Nghiên cứu biến động giá đất ở trên địa bàn huyện cô tô, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2016 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN DUY TÂM NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CÔ TÔ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN DUY TÂM NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CÔ TÔ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2016 - 2019 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu thân Các số liệu, kết luận văn trung thực chưa công bố luận văn khác Tôi xin cam đoan thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Duy Tâm ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn ngồi nỗ lực mình, tơi cịn nhận giúp đỡ quý báu thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên, gia đình, bạn bè đồng nghiệp; huyện, xã thị trấn, cá nhân huyện Cô Tơ Có kết này, trước hết tơi xin bày tỏ lịng kính trọng cảm ơn chân thành Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên; thầy giáo, cô giáo; đặc biệt Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, Trường Đại học Nông lâm Thái Ngun tận tình hướng dẫn tơi suốt q trình nghiên cứu hồn thành luận văn Tơi xin cảm ơn UBND huyện Cơ Tơ, Phịng Tài nguyên - Môi trường Nông nghiệp huyện, UBND thị trấn Cô Tô, UBND xã Đồng Tiến, UBND xã Thanh Lân; cá nhân huyện Cô Tô trả lời câu hỏi điều tra, hỗ trợ giúp đỡ tơi tận tình q trình thực luận văn quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tơi thu thập số liệu, thông tin cần thiết để thực luận văn Tuy nhiên, thời gian kinh nghiệm cịn hạn chế nên luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót Tơi mong góp ý chân thành giáo viên hướng dẫn thầy, cô giáo Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nơng lâm Thái Ngun để tơi hồn thiện Trân trọng cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Học viên Nguyễn Duy Tâm iii MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục tiêu đề tài Ý nghĩa đề tài CHƯƠNG TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học nghiên cứu 1.1.1 Cơ sở lý luận biến động giá đất 1.1.2 Cơ sở thực tiễn biến động giá đất 1.1.3 Các pháp lý biến động giá đất 1.2 Khái quát giá đất 10 1.2.1 Các khái niệm liên quan đến giá đất 10 1.2.2 Các phương pháp xác định giá đất 11 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 14 1.2.4 Các nguyên tắc xác định giá đất 18 1.3 Những kết nghiên cứu giá đất 20 1.3.1 Những kết nghiên cứu giá đất giới 20 1.3.2 Những kết nghiên cứu giá đất Việt Nam 22 1.3.3 Những kết nghiên cứu giá đất tỉnh Quảng Ninh 29 1.4 Nhận xét chung tổng quan tài liệu nghiên cứu 30 CHƯƠNG ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 31 2.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 31 2.3 Nội dung nghiên cứu 31 2.4 Phương pháp nghiên cứu 32 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35 3.1 Khái quát tình hình huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh 35 3.1.1 Điều kiện tự nhiên huyện Cô Tô 35 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Cô Tơ 38 iv 3.1.3 Thực trạng cơng tác quản lí đất đai huyện Cô Tô 39 3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất huyện Cô Tô 46 3.1.5 Đánh giá chung tình hình huyện Cơ Tô 48 3.2 Thực trạng biến động giá đất địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016 - 2019 48 3.2.1 Thực trạng khung giá đất địa bàn huyện Cô Tô giai đoạn 2016 2019 theo quy định tỉnh Quảng Ninh 48 3.2.2 Thực trạng giá chuyển nhượng đất theo thị trường địa bàn huyện Cô Tô so với giá quy định UBND tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2019 49 3.2.3 Sự biến động giá đất thị trường huyện Cô Tô giai đoạn 2016 2019 60 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Cơ Tơ, tỉnh Quảng Ninh 62 3.4 Khó khăn, tồn giải pháp quản lí giá đất huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh 64 3.4.1 Khó khăn, tồn quản lí giá đất huyện Cơ Tơ 64 3.4.2 Giải pháp quản lí giá đất huyện Cô Tô 64 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 65 Kết luận 65 Đề nghị 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO 67 PHỤ LỤC 69 v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Viết đầy đủ TT Viết tắt Bất động sản BĐS Động sản ĐS Tài nguyên Môi trường TN&MT Ủy ban nhân dân UBND vi DANH MỤC BẢNG, HÌNH Trang Bảng 2.1 Thang đo Likert mức độ để đánh giá nhóm tiêu nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Bảng 3.1 Hệ thống cán quản lí đất đai huyện Cơ Tơ 34 40 Bảng 3.2 Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Cô Tô giai đoạn 2015 - 2018 46 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất huyện Cô Tô năm 2019 46 Bảng 3.4 Khung giá loại đất theo quy định UBND tỉnh Quảng Ninh 48 Bảng 3.5 Giá chuyển nhượng đất theo thị trường so với giá nhà nước quy định huyện Cô Tô năm 2016 49 Bảng 3.6 Giá chuyển nhượng đất theo thị trường so với giá nhà nước quy định huyện Cô Tô năm 2017 51 Bảng 3.7 Giá chuyển nhượng đất theo thị trường so với giá nhà nước quy định huyện Cô Tô năm 2018 Bảng 3.8 Giá chuyển nhượng đất theo thị trường so với giá nhà nước quy định huyện Cô Tô năm 2019 55 Bảng 3.9 Tổng hợp giá chuyển nhượng đất theo thị trường so với giá nhà nước quy định huyện Cô Tô giai đoạn 2016-2019 58 Bảng 3.10 Sự biến động giá đất thị trường huyện Cô Tô giai đoạn 2016-2019 Bảng 3.11 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Cơ Tơ Hình 3.1 Sơ đồ vị trí huyện Cơ Tơ 60 62 35 MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Trong thực tế, Việt Nam quan hệ giao dịch đất đai diễn từ sớm, chủ yếu hoạt động mang tính tự phát Thị trường bất động sản thực bùng nổ Hiến pháp năm 1992 đời Ngay sau đó, Luật Đất đai 1993 đời quy định quyền sử dụng đất có giá trị tính tiền; từ đây, quyền sử dụng đất giao dịch thị trường loại hàng hóa đặc biệt thị trường bất động sản sôi động Giá đất công cụ quản lý vĩ mô Nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản Luật Đất đai năm 1993 xác định đất có giá tính thuế, thu tiền sử dụng đất Nhà nước cho thuê đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường Nhà nước thu hồi đất Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa phát triển quy định giá Luật Đất đai năm 1993 Luật Đất đai năm 2003 Với quan tâm đặc biệt Lãnh đạo Tỉnh Quảng Ninh với mục tiêu phát triển phấn đấu đến năm 2020, xây dựng Cô Tô trở thành huyện đảo có kinh tế phát triển nhanh, bền vững, có trình độ phát triển đạt mức tỉnh Quảng Ninh; ưu tiên tập trung phát triển kinh tế biển du lịch sinh thái phù hợp với biển đảo, hướng tới du lịch đẳng cấp cao; đô thị sinh thái biển thông minh với kết cấu hạ tầng đại, trở thành điểm tựa ngành ngư nghiệp tồn vùng biển Đơng Bắc; an sinh xã hội phúc lợi xã hội đảm bảo, giữ gìn phát huy tốt sắc dân tộc, bảo vệ cải thiện môi trường sinh thái; đảm bảo quốc phòng an ninh bảo vệ vững chủ quyền quốc gia vùng biến đảo Đông Bắc Tổ quốc Đến năm 2030, tiến tới xây dựng Cơ Tơ thành huyện đảo có kinh tế động, trọng điểm phát triển chiến lược phát triển kinh tế biển đảo tỉnh Quảng Ninh (Trích Nghị 01-NQ/HU ngày 12/8/2015 Đảng huyện Cơ Tơ) Chính điều làm cho giá đất huyện Cô Tô năm gần biến động nhiều, công tác quản lý Nhà nước đất đai trở nên khó khăn cịn nhiều bất cập, đặc biệt quản lý giá đất, xác định giá đất chưa sát với giá thị trường gây khó khăn công tác bồi thường Nhà nước thu hồi đất để thực dự án đầu tư Những bất cập dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện nhân dân chấp hành pháp luật đất đai địa phương Để tìm hiểu sâu vấn đề xuất phát từ thực tế trên, để góp phần làm sáng tỏ sở khoa học công tác định giá đất địa bàn huyện Cô Tô giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, với giúp đỡ giáo viên hướng dẫn, tiến hành nghiên cứu thực đề tài: “Nghiên cứu biến động giá đất địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016-2019” Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng biến động giá đất địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016 - 2019 - Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh - Chỉ khó khăn, tồn giải pháp quản lí giá đất địa bàn huyện Cơ Tơ, tỉnh Quảng Ninh Ý nghĩa nghiên cứu - Ý nghĩa khoa học: Cung cấp thông tin cho nhà quản lý tham khảo hoạch định sách xác định giá đất quản lý giá đất thị trường - Ý nghĩa thực tiễn: Góp phần giúp địa phương quản lí giá đất tố 61 Khu vực 3: Thôn (Hai bên đường bê tơng xun đảo) 250 800 Trung bình huyện IV 550 3,20 8,38 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra Quyết định số 3238 /2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 UBND tỉnh Quảng Ninh) Bảng 3.7 cho thấy: giá giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường biến động nhiều nên để giảm bớt khác biệt giá quy định nhà nước so với giá thị trường, ngày 30 tháng năm 2018, UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành Quyết định số 06/2018/QĐ-UB việc quy định hệ số điều chỉnh giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2018 - Tính chung huyện Cơ Tơ giá chuyển nhượng năm 2018 thị trường so với giá UBND tỉnh Quảng Ninh quy định từ 2,08 lần đến 18,57 lần, trung bình 8,38 lần - Khu vực thị trấn Cô Tô, giá chuyển nhượng năm 2018 thị trường so với giá UBND tỉnh Quảng Ninh quy định từ 2,08 lần đến 16,67 lần, trung bình 7,21 lần - Khu vực xã Đồng Tiến, giá chuyển nhượng năm 2018 thị trường so với giá UBND tỉnh Quảng Ninh quy định từ 5,00 lần đến 18,57 lần, trung bình 13,92 lần - Khu vực Xã Thanh Lân, giá chuyển nhượng năm 2018 thị trường so với giá UBND tỉnh Quảng Ninh quy định từ 2,86 lần đến 3,44 lần, trung bình 3,17 lần Như vậy, năm 2018 mức độ biến động giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường so với giá UBND tỉnh Quảng Ninh quy định đơn vị hành khác nhiều; thị trấn Cơ Tơ có mức độ biến động nhiều nhất, xã Đồng Tiến, xã Thanh Lân biến động nhất; biến động cao xã Đông Tiến (18,57 lần) Bảng 3.8 Giá chuyển nhượng đất theo thị trường so với giá nhà nước quy định huyện Cô Tô năm 2019 TT Khu vực Giá đất Giá thị trường tăng 62 (nghìn đ/m2) so với giá Nhà nước Nhà Thị nghìn Lần nước trường đồng/m2 Thị trấn Cơ Tô I 8,78 Khu vực 1: Trung tâm thị trấn Cô Tô 11,24 1.1 Từ ngã ba cảng Cô Tô tượng đài Bác Hồ 1.800 16.000 14.200 8,89 1.2 Từ ngã ba cảng đến Ban Chỉ huy quân 1.500 14.000 12.500 9,33 1.3 Từ cảng đến khu di tích tượng đài Bác Hồ 1.500 30.000 28.500 20,00 1.4 Khu tái định cư Ban Quản lý cảng 1.500 12.000 10.500 8,00 1.5 Từ nhà khách ủy ban đến bến cảng Thanh Lân 1.500 15.000 13.500 10,00 Khu vực 2: Liền kề trung tâm thị trấn Cô Tô 8,01 2.1 Từ Tượng đài Bác Hồ đến xã Đồng Tiến 1.200 13.000 11.800 10,83 2.2 Từ Ban huy quân đến Ngân hàng Chính sách 1.200 12.000 10.800 10,00 2.3 Tuyến đường vào khu dân cư hồ C4 1.200 3.000 1.800 2,50 2.4 Đường vào khu kinh Voòng Xi 300 4.000 3.700 13,33 1.200 4.050 2.850 3,38 2.5 Tuyến đường khu hậu cần nghề cá Khu vực 3: Cịn lại thị trấn Cơ Tơ 3.1 Đất bám mặt đường tuyến đường Đại đội Ký Con 7,09 1.500 13.000 11.500 8,67 3.2 Đất bám mặt đường từ Đài tưởng niệm đến hết tuyến 250 1.500 1.250 6,00 3.3 Đất khu vực lại (khu dân cư hồ ông Giáo; thôn Cầu 200 1.800 1.600 9,00 1.200 4.000 2.800 3,33 650 5.500 4.850 8,46 Mỷ; Vng Xi; khu dân cư đường lên Đài truyền hình) 3.4 Đất bám bên mặt đường từ Nhà văn hóa khu đến giáp đường khu 3.5 Đất bám đường sau sân vận động huyện II Xã Đồng Tiến 15,34 Khu vực 1: Trung tâm xã Đồng Tiến (Đất bám mặt đường 1.200 6.750 5.550 5,63 700 10.500 9.800 15,00 7.000 6.650 20,00 5.500 5.200 18,33 xuyên đảo từ giáp địa phận thị trấn Cô Tô đến cột Vi Ba) Khu vực 2: Thôn Nam Hà (Đất dọc bên đường thơn Nam Hà) Khu vực 3: Thôn Nam Đồng (Đất bên mặt đường từ ngã ba 350 giáp đường nhựa xuyên đảo đến giáp địa giới thôn Nam Hà) Khu vực 4: Thôn Trường Xuân (Đất bên đường bê tông 300 63 từ giáp đường xuyên đảo đến giáp xóm Lâm Trường) Khu vực 5: Thôn Hồng Hải (Khu vực kinh tế 550 12.000 11.450 21,82 4.100 11,25 giáp trục đường xun đảo) Khu vực 6: Thơn Hải Tiến ( Đất bám đường bê tông 400 4.500 từ giáp trạm điện xã đến chân dốc thôn Nam Hà) III Xã Thanh Lân 6,64 Khu vực 1: Thôn (Khu vực giáp bên đường bê tông) 400 5.000 4.600 12,50 Khu vực 2: Thôn (Đất bên đường từ cảng Thanh 350 1.200 850 3,43 450 1.800 1.350 4,00 Lân đến đỉnh dốc thôn 3) Khu vực 3: Thôn (Hai bên đường bê tơng xun đảo) IV Trung bình huyện 10,15 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra Quyết định số 3238 /2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 UBND tỉnh Quảng Ninh) Số liệu bảng 3.8 cho thấy, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2019 thị trường tất khu vực thuộc đơn vị hành huyện Cơ Tơ cao nhiều so với giá UBND tỉnh Quảng Ninh quy định - Tính chung huyện Cơ Tơ giá chuyển nhượng năm 2019 thị trường so với giá UBND tỉnh Quảng Ninh quy định từ 3,33 lần đến 21,82 lần, trung bình 10,15 lần - Khu vực thị trấn Cô Tô, giá chuyển nhượng năm 2019 thị trường so với giá UBND tỉnh Quảng Ninh quy định từ 3,33 lần đến 20,00 lần, trung bình 8,78 lần - Khu vực xã Đồng Tiến, giá chuyển nhượng năm 2019 thị trường so với giá UBND tỉnh Quảng Ninh quy định từ 5,63 lần đến 21,82 lần, trung bình 15,34 lần - Khu vực Xã Thanh Lân, giá chuyển nhượng năm 2019 thị trường so với giá UBND tỉnh Quảng Ninh quy định từ 3,43 lần đến 12,50 lần, trung bình 6,64 lần Như vậy, năm 2019 mức độ biến động giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường so với giá UBND tỉnh Quảng Ninh quy định 64 đơn vị hành khác nhiều; thị trấn Cơ Tơ có mức độ biến động nhiều nhất, xã Đồng Tiến, xã Thanh Lân biến động nhất; biến động cao xã Đồng Tiến (21,82 lần) Bảng 3.9 Tổng hợp giá chuyển nhượng đất theo thị trường so với giá nhà nước quy định huyện Cô Tô giai đoạn 2016-2019 Khu vực TT Giá đất (nghìn đ/m2) Giá thị trường tăng so với giá Nhà nước 2016 2019 2016 2019 Thị trấn Cô Tô I Thị trường Nhà nước (lần) 2016 2,21 Khu vực 1: Trung tâm thị trấn Cô Tô 2019 8,78 2,57 11,24 1.1 Từ ngã ba cảng Cô Tô tượng đài Bác Hồ 1.500 1.800 4.500 16.000 3,00 8,89 1.2 Từ ngã ba cảng đến Ban Chỉ huy quân 1.100 1.500 2.500 14.000 2,27 9,33 1.3 Từ cảng đến khu di tích tượng đài Bác Hồ 1.000 1.500 3.000 30.000 3,00 20,00 1.4 Khu tái định cư Ban Quản lý cảng 1.200 1.500 2.500 12.000 2,08 1.5 Từ nhà khách ủy ban đến bến cảng Thanh Lân 1.200 1.500 3.000 15.000 2,50 10,00 Khu vực 2: Liền kề trung tâm thị trấn Cô Tô 2,34 8,00 8,01 2.1 Từ Tượng đài Bác Hồ đến xã Đồng Tiến 850 1.200 2.500 13.000 2,94 10,83 2.2 Từ Ban huy quân đến Ngân hàng Chính sách 850 1.200 2.500 12.000 2,94 10,00 2.3 Tuyến đường vào khu dân cư hồ C4 400 1.200 800 3.000 2,00 2.4 Đường vào khu kinh Voòng Xi 300 650 4.000 2,17 13,33 2.5 Tuyến đường khu hậu cần nghề cá 600 1.200 1.000 4.050 300 Khu vực 3: Cịn lại thị trấn Cơ Tơ 3.1 Đất bám mặt đường tuyến đường Đại đội Ký Con 1.200 1.500 2.000 13.000 2,50 1,67 3,38 1,72 7,09 1,67 8,67 3.2 Đất bám mặt đường từ Đài tưởng niệm đến hết tuyến 250 250 500 1.500 2,00 6,00 3.3 Đất khu vực cịn lại (khu dân cư hồ ơng Giáo; thôn Cầu 200 200 430 1.800 2,15 9,00 500 1.200 700 4.000 1,40 3,33 650 900 5.500 1,38 8,46 Mỷ; Vng Xi; khu dân cư đường lên Đài truyền hình) 3.4 Đất bám bên mặt đường từ Nhà văn hóa khu đến giáp đường khu 3.5 Đất bám đường sau sân vận động huyện II 650 Xã Đồng Tiến Khu vực 1: Trung tâm xã Đồng Tiến (Đất bám mặt đường 1,86 15,34 800 1.200 1.300 6.750 1,63 5,63 400 2,00 15,00 xuyên đảo từ giáp địa phận thị trấn Cô Tô đến cột Vi Ba) Khu vực 2: Thôn Nam Hà (Đất dọc bên đường 700 800 10.500 65 thơn Nam Hà) Khu vực 3: Thôn Nam Đồng (Đất bên mặt đường từ ngã ba 350 350 500 7.000 1,43 20,00 300 300 650 5.500 2,17 18,33 300 550 600 12.000 2,00 21,82 400 400 775 4.500 1,94 11,25 giáp đường nhựa xuyên đảo đến giáp địa giới thôn Nam Hà) Khu vực 4: Thôn Trường Xuân (Đất bên đường bê tông từ giáp đường xuyên đảo đến giáp xóm Lâm Trường) Khu vực 5: Thơn Hồng Hải (Khu vực kinh tế giáp trục đường xuyên đảo) Khu vực 6: Thôn Hải Tiến ( Đất bám đường bê tông từ giáp trạm điện xã đến chân dốc thôn Nam Hà) III Xã Thanh Lân 1,74 6,64 Khu vực 1: Thôn (Khu vực giáp bên đường bê tông) 250 350 400 5.000 1,60 12,50 Khu vực 2: Thôn (Đất bên đường từ cảng Thanh 400 450 750 1.200 1,88 3,43 200 250 350 1.800 1,75 4,00 Lân đến đỉnh dốc thôn 3) Khu vực 3: Thôn (Hai bên đường bê tơng xun đảo) IV Trung bình huyện 2,06 10,15 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra Quyết định số 3238 /2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 UBND tỉnh Quảng Ninh) Số liệu bảng 3.9 cho thấy, UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành Quyết định số 06/2018/QĐ-UB ngày 30 tháng năm 2018 việc quy định hệ số điều chỉnh giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2018 biến động tăng giá giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường huyện Cô Tô cao, chênh lệch nhiều so với giá quy định Nhà nước Cụ thể: - Tính chung huyện Cơ Tơ giá chuyển nhượng thị trường so với giá UBND tỉnh Quảng Ninh quy định từ 1,38 lần đến 3,00 lần, trung bình 2,06 lần với năm 2016; từ 3,33 lần đến 21,82 lần, trung bình 10,15 lần với năm 2019 Như vậy, trung bình huyện sau năm tăng gần lần, từ 2,06 lần lên 10,15 lần Đây tăng q “nóng”, khơng bình thường, đồn thổi quy hoạch phát triển du lịch huyện Cô Tô - Khu vực thị trấn Cô Tô, giá chuyển nhượng thị trường so với giá UBND tỉnh Quảng Ninh quy định từ 1,38 lần đến 3,00 lần, trung bình 2,21 lần với năm 2016; từ 3,33 lần đến 20,00 lần, trung bình 8,78 lần với năm 2019 Như vậy, trung bình thị trấn Cơ Tơ sau năm tăng gần lần, từ 66 2,21 lần lên 8,78 lần Tuy mức độ tăng có tháp trung bình huyện tăng q “nóng”, khơng bình thường, đồn thổi quy hoạch phát triển du lịch huyện Cô Tô - Khu vực xã Đồng Tiến, giá chuyển nhượng thị trường so với giá UBND tỉnh Quảng Ninh quy định từ 1,43 lần đến 2,17 lần, trung bình 1,86 lần với năm 2016; từ 5,63 lần đến 21,82 lần, trung bình 15,34 lần với năm 2019 Như vậy, trung bình sau năm xã Đồng Tiến tăng lần, từ 1,86 lần lên 15,34 lần Đây tăng q “nóng”, khơng bình thường, đồn thổi quy hoạch phát triển du lịch huyện Cô Tô - Khu vực Xã Thanh Lân, giá chuyển nhượng thị trường so với giá UBND tỉnh Quảng Ninh quy định từ 1,60 lần đến 1,88 lần, trung bình 1,74 lần với năm 2016; từ 3,43 lần đến 12,50 lần, trung bình 6,64 lần với năm 2019 Như vậy, trung bình sau năm tăng gần lần, từ 1,74 lần lên 6,64 lần Đây tăng q “nóng”, khơng bình thường, đồn thổi quy hoạch phát triển du lịch huyện Cô Tô Như vậy, mức độ biến động giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường so với giá UBND tỉnh Quảng Ninh quy định sau năm, từ 2016 đến 2019 đơn vị hành khác nhiều; trung bình từ gần lần đến lần Trong đó, xã Đơng Tiến tăng nhiều nhất, xã Thanh Lân tăng Sự tăng giá q “nóng”, khơng bình thường, đồn thổi quy hoạch phát triển du lịch huyện Cơ Tơ, cần có giải pháp quản lý thị trường bất động sản huyện Cô Tô cho theo quỹ đạo 3.2.3 Sự biến động giá đất thị trường huyện Cô Tô giai đoạn 2016 - 2019 Bảng 3.10 Sự biến động giá đất thị trường huyện Cô Tô giai đoạn 2016-2019 TT Khu vực Giá thị trường 2019 tăng so với (nghìn đ/m2) 2016 67 2016 2019 nghìn Lần đồng/m2 Thị trấn Cô Tô I 5,23 Khu vực 1: Trung tâm thị trấn Cô Tô 5,79 1.1 Từ ngã ba cảng Cô Tô tượng đài Bác Hồ 4.500 16.000 11.500 3,56 1.2 Từ ngã ba cảng đến Ban Chỉ huy quân 2.500 14.000 11.500 5,60 1.3 Từ cảng đến khu di tích tượng đài Bác Hồ 3.000 30.000 27.000 10,00 1.4 Khu tái định cư Ban Quản lý cảng 2.500 12.000 9.500 4,80 1.5 Từ nhà khách ủy ban đến bến cảng Thanh Lân 3.000 15.000 12.000 5,00 Khu vực 2: Liền kề trung tâm thị trấn Cô Tô 4,79 2.1 Từ Tượng đài Bác Hồ đến xã Đồng Tiến 2.500 13.000 10.500 5,20 2.2 Từ Ban huy quân đến Ngân hàng Chính sách 2.500 12.000 9.500 4,80 2.3 Tuyến đường vào khu dân cư hồ C4 800 3.000 2.200 3,75 2.4 Đường vào khu kinh Voòng Xi 650 4.000 3.350 6,15 1.000 4.050 3.050 4,05 2.5 Tuyến đường khu hậu cần nghề cá Khu vực 3: Còn lại thị trấn Cô Tô 3.1 Đất bám mặt đường tuyến đường Đại đội Ký Con 5,10 2.000 13.000 11.000 6,50 3.2 Đất bám mặt đường từ Đài tưởng niệm đến hết tuyến 500 1.500 1.000 3,00 3.3 Đất khu vực cịn lại (khu dân cư hồ ơng Giáo; thơn Cầu 430 1.800 1.370 4,19 700 4.000 3.300 5,71 900 5.500 4.600 6,11 Mỷ; Voòng Xi; khu dân cư đường lên Đài truyền hình) 3.4 Đất bám bên mặt đường từ Nhà văn hóa khu đến giáp đường khu 3.5 Đất bám đường sau sân vận động huyện II Xã Đồng Tiến Khu vực 1: Trung tâm xã Đồng Tiến (Đất bám mặt đường 11,10 1.300 6.750 5.450 5,19 800 10.500 9.700 13,13 500 7.000 6.500 14,00 650 5.500 4.850 8,46 xuyên đảo từ giáp địa phận thị trấn Cô Tô đến cột Vi Ba) Khu vực 2: Thôn Nam Hà (Đất dọc bên đường thơn Nam Hà) Khu vực 3: Thơn Nam Đồng (Đất bên mặt đường từ ngã ba giáp đường nhựa xuyên đảo đến giáp địa giới thôn Nam Hà) Khu vực 4: Thôn Trường Xuân (Đất bên đường bê tông từ giáp đường xuyên đảo đến giáp xóm Lâm Trường) 68 Khu vực 5: Thơn Hồng Hải (Khu vực kinh tế 600 12.000 11.400 20,00 3.725 5,81 giáp trục đường xuyên đảo) Khu vực 6: Thôn Hải Tiến ( Đất bám đường bê tông 775 4.500 từ giáp trạm điện xã đến chân dốc thôn Nam Hà) III Xã Thanh Lân 6,41 Khu vực 1: Thôn (Khu vực giáp bên đường bê tông) 400 5.000 4.600 12,50 Khu vực 2: Thôn (Đất bên đường từ cảng Thanh 750 1.200 450 1,60 350 1.800 1.450 5,14 Lân đến đỉnh dốc thôn 3) Khu vực 3: Thôn (Hai bên đường bê tông xuyên đảo) Trung bình huyện IV 6,84 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Số liệu bảng 3.10 cho thấy, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường năm 2019 tất khu vực thuộc đơn vị hành huyện Cơ Tơ tăng lên nhiều so với so với năm 2016 - Tính chung huyện Cơ Tơ giá chuyển nhượng thị trường năm 2019 so với giá năm 2016 tăng từ 1,60 lần đến 20,00 lần, trung bình 6,84 lần - Khu vực thị trấn Cô Tô, giá chuyển nhượng thị trường năm 2019 so với giá năm 2016 tăng từ 3,00 lần đến 10,00 lần, trung bình 5,23 lần - Khu vực xã Đồng Tiến, giá chuyển nhượng thị trường năm 2019 so với năm 2016 tăng từ 5,19 lần đến 20,00 lần, trung bình 11,10 lần - Khu vực Xã Thanh Lân, giá chuyển nhượng thị trường năm 2019 so với năm 2016 tăng từ 1,60 lần đến 12,50 lần, trung bình 6,41 lần Như vậy, mức độ biến động giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường năm 2019 so với năm 2016 đơn vị hành khác nhiều; xã Đồng Tiến nơi tăng giá nhiều nhất; xã Thanh Lân; thị trấn Cơ Tơ tăng giá 3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh Bảng 3.11 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Cơ Tơ TT Nhóm yếu tố Số Mức độ ảnh hưởng mẫu Tổng Điểm Thứ tự 69 điều điểm Trung ảnh bình hưởng(1) tra Các yếu tố vị trí đất 114 550 4,82 Các yếu tố tính pháp lí đất 114 421 3,69 Các yếu tố đặc điểm đất (hình dáng, diện tích…) 114 385 3,38 4 Các yếu tố sở hạ tầng (điện, nước, giao thông…) 114 412 3,61 Các yếu tố sách (quy hoạch, kích cầu…) 114 305 2,68 6 Các yếu tố kinh tế (tăng trưởng, thu nhập, lãi xuất…) 114 383 3,36 Các yếu tố xã hội (đơ thị hóa, mật độ dân…) 114 288 2,53 Các yếu tố môi trường (tự nhiên, xã hội…) 114 266 2,33 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) Ghi chú: (1,00-1,79 điểm= Không ảnh hưởng; 1,80-2,59 điểm = Ảnh hưởng ít; 2,60-3,39 điểm = Ảnh hưởng vừa (trung bình); 3,40-4,19 điểm = Ảnh hưởng nhiều; 4,20-5,00 điểm = Ảnh hưởng nhiều) Kết tổng hợp 114 phiếu điều tra bảng 3.11 cho thấy, nhận xét mức độ ảnh hưởng đến giá đất khác nhiều nhóm yếu tố Cả nhóm yếu tố nghiên cứu có ảnh hưởng đến giá đất, từ mức ảnh hưởng đến ảnh hưởng nhiều Trong đó, nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất xếp thứ tự sau: - Thứ nhất, Nhóm “Các yếu tố vị trí đất”, tương ứng 4,82 điểm/5 điểm - Thứ hai, Nhóm “Các yếu tố tính pháp lí đất”, tương ứng 3,69 điểm/5 điểm - Thứ ba, Nhóm “Các yếu tố sở hạ tầng (điện, nước, giao thông…)”, tương ứng 3,61 điểm/5 điểm - Thứ tư, Nhóm “Các yếu tố đặc điểm đất (hình dáng, diện tích…)”, tương ứng 3,38 điểm/5 điểm - Thứ năm, Nhóm “Các yếu tố kinh tế (tăng trưởng, thu nhập, lãi xuất…)”, tương ứng 3,36 điểm/5 điểm - Thứ sáu, Nhóm “Các yếu tố sách (quy hoạch, kích cầu…)”, tương ứng 2,68 điểm/5 điểm 70 - Thứ bẩy, Nhóm “Các yếu tố xã hội (đơ thị hóa, mật độ dân…)”, tương ứng 2,53 điểm/5 điểm - Thứ tám, “Các yếu tố môi trường (tự nhiên, xã hội…)”, tương ứng 2,33 điểm/5 điểm Thứ tự ảnh hưởng yếu tố đến giá đất giảm dần sau: (1) Vị trí đất -> (2) Tính pháp lí đất -> (3) Cơ sở hạ tầng -> (4) Đặc điểm đất -> (5) Kinh tế -> (6) Chính sách -> (7) Xã hội -> (8) Mơi trường 3.4 Khó khăn, tồn giải pháp quản lí giá đất huyện Cơ Tơ, tỉnh Quảng Ninh 3.4.1 Khó khăn, tồn quản lí giá đất huyện Cô Tô - Huyện Cô Tô huyện Đảo, tổng diện tích tự nhiên ít, dân số ít, mật độ dân số thấp, số đơn vị hành ít; lại khó khăn, phụ thuộc thời tiết Tỷ lệ đất lâm nghiệp cao, thuận lợi cho phát triển du lịch biển kết hợp khám phá, nghỉ dưỡng - Có tượng “thổi giá” đồn thổi quy hoạch phát triển du lịch huyện Cô Tô nên giá giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện giai đoạn 2016-2019 tăng “nóng”, khơng bình thường, ngun nhân tạo hỗn loạn thị trường bất động sản giai đoạn đại phương 3.4.2 Giải pháp quản lí giá đất huyện Cơ Tơ - Cần lập quy hoạch phát triển huyện Cô Tô chi tiết, cụ thể Công bố rõ ràng, đầy đủ, minh bạch quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội huyện Cơ Tơ cấp có thẩm quyền phê duyệt cổng thông tin huyện điểm sinh hoạt cộng đồng UBND xã, thị trấn, nhà văn hóa thơn, tổ dân phố; tun truyền, phổ biến phương tiện truyền huyện - Quản lý chặt, xử lý nghiêm trường hợp đồn thổi quy hoạch đẩy giá đất lên cao bất thường - Giao việc định giá đất cho doanh nghiệp độc lập để việc định giá khách quan, sát với giá thị trường 71 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận 1- Giá chuyển nhượng đất thị trường so với giá nhà nước quy định địa bàn huyện Cô Tô giai đoạn 2016-2019 sau: - Chung huyện Cô Tô từ 1,38 lần đến 3,00 lần, trung bình 2,06 lần với năm 2016; từ 3,33 lần đến 21,82 lần, trung bình 10,15 lần với năm 2019 Như vậy, trung bình huyện sau năm tăng gần lần - Thị trấn Cô Tô, từ 1,38 lần đến 3,00 lần, trung bình 2,21 lần với năm 2016; từ 3,33 lần đến 20,00 lần, trung bình 8,78 lần với năm 2019 Như vậy, trung bình thị trấn Cô Tô sau năm tăng gần lần - Xã Đồng Tiến, từ 1,43 lần đến 2,17 lần, trung bình 1,86 lần với năm 2016; từ 5,63 lần đến 21,82 lần, trung bình 15,34 lần với năm 2019 Như vậy, trung bình sau năm xã Đồng Tiến tăng lần - Xã Thanh Lân, từ 1,60 lần đến 1,88 lần, trung bình 1,74 lần với năm 2016; từ 3,43 lần đến 12,50 lần, trung bình 6,64 lần với năm 2019 Như vậy, trung bình sau năm tăng gần lần Giá chuyển nhượng đất thị trường năm 2019 so với năm 2016: - Chung huyện Cô Tô tăng từ 1,60 lần đến 20,00 lần, trung bình 6,84 lần - Thị trấn Cơ Tơ, tăng từ 3,00 lần đến 10,00 lần, trung bình 5,23 lần - Xã Đồng Tiến, tăng từ 5,19 lần đến 20,00 lần, trung bình 11,10 lần - Xã Thanh Lân, tăng từ 1,60 lần đến 12,50 lần, trung bình 6,41 lần 2- Thứ tự ảnh hưởng yếu tố đến giá đất tính theo thang điểm Likert giảm dần sau: (1) Vị trí đất (4,82 điểm) -> (2) Tính pháp lí đất (3,69 điểm) -> (3) Cơ sở hạ tầng (3,61 điểm) -> (4) Đặc điểm đất (3,38 điểm) -> (5) Kinh tế (3,36 điểm) -> (6) Chính sách (2,68 điểm) -> (7) Xã hội (2,53 điểm) -> (8) Môi trường (2,33 điểm) 3- Nghiên cứu 02 khó khăn đề xuất 02 giải pháp để quản lý giá đất huyện Cô Tô 72 Đề nghị - Cần lập quy hoạch phát triển huyện Cô Tô chi tiết, cụ thể công khai đầy đủ, minh bạch để hạn chế việc thổi giá đất - Nên tiếp tục nghiên cứu đầy đủ đủ toàn yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Cô Tô - Áp dụng giải pháp đề xuất vào công tác quản lý gía đất huyện Cơ Tơ năm tới 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài ngun Mơi trường (2015), Báo cáo tình hình kết xây dựng Bảng giá đất năm 2015 Úy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Nguyễn Quỳnh Hoa Nguyễn Hồng Dương (2015), "Xây dựng mơ hình thẩm định giá hàng loạt cho địa bàn Quận Gị Vấp", Tạp chí Phát triển kinh tế, số 26(3), tháng 3/2015, tr 82-103 Luật Đất đai năm 2013 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định giá đất Nghị số 01-NQ/HU ngày 12 tháng năm 2015 Đảng huyện Cô Tô lần thứ V, giai đoạn 2015-2020 Phịng Tài ngun - Mơi trường Nông nghiệp huyện Cô Tô (2016), Báo cáo công tác Tài nguyên Môi trường năm 2016 Phịng Tài ngun - Mơi trường Nơng nghiệp huyện Cô Tô (2017), Báo cáo công tác Tài nguyên Mơi trường năm 2017 Phịng Tài ngun - Mơi trường Nông nghiệp huyện Cô Tô (2018), Báo cáo công tác Tài nguyên Môi trường năm 2018 10 Phịng Tài ngun - Mơi trường Nơng nghiệp huyện Cô Tô (2019), Báo cáo công tác Tài nguyên Môi trường năm 2019 11 Trần Đức Quỳnh Bùi Ngun Hạnh (2015), "Mơ hình Hedonic phần mềm cho toán xác định giá đất, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất", Tạp chí Khoa học Phát triển 2015, tập 13, số 6, tr 989-998 12 Hồ Thị Lam Trà (2006), Giáo trình Định giá đất - Nxb Nơng nghiệp; 13 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường bất động sản, Nxb Nơng nghiệp 74 14 Hoàng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005), Phân tích liệu với SPSS, Nxb Thống kê, Hà Nội 15 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 16 UBND huyện Cô Tô (2011), Phương án Quy hoạch sử dụng đất huyện Cô Tô giai đoạn 2011- 2020 17 UBND huyện Cô Tô (2020), Kết thống kê đất đai năm 2019 18 UBND tỉnh Quảng Ninh (2014), Quyết định số 514/2014/QĐ-UBND ngày 12 tháng năm 2014 việc xét duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2011-2015) huyện Cô Tô 19 UBND tỉnh Quảng Ninh (2014), Quyết định số 1768/2014/QĐ-UBND ngày 13 tháng năm 2014 việc ban hành quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở, diện tích đất tối thiểu tách cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn tỉnh Quảng Ninh 20 UBND tỉnh Quảng Ninh (2014), Quyết định số 3238/2014/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2014 việc quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh 21 UBND tỉnh Quảng Ninh (2015), Quyết định số 568/2015/QĐ-UBND ngày 27 tháng 02 năm 2015 việc quy định hệ số điều chỉnh giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh 22 UBND tỉnh Quảng Ninh (2018), Quyết định số 06/2018/QĐ-UBND ngày 30 tháng 03 năm 2018 việc quy định hệ số điều chỉnh giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2018 23 UBND tỉnh Quảng Ninh (2018), Quyết định số 16/2018/QĐ-UBND ngày 25 tháng năm 2018 việc sử đổi, bổ sung số vị trí giá đất bảng giá đất loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019 ban hành kèm theo Quyết định số 3238/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2014 Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh 24 Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Cô Tô, Sổ tổng hợp đăng ký biến động đất đai 75 ... giá đất địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016 - 2019 - Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh - Chỉ khó khăn, tồn giải pháp quản lí giá đất địa. .. giáo viên hướng dẫn, tiến hành nghiên cứu thực đề tài: ? ?Nghiên cứu biến động giá đất địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016- 2019? ?? Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng biến động. .. đất đai huyện Cô Tô - Đánh giá chung tình hình huyện Cô Tô Nội dung Thực trạng biến động giá đất địa bàn huyện Cô Tô, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2016 - 2019 38 - Thực trạng khung giá đất địa bàn