếm khách hàng, thu hút khách hàng Ngồi ra, để đẩy mạnh nghiệp vụ định giá, ngồi sách thân ngân hàng phải nỗ lực thỳ Chính phủ nhà nƣớc cần có sách thích hợp nhằm phát huy hết tác dụng 48 PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 KẾT LUẬN Eximbank Ngân hàng thƣơng mại cổ phần Việt Nam, ngân hàng hoạt động từ năm 1992 Hiện nay, vốn điều lệ Eximbank đạt 12.335 tỷ đồng Vốn chủ sở hữu đạt 13.317 tỷ đồng Eximbank Ngân hàng có vốn chủ sở hữu lớn khối Ngân hàng TMCP Việt Nam Ngân hàng hoạt động số dịch cụ nhƣ: huy động tiền gửi tiết kiệm, cho vay ngắn hạn, trung dài hạn, mua bán ngoại tệ, Thanh toán, tài trợ xuất nhập hàng hóa số lĩnh vực khác có dịch vụ đa dạng địa ốc Q trình thành lập ngân hàng có nhiều thành tựu đặc biệt từ 2013-2015 có 14 thành tựu, giúp cho ngân hàng nâng cao đƣợc thƣơng hiệu uy tín Ngân hàng xuất nhập Eximbank có khu vực: miền Bắc, miền Trung miền Nam Cụ thể doanh thu ngân hàng từ năm 2015 – 2017 có tăng cao cụ thể năm 2017 tổng doanh thu 24.055.630 triệu đồng khu vực miền Nam cao với doanh thu 19.941.764 triệu đồng Việc định giá bất động sản đƣợc thực ngân hàng xuất nhập Việt Nam- Eximbank thành phố Hạ Long đƣợc thực chuyên nghiệp từ khâu phân loại bất động sản đến việc phân công nhân viên thẩm định kiểm tra hồ sơ Trình tự định giá bao gồm bƣớc sau: 1/ Tiếp nhận hồ sơ định giá; 2/ Phân công nhân viên thẩm định giá; 3/ Khảo sát thực tế, thu thập phân tích thơng tin TSSS BĐS định giá; 4/ Điều chỉnh so sánh; 5/ Lập Biên thẩm định giá phê duyệt kết định giá; 6/ Trả kết lƣu trữ hồ sơ định giá Trong trình thực trình tự định giá có số thuận lợi: Nghiệp vụ cho vay ngân hàng đa dạng, cán nhiệt tình, hỗ trợ kết hợp chuyên nghiệp giƣa phòng ban chi nhánh ngân hàng xuất nhập Eximbank Bên cạnh cịn tồn số khó kha kết thẩm định giá, từ phía ngân hàng mơi trƣờng ngồi Do để hồn thiện trinh tự định giá giải khó khăn ngân hàng cần kết hợp sử dụng nhiều giải pháp đồng 49 5.2 KIẾN NGHỊ Để công tác định giá đất đạt hiệu cần phải có kết hợp giƣa ban ngành chức từ trung ƣơng đến địa phƣơng Do đề tài có kiến nghị nhƣ sau: - Nhà nƣớc quan trung ƣơng ban hành văn pháp luật cần chi tiết có phân định chức nhiệm vụ rõ ràng vấn đề định giá loại bất động sản khác - Tại đị phƣơng, quan quản lý đât đai quan xây dựng cần có kết hợp với ngân hàng trình thực thủ tục liên quan đến định giá loại bất động sản, đặc biệt bất động sản chấp - Phía ngân hàng chi nhánh đặt địa phƣơng cần chủ động tỉm hiểu thông tin bất động sản từ khách hàng quan chuyên môn: Quản lý đất đai, tài xây dựng 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2014), Thơng tƣ số 06/2014/TT-BTC ban hành ngày 07/01/2014 việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 13; Bộ Tài (2014), Thơng tƣ số 158: 158/2014/TT-BTC ban hành ngày 27/10/2014 việc Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 04; Bộ Tài (2015), Thông tƣ số 28/2015/TT-BTC ban hành ngày 06/03/2015 việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 07; Bộ Tài (2015), Thơng tƣ số 126/2015/TT-BTC ban hành ngày 20/08/2015 việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 10; Bộ Tài (2016), Thơng tƣ số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11; Bộ Tài (2017), Thông báo số 54/TB-BTC ngày 24/01/2017 việc công bố danh sách thẩm định viên giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản doanh nghiệp thẩm định giá, chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá năm 2017; Bộ Tài Nguyên Môi trƣờng (2014) Thông tƣ 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trƣờng quy định chi tiết phƣơng pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tƣ vấn xác định giá đất Bộ Tài (2016), Thơng tƣ số 145/2016/TT-BTC ngày 6/10/2016 Bộ Tài ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11 – Phƣơng pháp lợi nhuận Bộ Tài Nguyên Môi trƣờng (2014) Thông tƣ 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trƣờng quy định chi tiết phƣơng pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tƣ vấn xác định giá đất 10 Bộ Xây dựng (2012) Thông tƣ số 12/2012/TT-BXD ngày 28/12/2012 ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nguyên tắc phân loại, phân cấp cơng trình dân dụng, cơng nghiệp hạ tầng kỹ thuật đô thị 11 Cục quản lý giá – Bộ Tài (2017), Thơng báo số 333/TB-BTC ngày 11/05/2017 việc công bố, điều chỉnh danh sách Thẩm định viên giá, chi nhánh doanh nghiệp Thẩm định giá Thẩm định viên giá đủ điều kiện hành nghề năm 2017; 12 Quách Văn Chiến (2010), Định giá đất bất động sản số nƣớc Đông Nam Trung Quốc truy cập ngày 15/3/2018 http://tnmtphutho.gov.vn/index.php/vi/news/Tai-nguyen-dat/Dinh-gia-dat-vabat-dong-san-o-mot-so-nuoc-Dong-Nam-a-va-Trung-Quoc-835/ 13 Chính phủ (2016) Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất 14 Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ quy định khung giá đất 15 Chính phủ (2004), Nghị định số 188/CP ngày 16/11/2004 Chính phủ xác định khung giá loại đất 16 Chính phủ (2016), Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/09/2016 việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định quy định thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc 17 Chính phủ (2016), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hƣớng dẫn Luật đất đai 18 Ngân hàng xuất nhập Việt Nam Eximbank (2016) Quyết định số 4642/2016/EIB/QĐ-TGĐ Ban hành Quy định tổ chức hoạt động thẩm định giá tài sản Ngân hàng TMCP Xuât Nhập Việt Nam Eximbank 19 Ngân hàng xuất nhập Việt Nam Eximbank (2016) Quyết định số 4643/2016/EIB/QĐ-TGĐ Ban hành Quy trình nghiệp vụ thẩm định giá tài sản Ngân hàng TMCP Xuât Nhập Việt Nam Eximbank 20 Trịnh Hữu Liên cộng (2013), Giáo trình định giá bất động sản 21 Quốc hội (2015) Bộ Luật Dân năm 2015 22 Quốc hội (2013) Luật Đất đai năm 2013 Nhà xuất Chính trị Quốc gia 23 Quốc hội (2003) Luật Đất đai năm 2003 Nhà xuất Chính trị Quốc gia 24 Theo Trí thức trẻ - Báo BĐS http://cafef.vn/ngan-hang-dong-loat-tanglai-suat-vay-mua-nha-thi-truong-bds-se-chiu-anh-huong-the-nao20180503150421367.chn PHỤ LỤC NGÂN HÀNG TMCP XNK EXIMBANK CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM CHI NHÁNH QUẢNG NINH Độc lập – Tự – Hạnh phúc Số: / Ngày tháng năm 2018 CHỨNG THƢ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Ông Nguyễn Văn Minh Căn Hợp đồng dịch vụ tƣ vấn giá tài sản số ngày / /2018 ký kết Ngân hàng TMCP XNK Eximbank chi nhánh Quảng Ninh khách hàng NGUYỄN VĂN MINH Căn Báo cáo tƣ vấn giá bất động sản số ngày TMCP XNK Eximbank chi nhánh Quảng Ninh / /2018 Ngân hàng Ngân hàng TMCP XNK Eximbank chi nhánh Quảng Ninh cung cấp Chứng thƣ thẩm định giá số / ngày / /2018 với nội dung sau đây: Khách hàng thẩm định giá - Tên khách hàng: NGUYỄN VĂN MINH - Địa chỉ: ô số 11 LK02 khu dân cƣ thị Hịn Cặp Bè, phƣờng Bạch Đằng, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh - Số điện thoại: Thông tin tài sản thẩm định giá - Địa tài sản thẩm định giá: nằm tiếp giáp mặt đƣờng nội khu thị có mặt tiền hƣớng cơng viên hoa Hạ Long; phía sau giáp đƣờng nội rộng #8,5m; BĐS nằm cách đƣờng bao biển #225m - Loại BĐS: đất - Chứng từ pháp lý: giấy chứng nhận QSDĐ số CB 850425 UBND thành phố Hạ Long cấp ngày 10 tháng năm 2016 Thời điểm thẩm định giá: 09/03/2018 Mục đích thẩm định giá: BĐS – Cấp tín dụng cho Eximbank Căn pháp lý - Luật Đất đai 2013 - Luật Xây dựng 2014 - Luật giá 2013 - Nghị định 89/2013//NĐ-CP ngày 06/8/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá thẩm định giá - Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành việc thu tiền sử dụng đất - Thông tƣ số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ Tài ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 - Những quy tắc đạo đức hành nghề định giá, 02 - Giá trị thị trƣờng làm sở cho định giá, 03 - Giá trị phi thị trƣờng làm sở cho định giá 04 - Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động định giá - Thông tƣ số 28/2015/TT-BTC ngày 6/3/2015 Bộ Tài ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 - Quy trình thẩm định giá, 06 - Báo cáo kết thẩm định giá, chứng thƣ thẩm định giá hồ sơ thẩm định giá, 07 - Phân loại tài sản thẩm định giá - Thông tƣ số 126/2016/TT-BTC ngày 20/8/2016 Bộ Tài ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08 - Cách tiếp cận từ thị trƣờng, 09 - Cách tiếp cận từ chi phí, 10 - Cách tiếp cận từ thu nhập Cơ sở giá trị tài sản thẩm định giá Cơ sở giá trị thị trƣờng: “Giá trị thị trƣờng mức giá ƣớc tính tài sản thời điểm, địa điểm thẩm định giá, bên ngƣời mua sẵn sàng mua bên ngƣời bán sẵn sàng bán, giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thơng tin, bên tham gia hành động cách có hiểu biết, thận trọng không bị ép buộc” (TĐGVN02) Giả thiết giả thiết đặc biệt Trên sở nghiên cứu hồ sơ pháp lý, hồ sơ kỹ thuật phƣơng thức thẩm định, Ngân hàng TMCP XNK Eximbank chi nhánh Quảng Ninh đƣa giả thiết hạn chế định giá trị bất động sản định giá cụ thể nhƣ sau: kết thẩm định giá đất phi nông nghiệp, Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất (tính theo phƣơng pháp so sánh phƣơng pháp chi phí) phụ thuộc nhiều điều kiện thị trƣờng kinh nghiệm cán định giá Cách tiếp cận, phƣơng pháp thẩm định giá - Phƣơng pháp so sánh (cách tiếp cận từ thị trƣờng) - Phƣơng pháp chi phí tái tạo/thay (cách tiếp cận từ chi phí) Kết thẩm định giá Giá trị: 5.580.000.000 đồng Bằng chữ: Năm tỷ năm trăm tám mƣơi triệu đồng chẵn 10 Những điều khoản loại trừ hạn chế kết thẩm định giá: không 11 Thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá: 06 tháng kể từ thời điểm ban hành 12 Các tài liệu kèm theo - Báo cáo tƣ vấn giá bất động sản Chứng thƣ thẩm định giá đƣợc phát hành 03 tiếng Việt kèm theo Báo cáo tƣ vấn giá bất động sản số ngày / /2018 Ngân hàng TMCP XNK Eximbank Ngân hàng TMCP XNK Eximbank giữ 01 bản, khách hàng thẩm định giá giữ 02 bản, có giá trị nhƣ Mọi hình thức chép Chứng thƣ thẩm định giá khơng có đồng ý văn Ngân hàng TMCP XNK Eximbank hành vi vi phạm pháp luật THẨM ĐỊNH VIÊN NGÂN HÀNG TMCP XNK EXIMBANK CHI NHÁNH QUẢNG NINH Họ tên Họ tên Số thẻ thẩm định viên giá: Số thẻ thẩm định viên giá: