(Luận văn) thẩm định giá tài sản bảo đảm trong cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần quốc dân

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI - CHU QUÝ NAM PHƯƠNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG an lu THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC DÂN n va LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ HÀ NỘI, NĂM 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI - CHU QUÝ NAM PHƯƠNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC DÂN an lu : TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG MÃ SỐ n va CHUYÊN NGÀNH : 60 34 02 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS VŨ XUÂN DŨNG HÀ NỘI, NĂM 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu độc lập riêng Các số liệu luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận văn an lu n va Chu Quý Nam Phương LỜI CẢM ƠN Trước hết tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc đến Thầy TS Vũ Xuân Dũng, người tận tình hướng dẫn, giúp đỡ, động viên suốt thời gian thực luận văn tốt nghiệp Xin cảm ơn Ban Giám đốc Hội sở Ngân hàng TMCP Quốc Dân, bạn c n b ộ nhân viên NCB hỗ trợ, chia sẻ nhiều thơng tin q báu giúp tơi hồn thành luận văn Tác giả an lu n va MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i LỜI CAM ĐOAN i MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG BIỂU vii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tổng quan nghiên cứu Mục đích nghiên cứu 4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu .4 Phương pháp nghiên cứu Bố cục đề tài an lu CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI va n 1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHO VAY CÓ TSBĐ TẠI NHTM 1.1.1 Khái niệm hoạt động chủ yếu ngân hàng thương mại 1.1.2 Hoạt động cho vay chấp ngân hàng thương mại 1.1.3 Tài sản bảo đảm cho vay ngân hàng thương mại 10 1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ TSĐB TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .14 1.2.1 Khái niệm định giá thẩm định giá tài sản bảo đảm 14 1.2.2 Nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm 17 1.2.3 Phương pháp định giá tài sản bảo đảm .20 1.2.4 Quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm NHTM 28 1.2.5 Các tiêu chí đánh giá hoạt động thẩm định giá TSBĐ ngân hàng thương mại 31 1.2.6 Các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm ngân hàng thương mại 33 1.3 KINH NGHIỆM THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI MỘT SỐ NHTM VÀ BÀI HỌC CHO NGÂN HÀNG TMCP QUỐC DÂN 37 1.3.1 Kinh nghiệm thẩm định giá tài sản bảo đảm số NHTM 37 1.3.2 Bài học cho Ngân hàng TMCP Quốc Dân 40 KẾT LUẬN CHƯƠNG 42 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC DÂN 43 2.1 TỔNG QUAN VỀ NHTM CỔ PHẦN QUỐC DÂN 43 2.1.1 Khái quát chung ngân hàng Thương mại cổ phần Quốc Dân 43 2.1.2 Cơ cấu tổ chức, nhân Ngân hàng TMCP Quốc Dân phòng thẩm định giá 45 2.1.3 Kết kinh doanh chủ yếu ngân hàng TMCP Quốc Dân 48 2.2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM an lu TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC DÂN 54 2.2.1 Thực trạng vận dụng sở pháp lý thẩm định giá TSBĐ Ngân hàng va n TMCP Quốc Dân 56 2.2.2 Thực trạng quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm Ngân hàng TMCP Quốc Dân 66 2.2.3 Thực trạng vận dụng nguyên tắc phương pháp thẩm định giá TSBĐ Ngân hàng TMCP Quốc Dân 69 2.2.4 Thực trạng Đội ngũ nhân lực phòng thẩm định giá tài sản bảo đảm 80 2.2.5 Thực trạng tiêu đánh giá kết thẩm định giá tài sản bảo đảm Ngân hàng Quốc Dân 81 2.3 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG QUỐC DÂN 84 2.3.1 Ưu điểm .84 2.3.2 Hạn chế 85 2.3.3 Nguyên nhân 86 KẾT LUẬN CHƯƠNG 92 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC DÂN .93 3.1 ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TSBĐ TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC DÂN 93 3.1.1 Định hướng hoạt động cho vay chấp ngân hàng TMCP Quốc Dân thời gian tới 93 3.1.2 Định hướng hồn thiện cơng tác thẩm định giá TSBĐ 95 3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TSBĐ TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC DÂN 96 3.2.1 Về nguồn nhân lực thực thẩm định giá 96 3.2.2 Nâng cao việc sử dụng nhiều phương pháp thẩm định giá 98 3.2.3 Nâng cao chất lượng định giá 99 3.3 KIẾN NGHỊ 99 an lu 3.3.1 Kiến nghị với phủ ngành 99 3.3.2 Kiến nghị với hiệp hội Thẩm định giá .102 va n KẾT LUẬN CHƯƠNG 104 KẾT LUẬN 105 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 107 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Ký hiệu Nguyên nghĩa NCB Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc Dân BĐS Bất động sản CVTĐ Chuyên viên thẩm định NHTM Ngân hàng thương mại QHKH Quan hệ khách hàng TĐG TS Thẩm định giá tài sản TMCP Thương mại cổ phần TS Tài sản TSBĐ Tài sản bảo đảm 10 TSSS Tài sản so sánh 11 TSTĐ Tài sản thẩm định 12 UBND 13 KH Khách hàng 14 KHDN Khách hàng doanh nghiệp 15 KHCN Khách hàng cá nhân 16 QHKH Quan hệ khách hàng an lu n va Ủy ban nhân dân DANH MỤC BẢNG BIỂU Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức – nhân Ngân hàng TMCP Quốc Dân 47 Sơ đồ 2.2: Cơ cấu tổ chức – nhân Trung tâm thẩm định TSBĐ 48 Sơ đồ 2.3: Quy trình thẩm định tài sản bảo đảm NCB 67 Biểu đồ 2.1: Kết huy động NCB qua năm 49 Biểu đồ 2.2 : Cơ cấu dư nợ cho vay qua năm 51 Biểu đồ 2.3 : Cơ cấu tỷ lệ nhóm nợ qua năm 52 Biểu đồ 2.4 : Cơ cấu dư nợ theo hình thức bảo đảm có tài sản 53 Biểu đồ 2.5 : Cơ cấu TSBĐ khách hàng qua năm .55 Biểu đồ 2.6: Trình độ nhân viên phịng thẩm định giá 81 Bảng 2.1: Báo cáo kết hoạt động NCB 2014-2017 50 lu an Bảng 2.2 :Phân tích dư nợ cho vay theo đối tượng 51 n va Bảng 2.3: Phân tích chất lượng nợ cho vay 52 Bảng 2.4: Phân tích dư nợ theo hình thức bảo đảm có tài sản .53 Bảng 2.5: Phân tích TSBĐ khách hàng 55 Bảng 2.6: Tỷ lệ lại tài sản đất nhà 60 Bảng 2.7: Tỷ lệ sử dụng phương pháp TĐG NCB 80 Bảng 2.8: Số lượng loại tài sản định giá NCB qua năm 81 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thẩm Định giá tài sản bảo đảm nghiệp vụ quan trọng hoạt động cho vay ngân hàng thương mại (NHTM) Chất lượng giá trị tài sản bảo đảm góp phần ảnh hưởng đến định cho vay ngân hàng, cơng tác thẩm định giá tài sản bảo đảm ngân hàng có vai trị vơ quan trọng Trên giác độ ngân hàng việc định giá giúp cho ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý sở tính tốn dự báo rủi ro xảy ra, đồng thời tăng tính cạnh tranh NHTM việc tạo lập uy tín thu hút khách hàng lĩnh vực cho vay, nâng cao n va NHTM an lu chất lượng hoạt động cho vay nói riêng hoạt động tín dụng nói chung Tuy nhiên q trình cấp tín dụng cho khách hàng, rủi ro tín dụng điều tránh khỏi, ảnh hưởng đến hiệu kết kinh doanh ngân hàng Vì vậy, quản trị rủi ro cơng tác có tầm quan trọng hàng đầu hoạt động kinh doanh ngân hàng đặc biệt Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc Dân (NCB) Với việc thành lập Trung tâm Thẩm định Tài sản bảo đảm, công tác quản trị rủi ro định giá tài sản NCB tầm vi mơ vĩ mơ độc lập hồn tồn với mảng kinh doanh, giúp cho ban điều hành có nhìn khách quan, đảm bảo an tồn kinh doanh nâng cao hiệu hoạt động chung ngân hàng Tuy nhiên, thực tế việc định giá TSĐB cịn diễn tình trạng bất cập cơng tác tổ chức định giá khiến cho việc xác định giá trị BĐS, việc xây dựng khung giá đất thị trường thường chưa sát với giá trị thực BĐS… bên cạnh Tại đại hội, cổ đông thông qua việc bầu bổ sung 01 thành viên vào Hội đồng Quản trị (HĐQT) 01 thành viên vào Ban kiểm sốt nhiệm kì 2015 – 2020 nhằm tiếp tục kiện toàn bộ máy tổ chức và nâng cao vai trò quản trị điều hành của HĐQT Đồng thời, cổ đông thông qua việc từ nhiệm của 01 thành viên Ban kiểm soát theo nguyện vọng cá nhân 3.1.2 Định hướng hồn thiện cơng tác thẩm định giá TSBĐ Mục tiêu TĐG TSBĐ hỗ trợ tối đa cho hoạt động tín dụng nhằm đáp ứng yêu cầu định giá TSBĐ hoạt động cho vay, đánh giá khả toán khách hàng rủi ro khoản tín dụng mà NH giao kết với khách hàng Do tác giả đề xuất định hướng phát triển hoạt động TĐG TSBĐ NCB sau: - Hoàn chỉnh hệ thống văn quy định quy trình tổ chức thực NCB an lu hướng dẫn chi tiết phương thức thực TĐG TSBĐ toàn hệ thống va n - Nghiên cứu xây dựng đầy đủ phương pháp định giá tài sản theo tiêu chuẩn thẩm định giá Bộ Tài Chính để nhân viên thực thẩm định có nhiều lựa chọn phương thức định giá Việc hoàn thiện phương pháp định giá cần phải tiếp nhận ý kiến đóng góp từ nhân viên thực điều chỉnh tiêu cho phù hợp với thực tế để kết TĐG ngày phản ảnh giá trị tài sản phù hợp với điều kiện thị trường tài sản - Hiện hoạt động TĐG, NCB cho phép đơn vị chi nhánh phòng giao dịch tự thực TĐG khơng thu phí khách hàng, chuyển hồ sơ định giá sang công ty định giá trung gian khách hàng phải tốn phí Tuy nhiên thời gian tới NCB nên hướng đến hình thức thống toàn hệ thống toàn hồ sơ tài sản cần TĐG phục vụ cho hoạt động tín dụng NH cần thực quản lý trung tâm riêng biệt phụ trách thực TĐG trực thuộc NCB - NCB cần chủ trương xây dựng đội ngũ nhân TĐG có lực, chuyên mơn cao đạo đức nghề nghiệp Trong đó, quan trọng NCB cần phải trọng công tác huấn luyện đào tạo nhân lực, liên kết với tổ chức TĐG chuyên nghiệp để bảo đảm xây dựng đội ngũ nhân viên có chun mơn phù hợp nhằm thực tốt hoạt động TĐG phục vụ hoạt động NH 3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TSBĐ TẠI NGÂN HÀNG TMCP QUỐC DÂN 3.2.1 Về nguồn nhân lực thực thẩm định giá a Tuyển dụng bổ sung nhân định định giá tài sản Để đáp ứng phát triển kinh doanh ngày lớn Ngân hàng, cần tăng cường số lượng nhân định giá tài sản đảm bảo chất lượng thời gian định giá Đồng thời, để tránh tình trạng chất lượng định giá địa bàn Đơn vị kinh doanh tự định giá không đảm bảo xác khách quan, Ngân hàng nên thu hẹp phân an lu luồng định giá Theo đó, Đơn vị kinh doanh nên định giá tài sản bảo đảm theo Bảng giá Trung tâm Thẩm định tài sản xây dựng ban hành Các va n loại tài sản lại đểu phải định giá qua Trung tâm Thẩm định tài sản b Nâng cao đạo đức nghề nghiệp, ý thức trách nhiệm nhân viên thẩm định Đạo đức nghề nghiệp nhân viên thẩm định nhân tố định đến rủi ro TĐG Vì đạo đức nghề nghiệp nhân viên thẩm định có mối quan hệ trực tiếp ảnh hưởng đến chất lượng TĐG, rủi ro nghiệp vụ TĐG Khi tất yếu tố hợp thành tạo nên môi trường TĐG thuận lợi thẩm định viên thiếu thiếu tính chuyên nghiệp việc thẩm định không trung thực, không khách quan bị lợi ích cá nhân chi phối kết TĐG bị sai lệch, bị bóp méo Vì vậy, NCB phải bảo đảm trì nguyên tắc sau nhân viên thẩm định giá: + Chuẩn mực nghiệp vụ: nhân viên thẩm định phải tuân thủ chuẩn mực TĐG tiến hành thẩm định tài sản phù hợp với nghiệp vụ giao + Chính trực: nhân viên thẩm định phải thẳng thắn, trung thực trình thực TĐG + Khách quan: nhân viên thẩm định phải người công minh, không phép định kiến, thiên vị đánh giá, nhận xét, kết luận kết TĐG phải giữ thái độ vô tư + Độc lập: Khi thực thẩm định, nhân viên phải giữ mình, khơng để quyền lợi vật chất sức ép trị chi phối + Bí mật: nhân viên thẩm định phải bảo mật thơng tin thu thập q trình TĐG + Đạo đức ứng xử: nhân viên thẩm định phải tự điều chỉnh hành vi cho phù hợp với văn hóa NH phải giữ mối quan hệ bình đẳng với đơn vị cá nhân có liên quan đến hoạt động TĐG, tránh biểu sách nhiễu, gây phiền hà với đơn vị TĐG cá nhân có liên quan NCB cần xây dựng văn hóa làm việc thơng qua quy định cụ thể đạo đức nghề nghiệp nhân viên thực TĐG bảo đảm nhân viên thực an lu TĐG có đầy đủ yếu tố đạo đức NCB trọng tổ chức khóa đào tạo giáo dục đạo đức nghề nghiệp cho nhân viên thẩm định bước xây dựng va n quy tắc nghề nghiệp thành thói quen tác nghiệp nhân viên Đồng thời NCB cần tiến hành giám sát, kiểm tra thái độ kết làm việc nhân viên TĐG, ban hành quy định xử lý nghiêm khắc nhân viên vi phạm quy tắc đạo đức nghề nghiệp thực TĐG c Đào tạo nâng cao trình độ, lực chun mơn nhân viên TĐG giá trị tài sản đòi hỏi nhân viên thẩm định kỹ kiến thức kinh nghiệm tài sản, thị trường giao dịch tài sản để đánh giá xác giá trị tài sản Giải pháp cho vấn đề việc đào tạo, nâng cao trình độ lực nhân viên thẩm định cần thực thường xuyên liên tục Đối với hoạt động TĐG điều có ý nghĩa đặc biệt quan trọng mà đặc điểm tài sản, thị trường đa dạng, phức tạp thay đổi không ngừng NCB cần sớm ban hành quy định tiêu chuẩn bắt buộc tối thiểu kiến thức kỹ chuyên môn nhân viên thẩm định Ví dụ quy định yêu cầu nhân viên phải có thẩm định giá Tài Chính cấp theo quy định pháp luật, tỷ lệ nhân viên thẩm định có hành nghề thẩm định viên chi nhánh phòng giao dịch tự thực thẩm định v.v…NCB nên có quy định đào tạo định kỳ, phổ biến kiến thức chuyên môn cho nhân viên thực TĐG Tổ chức hội thảo, trao đổi chuyên môn nhân viên thẩm định nhân viên thẩm định với tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp nhằm học hỏi gia tăng kinh nghiệm làm việc nhân viên thẩm định Các chương trình đào tạo cần trọng vào tất khía cạnh tài sản có ảnh hưởng đến giá trị chúng như: phân tích đo lường rủi ro, phân tích thị trường, khả sinh lời, rủi ro phân tích báo cáo, phá sản, thuê mua, hồ sơ tín dụng, quản lý tài sản có, tài sản nợ, phát triển kinh doanh, sách tín dụng… Mặt khác, NCB cần liên hệ với quan quản lý chuyên mơn TĐG có uy tín, tổ chức thi kiểm tra lực định kỳ để bảo đảm lực trình độ chun mơn mức độ định nhân viên nhằm đáp ứng yêu cầu an lu thực thẩm định TSBĐ NCB giao cho nhân viên thẩm định phần việc tương xứng với trình độ nghiệp vụ, lực họ va n 3.2.2 Nâng cao việc sử dụng nhiều phương pháp thẩm định giá Áp dụng vào học kinh nghiệm từ NH tổ chức tài quốc tế, NCB nên áp dụng phương pháp TĐG tổng hợp kết hợp nhiều phương pháp thẩm định khác Theo đó, dựa vào ý kiến chuyên gia thẩm định chuyên nghiệp nhà khoa học nghiên cứu TĐG, NCB nên đưa dẫn tổng quát cho việc áp dụng nhiều phương pháp việc đưa giá trị TSBĐ Cụ thể là: Mỗi phương pháp thẩm định loại tài sản có tính chất khác áp dụng trọng số riêng Tổng trọng số Đối với loại tài sản có đặc tính khác phương pháp có trọng số khác Ví dụ: tài sản tạo dòng thu nhập tiềm năng: trọng số phương pháp thu nhập cao trọng số phương pháp so sánh chi phí ngược lại với tài sản bình thường giao dịch thị trường trọng số phương pháp so sánh cao phương pháp khác Sau đó, nhân viên thẩm định tiến hành thẩm định riêng theo nhiều phương pháp khác Kết thẩm định phương pháp nhân với trọng số tổng kết đưa mức đánh giá mức cuối giá trị tài sản Giải pháp giúp đánh giá xác phù hợp với đặc tính tài sản đảm bảo tính khách quan TĐG 3.2.3 Nâng cao chất lượng định giá Trong điều kiện kinh tế biến động dội, yếu tố thị trường thay đổi, giá loại tài sản thay đổi nhanh chóng, NCB cần tiến hành xây dựng bảng giá đất thị trường cách thường xuyên hơn, nhằm giúp cho cán thẩm định chưa thơng thạo địa bàn tiếp cận giá trị thị trường cách nhanh chóng, bám sát với giá thị trường Ngoài ra, cần phải ban hành chế giám sát, kiểm tra chặt chẽ bảo đảm việc thực tái thẩm định cách nghiêm túc theo yêu cầu NH tất chi nhánh phòng giao dịch Cán điều phối hồ sơ thường xuyên phân hồ sơ thay đổi địa bàn cho chuyên viên định giá nhằm giúp cho chuyên viên định giá thường xuyên cập an lu nhật giá trị thị trường khu vực địa bàn khác nhau, nhằm đảm bảo tính khoản tốt cho tài sản giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng không hài n va lòng khách hàng giá trị tài sản 3.3 KIẾN NGHỊ 3.3.1 Kiến nghị với phủ ngành Hiện nay, đa phần đối tượng khách hàng vay vốn trung dài hạn chấp bất động sản Theo quy định pháp luật hành, khách hàng chấp bất động sản phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Nhiều trường hợp khách hàng có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhà đất chưa có giấy tờ nên chấp vay vốn bỏ lỡ hội kinh doanh Tình hình làm hạn chế chủ trương tăng quy mơ tín dụng ngân hàng Chính vậy, Nhà nước cần xem xét điều chỉnh quy định hồ sơ chấp tài sản bất động sản nhằm tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho khách hàng vay vốn tổ chức tín dụng việc nhận chấp tài sản bảo đảm bất động sản Mặc dù ngân hàng NCB, việc định giá thực theo giá trị thị trường, quy định đưa phải dựa sở quy định Nhà nước Do có chênh lệch lớn khung giá đất Nhà nước ban hành giá trị giao dịch thị trường, nên hầu hết ngân hàng phải chấp nhận định giá theo giá thị trường tỉ lệ rủi ro cao Nếu áp dụng theo khung giá Nhà nước giá trị tài sản chấp thấp so với giá trị thực tế tài sản thị trường, không công với khách hàng Nếu ngân hàng không áp dụng theo khung giá khoản vay có rủi ro, phải phát mại tài sản, ngân hàng khơng thu đủ nợ gốc Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước cần xây dựng ban hành khung giá đất phù hợp với thực tế hơn; Bên cạnh khung giá đất, bảng giá tối thiểu xây dựng nhà bộc lộ bất cập thực tế Trong đó, bất cập mức giá quy định thấp so với tình hình thị trường Đơn giá xây dựng thị trường bị tác an lu động nhiều yếu tố, lên xuống bất thường, khơng dự đốn Nếu thẩm định cơng trình đất mà áp dụng đơn giá xây dựng thời điểm định giá khó va n để đưa kết xác Cần có mức giá chuẩn, cân quy định cũ đơn giá xây dựng tại, tạo điều kiện thuận lợi cho cơng tác thẩm định a Hồn thiện hệ thống pháp lý quy định chuẩn mực thẩm định giá Dựa tham khảo chuẩn mực TĐG quốc tế, Nhà nước cần soạn thảo ban hành đầy đủ hệ thống văn quy định hướng dẫn thực chuẩn mực TĐG vấn đền liên quan giá sở, khung giá chuẩn, hệ số đầu tư v.v… Yêu cầu đặt hệ thống văn phải phù hợp với trình độ quản lý Việt Nam có tính cập nhật phù hợp với xu hội nhập Vấn đề đặt Nhà nước cần sớm ban hành quy định chung hoạt động TĐG NHTM cách cụ thể Xây đựng văn hướng dẫn, quy định cụ thể trình độ lực thẩm định viên, hình thức hoạt động tổ chức quan doanh nghiệp TĐG hoạt động TĐG phòng thẩm định tài sản NHTM Nhà nước cần thống chung quản lý hoạt động tổ chức xây dựng hệ thống chất lượng để kiểm định công nhận kết thẩm định tổ chức nhằm tạo điều kiện phát triển nâng cao chất lượng TĐG NHTM nói chung hoạt động thẩm định TSBĐ NCB nói riêng Việc bảo đảm NHTM có đủ sở để thực TĐG tài sản theo yêu cầu đạt công nhận pháp luật; đồng thời bảo đảm cách xử lý thống NH phát sinh nghiệp vụ; bảo đảm NH chọn cách xử lý có lợi hợp lý cho số nhiều cách xử lý khác Hơn nữa, việc hoàn thiên hệ thống pháp luật quy định chuẩn mực TĐG nói chung chuẩn mực hoạt động TĐG NH nói riêng khơng nâng cao tính chun mơn nghề nghiệp TĐG mà cịn đạt cơng nhận quốc tế chất lượng hoạt động; giảm dần khoảng cách chuẩn mực TĐG Việt Nam với chuẩn mực TĐG quốc tế Nhà nước cần điều chỉnh hệ thống quy định pháp luật TĐG, tránh việc chồng chéo quy định điều luật có liên quan Nhà nước cần thống vị thực TĐG an lu quy chuẩn chung làm sở áp dụng, tránh gây nhầm lẫn cho đơn va n b Xây dựng khung giá tài sản làm sở thẩm định giá phù hợp với thị trường Chính phủ cần thay đổi cách tính ban hành khung giá đất, giá nhà, cách xác định giá trị tài sản làm sở cho hoạt động TĐG theo hướng phù hợp với mặt giá thị trường Cần hạn chế cách tính sở mặt chung toàn quốc mà cần ban hành theo tiêu chí riêng khu vực, tốc độ thị hóa, sở hạ tầng, giao thơng, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng v.v Cụ thể như: Tham khảo tạo điều kiện cho địa phương tự thẩm định ban hành khung giá tài sản cho khu vực nhằm sát với tình hình thị trường Việc nhằm phát huy lợi am hiểu thị trường địa phương khả quan Ban hành tỷ lệ biên % điều chỉnh khung giá cho phép khu vực tự điều chỉnh để sát với giá thị trường Định kỳ tham khảo giá thị trường trung tâm giao dịch ý kiến quan quản lý địa phương, chuyên gia tài sản nhằm cập nhật khung giá sở để phù hợp với thay đổi thị trường Thời gian tháng năm Một phương án khác thay đổi cách tính giá sở tài sản dựa thu nhập tương lai tài sản thu tương lai dựa mục đích sử dụng thời hạn sử dụng c Xây dựng trung tâm liệu thị trường Nhà nước cần sớm thành lập trung tâm thông tin liệu thị trường loại tài sản giao dịch loại tài sản thị trường thông tin yếu tố suất đầu tư, khung giá tài sản sơ, đơn giá, dự tốn chi phí xây dựng cơng trình, tài sản dùng làm sở tham khảo cho quan tổ chức thực TĐG Điều chắn góp phần lớn cho việc phát triển nghiệp vụ TĐG nói chung TĐG TSBĐ nói riêng NHTM tương lai Để làm điều cần có phối hợp đồng quan quản lý thực an lu sách thuế, sách mua bán trao đổi thơng tin, sách quản lý, hệ thống hạ tầng kỹ thuật tương thích (cơ sở hạ tầng quản lý thông tin cho phép kết va n nối sử dụng từ cấp sở xã, phường đến quan thuế, quan đăng ký chuyển dịch quyền sử dụng đất người vận hành hệ thống thông tin này)… Nhà nước cần chế sách xã hội hóa kênh thơng tin giao dịch tài sản, cho phép thành lập đơn vị (nhà nước hay tư nhân) chuyên thu thập xử lý bán thông tin này, thông tin phục vụ liệu cho ngành TĐG, ngành đầu tư, kinh doanh, tài khác mà cịn liệu quan trọng phục vụ cho công tác quản lý vĩ mô Nhà nước Thực điều giúp góp phần đáng kể cho minh bạch thông tin mức độ tin cậy TĐG loại tài sản tài sản dùng làm vật bảo đảm NHTM 3.3.2 Kiến nghị với hiệp hội Thẩm định giá Hiệp hội Thẩm định giá cần có biện pháp kịp thời nắm tình hình, phản ánh vướng mắc trình thực thi luật, luật giá luật liên quan, đồng thời kiến nghị với quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành sửa đổi bổ sung, nhằm góp phần hồn thiện pháp luật hoạt động định giá luật có liên quan Hiệp hội Thẩm định giá nên theo dõi tình hình hoạt động cụ thể ngân hàng thành viên để kịp thời nắm bắt tình hình, khó khăn, vướng mắc hoạt động định giá tổ chức thành viên, từ tổng hợp, phản ánh với quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét, tháo gỡ Hiệp hội Thẩm định giá cần thực chức thơng tin, tun truyền, quảng bá chủ trương sách, pháp luật Nhà nước lĩnh vực thẩm định giá, song song với thành lập diễn đàn trao đổi cơng tác định giá góp phần hỗ trợ Ngân hàng hội viên hoàn thiện nghiệp vụ định giá đưa nghiệp vụ định giá lên chuẩn mực quốc tế Hiệp hội Thẩm định giá nên tổ chức xuất phát hành tạp chí phương pháp, quy trình, chuẩn mực, kiến thức công tác thẩm định giá giới, đồng thời cập nhật giá loại tài sản, tình hình thị trường tài chính, thị an lu trường BĐS nước Hiệp hội Thẩm định giá xây dựng kế hoạch, nội dung đào tạo, bồi va n dưỡng, khảo sát nghiệp vụ thẩm định giá hoạt động ngân hàng từ chương trình tài trợ nước ngồi nhằm cập nhật kiến thức, kỹ nghiệp vụ Đồng thời, tổ chức khóa đào tạo, bồi dưỡng, khảo sát nước nước nhằm đáp ứng yêu cầu Ngân hàng Hội viên Bên cạnh đó, Hiệp hội ngân hàng hợp tác với Học viên, Viện nghiên cứu, Trường đại học nước việc nghiên cứu khoa học công nghệ Ngân hàng tiếp nhận chương trình, dự án tài trợ lĩnh vực đào tạo thực chương trình dự án nước quốc tế có liên quan đến Thẩm định giá , nhằm nâng cao kiến thức cho ngân hàng hội viên KẾT LUẬN CHƯƠNG Từ hạn chế công tác thẩm định giá ngân hàng, nguyên nhân tồn Trên sở giải pháp chương giúp cho nghiệp vụ thẩm định giá NHTMCP Quốc Dân hiệu giúp ngân hàng hạn chế rủi ro, đồng thời đảm bảo cạnh tranh với ngân hàng khác, mang lại ổn định phát triển bền vững cho ngân hàng toàn hệ thống an lu n va KẾT LUẬN Hoạt động thẩm định giá TSBĐ cần thiết có ý nghĩa quan trọng hoạt động tín dụng NHTM Vai trị hoạt động TĐG TSBĐ thể thông qua nội dung: + Giúp NH xác định mức tín dụng chấp nhận thích hợp khả khách hàng phù hợp với sách riêng biệt NH + Giảm bớt tổn thất rủi ro cho NH khách hàng khơng thể tốn nợ cho NH khơng tốn nợ cho NH + Giúp NH đánh giá khả toán khoản vay khách hàng qua có chiến lược cho vay loại khách hàng theo khả tốn họ + Có nhiều phương pháp thẩm định giá , tụ chung chúng có cách tiếp cận thuộc phương pháp chính: Phương pháp chi phí, phương pháp thu lu nhập phương pháp thị trường Việc lựa chọn sử dụng phương pháp an tùy thuộc vào đặc điểm, tính chất loại tài sản chiến lược tổ chức thực n va thẩm định tài sản Theo nghiên cứu mà tác giả trình bày chương 2, NCB đạt kết đáng kể việc thực thẩm định giá TSBĐ cịn có tồn cần khắc phục về: người, phương pháp thẩm định quy trình… Điều ảnh hưởng đến tính xác, hạn chế hiệu hoạt động thẩm định TSBĐ NCB Với nghiên cứu thực trạng NCB, tác giả đề xuất số giải pháp hoàn thiện hoạt động thẩm định giá TSBĐ NCB Với số ý kiến đóng góp này, tác giả mong muốn góp phần thúc đẩy phát triển hiệu hoạt động thẩm định giá TSBĐ NCB nói riêng NHTM nói chung Việt Nam Việc thực đề tài “Thẩm định giá tài sản bảo đảm cho vay ngân hàng TMCP Quốc Dân” tác giả thực cách nghiêm túc, có nhiều vấn đề thực tiễn nhận diện Tác giả cố gắng hệ thống hóa bất cập hoạt động thẩm định giá TSBĐ NCB, nhằm đề xuất giải pháp hoàn thiện thẩm định giá NCB Mặc dầu có nhiều cố gắng việc thực chắn đề tài khơng tránh khỏi thiếu sót Và đề tài dừng lại mức độ mô tả chưa thể thực việc định lượng đánh giá tác động nhân tố TSBĐ đến hiệu hoạt động NH Đó mong muốn tác giả thực phát triển thêm đề tài giai đoạn tới Kính mong thầy đóng góp ý kiến để học viên triển khai nghiên cứu liên quan đến chủ đề giải tiếp nội dung tồn đọng vấn đề an lu n va DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu Tiếng Việt Ban Vật giá Chính phủ (2003), Cơ sở khoa học thực tiễn thẩm định giá nước, Nxb Giao Thông Vận Tải, Hà Nội Bộ Tài Chính (2008), Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài Chính việc ban hành 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Bộ Tài Chính (2014), Quyết định số 158/2008/QĐ-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 Bộ trưởng Bộ Tài Chính việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Cục Quản Lý Giá (2007), Tài Liệu Bồi Dưỡng chuyên ngành Thẩm Định Giá, Nxb Hà Nội, Hà Nội Nguyễn Đình Nam (2008), Định giá quản lý bất động sản chấp Ngân hàng Phát Triển Việt Nam, Luận văn thạc sĩ kinh tế, trường Đại Học Kinh Tế lu Quốc Dân an Mai Đức Thành (2015), Công tác thẩm định thẩm định giá tài sản đảm va n bảo nhà ngân hàng TMCP An Bình Phía Bắc, Luận văn Thạc sỹ chuyên ngành Tài Ngân hàng, Học viện ngân hàng Nguyễn Thu Trang (2013), Công tác định giá tài sản bảo đảm ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ chuyên ngành Tài Ngân hàng, Trường Đại học Ngoại Thương Nguyễn Hạ Vũ (2012), Thẩm định giá tài sản đảm bảo Ngân hàng TMCP Xuất nhập Việt Nam(Exinbank), Luận văn Thạc sỹ Kinh tế, Đại học kinh tế TP Hồ Chí Minh Ngơ Thị Phương Thảo (2011), Định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại Việt Nam nay, Đề tài nghiên cứu tiến sỹ kinh tế 10 Ngân hàng TMCP Quốc Dân (2014), Báo cáo thường niên 2014 11 Ngân hàng TMCP Quốc Dân (2015), Báo cáo thường niên 2015 12 Ngân hàng TMCP Quốc Dân (2016), Báo cáo thường niên 2016 13 Ngân hàng TMCP Quốc Dân (2017), Báo cáo thường niên 2017 14 Ngân hàng TMCP Quốc Dân (2014), Báo cáo nội 2014 15 Ngân hàng TMCP Quốc Dân (2015), Báo cáo nội 2015 16 Ngân hàng TMCP Quốc Dân (2016), Báo cáo nội 2016 17 Ngân hàng TMCP Quốc Dân (2017), Báo cáo nội 2017 18 Ngân hàng TMCP Quốc Dân (2018), quy định số QĐ.TD.016 ngày 10/07/2018 Tổng giám đốc việc Quy định phân nhóm định giá TSBĐ bất động sản 19 Ngân hàng TMCP Quốc Dân (2017), quy định số QĐ.TD.017 ngày 13/07/2017 Tổng giám đốc việc Quy định phân nhóm định giá TSBĐ động sản 20 Ngân hàng TMCP Quốc Dân (2017), quy chế số QC.TD.003 ngày 27/4/2017 lu Tổng giám đốc ban hành Quy chế khung sách tài sản bảo đảm an 21 Ngân hàng TMCP Quốc Dân (2016), HD.TD.005 ngày 26/12/2016 n va Tổng giám đốc việc Hướng dẫn thẩm định tài sản bảo đảm NCB 22 Ngân hàng TMCP Quốc Dân (2017), QT.TD.007 ngày 31/10/2017 Tổng giám đốc việc quy trình thẩm định tài sản bảo đảm NCB 23 Nghị Định Chính Phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng năm 2012 24 Peter S.Rose (2004), Quản trị ngân hàng thương mại, Nxb Tài Chính, Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, Hà Nội 25 PGS.TS Phan Thị Cúc (2008), Giáo trình tín dụng ngân hàng, Nxb Thống Kê, trường ĐH Công Nghiệp TP.HCM 26 PGS.TS Lê Thị Kim Dung TS Vũ Xuân Dũng (2017), Giáo trình định giá tài sản, Nxb Hà Nội, trường Đại học Thương Mại 27 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2012), Luật giá 28 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất Đai 29 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ Luật Dân Sự 30 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật kinh doanh bất động sản 31 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2010), Luật tổ chức tín dụng 32 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2017), Luật tổ chức tín dụng sửa đổi 33 Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2016), Quyết định số 06/2017/QĐUBND ngày 03/03/2017 việc Ban hành giá xây dựng , nhà tạm, vật kiến trúc làm sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ nhà nước thu hồi đất địa bàn Hà Nội Tài liệu tiếng Anh: Ian Ratner, Grant T.Stein, John C.Weithnauer (2009), Business Valuation and Bankruptcy, Jonh Wiley & Son Inc Inwon Song (2002), Collaterall in Loan Classification and Provisioning, an lu IMF Working Paper, p12-15 The Central Bank of Ireland (2011), Valuation Processes in the Banking va n Crisis – Lesson learned – Guiding the future, p7-17