Đặt cọc trong hợp đồng dân sự về bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Mẫu trang phụ bìa (Khổ 210 x 297 mm) TRẦN THỊ KIM THOA ĐẶT CỌC TRONG HỢP ĐỒNG DÂN SỰ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN KHÓA LUẬN CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - THÁNG - NĂM 2023 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO Phụ lục 2: TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Mẫu trang phụ bìa (Khổ 210 x 297 mm) TRẦN THỊ KIM THOA ĐẶT CỌC TRONG HỢP ĐỒNG DÂN SỰ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: THẠC SĨ ĐẶNG THÁI BÌNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – THÁNG – NĂM 2023 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan Khóa luận tốt nghiệp kết nghiên cứu riêng tôi, thực hướng dẫn khoa học Thạc sĩ Đặng Thái Bình - Giảng viên Khoa Luật Dân sự, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm lời cam đoan Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 22 tháng năm 2023 Tác giả khóa luận Trần Thị Kim Thoa LỜI CẢM ƠN Trong q trình thực Khóa luận tốt nghiệp, để vượt qua khó khăn, thử thách có kết ngày hơm bên cạnh nỗ lực thân, em biết ơn quan tâm, hướng dẫn, giúp đỡ quý báu Quý Thầy Cô, Quý Luật sư anh chị Em xin chân thành cảm ơn xin khắc ghi tất tình cảm Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành tri ân sâu sắc đến Thạc sĩ Đặng Thái Bình – Giảng viên Khoa Luật Dân sự, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, cảm ơn Thầy ln tận tình hết lịng hướng dẫn, bảo, giúp đỡ đồng hành em suốt thời gian qua Em xin cảm ơn Thầy! Em xin gửi lời cảm ơn đến Quý Thầy Cô Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh ln tận tâm giảng dạy, truyền đạt cho em kiến thức quý giá suốt trình học tập, rèn luyện em Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT NỘI DUNG VIẾT TẮT Án lệ số 25/2018/AL Hội đồng Thẩm phán Án lệ 25/2018 Tịa án nhân dân tối cao thơng qua ngày 17 tháng 10 năm 2018 công bố theo Quyết định số 269/QĐ-CA ngày 06 tháng 11 năm 2018 Chánh án Tòa án nhân dân tối cao việc khơng phải chịu phạt cọc lý khách quan BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật Dân CCCT Công chứng, chứng thực HĐDS Hợp đồng dân HĐĐC Hợp đồng đặt cọc KDBĐS Kinh doanh Bất động sản LĐĐ Luật Đất đai LNO Luật Nhà Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 Nghị định 02/2022/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản Nghị định số 21/2021/NĐCP Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ Nghị định 76/2015/NĐ-CP Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản Nghị 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 Nghị 01/2003/NQHĐTP Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình NVNĐCONN Người Việt Nam định cư nước QSDĐ Quyền sử dụng đất TAND Tòa án nhân dân MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu 3 Mục tiêu nghiên cứu Cách tiếp cận, phương pháp nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu Bố cục Khóa luận CHƯƠNG - ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA ĐẶT CỌC TRONG HỢP ĐỒNG DÂN SỰ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Điều kiện chủ thể đặt cọc hợp đồng dân bất động sản 1.1.1 Bên đặt cọc .10 1.1.2 Bên nhận đặt cọc 18 1.2 Điều kiện nội dung mục đích đặt cọc 23 1.3 Điều kiện hình thức đặt cọc 26 KẾT LUẬN CHƯƠNG 32 CHƯƠNG - XỬ LÝ TÀI SẢN ĐẶT CỌC TRONG HỢP ĐỒNG DÂN SỰ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 33 2.1 Xử lý tài sản đặt cọc hợp đồng dân bất động sản giao kết, thực 33 2.1.1 Hoàn trả tài sản đặt cọc 33 2.1.2 Tài sản đặt cọc trừ để thực nghĩa vụ trả tiền 36 2.2 Xử lý tài sản đặt cọc hợp đồng dân bất động sản không giao kết, thực 38 2.2.1 Hợp đồng dân bất động sản không giao kết, thực lỗi bên 39 2.2.2 Hợp đồng dân bất động sản không giao kết, thực lỗi hai bên .44 2.2.3 Hợp đồng dân bất động sản không giao kết, thực yếu tố khách quan .48 2.2.4 Hợp đồng dân bất động sản không giao kết, thực hợp đồng vô hiệu 53 KẾT LUẬN CHƯƠNG 55 PHẦN KẾT LUẬN 56 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Thị trường bất động sản Việt Nam phát triển nhanh chóng, giao dịch liên quan đến bất động sản diễn sôi Trong hệ thống pháp luật dân Việt Nam, biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân có vai trị vơ quan trọng việc thúc đẩy bên tham gia vào giao dịch dân thực cách nghiêm túc nghĩa vụ Điều có ý nghĩa bảo đảm cho an tồn bên có quyền trước rủi ro q trình thực giao dịch dân có áp dụng biện pháp bảo đảm, điều kiện kinh tế - xã hội nay, nước ta thực kinh tế thị trường với chế tự cạnh tranh Mặc dù có quản lý Nhà nước thực tế tham gia giao dịch dân sự, chủ thể gặp phải rủi ro tiềm ẩn, lường trước Bên cạnh đó, giao dịch liên quan đến bất động sản thường có giá trị cao, chịu tác động yếu tố thị trường nhiều nên việc lựa chọn biện pháp bảo đảm, có đặt cọc thực phổ biến để tạo ràng buộc cao giao dịch dân bất động sản Pháp luật dân hành quy định chín biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ có đặt cọc Với ưu điểm dễ thực hiện, vừa bảo đảm cho giao kết vừa bảo đảm cho thực hợp đồng vừa có chức toán, biện pháp đặt cọc sử dụng phổ biến giao dịch dân đặc biệt bảo đảm cho giao kết hợp đồng Tuy nhiên, quy định pháp luật đặt cọc nói chung đặt cọc hợp đồng dân bất động sản nói riêng cịn nhiều hạn chế Bộ luật Dân năm 2015 với 689 điều luật có Điều 328 quy định nội dung với cấu trúc điều luật gồm hai khoản khoản khái niệm đặt cọc, đối tượng tài sản dùng làm đặt cọc quy định hình thức đặt cọc; khoản quy định xử lý tài sản đặt cọc trường hợp hợp đồng dân bên giao kết, thực trường hợp bên đặt cọc bên nhận đặt cọc từ chối giao kết thực hợp đồng Những quy định đặt cọc hành chưa phản ánh hết chất pháp lý của giao dịch này, nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến thời điểm có hiệu lực, điều kiện có hiệu lực, tài sản đặt cọc, xử lý tài sản đặt cọc hợp đồng giao kết, thực hợp đồng không giao kết, thực hiện… chưa quy định Tại Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ chưa làm sáng tỏ tất vấn đề nêu trên, thực tiễn, vấn đề liên tục xảy đời sống xã hội, đòi hỏi phải nhanh chóng tìm lời giải đáp Bên cạnh đó, thấy Bộ luật Dân năm 2015 chưa đề cập tới trường hợp hợp đồng có đặt cọc khơng giao kết, thực yếu tố khách quan, bất khả kháng lỗi hai bên Theo Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 hướng dẫn áp dụng Bộ luật Dân năm 1995 Hội đồng thẩm phán theo hướng “nếu hai bên có lỗi trường hợp có kiện bất khả kháng có trở ngại khách quan khơng phạt cọc”1 Nghị khơng cịn phù hợp Bộ luật Dân năm 1995 hết hiệu lực từ lâu đến chưa có văn thay Ngày 17/10/2018, TAND Tối cao thông qua Án lệ số 25/2018/AL khơng phải chịu phạt cọc lý khách quan Mặc dù Án lệ số 25/2018/AL thay Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP nguyên tắc, đường lối xử lý trường hợp “có trở ngại khách quan” (và vận dụng tương tự cho “có kiện bất khả kháng”) Tuy nhiên, trường hợp “cả hai bên có lỗi” cịn bị bỏ ngỏ Việc pháp luật dân không quy định chưa quy định đầy đủ nội dung nêu dẫn đến việc hiểu áp dụng pháp luật thực tiễn quan thực thi pháp luật gặp nhiều khó khăn, ngành Tòa án Viện kiểm sát phải đối mặt với nhiều vấn đề vướng mắc trình xét xử, vận dụng pháp luật Thêm vào đó, Bộ luật Dân năm 2015 có quy định đặt cọc không quy định trường hợp “đặt cọc” thực giao dịch thuộc phạm vi điều chỉnh pháp luật khác cịn phải áp dụng quy định pháp luật đó, “đặt cọc” giao dịch bất động sản cịn phải áp dụng quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Chính thế, việc nghiên cứu sâu đặt cọc hợp đồng dân bất động sản đặc biệt có ý nghĩa quan trọng lý luận thực tiễn Ý nghĩa thơi thúc tác giả chọn để tài “Đặt cọc hợp đồng dân bất động sản” để làm đề tài nghiên cứu thực Khóa luận tốt nghiệp với mong muốn góp phần làm sáng tỏ vấn đề lý luận chưa đầy đủ, rõ ràng thực tiễn áp dụng quy định pháp luật đặt cọc hợp đồng dân bất động sản Từ đó, góp phần hồn thiện pháp luật dân nói chung quy định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân nói riêng, có đặt cọc – biện pháp bảo đảm có tính đặc biệt Điểm d khoản Mục I Tình hình nghiên cứu Qua nghiên cứu tác giả, số cơng trình liên quan trực tiếp đến đề tài kể đến sau: Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2022), Giáo trình Pháp luật hợp đồng bồi thường thiệt hại hợp đồng, Đỗ Văn Đại (chủ biên), Nxb Hồng Đức Trong nội dung giáo trình có đề cập tới nội dung liên quan đến lý luận quy định pháp luật hành Việt Nam, có bàn đến biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, phân tích trường hợp chấm dứt hợp đồng đặt cọc trách nhiệm bên trình xử lý tài sản đặt cọc Đây tài liệu mang tính định hướng, giúp tác giả có nhìn tổng quan đặt cọc, hiểu vấn đề liên quan để từ xây dựng Khóa luận cách hồn thiện logic Đào Thị Ngọc Thuận (2015), Đặt cọc theo quy định Bộ luật Dân năm 2005, Luận văn Thạc sĩ, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn khái quát đặt cọc, khái niệm, chủ thể, nội dung, điều kiện hiệu lực đặt cọc biện pháp xử lý tài sản đặt cọc Từ đó, tác giả bất cập quy định đặt cọc Bộ luật Dân năm 2005 đưa số đề xuất kiến nghị Đây tài liệu hữu ích, nhiên luận văn tác giả sử dụng quy định Bộ luật Dân năm 2005, có khác biệt so với quy định pháp luật hành Vì vậy, tiếp thu vào Khóa luận cần tiếp thu có chọn lọc đưa phân tích phù hợp với tình hình thực tiễn Đỗ Văn Đại (2022), Luật nghĩa vụ dân bảo đảm thực nghĩa vụ dân Việt Nam - Bản án bình luận án, Tập 2, Nxb Chính trị quốc gia Hà Nội Tại đây, tác giả nêu bật án có liên quan trực tiếp đến đặt cọc vấn đề có liên quan đến điều kiện có hiệu lực đặt cọc, tác động hợp đồng vô hiệu đến đặt cọc, thời gian, chức việc đặt cọc, với vấn đề có liên quan đến xử lý đặt cọc trường hợp hợp đồng thực hiện, chưa thực nội dung liên quan đến bồi thường Đây tài liệu thực tiễn, đưa nhiều vấn đề đáng quan tâm đặt cọc Thơng qua đó, Khóa luận tiếp thu từ phân tích thực tiễn để đưa đánh giá phân tích hợp lý Đỗ Văn Đại (chủ biên) (2021), Giao dịch dân bất động sản, Tập 2, Nxb Hồng Đức Tại đây, tác giả phân tích vấn đề xoay quanh giao dịch dân bất động sản Đặc biệt, chủ đề thứ 21, tác giả Nguyễn Phương Thảo đưa nhiều đánh giá phân tích liên quan đến việc đặt cọc để giao kết, thực giao Trong ngày 09/9/2019, 11/9/2019 12/9/2019, bị đơn ông N, nguyên đơn ông M Viện trưởng VKSND huyện A, tỉnh Sóc Trăng có kháng cáo, kháng nghị án dân sơ thẩm nêu trên, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết: - Bị đơn ông N kháng cáo yêu cầu tuyên bố giao dịch ông M với ông N, bà N1 vô hiệu; số tiền 324.490.000 đồng mà ông M nộp cho Công ty P ông M giả mạo chữ ký ông N để tự nộp tiền làm hợp đồng chuyển nhượng, không liên quan đến hộ gia đình ơng N; ơng N đồng ý trả lại cho ông M số tiền cọc nhận 380.000.000đồng lãi suất theo quy định pháp luật - Nguyên đơn ông M kháng cáo yêu cầu xác định ơng M khơng có lỗi việc thực hợp đồng buộc ông N, bà N1 Công ty P trả cho ông M 1.307.390.200đồng - Viện trưởng VKSND huyện A, tỉnh Sóc Trăng kháng nghị yêu cầu áp dụng khoản Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân năm 2015 sửa án dân sơ thẩm Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật khơng xác, áp dụng sai pháp luật nội dung, buộc ông N, bà N1 bồi thường thiệt hại 291.450.100đồng cho ơng M thiệt thịi cho quyền lợi ơng N, bà N1 Tại phiên tịa phúc thẩm, nguyên đơn ông M không rút lại đơn khởi kiện giữ nguyên nội dung đơn kháng cáo, bị đơn ông N giữ nguyên nội dung đơn kháng cáo; Đại diện VKSND tỉnh Sóc Trăng rút lại nội dung kháng nghị xác định quan hệ pháp luật giữ nguyên nội dung kháng nghị khác Viện trưởng VKSND huyện A, tỉnh Sóc Trăng; Các đương không thỏa thuận với việc giải vụ án Người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp ngun đơn ơng M trình bày tranh luận đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo nguyên đơn ông M; không chấp nhận kháng bị đơn ông N kháng nghị Viện trưởng VKSND huyện A, tỉnh Sóc Trăng, khoản Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân năm 2015 sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận kháng cáo nguyên đơn khơng có chấp nhận Đại diện VKSND tỉnh Sóc Trăng phát biểu ý kiến việc tuân thủ chấp hành pháp luật tố tụng người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng trình giải vụ án giai đoạn phúc thẩm phiên tòa phúc thẩm Về nội dung vụ án, Đại diện VKSND tỉnh Sóc Trăng phát biểu quan điểm tính có hợp pháp kháng cáo kháng nghị, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo nguyên đơn ông M; chấp nhận kháng cáo bị đơn ông N kháng nghị Viện trưởng VKSND huyện A, tỉnh Sóc Trăng, khoản Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân năm 2015 sửa án sơ thẩm NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: Sau nghiên cứu tài liệu có hồ sơ vụ án, thẩm tra chứng phiên tòa, vào kết tranh tụng, ý kiến phát biểu đề nghị Kiểm sát viên người tham gia tố tụng, Hội đồng xét xử nhận định: Về tố tụng: [1] Người kháng cáo, kháng nghị; nội dung hình thức đơn kháng cáo, định kháng nghị; thời hạn kháng cáo, kháng nghị theo quy định Điều 271, 272, 273, 278, 279 280 Bộ luật Tố tụng dân năm 2015, nên kháng cáo nguyên đơn ông M, kháng cáo bị đơn ông N kháng nghị Viện trưởng VKSND huyện A, tỉnh Sóc Trăng hợp lệ theo luật định [2] Tại phiên tòa hôm nay, ông N2, ông N3, ông N4, ông N5, N7, người đại diện theo pháp luật Công ty P vắng mặt có người đại diện tham gia phiên tòa; bà N6 Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai để tham gia phiên tòa vắng mặt không lý do; việc vắng mặt họ không ảnh hưởng đến việc xét xử Do vậy, Hội đồng xét xử khoản Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân năm 2015, tiến hành xét xử vụ án Về nội dung: [1] Hộ ông N UBND huyện A cấp 01 đất tái định cư có diện tích 87,7m2 , vị trí 07, lơ B2, đường D4, Trung tâm thương mại xã B, thuộc số 155, tờ đồ số 33, tọa lạc ấp C, xã B, huyện A, tỉnh Sóc Trăng theo Quyết định số 530/QĐ-UBND ngày 30/5/2017 UBND huyện A v/v phê duyệt bổ sung danh sách hộ đủ điều kiện bố trí tái định cư thu hồi đất thực dự án Trung tâm thương mại xã B, huyện A, tỉnh Sóc Trăng Việc lập thủ tục cấp GCNQSD đất đất tái định cư cho hộ ông N thuộc trách nhiệm Công ty P việc cấp GCNQSD đất chưa thực xong vào ngày 02/01/2018, ông N, bà N1 có thỏa thuận chuyển nhượng cho ơng M đất tái định cư, theo hai bên lập “Giấy biên nhận ngày 02/01/2018” (BL số 15) có nội dung ơng N, bà N1 chuyển nhượng đất tái định cư cho ông M với giá 400.000.000 đồng, ông M đồng ý đặt cọc số tiền 380.000.000 đồng thỏa thuận thực xong thủ tục sang tên giao số tiền 20.000.000 đồng cịn lại, trường hợp ơng N, bà N1 khơng thực việc chuyển nhượng phải bồi thường cho ơng M số tiền 1.500.000.000 đồng Sau ký “Giấy biên nhận ngày 02/01/2018”, ơng M có nộp số tiền 324.490.000 đồng cho Công ty P thông qua tài khoản giao dịch Ngân hàng (BL số 13 300) yêu cầu ông N, bà N1 thực thủ tục sang tên ông N, bà N1 không đồng ý thực hiện, từ hai bên phát sinh tranh chấp Do có tranh chấp nên Cơng ty P chưa hoàn tất thủ tục cấp GCNQSD đất đất tái định cư cho hộ ông N lẫn ông M [2] Phía ông M yêu cầu ông N, bà N1 tiếp tục thực việc chuyển nhượng, trường hợp ông N, bà N1 không đồng ý phải bồi thường cho ơng M số tiền 1.500.000.000 đồng theo nội dung “Giấy biên nhận ngày 02/01/2018”; cịn theo đơn kháng cáo ơng M u cầu ơng N, bà N1 Công ty P phải trả cho ông M số tiền 1.307.390.200 đồng (giá trị đất tái định cư nay) Phía ơng N, bà N1 không đồng ý tiếp tục thực việc chuyển nhượng, với lý ông M tự ý giả mạo chữ ký ông N ký hồ sơ với Công ty P; đồng thời, đất tái định cư cấp cho hộ ông N gồm ông N, bà N1 06 người người không đồng ý tiếp tục thực việc chuyển nhượng với ông M nữa; ông N, bà N1 yêu cầu tuyên bố giao dịch ông N, bà N1 với ông M vô hiệu đồng ý trả lại cho ông M số tiền đặt cọc nhận 380.000.000 đồng trả tiền lãi theo quy định pháp luật; phiên tịa phúc thẩm, ơng N, bà N1 đồng ý trả thêm tiền lãi số tiền 324.490.000 đồng mà ông M nộp cho Công ty P theo quy định pháp luật [3] Xét thấy, thỏa thuận đặt cọc biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân dạng giao dịch dân nên có hiệu lực xác lập phù hợp với quy định Bộ luật Dân năm 2015 Theo Điều 117 Bộ luật Dân năm 2015 giao dịch dân có hiệu lực có đủ điều kiện: “Chủ thể có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân xác lập; Chủ thể tham gia giao dịch dân hồn tồn tự nguyện; Mục đích nội dung giao dịch dân không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội” Xét thỏa thuận đặt cọc ông N, bà N1 với ông M theo “Giấy biên nhận ngày 02/01/2018”, thấy rằng: Nội dung thỏa thuận việc ông N, bà N1 nhận tiền đặt cọc số tiền 380.000.000 đồng ông M nhằm mục đích bảo đảm cho việc bên thực nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất tái định cư diện tích 87,7m2 UBND huyện A cấp cho hộ ông N Tại thời điểm bên thỏa thuận đặt cọc hộ ơng N chưa có GCNQSD đất nên ơng N, bà N1 khơng có quyền người sử dụng đất quy định Điều 166, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 (trong có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất); việc ông N, bà N1 đứng thỏa thuận với ông M việc đặt cọc nhằm đảm bảo cho việc chuyển nhượng đất tái định cư chưa cấp GCNQSD đất vi phạm điểm a khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 Đồng thời, đất tái định cư cấp cho hộ ông N gồm ông N, bà N1 06 người việc thỏa thuận đặt cọc ông N, bà N1 tự đứng thực mà đồng ý 06 người vi phạm khoản Điều 101 Bộ luật Dân năm 2015 Do đó, thỏa thuận đặt cọc vi phạm điều cấm luật nên bị vô hiệu theo quy định điểm c khoản Điều 117, Điều 122 Điều 123 Bộ luật Dân năm 2015 Tòa án cấp sơ thẩm giải tuyên bố thỏa thuận đặt cọc ông N, bà N1 với ông M theo “Giấy biên nhận ngày 02/01/2018” vô hiệu có cứ, pháp luật [4] Do thỏa thuận đặt cọc ông N, bà N1 với ông M vô hiệu, nên việc xử lý hậu thực theo quy định Điều 131 Bộ luật Dân 2015, theo thỏa thuận đặt cọc vơ hiệu ơng N, bà N1 ơng M phải hồn trả cho nhận Về vấn đề lỗi dẫn đến thỏa thuận đặt cọc vô hiệu xuất phát từ hai bên khơng tìm hiểu quy định pháp luật đất đai điều kiện, chủ thể, đối tượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bên ông N, bà N1 người nhận tiền đặt cọc biết rõ đất chưa có GCNQSD đất cấp tái định cư chung cho hộ gia đình bao gồm tất 08 người cấp riêng cho ông N, bà N1 cố tình thỏa thuận nhận tiền đặt cọc với ơng M nhằm mục đích bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà khơng có đồng ý 06 người Cịn bên ơng M người đặt cọc biết rõ đất UBND huyện A cấp cho hộ ông N chờ Công ty P hoàn thiện thủ tục để cấp GCNQSD đất việc ông N, bà N1 thỏa thuận nhận đặt cọc chưa có đồng ý ơng N, bà N1 cố tình thỏa thuận đặt cọc nhằm mục đích bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Như vậy, trường hợp hai bên có lỗi dẫn đến thỏa thuận đặt cọc vô hiệu với mức độ lỗi ngang (mỗi bên 50%) [5] Hiện nay, pháp luật quy định việc bên nhận đặt cọc không bị phạt cọc hợp đồng chuyển nhượng không giao kết theo thỏa thuận nguyên nhân khách quan (Án lệ số 25/2018/AL); bên nhận đặt cọc bị phạt cọc hợp đồng chuyển nhượng không giao kết theo thỏa thuận lỗi hoàn toàn bên nhận đặt cọc, bên đặt cọc bị cọc hợp đồng chuyển nhượng không giao kết theo thỏa thuận lỗi hoàn toàn bên đặt cọc (khoản Điều 328 Bộ luật Dân năm 2015), pháp luật chưa có quy định trường hợp bên nhận đặt cọc bên đặt cọc có lỗi xử lý số tiền đặt cọc xác định việc phạt cọc Tuy pháp luật chưa có quy định theo khoản Điều 328 Bộ luật Dân năm 2015 bên nhận đặt cọc có lỗi phải bị phạt cọc, bên đặt cọc có lỗi phải bị cọc mức độ lỗi hai bên ngang (mỗi bên 50%) trường hợp cần buộc bên nhận đặt cọc ơng N, bà N1 phải có nghĩa vụ hồn trả cho bên đặt cọc ơng M số tiền đặt cọc 380.000.000 đồng phù hợp với lẽ công quy định khoản Điều 45 Bộ luật Tố tụng dân năm 2015 Từ đó, việc Tịa án cấp sơ thẩm buộc ơng N, bà N1 bồi thường cho ông M số tiền 291.450.100 đồng khơng có pháp luật, gây thiệt thịi cho quyền lợi ơng N, bà N1 Hơn nữa, giao dịch bị vô hiệu thỏa thuận đặt cọc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên việc giải bồi thường (nếu có) phải dựa thỏa thuận bên mức phạt cọc “Giấy biên nhận ngày 02/01/2018” khơng dựa việc tính chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất [6] Tuy khơng có để xem xét vấn đề bồi thường (phạt cọc) cần xem xét vấn đề tiền lãi số tiền đặt cọc 380.000.000 đồng số tiền 324.490.000 đồng mà ông M nộp cho Công ty P theo ý kiến ông N, bà N1 trình giải vụ án phiên tịa phúc thẩm Theo đó, ơng N, bà N1 đồng ý trả lãi khoản tiền cho ông M theo quy định pháp luật Xét thấy, việc ông N, bà N1 đồng ý trả lãi cho ơng M hồn tồn tự nguyện, không vi phạm điều cấm luật, không trái đạo đức xã hội có lợi cho đương nên cần ghi nhận Theo đó, số tiền lãi mà ông N, bà N1 phải trả cho ông M theo mức lãi suất quy định khoản Điều 468 Bộ luật Dân năm 2015, cụ thể sau: Khoản lãi số tiền đặt cọc 380.000.000 đồng từ ngày 02/01/2018 đến ngày xét xử sơ thẩm 28/8/2019 (19 tháng 26 ngày) 380.000.000 đồng x 10%/năm x 19 tháng 26 ngày = 62.885.938 đồng; Khoản lãi số tiền 324.490.000 đồng từ ngày 07/03/2018 đến ngày xét xử sơ thẩm 28/8/2019 (17 tháng 21 ngày) 324.490.000 đồng x 10%/năm x 17 tháng 21 ngày = 47.843.129 đồng Tổng cộng, ông N, bà N1 đồng ý trả cho ông M 02 khoản lãi với số tiền 110.729.067 đồng [7] Đối với số tiền 324.490.000 đồng nộp vào tài khoản Công ty P theo chứng từ giao dịch Ngân hàng vào ngày 07/3/2018 mà Tịa án cấp sơ thẩm tun buộc Cơng ty P phải có nghĩa vụ hồn trả cho ơng M, sau xét xử sơ thẩm Cơng ty P khơng có kháng cáo mà có văn nêu ý kiến vấn đề này, theo Cơng ty P khơng đồng ý trả 324.490.000 đồng cho ông M, với lý theo chứng từ giao dịch Ngân hàng số tiền ông N nộp, Công ty P không thu tiền ông M Xét thấy, trình giải vụ án ơng N ơng M thống thừa nhận số tiền 324.490.000đồng ông M nộp cho Công ty P theo giấy nộp tiền mặt ngày 07/3/2018 (BL số 13) xác định người nộp tiền ơng M Do đó, ý kiến Cơng ty P khơng có sở để xem xét [8] Từ phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử định không chấp nhận kháng cáo nguyên đơn ông M; chấp nhận kháng cáo bị đơn ông N kháng nghị Viện trưởng VKSND huyện A, tỉnh Sóc Trăng; vào khoản Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân năm 2015 sửa phần án sơ thẩm nội dung phân tích nêu [9] Đề nghị người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp nguyên đơn ông ông M phiên tịa khơng có cứ, nên Hội đồng xét xử không chấp nhận Đề nghị Đại diện VKSND tỉnh Sóc Trăng phiên tịa việc đề nghị Hội đồng xét xử khoản Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân năm 2015 sửa án sơ thẩm có nhận định [10] Về án phí dân phúc thẩm: Do án sơ thẩm bị sửa nên nguyên đơn ông M bị đơn ông N chịu án phí dân phúc thẩm, theo quy định khoản Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân năm 2015 khoản Điều 29 Nghị số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý sử dụng án phí lệ phí Tịa án Vì lẽ trên; QUYẾT ĐỊNH: Căn khoản Điều 308, khoản Điều 309, khoản Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân năm 2015 khoản Điều 29 Nghị số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý sử dụng án phí lệ phí Tịa án Tun xử: Khơng chấp nhận kháng cáo nguyên đơn ông M; Chấp nhận kháng cáo bị đơn ông N kháng nghị Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện A, tỉnh Sóc Trăng - Sửa án dân sơ thẩm số 28/2019/DS-ST ngày 28 tháng năm 2019 Tịa án nhân dân huyện A, tỉnh Sóc Trăng sau: Căn Điều 101, 117, 122, 123, 131, 328, 357, 468 Bộ luật Dân năm 2015; Các Điều 166, 167, 188 Luật Đất đai năm 2013; khoản Điều 26 Nghị số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý sử dụng án phí lệ phí Tịa án Khơng chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn ông M ông N, bà N1 Tuyên bố thỏa thuận đặt cọc ông M với ông N bà N1 “Giấy biên nhận ngày 02/01/2018” vô hiệu - Buộc ơng N, bà N1 có nghĩa vụ trả cho ông M số tiền đặt cọc 380.000.000 đồng (Ba trăm tám mươi triệu đồng) số tiền lãi phát sinh 110.729.067 đồng (Một trăm mười triệu bảy trăm hai mươi chín nghìn khơng trăm sáu mươi bảy đồng), tổng cộng 490.729.067 đồng (Bốn trăm chín mươi triệu bảy trăm hai mươi chín nghìn khơng trăm sáu mươi bảy đồng) - Buộc Công ty P (trước Cơng ty P1) có nghĩa vụ trả cho ơng M số tiền 324.490.000 đồng (Ba trăm hai mươi bốn triệu bốn trăm chín mươi nghìn đồng) Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án ông M (đối với khoản tiền mà ông N, bà N1 Công ty P phải trả cho ông M nêu trên) thi hành án xong, ông N, bà N1 Cơng ty P cịn phải chịu khoản tiền lãi số tiền phải thi hành án theo mức lãi suất quy định Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Về chi phí thẩm định định giá tổng cộng 9.400.000 đồng (Chín triệu bốn trăm nghìn đồng): Ơng M phải chịu thực xong nghĩa vụ nộp tiền Về án phí dân sơ thẩm: Ơng M phải chịu án phí dân sơ thẩm 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng), khấu trừ vào số tiền tạm ứng nộp 28.800.000 đồng (Hai mươi tám triệu tám trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu số 0001340, ngày 14/3/2018 Chi cục Thi hành án dân thị xã Ngã Năm, tỉnh Sóc Trăng; ơng M hoàn trả số tiền tạm ứng nộp thừa 28.500.000 đồng (Hai mươi tám triệu năm trăm nghìn đồng) Ơng N, bà N1 phải chịu án phí dân sơ thẩm 23.629.162 đồng (Hai mươi ba triệu sáu trăm hai mươi chín nghìn trăm sáu mươi hai đồng) - Án phí dân phúc thẩm: Ơng M ơng N khơng phải chịu hồn trả số tiền tạm ứng mà người nộp 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu số 0007214 (ông M) 0007213 (ông N) ngày 11/9/2019 Chi cục Thi hành án dân huyện A, tỉnh Sóc Trăng - Bản án có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án Trường hợp án thi hành theo quy định Điều Luật thi hành án dân người thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án bị cưỡng chế thi hành án theo quy định Điều 6, 7, 7a Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án thực theo quy định Điều 30 Luật thi hành án dân NỘI DUNG ÁN LỆ “Hiện nay, pháp luật quy định việc bên nhận đặt cọc không bị phạt cọc hợp đồng chuyển nhượng không giao kết theo thỏa thuận nguyên nhân khách quan (Án lệ số 25/2018/AL); bên nhận đặt cọc bị phạt cọc hợp đồng chuyển nhượng không giao kết theo thỏa thuận lỗi hoàn toàn bên nhận đặt cọc, bên đặt cọc bị cọc hợp đồng chuyển nhượng không ược giao kết theo thỏa thuận lỗi hoàn toàn bên đặt cọc (khoản Điều 328 Bộ luật Dân năm 2015), pháp luật chưa có quy định trường hợp bên nhận đặt cọc bên đặt cọc có lỗi xử lý số tiền đặt cọc xác định việc phạt cọc Tuy pháp luật chưa có quy định theo khoản Điều 328 Bộ luật Dân năm 2015 bên nhận đặt cọc có lỗi phải bị phạt cọc, bên đặt cọc có lỗi phải bị cọc mức độ lỗi hai bên ngang (mỗi bên 50%) trường hợp cần buộc bên nhận đặt cọc ông N, bà N1 phải có nghĩa vụ hồn trả cho bên đặt cọc ông M số tiền đặt cọc 380.000.000 đồng phù hợp với lẽ công bằng”