(Luận văn) hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại ngân hàng thương mại cổ phần an bình

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI NGUYỄN ĐÌNH DŨNG HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN AN BÌNH lu an Chuyên ngành : Tài ngân hàng : 60.34.02.01 n va Mã số LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lưu Thị Hương HÀ NỘI - 2015 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu độc lập riêng Các số liệu luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận văn an lu n va NGUYỄN ĐÌNH DŨNG ii LỜI CẢM ƠN Trước tiên, tác giả xin bày tỏ biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Lưu Thị Hương giáo viên hướng khoa học hướng dẫn nhiệt tình định hướng khoa học cho tác giả suốt trình nghiên cứu, thu thập số liệu, khảo sát thực tế thực luận văn đồng thời có ý kiến đóng góp q báu để luận văn hồn thành tốt Tác giả luận văn xin trân trọng cảm ơn hỗ trợ nhiệt tình trình thu thập tài liệu cán Phòng thẩm định giá tài sản - Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình Cuối cùng, tác giả xin trân trọng cảm ơn thầy cô giáo khoa sau đại học trường Đại học Thương Mại gia đình động viên giúp đỡ tác giả suốt trình hoàn thành luận văn an lu Tác giả luận văn n va NGUYỄN ĐÌNH DŨNG iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tổng quan vấn đề nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu an lu Bố cục đề tài CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH va n GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Hoạt động cho vay NHTM .5 1.1.1 Khái quát NHTM 1.1.2 Hoạt động cho vay NHTM 1.2 Công tác định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM 13 1.2.1 Khái quát bất động sản 13 1.2.2 Công tác định giá bất động sản hoạt động cho vay NHTM 14 1.2.3 Chỉ tiêu đánh giá mức độ hồn thiện cơng tác định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM .24 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM 25 1.3.1 Các nhân tố chủ quan 25 1.3.2 Các nhân tố khách quan 27 iv 1.4 Kinh nghiệm hồn thiện cơng tác định giá BĐS số NHTM Việt Nam học Ngân hàng TMCP An Bình .30 1.4.1 Kinh nghiệm hồn thiện cơng tác định giá BĐS số NHTM Việt Nam 30 1.4.2 Bài học kinh nghiệm 36 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP AN BÌNH 38 2.1 Khái quát Ngân hàng TMCP An Bình 38 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 38 2.1.2 Cơ cấu tổ chức Phòng thẩm định giá tài sản – Ngân hàng TMCP An Bình 40 2.1.3 Các hoạt động chủ yếu: .42 2.2 Thực trạng công tác định giá BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An Bình 45 an lu 2.2.1 Thực trạng hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An Bình 45 2.2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản hoạt động cho vay va n Ngân hàng TMCP An Bình 52 2.3 Đánh giá công tác định giá BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An Bình 61 2.3.1 Những kết đạt .61 2.3.2 Những hạn chế - nguyên nhân 63 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP AN BÌNH .70 3.1 Định hướng công tác định giá BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An Bình 70 3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động cho vay có TSĐB Ngân hàng TMCP An Bình 70 3.1.2 Mục tiêu quan điểm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An Bình 71 v 3.2 Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP An Bình 74 3.2.1 Đổi nhận thức lãnh đạo ngân hàng định giá BĐS 74 3.2.2 Hồn thiện quy trình định giá 75 3.2.3 Ứng dụng linh hoạt phương pháp định giá BĐS 77 3.2.4 Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản ngân hàng 86 3.2.5 Đào tạo đội ngũ nhân phục vụ công tác định giá BĐS 87 3.2.6 Tuyển dụng nhân đáp ứng yêu cầu công việc .88 3.2.7 Tuyển dụng cộng tác viên công tác xây dựng liệu thị trường 88 3.3 Kiến Nghị 89 3.3.1 Cung cấp cổng thơng tin để tìm kiếm thơng tin liên quan đến BĐS .89 3.3.2 Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà 90 an lu 3.3.3 Nâng cao hiệu quản lý hoạt động thị trường bất động sản 90 3.3.4 Ban hành bảng khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà 92 va n 3.3.5 Thành lập quan chuyên môn làm tham mưu định giá BĐS 92 KẾT LUẬN 94 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 95 PHỤ LỤC 97 vi DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ BẢNG: Bảng 1.1: Tổng hợp kết trường hợp định giá ACB Bảng 2.1: Kết hoạt động cho vay theo nhóm khách hàng ABBANK qua năm Bảng 2.2: Tỷ lệ cho vay chấp bất động sản ABBANK Bảng 2.3: Kết hoạt động Phòng thẩm định giá tài sản- ABBANK từ 2011 2014 Bảng 2.4: Bảng thông tin tài sản so sánh ABBANK Bảng 3.1: Bảng thông tin tài sản so sánh ABBANK BIỂU ĐỒ: Biểu đồ 2.1: Kết kinh doanh từ năm 2011 đến 2014 an lu Biều đồ 2.2: Kết huy động vốn ABBANK qua năm Biểu đồ 2.3 : Kết hoạt động cho vay qua năm ABBANK va n Biểu đồ 2.4: Cơ cấu dư nợ qua năm Biểu đồ 2.5: Cơ cấu dư nợ qua năm trừ cho vay TCTD Biểu đồ 2.6: Cơ cấu tài sản theo khu vực SƠ ĐỒ: Sơ đồ 1.1: Quy trình định giá bất động sản chấp Sơ đồ 2.2: Quy trình định giá tài sản đảm bảo ABBank HÌNH VẼ: Hình 2.1: Cơ cấu tổ chức – nhân Phịng TĐGTS ABBANK Hình 2.2 Quy trình cấp tín dụng ABBANK vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Nguyên nghĩa ABBANK Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình BĐS Bất động sản CVĐG Chuyên viên định giá NHTM Ngân hàng thương mại QHKH Quan hệ khách hàng ĐGTS Định giá tài sản TMCP Thương mại cổ phần TS Tài sản TSĐB Tài sản đảm bảo 10 TSSS Tài sản so sánh 11 UBND Ủy ban nhân dân 12 KH 13 KHDN 14 KHCN Khách hàng cá nhân 15 QHKH Quan hệ khách hàng an lu STT n va Khách hàng Khách hàng doanh nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Định giá bất động sản hoạt động cho vay công tác quan trọng hoạt động cho vay ngân hàng thương mại (NHTM) Cùng với phát triển kinh tế nói chung hệ thống ngân hàng nói riêng, việc sử dụng bất động sản (BĐS) làm tài sản đảm bảo (TSĐB) ngày gia tăng Chất lượng, giá trị tài sản đảm bảo ảnh hưởng lớn đến định cho vay ngân hàng, cơng tác định giá tài sản đảm bảo ngân hàng có vai trị vô quan trọng, giúp cho ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý sở tính tốn dự báo rủi ro xảy an lu ra, nâng cao chất lượng cho vay ngân hàng thương mại n va Tuy nhiên q trình cấp tín dụng cho khách hàng, rủi ro tín dụng điều khơng thể tránh khỏi, ảnh hưởng đến hiệu kết kinh doanh ngân hàng Vì vậy, quản trị rủi ro cơng tác có tầm quan trọng hàng đầu hoạt động kinh doanh ngân hàng đặc biệt Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình (ABBANK) Với việc thành lập Phịng thẩm định giá tài sản, công tác quản trị rủi ro định giá tài sản ABBANK tầm vi mô vĩ mơ độc lập hồn tồn với mảng kinh doanh, giúp cho ban điều hành có nhìn khách quan, đảm bảo an tồn kinh doanh nâng cao hiệu hoạt động chung ngân hàng Tuy nhiên, thực tế việc định giá bất động sản hoạt động cho vay thường diễn tình trạng bất cập cơng tác định giá khiến cho việc xác định giá trị BĐS, việc xây dựng khung giá đất thị trường thường không sát với giá trị thực BĐS… bên cạnh việc áp dụng mở rộng phương pháp định giá đơi chưa linh hoạt, điều gây tình trạng khiếu nại khách hàng cá nhân doanh nghiệp yêu cầu định giá lại ngày phổ biến mà nhu cầu sử dụng vốn ngày lớn để đáp ứng nhu cầu đầu tư tiêu dùng Bởi vậy, hồn thiện cơng tác định giá bất động sản hoạt động cho vay đòi hỏi cấp thiết ABBANK Với nhận thức đó, cơng tác định giá BĐS hoạt động cho vay ABBANK trọng đạt kết đáng kể Tuy nhiên, công tác định giá BĐS hoạt động cho vay ngân hàng chưa đáp ứng mục tiêu, giá trị BĐS xác định không sát với giá trị thực nên gây khơng khó khăn cho ngân hàng việc thu hồi nợ Là cán công tác an lu Phòng thẩm định giá tài sản ngân hàng, với mong muốn góp phần giải va n vấn đề thực tiễn, chọn nghiên cứu đề tài luận văn thạc sỹ: “Hồn thiện cơng tác định giá bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình” Tổng quan vấn đề nghiên cứu Ở Việt nam, có số đề tài nghiên cứu liên quan đến định giá đất đai bất động sản Dự án hợp tác Việt nam Thụy Điển Bộ Tài ngun Mơi trường chủ trì liên quan đến vấn đề quản lý đất đai đề cập đến việc định giá đất có tác động yếu tố vị trí mơi trường [03] Các yếu tố kinh tế đưa chưa có kết luận cụ thể điều kiện áp dụng Việt nam Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ: “Khả áp dụng số phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường quyền sử dụng đất Việt nam” TS Nguyễn Mạnh Hải, Bộ Kế hoạch Đầu tư phân tích phương pháp định giá khả áp dụng Việt Nam [08] 99 Thứ ba: Thơng qua việc nghiên cứu tìm hiểu ngun nhân tác giả đưa số giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác định giá BĐS ABBANK DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban Vật giá Chính phủ (2003), Cơ sở khoa học thực tiễn thẩm định giá nước, Nxb Giao Thông Vận Tải, Hà Nội Phạm Văn Bình Đỗ Thanh Tùng (2007), “Bàn định giá tài sản đảm bảo vay vốn ngân hàng điều kiện hội nhập”, Tạp chí Ngân Hàng, (2), tr 14 Bộ Tài ngun Mơi trường (2001), Chương trình hợp tác Việt Nam – Thụy Điển đổi hệ thống địa chính: Định giá quyền sử dụng đất bất động sản, Hà Nội Bộ Tài Chính (2008), Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ trưởng Bộ Tài Chính việc ban hành 12 tiêu chuẩn thẩm định giá lu an Bộ Tài Chính (2014), Thông tư số 158/2014/QĐ-BTC ngày 27 tháng 10 năm n va 2014 Bộ trưởng Bộ Tài Chính việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Bộ Tài Chính (2015), Thơng tư số 28/2015/QĐ-BTC ngày 06 tháng 03 năm 2015 Bộ trưởng Bộ Tài Chính việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Cục Quản Lý Giá (2007), Tài Liệu Bồi Dưỡng chuyên ngành Thẩm Định Giá, Nxb Hà Nội, Hà Nội Nguyễn Mạnh Hải (2004), Phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất điều kiện vận dụng Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Bộ Kế Hoạch Đầu Tư, Hà Nội TS Nguyễn Minh Hồng ThS Phạm Văn Bình, Giáo trình định giá tài sản (2011), NXB Tài chính, Hà Nội 10 Phạm Thị Ngọc Mỹ (2003), “Các giải pháp thúc đẩy phát triển thẩm định giá Việt Nam năm tới”, Luận án tiến sĩ kinh tế, trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân 11 Ngân hàng TMCP An Bình (2011), Báo cáo thường niên 2011 100 12 Ngân hàng TMCP An Bình (2012), Báo cáo thường niên 2012 13 Ngân hàng TMCP An Bình (2013), Báo cáo thường niên 2013 14 Ngân hàng TMCP An Bình (2014), Báo cáo thường niên 2014 15 Ngân hàng TMCP An Bình (2010), Quyết định số 201/QĐ-TGĐ.10 ngày 07/09/2010 Tổng giám đốc ngân hàng TMCP An Bình việc Quy định thẩm định tài sản đảm bảo ABBank 16 Ngân hàng TMCP An Bình (2010), Quyết định số 224/QĐ-TGĐ.10 ngày 25/10/2010 Tổng giám đốc ngân hàng TMCP An Bình việc Ban hành tỷ lệ quy định tỷ lệ cho vay tài sản đảm bảo 17 Ngân hàng TMCP An Bình (2011), Cơng văn số 28/CVNB.TGĐ.11 ngày 22/11/2011 việc Điều chỉnh phần đơn giá CTXD đất làm TSTC ABBank 18 Lưu Văn Nghiêm (2000), Thẩm định giá Bất động sản Việt Nam – Thực trạng giải pháp, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp bộ, Bộ Giáo dục Đào tạo Kinh Tế Quốc Dân, Hà Nội an lu 19 Peter S.Rose (2004), Quản trị ngân hàng thương mại, Nxb Tài Chính, Đại Học va n 20 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2012), Luật giá 21 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất Đai 22 Ngô Thị Phương Thảo (2011), Luận án tiến sĩ kinh tế: “Định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại Việt Nam”, Luận án tiến sĩ kinh tế, trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân 23 Đoàn Văn Trường (2000), Các phương pháp thẩm định giá bất động sản, Nxb Khoa học Kỹ Thuật, Hà Nội PHỤ LỤC Phụ lục 1: Quy trình định giá tài sản đảm bảo ABBANK Bước 1: Nhận hồ sơ TSĐB cần định giá ĐVKD trực thuộc ABBANK - Cán Phòng thẩm định giá tài sản nhận hồ sơ định giá bao gồm: phiếu đề nghị định giá/ tái thẩm định tài sản theo mẫu ban hành từ đơn vị kinh doanh chứng từ pháp lý sau: Tên tài sản Trường hợp Chứng từ pháp lý Quyền sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất Bản vẽ, trích lục sơ đồ vị trí trạng thừa (nếu có) Hợp đồng công chứng mua bán nhà đất (nếu có) an lu Đất giao n va Tờ khai lệ phí trước bạ, chuyển mục đích sử dụng (nếu có) Bản xác minh trạng quy hoạch đất (nếu có) Hợp đồng thuê lại đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đất thuê đủ điều kiện thuê (nếu có) chấp ABBANK Biên lai đóng tiền thuê đất Bản vẽ, trích lục sơ đồ vị trí trạng thừa (nếu có) Đất phân lơ/khu thị Giấy chứng nhận quyền sử dụng thuộc trường hợp đất/hợp đồng mua bán/chuyển nhượng ABBANK chấp đất (nên nhà/quyền sử dụng đất) nhận cho chấp chủ đầu tư dự án đơn vị chủ đầu tư dự án ủy quyền ký hợp đồng mua bán/ chuyển nhượng BĐS Phiếu thu/ủy nhiệm chi chứng minh việc bên nhận chuyển nhượng toán tiền cho bên chuyển nhượng Bản vẽ/ trích lục sơ đồ vị trí trạng đất (nếu có) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Hợp đồng công chứng mua bán quyền sử dụng đất nhà (nếu có) Tờ khai lệ phí trước bạ Giấy phép xây dựng cơng trình Đất giao đất Biên nghiệm thu hồn cơng lu an n va Quyền sở hữu cơng trình (nếu có) nhà ở, cơng Bản vẽ trạng nhà (nếu có) Bản xác minh trạng quy hoạch (nếu có) trình gắn liền đất Quyền sở hữu cơng trình đất quyền sử dụng Giấy phép xây dựng (nếu có) đất Biên nghiệm thu, hồn cơng cơng trình (nếu có) Cơng trình xây dựng Hồ sơ tốn chi phí xây dựng đất th/đất đủ Bản vẽ nghiệm thu hồn cơng điều kiện chấp ABBANk Hồ sơ dự toán xây dựng cơng trình( có) Bản vẽ thiết kế (nếu có) Các hợp đồng thi cơng cơng trình (nếu có) Hợp đơng mua bán máy, thiết bị, dây chuyền Biên bàn giao, nghiệm thu, lý hợp đồng, lắp đặt chạy thử Máy thiết bị Máy thiết bị riêng Bản vẽ kỹ thuật lẻ/dây chuyền sản xuất Hóa đơn chi tiết Bộ chứng từ nhập (đối với MMTB nhập khẩu) Catalogue thiết bị thẩm định (nếu có) Phương tiện Giấy chứng nhận đăng ký xe vận tải Giấy chứng nhận bảo hiểm xe giới Giấy chứng nhận đăng kiểm lu Giấy chứng nhận an toàn kỹ thuật an Đường n va bảo mơi trường Giấy chứng nhận kiểm tra an tồn Đối với phương tiện nhập khẩu: phải có chứng từ nhập Đường Thủy Giấy chứng nhận đăng ký tàu biển Việt Nam (nếu tàu biển) Giấy chứng nhận đăng ký phương tiện đường thủy nội địa Giấy chứng nhận khả biển (nếu tàu biển) Giấy chứng nhận an toàn kỹ thuật phương tiện đường thủy Giấy chứng nhận cấp tàu tạm thời (nếu có) Giấy chứng nhận mạn khơ quốc tế (nếu có) Giấy chứng nhận an toàn thiết bị Giấy chứng nhận bảo hiểm thân tàu Giấy chứng nhận bảo hiểm P&I (nếu có) Hợp đồng mua bán hàng hóa, hóa đơn tài Chứng nhận xuất xứ/ chất lượng/bảo Hàng hóa nước hành Biên giao nhận/phiếu nhập kho Biên bàn giao/cho tặng (nếu có Các chứng từ khác theo quy định Hàng hóa pháp luật Hợp đồng ngoại lu an Tờ khai hải quan va n Hàng hóa nhập Chứng từ xuất xứ hàng hóa Bộ chứng từ nhập Giấy chứng nhận chất lượng đơn vị giám định (nếu có) - Các chứng từ pháp lý khác liên quan đến tài sản định giá - Tùy vào loại tài sản trường hợp cụ thể để yêu cầu bổ sung thêm chứng từ pháp lý chứng minh tài sản đủ điều kiện nhận chấp ABBANK tạo điều kiện thuận lợi cho CVTĐ thực định giá tài sản Danh mục thay đổi tùy theo tài sản cụ thể quy định theo pháp luật ABBANK thời kỳ - Sau nhận đầy đủ hồ sơ TSĐB theo quy định, cán nhận hồ sơ nhập thông số cần thiết vào hệ thống lưu trữ Phòng thẩm định giá tài sản phân bổ cho CVĐG phụ trách khu vực định giá để tiếp nhận hồ sơ theo tuyến phân công công tác Bước 2: Lập kế hoạch định giá, liên hệ đến bên liên quan để hẹn ngày khảo sát trạng tài sản: - Trên sở chứng từ pháp lý cung cấp thông tin ban đầu, CVĐG đối chiếu với quy định tiêu chuẩn/ điều kiện nhận TSĐB ABBANK để kiểm tra tài sản có đủ điều kiện nhận chấp/ cầm cố hay không + Trường hợp TSĐB không đủ điều kiện nhận làm TSĐB CVĐG lập văn từ chối định giá gửi lại cho đơn vị đề nghị định giá + Trường hợp cần bổ sung chứng từ pháp lý tài sản nhằm hỗ trợ công tác định giá, CVĐG liên lạc với đơn vị đề nghị để hỗ trợ bổ sung theo đề nghị phòng TĐTS + Trường hợp TSTĐ thuộc trường hợp phải có ý kiến hội đồng tín dụng/ ban TGĐ đơn vị cho vay cần phải xin ý kiến phê duyệt chấp thuận trước tiến hành bước tiế theo - CVĐG chủ động xếp thống thời gian, địa điểm khảo sát lu an trạng tài sản với khách hàng, người hướng dẫn định giá đến địa điểm khảo sát, cán n va có liên quan đơn vị cho vay (nếu có), theo thông số ghi đề nghị định giá - CVĐG thực thu thập thông tin sơ liên quan đế TSTĐ thơng qua việc tìm hiểu thơng tin internet, báo chí, nhà cung cấp….đồng thời liên phương án định giá số trường hợp tài sản phức tạp, xa địa điểm có đơn vị trực thuộc ABBANK/ cần hỗ trợ phương tiện vận chuyển công tác chuẩn bị khác nhằm tiết kiệm thời gian di chuyển đến nơi TSTĐ tọa lạc tiết kiệm chi phí nhân lực - Quy định việc nhận TSĐB BĐS ABBANK * Các trường hợp BĐS không nhận làm TSĐB ABBANK:  BĐS tọa lạc khu vực hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật chưa hồn chỉnh//BĐS thuộc dự án chưa san lấp, chưa hoàn thiện sở hạ tầng bất động sản khu vực quy hoạch giải tỏa chưa xác định rõ vị trí, diện tích bất động sản  BĐS tọa lạc khu quy hoạch bị giải tỏa tồn khn viên đất để thực dự án cơng trình cơng cộng, sở hạ tầng kỹ thuật, đường xá, cầu cống bị giải tỏa phần mà phần cịn lại có diện tích mức tối thiểu ABBANK quy định  BĐS khơng có lối vào có lối chung thơng qua thử đất khác (phụ thuộc vào lối đất khác)  BĐS bị tranh chấp có dấu hiệu tranh chấp  BĐS tọa lạc hẻm/ngõ/ngách có bề rộng 2m ( đoạn hẹp tính từ mặt đường phố đến vị trí tài sản thẩm định ) BĐS thuộc tỉnh, huyện, khu vực thành Riêng từ huyện Từ Liêm Thanh Trì nhận tài sản tọa lạc hẻm/ngõ /ngách có bề rộng từ 1,5m khoản trung bình trở lên  BĐS tọa lạc hẻm/ngõ/ngách có bề rộng 1m ( đoạn hẹp tính từ đầu hẻm/ngõ/ngách đến vị trí tài sản thẩm định ) BĐS thuộc quận, khu vực nội ô, trung tâm thành phố lu an  BĐS có diện tích cơng nhận 15m2 n va  Các trường hợp pháp luật không cho phép chấp Bước 3: Khảo sát trạng tài sản, thu thập tài liệu, thông tin thị trường: - Khảo sát trạng tài sản: bước bắt buộc quy định cho cán TĐTS ABBANK + Kiểm tra tính tồn hữu TSĐB: nội dung quan trọng, CVĐG cần phải đến trường nới có tài sản cần định giá để kiểm tra đối chiếu thông tin mà khách hàng cung cấp nhằm khẳng định tài sản có tồn thực tế chứng từ pháp lý thể + Tùy theo loại tài sản hồ sơ pháp lý thu thập TSĐB để tiến hành khảo sát trạng, nội dung cần thiết sau:  Lập biên trạng khu đất ( theo mẫu quy định)  Xác định vị trí địa lý, phần diện tích quy hoạch, diện tích cịn lại sau quy hoạch…  Khoảng cách BĐS với trục đường chính, chợ, trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học….để nhận biết vị trí tài sản tọa lạc  Các yếu tố tác động đến tăng giảm giá trị lô đất  Chụp ảnh tài sản cần định giá nhằm xác định trạng tài sản thời điểm định giá  Vẽ sơ đồ vị trí tài sản tọa lạc + CVĐG cần phải đánh giá tình trạng TS mặt vật chất:  Xem xét mơ tả rõ tình trạng TSĐB mặt cơ, lý hóa  Chất lượng mặt giá trị sử dụng TSĐB (mới, cũ, vận hành, sử dụng theo công ghi chứng từ pháp lý tài sản, tài sản sử dụng với công suất quy định máy thiết bị…)  Khả khai thác cơng dụng TSĐB (nhà cịn khơng, máy cịn hoạt động khơng, hàng hóa cịn đảm bảo chất lượng khơng…) + Từ thông tin thu thập trường kiểm tra, đối chiếu tài liệu liên quan, phát nội dung khơng hồn chỉnh, thực tế so với số liệu tài liệu, văn không đầy đủ, phải kịp thời thông báo bổ sung cho đầy đủ lu an phản ánh biên khảo sát trạng Nếu phát dấu tích sửa chữa, n va làm giả khơng xác so với chứng từ pháp lý tài sản, CVĐG phải xác minh rõ báo cáo cho lãnh đạo trực tiếp tạm ngừng quy trình định giá để xác minh thơng tin - Thu thập thông tin thị trường + Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát trạng tài sản, CVĐG cần phải thu thập thông tin sau:  Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi xuất, thu nhập TSSS  Các thông tin yếu tố cung- cầu, lục lượng tham gia thị trường, động thái người mua, người bán tiềm  Các thơng tin tính pháp lý tài sản + Với TSĐB BĐS, CVĐG cần phải thu thập thêm:  Các số liệu kinh tế, xã hội, môi trường, yếu tô tác động đến giá trị, đặc trưng thị trường tài sản để nhận biết khác khu vực tài sản định giá khu vực lân cận  Các thông tin yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng tài sản (địa chất, đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, sở hạ tầng….) + Để thực định giá, CVĐG phải dựa thông tin thu thập từ nguồn: khảo sát thực địa, giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá thương lượng, giá thực bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch….)thông qua vấn Công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng tổ chức tín dụng, thông tin báo đài (báo điện tử, báo viết…) thông tin internet… CVĐG phải nêu rõ nguồn gốc thông tin báo cáo định giá phải kiểm chứng để đảm bảo độ xác thơng tin Bước 4: Phân tích, điều chỉnh thơng tin thu thập thị trường Là trình đánh giá tác động yếu tố đến mức giá TSĐB - Phân tích thơng tin từ khảo sát trường tài sản - Phân tích đặc trưng thị trường tài sản cần định giá lu an - Phân tích yếu tố tác động liên giá trị tài sản: pháp lý, vị trí, hình n va dạng, kích thước, khoảng cách, mơi trường sống, an ninh trật tự… - Phân tích việc sử dụng tốt tối ưu tài sản: xem xét khả sử dụng tốt tài sản bối cảnh tự nhiên, hồn cảnh pháp luật tài cho phép mang lại giá trị cao cho tài sản Bước 5: Xác định giá trị tài sản đảm bảo cần định giá: - Căn kết phân tích, điều chỉnh thơng tin thu thập thị trường, chọn phương pháp định giá, sau xác định yếu tố trên, CVĐG cần nêu rõ báo cáo phương pháp định giá áp dụng làm chủ yếu, phương pháp sử dụng để kiểm tra, từ đến kết luận cuối giá trị tài sản cần định giá Bước 6: Lập báo cáo kết định giá chuyển báo cáo kết định đơn vị đề nghị định giá: - Tiến hành lập báo cáo theo mẫu biểu quy định trình cấp phê duyệt - Tiến hành lưu trao trả hồ sơ tài sản cho đơn vị cho vay ABBANK Phụ lục 02: Phương pháp thặng dư TT Khoản mục chi phí A THƠNG SỐ ĐẦU VÀO Tổng diện tích khu đất b c i k 38,760 m2 Diễn giải cách tính Chi phí trước thuế (vnđ) Thuế GTGT (vnđ) Chi phí sau thuế (vnđ) Ký hiệu S t.hầm n B I a m2 m2 m2 m2 1,500.0 80.0% 1,200 2,400 2,400 36,360 Đơn giá (vnđ) va m2 K.lượng/ Định mức (K) an Mật độ xây dựng Diện tích xây dựng Diện tích xây dựng tầng hầm Diện tích sàn tầng hầm Tổng diện tích xây dựng Tổng diện tích (đã gồm tầng hầm) Đường giao thơng, sân vườn, vỉa hè, xanh, thảm cỏ THƠNG SỐ TÍNH TỐN Chi phí xây dựng Chi phí xây dựng Diện tích xây dựng tầng hầm Diện tích phần dịch vụ TM VP, KT Diện tích phần diện tích hộ Đường giao thông, sân vườn, vỉa hè, xanh, thảm cỏ… Phần hạ tầng (cấp, thoát nước & điện chiếu sáng nhà) Đ.vị lu Tổng mức đầu tư dự án 300 m2 2,400 11,550,000 367,595,964,000 363,956,400,000 27,720,000,000 36,759,596,400 36,395,640,000 2,772,000,000 404,355,560,400 400,352,040,000 30,492,000,000 m2 1,560 9,240,000 14,414,400,000 1,441,440,000 15,855,840,000 m2 34,800 9,240,000 321,552,000,000 32,155,200,000 353,707,200,000 m2 300 600,000 180,000,000 18,000,000 198,000,000 m2 300 300,000 90,000,000 9,000,000 99,000,000 Gxd Chi phí XD nhà tạm điều hành thi cơng Chi phí thiết bị Diện tích xây dựng tầng hầm Diện tích phần dịch vụ TM VP Diện tích phần diện tích hộ m2 2,400 m2 III Chi phí quản lý dự án IV Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Khảo sát địa chất Lập dự án đầu tư (gồm thiết kế sở) Chi phí thiết kế kỹ thuật thi cơng (đã gồm chi phí thiết kế kỹ thuật vẽ thi cơng); cơng trình cấp II (thiết kế bước) chi phí giám sát tác giả Chi phí thẩm tra thiết kế vẽ thi cơng Chi phí thẩm tra tổng dự tốn Lập HSMT đánh giá HSDT thi công XD Lập HSMT đánh giá HSDT cung cấp TB Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Thẩm tra biện pháp thi công tầng hầm Chi phí nén tĩnh thử tải cọc, siêu âm cọc II a b c 10 11 4,487,040,000 342,000,000 49,357,440,000 3,762,000,000 1,560 1,140,000 1,778,400,000 177,840,000 1,956,240,000 m2 34,800 1,140,000 39,672,000,000 3,967,200,000 43,639,200,000 % 1.3071% 412,466,364,000 5,391,363,267 539,136,327 5,930,499,593 Gqlda 6,505,534,536 454,545,455 650,553,454 45,454,545 7,156,087,990 500,000,000 Gtv 843,171,265 84,317,127 927,488,392 Gxd 14,281 1,428 15,709 (Gxd + Gtb)*K% ((1)+…+(13)) % 0.2044% 412,466,364,000 (Gxd + Gtb) % 1.253% 1,140,000 % 0.039% 367,595,964,000 Gxd 143,733,731 14,373,373 158,107,104 % 0.034% 367,595,964,000 Gxd 126,545,092 12,654,509 139,199,601 % -0.008% 367,595,964,000 Gxd -29,548,781 -2,954,878 -32,503,659 % 0.164% 44,870,400,000 Gtb 73,536,435 7,353,644 80,890,079 % 0.856% 367,595,964,000 Gxd 3,148,054,665 314,805,467 3,462,860,132 % 0.493% 44,870,400,000 Gtb 221,320,436 22,132,044 243,452,480 Tạm tính 227,272,727 22,727,273 250,000,000 Tạm tính 454,545,455 45,454,545 500,000,000 n 1,425,000 44,870,400,000 3,420,000,000 va 4,003,520,400 an 363,956,400 lu 3,639,564,000 Gtb 12 V Chi phí dự phịng C TỔNG CỘNG ((I)+…(VI)) % 0.027% 84,234,378 926,578,153 17,798,204,124 1,769,820,412 19,568,024,536 100,000,000 412,466,364,000 % 1.135% % % 3.000% 0.097% 367,595,9 64,000 412,466,364,000 466,799,587,983 % 0.068% 466,799,587,983 Tạm tính 842,343,775 (Gxd + Gtb) Gkh 100,000,000 109,309,136 10,930,914 120,240,050 Gxd 4,173,558,308 417,355,831 4,590,914,138 (Gxd + Gtb) TMDT 12,373,990,920 453,231,536 1,237,399,092 45,323,154 13,611,390,012 498,554,690 315,386,951 31,538,695 346,925,646 272,727,273 27,272,727 300,000,000 44,216,146,593 4,420,614,659 48,636,761,252 Gdp 486,377,612,519 48,626,761,252 535,004,373,771 G TMDT n VI Tạm tính va Chi phí bảo hiểm cơng trình Chi phí kiểm tốn Chi phí thẩm tra phê duyệt QT vốn đầu tư Chi phí lễ khởi cơng khánh thành (25% chi phí giám sát) an Lệ phí thẩm định TKCS % lu Chi phí kiểm tra an tồn chịu lực kết cấu cơng trình đánh giá phù hợp chất lượng cơng trình Chi phí khác Chi phí xin thoả thuận (cấp điện, nước, PCCC ) Chi phí thẩm tra tính hiệu khả thi dự án ((I)+…+(V)) x 10% Doanh thu bán hộ I Thời gian ĐVT Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Tổng cộng Tỷ lệ hộ % 10% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 100% m2 2,784.0 4,176.0 4,176.0 4,176.0 4,176.0 4,176.0 4,176.0 27,840 Diện tích hộ bán II Giá bán Tỷ lệ tăng giá bán so với năm 3% trước an 37.08 37.08 % 20% 11.25% 20% III Tiến độ thu tiền Tiến độ thu tiền diện tích bán quý 2016 Tiến độ thu tiền diện tích bán quý 2016 Tiến độ thu tiền diện tích bán quý 2017 Tiến độ thu tiền diện tích bán quý 2017 38.19 38.19 38.19 38.19 39.34 11.25% 11.25% 11.25% 30% 5% 100% 15% 15% 15% 30% 5% 100% 25% 20% 20% 30% 5% 100% 30% 35% 30% 5% 100% n 36 va 3% lu Giá bán hộ thời điểm 3% % % % Tiến độ thu tiền diện tích bán quý 2017 Tiến độ thu tiền diện tích bán quý 2017 Tiến độ thu tiền diện tích bán năm 2018 % 30% % 65% 5% 100% 95% 5% 100% 100% 100% % IV Doanh thu trđ 42,583 34,840 34,840 34,840 77,423 12,904 258,077 20,646 11,613 11,613 11,613 11,613 30,969 5,162 103,231 30,969 23,227 23,227 23,227 46,454 7,742 154,846 39,873 79,746 135,568 350,881 31,898 637,966 39,873 31,898 31,898 47,847 7,975 159,491 47,847 55,822 47,847 7,975 159,491 47,847 103,669 7,975 159,491 151,517 7,975 159,491 164,276 164,276 Tiền thu năm 2017 trđ - - Bán quý va Bán quý an Bán quý 20,646 n Tiền thu năm 2016 lu Bán quý Bán quý Bán quý Tiền thu năm 2018 Tổng doanh thu Tổng doanh thu trước VAT trđ trđ 20,646 42,583 74,713 114,586 170,408 428,304 209,078 1,060,319 18,769 38,712 67,921 104,169 154,916 389,368 190,071 963,926