(Luận văn) nghiên cứu biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố sông công, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2015 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THU TRANG lu an n va p ie gh tn to NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2015 - 2018 nl w d oa Ngành: Quản lý đất đai Mã ngành: 8.85.01.03 ll u nf va an lu m oi LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI z at nh z m co l gm @ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Hoàng Văn Hùng va http://lrc.tnu.edu.vn n Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN an Lu Thái Nguyên - 2019 ac th si i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tơi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ lu an Tác giả luận văn n va tn to p ie gh Lê Thu Trang d oa nl w nf va an lu z at nh oi lm ul z m co l gm @ an Lu http://lrc.tnu.edu.vn n va Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN ac th si ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, nỗ lực phấn đấu thân, tơi cịn nhận giúp đỡ, động viên, bảo thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp người thân Nhân dịp này, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Hồng Văn Hùng giảng viên Trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun người ln theo sát, tận tình hướng dẫn, bảo tơi suốt q trình thực luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tồn thể thầy cô giáo giúp đỡ tạo điều kiện cho thời lu an gian qua n va Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo UBND thành phố Sông Công, tỉnh tn to Thái Ngun, cán Phịng Tài ngun Mơi trường, UBND phường Thắng gh Lợi, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên tất bạn bè, đồng p ie nghiệp giúp đỡ tơi hồn thành đề tài w Cuối xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình động viên, tạo điều oa nl kiện vật chất tinh thần suốt q trình tơi thực đề tài d Một lần xin chân trọng cảm ơn cảm tạ ! nf va an lu Thái Nguyên, ngày … tháng … năm 2019 lm ul Học viên z at nh oi z Lê Thu Trang m co l gm @ http://lrc.tnu.edu.vn n va Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN an Lu MỤC LỤC ac th si iii LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC ii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài lu an Mục tiêu đề tài n va Ý nghĩa đề tài tn to 3.1 Ý nghĩa khoa học gh 3.2 Ý nghĩa thực tiễn p ie CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU w 1.1 Cơ sở khoa học nghiên cứu oa nl 1.1.1 Cơ sở lý luận nghiên cứu d 1.1.2 Cơ sở thực tiễn nghiên cứu lu nf va an 1.1.3 Cơ sở pháp lý nghiên cứu 16 1.2 Tình hình biến động giá đất giới Việt Nam 18 lm ul 1.2.1 Tình hình biến động giá đất giới 18 z at nh oi 1.2.2 Tình hình biến động giá đất Việt Nam 20 1.2.3 Tình hình biến động giá đất địa bàn thành tỉnh Thái Nguyên 21 z CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22 gm @ 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 22 l 2.1.1 Đối tượng 22 m co 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 22 an Lu 2.2 Địa điểm thời gian tiến hành 22 2.3 Nội dung nghiên cứu 22 http://lrc.tnu.edu.vn n va Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN ac th si iv 2.3.1 Đánh giá tình hình thành phố Sông Công tác động đến công tác quản lý nhà nước đất đai 22 2.3.2 Đánh giá thực trạng giá đất đô thị thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018 22 2.3.3 Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đô thị địa bàn thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018 22 2.3.4 Đề xuất số giải pháp giúp bình ổn giá đất thực hiệu công tác định giá đất hiệu thành phố Sông Công 22 2.4 Phương pháp nghiên cứu 22 lu an 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 22 n va 2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 23 tn to 2.4.3 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 25 gh CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 26 p ie 3.1 Đánh giá tình hình thành phố Sông Công tác động đến công tác w quản lý nhà nước đất đai 26 oa nl 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 26 d 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 27 lu nf va an 3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất 30 3.2 Thực trạng giá đất đô thị thành phố Sông Công 31 lm ul 3.2.1 Các tuyến đường chọn để điều tra 31 z at nh oi 3.2.2 Thực trạng giá đất đô thị tuyến đường chọn để điều tra 34 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đô thị thành phố Sông Công 48 z 3.3.1 Ảnh hưởng điều kiện tự nhiên 48 gm @ 3.3.2 Khả sinh lợi 56 l 3.3.3 Một số yếu tố ảnh hưởng dựa theo kết điều tra thực tế thị trường 58 m co 3.3.4 Các yếu tố khác 59 an Lu 3.3.5 Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đô thị địa bàn thành phố Sông Công 60 http://lrc.tnu.edu.vn n va Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN ac th si v 3.4 Đề xuất số giải pháp giúp bình ổn giá đất thực hiệu công tác định giá đất hiệu thành phố Sông Công 66 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 68 Kết luận 68 Kiến nghị 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO 70 Phụ lục 01 Phụ lục 02 Phụ lục 03 lu an Phụ lục 04 n va p ie gh tn to d oa nl w nf va an lu z at nh oi lm ul z m co l gm @ an Lu http://lrc.tnu.edu.vn n va Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN ac th si vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT TÊN ĐẦY ĐỦ TÊN VIẾT TẮT lu an n va BĐS Bất động sản CB Cán CP Chính phủ Gqđ Giá đất Nhà nước quy định Gtt Giá đất thực tế thị trường LĐĐ Luật đất đai NĐ Nghị định NQ Nghị QSDĐ Quyền sử dụng đất 10 SDĐ Sử dụng đất TB Trung bình UBKT Ủy ban kiểm tra ie gh tn to p 11 oa nl w 12 Ủy ban nhân dân 14 VND Việt Nam đồng 15 VT 13 UBND d an lu nf va Vị trí z at nh oi lm ul z m co l gm @ an Lu http://lrc.tnu.edu.vn n va Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN ac th si vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Sông Công năm 2018 30 Bảng 3.2: Giá đất theo quy định Nhà nước giai đoạn 2015 – 2018 nhóm đường 37 Bảng 3.3: Giá đất thực tế thị trường giai đoạn 2015 – 2018 45 Bảng 3.4: So sánh giá đất Nhà nước quy định với giá thị trường tuyến đường nhóm giai đoạn 2015 - 2018 47 Bảng 3.5: Mức chênh lệch giá theo quy định Nhà nước vị trí giai lu đoạn 2015 - 2018 50 an Bảng 3.6: Mức chênh lệch giá đất thực tế vị trí giai đoạn 2015 - va n 2018 52 tn to Bảng 3.7: Đặc điểm số đất đoạn đường từ ngã ba Mỏ Chè đến ie gh tường rào phía Nam trường Hướng nghiệp dạy nghề 54 p Bảng 3.8: Cơ sở hạ tầng, điều kiện sống tuyến đường đặc trưng 558 d oa nl w Bảng 3.9: Mức thu nhập trung bình theo nghề nghiệp chủ SDĐ 63 nf va an lu z at nh oi lm ul z m co l gm @ an Lu http://lrc.tnu.edu.vn n va Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN ac th si viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Biểu đồ cấu sử dụng đất thành phố Sơng Cơng năm 2018 31 Hình 3.2: Đồ thị mức độ ảnh hưởng vị trí tới giá đất thị trường tuyến đường điển hình 49 Hình 3.3: Đồ thị so sánh giá đất thị trường đoạn đường Từ tường rào phía Nam Bưu điện đến ngã ba Mỏ Chè theo đặc điểm đất 55 Hình 3.4: Đồ thị mức độ ảnh hưởng khả sinh lợi đến giá đất 57 lu an Hình 3.5: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị thành phố Sơng Cơng 61 n va Hình 3.6: Biểu đồ quan hệ tiêu đánh giá khu vực nghiên tn to cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 62 gh Hình 3.7: Đồ thị thể mức độ ảnh hưởng tới giá đất thông qua nghề p ie nghiệp chủ SDĐ 63 w Hình 3.8: Biểu đồ số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 64 oa nl Hình 3.9: Biểu đồ quan hệ tiêu khu vực nghiên cứu, tiêu d MDS (Stress 0,1) Phân tích MDS 65 nf va an lu z at nh oi lm ul z m co l gm @ an Lu http://lrc.tnu.edu.vn n va Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN ac th si MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên thiên nhiên, loại tài nguyên sản xuất, nguồn nội lực - nguồn vốn to lớn đất nước thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư - xây dựng sở kinh tế, văn hóa - xã hội, an ninh-quốc phịng (Hồ Thị Lam Trà cs,2006) Chính mà đất đai có tầm quan trọng lớn vấn đề sống dân tộc, quốc gia Mặt khác, đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn số lượng, cố định vị trí việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch cụ lu thể có quản lý hợp lý Việc đầu tư xã hội để làm tăng giá trị đất an đai, phần lớn đầu tư trực tiếp cho tài sản khác như: hệ thống cở sở hạ va n tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội,…Vì vậy, chi phí đầu tư làm tăng giá trị đất tn to đai trừu tượng, khó xác định, khó phân bổ cho đất, thiếu sở ie gh xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hưởng tới giá đất p Đối với đất đai mà nói, giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai w hoạt động kinh tế, thu lợi nhuận trình mua bán, biểu mặt oa nl giá trị quyền sở hữu tài sản Mặt khác, giá đất công cụ vĩ mô d Nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế (Nguyễn Thế an lu Huấn cs, 2009) nf va Hiện nay, giá đất thị trường biến động lớn, giá tăng cao lm ul nhanh qua năm Trong đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã z at nh oi hội, giá đất Nhà nước lại không tăng nên gây chênh lệch lớn so với thị trường Những bất hợp lý giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất mối quan tâm lớn Vì xác định ảnh hưởng z yếu tố đến giá đất mức độ ảnh hưởng giúp giải vấn đề liên @ gm quan tới đất chuyển nhượng QSDĐ, chuyển đổi mục đích SDĐ, thị hóa, co l dự án sử đụng đất cần có bồi thường giải phóng mặt m Ngày 15/05/2015, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành Nghị an Lu số 932/NQ-UBTVQH13 thành lập thành phố Sông Công trực thuộc tỉnh http://lrc.tnu.edu.vn n va Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN ac th si 74 40 Website Bộ Tài Nguyên Môi Trường tỉnh Thái Nguyên www.tnmtthainguyen.gov.vn/ 41 Trần Tuấn Anh (2016) Định giá đất số nước giới, http://tailieu.vn/doc/dinh-gia-dat-o-mot-so-nuoc-tren-the-gioi-kinhnghiem-doi-voi-viet-nam-1856517.html, ngày 06/05/2016 42 Nguyễn Oanh (2016), Giá nhà đất tiếp tục xu tăng dài hạn, http://laodong.com.vn/bat-dong-san/gia-nha-tiep-tuc-xu-tang-trong-daihan-534009.bld , ngày 16/7/2016 43 Phương Nga (2016) Thị trường BĐS Mỹ vững ổn, http://bnews.vn/thi-truong-bat-dong-san-my-van-vung-on/14439.html, lu an ngày 27/04/2016 n va 44 Hồ Trung (2016) Thị trường BĐS, http://www.canhom16/8/2016 gh tn to onequan7.com/2016/04/thi-truong-bat-ong-san-can-ho-nam-sai.html, ngày ie 45 Liên Hương (2019) Tăng trưởng giá nhà Mỹ xuống mức thấp p năm, https://batdongsan.com.vn/bat-dong-san-the-gioi/tang-truong- nl w gia-nha-o-my-xuong-muc-thap-nhat-trong-7-nam-ar98437, ngày oa 16/03/2019 d 46 Hoài Thơm (2019) Giá nhà đất Mỹ đạt mức tăng trưởng ổn định, lu nf va an https://batdongsan.com.vn/bat-dong-san-the-gioi/gia-nha-dat-tai-my-datmuc-tang-truong-on-dinh-ar99730 , ngày 18/05/2019 lm ul 47 Trung tâm tin tức VTV24 (2018) BĐS Hồng Kơng Trung Quốc có nguy z at nh oi bong bóng lớn giới, https://vtv.vn/kinh-te/bat-dong-san-hongkong-trung-quoc-co-nguy-co-bong-bong-lon-nhat-the-gioi20181001105226932.htm, ngày 01/10/2018 z 48 Bất động sản Express, https://batdongsanexpress.vn/bao-cao-thi-truong- @ gm bat-dong-san-viet-nam-voi-3-chu-ky-soi-dong-dong-bang.html l 49 Bất động sản Express Báo cáo toàn cảnh thị trường BĐS Việt Nam m co năm 2015 phần3, https://batdongsanexpress.vn/bao-cao-toan-canh-thi- an Lu truong-bat-dong-san-viet-nam-trong-nam-2015-phan-3.html http://lrc.tnu.edu.vn n va Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN ac th si Phụ lục 01 lu an n va p ie gh tn to PHIẾU ĐIỀU TRA PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT (Rất mong ơng, bà giúp tơi hồn chỉnh số thơng tin sau đây) I THÔNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất: Tuổi: Nghề nghiệp:  CB, công nhân viên chức  Kinh doanh sản xuất, dịch vụ  Lao động tự Thu nhập…………………………………………… triệu đồng/tháng Trình độ văn hóa: ……… ……………… Dân tộc: …………………… Giá đất Giá nhà nước quy định: Năm 2015………… nghìn đồng/m2 Năm 2017………… nghìn đồng/m2 Năm 2016………… nghìn đồng/m2 Năm 2018………… nghìn đồng/m2 Giá thực tế thị trường ông (bà) bán ra: Năm 2015………… nghìn đồng/m2 Năm 2017………… nghìn đồng/m2 Năm 2016………… nghìn đồng/m2 Năm 2018………… nghìn đồng/m2 II THƠNG TIN THỬA ĐẤT Diện tích đất:… ……… m2 Kích thước: Mặt tiền…….…………… m Chiều sâu:…………… …… m Hình thể đất:  Hình chữ nhật  Hình vng  Hình bình hành  Hình chữ L  Hình thang  Hình đa giác  Hình khác Loại đường phố, vị trí loại đường phố định giá đất theo qui định tỉnh (Do cán địa xã huyện cung cấp thông tin) - Loại đường phố: ……………………………………………………… - Vị trí:………………………………………………………………… Khoảng cách từ đất (tính từ chỗ gần nhất) đến trung tâm thành phố Khoảng cách đến < 100 m 100-200m 201-300m >300m d oa nl w nf va an lu z at nh oi lm ul z m co l gm @ an Lu http://lrc.tnu.edu.vn n va Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN ac th si đường phố điều tra lu an n va p ie gh tn to Gần công trình cơng cộng điển hình: Cơ sở hạ tầng: Mức độ Tốt Trung bình Kém Hệ thống Điện Giao thơng Nước Điều kiện khu vực: Mức độ Tốt Trung bình Kém Điều kiện Môi trường sống An ninh xã hội d oa nl w Mật độ giao thông Cao Trung bình Ít Ít Ơng/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay không? Đồng ý Khơng đồng ý Ơng/Bà có thường xun tiếp cận với văn qui định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm hay không? Có Khơng 10 Yếu tố pháp lý (đánh dấu x vào tình trạng pháp lý đất): - Chuyển nhượng khơng có xác nhận quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận quyền - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thái Nguyên, ngày… tháng… năm 20… Người điều tra Chủ sử dụng đất nf va an lu z at nh oi lm ul z m co l gm @ an Lu http://lrc.tnu.edu.vn n va Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN ac th si Lê Thu Trag Phụ lục 02 Bảng mã hố Nghề nhiệp 1= Kinh doanh, DV 2= CB, cơng nhân, viên chức 3= LĐ tự Dân tộc lu 1= Kinh 2= Tày 3= Nùng an n va Giá Nhà nước quy định 1= 15 – 20 triệu 2= 10 – 15 triệu 3= – 10 triệu = – triệu Giá thị trường 1= 35 – 50 triệu 2= 20 – 35 triệu 3= – 20 triệu 4= < triệu gh tn to Thu nhập bình quân đầu người (triệu đồng/tháng) p ie 1= từ triệu đến triệu 2= từ 5triệu đến triệu 3= từ triệu đến triệu 4= từ triệu trở lên oa nl w 10 d Diện tích đất (m2) 11 nf va an lu 1= < 70 = 70 - 89 3= 90 - 110 = >110 Hình thể 1= Hình chữ nhật z at nh oi 13 z 14 m co l gm @ 15 http://lrc.tnu.edu.vn n va Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN an Lu 3= Hình bình hành 4= Hình khác Trục đường 1= đường nhóm I 2= đường nhóm II 3= đường nhóm III 4= đường nhóm IV Vị trí 1= < 100m lm ul 2= Hìh thang 12 Đánh giá Cơ sở hạ tầng 1= Tốt 2= TB 3= Kém Đánh giá Điều kiện sống 1= Tốt 2= TB = Kém Đánh giá Mật độ giao thông 1= Cao = TB = Ít Có đồng ý với bảng giá đất nhà nước = Có 2= Khơng Có thường xuyên tiếp cận với văn qui định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm 1= Có 2= Khơng Yếu tố pháp lý đất 1= Có GCN QSDĐ ac th si 2= 100m – 200m 3= 201m – 300m = > 300m 2= Có giấy tờ khác lu an n va p ie gh tn to d oa nl w nf va an lu z at nh oi lm ul z m co l gm @ an Lu http://lrc.tnu.edu.vn n va Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN ac th si lu an n va p ie gh tn to Phụ lục 03 d oa nl w ll fu an nv a lu oi m z at nh z m o l.c gm @ an Lu Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN n va http://lrc.tnu.edu.vn ac th si lu an va n Bảng thơng tin Mã hố từ phiếu điều tra tn to Gia Gia tiep_Can_ phap_ly _nha_nuoc _nha_nuoc_ Gia_ Gia_ Gia_ Gia_ Dieu_kien _quy_dinh_ quy_dinh_n thi_truong thi_truong thi_truong thi_truong Gia_nha van_ban_ _thua_ _song nam_2015_ am_2018 _nam_2015 _nam_2016 _nam_2017 _nam_2018 _nuoc phap_luat dat Truc _duong a lu fu an m z at nh Vi_tri @ 1 2 2 1 3 1 1 1 3 1 2 1 2 2 1 3 3 2 1 3 3 3 1 1 1 3 4 4 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 2 1 2 1 o l.c 1 1 1 1 1 2 2 1 1 2 2 3 3 4 4 4 4 4 m an Lu 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 2 1 2 2 2 2 gm 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 z 1 2 3 2 3 4 4 1 2 oi 2 2 2 2 1 2 1 1 2 4 2 4 ll 1 1 1 3 2 3 2 2 3 1 2 3 nv 4 3 4 4 3 2 2 2 1 1 2 1 1 oa nl w 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Nghe_ng Co_so_ha mat_do_giao_ hiep Dien_tich Hinh_the _tang thong d 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 Dan_toc Thu_nhap p ie gh Phiếu số 3 3 2 3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 3 4 3 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN 3 3 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 4 3 4 3 3 1 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 4 3 3 3 n va http://lrc.tnu.edu.vn 2 3 1 3 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 1 1 1 1 1 1 2 1 2 2 1 1 1 1 1 1 1 2 1 2 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 ac th si lu an n va tn to 3 1 2 2 2 oa nl w 1 1 1 1 2 d 1 3 1 2 4 3 4 2 4 3 1 1 1 2 2 2 1 1 1 2 2 2 2 4 4 4 1 1 1 2 1 3 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 3 4 3 4 3 4 3 3 3 4 3 4 3 3 3 4 3 3 ll fu an nv a lu 4 4 4 4 4 4 p ie gh 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 oi m z at nh z m o l.c gm @ an Lu Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN n va http://lrc.tnu.edu.vn 3 3 3 3 3 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 ac th si Phụ lục 04 Số liệu phân tích mối quan hệ tương tác yếu tố ảnh hưởng tới giá đất địa bàn thành phố Sông Công lu an n va p ie gh tn to PRIMER 17/09/2019 Similarity Create triangular similarity/distance matrix Worksheet File: C:\Users\ASUS\Desktop\bangmahoa.xls Sample selection: All Variable selection: All Parameters Analyse between: Samples Similarity measure: Bray Curtis Standardise: No Transform: Square root Outputs Worksheet: Sheet1 CLUSTER Hierarchical Cluster analysis Similarity Matrix File: Sheet1 Data type: Similarities Sample selection: All Parameters Cluster mode: Group average Use data ranks: No Samples Truc_duong Dan_toc Thu_nhap Nghe_nghiep Dien_tich Hinh_the Co_so_ha_tang d oa nl w nf va an lu z at nh oi lm ul z m co l gm @ an Lu http://lrc.tnu.edu.vn n va Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN ac th si lu mat_do_giao_thong Vi_tri 10 Dieu_kien_song 11 Gia_nha_nuoc_quy_dinh_nam_2015_2017 12 Gia_nha_nuoc_quy_dinh_nam_2018 13 Gia_thi_truong_nam_2015 14 Gia_thi_truong_nam_2016 15 Gia_thi_truong_nam_2017 16 Gia_thi_truong_nam_2018 17 Gia_nha_nuoc 18 tiep_Can_van_ban_phap_luat 19 phap_ly_thua_dat an n va p ie gh tn to Combining 13+14 -> 20 at 98,86 11+12 -> 21 at 98,43 15+16 -> 22 at 98,26 7+10 -> 23 at 98,08 20+22 -> 24 at 97,37 18+19 -> 25 at 95,78 21+24 -> 26 at 95,29 8+23 -> 27 at 95,23 17+25 -> 28 at 94,46 2+28 -> 29 at 94,14 1+9 -> 30 at 92,99 27+29 -> 31 at 92,81 26+30 -> 32 at 90,98 3+6 -> 33 at 88,83 5+32 -> 34 at 88,69 4+34 -> 35 at 87,87 33+35 -> 36 at 85,58 31+36 -> 37 at 80,04 Outputs Plot: Plot1 MDS Non-metric Multi-Dimensional Scaling d oa nl w nf va an lu z at nh oi lm ul z m co l gm @ an Lu http://lrc.tnu.edu.vn n va Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN ac th si lu an n va p ie gh tn to Similarity Matrix File: Sheet1 Data type: Similarities Sample selection: All Best 3-d configuration (Stress: 0,04) Sample Truc_duong -0,50 0,65 0,05 Dan_toc 1,23 -0,12 -0,09 Thu_nhap 0,12 -1,16 -0,01 Nghe_nghiep 0,00 0,13 -0,53 Dien_tich -0,52 -0,23 -0,68 Hinh_the -0,34 -0,71 0,35 Co_so_ha_tang 1,09 0,19 -0,11 mat_do_giao_thong 0,76 0,40 -0,20 Vi_tri -0,63 0,57 0,33 Dieu_kien_song 1,10 0,27 -0,03 Gia_nha_nuoc_quy_dinh_nam_2015_2017 -1,03 Gia_nha_nuoc_quy_dinh_nam_2018 -1,01 Gia_thi_truong_nam_2015 -1,02 Gia_thi_truong_nam_2016 -0,96 Gia_thi_truong_nam_2017 -0,86 Gia_thi_truong_nam_2018 -0,78 Gia_nha_nuoc 1,07 tiep_Can_van_ban_phap_luat 1,02 phap_ly_thua_dat 1,24 d oa nl w nf va an lu 0,02 0,18 0,07 0,06 0,02 -0,07 0,38 0,19 0,10 z at nh oi lm ul 0,18 0,25 -0,13 -0,10 -0,08 -0,02 0,03 -0,14 0,03 z an Lu http://lrc.tnu.edu.vn n va Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN m co l gm @ Best 2-d configuration (Stress: 0,07) Sample Truc_duong -0,47 -0,60 Dan_toc 1,32 0,03 Thu_nhap 0,12 1,15 Nghe_nghiep 0,01 -0,10 Dien_tich -0,53 0,39 Hinh_the -0,37 0,71 Co_so_ha_tang 1,12 -0,23 mat_do_giao_thong 0,75 -0,40 ac th si Vi_tri -0,69 -0,58 Dieu_kien_song 1,14 -0,27 Gia_nha_nuoc_quy_dinh_nam_2015_2017 -1,06 -0,18 Gia_nha_nuoc_quy_dinh_nam_2018 -1,05 -0,23 Gia_thi_truong_nam_2015 -1,06 0,08 Gia_thi_truong_nam_2016 -0,99 0,04 Gia_thi_truong_nam_2017 -0,91 0,03 Gia_thi_truong_nam_2018 -0,83 -0,02 Gia_nha_nuoc 1,18 0,13 tiep_Can_van_ban_phap_luat 1,06 0,14 phap_ly_thua_dat 1,26 -0,09 lu an n va p ie gh tn to STRESS VALUES Repeat 3D 2D 0,04 0,08 0,04 0,07 0,04 0,07 0,04 0,07 0,04 0,07 0,04 0,10 0,04 0,07 0,04 0,08 0,04 0,07 10 0,04 0,07 ** = Maximum number of iterations used 3-d : Minimum stress: 0,04 occurred 10 times 2-d : Minimum stress: 0,07 occurred times Outputs Plot: Plot2 PCA Principal Component Analysis Worksheet File: C:\Users\ASUS\Desktop\fwdemgithylunvnvccsliuiutramhoc\bangmahoa.xls Sample selection: All Variable selection: All d oa nl w nf va an lu z at nh oi lm ul z m co l gm @ an Lu http://lrc.tnu.edu.vn n va Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN ac th si lu an n va p ie gh tn to Eigenvalues PC Eigenvalues %Variation Cum.%Variation 29,92 59,8 59,8 8,21 16,4 76,3 2,68 5,4 81,6 2,32 4,6 86,3 2,09 4,2 90,5 Eigenvectors (Coefficients in the linear combinations of variables making up PC's) Variable PC1 PC2 PC3 PC4 PC5 -0,104 0,261 0,056 0,127 -0,151 -0,105 0,221 -0,127 0,119 0,251 -0,097 0,164 -0,237 -0,297 0,176 -0,145 0,181 -0,045 -0,105 -0,052 -0,050 0,292 0,011 0,169 -0,244 -0,033 0,290 -0,167 0,212 -0,023 -0,003 0,260 -0,330 0,161 -0,097 -0,113 0,194 -0,054 0,078 0,320 -0,104 0,236 0,044 -0,173 0,195 10 -0,118 0,215 -0,022 -0,241 -0,083 11 -0,136 0,199 0,031 -0,004 -0,115 12 -0,119 0,188 0,012 0,099 0,120 13 -0,126 0,095 -0,199 -0,142 -0,168 14 -0,165 0,074 -0,104 -0,156 0,017 15 -0,114 0,173 0,200 0,141 0,233 16 -0,088 0,239 0,207 -0,027 0,053 17 -0,145 0,093 0,169 -0,224 -0,054 18 -0,162 0,061 0,062 -0,101 0,087 19 -0,137 0,076 0,282 0,125 -0,129 20 -0,137 0,063 0,314 -0,138 0,035 21 -0,155 -0,092 0,120 -0,078 0,183 22 -0,154 -0,014 0,233 -0,038 -0,161 23 -0,158 0,032 0,132 -0,111 -0,067 24 -0,173 -0,063 0,026 -0,072 -0,012 25 -0,142 -0,080 -0,107 -0,079 0,112 26 -0,157 0,032 -0,066 -0,160 -0,237 d oa nl w nf va an lu z at nh oi lm ul z m co l gm @ an Lu http://lrc.tnu.edu.vn n va Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN ac th si lu an n va p ie gh tn to 27 -0,153 -0,013 -0,009 0,275 -0,036 28 -0,138 -0,176 0,089 0,073 0,164 29 -0,162 -0,024 -0,076 -0,072 -0,223 30 -0,145 -0,119 0,223 -0,035 -0,058 31 -0,159 -0,097 -0,011 0,195 0,047 32 -0,154 -0,145 0,047 0,128 0,128 33 -0,159 -0,128 0,005 -0,002 0,128 34 -0,160 -0,137 0,023 0,034 0,003 35 -0,151 -0,119 -0,206 -0,132 0,036 36 -0,162 -0,089 -0,092 -0,029 0,011 37 -0,159 -0,111 -0,193 -0,056 0,052 38 -0,153 -0,118 -0,141 -0,145 -0,047 39 -0,151 -0,009 -0,054 0,208 0,222 40 -0,151 0,005 0,095 0,258 0,135 41 -0,141 -0,080 -0,139 -0,196 0,125 42 -0,160 -0,032 0,032 -0,013 -0,193 43 -0,162 -0,045 0,041 -0,030 0,074 44 -0,158 -0,108 -0,151 0,078 0,104 45 -0,163 -0,110 0,093 -0,014 -0,078 46 -0,166 -0,053 0,006 0,109 -0,193 47 -0,146 -0,088 -0,206 0,181 -0,173 48 -0,150 -0,103 -0,224 0,152 -0,049 49 -0,160 -0,097 0,029 0,170 -0,084 50 -0,159 -0,062 -0,014 0,117 -0,218 Principal Component Scores Sample SCORE1 SCORE2 SCORE3 SCORE4 SCORE5 Truc_duong -1,900 -4,031 -0,006 2,376 0,166 Dan_toc 7,020 -0,272 -0,916 0,524 -0,265 Thu_nhap 0,721 8,317 -1,216 2,742 1,522 Nghe_nghiep 0,917 0,167 0,766 -4,234 -0,061 Dien_tich -1,139 1,245 -5,718 -1,744 -1,387 Hinh_the -1,149 3,594 2,403 0,617 -5,101 Co_so_ha_tang 6,380 -1,425 -0,217 0,549 -0,291 mat_do_giao_thong 4,574 -1,978 0,203 0,019 -0,400 Vi_tri -2,850 -4,890 -1,206 1,795 -1,033 Dieu_kien_song 6,507 -1,399 0,229 0,163 0,111 d oa nl w nf va an lu z at nh oi lm ul z m co l gm @ an Lu http://lrc.tnu.edu.vn n va Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN ac th si Gia_nha_nuoc_quy_dinh_nam_2015_2017 -7,315 -1,596 0,065 -0,616 0,458 Gia_nha_nuoc_quy_dinh_nam_2018 -7,372 -2,704 0,307 0,487 0,283 Gia_thi_truong_nam_2015 -7,136 1,433 0,223 -0,258 0,503 Gia_thi_truong_nam_2016 -6,382 1,423 0,592 -0,103 0,755 Gia_thi_truong_nam_2017 -5,564 1,233 1,183 -0,623 0,754 Gia_thi_truong_nam_2018 -4,291 0,366 0,681 -0,567 1,264 Gia_nha_nuoc 6,098 -0,172 0,922 0,654 1,289 tiep_Can_van_ban_phap_luat 5,908 0,643 1,435 -0,971 0,622 phap_ly_thua_dat 6,971 0,045 0,271 -0,809 0,809 Outputs Plot: Plot3 lu an n va p ie gh tn to d oa nl w nf va an lu z at nh oi lm ul z m co l gm @ an Lu http://lrc.tnu.edu.vn n va Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN ac th si