Chính sách giá cả đền bù giải phóng mặt bằng cho các công trình xây dựng cơ bản

Trang 1

BAN VAT GIA CHINH PHU

VIÊN NCKH THỊ TRƯỜNG GIÁ CẢ

@ oo

ĐỀ TÀI NCKH CẤP BỘ

CHÍNH SACH VA GIA DEN BU GIAI PHONG MAT BẰNG

Trang 2

ny THỰ MỤC LỤC Phần thứ nhất Đặt vấn để Phân thứ hai

Các cơ sở khoa học để xác định giá trị đất nhà cửa, hoa màu và các tài sản khác để tính đền bù khi Nhà nước thu hồi đất

Những căn cứ và phương pháp xác định giá đất để tính đền bù

Những cán cứ để tính giá đất của các Tỉnh, Thành phố

Cơ sở khoa học và phương pháp xác định giá dất nông lâm nghiệp và đất ở - ở nông thôn

1- Đất nông nghiệp lâm nghiệp

a- Đất trồng cây ngắn ngày

b- Đất trắng cây dài ngày

e- Đất trồng cây lâm nghiệt;

2- Giá dất ở - ở nông thôn

3- Đất khu dân cư vùng ven đô thị ven đầu mối giao thông, khu du lịch khu thương mại, khu công nghiệp

Phương pháp xác dịnh giá đất đô thị 1- Cấn đô thị

2- Vị trí của đất

Cơ sở khoa học để xác định gìá đất tính đền bù khi Nhà nước tìm hồi đất

1- Cơ sở khoa học để xác định giá đất tính đến bù

2- Những căn cứ xác định quyền được hưởng đến bù khí Nhà

nước thu hồi đất

Những cơ sở để xác định giá đến bò tài sản là nhà cửa, vật

kiến trắc và các uông trình xây dựng

1~ Tĩnh giá trị của nhà cửa đền bè khi Nhà nước thu hồi đất a- Đối với nhà ở của tư nhân

Trang 3

khác nhau a- Đối với nhà xưởng thuộc các doanlt nghiệp Nhà nước b- Đối với các doanh nghiệp tư nhân 48 49 3/ Đên bù các cơng trình văn hố đi tích lịch sử, đình, 30 chùa, nhà thờ 4/ Đến bù di rời mồ mã 30 1V/ Những cơ sở khoa học dé tinh dén bù họa màu và 51 cây trồng 1/ Cây trồng ngắn ngày 51

2/ Đến bù cây dài ngày

a- Thời kỳ cây trồng đến thời kỳ thu quả năm đầu tiên 56 b- Thời kỳ những năm đầu thu hoạch cho đến thời kỳ thu hoạch nhiễu nhất

56

c- Thời kỳ cây già cối 37

3/ Đên bù cây lấy gỗ 58

a- Thời kỳ gieo trồng (hay còn gọi là thời kỳ xây dựng cơ bản) 50 b- Thời kỳ sinh trưởng của cây (thời kỳ chăm sóc) so

e- Thời kỳ thu hoạch 61

Trang 4

PHAN THỨ NHẤT

ĐẶT VẤN ĐỀ

Qua 1Ô năm đổi mới nền kinh tế, nước ta đã thốt khơi thời kỳ suy thoái kinh tế rất trầm trọng, tỷ lệ lạm phát lưôn ở mức 3 con số tiến tới nên

kinh tế có tốc độ phát triển khá , tốc độ tăng trưởng GDP năm 1995 đạt

9,5%, năm 1996 đạt 9.39 năm 1997 đạt 9%,

Từ tưởng chỉ đạo xuyên suốt trong việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở nước ta được Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ 7 của Đảng để ra cho đến nay là "thúc đẩy chuyển dịch eơ cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước" Tư tưởng đó còn được Đại hội đại biểu toàn quốc lân thí 8 xác định như một mục tiêu cụ thể Văn kiện Đại hội chỉ r

lữ

nay đến 2010, ra sức phấn đấu đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công

ngbiệp”

Trong quá trình đổi mới nên kinh tế, tất yếu có sự chuyển đổi cơ cấu

nên kinh tế, tăng vốn đâu tư cho các ngành mũi nhợn, có hiện quả kinh tế và đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, Để thực hiện được nhiệm vụ này tất yếu

Nhà nước phải thu hồi đất để giao cho các chủ đự án thực hiện

Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực thí hành từ 15/10/1993 tại Điều 1 đã ghỉ: "Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân đân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là tổ chức) hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài", Điều 20 đã ghỉ: "Nhà nước giao đất sử dụng lâu dài cho:hộ gia đình, cá thể để làm nhà ở và chỉ thu hồi

trong những trường hợp quy định tại Điều 26 và Điều 27 của luật này Điều 27 đã ghi "trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử

Trang 5

dụng của người sử dụng dất để sử dụng vào mục dích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi được đến bù thiệt hại",

'Tại Điều 12 cũng đã ghi: "Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyển sử dụng đất, thu tiển khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính: giá trị tài sẵn khi giao đất, bổi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất, Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian",

Trước ngày luật đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành, Nhà nước

cũng đã tiến hành thu hồi đất để xây dựng các công trình công nông

nghiệp, cơ sở hạ tầng, nhưng Nhà nước chỉ quy định đến bù hoa mầu cây

cối và các công trình xây dựng có trên đất, không đến bù thiệt hại về đất

Nếu Nhà nước thu hỏi cả một vùng đất lớn thi cho chuyển dân đến một

vùng đất mới hoặc sống xen kẽ với vùng dân cư cũ, được nhận vào các hợp tấu xã hoặc thành lập một vùng khai hoang mới mà người đân tự lo là chủ yêú Vì vậy đã đẩy một bộ phận nhân đán bị thu hồi đất lâm vào cảnh khó khăn mới, điển hình là một bộ phận rất lớn nhân đân tỉnh Hoà Bình, Sơn La bị thu hỏi đất khi xây dựng nhà máy thuỷ điện Hoà bình bậu quả đến nay Nhà nước vẫn phải giải quyết

Thực hiện Điều 12, Điều 27 Luật đất đai năm 1993 Chính phủ đã có Nghị định 87/CP ban hành khung giá đất và Nghị định 90/CP ngày 17/8/1994 brui hành chính sách đến bù khi Nhà nước thu hổi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lọi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Qua 4 năm thực hiện, Nghị định 90/CP bộc lộ một số điểm cần bổ

Trang 6

2/ Myc dich thu béi dat cho quéc phong, an ninh, lợi ích công cộng được quy định rõ ràng, còn lợi ích quốc gia hầu như chưa được để cập tới, vì vậy việc thu hồi đất cho các công trình xây dựng kinh tế , nhà máy, khu di dân để thực hiện cho các mục đích được quy định trong điều này chưa dược để cập đến, vì còn có những ý kiến khác nhau, nêu đã gây rất nhiều Khó khăn cho quá trình phát triển kính tế vừa qua

bí Việc đền bù về đất theo Nghị định 90/CP, được thực hiện chủ yếu là đổi đất, quỹ đất dùng để đến bà chủ yếu dựa vào đất 5% được quy định trong Luật Trong thực tế đất 5% chỉ có ở các vùng miền Bắc, miền Trung, còn các tĩnh miên Nam đã thực hiện chia hết nên không có quỹ đất để đến bù mà phải thực hiện trả tiến

of Trong Nghị định 90/CP chủ yếu mới tính đến bù những tài sản thực tế của dân, chưa tính đến những phát sinh mới khi người dân bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở, thậm trí cả chuyển nghề nghiệp Số tiên người đân được đến bù không đủ tạo lập điều kiện sống mới, lại rơi vào tình trạng đẩy một bộ phận dân vào hoàn cảnh khó khăn, nhà nước lại phải thực hiện chính sách theo chương trình xoá đói giảm nghèo, đãn đến tình trạng dân khiếu nại nhiều, ảnh hưởng tĩnh hình chính trị của đất nước

d/ Có thêm chính sách đến bù mà Nhà nước ta phải chấp nhận khí vay tiên của IMF để nâng cấp quốc lộ 1

Để khác phục những vấn để nêu trên dây Ngày 24/4/1998 Chỉnh phủ đã ban hành Nghị định số 22/1998 NÐ-CP về việc đến bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an nĩnh, lợi ích quốc

ịnh 90/CP

Trang 7

VI vậy để tài nghiên cứu "chính sách và giá đến bù- giải phóng mặt

bằng cho các công tình xây dựng cơ bân" mang mã số 9? - 98 - D54 nhằm xác lập được các căn cứ khoa học để tính toán giá trị đền bù đảm bảo cho

những người bị thu hỏi đất được đến bù thoả đáng, có cuộc sống sau khí bị thu hồi đất vẫn được ổn định Những người phải đếu nơi ở mới cũng có

cuộc sống bằng mức cũ và có điều kiện để phát triển cuộc sống ngày một

tốt hơn, theo sự phát triển nên kinh tế và mức sống mới của toàn dân ngày

càng được cải thiện

Mặt khác cũng để các chủ đầu tư phải tính toán chặt chẽ khi sử dụng

đất phải tiết kiệm, có hiệu quả kinh tế cao, như Điều 5 Luật đất đai đã quy

định “Nhà nước khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao động, vật tư, tiểu vốn và áp dụng cá thành tựu khoa học kỹ thuật vào các việc sau đây:

- Làm tăng giá tri sit dung dat;

~ Thâm canh, tăng vụ, nâng cao hiệu quả sở dụng đất;

- Khai hoang, vỡ hoá, lấn biển, phủ xanh đất trống đổi núi trọc, đất

côn cát ven biển để mở rộng diện tích đất sản xuất nông nghiệp, Jam

nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối;

- Bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ mầu mỡ của đất;

~ Sử dụng tiết kiệm đất

Nội dung của để tài đã ghỉ rõ giới hạn nghiên cứu của để tài là chính sách giá đên bù - đên bù tái định cư theo Điều 27 Luật đất đai, không để cập đến chính sách tái định cư khi Nhà nước giúp dân tái định cư theo tập quán du canh, du cư của đồng bào dân tộc miền núi, tái định cư cho một bộ phận dân cr sống ở những nơi kênh rạch, môi trường không được đảm bảo,

để giúp bọ có môi trường sống mới tốt hơn tạo tiên để cho cuộc sống mới

tốt hơn Các chính sách này được thể biện qua các chương trình, Nhà nước không thu hồi đất của họ để sử dụng vào các mục đích được quy định của

Điều 27 luật đất đai , Đông thời đã tài cũng không dé cập đến việc đền bù

cho những người bị ảnh hưởng của các dự án nhưng Nhà nước không thu

Trang 8

hồi đất của họ Ví dụ Khi Nhà nước xây dựng một cây cầu mới thay cho phà ở một địa điểm khác không qua đoạn đường cũ, người dân ở hai bên đường đó bị ảnh hưởng về thu nhập, trước đây thông qua các dịch vụ cho những người phải chờ qua phà, mà đã có các ý kiến để nghị xem xét phải đến bù cho những người này vì có thể họ giảm thu nhập

Để tài cũng không để cập việc nghiên cứu đền bù cho người bị thu hỡi đất có tổn thất về tỉnh thần ví dụ như trước khi bị thu hổi đất anh em họ hàng sống quây quản bên nhau, nay có người phải chuyển chỗ ở cách xa nơi ở cũ , điều kiên thăm viếng, chăm sóc không thuận lợi có người cho rằng tổn thất tnh thân có khi còn lớn hơn cả vật chất cần phải được đến bù chúng tôi cho rằng khó có thể lượng hoá được tổn thất thực sự có trường hợp bên ngoài có vẻ như tổn thất nhưng thục tế lại là điều thuận lợi cho người bị thu hồi đất Vì vậy không thể nghiên cứu lượng hoá cụ thể được

Để tài chỉ để cập đến cơ sở khoa học để tính giá trị đến bù những tài

Trang 9

PHAN THU HAL

CÁC CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỂ XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT - NHÀ CỦA,

HOA MAU VA CAC TAISAN KHAC BE TINT DEN BU

KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT:

1 NHỮNG CĂN CỨ VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIA DAT

ĐỀ TÍNH ĐỀN BÙ

Ngày 24/4/1998 Chính phủ đã ban hành Nghị định 22/1999-NĐ-CP về việc đến bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng để thay thế Nghị định 90/CP ngày 17/8/1994,

Tại Điều 8 của Nghị định 22 đã ghỉ: "Giá dất để tính đến bù thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo Quyết định của Chính phủ nhân với hệ số K để bảo đảm giá đất tính đến bù phù hợp với khả năng sinh lợi và gía chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương" i

Vì vậy muốn xác định được giá đất để tinh dén bù ta phải nghiên cứu

lần lượt từ việc xác định giá đất trong khung giá của Chính phủ, đến việc

xác định giá đất của địa phương và việc xác đỉnh giá đất để tính đến bù khi

Nhà nước thu hồi đất theo Nghị dịnh 22/1998-NĐ-CP,

A- NHUNG CAN CUDE TINH GIA DAT CUA CAC ‘TINH, THANH PHO:

Can cứ vào Điều 12 Luật đất dai năm 1993 Chinh phi da ban hanh Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 về quy định khung giá đất Tại Điều 4 đã quy định "căn cứ vào bảng khung giá của Chính phủ, Uỷ Ban Nhân dan

Trang 10

vấp nh quy định giá các loại đất để làm cơ sở tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, tha tiến khi giao dat, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bởi thường thiệt hại về đất khi thu hồi

Điều 4 Nghị định 87/CP, đã quy định hệ số K từ 0,8 đến 1,2 lần mức ¡ ý nghĩa hệ số K trong Điều 4 của Nghị định chỉ để

giá của cùng loại đô t

giải quyết một vấn để, cùng trong một tỉnh uó nhiều đô thị cùng cấp, nhưng

giá đất thực tế của từng đô thị trong tỉnh khác nhau và phụ thuộc vào rất nhiền yếu tổ, vì vậy mà có giá khác nhau Nếu không quy định điều này thì đất trong tỉnh, đất ở các đô thị cùng loại phải có một giá thống nhất, điều này lại trái với giá thực tế ở địa bắt buộc các tỉnh khi ban hành bằng gi phương

Qua một thời gian thực hiện, Chính phủ đã có Quyết định 302/TTg ban hành hệ số K và đã tiếp tục được bổ sung sửa đổi bằng Nghị định 17/1998/NĐ-CP, nội dung sửa đổi, bổ xung như sau: nay sửa đổi bổ sung khoản 2, Điều 4 của Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất như sau; " Giá các loại đất do địa phương quy định có thể thấp; hơn giá tối thiểu hoặc cao hơu giá tối đa cuả khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ và hệ số K được điều chỉnh tại Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ, nhung mức giảm hoặc tăng giá không vượt quá

50%",

Trang 11

Khi ban hinh Luat dat dai iin (993, kinh t€ cha dat nude cing méi thoát khỏi thời kỳ suy thoái nghiêm trọng, đang trong thời kỳ khôi phục và có xu hướng phát triển, vì vậy thị trường đất cũng chưa phát triển, người mua bán đất đai chưa có có nhiều, nên giá đất nói chung còn thấp Vì vậy khi xây dựng khung giá đất của Nghị định 87/CP cũng chỉ phù hợp với thời điểm quy định cũa Nghị định khí ban hành Việc Chính phủ mỡ rộng khung giá đất tại Quyết định 3U2/TTg và Nghị định 17/1998-ND-CP

để đảm bảo cho các tỉ

h khi quyết định giá đất cụ thể ở từng địa phương

thực hiện được nguyên tắc giá đất địa phương ban hành phải dựa trên căn

cứ khả năng sinh lại của đất, giá thực tế chuyển nhượng ở địa phương Cụ thể cho từng loại đất được dựa vào các căn cứ như sau:

- Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, giá đất được xác định cho

từng hạng đất đã được quy định để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và

được chía theo 3 loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi

~ Đối với đất khu dân cư nông thôn giá đất cũng được xác định cho từng hạng đất và cũng chỉa theo 3 hạng xã đồng bằng, trung du, miễn núi

- Đối với đất đân cư ven đô thị, ven đầu mối giao (hông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp được căn cứ vào khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng, vị trí từng khu đất và giá đất thực tế ở địa phương

- Đối với đất đô thị giá đất được xác định cho 5 loại đô thị, mỗi loại Ai đô thị chia ra 4 đến 5 loại

đô thị chia ra 3 đến 4 loại đường phố, trong r

Trang 12

Tént lai theo quy định tại Nghị định 87/CP và theo thông tư Liên Bộ hướng dẫn cơ sở xác giá đất theo nguyen tic:

~ Theo giá trị sinh lợi của đất, nguyên tắc này được sử dụng chính để xác định giá đất nông lâm nghiệp, đất ở nông thôn

- Theo giá đất thực tế, cũng có thể hiểu theo giá thực tế chuyển nhượng ở địa phương, nguyên tắc này được sử dụng chính để xác định giá đất chuyên dùng và đất ở đô thị

H- CỔ SỞ KHOA HỌC VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

NONG LAM NGHIEP VA DAT G - Ở NĨNG THƠN:

1/ Đất nơng nghiệp lâm nghiệp

a- ĐĐất trồng cây ngắn ngày,

Điều 6 Luật đất đai đã quy định: “Nghiêm cấm việc lấn chiếm đất đai, chuyển quyển sử dụng đất trái phép, sử dung đất không đúng mue đích

được giao, huý hoại

ta khi nghiên cứu cơ sở khoa học để xác định giá đất uông nghiệp khi có

Với quy định này của luật đất đai giúp cho chúng,

chuyển đối cũng chỉ được sử dụng vào mục đích nông nghiệp Giá cả đất

nông nghiệp được căn cứ chính vào khả năng sinh lợi của đất Người mua

đất nông nghiệp để tiếp tục sân xuất nóng nghiệp dều phải lính toán với số tiên của mình bỏ ra để mua một diện tích đất, được thu lợi nhiều hơn, hay

cũng với số tiền đó gửi vào ngân hàng để được trả lñì suất nhiêu hơn Với

cách so sánh này giá đất nông nghiệp tại thời điểm được phụ thuộc vào hai yếu tố cơ bản: giá nông sản được sẵn xuất trên mảnh đất dự kiến mua tại thị trường ở thời điểm mua đất, tỷ lệ lãi suất ngân hàng công bố cho lãi xuất

tiền gửi tiết kiệm tại ngân hàng

Trang 13

Một hec la đất nông nghiép hang 4, sin xuất được 3 vụ lúa trong năm, thu hoạch được 13,5 tấn thóc (bình quân 1 vụ 4,5 tấn/ha), giá bán thác tính theo giá săn 1.700 đ/kg cã năm thu được:

13.500kgx1.700d = 22.950.000 đ/ha Theo cách tính giá sàn thức hiện nay, trừ chỉ phí, người nông đân còn thu được 40% lợi nhuận khi sản xuất thóc, Như vậy lựi nhuận thư được qua một năm sản xuất thóc sẽ là

40

22.950.000 x ——— = 9.180.009đ; nếu tính cho một 100

tháng lợi nhuận thu được bằng 9 [80,000/12tháng = 765.000đ

Vậy với lãi suất tiên gửi như hiện nay giả đụ là 0,89/tháng, thì người

ta phải có số tiển bao nhiêu để gửi vào ngân hàng, để thu được 750.000đ tiển lãi trong một thang Néu ta đặt số tiền phải tìm đó là X, ta có thể giải

bài toán sau: 8X = 765,000 1000 8X = 765.000 x 1000 765.000.000 x = 78 = 96,625,000 d

Nếu giá thóc bán được cao hơn, thì tỷ lệ lợi nhuận thu được trong nông nghiệp cao hơn, khi đó giá đất sẽ được định cao hơn

Trang 14

Nhữ vậy tổng số lãi của sản suất nông nghiệp trên một ha đất khi giá

thốc trên thị trường 2.000đ/kg là;

9.180.000đ + 4.050.001đ = 13.230.000 đ

Lợi nhuận của một tháng sẽ là: 13.230.000 đ/12 tháng= 1.102.500đ, với lợi nhuận này ta tính theo công thức trên cũng sẽ tìm được giá đất tương ứng với giá thác trên thị tường cao hon gid sin: 8X = 1.102.500 1000 8x = 1.102.500.000 ¡,102.500.000 x =r § x = 137.812.500 đ

Ta có thể kết luận: Nếu giá thóc cao Tỷ lệ lợi nhuận trong sản xuất

nông nghiệp cao thì giá đất cũng sẽ cao hơn, Hoặc nơi nào có năng suất cao hơn, điểu kiện canh tác thuận lợi hơn, hoặc gần nơi tiêu thụ sẵn phẩm (địa tô chênh lệch) thì có giá đất cao Ngược lại giá nông sản giảm, hoặc lãi suất tiễn gửi trong ngân hàng tang lên thì giá dất sẵn xuất nông nghiệp

giảm đi theo tỷ lệ tương ứng,

Đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày được phân 1a 6 bạng dat, theo tiêu chuẩn phân hạng của Nhà nước ta hiện nay, các căn cứ để phân hạng có

nhiều tiêu thức, Tiêu thức quan trọng nhất: độ phì của đất và điêu kiện tưới

tiêu thuận lợi hay phụ thuộc hoàn toàn điều kiện tự nhiên để có khả năng sản xuất được ] ; 2 hay 3 vụ, khả năng sinh lợi của hạng đất đó Trong

phạm vi đề tài này chúng tôi không trình bày sâu về nguyên tắc và căn cứ

khoa học để phâu hạng đất, mà sử dụng kết quả phân hạng để tính toán

Hạng Hà hạng có năng suất cao nhất, hạng 6 là hạng có năng suất thấp

nhất Trên cơ sở năng suất cửa từng loại đất để xác định giá đất cho từng

hạng Cụ thể khi xác định giá đất nông nghiệp loại 2, loại chỉ cấy được hai

vụ lúa, ví dụ có năng suất bình quân năm là I Itấu, ta xác lập được tỷ lệ

Trang 15

năng suất thụ được của loại hai so với loại một là 11/13,5 hay năng suất loại hai chỉ bằng 81,5% cũng có nghĩa là giá đất hạng 2 bằng 81,5% giá đất hang 1, ta cũng tính tương tự như vậy cho các hạng đất tiếp theo,

bự Đất trồng cây đài ngày:

Đất trồng eAy dài ngày ở hai vũng lớn có những đặc điểm kbác nhau:

- Các nh miền Bắc, miễn Trung, Tây nguyên và miễn Đông nam bộ, đất trồng cây dài ngày thường là dất xấu, không thể trồng được lúa nước, hoặc trồng lúa nước thì chỉ phí thuỷ lợi rất lớn, mùa vụ không phù hợp, nên không có hiệu quả, vì vậy loại đất này thường trồng cây đài ngày có hiệu quả hơn Từ đặc điểm này giá đất cây dài ngày ở các vùng này bao giờ cũng

thấp hơn giá đất trồng cây ngắn ngày

Khi xác định giá đất cay dài ngày phải chú ý một đặc điểm quan

trọng là ít có mảnh đất trồng cây dài ngày không có cây trồng, nếu không

chứ ý đặc điểm này dễ lâm tưởng giá đất cây đài ngày có thể cao hơn đất trồng cây ngấu ngày Vì khi bán đất có trồng cây đài ngày người bán thường bán cả vườn cây đã có , Vườn cây có trên các mảnh đất khác nhau không đồng nhất cho tất cả các vườn cây, mà cây trên đó có thời gian gieo trồng khác nhau, có vườn cây tmới trồng, có vườn cây mới dược thu hoạch, có vườn cây trong thời kỳ thu hoạch cao nhất, vườn cây thời kỳ thu tận đụng, có vườn cây xắp đến thời kỳ thanh lý

Vì vậy khi xác định giá đất chỉ xác định thuân tuý giá trị của đất,

Một đặc điếm nữa cũng phải chú ý, ở nhiều vùng không có những vàng chuyên canh lớn (trừ tây nguyên) cồn phần nhiều trông xen kế giữa loại cây này hay cây khác mà các loại cây có hiệu quả khác nhau, nhưng giá trị của đất lại không thể khác nhau Vì vậy khi xác định giá đất ở từng nơi phải căn

cứ vào các loại cây chữ lực được gieo trồng phần lớn ở từng vùng phải lấy

Trang 16

hiệu quả của loại cây này để làm căn cứ tính toán Nguyên tắc tính toán cũng giống như tính cho cây hía nước theo kinh nghiệm của chúng tôi giá đất trồng cây đài ngày thường thấp hơn đất hồng lúa nước và cây ngắn ngày khác Loại đất này độ phì thấp,

tạo cũng khó khăn, chỉ phí cẢi tạo,

bổi bổ cho đất cũng rất cao, kết quả, hiệu quả của sản xuất cũng thấp hơn so với đất trồng cây ngắn ngày

- Đối với các tỉnh đẳng bằng sóng Cửu long sự hình thành đất trồng cây đài ngày cũng khác hoàn toàn sự hình thành đất trồng cây dài ngày ở miễn Bắc, mién Trung, Tay nguyên (các vùng đất hoàn toàn là do thiên tạo} cồn đất trồng cây dài ngày ở đồng bằng sóng Cửu long hoàn toàn do con người lạo nên Vùng đồng bằng sông Cửu long, muốn có đất trồng cây dài ngày, người ta phải dùng đất trồng lúa nước, phải bở công chỉ phí lên liếp nghĩa là phải đắp đất cao lên bằng phương pháp đào mương, lấy đất vì vậy

muốn có một diện tích trồng được cây dài ngày người ta phải sử đụng một

điện tích lớn hơn, phần dất chênh lệch là mương dùng để tưới và tiêu nước,

hoặc có thể tận dụng nuôi trồng thuỷ sản

“Thông thường người lập vườn cây dài ngày ở Nam bộ phải tính toán kỹ, trồng lứa nước có hiệu quả kinh tế hơu hay trồng cây đài ngày có hiệu quả kinh tế bơn Thông thường là trồng cây đài ngày có hiệu quả kỉnh tế

hơn, nên người dân mới bổ thêm công lao động và tiển vốn để cải tạo đất trồng lúa nước thành đất trồng cây dài ngày Từ những phân tích trên đây

giá đất trông cây dài ngà

ở đồng bằng sông Cửu long phải được hình thành từ giá đất trồng cây ngắn ngày cũng hạng, cộng thêm các chỉ phí đầu tư cải tạo đồng thời phải được tính hiệu quả của sảu xuất cây đài ngày như xác định hiệu quả sản xuất lứa để xác định giá đất, kết hợp cả hai phương pháp để tính giá đất phù hợp nhất

Trang 17

Theo chúng tôi nên tính theo phương pháp lấy giá đất của hạng đất loại 3 hoặc 4 ở đồng bằng nam bộ để cộng chỉ phí, cách tính này đơn giản

hơn, nhưng cũng còu có thiếu sót, có thể ở thời điểm xác định giá đất, gỉ nông sẵn phẩm các loại cây phổ biến ở thị trường thấp, thì giá đất tính lại theo hiệu quả đem lại của sân xuất lại thấy 1A cao và ngược lại Còn tính theo cách từ hiệu quả của sản xuất loại cây phổ biến lại cũng vấp phải hiện tượng trên, đồng thời lại khó tính toán hơn, vì trong một vườn cây có thể trồng nhiều loại, có loại có hiệu quả có loại không có hiệu quả, các vườn

cây lại không đồng nhất về cơ cấu cây trồng, không đồng nhất về quá trình

sinh trưởng Vì vậy khó so sánh để rút ra kết luận chính xác, do đó dùng phương phán đầu để tính toán dễ được chấp nhận hơn Giá này phải cao hơn

gid đất cùng hạng để tạo niên,

Hiện tại khung giá đất tại Nghị định 87/CP không có phân biệt sự hình thành các vùng đất trồng cây dài ngày ở cáo vùng khác nhau, như đã trình bày trên, mà gộp vào Í bằng giá chung cho cả nước, và có khung giá tất rộng, nhưng nhiều địa phương vẫn lắm tưởng khi quy định giá đất nông nghiệp cho cây ngắn ngày luôn phải cao hơn cây đài ngày Khi mở rộng khung giá trong Nghị định 17/1998-NĐ-CP Chính phủ đã cho phép, tuỳ dia phương mà có quy định cho phù hợp

Chúng tôi cho rằng cân phải ngiên cửu theo hướng để xuất tính cho hai vàng khác nhau trên đây để có khung giá cho 2 vùng khác nhau, có như

vậy mới phản ánh đúng gìá trị đất trồng cây dài ngày 2 vùng có khác nhau, theo đúng giá trị đất của 2 vùng

/ Đất trồng cây lâm nghiệp:

Dat trồng cây lâm nghiệp chủ yếu là đất xấu, độ đốc cao, xa dân cư,

không thuận tiện cho việc chăm sóc, thư hoạch, vận chuyển sẵn phẩm Hiệu

Trang 18

quả sản xuất thấp, không tương xứng với lao động và tiền vốn bỏ ra, Vì vậy

trong nghiên cứu và trong khung giá của Chính phủ không phân ra khung giá riêng, mà ghép chung vào khung giá đất trồng cây lâu năm, căn cử vào

khung giá này tỉnh tính toán cụ thể để quy định mức giá Như đã tình bày trên đây, Giá đất nông lâm nghiệp phụ thuộc vào 2 yếu tố - Sos bằng số tiên dự định mua đất

nh với lãi xuất tiển gửi ngân hàng nếu cùng gửi một số tiến

- Hiệu quả sản xuất trên đất; Hiệu quả sản xuất trên đất được thể hiện

ở hai yếu tố chính:

+ Nâng suất cây trồng trên các hạng đất,

+ Giá cả sản phẩm nông nghiệp trồng trên đất tại thị trường với địa

hình trung du, miễn núi thường phải trông cây dài ngày, cây lấy gỗ nhưng lại Ở xa trung tâm tiêu thụ, vì vậy giá bán tại nơi sảu xuất thường

thấp, do đó cùng một hạng đất nhưng giá bán sản phẩm ở các vùng khác

nhau, vùng sâu, vùng xa giá càng thấp, hiện quả kinh tế thấp Vì vậy trong

khung giá đất Chính phù cũng đã chia thành 3 vùng khác nhau: đồng bằng, trung du, miền núi, giá đất cùng hạng giảm dâu

Trên cơ sở khung giá đất của Chính phủ, các hướng dẫn về nguyên phương pháp tính giá đất của các Bộ, Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố

quyết định mức giá đất ở địa phương mình cho phủ hợp với tình hình giá đất địa phương

2/ Giá đất ở, ở nông thôn

Tục ngữ Việt nam đã có câu “Au cư mới lập nghiệp” vì vậy người ta

sống nhất thiết phải có nhà ở, Nhà ở, ở nông thôn là phương tiện đảm bảo

cho cuộc sống để người nông dân canh tác trên mảnh đất nông nghiệp khác

Trang 19

VI vậy bản (hân mảnh đất ở, ở nông thôn không phản ánh các điều kiện để tính trực tiếp khả năng sinh lợi của chốnh mảnh đất đó mà phải thông qua khả năng sinh lợi của đất canh tác trong vùng đó tạo ra

Như đã phân tích trên, giá đất ở - ở nông thôn phụ thuộc 2 yếu tố:

- Đất canh tác ở vùng đó tốt hay xấu, gần nơi tiêu thụ hàng hoá hay

xa nơi tiêu thụ hàng hoá Nếu vùng đất canh tác là đất tốt, gần nơi tiêu thụ

hàng hoá, sản phẩm sản xuất ra có giá trị kính tế cao thì giá đất ở nơi đó cao và ngược lại thì giá đất ở thấp

- Mật độ dân cư từng vùng nông thôn: Nếu nơi nào có mật độ dân cự cao, nhu cầu đất ở cầng tăng thì giá đất ở càng cao

Chính vì vậy mà khi xác định giá đất ở - ở nông thôn phải căn cứ vào các yếu tố trên để chọn phương pháp xác định cho phù hợp

Nếu là nơi vùng đất tốt, dân cư tập trung mật độ dân số cao, ta phải

căn cứ vào giá đất thục tế để làm căn cứ chính

Nếu nơi mio dan cự ít, đất xấu, xa nơi tiêu thụ ta lại chọn phương, pháp xác định giá đất ở được căn cứ vào hạng đất nông - lâm nghiệp cùng

hạng và cộng thêm chỉ phí tạo cơ sở hạ tầng

3/ Đất khu dân cư vùng ven đô thí ven đầu mối giao thông khu

du lich, khu thương mai, khu cộng nghiệp

Trước tiên phải hiểu đất các vùng này không nằm trong đất khu do thị Cũng không biểu ngược lại, khu vực đất đô thị mà đô thị đó là nơi du lịch hay thương roại, hay là khu vực công nghiệp để áp dụng khung giá đất

nay

Trang 20

Neghi dinh 87/CP da quy dink 16 gid dat loại này được xác định tren

các căn cứ: khả uăng sinh lợi, giá trị sử dụng đất, vị trí của vùng đất và giá

trị thực tế ở địa phương Chính vì vậy xác định giá của vùng đất nào phải

căn cứ một trong các yếu tố trên, hoặc có thể phải xem xét tất cả các yếu tố

này

Có thể cũng trên ven đường giao thông quốc lộ, vị trí này có giá đất

rất cao, vì nó tiếp giáp với một vùng dân cư lân cận, hoặc với một vùng

công nghiệp lân cận thì có giá đất rất cao, vì khu dất này có thể là nơi buôn

bẩn, trao đổi hàng hoá, hoặc tập kết hằng hoá rất thuận tiện, Nhung chi can

đi quá một đoạn ngắn nữa là giá đất đã thấp xa hẳn

Giá đất các khu vực này giao động rất lớn phụ thuộc vào khả năng phát triển kinh tế của vùng

Ví dụ vàng khu công nghiệp được quy hoạch mở rộng, giá đất khu vực đó sẽ tăng lén một cách nhanh chóng Nhưng ngược lại khi đã quy hoạch thành khu công nghiệp, khu chế xuất, nhưng do điểu kiện nào đó (như khẳng hoảng kinh tế khu vực ASBAN vừa qua) nhiều dự án đã cấp

phép nhưng không được liếp tục đầu tu, giá đất lại đột ngột giảm xuống

Chính vì vậy khi quy định giá đất cho khu đầu mối giao thông, khu công nghiệp, khu du lịch, khu thương mai phai phan tích đẩy đủ các yếu tố hình thành giá để quy định cho phù hợp, đồng thời phải luôn được điển chỉnh cho hợp với thời điểm Khi xác định thường lấy giá chuyển nhượng thực tế

làn căn cứ, vì vùng đât này có khả năng phát triển hoặc cho sẩn xuất công

nghiệp hoặc làm địch vụ nên thường có như cầu mưa bán đất thường xuyên,

Œ/PHƯ PHÁP XÁC ĐINH GIÁ ĐẤT ĐÔ THỊ:

"Theo Điền 55 Luật đất đai năm 1993 đã quy định: "Đất đô thị là đất

nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng để xây nhà ở, trụ sở các cơ quan,

Trang 21

tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và vào các mục đích khác" Nhu cầu đất ở, ở độ thị rất lớn, nhất là trong quá trình đô thị bố của thời kỳ cơng nghiệp hoá và hiện đại hoá, nhu cầu lao động cho các ngành sản xuất, địch vụ ngày càng tĩng, người vào làm việc ở đô thị ngây càng nhiều, như cẩu nhà ở cũng ngày một tăng, mặt khác các gia đình đã sống ở thành thị lân đời, nay đến có múc tăng dân số khá nhanh, cho nên việc mở rộng điện tích nhà ở của những gia đình này cũng là một đòi hôi cấp thiết Đi đôi với phát triển sân xuất, đời sống của người dân đô thị ngày càng được cải thiện, một bộ phận rat lớn cán bộ công nhân viên trước đây được Nhà nước bao cấp về phà ở, với diện tích có hạn, điều kiện nhà ở của thời bao cấp quá thấp kém, thậm chí thiếu cả các điều kiện cho sinh hoạt tối thiểu Khi bộ phận đân cư này có điều kiện cho phép họ cũng đều muốn cải thiện nhà ở xu hướng muốn xây dựng nơi ở khác được khang trang, có điều kiện, tiện nghỉ sinh hoạt độc lập cho từng hộ gia đình, có gia đình khi xây dựng còn muốn tạo ra tính độc lập tương đối từng buồng cho từng thành viên trong gia đình, nâng cao điều kiện sống và sinh hoạt của mỗi người trong gia đình

Từ những năm I990 trở iại đây, Nhà nước cũng có chính sách khuyến khích các thành viên trong xã hội tự xây dựng lấy nhà ở cho mình,

cho nên trong những năm qua lốc độ xây dựng nhà ở, ở các đô thị tăng lên

một cách nhanh chóng, góp một phần quan trọng vào việc cải thiện bộ mặt

đô thi

Muốn xây dựng được nhà tất yếu phải có đất, chính vì vậy quá trình

mua ban đất diễn ra trong thời gian vừa qua hết sức sôi động Trước Luật

đất đai 1993 có hiệu lực thi hành cũng đã diễn ra việc mua bán đất nhưng dưới dạng trả tiền đến bù hoa mầu, cây cối và nhà cửa Chỉ từ khi có luật

đất đai năm 1993 Nhà nước bất đầu công nhận đất dưới Chủ nghĩa Xã hội

Trang 22

Nhà nước cũng mới bắt đâu vào nghiên cứu cơ sở khoa học hình thành giá đất ở Việt nam

Điều 2 Nghị định 87/CP đã ghỉ những nguyên tắc xác định giá đất do thi phai can ctt viv vj Wi, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng và tham khảo giá đất thực tế của từng đô thi,

VỊ trí đất trong từng đó thị được xác định căn cứ vào điều kiện sinh

lợi của từng vùng đất trong đô thị

“theo quy định hiện hành của Chính phủ, đất đô thị chỉ áp dụng cho các đô thị

ñ được quy định, mà quy định hiện hành của Nhà nước thì nước ta có 5 loại đó thị Khi quy định giá đất trong đô thị được chia ra 4 đến 5 loại vị trí đất và 3 đến 4 loại đường phố

Cơ sở để xác định giá đất được cău cứ vị trí mảnh đất, khả năng sinh lợi, mức độ hoần thiện cơ sở hạ tầng và tham khảo giá đất thực tế của từng độ thị, Chúng tôi xin đi vào phân tích ting cin at LU Cap dat Đối tượng được xác định đất đô thị là đất nội thành, nội thị và mục đích sử đụng dược quy định cụ thể

Hiện nay Nhà nước mới phân đơ thị trong tồn quốc làm 5 loại ; loại một là loại lớn nhất, Loại 5 là loại nhỏ nhất, Tiêu thức quy định loại đất đô thị là căn cứ vào các yếu tố thư: dân số, mật độ dân số, các chỉ tiêu hoàn

thiện cơ sở hạ tầủg, vị trí địa lý của các đô thị sơ với các trung tâm kinh tế

Trang 23

chính trị chung trong toàn quốc, hay từng vùng, trình độ phát triển kinh tế, c tiêu thức để xếp hạng đô thị được căn cứ vào các chỉ tiêu chính trị và vị trí phát triển kinh tế để phục vụ văn hoá đối với trong vùng Nói tóm lại cá cho quy hoạch phát triển tổng thể của đất nước

Đối tượng để áp dụng quy định giá đất đô thị là rõ rằng, nhưng trong bang khung giá của Chính ph quy định cùng một loại đô thị có chung một khung giá thì cần phải bàn Cụ thể trong khung giá đất đó thị đã chỉ đạo đối với đo thị loại 4 giá tối thiểu thấp nhất Jà 40.000 đ/m2 giá tối đa cao nhất 2 triệu đồng /m2 gấp nhau 50 lần

Đa số ý kiến cho rằng khung giá chỉ đạo của Chính phủ không nên chỉ đạo một löa

đó thị có cùng một khung giá, vì tiêu thức phân loại đô thị không trùng với tiêu thức xác định giá đất ở từng dô thị, mà phải xắp xếp các loại đô thị có các nhân tố hình thành giá đất tương tự gần nhau vào một

khung giá đất

Giá đãi từng đô thị không phụ thưộc vào đô thị đó là đô thị loại mấy, không phải

1 loại nhỏ nhất là toại 5) lại có giá đất cao hơn đô thị loại nhỏ mà có khi ngược lại Giá đất của 1 một đô thị nào đó phụ thuộc vào nhiều yếu tố

à đó thị loại cao hơn (nguyên tắc xếp hạng loại lớn nhất là loại

nhưng có mốt số yếu tố chủ yếu sau:

- Điêu kiện phát triển kinh tế và tương lai phát triển kinh tế của đô thị đó

- Vị trí địa lý của đỏ thị đó, nếu có vị trí thuận lợi, gần các khu trung

tam, có điều phát triển kinh tế cao, nhu cầu về đất cho công nghiệp, cho dan

cư cao thì giá đất càng cao `

Trang 24

- Điều kiện cung cầu, nếu cung nhỏ hơn cẩu thủ giá cao và ngược lại Để mình hoạ cho chứng minh này xin dẫu chứng cụ thể sau: Thị xã Lai Châu, Sơn La và Đồ Sơn cùng là đò thị loại 4 Đứng về mặt dân số, trung tâm kinh tế, chính Hị thị xã Lai Chau và Sơn la chẩ cao hơn, còn thị

xñ Đổ Sơn chỉ là trung tâm kinh tế văn hoá của một huyện nhỏ, nhưng giá đất ở Đồ sơn trong những năm qua luôn luôn cao, có vị trí còn cao hơn cả Hai Phong (46 thị loại hai) Có nghĩa fì vượt khung chỉ đạo của Chính phổ, Ngược lại ở Sơn La, Lai Châu luôn phản ảnh là quá thấp không thể nằm trong khung giá chỉ đạo của Chính phủ mặc dâu đã áp dụng giá tối thiểu,

D6 Son là khu nghỉ mát, tắm biển rất thuận lợi cho cả một vùng đân ou lớn của đồng bằng Bắc bộ Cách Hải Phòng 20 km, cách Hải Dương 60km, cách thủ đô Hà nội 120km, rất thuận tiện cho việc di lại, nghỉ ngơi của mọi người lao động trong khu vực, Hết giờ lao động ngày thứ 7 mọi người có thể đi ra Đồ sơn nghỉ đêm để ngày hôm sau có thể đi tắm biển và thăm cảnh † ngày, 4 đến 5 giờ chiều lại quay sẻ Hà nội cũng được Phương tiện giao thông cũng rất thuận lợi, đi đường bộ cũng chỉ hết 1giờ 30phút đến Hải phòng đi tiếp 30 phút xe 0 tô là đã đến được Đổ sơn Lượng người tập trung đến Đồ sơn vào ngày thứ bầy và chủ nhật rất đông Người đi nghỉ mát lại có như cẩu tiêu dùng cho sinh hoạt rất lớn Tâm lý người đi nghỉ mát, vĩn cảnh không ngại tốn tiền, mong sao ngày nghĩ được đáp ứng đây đủ nhất Chính vì vậy người phục vụ thu được lợi nhuận nhiều nhất ở người đi nghỉ mát, du lịch

Trong khi đó, diệu tích của bãi biển có thể nghỉ ngơi và tắm được thì xất lớn, nhưng diện tích để xây dựng nhà nghỉ, nhà phục vụ và các công trình bạ tầng khác lại bị hạn chế và chỉ tập trung ở một diện tích nhất định, trong khi đó người đến ngày một tăng, nhu cầu phục vụ ngày càng đa dạng, luôn luôn đổi mới để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao hơn của khách đến

Trang 25

nghỉ, có như vậy khu nghỉ mát, tắm biển cũng mới giữ được khách và ngày cảng phát triển Chính từ những yêu cẩu này đồi hỏi Đồ sơn phải xây dựng nhiễu công trình phục vụ, cả Nhà nước và nhân dân đêu muốn bỗ vốn đâu tư, đầu tư vàu ngành này có cơ may thu hỏi vốn nhanh nhất, có hiệu quả nhất Chính vì vậy mà giá đất ở vùng này đã cao lại tăng lên rất nhanh, không thể có chung giá đất như các đô thị loại 4 khác

“Trái Tạ

cùng thời gian này tỉnh ly Lai Châu cũ do bị ]ũ lụt liên tục,

Khong có khả năng đấp ứng yêu cầu của một tỉnh ly trong tương lai Nhà

nước phải quyết định đi chuyển cơ quan đầu não của tỉnh từ thị xã Lai Châu về thị xã Điên Biên, tất cả các cán bộ công nhân viên công tác tại các ngành của tỉnh đều phải di chuyển, rong đó có nhiều người có nhà ở thị xã Lai Châu phải báo đi để về nơi ở mới xây dựng nhà mới, người bán thì nhiều, người mua không có, cung lớn gấp nhiều lầu cầu vì vậy giá đất rất thấp, nằm dưới cả giá tối thiểu, đến nay vẫn ở tình trạng này, Lai Châu không phải là nơi hấp dẫn người mới đến, để cải thiện được nhu cầu cần đất ở Lai

Châu

Trong quy định của 87/CP khi xác định giá đất đô thị phải xem xét vị

trí của đất, ở đây được hiểu theo nghĩa rộng:

- Vị trí cả vùng đất đô thị, vị trí của vùng đất là nằm ở trung tâm hay

cận trung tâm, vị trí vùng đất này có thuận lợi cho buôn bán dịch vụ, tập

trung các đầu mối giao thông, hay vị trí của mảnh đất nằm tách biệt chỉ có một đường độc đạo, Một đô thị có nhiều vị trí đất có điều kiện thuận lợi hoặc khả năng sinh lợi như nhau nên có giá như nhan,

Trang 26

- Vị trí của từng đoạn đường trên cùng mặt đường phố, có cùng cơ sở

hạ tầng tương tự như nhau, nhưng có những đơạn có thuận lợi chơ buôn bán đi lại, có đoạn lại chỉ đơn thuần dùng để ở, vì vậy đoạn thuận lợi buôn bán, khả năng sinh lợi của đoạn đường này cao hơn, phải có giá cao hơn và

ngược lại

- VỊ trí của đất so với mật đường chính của đường phố, cùng một mảnh đất liên nhau, nhưng nhà có mật tiền giáp ngay đường phố có rất nhiều thuận lợi về đi lại, sử dụng kinh doanh, dịch vụ, có giá cao hơn vị trí nhà bên trong phải qua đường phố nhỏ hơn hoặc kém, tất yếu có giá thấp hơn Nói tóm lại phải hiểu vị trí ở đây theo giác độ rất rộng Vị trí vùng, vị

trí đoạn đường, vị trí trước sau so với đoạn đường

Tất cả những căn cứ trên đây nhìn chưng chỉ làm định hướng cho kết

cẩu bảng giá và xây dựng các chương trình tiến hành nghiên cứu của từng

khu đân khác nhau Chính phử quy định phải tham khảo giá đất thực tế ở địa phương Tuy quy định làm căn cứ để tham khảo, nhưng trong thực tế các tỉnh khi quy định giá đất, cñn cứ để xác định đất đô thị chính lại là giá

đất chuyển nhượng thực tế ở các nơi trong thành phố; thị xã Chính giá

chuyển nhượng thực tế nó đã bao hàm đủ các yếu tố vị trí, đường phố hồn thiện hay khơng hoàn thiện, khả năng sinh lợi nhiễu ít vì khi mua bán

chính người mua, bán đã tính toán trước những yếu tố này

Như đã trình bày trên, đa số ý kiến cho rằng, việc phân cấp đô thị hiện hành theo các tiêu thức để phục vụ cho quản lý hành chính Nhà nước, không đông nhất với phân cấp đô thị trong hình thành giá đất theo cơ chế thị trường Y kiến đến muốn có cách ghếp nhốm đô thị theo vòng, có giá đấc hình thành ban đầu khi nghiên cứu tương tự gần nhau, làm chơ khung giá đất của Chính phẩ ban hành tương đối sát với sự hình thành giá đất thực tế của các tĩnh, giúp cho các tỉnh khi chỉ đạo giá đất được thuận lợi hơn

Trang 27

Nhưng trong chỉ đạo thực tế đã vấp phải khó khăn: Luật đất đai có hiệu lực thị hành từ 15/10/1993, yêu cầu khi các văn bảu dưới Luật phải kip thời ban hành để đẩm bảo thực tế Luật có hiệu lực thi hành đúng thồi gian quy định Bao nhiêu năm trước đây không được công nhận đất có giá, nên không có thị trường chuyển nhượng đất phần ánh đúng giá trị của đất, ngày Luật đất đai có hiệu lực cũng không phải diễn ra việc mua bán đất đồng thời ở khấp trong các đỏ thị trong toàn quốc, mới chỉ diễn ra một số ít trường hợp, nhưng còn mang nặng tính mua chui, thoả thuận bằng các văn bân viết tay và bằng sự tín nhiệm của đôi bên, nên việc điều tra xác minh & cấp Trong ương là rất khó khăn Chính vì vậy trong thời gian ban đầu Nghị định của Chính phủ chỉ ra giá tối thiểu để các địa phương căn cứ vào tình hình địa phương mà có bảng giá tương đối phù hợp, còn sau này có diễn ra quá trình mua bán thực tế sẽ điều chỉnh sau (Nghị định 80/CP Ban hành ngày 6/I 1/1993 san được thay thế bằng Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994

Để khắc phục việc hình thành giá đất đò thị không ăn nhập với phân

cấp đỏ thị phục vụ cho quản lý hành chính Điễu 4 Nghị định 87/CP cũng đã quy định: "Trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi khác nhau, mứe độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau, thì địa phương được phén vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá Œ) tư 0,8 đến 1,2 lân mức giá của cùng loại đô thị, cũng loại dường phố và vị trí đất quy dịnh

trong bằng khung giá đất đô thị",

Với quy định này đã khắc phục ngay trong một tỉnh có nhiều đô thị cũng cấp, có giá thực tế khác nhau, thì giá chỉ dạo ở địa phương cũng khác

nhau

Qua quá trình thực hiện ở địa phương, khung giá của Chính phủ không chứa đựng nổi sự khác biệt về giá của các loại đô thị có nơi vượt giá

Trang 28

tối đa, có nơi thấp bơn giá tối thiểu Để khắc phục tình hình này Chính phủ đã có Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 ban hành hệ số K cho đất đô thị và sau này đã được bổ xung và sửa đổi bằng Nghị định 17/1998-CP ngày 21/3/1998 đã sửa đổi bổ xung như sau: "nay sửa đổi, bổ xung khoản 2, Điều 4 của Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất như sau: Giá các loại đất do địa phương quy định có thể thấp hơn giá tối thiểu hoặc cao hơn giá tối đa cuả khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ và hệ số K đã được điễu chỉnh tại Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ, nhưng mức giảm hoặc tăng giá không vượt quá 50%"

Để dễ liên hệ xin nhắc lại khoản 2 Điều 4 Nghị định 87/CP dã ghí: "Giá các laại đất do địa phương quy định không được thấp hon giá tối thiểu và không được cao hơn gía tối đa của khung giá và hệ số điểu chỉnh ban hành theo Nghị định này”

Y nghĩa hệ số K của Nghị định 17/1998/NĐ-CP chính là việc mở rong khung giá của tất cả các loại đất ban hành kèm theo Nghị định 87/CP Khác với Quyết định 30/1'Tg của Chính phủ trước đây chỉ mở rộng khong gid dat do thi, có thể hiểu một cách đơn giản như sau:

a- Bing giá đất trồng cây lâu năm, khủng giá 87/CP cao nhất 19.300đ/m2, thấp nhất 50đ/m2 Nay giá cao nhất 28.950đ/m2, thấp nhất 254/m2

b- Bảng khung giá đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp, khung giá

87/CP cao nhất 14.000đ/m2, thấp nhất 35đ/m2 Nay cao nhất 21.000địm2,

thấp nhất 17,5đ/m2 Ỹ

Trang 29

e- Bảng khung giá đất khu dân cứ nóng thôn, khung giá 87/CP cao nhất 38.600đ/m2, thấp nhất 100đ/m2 Nay cao nhất 57.90011/m2, thấp nhất S08/m2

d- Bằng khung giá đất khu đâu cư ở các vùng ven đỏ thị, đâu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, kh công nghiép, khung giá Nghị định 87/CP cao nhất 1.500.000đ/m2, thấp nhất 12.000đ/m2 Nay cao nhất là 2.250.000đ/m2, thấp nhất 6.000đ/m2

e Bảng khung giá đất đô thị khung giá 87/CP cao nhất 11.500.000đ/m2, thấp nhất 16,000đ/n2 Cũng có người hiểu nay giá cao nhất 17.200.000đ/m2, thấp nhất R.0004/m2

Nhưng cũng có thể hiểu: giá cao nhất trước hết phải lấy 11.500.000đ

x 1,8 lần = 20.700.000 x !,5 = 30.050.U00đ/m2, thấp nhất 16.000 x 0,5 =

8.000 x 0,5 = 4.000đ/n2 Như vậy khung giá đất đó thị đã được bai lên mở

rộng khung giá từ giá cao nhất của đô thị loại 1 từ 11.000,000đ/m2 lên đến 30.500.00đ/m2, đô thị loại 5 có giá thấp nhất từ 16.000đým2 xuống còn

4.0004/m2; thấp hơn cả giá đất nông nghiệp hạng 2 Cách hiển thứ 2 này

đúng hơn Ỷ

Giá đất tìng địa phương luôn có sự biến động, do cung cầu luôn có thể thay đổi, nhiêu người có nhu cầu mua nhiều hơn người bán, giá đất tăng, lên và ngược lại Trường hợp này rõ nhất khi tách các tỉnh Tỉnh ly của tỉnh cñ khi tách ra một bộ phận cán bộ ở tỉnh cũ chuyển về tỉnh mới có nhu cầu bán nhà đất để về nơi ở mới người bán nhiều, người mua ít giá đất giảm Khi về tỉnh ly của tỉnh mới, nhiều người đến có nhu cầu mua đất, giá đất nơi mới đột biến tăng lên Cũng có trường hợp đo Nhà nước đấu tư cải tạo cơ sở hạ tầng, xây đựng các khu công nghiệp mới điều kiện cơ sở hạ tầng

được tốt hơn, thuận lợi hơn, giá đất nơi này được tăng lên Để kịp thời điều

Trang 30

chính giá đất cho phù hợp với giá đất thực tế ở từng khu vực Chính phủ cho phép khi giá đất tăng giảm quá giá chỉ đạo hiện hành 15% Uỷ ban Nhân đân các tỉnh và thành phố được điều chỉnh giá cho phù hợp,

Giá đất ở việt nam, tuy mới được hình thành, Nhà nước mới đi vào chỉ đạo và quản lý từ năm 1994 Cơ bản đến nay giá đất được các địa phương ban hành đã có các cơ sở khoa học trong nghiên cứu, qua nhiều lần được bố sung, điều chỉnh, dần dần sát với giá thực tế chuyển nhượng ở địa

phương

Như đã phân tích trên đây, nếu khung giá đất được nhà nước điều chỉnh khung giá đất cây lâu năm ở các tỉnh đồng bằng sông Cửu long có khung giá đất cao hơn khung giá đất sản xuất cây ngắn ngày, đồng thời phần giá đất đô thị theo vùng đất thường có nhu cầu cao hơn so với "cung" thường có giá cao, không ghép đỡ thị theo cấp đò thị phục vụ cho quản lý Nhà nước, sẽ đưa giá đất chỉ đạo của Nhà nước hợp lý hơn, giúp các địa phương khi thực hiên được thuận lợi hơn

Trang 31

1 CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỂ XÁC ĐINH GIÁ ĐẤT

BÙ KHI NHÀ NƯỚC THU HOI DAT

1/ Cơ sở khoa học để xác đỉnh giá đất tính đến bù:

Điều 8 Nghị định 22/1998-ND-CP ban hành ngày 24/4/1998 của, Chính phủ về đền bù tài sản, hoa màu khi Nhà nước thu hồi đất, thay thế cho NÐ90/CP đã quy định: "Giá đất để tính đền bù thiệt hại do Chủ tịch Uỷ ban Nhân đân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định cho từng dự án theo để nghị của Sở Tài Chính Vật giá, có sự tham gia của các ngành

liên quan

Giá dái để tính đến bừ thiệt hại được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số k để đảm bảo giá đất tính đến bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyến nhượng quyên sử dụng đất ở địa phương"

Giá đất do địa phương quy định về nguyên tắc cơ bản đã sát giá thực tế ở địa phương, vậy tai sao lại được điều chỉnh bằng hệ số K? Nội dung

kinh tế của bệ số K là gì ? Theo chúng tôi có một số If do như sau:

af Khi Nhà nước thu hỏi đất ở đỏ thị thường để xây dựng, nâng cấp một số hộ phảt áng xắn xếp cơ sở hạ tầng, hoặc để xây dựng các khu công nghiệp mới mất nhà È, trong giải quyết chính sách đển bù, Nhà nước

những hộ này vào nơi ở mới đã được quy hoạch, thì việc đến bù tiến hành

để dàng hơn Nhưng thực tế thường vấp phải tình trạng Nhà nước thiếu đất,

phải tiến hành đến bù bằng tiện, để người bị thu hồi đất tự lo, với cách này

cũng còn phù hợp với nguyện vọng của một số người, tạo điều kiện cho họ

Trang 32

những điều kiện này đã tạo ra số lượng người có nhu cầu về đất ở tăng lêu, cúng không đáp ứng cầu, làm eho giá đất trong vùng tăng lên cao hơn bảng

giá chỉ đạo mặc đù trước khi thu hdi dat, giá đất nơi đó vẫn còn phù hợp

Mặt khác, vùng đất Nhà nước thu hồi, không diễn ra quá trình mua bán, mà chỉ có nua bán ngoài chỉ giới Nhà nước thu hồi Giá của vùng đất này cao hẳn lên, người mua đất xác định giá trị sinh lợi tương lai của vùng,

đất, vì khi nhà nước thu hồi để mở rộng, nâng cấp dường, hoặc xây dựng

các công trình như khách sạn, cơ sở địch vụ Khả năng sinh lợi của vùng đất được nâng lên khi công trình hoàn thành Mặt khác người bị thu hỏi đất

có tâm lý thường muốn mưa đất gần nơi ở cũ Do hai tắc động trên nên nếu

được đến bù theo giá chỉ đạo của Nhà nước người bị thu hồi không có khả

năng để mưa mảnh đất tương tự, Hiện tượng tăng giá đất vùng xung quanh

khu vực nhà nước thu hồi đất, không những ở một nơi, mà diễn ra phổ biếtt

ở nhiều nơi, không những ở nước ta, mà ở nhiều nước trên thế giới Để đảm

bảo quyền lợi của người bị Nhà nước thư hồi đất có miếng đất tương tự, có giá trị thay thế được mảnh đất bị thu hồi, người ta đưa ra khái niêm "Giá trị

thay thé", Nghĩa ià Nhà nước trả đủ tiền để người bị thu hồi có khả năng

mua lai mảnh đất tương tự, giá của mảnh đất mới này thương cao hơn giá tính trong bằng giá, để điều chỉnh mức giá đến bù phù hợp giá trị chuyển

nhượng thực tại thời điểm người ta dùng hệ số K Hệ số K được xác định như sau; thời điểm thu hồi đất chuyển nhượng thực tế w

Giá đất trong bảng giá chỉ đạo của tỉnh

Trên đây là trường hợp Nhà nước thu hồi đất, với số lượng lớn hộ gia đình phải đi chuyển, trong trường hợp chỉ thu hồi 1-2 hộ với diện tích nhỏ,

để phục vụ cho việc một nửt đường giao thông chẳng han, gid dat trong

vùng không bị ảnh hưởng, biá chỉ đạo của tỉnh vẫn sát với giá thực tế

chuyển nhượng, thì hệ số k lúc này bằng

Trang 33

Cũng có những trường hợp giá đất trong tỉnh đồng loạt giảm như

trường hợp tách tỉnh, giá đất ở tỉnh ly cũ giảm nhiều, tỉnh chưa kịp điểu

chính, nhưng Nhà nước vẫn có nhu cầu thu hỏi đất Hệ số K cũng được tính

theo công thức trên nhưng giá trị thực tế chuyển nhượng (giá trong bảng

giá), Hệ số K lúc này nhỏ hơn 1,

b/ Khi Nhà nước thu hỏi đất nông lâm nghiệp: Trường hợp nhà nước thu hồi đất vẫn để cho sản xuất nông nghiệp tíì giá đất vùng xung quanh cũng không có đột biến về giá, vì giá đất nông nghiệp trên nguyên tắc được của đất, khí Nhà nước thu hồi đất không có

xác định theo khả năng sinh Ì

yếu tố nào làm tăng khả năng sinh lợi của đất, Vì vậy hệ số K thường cũng

chỉ bằng I, nghĩa là giá đền bù bằng giá chỉ đạo,

Trường hợp Nhà nước thu hồi đất uông nghiệp để mở rộng đường xá, khu công nghiệp, diện tích tỉầu hồi lớn, nhiều bộ nông đân phải mất ruộng, có hộ phải chuyển nghề sinh sống Nhà nước phải có chính sách hỗ trợ

nhiều mặt cho người bị thu hồi đất, như hỗ trợ đào tạo nghề nghiệp, hỗ trợ

mất việc làm nóng nghiệp, hỗ trợ trong thời gian xắp xếp việc làm mới Ngoài ra xác định giá đất đế đến bù cũng phải được điểu chỉnh bằng hệ số K Vậy bệ số K khí Nhà nước thư hồi đất nông nghiệp để chuyển mục dich sit dung la gi ?

Theo Quy định của Nhà nước, khi Nhà nước thu hồi đất nào thì đến bù đất đó theo bảng giá quy định Nhưng khí đất nông nghiệp được chuyểu mục đích sử dụng, thì giá đất đã được chuyển mục đích sử dụng lại theo giá dat do thi, ven đô thị, khu dư lịch, đầu mối giao thông hoặc đất ở, ở vùng nông thôn, giá đất này có khả năng sinh lợi cao hơn giá đất nông nghiệp nhiều lần Người được Nhà nước giao đất thu hồi từ đất nông nghiệp chỉ phải nộp thuế chuyển mục đích sử dụng bằng 20% giá trị của đất được tính

Trang 34

theo giá đất ven đô thị, khu dư lịch Tuy rằng đơn vị được nhận đất mới có bổ thêm chỉ phí để tạo mặt bằng và cơ sở hạ tắng, nhưng không thể hết phần còn lại sau khi đã nộp thuế chuyển mực đích sử dụng, Vì vậy tự nhiên đơnvị hoặc cá nhân được giao đất và được chuyển mục đích sử dụng hưởng

một khoản chênh lệch do được phép chuyển mục đích sử dụng Vì vậy

người bị thu hổi đất luôn lấy giá đã được chuyển mục đích sử dụng để so sánh với giá được đến bù và cho là bị thiệt thòi quá lớn, Y kiến này cũng đúng vì thực tế người bị thu hồi đất có bị thiệt Người ta cũng đòi Nhà nước cho họ được chuyển mục đích sử dụngtrước, họ nộp thuế chuyển mục đích sử dụng 20% theo giá đất tương ứng cũng mục đích sử dụng trong vùng, rồi sẽ giao cho người được thu hổi đất, khi đó người được giao đất thư hồi phải đến bù gin đủ 00% gid đất chuyên dùng (trừ phản san lấp mặt bằng) Chính vì vậy phải được diều chỉnh giá đất đó bằng hệ số K, mà cũng chính là sự phân phối lại phần chênh lệch khi được chuyển mục đích sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất và Nhà nước, Vì Nhà nước chỉ thu hồi đất theo điêu 27 Luật đất đai, đất được sử dụng vào những công trình phần lớn thuộc

vốn ngân sách hoặc vốn có tì nguồn gốc ngân sách Nhà nước Vậy hệ số K

được tính:

Giá đất chuyên dòng cùng loại đất

K:

Giá đất nông nghiệp trong bảng giá chỉ dao

Trường hợp này K>1 có khi tăng 3-4 lần

Trong những trường hợp Nhà nước thu hồi đất để mở đường, không

có giá của đất xây dụng đường, hai bên đường vẫn là ruộng Trường hợp

này giá đất nông nghiệp ở hai ven đường cũng được tăng lên, vì điểu kiện

canh tác của người còn ruộng gần đường được thuận lợi hơn, chí phí sản

xuất giảm, hiệu quả sẵn xuất cao hơn Mặt khác vì đất nông nghiệp một

Trang 35

những đầu tư mới làm cho năng suất cao hơn, tất yếu lượng nông sản cung

Ta thị trường ít hơn, hiệu quả sản xuất nông nghiệp sau này sẽ cao hon, vi

vậy giá đất nông nghiệp sẽ tăng lên theo hiện quả sản xuất nông nghiệp sau

này sẽ cao hơn vì vậy giá đất nông nghiệp sẽ tăng lên theo hiệu quả sản

xuất tương lai, Trường hợp này hệ số K tính cho đất nông nghiệp sẽ là:

Giá đất nông nghiệp theo giá thị trường hiện hành

oo @®

Giá đất nơng nghiệp cùng hạng trong bảng giá

“Trường hợp này hệ số K tăng không lớn

Nhà nước thực hiện việc giao đất cho các hộ nông dân sản xuất,

người dân được quyền chọn cây gì có hiệu quả nhất để trồng, khi phan hang

đất để tính thuế sử dụng đất trong nông nghiệp được căn cứ vào nhiều tiêu thức, quan trọng nhất là độ phì và khả năng tưới tiêu thuận Tợi để xác định bạng đất, đất có khả năng gieo trồng 2 - 3 vụ lúa trong qăm có hạng cao hơn đất trồng được ít vụ Jua trong nam Giá đất cũng được tính theo hang đất này Hạng Í cao hơn các hạng sau, giảm dần đến hạng cuối cùng, Điều „ Cá biệt thường ở một số

này phù hợp với đa số ruộng đất trong toàn quố

vùng gần đô thị, các hạng đất không thuận tiên cho tưới tiêu, hoặc đất bạc mầu trồng ha nước hiệu quả không cao sơ với trông rau màu, ở Hà nội có

một số đất được chuyển sang trồng hoa, cây cảnh có hiệu quả cao hơn

nhiễu lần so với đất hạng 1 trồng hía, Nhưng giả đất quy định chung hạng 4, hạng 5 vẫn thấp bơn hạng !, Chính vì vậy mà giá đất thực tế chuyển nhượng của loại đất này cao hơn bảng giá rất nhiều Vì vậy khi thư hồi đất phải được đền bù theo giá đất được điển chỉnh theo hệ số K Công thức tính cũng giống như công thức (3) trên đây, Nhưng hệ số K loại đất này thường lớn hơn hệ số K của công thức (3) Vì giá đất loại này thường được tính từ hiệu quả đất mang lại, vì trồng hoa có thu nhập cao gấp 3 lần trồng lúa

Trang 36

cứ xác đỉnh quyền được hưởng đền,

Nhà nước ta đã nhiều năm đã buông lông quản lý đất đai, chỉ bắt đầu

có Luật đất đai từ năm 1988, nhưng cũng chưa được hoàn chỉnh Đến năm 1998 Luật đất đại đã được bổ sung một số điều khoản để nâng cao hiệu lực

quản lý của nhà nước và tạo cơ sở pháp lý đầy đủ quyền lợi cho người sử

dụng đất

Tuy nhiên trước khi cớ Luật đất đai 1988, nhà nước đã có các văn

bản dưới Luật, quy định về việc giao đất cho các tổ chức, doanh nghiệp,

quy định cấp giấy phép xây dựng các công trình đô thị, quy định hành lang,

an toàn giao thông Thực tế những văn bản quy định đã có, nhưng quản lý

của Nhà nước cồn lỏng lẻo Từ những nguyên nhân trên đâyđẫn đến tình

trạng lấn chiếm đất công, xây dựng công trình đâu dựng, vi phạm các quy

định có tính phổ biến

Ở phần trên đã trình bày, những cơ sở khoa học để xác định giá đất tính đến bờ khi Nhà nước thu hồi đất, Giá đất quy định trên để tính đến bù cho những tổ chức cá nhân có quyên sử dụng đất hợp pháp Còn những trường hợp lân chiếm, vi phạm các quy các quy định của Nhà nước không được đền bù như tổ chúc, cá nhân có quyền sử dựng đất hợp pháp, có quy định như vậy mới góp phẩu nâng cao kỷ cương pháp luật của Nhà nước

Trang 37

nước Nhiễu người đân không được tiếp xúc với các văn bản quy định của Nhà nước, khi họ xây dựng nhà cửa, các cấp chính quyền cũng không có ý kiến rứt khoát, có khi phạt cho tổn tại, có người còn có được sự chấp thuận vúa chính quyền phường, người dân chỉ biết chính quyên gầu với dân nhất Vì vậy so với các văn bản quy định cũa Nhà nước họ có sai, nhưng do không biết mức sai, vì vậy khi Nhà nước thu hỏi dất vẫn phải đến bù, vì đó

là tài sản của người dân đã phải lao động nhiều năm mới có được,

Y kiến thứ hại: Các chính sách của Nhà nước đã rõ ràng Trách nhiệm của người dân cần phải tìm hiểu trước khi tiến hành công việc của mình Nhiều người dân còn biết rõ quy định của Nhà nước, nhưng do việc kiểm tra, kiểm soát của cấp cơ sở còn lông lắo,cảm tình, nể nang, thậm chí còn nhận hối lộ Cũng có trường hợp do chính quyễn cơ sở cấp đất, cấp phép xây dựng không đúng thấm quyền Kỷ cương , luật pháp không được nghiêm Nếu thừa nhận những lý do nêu của ý kiến thứ nhất, chính quyền các cấp không thể điều hành cấp dưới được, gây nên tỉnh trạng hỗn loạn trong xi hội Nhiễn người biết, nhưng cố tình vi phạm, lợi dụng để lấn chiếm đất trái phép Nếu không được xử lý thì sẽ đặt quyền lợi của đa số người thực hiện luật pháp như thiểu số người không thỉ hành đúng luật pháp Mặt khác người lấn chiếm đất sông có phải nộp tiên đâu mà được đền bù, tuy có mất thêm chỉ phí để tạo mặt bằng Vì vậy về nguyên tắc khong dược nhạn dều bù Tuỳ theo từng mốc thời gian đã ban hành các văn bản mà có chính sách trợ cấp khác nhau cho từng đối tượng khác nhau đối tượng có khó khăn, đối tượng dược hưởng chính sách ưu đãi của Nhà nước được hỗ trợ nhiễu, nguồi không quá khó khăn được hỗ trợ ít, thậm trí không được hỗ trợ, bắt buộc phải tháo rỡ và Nhà nước thu hồi đất theo Điều 26 Luật đất đai,

Chúng tôi ủng hộ quan điểm này, vì vậy trong khi nghiên cứu tham

gia soạn thão các văn bản trình Chính phú ban hành, ý kiến này được Chính

Trang 39

MW NHŨNG CƠ SỞ ĐỂ XÁC ĐINH GIÁ ĐỀN BÙ TÀI SẢN LẢ NHÀ

CUA, VAT KIEN TRUC VA CAC CONG TRÌNH XÂY DỰNG

KHAC

“Trong quá trình xây đựng đất nước, Nhà nước ta luôn khẳng định ,

kính tế Nhà nước luôn đóng vai trò chủ đạo trong nền kính tế Quốc dân Vì

vậy hằng năm Nhà nước đã giành phẩn lớn nguồn vốn ngân sách để đầu tư vào các công trình hạ tầng cơ sở, công trình kinh tế và phúc lợi công cộng Để quản lý xây dựng các công trình này, Nhà nước đã sớm ban hành các văn bản về quy chế quản lý xây đựng cơ bản, các văn bản này luôn được

xem xét, bổ xung, hoàn chỉnh cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế

của đất nước trong từng thời kỳ

Mỗi công trình xây dựng ở mỗi vị trí khác nhau, có giá thành xây

dựng khác nhau, pÏtụ thuộc vào rất nhiễu yếu tố cấu tạo nên công trình: Kết

cấu công trình, cấu tạo địa chất, nền móng công trình, địa điểm xây dung

công trình, gần đường gìao thông hay xa đường giao thông, gần nơi cung

cấp nguyên vật liệu hay xa nơi cung cấp nguyên vật liệu Vì vậy Nhà nước quản lý giá xây dựng công trình bằng các định mức kinh tế, kỹ thuật, đơn giá xây dựng và giao Uỷ ban Nhân đán các tỉnh ban hành các bảng đơn

giá xây dựng cơ bản của từng dịa phương, Nhà nước còn ban hành đơn giá

tối thiểu xây dựng các công trình dân dụng để phục vụ cÍio nhiều mục đích;

bán nhà ở thuộc sở hũu Nhà nước cho người đang thuê, kiểm kê đánh giá

giá trị tài sản của Nhà nước ở các đơn vị sản xuất kinh doanh, hành chính sự nghiệp của nhà nước

Các đơn giá xây dựng cho tùng loại nhà, cấp nhà được xây dựng từ định nức chuẩn của các loại đơn giá cụ thể, nó đã phẩn ánh gần đúng giá trị xây dựng ở từng địa phương Trên cơ sở giá chuẩn này các địa phương xem

Trang 40

xét để có giá chuẩn cho phù hợp với tình hình xay dụng địa phương, nói chung giá này được các địn phương chấp nhận, phù hợp với tình hình xây dựng chưng của các thành phần kinh tế Đơn giá chuẩn được tính cho ru2 sử

dụng hoặc m2 xây dựng các công trình

Vì vậy các địa phương đã ban hành đơn giá xây dựng mới các loại công trình để phục vụ cho nhiều mục đích Trong đó có mục đích tình giá để đến bù khi Nhà nước thu hỏi đất

i h gi la nÌt đến bù khi Nhà nước thụ :

a/ Đối với nhà ở của tư nhân:

Như trên đã trình bày, các địa phương đã ban hành giá các loại nhà mới xây dựng theo từng cấp để làm cơ sở tính đến bù, ngoài ra còn phải xem xét nhiều vấn để liên quan: Nhà xây đựng trên đất hợp pháp bay trên đất lấn chiếm, nhà bịphá rỡ hoàn toàn, hay bị phá rỡ một phần, nhà có thể di rời được hay nhà phải phá rỡ, nhà mới xây dựng hay nhà xây dựng đã lau Chúng tôi xin lần lượt trình bày theo từng trương hợp

aif Nba phai phá rỡ hoàn toàn, xây dựng có phép, trên đất ở hợp pháp:

Khái quát chung khi nghiên cứu vấn để này có hai ý kiến khác nhau:

Y biến thứ nhất: Nhân dân xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc kèm theo nhằm mục đích để ở lâu dài, không những cho ban than minh

ở mà còn để lại cho con chấu các đời tiếp theo xây dựng nhà cửa là một công trình rất lớn đối với nhân đân, với điển kiện kinh tế của đất nước ta,

người dân có khi phải tiết kiệm cả đời người mới xây dụng được nhà ở