(Luận văn) nghiên cứu biến động giá đất ở đô thị tại thành phố nha trang, tỉnh khánh hòa giai đoạn 2017 2021

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HOÀNG NGỌC THÁI NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ KHU VỰC THÀNH PHỐ NHA TRANG, TỈNH KHÁNH HÒA GIAI ĐOẠN 2017-2021 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN CHỮ KÝ PHỊNG ĐÀO TẠO CHỮ KÝ KHOA CHUN MƠN Thái Ngun -2021 CHỮ KÝ GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN i LỜI CAM ĐOAN - Tôi xin can đoan số liệu kết sử dụng để nghiên cứu viết luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị - Tôi xin cam đoan trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc rõ ràng giúp đỡ trình làm luận văn đểu cảm ơn Tác giả luận văn Hoàng Ngọc Thái ii LỜI CẢM ƠN Trong q trình thực luận văn tơi nhận quan tâm, giúp đỡ quý báu thầy cô giáo, cá nhân, tập thể, quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành luận văn Để có kết trước hết tơi xin chân thành cảm ơn Thầy Cô giáo khoa đặc biệt Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tơi suốt q trình làm luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Văn phòng Đăng ký đất đai Khánh Hòa, phòng Tài Nguyên Môi Trường thành phố Nha Trang, UBND phường Xương Huân, Phường Lộc Thọ, Phường Vĩnh Nguyên Tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp giúp đỡ tơi q trình thực luận văn Tuy nhiên, thời gian kinh nghiệm cịn hạn chế nên luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót Tơi mong góp ý chân thành giáo viên hướng dẫn thầy, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nơng lâm Thái Ngun để tơi hồn thiện Tôi xin trân trọng cảm ơn ! Tác giả luận văn Hoàng Ngọc Thái iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT iv DANH MỤC BẢNG v MỞ ĐẦU .1 Đặt vấn đề .1 Mục tiêu nghiên cứu Ý nghĩa nghiên cứu CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .3 1.1 Khái quát giá đất .3 1.2 Khái quát định giá đất .9 1.3 Tình hình biến động giá giới Việt Nam 11 1.4 Các kết nghiên cứu giá đất 18 1.5 Nhận xét rút từ nghiên cứu “tổng quan tài liệu” .21 CHƯƠNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 23 2.2 Nội dung Nghiên cứu 23 2.3 Phương pháp nghiên cứu 25 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 31 3.1 Khái quát tình hình thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa .31 3.2 Thực trạng biến động giá đất đô thị địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa giai đoạn 2017-2021 42 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng ảnh hưởng đến biến động giá đất địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa giai đọan 2017 – 2021 48 3.4 Xu hướng biến động giải pháp quản lý giá đất thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa 62 Kết luận .65 Kiến nghị 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO 67 iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NSNN : Ngân sách nhà nước QHSDĐ : Quy hoạch sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TLSX : Tư liệu sản xuất TW : Trung Ương TNMT : Tài nguyên môi trường UBND : Uỷ ban nhân dân v DANH MỤC BẢNG Bảng 3.3 Giá đất đô thị địa bàn thành phố Nha Trang theo quy định UBND tỉnh Khánh Hòa giai đoạn 2020-2024 40 Bảng 3.4 Giá đất đô thị tuyến đường nghiên cứu địa bàn thành phố Nha Trang giai đoạn 2017-2021 theo quy định UBND tỉnh Khánh Hòa 41 Bảng 3.5 Giá đất thị trung bình tuyến đường nghiên cứu địa bàn thành phố Nha Trang giai đoạn 2017-2021 theo thị trường 42 Bảng 3.6 Giá đất đô thị tuyến đường nghiên cứu địa bàn thành phố Nha Trang năm 2017 theo thị trường so với giá UBND tỉnh Khánh Hòa quy định .43 Bảng 3.7 Giá đất đô thị tuyến đường nghiên cứu địa bàn thành phố Nha Trang năm 2021 theo thị trường so với giá UBND tỉnh Khánh Hòa quy định .44 Bảng 3.8 Kết khảo sát yếu tố ảnh hưởng ảnh hưởng đến biến động giá đất thành phố Nha Trang giai đoạn 2017-2021 phiếu điều tra 45 Bảng 3.9 Kết đánh giá yếu tố ảnh hưởng nội ảnh hưởng đến biến động giá đất đô thị địa bàn thành phố Nha Trang 46 Bảng 3.10 Kết đánh giá yếu tố ảnh hưởng sách tỉnh ảnh hưởng đến biến động giá đất đô thị địa bàn thành phố Nha Trang 47 Bảng 3.11 Kết đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất thị thành phố Nha Trang từ nhóm người dân .49 Bảng 3.12 Kết đánh giá yếu tố ảnh hưởng ảnh hưởng giới ảnh hưởng đến biến động giá đất đô thị địa bàn thành phố Nha Trang……………………51 Bảng 3.13 Kết đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất đô thị thành phố Nha Trang từ nhóm người dân………………… 52 Bảng 3.14 Kết đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất thành phố Nha Trang từ nhóm cán chun mơn……………….54 Bảng 3.15 Xếp thứ tự mức độ ảnh hưởng yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất thành phố Nha Trang……………………………………………………… 56 MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Trong trình hình thành phát triển Quốc gia đất đai nguồn tài nguyên vô quan trọng, tư liệu sản xuất quan trọng thiếu thay được, sản phẩm tự nhiên, môi trường sống người nhiều loại sinh vật động vật khác Trong q trình cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, xã hội phát triển thị ngày tăng,trong diện tích đất đai lại khơng tăng thêm Từ nhu cầu thực tế địi hỏi việc quản lý sử dụng đất đai có hiệu quả, việc quản lý nhà nước giá đất định giá đất phải đổi phù hợp với kinh tế Nhà nước quản lý đất đai thông qua pháp luật, quy hoạch, tài hành Trong tài có giá đất cơng cụ để nhà nước quản lý người sử dụng tiếp cận với chế thị trường, đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai Nha Trang thành phố trung tâm tỉnh Khánh Hịa với tổng diện tích 251 km² điều kiện kinh tế xã hội phát triển, kinh tế thành phố chủ yếu phụ thuộc vào du lịch, khai thác thủy - hải sản Tuy nhiên năm gần nguồn vốn FDI rót về, thành phố có nhiều chiến lược phát triển để thúc đẩy kinh tế, ưu tiên đầu tư cho dự án phát triển công nghiệp, dịch vụ du lịch – vui chơi, giải trí - lưu trú, làm thay đổi mặt thành phố Vì thị trường BĐS trở nên sôi động hết, giá đất số khu vực, tuyến đường trọng điểm gần biển thành phố tăng nhanh chóng, bên cạnh giá đất vấn đề xúc người dân liên quan đến việc thu hồi đất Nhà nước thực dự án đầu tư phát triển kinh tế- xã hội Giá tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất giá nhà nước quy định thấp nhiều so với giá thị trường Yếu tố ảnh hưởng việc biến động giá đất thành phố Nha Trang có mức độ mạnh thời gian gần chịu tác động có nhiều yếu tố ảnh hưởng Việc đánh giá đất phân tích yếu tố ảnh hưởng ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố cách khách quan xác nội dung quan trọng cho nhà lãnh đạo nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với thực tiễn để điều tiết thị trường.Xuất phát từ vấn đề thực đề tài “Nghiên cứu biến động giá đất đô thị thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa giai đoạn 2017-2021” Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng biến động giá đất đô thị địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa giai đoạn 2017-2021 - Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng ảnh hưởng đến biến động giá đất địa bàn thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa giai đọan 2017 - 2021 - Đánh giá yếu tố ảnh hưởng biến động giải pháp quản lý giá đất thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa Ý nghĩa nghiên cứu 3.1.Ý nghĩa khoa học nghiên cứu - Hoàn thiện kiến thức giảng dạy áp dụng vào thực tế để thấy thuận lợi khó khăn công tác định giá đất, so sánh lý thuyết thực tế - Nghiên cứu vấn đề tồn đọng địa phương tìm phương pháp, tháo gỡ khó khăn sau chuẩn hóa quy trình áp dụng vào thực tế 3.2.Ý nghĩa thực tiễn nghiên cứu - Xác định mức chênh lệch giá đất thực tế so với giá Nhà nước quy định - Nắm vững kiến thức, hiến pháp, luật, nghị định, thông tư, định nhà nước ban hành đất đai - Xác định yếu tố ảnh hưởng ảnh hưởng đến giá đất đô thị khu vực thành phố Nha Trang từ năm 2017 - 2021 CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Khái quát giá đất 1.1.1 Cơ sở khoa học đề tài Theo Luật Đất đai 2013, Khoản 19 20 Điều có ghi: “Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định” Thực tế, dù Việt Nam hay nước phát triển khác giá đất ln tồn mức giá khác nhau: giá đất Nhà nước quy định giá đất thị trường Giá đất thị trường hình thành thỏa thuận bên mua bên bán Giá đất Nhà nước quy định sở giá đất thị trường giá đất năm trước nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế, đền bù giải tỏa, bán đấu giá mục đích khác nhà nước Cả loại giá đất nói có quan hệ mật thiết chi phối lẫn nhau, chịu tác động quy luật kinh tế thị trường, mức giá đất thị trường thường cao giá đất nhà nước quy định; giá đất nhà nước quy định mức giá định không thay đổi khoảng thời gian quy định giá đất thị trường trạng thái thay đổi chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố ảnh hưởng - “Giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu có khả thu lợi đến có giá tương ứng, giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá quyền cho thuê, giá quyền chấp” - “Giá hình thành ảnh hưởng lâu dài từ khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá dài, khó so sánh với nhau” - “Đất đai sản phẩm lao động người, khơng có giá thành sản xuất” - “Giá đất chủ yếu nhu cầu đất đai định” (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006) 1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất Để định giá cụ thể xác giá đất sở hình thành giá đất có vai trị quan trọng Vì để hình thành sở khoa học phải có yếu tiêu đánh giá bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu 1.1.2.1 Địa tô “Địa tô phần sản phẩm thặng dư người sản xuất nông nghiệp tạo nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với đời tồn chế độ tư hữu ruộng đất Trong chủ nghĩa tư bản, chế độ tư hữu ruộng đất nông nghiệp nên tồn địa tô Về thực chất, địa tô tư chủ nghĩa phần giá trị thặng dư thừa ngồi lợi nhuận bình qn nhà tư kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ.Trong chủ nghĩa tư bản, có loại địa tơ: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn tư hữu địa chủ hay nhà tư bản, sở kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt đối địa tơ độc quyền bị xóa bỏ, tồn địa tơ chênh lệch, song thuộc sở hữu Nhà nước khác chất với địa tô chênh lệch Chủ nghĩa Tư Địa tô chênh lệch: địa tô mà chủ đất thu có sở hữu ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, tư đầu tư thêm có hiệu suất cao Là độ chênh lệch giá sản xuất xã hội giá sản xuất cá biệt Có hai loại địa tơ chênh lệch: - Địa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch thu ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Địa tơ chênh lệch I thuộc người có quyền sở hữu đất đai chuyển vào giá đất đai hay tiền thuê đất hàng năm - Địa tô chênh lệch II địa tô chênh lệch thu đầu tư, thâm canh đất Địa tơ chênh lệch II thuộc người đầu tư hay thâm canh đất Sự khác giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp giải thích qua khác yếu tố ảnh hưởng chi phối địa tô Điều khác biệt đất