Phân tích rủi ro tài chính dự án đầu tư xây dựng chung cư trường hợp nghiên cứu dự án chung cư bình đông xanh

- - LÊ Ơ Ề TÀI PHÂN TÍCH RỦI RO TÀI CHÍNH DỰ Tai Lieu Chat Luong NG HỢP NGHIÊN CỨU DỰ ẦU XÂY Ự U Ì U Ơ : XA : Xây dựng Cơng trình dân dụng Công nghiệp : 60 58 02 08 LU Ĩ GS S LƯU RƯỜ G VĂ ĐỀ ÀI G IÊ Â Í RỦI RO ÀI Í ỨU DỰ Á U G Ư BÌ DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G U G Ư RƯỜ G Ợ ĐÔ G XA GV D S LƯU RƯỜ G VĂ Ó Ắ V i mật độ dân s ngày phát triển mạnh gi i, Việt Nam qu c gia có dân s đứng thứ Để đáp ứng nhu cầu phát triển thành ph H Chí Minh 10 triệ â ù l ợng l i vãng lai, việc xây dự p ục vụ nhu cầu ở, nhu cầu sinh hoạt củ i dân làm việ l đ ều cần thiết Vì vậy, nhiều dự án đ đ ợc quy hoạ đầ t xâ ự đ ng th i kinh phí xây dựng chung l n nên việ đá rủi ro tài dự án giúp dự trá ơt lỗ v đe lại thành công cho dự án r để nhận dạng yếu t rủi ro, bảng câu hỏi khả át đ ợc xây dựng dựa ngu n thông tin thu thập bá l ậ v ứu dự án t tự kết hợp v i vấn chuyên gia Bảng câu hỏ đ ợ p â p át đến ô t tr lĩ vực xây dựng, kết thu thập đ ợc tổng hợp xử lý Sau phân tích xếp hạng, nhóm nhân t rủ r đ ợ xá định có ả ởng tài dự Đ ng th i, sử dụng mô phỏ te rl để phân tích yếu t rủ r đị l ợng đá ứ độ tá động yếu t đến tài dự án thơng qua tiêu NPV IRR Cu i cùng, từ nhân t rủ r đ ợc nhận dạng, biện pháp ứng phó v i rủi ro đ ợ đề xuất phân bổ bên tham gia dự án Từ ỗ trợ cho chủ đầ t t ực t t kế hoạch quản lý kiểm soát rủ r để đe lại hiệu đầ t ự án V LÊ OÀ G ƯƠ G iii-1 ĐỀ ÀI G IÊ Â Í RỦI RO ÀI Í ỨU DỰ Á U G Ư BÌ DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G U G Ư RƯỜ G Ợ ĐÔ G XA GV D S LƯU RƯỜ G VĂ ABSTRACT With increasing population density in the developed world, Vietnam is a country with a population ranks 14 To meet the development needs of a city of 10 million people in Ho Chi Minh City with the current large, apartment building to serve the needs of the demand of the people living and working is essential Therefore, many tenement investment projects are being planned, invested and construction Also, tenement investment construction cost is very high so financial risk assessment of project will help to reduce the risk of project losses and increase orsuccess f the tenement investment project On that basis, to identify risk factors, survey questionnaires are built based on collected information such as books, thesis, studies and similar projects are combined with interview experts The questionnaires are distributed to companies that relate to building Collected results are aggregated and processed After analysis and lassification, four main groups of risk factors affect finance of tenement investment projects are identified Also, Monte Carlo simulation is applied to analysis quantitative risk factors and assessment of impact of these factors to tenement investment project finance through NPV and IRR criteria Finally when the risk factors are identified, methods to risks response are proposed and distributed to parties involved in the project Since then, supporting Client to implement good management plans and control risk will bring about an effectively investment for tenement investment project V LÊ OÀ G ƯƠ G iii-2 ĐỀ ÀI G IÊ Â Í RỦI RO ÀI Í ỨU DỰ Á U G Ư BÌ DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G U G Ư RƯỜ G Ợ ĐÔ G XA GV D S LƯU RƯỜ G VĂ Ụ LỤ ẤY X I LỜI CAM ĐOA I LỜI CÁM Ơ II TÓM TẮT III ABSTRACT III MỤC LỤC IV DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ ĐỒ THỊ V DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU VI DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT VII Ơ I.1 I.2 I.3 I.4 I.5 : Ặ Ấ Ề GIỚI THIỆU CHUNG XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU PHẠM VI NGHIÊN CỨU ĐÓ G GÓP DỰ KIẾN CỦA NGHIÊN CỨU Ơ : Ổ QUA .4 II.1 GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ CHUNG Ư II.1.1 KHÁI NIỆM II.1.2 PHÂN LOẠI II.1.3 CHỨC NĂNG II.2 KHÁI QUÁT DỰ ÁN ĐẦU Ư II.2.1 ĐỊNH NGHĨA DỰ ÁN ĐẦU TƯ II.2.2 TRÌNH TỰ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG II.3 HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU Ư II.3.1 KHÁI NIỆM HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ II.3.2 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ II.4 CÁC QUAN ĐIỂM PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH II.4.1 QUAN ĐIỂM TỔNG ĐẦU TƯ II.4.2 QUAN ĐIỂM CHỦ ĐẦU TƯ II.5 QUẢN LÝ RỦI RO TRONG DỰ ÁN ĐẦU Ư II.5.1 RỦI RO DỰ ÁN II.5.2 QUẢN LÝ RỦI RO CỦA DỰ ÁN II.6 GIỚI THIỆU SƠ BỘ VỀ CÁC PHẦN MỀM SỬ DỤNG 11 II.6.1 PHẦN MỀM SPSS 11 II.6.2 PHẦN MỀM CRYSTAL BALL 12 II.7 CÁC CƠNG TRÌNH ĐÃ NGHIÊN CỨU CĨ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 12 Ơ : Ơ Ê ỨU 18 III.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU 18 III.2 THU THẬP DỮ LIỆU 19 III.2.1 QUY TRÌNH THU THẬP DỮ LIỆU 19 III.2.2 THIẾT KẾ BẢNG CÂU HỎI 20 III.2.3 PHƯƠNG PHÁP LẤY MẪU VÀ SỐ LƯỢNG MẪU 22 III.3 CÁC CÔNG CỤ NGHIÊN CỨU VÀ PHÂN TÍCH DỮ LIỆU 22 III.3.1 CÁC CÔNG CỤ NGHIÊN CỨU 22 III.3.2 PHÂN TÍCH DỮ LIỆU 23 V LÊ OÀ G ƯƠ G iv-1 ĐỀ ÀI G IÊ Â Í RỦI RO ÀI Í ỨU DỰ Á U G Ư BÌ DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G U G Ư RƯỜ G Ợ ĐÔ G XA GV D S LƯU RƯỜ G VĂ III.4 DỮ LIỆU PHÂN TÍCH ĐỊNH TÍNH 26 III.4.1 THÔNG TIN CHUNG 27 III.5 DỮ LIỆU PHÂN TÍCH ĐỊNH LƯỢNG 30 III.5.1 GIỚI THIỆU DỰ ÁN 30 III.5.2 PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN CHUNG CƯ CHƯA XÉT YẾU TỐ RỦI RO 33 Ơ : Â Ủ 38 IV.1 PHÂN TÍCH ĐỊNH TÍNH – PHÂN TÍCH SỐ LIỆU KHẢO SÁT 38 IV.1.2 KIỂM TRA THANG ĐO (CRONBACH’S ALPHA) 38 IV.2.1 PHÂN TÍCH NHÂN TỐ CHÍNH 43 IV.2 PHÂN TÍCH ĐỊNH LƯỢNG – PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN CHUNG Ư CĨ XÉT YẾU TỐ RỦI RO 49 IV.2.1 CÁC YẾU TỐ RỦI RO 49 IV.2.2 KẾT QUẢ MÔ PHỎNG MONTE CARLO 58 Ơ : Ệ Ứ Ó Ớ Ủ RO 66 V.1 ĐỀ XUẤT CÁC BIỆN PHÁP ỨNG PHÓ VÀ PHÂN BỔ RỦI RO 66 V.2 ĐỀ XUẤT CÁC BIỆN PHÁP ỨNG PHÓ VỚI CÁC YẾU TỐ RỦI RO ĐỊNH LƯỢNG 69 Ơ : KẾ LU KẾ Ị 71 VI.1 KẾT LUẬN 71 VI.2 KIẾN NGHỊ 72 VI.2.1 NHỮNG HẠN CHẾ CỦA LUẬN VĂN 72 VI.2.2 HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO 72 L ỆU Ầ A L K Ả 74 77 PHỤ LỤC 1: BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT 78 PHỤ LỤC 2: HIỆU QUẢ ĐẦU Ư 81 PHỤ LỤC 3: MÃ HÓA DỮ LIỆU TRONG PHẦN MỀM SPSS, PHÂN TÍCH RO BA ’S ALPHA, PHÂN TÍCH NHÂN TỐ 82 3.1 MÃ HÓA DỮ LIỆU 82 3.2 PHÂN TÍCH CRONBACH’S ALPHA 84 3.2.1 THANG ĐO KHẢ NĂNG XẢY RA 84 3.2.2 THANG ĐO MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG 87 3.3 PHÂN TÍCH NHÂN TỐ 91 PHỤ LỤC 4: HÀM PHÂN PHỐI XÁC SUẤT CỦA BIẾN ĐỊNH LƯỢNG 96 XÂY Ự HVTH: LÊ OÀ G ƯƠ G iv-2 ĐỀ ÀI G IÊ Â Í RỦI RO ÀI Í ỨU DỰ Á U G Ư BÌ DA DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G U G Ư RƯỜ G Ợ ĐÔ G XA GV D S LƯU RƯỜ G VĂ Ụ Á Ì VÀ ĐỒ Ị HÌNH III-1: Ơ Ị Ơ .27 HÌNH III-2: Ị Ơ 28 A HÌNH III-3: HÌNH III-4: QUY Ơ Ơ Ự HÌNH III-5: ỂU HÌNH IV-1: ỂU Ế TÁC 28 29 Ề ỦI RO .30 Â X XUẤ ( Ủ ẦU ) 58 HÌNH IV-2: ỂU Â Y Â Ớ ( Ủ ẦU ) 59 HÌNH IV-3: ỂU Â X XUẤ ( Ủ ẦU ) 60 HÌNH IV-4: ỂU Â Y Â Ớ ( Ủ ẦU ) 61 HÌNH IV-5: ỂU Â X XUẤ ( Ổ ẦU ) 62 HÌNH IV-6: ỂU Â Y Â Ớ ( Ổ ẦU ) 63 HÌNH IV-7: ỂU Â X XUẤ ( Ổ ẦU ) 63 HÌNH IV-8: ỂU Â Y Â Ớ ( Ổ ẦU ) 64 HÌNH V-1: V ỂU LÊ OÀ G Â ƯƠ G Y( E QUA Ể ) 69 v ĐỀ ÀI G IÊ Â Í RỦI RO ÀI Í ỨU DỰ Á U G Ư BÌ DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G U G Ư RƯỜ G Ợ ĐÔ G XA GV D S LƯU RƯỜ G VĂ DA Ả -1: Ổ KẾ Ả -1: Ả -2: Ả -3: A Ả -4: XẾ Ả -1: Ổ Ả -2: Ả -3: Ả -4: Ả -5: Ả -6: Ả -7: Ả -8: Ả -9: Ả -10: Ả -11: XẾ Ả QUA Á BẢ G BIỂU Ể Ự PHÂN NHĨM CÁC YẾU Ơ Ủ Ê Ủ 20 .24 ỰA Ê A ỂM 24 Ợ Â 38 Ợ NG KÊ .38 Ị KÊ Ệ A Ị Ổ ỨU .22 Ủ Y Ế 38 ’ AL KÊ A ỦA A ẾN .39 40 Ợ Ợ Y Â 41 NG KÊ .41 Ị KÊ Ệ A Ế 41 ’ A Ị KÊ YẾU A ỦA A ẾN .42 43 Ủ Ợ K Ả 43 -12: A Â Ã X AY KẾ QUẢ Â Â 45 Ả -13: K Ả -14: Ả Ụ K Ể Ơ A ỊNH BARTLETT SAU KHI Â Â 46 CH 46 -15: Ó Â Ủ Ả Ế Ự Ể .48 Ả ( IV-16: LÃI VAY TRUNG Ả -17: Â X UẤ Ả -18: QUẢ LÝ, KI Ả -19: Â Ả -20: X Ả ) 49 ỦA LÃ A UẤ Ự ỦA U 51 QUẢ LÝ, K Ầ Á AY 51 A 51 LÊN 52 Ả -21: Â X UẤ ỦA Ầ LÊN .55 Ả Ả + LỬ Ả -22: Ệ + LỬ .55 -23: Â X UẤ ỦA Ầ Ệ 56 Ả Ể -24: Ủ ẦU Ả Ể -25: Ổ ẦU Ả -1: V Ầ Â LÊ OÀ G Â X UẤ ỦA UẤ Ế K ẤU E QUA 56 Â X UẤ ỦA UẤ Ế K ẤU E QUA .57 Ổ ƯƠ G Ê A A Ệ Ứ Ó Ủ 67 vi ĐỀ ÀI G IÊ Â Í RỦI RO ÀI Í ỨU DỰ Á U G Ư BÌ DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G U G Ư RƯỜ G Ợ ĐÔ G XA GV D S LƯU RƯỜ G VĂ DA Ụ Ừ VIẾ Ắ B/C (Benefit/Cost): Tỷ s lợi ích chi phí BOT (Built-Operation-Transfer): Hợp đ ng xây dựng - kinh doanh - chuyển giao BQL: Ban quản lý BTC-TCDN: Bộ Tài chính-Tài Doanh nghiệp : Chủ đầ t COV (covariance): hiệp p DA: Dự án Đô Bắc Df (degrees of freedom): bậc tự Đơ EFA (Exploit Factor Analysis): Phân tích nhân t khám phá G.sát: Giám sát G đ ạn GPQH: Giấy phép qui hoạch IRR (internal rate of return): Suất thu lợi nội IRRtc (internal rate of return) tham chiếu: Suất thu lợi nội tham chiếu đầ đủ KMO (Kaiser-Meyer-Olkin): Biện pháp lấy m MARR (minimum acceptable rate of return): Tính tốn lãi suất thu lợi t i thiểu chấp nhậ đ ợc ML (Most Likely): Ư l ợng khả ĩ ất NPV (Net present value): Giá trị tạ t đ G trị ròng PCCC: Phòng cháy chữa cháy PP (PAYBACK PERIOD): Th i gian hoàn v n QCVN 03:2012/BXD: Qui Chuẩn Việt Nam 03:2012/Bộ Xây Dựng RBS (Risk Breakdown Structure): V LÊ OÀ G ƯƠ G ự c cấu trúc vii-1 ĐỀ ÀI G IÊ Â Í RỦI RO ÀI Í ỨU DỰ Á U G Ư BÌ DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G U G Ư RƯỜ G Ợ ĐÔ G XA GV D S LƯU RƯỜ G VĂ RSB (Roundtable on Sustainable Biomaterials): Cấu trúc phân chia rủi ro SFCC CO.,LTD (SAIGON FIVE COMMERCE – CONSTRUCTION COMPANY LIMITED): Công ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Một thành viên Xây dự ại Sài Gòn SPSS (Statistical Product and Services Solutions): Phần mềm th ng kê STT: S thứ tự SWOT (Strengths- Đ ểm mạnh, Weaknesses- Đ ểm yếu, Opportunities- hội, Threats- Thách thức): Mơ hình tiếng phân tích kinh doanh doanh nghiệp TB: Tây Bắc TCVN: Tiêu chuẩn Việt nam TN: Tây Nam TNDN: Thu nhập Doanh nghiệp Tp HCM: Thành ph H Chí Minh TT-BXD t -Bộ Xây Dựng UBND: Ủy ban nhân dân UBND- : Ủy ban nhân dân –Đầ t VAT (Value Added Tax): Thuế giá trị t VB (Visual Basic): Ngơn ngữ lập trình : Việt đ ng WACC (Weighted Average Cost of Capital): Trung bình tr ng s chi phí v n V LÊ Ồ G ƯƠ G vii-2 ĐỀ ÀI G IÊ Â Í RỦI RO ÀI Í ỨU DỰ Á U G Ư BÌ DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G U G Ư RƯỜ G Ợ ĐÔ G XA GV D S LƯU RƯỜ G VĂ Ơ Ớ ỆU : Ặ Ấ Ề U Khu vực phát triển kinh tế tr đ ểm phía nam trở thành tr tâ t mại, mậu dịch r t p H Chí Minh trung tâm cơng nghiệp, khoa h c kỹ thuật tr tâ t t ại, khoa h c, dịch vụ du lịch, bên cạ v i phát triển kinh tế, áp lực t â hạ tầng, v p ò l vệ đ l ột sức ép l n cho khu vực trung tâm thành ph , Phạm Thị Thu Huyền (2007) Trong nhiề q v i dân s Thành ph H Chí Minh triệu i theo dự kiến t l đến 10 triệu dân th i gian t i, việc giải nhà i dân vấ đề kinh tế - xã hội quan tr ng t Đặc biệt nhu cầu nhà Tp H đ l vấ đề thiết Cụ thể ù tr - 2014 chịu ả ởng sóng suy thối kinh tế tồn cầu nên thị tr ng bất động sản thành ph ó x ng chững lại, phân khúc thị tr ng nhà cao cấp ô ô độ t ị tr ộ tr bì v t ấp v đ ợc quan tâm củ đầ t ầu thực nhà đại phậ i dân sinh s ng, h c tập làm việc thành ph có thực xúc Dự án tr đô t ị, di d v tá đị lụp xụp ven rạch Ụ Cây, p ng - 10 - 11 quận tr đ ểm củ trì p át tr ển nhà thành ph ũ ỉ tr đô t ị, phát triển nhà quậ Đâ l ột dự đầ t ó q l n, nhằm giải t t đ ều kiện s ng củ i dân thành ph , góp phần nhỏ giúp thành ph H Chí Minh xóa bỏ nhà ổ chuột, chỉnh trang sạ đẹp thành ph , Tin tức kiện (2010) tr ự án Bì Đơ X dự án tiêu biể đ ợc thực hiệ tr đ ạn Do vậy, việc tổ chức dầ t v p â dụng hợp lý, giá thành phù hợp ng thu hút quan tâm củ đầ t X Ị Ấ Ề Ê ú chất l ợng t t, diện tích sử i có thu nhập tr bì đ l x ỨU Trong hoạt động kinh doanh bắt gặp nhiều rủi ro, rủi ro yếu t không chắn t n công việc mà tiến hành có ảnh ởng tiêu cực tiềm ẩ â r t ệt hại hoặ đ â r t ệt hại Dù mu n hay không, hầu hết nhữ đ ề ú t l đựng rủi ro, hoạt động đầ t ũ ô t ể tránh khỏi Trong kinh tế thị tr ó ạt độ đầ t lạ ó ặp rủi ro Dự án có lợi nhuận HVTH: LÊ HOÀNG ƯƠ G I-1 ĐỀ ÀI G IÊ Â Í RỦI RO ÀI Í ỨU DỰ Á U G Ư BÌ Hình IV-5 DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G U G Ư RƯỜ G Ợ ĐÔ G XA GV D S LƯU RƯỜ G VĂ Bể đ p â p xá x ất Chỉ s th ng kê (Statistics): S lần chạy mơ (Trials) Tính bình quân NPV = tỷ đ ng (Base Case) đầ t ) Giá trị dự báo (Forecast values) 100,000 3,238,172 Trung bình (Mean) 10,063,310 Trung vị (Median) 10,838,138 S lần chạy gi ng (Mode) Độ lệch chuẩn (Standard Deviation) (Variance) Phân ph i chuẩn (Skewness) (-:nghiên trái, +:nghiên phải) Độ chóp (Kurtosis) Sự t đổi hệ s (Coeff of Variability) 10,395,815 108,072,962,500,853 -0.4349 3.49 1.03 Giá trị thấp (Minimum) (52,085,294) Giá trị cao (Maximum) 55,704,732 Khoản cách (Range Width) 107,790,026 Sai s chuẩn (Mean Std Error) V V( ổ LÊ OÀ G ƯƠ G 32,874 IV - 62 ĐỀ ÀI G IÊ Â Í RỦI RO ÀI Í ỨU DỰ Á U G Ư BÌ Hình IV-6 Bể đ p â t DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G U G Ư RƯỜ G Ợ ĐÔ G XA GV D S LƯU RƯỜ G VĂ độ â t đ v V( ổ đầ t ) Từ biể đ p â t độ nhạy NPV hình IV-6: G bá ộ tầng + lửng (29,7%), G bá ộ tầng trở lên (36,6%), Lãi vay Ngân hàng (22,7%) Ta thấy yếu t rủi ro ả ởng l đến giá trị NPV đ ợc thể hiện, từ ó ững ứng phó thích hợp v i yếu t rủi ro Hình IV-7 V LÊ Ồ G ƯƠ G Bể đ p â p xá x ất IRR ( ổ đầ t ) IV - 63 ĐỀ ÀI G IÊ Â Í RỦI RO ÀI Í ỨU DỰ Á U G Ư BÌ DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G U G Ư RƯỜ G Ợ ĐÔ G XA GV D S LƯU RƯỜ G VĂ Chỉ s th ng kê (Statistics): S lần chạy mô (Trials) Giá trị dự báo (Forecast values) 99,881 Tính bình qn IRR = % (Base Case) 18.83% Trung bình (Mean) 42.27% Trung vị (Median) 44.29% S lần chạy gi ng (Mode) - Độ lệch chuẩn (Standard Deviation) 29.41% (Variance) 8.65% Phân ph i chuẩn (Skewness) (-:nghiên trái, +:nghiên phải) Độ chóp (Kurtosis) -0.3900 3.36 Sự t đổi hệ s (Coeff of Variability) Giá trị thấp (Minimum) -75.99% Giá trị cao (Maximum) 170.48% Khoản cách (Range Width) 246.47% 0.6958 Sai s chuẩn (Mean Std Error) 0.09% Phần tử lỗi (Cell Errors) 119 Từ đ thị phân ph i xác suất hình IV-7 ta thấy: IRR chạy hết từ trừ vơ cự đến cộng vơ cự từ phân tích IRR ≥ 10,04% (phạ v đ ều chắn từ 4% đến cộng vô cực) cho thấy xác suất thành cơng dự án 86.46% Trong 100.000lần chạy có 99.881lần chạy mơ phỏng, sai s chuẩn 0.09% có 119lần chạy bị lỗi r ng hợp bình quân 18,83%, toàn dãy chạy IRR từ -75,99% đến 170,48%, giá trị trung bình 42,27% Đ ề cho thấy dự đạt đ ợc mức lợi nhuận mong mu n Hình IV-8 V LÊ Ồ G Bể đ p â t ƯƠ G độ â t đ v IRR ( ổ đầ t ) IV - 64 ĐỀ ÀI G IÊ Â Í RỦI RO ÀI Í ỨU DỰ Á U G Ư BÌ DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G U G Ư RƯỜ G Ợ ĐÔ G XA GV D S LƯU RƯỜ G VĂ Từ biể đ p â t độ nhạy IRR hình IV-8: G bá ộ tầng + lửng (28.5%), G bá ộ tầng trở lên (34.7%), Lãi vay Ngân hàng (23.4%) Ta thấy yếu t rủi ro ả ởng l đến giá trị IRR đ ợc thể hiện, từ cầ đ r ải pháp giảm thiểu rủ r để chủ đầ t ậ đ ợc mức lợi nhuận mong mu n Đá ữ liệu lịch sử: Có thể t â p từ s liệu lịch sử nế … b ế độ n biết bá t ế Có thể xem xét phầ tr suy thối bất động sản khứ nế suy thoái bất động sản ộ, lãi suất nhữ xảy c tính xác suất tình trạng u nhiên t l Thông tin phân ph i xác suất hệ s nhậ đ ợc thực phân tích m i quan hệ khứ biến s , phân ph i xác suất sử dụng mơ Monte rl Để c tính phân ph i xác suất từ quan sát lịch sử t ì đ ều cần thiết phân ph i xác suất phải trì tính ổ định cho s ổ đị tr t l đ ạn cần thiết giữ ững yêu cầu làm gi i hạ ng tiếp cận theo s lịch sử ln ln hữu ích dự đ xá liệu lịch sử ất Nhận xét: Biể đ phân ph i xác suất đ ểm chủ đầ t t tr Vđ ỉ ra: Xác suất NPV > 83.928 % theo quan xá vậy, dự án có khả Từ biể đ p â t ất V> l 84 l i cao, có khả bá ộ tầng trở lên ả dự án Ngoài ra, biến rủ r bá đầu lỗ p â t ởng l n đến tài ộ tầng trệt+lững, lãi vay Ngân hàng, Suất chiết khấu chi phí lý ũ ả ởng l đến tài dự án định tính cho thấy biến rủi ro Chi phí lãi vay tăng cao Dự đốn thị hiếu khách hàng khơng xác ả ra, từ biể đ p â t độ nhạy cho thấ l ởng l bá đến tài dự án Ngồi ộ lãi vay Ngân hàng có ả ởng l n cịn chi phí quản lý kinh doanh suất chiết khấu ả đá ể đến tài dự đ đ ểm tổ độ nhạy có s nhận xét sau: - Biến rủ r - r 7%t e q ặp phả Đ ề đề ũ l tì ì ởng khơng chủ đầ t t giá bán hộ, lãi vay Ngân hàng ả ện ởng đến doanh thu dự án Những nhậ xét tr V LÊ OÀ G l ƯƠ G để đ r b ện pháp ứng phó rủi ro IV - 65 ĐỀ ÀI G IÊ Â Í RỦI RO ÀI Í ỨU DỰ Á U G Ư BÌ Ơ : Ề XUẤ DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G U G Ư RƯỜ G Ợ ĐÔ G XA GV D S LƯU RƯỜ G VĂ Ệ Ệ Ứ Ứ Ó Ó Ớ Â Ổ Ủ Ủ r c tiên ta sử dụ p p áp p â t p â t đị t để xá định nhân t gây rủi ro: nhóm nhân t dự đ ó â t kinh nghiệ v lực, nhóm nhân t quản lý dự án, nhóm nhân t tài Là nhóm nhân t gây tác hạ đến tài dự đầ t xâ ự chủ đầ t D ựa vào nghiên cứu việc vấn trực tiếp kết hợp v i việc sử dụng bảng câu hỏ đ t ợng chuyên gia hiệ để tìm nhân t chủ yếu gây rủi ro tài cho chủ đầ t S dụng phần mề r t ll B ll để mô Monte Carlo biế để đá áả ởng tài dự án thông qua tiêu NPV, IRR t e l đ sau: Lưu đồ kết nối kết Phân tích rủ r định tính Phát bảng câu hỏi, thu thập liệu Xếp hạng rủi ro â t độ tin cậ ( r b ’ Alp ) â t â t (EFA) Nhóm nhân t rủi ro có ả ởng l đến tài dự án Đề xuất biện pháp ứng phó v i nhóm rủi ro Phân tích rủ r đị l ợng Qua bảng câu hỏi vấn chuyên gia biến rủ r đ ợ xá định Đá Mô Monte-Carlo v i yếu t rủ r đị l ợng áả ởng tài dự án thơng qua tiêu NPV, IRR Đề xuất biện pháp ứng phó phân bổ rủi ro Từ kết khảo sát, yếu t rủi ro ả đến tài dự án đ ợc xếp hạng phân tích nhân t r nhóm nhân t chính, biện pháp ứng phó v i nhóm rủi ro đ ợ đề xuất phân bổ rủ r đến bên tham gia dự án Trong luậ v b ện pháp ứng phó v i rủ r đ ợ đ r i ó độ chủ đầ t t vấn thiết kế, q khác thuộc phạm vi ngành xây dựng V LÊ OÀ G ƯƠ G V - 66 ĐỀ ÀI Â Í RỦI RO ÀI Í DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G U G Ư RƯỜ G Ợ G IÊ ỨU DỰ Á U G Ư BÌ ĐƠ G XA GV D S LƯU RƯỜ G VĂ Bảng V-1:Phân bổ bên tham gia biện pháp ứng phó rủi ro Phân bổ rủi ro vấn Chủ đầu t quan Ban thiết kế Ngành Nhóm nhân t rủi ro Ứng phó rủi ro Dự đ Dự đ t ị hiếu khách hàng khơng xác Đị đ ểm xây dựng dự án không thuận lợi Kinh nghiệm v lực Chủ đầ t t ếu kinh nghiệ lự bá V LÊ Ồ G ƯƠ G vấn thiết kế: - Giảm thiểu sai lệch, cập nhật thông tin chuẩn xác t ng xuyên - Khảo sát nghiên cứu kỹ tr t ị tr đ r ợp lý phù hợp v i thị hiếu khách hàng lợi đị đ ểm xây dựng rõ ràng đầ t đáp ứng ự án Chủ đầ t - Việc lựa ch p đầ t ầ đ ợc tr ng, s liệ đầ v v p pháp tính tốn chuẩ xá để xá định tổng mứ đầ t - Cầ đá ỹ lực nhà thầ tr q trì đấu thầu - Lập tiế độ, kế hoạch rõ ràng có dự phịng ngu n tài để kịp th i cung cấp cho dòng chi dự án - Cần tiến hành bảo hiểm rủi ro bên tham gia dự án ô đủ khả tự thực thi dự án xuất rủi ro - Cần ph i hợp chặc chẽ giử b l q để xử lý v ng mắc s đ r q ết định thực dự án - Cần ph i hợp chặc chẽ giữ b l q để xử lý v ng mắc s đ r q ết định thực dự án - Công tác kinh doanh cầ â t ệu, nâng cao khả p ục vụ cho khách hàng có sách đ tề V - 67 ĐỀ ÀI Â Í RỦI RO ÀI Í DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G U G Ư RƯỜ G Ợ G IÊ ỨU DỰ Á U G Ư BÌ ĐƠ G XA GV D S LƯU RƯỜ G VĂ Quản lý dự án Hợp đ ng thực dự án không chặt chẽ lực nhà thầu thi công yếu vấn quản lý dự lực Chủ đầ t - Cần có hợp đ ng tr ó đ i v i gói thầu chịu rủi ro t giá vật t t ết bị, nhân công - Nghiên cứu biện pháp hỗ trợ vị thi công hợp lý để rút ngắn th i gian xây dựng, quản lý chặt chẽ trình thực dự án cho kịp tiế độ để tránh ả đến yếu t chi phí xây dựng - Quản lý t t tiế độ t ô t ng xuyên kiểm tra, giám sát để xử lý kịp th i nhữ tr ng hợp gây thất thoát trình xây dựng dự án Các q khác: - Cần á v bả p áp lý l q đến quy hoạ đầ t ô tr ng, PCCC - Hỗ trợ chủ đầ t tr ô tá đền bù, giải tỏ tá định s đầ t hạ tầng kỹ thuật t út đầ t - ó đ đất v n vay cho chủ đầ t t ực dự án nhằm tạ ô vệ l i dân, tạo vẻ mỹ q đô t ị cho khu vự Tài p l v Tỷ lệ lạ V Chủ đầ t - Quản lý thật t t v đầ t ẽ l t ệu sử dụng v n ũ ệu dự án - Tiết kiệm chi phí, tinh g n máy quản lý, nâng cao hiệu khai thác dự án - ô tá đền bù giải tỏ v tá đị ần ph i hợp chặt chẽ v i quyền đị p v â đảm bả đ ều kiện s ng củ â đ ợc t t để nhanh chóng bàn giao mặt bằ t đú t ế độ để giảm ả ởng lạm phát t p át t LÊ OÀ G ƯƠ G V - 68 ĐỀ ÀI G IÊ Ị Â Í RỦI RO ÀI Í ỨU DỰ Á U G Ư BÌ Ề XUẤ L Ợ Ệ DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G U G Ư RƯỜ G Ợ ĐÔ G XA GV D S LƯU RƯỜ G VĂ Ứ Ó Ớ YẾU Ủ r nhân t rủ r đ ợc xếp hạng phân nhóm, yếu t rủ r định l ợ đ ợc ch n bổ sung thêm yếu t rủ r đị l ợng khác sau phân tích độ nhạy có ả ởng l đến tài dự án để mô Monte - Carlo Từ biể đ xác suất Vt e q đ ểm chủ đầ t tổ đầ t tr ô Monte - Carlo, cho thấy yếu t rủi ro khả â ự án bị thua lỗ đầ t ự án Bì Đô X , chủ đầ t ô ỉ mong mu n dự án khơng bị thua lỗ mà cịn mu n dự án có nhiều lợi nhuận, v đầ t dự án l n Vậy mức lợi nhuận mà chủ đầ t ầ đạt đ ợc IRR > IRRtc =10% hay xác suất để IRR ≥ 0% phải cao t t Vậy đâ ầ đ r ải pháp giảm thiểu rủi r để chủ đầ t ậ đ ợc mức lợi nhuận mong mu n Bể đ p â t Hình V-1 độ (t e q để Đ ) Từ biể đ p â t độ nhạy IRR, ta thấy yếu t rủi ro ả ởng l đến giá trị IRR đ ợc thể hiệ r ếu t đ ợc phân nhóm giải pháp đ ợ đề xuất để giảm thiểu yếu t bất lợ đến suất thu lợi mong mu n chủ đầ t ) ó bá ộ tầng + lửng tầng trở lên - G bá ộ tầng + lửng (29.1%) - G bá ộ tầng trở lên (36.2%) V LÊ OÀ G ƯƠ G V - 69 ĐỀ ÀI G IÊ Â Í RỦI RO ÀI Í ỨU DỰ Á U G Ư BÌ DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G U G Ư RƯỜ G Ợ ĐÔ G XA GV D S LƯU RƯỜ G VĂ Một s giải pháp cho yếu t giá bán ả ởng thị tr phân tích tình hình thị tr ng bất động sản qua từ đú ngu n sản phẩ v đ ợc thị tr ng chấp nhận; t v ô tr ng, phù hợp v i thị hiế i mua; đ cầu nhiều phân khúc thị tr i có thu nhập trung bình thấp … ng: ln theo sát, tìm hiểu đ để ó đị ng đổi m u nhà thân thiện ó để đáp ứ đ ợc nhu cao cấp, nhà Bên cạ ản phẩ ũ đ ợ đảm bảo chất l ợ đến chi tiết, kiểm soát chất l ợng, từ khâu quy hoạch thiết kế đế đ ạn thi cơng, hồn thiện Đáp ứng vẻ mỹ quan chất l ợ đ ng th đe lại cảm giác thoải mái không gian s độ á v â ếp cận v đ t ợng khách hàng mụ t ũ q ảng bá thông tin dự án đế vị kinh doanh bất động sản Nhằm giúp cho khách hàng biết đến sản phẩm ũ đ ợ vị ù q tâ v đá óp p ầ t ức tiêu thụ sản phẩm b) Nhóm lãi vay Ngân hàng - Lãi vay Ngân hàng (22.2%) Bất động sả l lĩ vực hoạt động cầ ó l ợng v đầ t l n Tuy nhiên, hệ th ng tài bất động sả t ện, ngu n v n cho thị tr ng bất động sản chủ yếu từ hệ th â v động củ â tr ó n tín dụng trung dài hạ để hỗ trợ doanh nghiệp v i dân tạo lập nhà Vì giả p áp đ i v ó ó ững ứng phó dự p ị tr c có t đổi sách tín dụng ngân hàng, biế động tỷ giá ngoại tệ, vàng hay tâm lý củ i dân; thu hút tham gia, hợp tác đầ t nhiề đầ t chia b t rủi ro tài chính; phịng tránh rủi ro tiềm ẩn hoạt động đầ t bất động sả ữ t đổi sách, quy hoạch, â đ i cung cầu V LÊ OÀ G ƯƠ G V - 70 ĐỀ ÀI G IÊ Â Í RỦI RO ÀI Í ỨU DỰ Á U G Ư BÌ Ơ DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G U G Ư RƯỜ G Ợ ĐÔ G XA GV D S LƯU RƯỜ G VĂ : KẾ LU KẾ Ị KẾ LU Trong mấ q t ị tr ng bất động sả ó rơ v tì trạng chững lại, sụt giảm giao dịch giá cả, hàng hóa t n kho nợ xấ t ột s ngun nhân kể đến bao g m phát triển nhà thiếu quy hoạch, thiế đ ng v i phát triển hạ tầng, thiếu hụt l ợng tính ổ định ngu n v đầ t tì trạng cân đ ấu hàng hóa bất động sản, giá hợp lý, sách đất đ v đầu t p ù ợp v i thực tế Tuy nhiên, v i dấu hiệu phục h i kinh tế giải pháp khai thông ngu n v n Chính phủ, nhữ đ ều chỉnh tích cực sách quy hoạ đầ t xâ ựng, nhà tài tín dụng, phát triển hệ th hạ tầ đô t ị nỗ lực doanh nghiệp bất động sản giúp thị tr ng s m phục h v t trở lại Ngành bất động sản trải qua nhữ t trầm ngày chắn phát triển vững chắ tr ạn Triển v ng củ tr t l l sáng sủa xứ đá đ ợc quan tâm củ đầ t tr v c Những sách quan tâm kịp th i phù hợp củ đ i v i ngành v i tiề phát triển tr đ ạn t i góp phần tạ đ ều kiện thuận lợi cho phát triển công ty hoạt động ngành nói chung Hoạt động kinh doanh Ngành chịu đ ều chỉnh nhiề v pháp luật khác L ật Doanh nghiệp, Luật Bảo vệ ô tr ng, Luật c Hệ th ng luật v v bả i luật Việt Nam v đ tr q trì t ện, t đổi sách xảy xảy nhiều ả đến tình hình hoạt động kinh doanh Biế động giá t ảm thất t ng thị tr ng bất động sản hay yếu t đầ v l q đến bất động sản bắt ngu n từ nhữ t đổi sách, quy hoạch, â đ i cung cầ … ũ l ững rủi ro tiềm ẩn cho hoạt độ đầ t bất động sản Việt nam Sự biế động, đô v b độ l n, yếu t kể đầ r ( đất ộ át đất …) v đầ v ( p đền bù giải phóng mặt bằng, tiền sử dụ đất …) l ững vấ đề mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải c gắng hạn chế ả đến hiệu hoạt độ ũ khả ểm sốt tài chính, ả đến khả t ản doanh nghiệp Trong luậ v ếu t rủi ro ả ởng l đến tài dự án Bì Đơ X đ ợc nhận dạng, xếp hạng phân làm nhóm rủi ro là: Dự đốn; Kinh nghiệm lực; Quản lý dự án; Tài Đ ng th i, áp dụng vào dự án cụ thể để xem xét yếu t rủi ro ả đến dự án V LÊ OÀ G ƯƠ G VI - 71 ĐỀ ÀI G IÊ Â Í RỦI RO ÀI Í ỨU DỰ Á U G Ư BÌ DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G U G Ư RƯỜ G Ợ ĐÔ G XA GV D S LƯU RƯỜ G VĂ p áp ô p ỏ te rl đ ợc sử dụng cho dự án cụ thể, để nhận dạng nhân t rủ r đị l ợng Kết q trình mơ v i biể đ tần suất NPV cho thấy dự án có lãi chắn, Trầ Đì ù -L r V (2011), biể đ p â t độ nhạy cho thấy yếu t Giá bán hộ tầng trở lên Giá bán hộ tầng + lửng ả ởng l n tài dự Đ ng th i, hai yếu t rủi ro đị l ợng nhóm nhân t ũ óả ởng l n Lãi vay Ngân hàng Suất chiết khấu theo quan điểm tổng đầu tư r G bá ộ lãi vay Ngân hàng thực ả ởng l n cịn suất chiết khấu chi phí quản lý ảnh ởng t đ i Cu i cùng, biện pháp ứng phó rủ r đ ợ đề xuất cho nhóm rủi ro phân bổ cho bên tham gia dự án g m: chủ đầu tư, tư vấn thiết kế quan Ban Ngành thuộc phạm vi ngành xây dự r để đảm bảo suất thu lợi mong mu n chủ đầ t (IRR > IRRt = 0%), yếu t rủ r đị l ợng có ả ởng l n đến giá trị IRR đ ợc phân nhóm g m: Giá bán hộ tầng + lửng, Giá bán hộ tầng trở lên, Lãi vay Ngân hàng Từ ải pháp phịng ngừa giảm thiểu nhóm rủ r đị l ợ đ ợc kiến nghị vậy, v i việc nhận p â t đ r b ện pháp ứng phó phân bổ rủi ro giúp ta đị đ r ế hoạch quản lý kiểm sốt rủi ro có hiệu để từ đe lại lợi nhuận nhiề ự án K Ế 2.1 Ị Ữ Ế Tuy nhiên luậ v ò hiểu sâu kỹ - Ch - ều hạn chế, thiếu sót s vấ đề ò ận dạng hết yếu t rủi ro ả đến tài dự án p áp lấy m u thuận tiện gây ả đến kết khảo sát - Nhiề đ t ợng khả bất động sản lâ - M i quan hệ t nhân t v l q - Một s biến rủ r đị phân ph i xác suất .2.2 ỦA LU Ớ át ũ ó ả ệm làm việ tr đến kết khảo sát lĩ đ ợc tìm vự – ữa biến nhóm nhân t rủi ro nhóm l ợ v â át l ợng mô phỏ Ê ỨU Ế te rl đ ợc giả định hàm E - Nghiên cứu tập trung vào phân tích rủi ro tài dự đầ t xâ dựng thành ph H Chí Minh Kết mô Monte- rl đ ỉ dự án V LÊ OÀ G ƯƠ G VI - 72 ĐỀ ÀI G IÊ Â Í RỦI RO ÀI Í ỨU DỰ Á U G Ư BÌ DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G U G Ư RƯỜ G Ợ ĐÔ G XA GV D S LƯU RƯỜ G VĂ rủi ro mặt tài Các dự án chung ó t ể sử dụng kết nghiên l t l ệu tham khả để phân tích rủ r đầ t ó t ể dùng nghiên để định cho dự t tự TP.HCM - Trong luậ v ỉ đề xuất biện pháp ứng phó v i rủ r cứu thiết lập bảng câu hỏi khả át để đá ả độ hiệu biện pháp ứng phó v i rủi ro ng nghiên t ực mức - Mô hình nghiên cứu nên phân tích rủi ro tài dự đầ t hình ản ởng s rủi ro khác ì đầ t v t ; đầ t v t â t ( t – bất động sản), nhà v t â ù l đầ t - khai thác v t â v t â đầ t thác… để đá át ệu tài mơ hình Thực hiệ đ ợ đ ều ũ ẽ đ i hữu ích V LÊ Ồ G ƯƠ G VI - 73 ĐỀ ÀI G IÊ Â Í RỦI RO ÀI Í ỨU DỰ Á U G Ư BÌ DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G U G Ư RƯỜ G Ợ ĐÔ G XA GV D S LƯU RƯỜ G VĂ ÀI LIỆU A K ẢO ỚC: I/ TÀI LIỆU Đ ( 9) “Q ản lý rủi ro cho nhà thầu xây dự c hoạt động Việt ” l ậ v t ĩ ô ệ Và Quản Lý Xây Dựng, tr đại h c Bách Khoa Tp H Chí Minh Nguyễn Thị ơng Dung (2007), “ â tích rủi ro tài dự án B.O ” luận v thạc ĩ chuyên ngành Công Nghệ Và Quản Lý Xây Dựng, tr ng đại h c Bách Khoa Tp H Chí Minh Phạm Thị Thu Huyề ( 7) “Luậ v â t ệu dự đầ t xâ ựng cơng trình cầu Thủ ” luậ v t t nghiệp; (http://doc.edu.vn/tai-lieu/luan-vanphan-tich-hieu-qua-du-an-dau-tu-xay-dung-cong-trinh-cau-thu-thiem-46590/) L ô ù ( 7) “Ứng Dụng Mô Phỏng Monte- rl Đá G ệu Quả Tài Chính Dự Án Khu Cơng Nghiệp” l ậ v thạ ĩ ô ệ Và Quản Lý Xây Dự tr đại h c Bách Khoa Tp H Chí Minh ThS Trần Trung Hả “B G ảng Quản lý rủ r tr QLDA” Tin tức kiệ ( ) “D ệt Dự án tr đô t ị rạch Ụ â ” - Quận ngày 05/02/2010 (http://www.sggp.org.vn/chinhtri/tientoidhd/2010/7/231776/) Nguyễn Qu c Tuấ L r V GS L K ề ( 6) “Áp ụng mô Monte- rl để phân tích rủi ro chi phí dự án xây dựng tr đ ạn thi ” Tạp chí Xây Dựng (Bộ Xây Dựng), s 4/2006, trang 49 – 53 SL Đứ L “B G ảng Hiệu Quả Tài Chính Dự Á Đầ Trung Tâm Phát Triển Ngu n Nhân Lực Việt b ỡng nghiệp vụ định giá xây dự ” Đ “ â t ữ liệu bằ “ ” l ệu tập huấ áđ tạo S SS” Tr ng & Ng c (2005), Hoàng Tr ng & Chu Nguyễn Mộng Ng c, “ hân tích liệu nghiên cứu v i SPSS”, Nhà xuất th ng kê TPHCM Nguyễn Minh Thu, Lại Tiế Dĩ ( 7) “Xây dựng tỷ lệ chiết khấu tài chính, phân tích rủi ro dự đầ t v ột s giả p áp để xây dựng dự đầ t ả ” luận v n thạc ĩ chuyên ngành Kinh tế â tr Đại h c Kinh Tế Thành ph H Chí Minh L r V rầ Đì ù t ảng biển khu vực phía Nam Việt 07-2011, trang 86-89 V LÊ OÀ G ƯƠ G ( ” ) “ â t rủi ro tài dự đầu ạp chí Xây Dựng (Bộ Xây Dựng) S TK - 74 ĐỀ ÀI G IÊ Â Í RỦI RO ÀI Í ỨU DỰ Á U G Ư BÌ DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G U G Ư RƯỜ G Ợ ĐÔ G XA GV D S LƯU RƯỜ G VĂ Trang Blog Báo Kinh Tế 12/02/2009 - 19:43; http://yume.vn/thaiviet83nt/article/nhungvan-de-co-ban-ma-mot-nha-tai-chinh-nen-hieu-van-de-2-35A913C4.htm) L r V uyễn Bá Th (2009), “ â tích quản lý rủi ro đầu t dự án Bất Động Sản Du Lị ” luận v n thạc ĩ chuyên ngành Công Nghệ Và Quản Lý Xây Dựng, tr đại h c Bách Khoa Tp H Chí Minh Trí thức Việt (2011) “Luận án Nhận dạng rủi ro đầu t tài ” 05/18/2011 (http://clbtrithucviet.com/archive/index.php/t9950.html) TS L u ng V n, “Kỹ thuật phân tích rủi ro mơ Monte-Carl ” II/ TÀI LIỆU ỚC NGỒI: Bollen KA (1989), “Structural Equations with Latent Variables” New York: John Wiley & Sons Camelia Burja, Vasile Burja ( 2009) “The Risk Analysis For Investments Projects Decision” Annales Universitatis Apulensis Series Oeconomica, 11(1), JEL codes: L21, L26, M21 Hair & ctg (1998): Hair, J.F., Anderson, R.E., Tatham, R.L., And Black, W.C, “ lt v r te D t l ” t E re t e ll S l R Az r; W ll G er; R zw U F r e e t r t e t e Al b B l q ( 9) “A A e tr t I tr ” e t f D v ll ( ) “ e r bre down structure (RBS) as an aid to effective risk e e t” re e te At e F ft E r pe r je t e e t fere e Pmi Europe 2002, Cannes France, 19-20 June 2002 Organnised By Pmi France-Sud Nunnally, J C, & Bernstein, I H (1994) Psychometric theory (3rd Ed) New York: Mcgraw-Hill Office of Statewide Project Management Improvement (OSPMI), May 2/2007, “ r je t Risk Management b ”, Second Edition, Rev 0; K B S ll & Stee Lele r ( 7) “Appr l Greenland by the use of risk analysis and Monte Carl the 2007 Winter Simulation Conference f rp rt lter t ve l t ” r ee f George, D., & Mallery, P (2003) SPSS for Windows step by step: A simple guide and reference 11.0 update (4th Ed.) Boston: Allyn & Bacon Dr Patrick X.W Zou, Dr Guomin Zhang and Professor Jia-Yuan Wang (2005), “I e t f Ke R Construction Projects: Life Cycle and Stakeholder er pe t ve ” V LÊ OÀ G ƯƠ G TK - 75 ĐỀ ÀI G IÊ Â Í RỦI RO ÀI Í ỨU DỰ Á U G Ư BÌ DỰ Á ĐẦU Ư XÂY DỰ G U G Ư RƯỜ G Ợ ĐÔ G XA GV D S LƯU RƯỜ G VĂ R bert A Str t le Ste er J e R W l ( 9) “I tr t financial r e e t te rl l t ” r ee f t e Winter Simulation Conference elter J W ( 983) “ e A l f I e” S l l et Re e r III/ M T S TRA WE Ã UY v r e Str t re G -334 e t – of - Fit P: http://doc.edu.vn http://clbtrithucviet.com http://www.bantinnhadat.vn http://en.wikipedia.org http://www.sggp.org.vn http://yume.vn http://www.resco.com.vn V LÊ OÀ G ƯƠ G TK - 76