Thực trạng phát triển nhà ở đô thị Việt Nam.doc

Thực trạng phát triển nhà ở đô thị Việt Nam

Lời Nói Đầu

Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mọi ngời dân trong xã hội, là vấn đề quốc kế dân sinh Việc giải quyết chỗ ở đợc nhân dân coi nh là điều kiện tiên quyết cho việc thành công trong đờng đời, sự nghiệp của mỗi cá nhân và là một việc lớn trong đời của một con ngời.Vì thế các nớc trên thế giới đều có chính sách phát triển nhà ở Đối với nớc ta Đảng và Nhà nớc cũng rất quan tâm đến nhà ở cho ngời dân Điều 62 Hiến pháp năm 1992 có ghi :”Công dân có quyền có nhà ở, Nhà nớc mở rộng việc xây dựng nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể, công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung nhằm thực hiện quyền đó “.

Khi đất nớc chuyển sang cơ chế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nớc do kết quả của các hoạt động kinh tế, tốc độ đô thị hoá ngày càng nhanh, việc di dân tự do vào các đô thị lớn đã làm cho các vấn đề kinh tế xã hội trở lên bức xúc , bộc lộ nhiều vấn đề cần giải quyết, đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị trong thế kỷ XXI.

Bài viết có sử dụng phơng pháp phân tích, phơng pháp thống kê, tổng hợp đánh giá số liệu Với phơng pháp này việc nghiên cứu “Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở đô thị nớc ta” sẽ đợc xem xét trong mối quan hệ tác động qua lại giữa lý luận và thực tiễn, từ đó có thể đề ra giải pháp khắc phục những tồn tại

Trong điều kiện của bài viết này, với vốn kiến thức và thời gian có hạn khó có thể có một cách nhìn tổng quát và đầy đủ về nhà ở đô thị n-ớc ta Bài viết đợc hoàn thành với sự hớng dẫn chính của TS.Hoàng

C-ờng và các thầy cô giáo giảng dạy ở Trung tâm đào tạo địa chính và kinh doanh bất động sản.

Em xin chân thành cảm ơn và rất mong đợc sự đóng góp ý kiến của thầy cô và các bạn.

I Cơ sở lý luận của đề tài:

1 Khái niệm và đặc điểm nhà ở: 1.1.Khái niệm:

Hiện nay có rất nhiều khái niệm về nhà ở tuỳ thuộc vào góc độ nghiên cứu.

*Trên góc độ xây dựng :

Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không gian bên trong có tổ chức đợc ngăn cách với môi trờng bên ngoài dùng để ở.

*Trên góc độ quản lý kinh tế :

Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con ngời, là bộ phận quan trọng bảo vệ con ngời trớc các hiện tợng tự nhiên

1.2.Đặc điểm nhà ở:

*Nhà ở là tài sản không thể di dời đợc, nó gắn liền với đất, đợc xây dựng trên đất Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí của nó đợc phân bố ở đâu Mà hiện nay các giao dịch trên thị trờng nhà đất đô thị ngời ta quan tâm nhiều đến vị trí của nhà đất vì vị trí nhà đất có ảnh hởng rất lớn đến giá trị tài sản nhà đất.

*Nhà ở là một bất động sản có tính bền vững, thời gian sử dụng dài, hao mòn chậm Đặc điểm này có thuận lợi cho ngời sử dụng nhất là đối với ngời có thu nhập thấp , vì họ có khả năng nâng cấp, xây dựng mới nhà ở là rất kém Họ có thể xây dựng một ngôi nhà có chất lợng trung bình và sử dụng nó trong khoảng thời gian gần 20 năm mà không phải sửa chữa lớn, trừ những duy tu bảo dỡng nhỏ nh sơn quét vôi tờng, cửa

*Nhà ở là tài sản có giá trị lớn So với các hàng hoá khác khi mua sắm thì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi một khoản vốn đầu t lớn và nhất là hiện nay giá nhà đất, nguyên vật liệu xây dựng ở các đô thị rất cao.

*Nhà ở rất đa dạng, phong phú cả về số lợng và chất lợng Đặc điểm này một mặt là do sự đa dạng của các tầng lớp dân c đô thị, mặt khác là thu nhập của dân c đô thị đã tăng lên, phong tục tập quán truyền thống từng nơi khác nhau

2.ý nghĩa của nhà ở :

*Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để phát triển kinh tế đô thị:

Môi trờng c trú, điều kiện sinh hoạt của nơi ở, nơi làm việc, môi trờng văn hoá khu vực, môi trờng tự nhiên khu vực ảnh hởng rất lớn tới tái sản xuất sức lao động và tác động tới tâm sinh lý của ngời lao động, ảnh hởng tới quá trình sản xuất, tới hiệu quả của nền kinh tế Chẳng hạn nh khoảng cách giữa nơi ở và nơi làm việc có tác động rất lớn tới lao động, đó là thể lực và trí lực, nó làm hao phí về thời gian, mà trong thời đại ngày nay môi trờng cạnh tranh khốc liệt thì thời gian làm việc càng đợc sử dụng triệt để, hiệu quả.

Sự phát triển của nhà ở trực tiếp tác động đến những ngành có liên quan đến xây dựng nh ngành công nghiệp vật liêụ xây dựng, ngành cung cấp thiết bị, máy móc xây dựng Chất lợng và quy mô nhà ở đô thị sẽ góp phần kích thích hay hạn chế nhu cầu của dân c đô thị với các loại hàng hoá nh: dụng cụ gia đình, hàng điện tử điện lạnh, trang trí nội thất Cùng với chính sách của Nhà nớc thì chất lợng và quy mô nhà ở ảnh hởng tới thị trờng tiêu thụ sản phẩm, hệ thống Ngân hàng, phân bố dân c và nguồn lao động.

Nền kinh tế thị trờng phát triển khi nó phát triển đồng bộ các thị trờng, trong đó thị trờng bất động sản là một bộ phận Trong khi đó thị tr-ờng bất động sản chỉ hoạt động mạnh mẽ và diễn ra sôi nổi ở các đô thị thị lớn Cung- cầu và chất lợng nhà ở sẽ ảnh hởng rất lớn đến thị trờng bất động sản, điều này thể hiện ở những cơn sốt nhà đất.

*Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất trọng yếu để tái sản xuất sức lao động đô thị:

Lao động là điều kiện cơ bản để tiến hành sản xuất, lao động là đầu vào của quá trình sản xuất Chất lợng của lao động bao gồm thể lực và trí lực ảnh hởng trực tiếp tới quá trình sản xuất Để nâng cao chất lợng lao động thì đầu tiên là đảm bảo các điều kiện ăn, ở, mặc và những t liệu sinh

hoạt khác Nh Ph-Ăngghen nói: “Con ngời trớc hết phải ăn uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới đến làm chính trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo ”(1)

Nhà ở là phơng tiện quan trọng để bảo vệ con ngời trớc các hiện tợng tự nhiên nh nắng, ma, gió, bão, giá rét mà còn là nơi nuôi dỡng , giáo dục đào tạo con ngời từ khi sinh ra và lớn lên, tạo điều kiện tái sản xuất sức lao động của con ngời.

*Nhà ở đô thị là điều kiện vật chất ảnh hởng tới sinh hoạt xã hội và điều chỉnh quan hệ xã hội

Nhà ở không những là tài sản có giá trị, có tầm quan trọng đặc biệt đối với mỗi gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thớc đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia, mức sống dân c của một dân tộc Một thực tế là khi nhìn vào một ngôi nhà ta có thể biết đợc phong tục tập quán, đời sống vật chất tinh thần của những ngời đang sống trong ngôi nhà đó.Đối tợng xã hội ngày càng phát triển, tỷ lệ ngời già, ngời độc thân, các cặp vợ chồng mới ngày càng tăng dẫn tới phải xây dựng những mẫu nhà, mẫu căn hộ thích hợp Xã hội phát triển, căn hộ đông ngời sẽ giảm, lối sống, tập quán của

C.Mác- Ăngghen: Toàn tập, NXB Chính trị quốc gia, trang500

ngời dân đô thị thay đổi Sự hình thành và phát triển các khu dân c và quá trình phát triển đô thị luôn gắn liền với phát triển nhà ở Đi kèm là sự đa dạng về kiến trúc nhà ở , thể hiện ở phong cách xây dựng, vật liệu xây dựng , thiết kế bộc lộ quan điểm tôn giáo , nhân sinh , thẩm mỹ

3 Cung- Cầu nhà ở:

*Cung nhà ở:

Theo các nhà kinh tế học thì lĩnh vực sản xuất nhà ở đợc phân chia thành ba khu vực: khu vực Nhà nớc, khu vực t nhân và khu vực không chính thức Ba khu vực trên đợc xem nh sự chuyển hoá liên tục từ sự kiểm soát toàn bộ của Nhà nớc về xây dựng nhà ở ở khu vực Nhà nớc đến việc xây dựng nhà ở do t nhân và các doanh nghiệp xây dựng dới sự điều tiết

của Nhà nớc và đến nhà ở bất quy tắc đợc xây dựng bởi các gia đình và các nhà thầu nhỏ

-Khu vực Nhà nớc: khu vực này đợc xem nh tiêu điểm chính của chính sách nhà ở, vì đó là khu vực mà Chính phủ có thể kiểm soát trực tiếp Nhà ở khu vực này chiếm tỷ lệ không lớn và phân bố không đồng đều giữa các đô thị có quy mô và vị trí khác nhau Khu vực Nhà nớc chỉ những đề án nhà ở đợc Chính phủ hoặc các xí nghiệp, cơ quan Nhà nớc trực tiếp xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách và nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác đợc chuyển thành sở hữu của Nhà nớc theo quy định của pháp luật Nhà ở do Nhà nớc cung cấp thờng là loại nhà đợc bao cấp, với nguồn cung cấp có hạn mà nhu cầu lại rất lớn, nên khó tránh khỏi những bất công trong chính sách phân phối nhà ở

-Khu vực t nhân: Nhà ở đợc xây dựng bởi những cá nhân hoặc doanh nghiệp không phải từ nguồn vốn Nhà nớc, nhng hoạt động trong hệ thống quy tắc chính thức của Nhà nớc.Khu vực này Chính phủ ít kiểm soát đợc mặc dù đã đợc Nhà nớc điều tiết Các quy tắc mà Nhà nớc điều tiết là rất cần thiết vì lý do an ninh công cộng và bảo đảm các tiêu chuẩn của ng-ời tiêu dùng do thiếu thông tin về thị trờng nhà ở Những ngng-ời cần nhà ở nhất chính là những ngời nghèo thành thị, nhng thị trờng nhà ở t nhân không đáp ứng sự càn nhà mà đáp ứng nhu cầu có khả năng thanh toán.Trong thực tế, xây dựng nhà ở khu vực t nhân có hiệu quả hơn khu vực Nhà nớc Nhng nếu chúng ta buông lỏng , không điều tiết khu vực này sẽ dẫn đến khoảng cách giữa ngời giàu và ngời nghèo tăng lên và dẫn đến sự bất bình đẳng trong xã hội về nhà ở

-Khu vực nhà ở không chính thức: Đây là khu vực xây dựng nhà ở của t nhân không theo quy tắc, hoặc nhà ở đợc xây dựng trên các giá trị của cộng đồng và tự giúp đỡ lẫn nhau Nhà ở trong khu vực không chính thức có vô số hình thức, tuỳ thuộc vào bối cảnh kinh tế – xã hội và thiết chế đăc thù của dân c đô thị Khu vực này, trên thực tế đóng góp vào sự

gia tăng quỹ nhà ở , đặc biệt đối với những tầng lớp dân c có thu nhập thấp.

*Cầu về nhà ở đô thị :

Tại các đô thị các đối tợng có nhu cầu nhà ở bao gồm : -Nhà ở cho số dân tăng tự nhiên và tăng cơ học.

-Nhà ở cho những hộ cha có nhà, đang phải ở chung, ở nhờ, hoặc phải sống tạm bợ tại các khu ổ chuột.

-Nhà ở cho công chức và lực lợng vũ trang.

-Nhà ở nới thêm diện tích ở cho những hộ hiện đang ở quá chật -Nhà ở phục vụ các đối tợng tái định c để chỉnh trang và xây dựng các công trình hạ tầng đô thị

-Nhà ở cho viên chức và ngời lao động tại các khu công nghiệp tập trung.

-Nhà ở cho học sinh, sinh viên.

-Nhà ở cho ngời nớc ngoài đến làm việc hoặc kinh doanh -Nhà ở phục vụ các nhu cầu khác.

Nhu cầu nhà ở tại các đô thị rất đa dạng vì dân c đô thị làm nhiều nghề khác nhau và thu nhập giữa các tầng lớp dân c đô thị có sự chênh lệch lớn

4.Quản lý Nhà n ớc về nhà ở :

Trong pháp lệnh ngày 26-3-1991 đã quy định rõ nội dung quản lý Nhà nớc về nhà ở Nội dung quản lý Nhà nớc về nhà ở bao gồm:

*Ban hành quy chế, tiêu chuẩn quy phạm về quy hoạch, thiết kế xây dựng, quản lý và sử dụng nhà ở:

Đây là một trong những nội dung quan trọng nhất trong quản lý Nhà nớc về nhà ở Nhà nớc thống nhất quản lý nhà ở bằng pháp luật nhằm đảm bảo việc duy trì, sử dụng hợp lý, tiết kiệm và không ngừng phát triển quỹ nhà ở.

Trong công tác quản lý Nhà nớc về nhà ở, Nhà nớc cũng qy định cụ thể về các quy chế, thủ tục, tiêu chuẩn bán nhà, khung giá cho từng loại

tại Nghị định 61/CP ngày 5-5 –1994 của Chính phủ Đối với những nhà chung c cao tầng hoặc nhà ở do nhiều chủ quản lý, Bộ Xây Dựngđã ban hành những quy chế quản lý và sử dụng riêng kèm theo Quyết định 1127/BXD-QLN ngày 16-8-1994 của Bộ trởng Bộ Xây Dựng.

Bên cạnh những quy định về quản lý sử dụng nhà ở, Nhà nớc cũng cần xây dựng các chính sách thoả đáng nhằm một mặt khuyến khích các tổ chức kinh doanh tập thể t nhân tham gia vào quá trình xây dựng nhà ở, nâng cao giá trị quỹ nhà ở ; mặt khác có khả năng khắc phục những cơn sốt giả tạo về giá nhà , tạo điều kiện thuận lợi cho ngời dân thoả mãn nhu cầu của mình

*Lập kế hoạch xây dựng nhà ở theo đồ án quy hoạch đợc duyệt Lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở là một công tác tổng hợp, phức tạp liên quan đến nhiều ngành nh giao thông, thơng mại, dịch vụ đồng thời nó gắn liền với sự nghiệp phát triển kinh tế –xã hội của địa phơng Đây là một công tác quan trọng và cấp bách đòi hỏi ngời dân phải quan tâm và nhận thức đợc điều này Lập kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở tốt sẽ làm tiền đề quan trọng thúc đẩy phát triển sản xuất, tăng năng suất lao động, nâng cao đời sống nhân dân, tạo nên bọ mặt mới cho sự phát triển văn minh của đất nớc

*Cho phép hoặc đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở

Để bảo đảm nhà ở đợc xây dựng theo đúng quy hoạch đã đợc duyệt, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của quy hoạch tổng thể của từng địa phơng khi xây dựng nhà ở cần có sự chỉ đạo, cho phép của cấp có thẩm quyền

*Đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở.

Đây là một nôi dung cơ bản trong công tác quản lý Nhà nớc về nhà ở Nó bảo đảm quyền lợi của ngời chủ sở hữu nhà ở trớc pháp luật và bảo đảm cho cơ quan quản lý nắm đợc tình hình nhà ở của địa phơng mình và lập kế hoạch phát triển nhà ở.

*Thanh tra Nhà nớc, giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm pháp luật nhà ở.

Công tác thanh tra và kiểm tra là chức năng của bất cứ cấp quản lý nào Nó có nhiệm vụ thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà ở

Với các nội dung trên, Nhà nớc thông qua các công cụ quản lý, các quy định mang tính pháp lý để hoạch định và chỉ đạo thực hiện chính sách phát triển nhà ở phù hợp từng giai đoạn phát triển kinh tế của đất nớc.

II.Thực trạng phát triển nhà ở đô thị và những vấn đề đặt ra:1.Thực trạng phát triển nhà ở đô thị :

1.1.Trớc thời kỳ đổi mới:

Trong giai đoạn này tuy thiết kế xây dựng còn một số nhợc điểm nhng bằng nguồn vốn tập trung của Nhà nớc, nên đã giải quyết cơ bản chỗ ở cho đông đảo CBCNVtrên một số đô thị lớn Tính bao cấp tuyệt đối trong lĩnh vực nhà ở đô thị đợc thể hiện trong việc cấp nhà cho thuê với khoản tiền thuê rất thấp (1% tiền lơng).Do đó đã dẫn đến không đủ kinh phí để duy tu bảo dỡng và nâng cấp nhà ở, khiến cho quỹ nhà ở xuống cấp nhanh chóng gây thiệt hại về kinh tế

Thời kỳ bao cấp, Nhà nớc ban hành nhiều chính sách nhà ở Chơng trình Quốc gia về nhà ở đợc thực hiện nhằm cung cấp nhà ở cho ng-ời lao động trong khu vực kinh tế Nhà nớc ở các đô thị lớn nh Hà Nội, Hải Phòng, Thành phố Hồ Chí Minh Các chính sách nh: chính sách vốn đầu t vào cơ sở vật chất kỹ thuật, cơ sở hạ tầng đã góp phần giải quyết đợc nhu cầu nhà ở.Song, với cách sản xuất và phân phối nhà ở trong thời kỳ bao cấp đã tạo ra nhiều bất công giữa các ngành, cơ quan xí nghiệp Cùng với sự thiếu kinh nghiệm về quy hoạch, quản lý đô thị đã dẫn đến hệ thống đ-ờng xá, điện nớc, vệ sinh môi trđ-ờng thấp kém

Theo số liệu điều tra nhà ở năm 1989 cho thấy: vào thời điểm năm 1989 tỷ lệ dân số ở một số đô thị sống trong những căn nhà đợc Nhà nớc xây dựng trong giai đoạn 1961- 1975 nh sau:

Thành phố Hà Nội: 23,6% dân c thành phố Thành phố Hải Phòng: 19,8% Thành phố Đà Nẵng: 37%

Thành phố Hồ Chí Minh:42%

Từ năm1975 đến 1985, tỷ lệ quỹ nhà ở mới xây dựng khá cao trong tổng quỹ nhà của nhiều đô thị lớn nh Hà Nội 37,1%; Hải Phòng 43,3%; Đà Nẵng 31,8%; trong khi đó Thành phố Hồ Chí Minh lại lâm vào tình trạng khó khăn, đình trệ trong lĩnh vực này.(2)

Tóm lại, đến cuối những năm 80 của thế kỷ XX chỉ có khoảng 30% CBCNV Nhà nớc đợc cấp nhà, 70% còn lại phải tự lo lấy nhà ở của mình bằng nhiều cách khác nhau hoặc phải sống trong những điều kiện nhà ở chật hẹp, thiếu không gian.

1.2.Từ 1986 đến nay:

Từ năm 1986 đến nay, chế độ bao cấp nhà ở không còn nữa Nhà ở đô thị do dân tự lo, hoặc Nhà nớc và nhân dân cùng làm, bộ mặt các khu nhà thay đổi rõ rệt.Theo sự phát triển của nền kinh tế thị trờng, lĩnh vực nhà ở cũng bắt đầu chuyển biến Đến cuối 1990 diện tích nhà cả nớc ta có khoảng 500 triệu m2, trong đó tại các đô thị là 81 triệu m2, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc có khoảng 26 triệu m2(chủ yếu là các đô thi) Diện tích bình quân đầu ngời cả nớc khoảng 7m2, trong đó ở đô thị là 5,8m2/ ng-ời Trong những năm từ 1991-1995, các đô thị cả nớc xây dựng đợc 26 triệum2nhà ở Đến cuối 1995 diện tích nhà ở đô thị nớc ta có khoảng 107 triệu m2, bình quân là 7,2 m2/ngời Ước tính từ 1996-2000, các đô thị cả n-ớc xây dựng đợc 40 triệu m2nhà ở Thực tế đến cuối 2000 cả nớc có diện tích nhà ở là 147 triệu m2, bình quân là 7,7 m2/ ngời; trong đó Hà Nội có 9 triệu m2nhà ở , bình quân là 6,8 m2/ngời , Thành phố Hồ Chí Minh có 33 triệu m2 nhà ở, bình quân là 7,8 m2/ngời.

Trong giai đoạn này Nhà nớc có nhiều văn bản xoá bỏ bao cấp, khuyến khích nhân dân tự xây dựng nhà ở Chính sách đầu t nhà ở cũng chuyển từ đầu t có tính chất bao cấp sang chính sách tạo điều kiện đã khơi

dậy tiềm năng của nhân dân trong xây dựng nhà ở.Việc đổi mới sản xuất nhà ở đô thị ởViệt Nam thể hiện trên hai mặt: khối lợng đợc sản xuất ra và cơ cấu đa dạng của các chủ thể tham gia vào quá trình sản xuất nhà ở Vì vậy, trong năm 1990 tại các đô thị đã có 1/3 khối lợng nhà ở đợc xây dựng bằng tiền của ngời dân Năm 1992 vốn đầu t xây dựng nhà ở của cơ quan xí nghiệp và nhân dân gấp 2 lần vốn của Nhà

(2) Giáo trình QLNN về đất đai và nhà ở, trang 248

nớc Đến 1994 thì 70% nhà ở là do dân tự xây dựng, tỷ lệ này có xu hớng tăng dần Điều này làm cho quỹ nhà ở tăng lên đáng kể cả về số lợng và chất lợng, giải quyết đợc một bớc nhu cầu nhà ở của dân c

Tại các đô thị lớn, nhiều khu nhà ở mới đã và đang đợc xây dựng theo quy hoạch với quy mô hiện đại, đồng bộ, bao gồm cả các dịch vụ thơng mại, thể thao, vui chơi giải trí và các công trình hạ tầng kỹ thuật đúng tiêu chuẩn.Đó là khu đô thị mới Định Công, Linh Đàm, khu làng Quốc tế Thăng Long, khu đô thị mới Trung Hoà - Nhân Chính( tại Hà Nội ), khu đô thị mới Nam Sài Gòn, An Phú, An Khánh(tại Thành phố Hồ Chí Minh), khu đô thị mới Cát Bi(tại Hải Phòng) Nhiều khu tái định c, khu nhà ở cho ngời có thu nhập thấp đã và đang đợc xây dựng tại một số đô thị Tại Thành phố Hồ Chí Minh đã giải toả đợc hàng ngàn căn nhà ổ chuột , cải thiện môi trờng cho thàng phố và giải quyết nhà ở mới cho dân là một thành công lớn trong thời gian qua.

Hiện tại, hầu hết nhà ở đô thị đều xây dựng bằng vật liệu bền, nhng cũng còn nhiều nhà xây dựng tạm bợ Quá nửa nhà ở đô thị có tuổi thọ trên 50 năm cần đợc sửa chữa và nâng cấp Nhiều nhà nguy hiểm –“tháp nghiêng” đầy hiểm hoạ phải phá đi làm lại Tại Thành phố Hà Nội có hơn 300.000 m2 nhà h hỏng nặng, trong đó có 44 chung c cao tầng bị lún lứt nguy hiểm.Tại Thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1.000.000 m2 h hỏng nặng, trong đó có 105 chung c cần tháo dỡ xây dựng mới Nhiều hộ sống chen chúc trong một nhà thiếu tiện nghi phục vụ tối thiểu Cơ sở hạ

tầng kém chất lợng làm cho đời sống dân c đô thị gặp khó khăn, môi trờng

Quỹ nhà ở tăng lên nhng bình quân diện tích đầu ngời vẫn thấp vì dân số đô thị tăng nhanh Tình trạng nhà ở trong các đô thị xuống cấp nghiêm trọng Hiện có tới hàng triệu m2nhà ở đô thị cần sửa chữa hoặc dỡ bỏ, nhng do nguồn vốn đầu t của quỹ nhà ở hạn hẹp nên hàng triệu ngời vẫn phải sống chật vật trong những căn nhà này Nhìn chung chúng ta cha có đầy đủ quy hoạch ngắn hạn, dài hạn, và chi tiết, cha phân lô, chuẩn bị đất và mặt bằng cho xây dựng lâu dài.Chúng ta cha hoàn thành và ban hành chiến lợc phát triển nhà ở đô thị toàn quốc tới năm 2010 và các ch-ơng trình phát triển nhà ở cho đô thị lớn.

*Về phát triển và quản lý đô thị:

Chính sách tạo mặt bằng, chia đất cho dân xây dựng nhà ở cần đợc xem xét nghiêm túc Tại các đô thị – nơi tập trung đông dân c, đất xây dựng giảm đi, giá đất ngày càng tăng Việc thả nổi cho ngời dân tự do lo liệu trong việc xây dựng nhà ở, tuy có làm cho quỹ nhà ở trong phạm vi cả nớc tăng lên đáng kể nhng đã làm cho kiến trúc và cảnh quan đô thị bị ảnh hởng nhiều, cơ sở hạ tầng hầu nh không có gì, gây ra nhiều phức tạp trong việc quản lý kiến trúc và cơ sở hạ tầng Ngoài ra, do tài chính eo hẹp, cơ chế thu tiền sử dụng đất, chính sách giải phóng mặt bằng, các loại thuế và phí cha hợp lý nên các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở chỉ quan tâm tới các dự án nhỏ hoặc chi lô bán đất để thu hồi nhanh vốn, đảm bảo lợi nhuậnmà ít quan tâm đầu t các dự án lớn có kết cấu hạ tầng đồng bộ

*Về nguồn tài chính cho phát triển nhà ở :

Trong thời kỳ bao cấp, hàng năm Nhà nớc dành một khoản vốn Ngân sách đáng kể cho đầu t phát triển nhà ở Tuy nhiên trong những năm

gần đây nguồn vốn này chủ yếu dựa vào vốn huy động của ngời dân, vốn tự có của doanh nghiệp và vốn vay Ngân hàng Từ đó đã hình thành nhiều tổ chức t vấn, đơn vị thi công ngoài quốc doanh, làm cho quy hoạch bị phá vỡ, bộc lộ tính chất tự phát, manh mún.

Hiện nay cha có cơ chế tài chính thích hợp cho khuyến khích đầu t phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho các dối tợng u đãi và có thu nhập thấp

*Về thị trờng nhà đất:

Trên thực tế đã hình thành thị trờng nhà ở và đất đai đô thị Tuy nhiên, Nhà nớc cha có chính sách thích hợp để quản lý thị trờng này, tạo điều kiện để thị trờng này hoạt động lành mạnh Từ những năm 1990- 1995, thị trờng nhà đất hoạt động rất sôi động, nhất là ở các thành phố có tốc độ tăng trởng kinh tế cao nh: Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Biên Hoà, Vũng Tàu.Việc đất đai và nhà ở đô thị đợc thị trờng hoá cùng với việc đầu cơ đã kéo theo giá đất tăng nhanh, nhất là ở những nơi sinh lợi lớn Trong nền kinh tế thị trờng, việc thị trờng nhà đất hoạt động không lành mạnh, mất cân đối giữa cung và cầu nhà ở, sẽ gây khó khăn cho việc giải quyết nhà ở cho các tầng lớp dân c

1.Quan điểm phát triển nhà ở đô thị :

-Quyền có chỗ ở là một quyền cơ bản của con ngời đợc Nhà n-ớc công nhận và chăm lo, thông qua các chính sách tạo điều kiện để nhân dân tạo lập nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng kinh tế của mình Nhà nớc tạo điều kiện để những ngời có thu nhập thấp có thể cải thiện nhà ở thông qua cơ chế chính sách tạo điều kiện của Nhà nớc Phải lấy phát triển nhà ở để vừa giải quyết nhu cầu về chỗ ở kết hợp với giải quyết các vấn đề tồn tại do lịch sử để lại trong lĩnh vực nhà đất

-Nhà ở là tài sản lớn của cá nhân và hộ gia đình, nhng cũng là cơ sở vật chất to lớn của quốc gia, là sản phẩm hàng hoá của một ngành

kinh tế quan trọng.Thị trờng nhà ở vừa góp phần vào thực hiện mục tiêu tăng tổng sản phẩm trong nớc vừa nâng cao mức sống nhân dân Vì vậy, Nhà nớc cần tạo điều kiện cho hoạt động đầu t xây dựng nhà ở phát triển.Tập trung xây dựng và ban hành đồng bộ hệ thống Pháp luật có ý nghĩa đặc biệt quan trọng bảo đảm cho thị trờng bất động sản hoạt động lành mạnh có hiệu quả có sự định hớng của Nhà nớc

-Nhà nớc bảo đảm khuyến khích các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế – xã hội, các thành phần kinh tế và mọi nguồn lực đầu t xây dựng các công trình nhà ở cho nhân dân đồng thời tạo điều kiện, đảm bảo hiệu quả kinh doanh cho các chủ đầu t thực hiện công việc xây dựng nhà ở và đảm bảo công bằng xã hội đối với những đối tợngđợc thụ hởng nhà ở -Phát triển nhà ở không thể tách rời cơ chế về đất đai, tài chính, vật liệu xây dựng, khoa học kỹ thuật, cơ cấu tổ chức vì vậy đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ngành, và sự phân công hợp lý giữa các ngành, các cấp chính quyền

-Để giải quyết tốt nhu cầu nhà ở phải đi đôi với việc thực hiện có kết quả chơng trình kế hoạch hoá gia đình Việc phát triển nhà ở phải đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững, giảm thiểu tối đa mức độ ô nhiễm môi sinh , môi trờng.

2 Ph ơng h ớng và mục tiêu phát triển nhà ở đô thị :

2.1.Mục tiêu phát triển nhà ở đô thị đến năm 2010:

Một là: Phát triển nhà ở phải đảm bảo bền vững, quản lý đợc về

mặt kiến trúc, bảo đảm an toàn, tiện nghi, kinh tế, thích hợp với điều kiện tự nhiên, môi trờng sống, giữ gìn và phát huy bản sắc dân tộc trong lĩnh vực nhà ở.

Phấn đấu đến 2010 mỗi hộ gia đình có chỗ ở thích hợp thông qua việc tạo lập (xây dựng, mua )hoặc thuê nhà ở.Diện tích nhà ở đạt bình quân từ 9- 12 m2/ngời Phấn đấu để mỗi hộ dân tại đô thị đợc ở trong một căn hộ độc lập Trong đó phải tập trung chỉ đạo thực hiện đầu t phát triển nhà ở theo dự án Triển khai thực hiện tốt các chính sách u đãi trong xây