Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trong khu vực đô thị hoá của thành phố hồ chí minh

SỞ KHOA HỌC VÀ CƠNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH [ \ NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TRONG KHU VỰC ĐƠ THỊ HĨA CỦA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chủ nhiệm đề tài: PGS.TS TRẦN THỊ THU LƯƠNG TP HỒ CHÍ MINH - 06/04/2006 MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG I Lịch sử vấn đề nghiên cứu, tổng quan thị hố Thành phố Hồ Chí Minh quận A Lịch sử vấn đề nghiên cứu B Tổng quan đô thị hố, thị hố thành phố Hồ Chí Minh phát triển đô thị quận 14 I Một vài nét thị hố giới khu vực 14 II Đơ thị hố thành phố Hồ Chí Minh phát triển đô thị quận thành lập 18 Đơ thị hố từ Sài Gịn đến TP Hồ Chí Minh 18 Biến động dân số thời kỳ phát triển thị hóa TP HCM 43 CHƯƠNG II Thực trạng sử dụng quản lý đất thị Thành phố Hồ Chí Minh 2000 – 2005 Những tồn thách thức 53 A Thực trạng sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh quận 53 I Diện tích cấu đất 53 II Biến động sử dụng đất 56 III Thực trạng sử dụng đất nông nghiệp Thành phố quận 61 Diện tích cấu đất nông nghiệp thành phố 61 Diện tích cấu đất nơng nghiệp quận 64 Tồn sử dụng đất nông nghiệp 72 IV Thực trạng sử dụng đất phi nông nghiệp Thành phố quận 76 Diện tích cấu đất phi nông nghiệp thành phố 76 Diện tích cấu đất phi nông nghiệp quận 81 Tồn sử dụng đất phi nông nghiệp 90 V Thị trường đất đai hoạt động chưa hiệu bền vững 104 Thị trường đất đai thức nhỏ bé so với thi trường phi thức 104 Thị trường đất đai chưa lành mạnh, hiệu 105 B Thực trạng công tác quản lý đô thị Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2000 – 2005 109 I Cơ quan quản lý 110 Bộ Tài nguyên Môi trường 110 Sở Tài nguyên Môi trường 111 Phịng Tài Ngun Mơi trường 113 Cán địa xã, phường, thị trấn 113 II Công tác quản lý đất đô thị TP Hồ Chí Minh 113 Công tác văn pháp luật quản lý sử dụng đất từ 2003 – 2005 115 Xác định địa giới hành chính, lập quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập đồ hành 116 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập đồ địa chính, đồ trạng sử dụng đất, đồ địa hình 117 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 118 Việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất 119 Ðăng ký quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 121 Công tác thống kê, kiểm kê đất đai 122 Quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản 122 Quản lý tài đất đai 123 10 Quản lý, giám sát việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất 124 11 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật đất đai xử lý vi phạm pháp luật đất đai 125 12 Giải tranh chấp đất đai; giải khiếu nại, tố cáo vi phạm quản lý sử dụng đất đai 126 13 Quản lý hoạt động dịch vụ công đất đai 126 III Cơ chế quản lý đất đô thị 127 Bộ Môi trường tài nguyên 127 Bộ xây dựng 129 Bộ Kế Hoạch Đầu Tư 129 IV Thực trạng nguồn nhân lực quản lý đất đô thị TP Hồ Chí Minh 130 CHƯƠNG III Nguyên nhân tồn thách thức từ thực trạng sử dụng quản lý đất đô thị TP Hồ Chí Minh 136 A Nguyên nhân tồn sử dụng quản lý đất thị 136 I Nhóm nguyên nhân chế quản lý làm ảnh hưởng đến vận hành công cụ quy hoạch đô thị 137 Quản lý chia cắt, không đồng 137 Chưa có chế tốt để phối hợp tầng quản lý đất đai, công cụ luật giá đất chưa vận hành tốt 142 II Nhóm nguyên nhân điều kiện hỗ trợ quản lý đất chưa đáp ứng tốt 150 Cơ sở hạ tầng đô thị không theo kịp tốc độ phát triển đô thị hoá làm giảm hiệu sử dụng đất, tăng nguy phát triển tự phát 150 Hệ thống đăng ký bất động sản nhiều bất cập 151 Hệ thống thông tin phục vụ cho yêu cầu quản lý đất chưa đầy đủ, chưa khoa học 154 Nhận thức xã hội quản lý sử dụng đất thị chưa tồn diện, chưa tự giác 156 III Nhóm nguyên nhân liên quan đến nhân lực quản lý 162 Nhân lực quản lý đất chưa đủ số lượng để đáp ứng khối lượng công việc to lớn phức tạp 162 Chất lượng cán chưa đồng chưa chun mơn hố cao 163 Kết điều tra cho thấy điều kiện làm việc cán quản lý đất đô thị thành phố cịn nhiều khó khăn, đặc biệt cấp phường xã 164 Cơ cấu phân bố nhân quản lý đất đai đô thị thành phố chưa hợp lý 165 B Những thách thức từ thực trạng sử dụng quản lý đất thị Thành phố Hồ Chí Minh 166 I Những thách thức kinh tế 171 II Những thách thức quản lý xã hội 177 III Những thách thức môi trường 182 IV Sự phát triển tự phát sử dụng đất đô thị tạo nguy phá vỡ mục tiêu xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh giàu sắc 189 CHƯƠNG IV Nâng cao hiệu sử dụng đất đô thị TP HCM 194 A Một số kinh nghiệm học quản lý đất đô thị số quốc gia châu Á, Đông Nam Á 195 I Các kinh nghiệm học quy hoạch đất đô thị 196 II Các kinh nghiệm học phát triển sở hạ tầng 200 III Các kinh nghiệm học chống đầu đất thúc đẩy thị trường bất động sản 206 B Các giải pháp đề xuất nâng cao hiệu sử dụng đất đô thị Thành phố Hồ Chí Minh 212 I Nhóm giải pháp liên quan đến đổi chế quản lý khắc phục tồn tại, tăng hiệu cho công cụ quản lý vĩ mô 212 Khắc phục tồn chế lập thực thi quy hoạch đô thị 212 Thay đổi chế nhằm giải tốn điều hồ lợi ích bên vấn đề giải phóng mặt bằng, tái định cư, tăng hiệu sử dụng đất, bình ổn xã hội 221 II Nhóm giải pháp liên quan đến việc giải tồn thực tế sử dụng đất đô thị hỗ trợ cho quản lý đất 226 Các giải pháp nhằm đẩy mạnh phát triển sở hạ tầng (CSHT) để chống đô thị tự phát, tăng hiệu sử dụng đất 226 Kiên khẩn trương xóa “dự án treo” 233 Một số giải pháp từ góc độ quản lý đất thị góp phần thúc đẩy phát triển thị trường Bất động sản 235 III Nhóm giải pháp cải tiến điều kiện hỗ trợ quản lý đất đô thị 237 Cung cấp đủ thông tin tăng cường công tác tuyên truyền vận động nhân dân tham gia vào giải phóng mặt bằng, xây dựng CSHT phát triển thành phố 237 Thiết lập hệ thống thông tin đất đai, kết nối quản lý nhà đất 240 Một số vấn đề cần lưu ý ô nhiễm môi trường đất 241 IV Giải pháp phát triển nguồn nhân lực thực công tác quản lý nhà nước đất đai TP HCM 242 Trước hết cần tạo điều kiện để Sở Tài nguyên môi trường quy hoạch phát triển đồng nhân lực quản lý đất đai cấp Thành phố Quận/huyện - phường/xã 243 Tăng cường phối hợp chặt chẽ theo ngành dọc quan quản lý đất đai từ thành phố - quận/huyện/phường/xã 244 Nâng cao chất lượng chuyên môn đội ngũ qua bồi dưỡng, đào tạo 245 Tăng cường đủ trang thiết bị văn phòng điều kiện làm việc để nhanh chóng tin học hóa cơng tác quản lý đất đai 245 KẾT LUẬN 247 I Những tồn 247 II Những thuận lợi hội để vượt qua thách thức .248 III Những vấn đề cấp thiết đặt với công tác quản lý đất đô thị thành phố .248 IV Tổng kết giải pháp đề xuất thành số kiến nghị 250 TÀI LIỆU THAM KHẢO .259 Nghiên cứu thực trạng giải pháp nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất khu vực thị hóa TP Hồ Chí Minh PHẦN MỞ ĐẦU Bước vào kỷ XXI cánh cửa lịch sử mở trước mắt chúng ta, buộc phải lựa chọn: tham gia vào đua hội nhập, phát triển cách liệt để trở thành cường quốc, thay đổi toàn diện chất lượng sống, vị trí, tiềm lực quốc gia sa vào vịng xốy tụt hậu cỏi theo chiều hướng xuống Cơ hội thách thức dường gắn chặt với không dung nạp trì trệ Thành phố Hồ Chí Minh thành phố lớn vào loại Việt Nam, nơi có tốc độ quy mơ thị hố nhanh nước Những thành tựu phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội thành phố 10 năm qua đóng góp gam màu ấn tượng vào tranh thành tựu Việt Nam đổi mới, Việt Nam trỗi dậy để vươn tới tương lai Tuy vậy, ngổn ngang nhiều bất cập, trật tự, tự phát đặc biệt lĩnh vực quản lý sử dụng đất đô thị khiến cho thành phố phải đối mặt với nhiều vấn đề nan giải cảnh báo nghiêm khắc phát triển bền vững thành phố bối cảnh cạnh tranh liệt hội nhập tương lai Do việc phải nghiên cứu đánh giá trạng, bất cập, lực cản, cảnh báo nguy cơ, tìm tịi học hỏi kinh nghiệm để đề xuất giải pháp chấn chỉnh quản lý, tháo gỡ khó khăn nhằm nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất đô thị thành phố yêu cầu xúc thực tiễn Đề tài “Nghiên cứu thực trạng giải pháp nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất khu vực thị hóa thành phố Hồ Chí Minh” chúng tơi thực muốn góp phần vào việc giải vấn đề kinh tế xã hội xúc thành phố giai đoạn * Về khoa học Đề tài trực tiếp liên quan đến khoa học quản lý đô thị, lĩnh vực cần thiết mẻ so với Việt Nam Do có ích cho việc nghiên cứu giảng dạy trường, khoa có liên quan như: Trường Đại Nghiên cứu thực trạng giải pháp nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất khu vực đô thị hóa TP Hồ Chí Minh học Khoa học xã hội nhân văn (Khoa Xã hội học, ngành xã hội học thị, khoa Văn hố học Ngành văn hố thị) Trường Đại học Kiến trúc (Khoa Kiến trúc, Khoa quy hoạch đô thị), trường Đại học Nông Lâm (Khoa Quản lý đất đai Bất động sản) v.v * Về thực tiễn - Những kết nghiên cứu đề tài liên quan trực tiếp tới phân tích thực trạng quản lý sử dụng đất thị sở khoa học cho việc hoạch định biện pháp, sách quan quản lý đô thị liên quan, nhằm đưa tiến trình thị hố thành phố vào quy luật phát triển bền vững - Những kết nghiên cứu đề tài cịn làm tài liệu tập huấn cho cán quản lý đất đô thị cấp quận, huyện, phường, xã thành phố Hồ Chí Minh * Mục tiêu đề tài Từ việc nghiên cứu thực trạng quản lý sử dụng đất đai khu đô thị thành phố, đề tài nhằm hướng tới việc tư vấn giải pháp tháo gỡ khó khăn, chấn chỉnh quản lý, góp phần nâng cao hiệu sử dụng đất theo hướng phát triển đô thị bền vững Tiếp cận từ góc độ liên ngành văn hố xã hội học đề tài khơng có tham vọng sâu vào phân tích vấn đề kinh tế, văn hố, mơi trường, kiến trúc thành phố Hồ Chí Minh nói chung, quận thị nói riêng để bàn cụ thể vấn đề quản lý đất đai cho khu vực mà chủ yếu từ nghiên cứu thực trạng quản lý sử dụng đất khu vực đưa nhận xét, phân tích sai lệch sử dụng đất, bất cập máy quản lý đất q trình thị hố thành phố Hồ Chí Minh Từ đề xuất giải pháp nâng cao hiệu sử dụng quản lý đất khu vực thị nói riêng thành phố nói chung Mục tiêu cụ thể đề tài là: Nghiên cứu thực trạng giải pháp nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất khu vực thị hóa TP Hồ Chí Minh + Khảo sát thực trạng đánh giá tồn việc sử dụng đất quản lý sử dụng đất thị quận nói riêng, thành phố nói chung phân tích thách thức từ tồn với u cầu phát triển thị bền vững + Phân tích nguyên nhân tồn + Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu sử dụng quản lý đất đô thị thành phố Hồ Chí Minh * Phương pháp nghiên cứu, cách tiếp cận vấn đề ¾ Cách tiếp cận vấn đề nghiên cứu + Phối hợp với quan quản lý đất đai thành phố quận để khảo sát, tập hợp số liệu điều tra vấn đề quản lý sử dụng loại hình sử dụng đất đai thực tế khu vực thị hố + Tổ chức thảo luận, toạ đàm giới chuyên môn + Tổ chức đối thoại thảo luận với quan quản lý đất thành phố kết khảo sát kết luận vấn đề liên quan đến đề tài + Tham khảo tài liệu nước liên quan đến kinh nghiệm chuyển dịch đất đai họ q trình thị hoá + Lên sơ đồ, biểu thống kê, thể vấn đề liên quan đến nội dung đề tài ¾ Các phương pháp sử dụng nghiên cứu + Sử dụng phương pháp nghiên cứu liên ngành: kinh tế học, sử học,xã hội học, sưu tầm, khảo sát, biên soạn tài liệu + Sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng qua số liệu điều tra quản lý sử dụng đất, xử lý chương trình tin học để đưa kết điều tra cụ thể + Sử dụng phương pháp lập sơ đồ, biểu đồ để minh hoạ rõ cho kết điều tra + Phối hợp với Phòng Quản lý đo đạc đồ Sở Tài nguyên Môi trường, Trung tâm Địa tin học Đại học quốc gia Hồ Chí Minh xử lý thơng tin thực trạng sử dụng đất khu vực đô thị thể qua hệ thống đồ, biểu đồ giai đoạn thị hố khác theo tiêu chuẩn GIS (Hệ thống thông tin địa lý) MIS (Hệ thống thơng tin quản lý) Tóm tắt “Nghiên cứu thực trạng giải pháp nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất khu vực đô thị hóa TP Hồ Chí Minh” _ Việc lúc quan khác lập quy hoạch cho mặt đất đô thị gây lãng phí, tốn ngân sách nhà nước, lãng phí nhân cơng, thời gian mà cịn tạo nguy thiếu đồng chồng chéo chưa kể đến thân số liệu sở, tiêu chí không trùng khớp Hậu là, công cụ quản lý quy hoạch không sử dụng cách hiệu khơng nói bị vơ hiệu hóa vị trí mặt khơng thể đạo thực mục đích sử dụng đất khác với ranh quy hoạch khác Đây nguyên nhân giải thích thực trạng QHSDĐ Sở Tài nguyên môi trường thành phố lập cách cơng phu nghiêm túc, cấp có thẩm quyền phê duyệt, luật đất đai quy định chặt chẽ việc giao đất cho đối tượng sử dụng lại thực theo quy hoạch Rõ ràng là, chế quản lý chia cắt gây bị động lúng túng cho quan quản lý đất thị cơng cụ quản lý quan trọng quy hoạch không xác lập, vận hành cách đồng đặc biệt điều kiện thiếu thông tin tiêu chí, định chuẩn chưa thống Một công cụ quy hoạch không hiệu lơgíc thực tiễn phát triển phi kế hoạch lấn lướt Kết là, quan quản lý bị đẩy vào tình bị động phải đối mặt phải chạy theo xử lý hệ phát triển tự phát, quan trọng phát triển tự phát đe dọa nghiêm trọng tới phát triển bền vững thành phố 2.Chưa có chế tốt để phối hợp tầng quản lý đất đai, công cụ luật giá đất chưa vận hành tốt Hệ thống quản lý đất đai có tầng + Quản lý tầm vĩ mô Các quan nhà nước có chức chun mơn liên quan đến quản lý đất đai cấp (chiều dọc) cấp quyền (chiều ngang) + Quản lý tầm vi mô Các đối tượng sử dụng đất bao gồm hộ gia đình, cá nhân, tổ chức nước, tổ chức cá nhân nước cộng đồng dân cư Tầng quản lý vi mô đất đô thị thành phố nói chung manh mún nhỏ lẻ, nhiều điều kiện quy mô khác Ở xuất vô số thông tin phức tạp, địi hỏi tầng quản lý vĩ mơ (quản lý nhà nước) phải cập nhật mã hóa đầy đủ thông tin vào công cụ quản lý (luật, quy hoạch, giá cả, v.v ) quản lý tốt Hiện lượng thông tin tổng kết để xử lý vĩ mô đáp ứng yêu cầu phát triển chưa đầy đủ so với lượng thông tin xuất đối tượng sử dụng đất hay nói cơng cụ để quản lý vĩ mô chưa bao quát thông tin diễn thực tiễn Có nhiều thơng tin thực tế khơng mã hóa để quản lý nhà nước xử lý khiến cho hệ thống quản lý nhà nước đất đai 13 Tóm tắt “Nghiên cứu thực trạng giải pháp nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất khu vực thị hóa TP Hồ Chí Minh” _ (quản lý vĩ mô) hệ thống quan liêu Hầu hết công cụ quản lý nằm tình trạng hệ quản lý yếu xảy tất khâu cho dù quan quản lý cố gắng khắc phục Có thể nhìn thấy rõ điều số công cụ quy hoạch, luật, giá đất, v.v Giữa người sử dụng đất đặc biệt nhà đầu tư (quản lý vi mô) quan quản lý quy hoạch xây dựng (quản lý vĩ mô) kết nối, phối hợp để tạo hiệu sử dụng đất cao Người sử dụng đất chủ động đặt kế hoạch khai thác đất đai khơng thể biết hồ sơ họ xét đến, giải quyết, nhà quản lý ln tình trạng bị động q tải kẽ hở lớn cho tiêu cực nảy sinh Luật đất đai năm 2003 nhiều tồn Mức giá đất quy định thấp nhiều so với giá thị trường Việc xử lý mối quan hệ việc định giá lô, thửa, vị trí với việc định giá đất hàng loạt nhiều bất cập Việc điều chỉnh giá phải qua chế thông qua Hội đồng nhân dân nên việc phải chờ đến kỳ họp Hội đồng nhân dân làm cho phương án điều chỉnh giá tính cập nhật làm chậm tiến độ giải tỏa mặt Giá đất đô thị hóa ln trạng thái động từ giá đất nơng nghiệp đến giá đất có sở hạ tầng Nhưng luật pháp lại quy định giá đất trạng thái tĩnh tức có giá đất nông nghiệp đất phi nông nghiệp Khi áp dụng để giải phóng mặt áp đặt giá đất nông nghiệp cho khu vực giải tỏa mà khơng tính theo giá đất có sở hạ tầng giá thị trường mong muốn người sử dụng đất Giá thấp nên khơng người sử dụng đất chấp nhận họ q thiệt thịi họ khơng thể tái định cư số tiền đền bù Thành phố Hồ Chí Minh phải tự điều chỉnh theo hướng hỗ trợ thêm vào giá đền bù đất nông nghiệp số tiền tùy theo vị trí khu vực lơ đất cho người sử dụng đất chủ đầu tư tự thỏa thuận giá đền bù với người sử dụng đất Những điều chỉnh xuất phát từ đòi hỏi thực tiễn, thể động Ủy ban thành phố phương diện quản lý nhà nước khơng ổn không thực thi theo pháp luật điều không nên có cấp quản lý lớn Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh Rõ ràng công cụ quản lý chế quản lý đất thị cịn nhiều bất cập cần có bổ sung, sửa đổi để hiệu quản lý cao Hệ việc công cụ quản lý hiệu bị động công tác quản lý hệ công tác quản lý bị động phát triển tự phát Cụm từ “Lập lại trật tự” trở nên phổ biến cơng tác quản lý thị nói chung quản lý đất thị nói riêng phản ánh thực trạng trật tự, hỗn độn phát triển tự phát gây 14 Tóm tắt “Nghiên cứu thực trạng giải pháp nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất khu vực thị hóa TP Hồ Chí Minh” _ II NHÓM NGUYÊN NHÂN CÁC ĐIỀU KIỆN HỖ TRỢ QUẢN LÝ ĐẤT CHƯA ĐƯỢC ĐÁP ỨNG TỐT 1- Cơ sở hạ tầng đô thị không theo kịp tốc độ phát triển thị hố làm giảm hiệu sử dụng đất, tăng nguy phát triển tự phát Thực trạng xây dựng CSHT thị cịn nhiều bất cập: - Tiến độ xây dựng chậm, số lượng “dự án treo” nhiều vào loại nước - Dự án nhỏ lẻ nhiều, không theo quy hoạch đủ tầm, hạ tầng vênh khó kết nối - Tình trạng chiếm đất xây nhà tự phát nơi chưa có CSHT đặc biệt giao thơng nước gây mơi trường sống ô nhiễm, thiếu an toàn Hoặc phát triển tự phát dọc theo trục đường giao thông gây tắc nghẽn giao thơng gây cản trở q trình thị hóa vùng ngoại vi thành phố Kết xây dựng CSHT thể kết sử dụng đất có tác động quan trọng tới hiệu sử dụng đất tất CSHT đô thị nằm trên, trong, mặt đất đô thị Cơ sở hạ tầng không đáp ứng kịp tốc độ thị hố làm giảm hiệu sử dụng đất thành phố, tăng nguy phát triển đô thị tự phát 2- Hệ thống đăng ký bất động sản nhiều bất cập Cơ chế quản lý chia cắt không tác động tới chồng chéo bất cập quy hoạch mà tạo vận hành trục trặc hệ thống đăng ký bất động sản Cụ thể nay: - Quản lý đất đai thuộc chức Bộ Tài nguyên - Môi trường - Quản lý nhà xây dựng đất lại thuộc chức Bộ xây dựng Nhưng nhà đất tách rời nên phối hợp quản lý không thống đồng việc đăng ký bất động sản bao gồm đất nhà phức tạp khó khăn Hiện văn phịng đăng ký đất nhiều quận chưa hình thành, sở hạ tầng cơng nghệ thông tin chưa đủ mạnh để triển khai ứng dụng tin học hố quản lý Điều gây ách tắc việc thực thi công tác đăng ký Bất động sản địa phương, làm ảnh hưởng xấu đến phát triển thị trường Bất động sản hệ lụy tới quan hệ dân tài sản cư dân thành phố với hậu xã hội phức tạp 3- Hệ thống thông tin phục vụ cho yêu cầu quản lý đất chưa đầy đủ, chưa khoa học Hiện công tác thơng tin đất đai gặp khó khăn: a/ Những quy định thuộc phạm vi sách pháp luật liên quan đến quản lý đất nhiều bất cập, chưa đồng thống khiến cho nội dung thông tin đất đai chưa đồng thống nhất, hệ thống đăng ký cũ không chuẩn mực, thiếu độ tin cậy gây khó khăn nhiều cho công tác đăng ký đất tập hợp thông tin đất đai 15 Tóm tắt “Nghiên cứu thực trạng giải pháp nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất khu vực thị hóa TP Hồ Chí Minh” _ b/ Kỹ thuật địa tin học cịn thiếu yếu Hiện chưa có phần mềm chung cho quản lý đất đai thành phố đặc biệt phần mềm quản lý việc cấp giấy chứng nhận đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà c/ Nhân thực thi quản lý triển khai ứng dụng công nghệ thông tin quản lý đất thiếu yếu Mặt kiến thức tin học cịn thấp việc tiếp thu cơng nghệ cịn gặp nhiều khó khăn thường khơng tuân thủ chặt chẽ quy định hệ thống nên khó kết nối liệu Hệ thống thơng tin đất đai công cụ hữu hiệu phục vụ cho yêu cầu công tác quản lý, nghiên cứu, hoạch định chiến lược, sách, quy hoạch phát triển khai thác ứng dụng Sự yếu đồng thời yếu cơng tác quản lý đất nguyên nhân gián tiếp hay trực tiếp nhiều tồn sử dụng đất đô thị, đặc biệt hiệu công tác quản lý thị trường đất đai thành phố thời gian qua Nhận thức xã hội quản lý sử dụng đất thị chưa tồn diện, chưa tự giác Hiện nhận thức nguy thách thức từ hệ yếu quản lý sử dụng đất đô thị chưa toàn diện, chưa sâu sắc, chưa tự giác - Trước hết cấp quản lý vĩ mô Như thấy, tồn quản lý sử dụng đất chưa đề cập, hệ xấu cho kinh tế, môi trường, xã hội chưa biểu chúng tồn dường lúc nặng nề thêm Các giải pháp đề xuất không tổ chức thực thực nửa vời tồn không giải triệt dù thấy điều cần thay đổi, cần khắc phục.Rõ ràng vấn đề quan trọng cần thiết phải tổ chức để thực đổi Trách nhiệm trước hết thuộc vai trị quản lý vĩ mơ quyền thành phố Nhưng dường nhận thức sâu sắc tự giác cấp quản lý vĩ mô đổi chưa trở thành động lực đủ mạnh để dám dấn thân, dám kiên định, dám liệt đối đầu với khó khăn, dám thừa nhận lỗi hệ thống chế quản lý, công cụ quản lý vĩ mô để kiên khắc phục, sáng tạo xây dựng phát triển Một nhận thức đổi chưa trở thành vấn đề sống khó đời Đã đến lúc phải nghiêm túc thẳng thắn nhìn nhận: Nếu tiếp tục không tổ chức đổi cách liệt, tiếp tục công cụ quản lý thị tình trạng hiệu khiến cho tự phát lấn lướt mục tiêu phát triển bền vững thành phố thực bị đe dọa - Hiện người dân thành phố có nhiều xúc phải chịu nhiều tác động xấu tồn quản lý sử dụng đất với tư cách cấp cấp quản lý vi mô họ phải chịu trách nhiệm thực trạng quản lý rõ ràng họ chưa tổ chức tốt để quản 16 Tóm tắt “Nghiên cứu thực trạng giải pháp nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất khu vực thị hóa TP Hồ Chí Minh” _ lý có hiệu đất đai thuộc quyền sử dụng Họ chưa cung cấp đủ thông tin quy hoạch, chưa tham gia ý kiến vào quy hoạch khu vực liên quan đến đất đai mà họ sử dụng ; chưa tạo điều kiện tốt để đăng ký bất động sản ; chưa giải quyền lợi tốt giải tỏa mặt bằng, tái định cư ; chưa tuyên truyền khuyến khích phong trào thi đua để sáng tạo xây dựng thành phố ; chưa chế tài chặt chẽ (cấm, phạt) để không dám thực sai quy định sử dụng đất thị III NHĨM NGUN NHÂN LIÊN QUAN ĐẾN NHÂN LỰC QUẢN LÝ 1- Nhân lực quản lý đất chưa đủ số lượng để đáp ứng khối lượng công việc to lớn phức tạp Nhìn chung cấp: Sở, Quận/huyện, Phường/xã chưa đủ cán Chỉ tiêu quận/huyện 10 - 15 biên chế cho công tác quản lý đất đai môi trường công tác quận phức tạp quận tân đô thị Chẳng hạn cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng, công tác đăng ký đất, v.v với số lượng yêu cầu lớn nên công việc ở tình trạng tải 2- Chất lượng cán chưa đồng chưa chun mơn hố cao Một khó khăn quản lý đất đô thị thành phố thiếu hụt trầm trọng quan chức nhân viên quản lý đất đai đào tạo bản, có trình độ cao, tiếp cận với kiến thức kỹ mới, đáp ứng yêu cầu kinh tế giai đoạn thị hóa động 3- Kết điều tra cho thấy điều kiện làm việc cán quản lý đất đô thị thành phố cịn nhiều khó khăn, đặc biệt cấp phường xã 4- Cơ cấu phân bố nhân quản lý đất đai đô thị thành phố chưa hợp lý Cơ cấu phân bố nhân quản lý đất đô thị thành phố theo cấp ngành dọc Sở Tài nguyên Môi trường (cấp thành phố), Phịng Tài ngun - Mơi trường (cấp quận/huyện), nhân viện phụ trách nhà đất môi trường (cấp phường xã) Về số lượng chất lượng cán bộ, cấu theo mơ hình tam giác ngược T (đỉnh quay xuống dưới) nghĩa số lượng lẫn chất lượng cán cấp phường xã nhất Tuy nhiên thực tế, cấp phường xã lại cấp tiếp xúc TRỰC TIẾP với trường quản lý (đất đai) với số đông đối tượng sử dụng đất (dân) Tồn khối lượng thơng tin đất đai (chuyển dịch, mua bán, đền bù, v.v ) trực tiếp xuất phát từ địa bàn Trong hệ thống chuyên ngành quản lý đất đai ngành Tài ngun mơi trường cấp phường xã nơi tiếp giáp với khối lượng lớn thông tin thực tiễn, cấp trực tiếp liên hệ đến hệ thống quản lý vi mô (người sử dụng đất) nhiều nhất, sớm 17 Tóm tắt “Nghiên cứu thực trạng giải pháp nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất khu vực thị hóa TP Hồ Chí Minh” _ Do phải nơi ưu tiên có số lượng chất lượng cán đủ để đáp ứng yêu cầu lại nơi có tiêu thấp Cán cấp phường xã vừa yếu trình độ học vấn, trình độ nghiệp vụ lại vừa số lượng phải kiêm nhiệm nhiều công tác khác Rõ ràng là, cấu phân bổ nhân khiến cho hệ thống quản lý sử dụng đất trở nên quan liêu Thông tin từ cấp quản lý vi mơ (người sử dụng) khó tới cấp quản lý vĩ mơ (quản lý nhà nước) đầu tiếp xúc trực tiếp (phường xã) yếu không đủ khả xử lý chuyển tải thông tin cách nhanh chóng xác cho cấp Ngược lại thơng tin từ (luật, quy định, sách đất đai) cấp quản lý vĩ mô lại khó vận dụng đắn để tác động đến cấp quản lý vi mơ đối tượng quản lý trực tiếp (phường xã) thiếu thời gian (quá tải) thiếu lực (trình độ kém) khơng có khả chuyển tải thực thi đầy đủ Mơ hình phân bố nhân theo hình tam giác ngược với thực trạng chưa tin học hoá quản lý khiến cho việc quản lý đất đô thị thành phố chưa thích ứng với thực tiễn đầy sôi động, đầy phức tạp đất đai B- NHỮNG THÁCH THỨC TỪ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH I NHỮNG THÁCH THỨC VỀ KINH TẾ: TỒN TẠI CỦA SỬ DỤNG VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ LÀM GIẢM KHẢ NĂNG CẠNH TRANH THÀNH PHỐ Hiệu sử dụng đất thị có tác động quan trọng tới khả cạnh tranh bảo đảm mặt đất đai yếu tố để thu hút đầu tư Sự trì trệ chí có nơi rơi vào bế tắc việc giải phóng mặt nhiều dự án thành phố nỗi ám ảnh lớn với nhà đầu tư nguyên nhân quan trọng dẫn tới tình trạng “dự án treo” Đất đai dự án treo bị hoang hóa gây lãng phí tư liệu sản xuất tạo nên nhiều hệ xấu kinh tế, môi trường, xã hội trở thành nỗi xúc lớn cho quan quản lý người sử dụng đất q trình thị hóa Số lượng đất đai khơng có khả chuyển dịch dự án treo làm tăng số lượng đất hoang hóa khả khai thác đất trở nên đặc biệt hiệu kinh tế đồng thời cịn kéo theo hệ bất ổn xã hội - Đầu đẩy giá đất lên cao gây tác động tiêu cực cho phát triển Chỉ từ 2002 đến giá thuê đất khu công nghiệp tăng gấp đôi khoảng 80 - 100 USD/m2 Giá đất gấp gần 40 lần so với giá đất thuê Cần Thơ, cịn khu cơng nghiệp Bình Dương giá thuê không 40 USD/m2 Việc mở rộng đặt sở sản xuất ngồi khu cơng nghiệp khó khăn 18 Tóm tắt “Nghiên cứu thực trạng giải pháp nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất khu vực thị hóa TP Hồ Chí Minh” _ chi phí đất trở nên cao so với lợi nhuận sản xuất kinh doanh chưa kể vấn đề quy hoạch chậm, thường xuyên bị điều chỉnh làm nhà đầu tư không an tâm Như rõ ràng + Nhiều khoản vốn đầu tư cho công nghiệp tạo việc làm lại bị lạm dụng bơm vào đất đai + Những khoản lợi nhuận khổng lồ từ việc mua bán đất đai thường qua khoản tiền không rõ nguồn gốc, tạo tiền đề cho giàu có từ “canh bạc đất đai” làm giảm nhiệt huyết muốn kinh doanh thu lợi cạnh tranh thơng thường Tình trạng làm ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản nhiều người khiến cho kế hoạch họ bị đảo lộn Thực tế tăng trưởng xu hướng hội nhập mạnh mẽ khiến cho áp lực mặt đất đai kinh doanh sản xuất thành phố trở nên nóng hệ sử dụng đất hiệu trở thành tâm điểm xúc toàn xã hội Thị trường bất động sản đặt lên bàn nghị với nhiều ý kiến phân tích, tiếp cận từ nhiều góc độ chưa có chuyển biến đột phá Trên thực tế thị trường đất đai hoạt động tạo bệnh đầu đất, đô thị tự phát, môi trường suy kiệt, v.v mẫu hình thị hiệu làm gia tăng chi phí kinh doanh thị, tác động xấu đến kinh tế đô thị Như rõ ràng làm giảm tính cạnh tranh thành phố địi hỏi phải nhanh chóng cải thiện II NHỮNG THÁCH THỨC VỀ QUẢN LÝ XÃ HỘI CỦA VIỆC CHUYỂN DỊCH ĐẤT TRONG Q TRÌNH ĐƠ THỊ HỐ Thứ nhất, người lao động vùng thị hóa có khả tham gia vào trình chuyển dịch cấu kinh tế khu vực họ sinh sống Chuyển dịch đất q trình thị hóa thành phố từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp không đồng với việc chuyển dịch lực lượng lao động từ nông dân sang công nhân, công nhân viên chức công nhân nông nghiệp Sự không đồng tạo khủng hoảng mà xây dựng kết cấu đô thị bền vững Thứ hai, chuyển dịch khơng đồng đất đai ô nhiễm tạo tượng hoang hóa ruộng đất trình bày phần Hoang hóa tất nhiên làm lãng phí tài sản xã hội to lớn tai họa mà giáng xuống đầu người dân khu vực tân thị TP HCM khơng dừng lại đói nghèo trước mắt Việc bán đất đai thời gian đầu tạo “phồn vinh giả tạo” đời sống vật chất họ đường bế tắc, chứa đựng nhiều hệ xã hội: không đất đai, khơng nghề nghiệp, khơng vốn liếng… Ngồi nhu cầu tiêu dùng không phù hợp với trạng kinh tế “phồn vinh giả tạo” gây nên đứt gãy hệ thống chuẩn mực xã hội 19 Tóm tắt “Nghiên cứu thực trạng giải pháp nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất khu vực đô thị hóa TP Hồ Chí Minh” _ thống, góp phần gia tăng mâu thuẫn lối sống mức sống phương diện tiêu dùng nguyên sâu xa nhiều băng hoại giá trị đạo đức truyền thống làm đau lịng người có lương tri Thế hệ trẻ gia đình nơng thơn lại thường khơng có điều kiện ly đường học vấn hay học nghề Do khơng cịn ruộng đất, niên buộc phải lao vào thành phố kiếm công ăn việc làm khiến cho áp lực dân số nội thành tăng cao với nhiều hậu xã hội phức tạp kèm Không phải ngẫu nhiên mà năm gần tệ nạn xã hội ma túy, mại dâm trở nên phổ biến vùng ven, trước vốn n ả bình Những hậu văn hóa xã hội tác động không đến mà cịn đến vài ba hệ Cơng tác định canh định cư sau đền bù giải phóng mặt chưa thực tốt làm ảnh hưởng xấu đến sống hộ dân bị giải tỏa tạo nên xúc xã hội III NHỮNG THÁCH THỨC VỀ MÔI TRƯỜNG TỪ VIỆC SỬ DỤNG ĐẤT LÀM TĂNG Ô NHIỄM ĐẤT ĐÔ THỊ TRONG THỜI GIAN ĐƠ THỊ HỐ VỪA QUA - Sự gia tăng tải trọng tĩnh lên môi trường địa chất vận động thiết bị xây dựng, giao thông gây trình rung động làm đẩy nhanh trình suy yếu cố kết loại đất Đơ thị hố kéo theo tốc độ mức độ khai thác nước đất, vật liệu xây dựng, phá bỏ hệ thống thảm phủ làm sa mạc hoá đất làm suy yếu địa chất khu vực đô thị - Sự gia tăng số lượng chủng loại chất thải vào môi trường đất tỉ lệ thuận với tốc độ tăng dân số mức độ mở rộng đô thị Các loại chất thải rắn, lỏng, khí chơn lấp, thải bỏ sa lắng vào môi trường đất gây trình nhiễm - Hệ sinh thái vùng đô thị ngoại thành bị băm nát hoạt động thị hố tự phát Chính quyền Thành phố đẩy nhanh kế hoạch di dời doanh nghiệp, sở sản xuất ô nhiễm vào KCN nhằm hạn chế tình trạng nhiễm mơi trường nội thành thực tế, KCN lại “điểm nóng” “ổ ô nhiễm” môi trường - Quy hoạch phát triển đô thị Thành phố chưa có đủ thơng tin nguyên tắc hoạt động thủy triều, lũ Điều khiến cho vùng trũng ln có nguy bị lũ lụt xói mịn - Tình trạng nhiễm cánh đồng canh tác nông nghiệp xã Đơng Thạnh, Thới Tam Thơn, Tân Thới Nhì,…(huyện Hóc Môn) xã Tân Thạnh Đông, Tân Thạnh Tây, Tân Phú Trung, Trung An,… (huyện Củ Chi) hoạt động công nghiệp gây tổn hại lớn cho người dân (không mà tương lai chất độc mơi trường đất tồn lâu tích lũy trồng) Những nghiên cứu hàm lượng số kim loại nặng (có nguồn gốc từ sinh hoạt công nghiệp) mẫu rau số quận vùng ven vùng ngoại thành Thành phố Hồ 20 Tóm tắt “Nghiên cứu thực trạng giải pháp nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất khu vực thị hóa TP Hồ Chí Minh” _ Chí Minh cho thấy q trình thị hố cơng nghiệp hố quận, huyện làm suy thoái hệ sinh thái gây độc cho trồng đe dọa đến vệ sinh an toàn thực phẩm cư dân thành phố IV SỰ PHÁT TRIỂN TỰ PHÁT CỦA SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ TẠO NGUY CƠ PHÁ VỠ MỤC TIÊU XÂY DỰNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TRỞ THÀNH MỘT THÀNH PHỐ LỚN, HIỆN ĐẠI, GIÀU BẢN SẮC CỦA VIỆT NAM VÀ CỦA KHU VỰC - Các công cụ quy hoạch đất đai quy hoạch kiến trúc thành phố nhiều bất cập chế quản lý lực quản lý lại tình trạng hiệu khiến cho phát triển tự phát lấn lướt Mảnh vải đất đai thị có nguy bị băm nát cắt nhỏ dự án nhỏ lẻ với sở hạ tầng chất lượng không kết nối Đây tượng đáng lo ngại quỹ đất khai thác khơng hiệu quả, nghiêm trọng tạo loại thị có chất lượng sở hạ tầng manh mún, tự phát phá vỡ mục tiêu xây dựng đô thị đại thành phố Càng triển khai nhiều dự án tạo lãng phí to lớn với hệ xấu kinh tế, xã hội cho chất lượng đô thị thành phố - Bên cạnh hệ nặng nề nhiễm đất đô thị thực tạo mối lo ngại sâu sắc mục tiêu xây dựng thành phố xanh, - tiêu chí quan trọng khác khả cạnh tranh thành phố Trong tiến trình phát triển hội nhập đất nước, thành phố Hồ Chí Minh khơng phát triển thân thành phố mà phải gánh vác vai trò đầu tàu khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam, thành phố lớn có sắc sáng tạo, động vào loại Việt Nam phải trở thành “Hịn ngọc Viễn đơng” lung linh rạng rỡ khu vực Đông Nam Á, Châu Á Trọng trách khơng thể hồn thành khơng tổ chức quản lý tốt mặt thị trước hết quản lý đất đô thị, quy hoạch xây dựng thị Tính nghiêm trọng thách thức tầm quan trọng nêu mà chỗ để chậm lún sâu vào thách thức thể sống thành phố hoạt động phát triển Nếu bệnh tật khơng chữa trị thể tiếp tục bị tàn phá cấp bách tính chất đáng lưu ý khác thách thức gây từ sử dụng đất đô thị hiệu Những thách thức trở thành xúc xã hội, tất cấp quản lý người dân 21 Tóm tắt “Nghiên cứu thực trạng giải pháp nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất khu vực đô thị hóa TP Hồ Chí Minh” _ CHƯƠNG IV NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI TP HCM A- Một số kinh nghiệm học quản lý đất đô thị số quốc gia châu á, đơng nam q trình thị hoá B Các giải pháp đề xuất nâng cao hiệu sử dụng đất đô thị thành phố hồ chí minh I Nhóm giải pháp liên quan đến việc đổi chế quản lý khắc phục tồn tại, tăng hiệu cho công cụ quản lý vĩ mơ (quy hoạch, luật, giá đất) II Nhóm giải pháp liên quan đến việc giải tồn thực tế sử dụng đất đô thị hỗ trợ cho quản lý đất III Nhóm giải pháp cải tiến điều kiện hỗ trợ quản lý đất đô thị IV Giải pháp phát triển nguồn nhân lực thực công tác quản lý nhà nước đất đai thành phố hồ chí minh TỔNG KẾT CÁC GIẢI PHÁP ĐÃ ĐỀ XUẤT THÀNH MỘT SỐ CÁC KIẾN NGHỊ CHÍNH NHƯ SAU: 1- UBND thành phố cần phải làm việc với quan chức liên quan đến quản lý đô thị để bàn bạc định thành lập tổ chức chuyên trách quy hoạch trực thuộc UBND thành phố Lực lượng tham gia tổ chức phải chuyên gia giỏi Việt nam nước ngồi lĩnh vực quy hoạch thị đảm bảo khả trí tuệ chun mơn kinh nghiệm để thiết lập quy hoạch đủ tầm cho thành phố 2- UBND thành phố cần phải nghiên cứu đưa quy định cho phép khắc phục tồn chế tạo điều kiện để tổ chức chuyên trách quy hoạch nói đủ quyền lực thực thi đổi quy hoạch Tất quan chức lập loại quy hoạch: quy hoạch sử dụng đất (Sở TN&MT), quy hoạch xây dựng (Sở Quy hoạch kiến trúc), quy hoạch kinh tế xã hội (Sở Kế hoạch đầu tư) quy hoạch ngành phải hợp thông tin tuân theo chế lập quy hoạch phương pháp lập quy hoạch tiên tiến quan chuyên trách lập quy hoạch điều hành Sản phẩm phương pháp quy hoạch tiên tiến Quy hoạch xây dựng thành phố Chỉ quy hoạch sở pháp lý cho công tác giao thuê đất, kiến thiết xây dựng trên, trong, mặt đất đô thị thành phố 22 Tóm tắt “Nghiên cứu thực trạng giải pháp nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất khu vực thị hóa TP Hồ Chí Minh” _ 3- Ngồi quan chức quyền địa phương, cần khuyến khích đồn thể quần chúng (hội, đoàn niên, mặt trận tổ quốc, v.v ) có thêm hoạt động thu thập ý kiến đóng góp nhân dân địa phương vào quy hoạch sử dụng đất chi tiết khu vực họ, tập hợp thành kiến nghị cụ thể góp ý vào quy hoạch gửi tới quyền địa phương quan chức lập quy hoạch Điều khiến cho kế hoạch chi tiết khả thi vấn đề giải tỏa mặt giải tư tưởng trình dân đóng góp ý kiến 4- Phát triển xã hội hóa dịch vụ định giá bất động sản để sở xác định giá thị trường diện tích đất tính thuế đất hàng năm Kết sau quan chức nhà nước thẩm định công nhận ban hành Cách có ưu điểm: Giá sát với thị trường cập nhật, doanh nghiệp người dân chấp nhận, đồng thời giảm tải công việc quan quản lý đất thành phố 5- Ngoài phương thức đền bù tiền, cần tăng cường phương thức nhà đầu tư chia sẻ lợi nhuận dự án với chủ sử dụng đất bị giải tỏa việc tái điều chỉnh đất thực dự án lớn nguyên tắc người có đất giải tỏa nhận lại đất có hạ tầng hồn chỉnh với tỷ lệ hốn đổi phù hợp dự án 6- Giao nhiệm vụ cho quan tun truyền truyền thơng Báo chí , Truyền hình xây dựng kế hoạch chiến lược triển khai tuyên truyền lĩnh vực với nội dung: + Tăng cường thơng tin, phân tích, hướng dẫn người dân hiểu lợi ích to lớn lâu dài việc xây dựng cơng trình CSHT với đời sống người dân khu vực có CSHT Làm cho họ tin việc trả lại mặt để thực thi cơng trình việc có ích, cần thiết có lợi cho sống cộng đồng họ + Tăng cường thơng tin nâng cao hiểu biết người dân vấn đề liên quan đến chuyên môn, đến luật pháp công tác quy hoạch, đăng ký bất động sản, giá thị trường, v.v Có hiểu họ tích cực tham gia tham gia có hiệu + Phối hợp đoàn thể phát động phong trào thi đua thành phố xây dựng CSHT Có sách khen thưởng, tơn vinh địa phương, cá nhân có sáng kiến tham gia tích cực lĩnh vực phong trào Có thể cịn nhiều nội dung sáng kiến Mục đích hướng tới giải pháp tạo đồng thuận người dân, xã hội, nguyên tắc quan trọng hiệu để thực giải pháp thuộc hệ thống xã hội… 7- Hãy người đền bù tự lựa chọn địa điểm chất lượng hộ tái định cư từ việc chọn địa bàn cư trú, đến việc tổ chức ổn định sống cho phù hợp với hoàn cảnh gia đình tốn phải họ tự làm, tự định Chính quyền tạo điều 23 Tóm tắt “Nghiên cứu thực trạng giải pháp nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất khu vực đô thị hóa TP Hồ Chí Minh” _ kiện cho việc tái định cư thực thi việc tạo quỹ đất xây nhà bán cho người thu nhập thấp với giá người thu nhập thấp chấp nhận quan trọng Nhà nước bao cấp mà tạo chế buộc chủ đầu tư người sử dụng đất phải chia sẻ quyền lợi với người bị thu hồi đất điều kiện để có mặt thực dự án Thành phố cần nghiên cứu để quy định dự án phải dành số diện tích theo tỷ lệ (tỷ lệ cần phải nghiên cứu) bán với giá thấp cho quỹ đất xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp Phần đóng góp chia sẻ chủ đầu tư chủ sử dụng đất khu dự án Đây phần điều chỉnh cần thiết quản lý nhà nước với việc phân phối không gian sống cho tất người Có thể có nhiều sáng kiến khác để giải vấn đề theo kinh nghiệm thành cơng nước phát triển thị hóa khác khu vực Châu Á (nhất Hàn Quốc Indonesia) việc buộc chủ sử dụng đất phải chia sẻ quyền có khơng gian sống cho người nghèo cách thực dự án tái điều chỉnh đất chủ sử dụng phải chấp nhận khấu trừ phần diện tích để bán theo giá rẻ cho quỹ đất xây dựng nhà cho người thu nhập thấp, chủ đầu tư dự án phải hi sinh phần lợi nhuận vào hồn tồn khả thi Thực tế sách thành công số nước đô thị hố Phần đất khấu trừ quy thành tiền để mua đất xây nhà cho người thu nhập thấp nơi khác Chỉ có có quỹ đất giá rẻ để xây nhà bán cho người thu nhập thấp với giá người thu nhập thấp chấp nhận tốn khó nhà cho người thu nhập thấp có lời giải Khi với số tiền đền bù người dân tự tái định cư cách chủ động phù hợp với hoàn cảnh họ 8- Nhiều định chuẩn cũ bất cập, khơng khẩn trương có định chuẩn này, việc xây dựng sở hạ tầng với yêu cầu chất lượng bền vững cho hàng trăm năm không bảo đảm Do thành phố cần giao cho Sở khoa học công nghệ thành phố, phối hợp với Đại học quốc gia thành phố Hồ Chí Minh xây dựng chương trình nghiên cứu gồm đơn đặt hàng quan chức thành phố quy chuẩn kỹ thuật cho loại cơng trình CSHT 9- Mở rộng việc đấu thầu xây dựng CSHT với khu vực kinh tế tư nhân Nhà nước quản lý quy định chất lượng theo hợp đồng, cho phép chủ đầu tư khai thác thu phí người sử dụng theo hạn định 10- Phát triển mạnh hình thức nhà nước nhân dân làm dân tự nguyện hiến đất, nhà nước huy động kinh phí, dân tham gia giám sát việc xây dựng, quản lý khai thác cơng trình Kết khả quan phương thức chứng minh số địa phương 24 Tóm tắt “Nghiên cứu thực trạng giải pháp nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất khu vực thị hóa TP Hồ Chí Minh” _ thành phố đặc biệt vấn đề xây dựng CSHT giao thông dân cư, nên phát huy nhân rộng mơ hình 11- Chấm dứt phương thức giao thuê đất theo dự án nhỏ nhà đầu tư tự lựa chọn địa điểm, xây dựng CSHT khơng đạt chuẩn, khó kết nối Tất khu vực thị hóa thành phố cần lập thành dự án lớn phát triển đô thị để quản lý tốt việc đầu tư hệ thống hạ tầng Nên mở rộng việc đấu thầu dự án lớn tới nhà đầu tư nước ngồi để tăng tính cạnh tranh tạo chất lượng tốt cho việc quản lý thực dự án 12- Áp dụng có chọn lọc kinh nghiệm tái điều chỉnh đất mà quốc gia Châu Á thị hóa áp dụng thành cơng việc thực dự án lớn + Tham khảo kinh nghiệm nước ngoài, áp dụng vào thực tiễn Việt Nam để nghiên cứu xây dựng ban hành quy định có tính pháp quy việc thực dự án, tái điều chỉnh đất để đảm bảo cơng bằng, hợp lý tương thích với hệ thống văn luật pháp Việt Nam lĩnh vực quản lý đất đai, kiến thiết đô thị + Để kịp đáp ứng yêu cầu dự án tái điều chỉnh việc đất đai chủ sử dụng đất dự án phải minh bạch rõ ràng cần ưu tiên giải trước hồ sơ đăng ký Bất động sản cho nơi dự án thực Việc giải dứt điểm hồ sơ đăng ký Bất động sản cho dự án khả thi + Phát triển dịch vụ thẩm định giá đất, giao dịch đất đai đại lý bất động sản với đội ngũ chuyên gia có kiến thức luật pháp kinh tế để hỗ trợ cho dự án điều chỉnh đất trình thương thảo bên để thực dự án + Chính quyền địa phương (quận/huyện, phường/xã) quan quản lý đất đai môi trường địa phương chủ dự án tiến hành thương thảo với chủ sử dụng đất khu vực thực dự án để thống phương án tối ưu thực quy hoạch theo nguyên tắc tái điều chỉnh (hợp nhất) đất đai Quy hoạch chi tiết chỉnh sửa lại cho phù hợp với thực tế + Cơ sở hạ tầng dự án lớn xây dựng theo nguyên tắc: o Theo quy hoạch xây dựng thành phố chuẩn thành phố quy định o Các bên tham gia dự án chia sẻ chi phí lợi ích cơng o Chính quyền thành phố chịu trách nhiệm xây dựng sở hạ tầng lớn kết nối dự án (trục đường lớn, cầu lớn) Các dự án xây dựng sở hạ tầng dự án theo phương thức tự hạch tốn thu hồi chi phí thơng qua lợi ích phát triển (đất dự trữ) 25 Tóm tắt “Nghiên cứu thực trạng giải pháp nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất khu vực thị hóa TP Hồ Chí Minh” _ 13- Sở Tài nguyên Môi trường phối hợp với sở - ngành quyền địa phương rà soát lại dự án, làm việc với chủ đầu tư để phân loại dự án chậm triển khai có phương án xử lý thích hợp với loại: - Với dự án chậm, để treo nhiều năm kiên thu hồi diện tích đất giao, khơng chờ giải xong hậu thỏa mãn quyền lợi chủ đầu tư lý Đất đưa vào đấu thầu sử dụng Nếu chủ đầu tư cũ tiếp tục muốn thực dự án phải đấu thầu lại từ đầu dự án mới, không giải theo hướng tiếp tục chủ đầu tư cũ - người để dự án treo nhiều năm - tiếp tục triển khai - Với dự án tích cực triển khai chậm khó khăn khách quan phải tùy khó khăn cụ thể để tìm cách tháo gỡ theo hướng tuân theo chế thị trường, điều hịa lợi ích bên Tuy nhiên nguyên tắc số không phép để đất đai bị sử dụng hiệu lãng phí Trên sở nguyên tắc này, quan phụ trách hữu quan phải nghiên cứu lập quy định (sau quyền ban hành có tính chất pháp lý) cụ thể để cho bên (chủ đầu tư, người dân, người quản lý) quyền lợi cá nhân gây ách tắc việc thực dự án bị gạt qua bên - Có thể tham khảo kinh nghiệm Hàn Quốc việc ban hành luật phí phát triển đất đai để chống dự án treo Phí đánh lên tất dự án cấp phép triển khai (trừ dự án phủ) Các dự án tập đồn đầu tư đại diện cho quyền trung ương, địa phương giảm 50% Nếu dự án chậm triển khai q hạn giấy phép phí tăng luỹ tiến Đây biện pháp cứng rắn buộc chủ đầu tư phải cân nhắc tính tốn cẩn thận nhận dự án, tích cực cách triển khai, không dám để dự án treo không thực họ không dám dây dưa, phải nhanh chóng trả lại đất để đưa đấu thầu thực dự án khác Dùng quy luật kinh tế để điều tiết cơng tác thu hồi đất dự án treo có kết đột phá 14- Ở quy mô TP HCM nên hợp việc quản lý đăng ký bất động sản Nhà đất: Từ cấp quản lý địa phương nên thực mơ hình Sở địa - nhà đất, Sở Tài nguyên môi trường - nhà đất Cấp quận huyện, phịng Tài ngun mơi trường tham mưu cho Ủy ban nhân dân quận/huyện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sở hữu đất có giấy phép xây dựng giấy chứng nhận 15- Cần xây dựng hệ thống thông tin đất đai (LIS) theo hệ thống phân cấp ngành nhà đất từ thành phố xuống quận/huyện/phường/xã kết nối với theo hồ sơ địa chính, kết nối liệu nhà liệu đất đai, liệu không gian liệu thuộc tính, tiến hành cập nhật biến động trình sử dụng đất để tạo hồ sơ trạng sử dụng đất sát thực tế, phục vụ tốt quản lý nhà nước nhà đất Hiện mơ hình 26 Tóm tắt “Nghiên cứu thực trạng giải pháp nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất khu vực thị hóa TP Hồ Chí Minh” _ thực thí điểm Quận huyện Cần Giờ, cần thúc đẩy mạnh trình để mở rộng quận huyện khác 16- Đề nghị quyền thành phố nghiên cứu xây dựng ban hành quy định việc xây dựng máy công chức cấp sở theo hướng tăng liên kết dọc nhân hoạt động chuyên môn cho hệ thống quản lý chuyên môn để quan có điều kiện xây dựng đồng chiến lược phát triển nhân đạo thực chiến lược Sao cho cấp quận/huyện, phường/xã vị trí Bí thư, chủ tịch, chủ tịch hội đồng nhân dân thay đổi theo nhiệm kỳ người làm việc chức nghiệp chun mơn địa chính, văn thư, văn hóa, dân số, v.v khơng cần thiết thay đổi Chính quyền địa phương cấp phường/xã khơng đơn phương định thay đổi nhân quản lý đất đai mà cần có ý kiến hợp thương đồng ý quan quản lý đất đai cấp 17- Sở Tài nguyên môi trường thành phố cần phải: + Xây dựng chiến lược phát triển nhân đồng cấp + Xây dựng tiêu chuẩn cán công chức ngành để làm tuyển dụng, bổ nhiệm hay bãi nhiệm + Liên kết hợp thương chặt chẽ với quyền địa phương việc thực chiến lược phát triển nhân ngành để khắc phục tồn nguồn nhân lực, vươn tới việc xây dựng đội ngũ quản lý đất đai chất lượng hiệu + Tăng cường đạo thống sát chuyên môn thông qua việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai việc kết nối hồ sơ địa chính, cập nhật biến động trạng sử dụng đất, có phân cấp trách nhiệm, kiểm tra thưởng phạt nghiêm minh, đảm bảo cán quản lý ngành đất đai ln ý thức cơng việc hệ thống chuyên môn thống đồng từ Sở - Phòng - phường/xã Đất đai tài nguyên đặc biệt quý giá Cùng với phát triển yêu cầu việc nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên quý trở nên xúc Thành phố Hồ Chí Minh có bước chuyển biến mạnh mẽ nhanh chóng cơng tác quản lý thị nói chung quản lý đất đai nói riêng để đáp ứng nhu cầu phát triển mạnh mẽ thành phố Từ kết nghiên cứu mình, khn khổ đề tài, chúng tơi mạnh dạn đề xuất giải pháp hướng tới mục tiêu nâng cao hiệu quản lý đất đai đô thị thành phố Hồ Chí Minh Những giải pháp chắn chưa đầy đủ chưa toàn diện Tuy nhiên hy vọng kết nghiên cứu thông tin đến nhà quản lý, đến quan quản lý để tham khảo, ứng dụng, góp phần vào việc khắc phục tồn tại, cải tiến nâng cao chất lượng quản lý đất đai đưa thành phố vượt qua thách thức, phát triển bền vững 27