Trình bày mục đích, ý nghĩa của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI BÀI THI KẾT THÚC HỌC PHẦN MÔN: LUẬT ĐẤT ĐAI HỌ VÀ TÊN : Trần Hà Anh MSSV : 441940 LỚP : N05 – TL2 NHÓM : 01 Hà Nội, 2021 ĐỀ THI HẾT HỌC PHẦN MÔN: LUẬT ĐẤT ĐAI LỚP NO5 – K44 NGÀNH LUẬT Câu 1: (5 điểm) Trình bày mục đích, ý nghĩa hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất? Tại Việt Nam có loại giấy tờ như: (i) GCNQSD đất; (ii) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở; (iii) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất? Câu 2: (5 điểm) Phân tích quy định pháp luật thời hạn sử dụng đất? Sự thay đổi Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2003 vấn đề giải thích thay đổi đó? MỤC LỤC I Mục đích, ý nghĩa hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất 1 Mục đích 1.1 Thực quyền sở hữu toàn dân đất đai 1.2 Xác lập pháp lý quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất 1.3 Thiết lập hệ thống hồ sơ địa 1.4 Nâng cao số công khai minh bạch thị trường bất động sản nói chung, giao dịch quyền sử dụng đất nói riêng Ý nghĩa 2.1 Đối với nhà nước 2.1.1 Phục vụ hoạt động quản lý đất đai chung nhà nước 2.1.2 Tạo nguồn thu nhập cho ngân sách nhà nước 2.2 Đối với người sử dụng đất 2.2.1 Bảo đảm tính pháp lý, người sử dụng đất yên tâm khai thác, đầu tư lâu dài đất 2.2.2 Cơ sở pháp lý để thực đầy đủ quyền mà pháp luật đất đai quy định 2.2.3 Xác lập chứng thư pháp lý nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp II Lý giải nguyên Việt Nam có loại giấy tờ khác III Quy định pháp luật thời hạn sử dụng đất Luật đất đai 2013 điểm so với Luật đất đai 2003 Quy định pháp luật thời hạn sử dụng đất Luật đất đai 2013 1.1 Đất sử dụng ổn định lâu dài 1.2 Đất sử dụng có thời hạn 1.3 Thời hạn sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất 1.4 Thời hạn sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất Điểm quy định thời hạn sử dụng đất Luật đất đai 2013 so với Luật đất đai 2003 lý giải 2.1 Bổ sung số trường hợp vào nhóm đất sử dụng ổn định lâu dài 2.2 Mở rộng, bổ sung thời hạn giao đất nông nghiệp 2.3 Bổ sung thời hạn số trường hợp giao đất có thời hạn đặc biệt DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 10 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT GCN QSDĐ LĐĐ NN SDĐ TH Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật đất đai Nhà nước Sử dụng đất Thời hạn I Mục đích, ý nghĩa hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất (viết tắt GCN phần này) Mục đích 1.1 Thực quyền sở hữu toàn dân đất đai Theo điều LĐĐ 2013 “Đất đai thuộc sở hữu tồn dân NN đại diện chủ sở hữu thống quản lý NN trao quyền SDĐ cho người SDĐ theo quy định Luật này” Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, NN không trực tiếp khai thác lợi ích từ đất mà giao cho tổ chức, cá nhân gọi chung người SDĐ với hình thức khác giao đất, cho th đất, cơng nhận quyền SDĐ,… Có thể nói, hoạt động cấp GCN hoạt động NN nhằm thực quyền định đoạt đất đai – quyền sở hữu toàn dân đất đai để xác nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất hợp pháp cho người có quyền 1.2 Xác lập pháp lý quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất Việc người SDĐ xác nhận có quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất hợp pháp thông qua việc cấp GCN để xác lập quyền nghĩa vụ cụ thể người SDĐ Trước tiên, hoạt động cấp GCN hoạt động thực tế nhằm xác lập quyền chung người SDĐ quy định khoản điều 166 “Được cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” Ngồi ra, người SDĐ có quyền định điều 166, đồng thời có quyền liên quan đến giao dịch quyền SDĐ việc cấp GCN theo khoản điều 168 để xác lập quyền (chỉ trừ trường hợp chuyển đổi quyền SDĐ nông nghiệp nhận thừa kế quyền SDĐ) Song hành với quyền người SDĐ phải thực nghĩa vụ theo LĐĐ 2013 bao gồm nghĩa vụ định Điều 170 nghĩa vụ khác bao gồm nghĩa vụ tài chính,…Hoạt động cấp GCN xác lập pháp lý quyền, nghĩa vụ người SDĐ, từ tạo thuận lợi cho NN việc bảo hộ quyền yêu cầu thực nghĩa vụ người SDĐ 1.3 Thiết lập hệ thống hồ sơ địa Theo khoản điều thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ địa “Hồ sơ địa tập hợp tài liệu thể thông tin chi tiết trạng tình trạng pháp lý việc quản lý, sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất…” Một thành phần hồ sơ địa theo điều thơng tư lưu Giấy chứng nhận Như vậy, việc cấp GCN hoạt động nhằm thiết lập hoàn chỉnh hệ thống hồ sơ địa chính, từ phục vụ lâu dài cho công tác quản lý NN đất đai, đồng thời phục vụ nhu cầu thông tin tổ chức, cá nhân có liên quan, giúp cho người SDĐ có giấy chứng nhận phản ánh trạng quản lý SDĐ 1.4 Nâng cao số công khai minh bạch thị trường bất động sản nói chung, giao dịch quyền sử dụng đất nói riêng Việc cấp GCN cịn nhằm làm lành mạnh hố thị trường bất động sản nói chung, thị trường quyền SDĐ thị trường nhà nói riêng Đất đai vốn loại hàng hoá đặc biệt, giống bao loại hàng hố khác, phải “đóng gói” với đầy đủ thơng tin, “chỉ dẫn địa lý” giấy tờ pháp lý dược đem trao đổi thị trường nhằm giảm thiểu rủi ro cho bên (đặc biệt bên nhận chuyển nhượng, thuê, nhận chấp, nhận góp vốn quyền SDĐ)1 Cấp GCN chế đặt nhằm xác lập an toàn pháp lý cho hai phía thị trường bất động sản NN với người SDĐ người SDĐ với Ý nghĩa 2.1 Đối với nhà nước 2.1.1 Phục vụ hoạt động quản lý đất đai chung nhà nước Thứ nhất, cấp GCN sở quan trọng giúp NN xây dựng, điều chỉnh sách đất đai thực nội dung quản lý NN đất đai Thông qua việc cấp GCN, NN nắm bắt xác, đầy đủ, kịp thời thông tin đất, chủ thể SDĐ,… Từ đó, NN phân hố chủ thể SDĐ thành nhóm người SDĐ khác nhóm người SDĐ hợp pháp, nhóm người SDĐ hợp lệ, nhóm người SDĐ chưa hợp pháp; đồng thời nắm bắt cụ thể trạng, nguồn gốc biến động q trình SDĐ Trên sở đó, NN phân tích, đánh giá việc ban hành thực sách, quy định, từ đề xuất chiến lược quản lý SDĐ có hiệu có điều chỉnh, thay đổi hợp lý cho phù hợp với phát triển kinh tế, xã hội tình hình SDĐ phạm vi nước Thứ hai, cấp GCN cịn hỗ trợ cơng tác xây dựng quy hoạch SDĐ, thống kê đất đai thuận lợi nhằm tiết kiệm chi phí, thời gian Việc cấp GCN trình bày nhằm xác định nhóm chủ thể SDĐ, từ phân biệt diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp, diện tích đất lấn chiếm Việc xác định rõ ràng thông tin hỗ trợ không nhỏ việc xem xét ban hành, điều chỉnh quy hoạch SDĐ cho phù hợp với tình hình thực tế, từ cịn tạo điều kiện thuận lợi cho cơng tác bồi thường, giải phóng mặt NN thu hồi đất Điều cịn góp phần tiết kiệm chi phí, thời gian, cơng sức, nguồn lực,… việc xác minh, phân loại chủ thể SDĐ, từ làm sở để NN thực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thu hồi đất Thứ ba, việc cấp GCN giúp NN quản lý, giám sát thị trường giao dịch bất động sản cách hiệu Hiện nay, thị trường giao dịch đất đai diễn ngày nhộn nhịp, sôi động Tuy nhiên điều phát sinh mặt trái bên cạnh giao dịch hợp pháp, tồn giao dịch bất hợp pháp chuyển nhượng quyền SDĐ khơng làm thủ tục nhằm mục đích trốn thuế, chuyển nhượng quyền SDĐ không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận,…Các giao dịch ngầm tạo nên sốt đất ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, dẫn đến tích tụ đất đai phân hố giàu nghèo xã hội2 Thông qua hoạt động cấp GCN, NN kiểm soát giao dịch đất đai chủ thể SDĐ, từ giao dịch quyền SDĐ đưa vào nếp, nâng cao hiệu quản lý đất đai NN 2.1.2 Tạo nguồn thu nhập cho ngân sách nhà nước Cấp GCN bên cạnh việc phục vụ cho hoạt động quản lý NN cịn hoạt động đem lại nguồn thu cho ngân sách Thông qua hoạt động cấp GCN, NN có đầy đủ thơng tin phục vụ cho việc thu loại nghĩa vụ tài liên quan Đây khoản thu không nhỏ cho ngân sách NN, từ Đỗ Huyền My, Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất qua thực tiễn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng, Luận văn thạc sĩ luật học, 2019, tr.12 Nguyễn Đức Thịnh, Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình, cá nhân thực tiễn thực quận Ba Đình, thành phố Hà Nội, luận văn thạc sĩ luật học, 2017, tr.14 hỗ trợ ngân sách hàng năm NN khoản tài lớn để đầu tư cho cơng tác quản lý đất đai Quy định cụ thể cấp GCN góp phần khắc phục tình trạng nguồn thu từ đất nguồn đầu tư cho đất, thể rõ định hướng “lấy đất nuôi đất” NN3 2.2 Đối với người sử dụng đất 2.2.1 Bảo đảm tính pháp lý, người sử dụng đất yên tâm khai thác, đầu tư lâu dài đất Để giải phóng lực sản xuất người lao động, làm cho người SDĐ yên tâm, gắn bó lâu dài với đất đai thời kì kinh tế phát triển NN phải có chế pháp lý bảo hộ quyền SDĐ người SDĐ – việc xác lập quyền SDĐ thông qua hoạt động cấp GCN Thông qua việc GCN, người SDĐ yên tâm việc SDĐ hồn tồn hợp pháp pháp luật thừa nhận, bảo đảm, từ gắn bó, đầu tư phát triển lâu dài đất 2.2.2 Cơ sở pháp lý để thực đầy đủ quyền mà pháp luật đất đai quy định Một quyền quan trọng SDĐ việc giao dịch quyền SDĐ để phục vụ cho nhu cầu thường ngày đem lại nguồn thu nhập đáng kể Theo quy định pháp luận hành người SDĐ thực quyền liên quan đến giao dịch quyền SDĐ đạt điều kiện định Cụ thể khoản điều 168 LĐĐ 2013 quy định “Người SDĐ thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền SDĐ có Giấy chứng nhận…” Như vậy, giống loại tài sản khác, người thực đầy đủ quyền sở hữu học chủ sở hữu hợp pháp chủ sở hữu uỷ quyền, người SDĐ thực đầy đủ quyền SDĐ họ người chủ hợp pháp việc cấp GCN khẳng định điều 2.2.3 Xác lập chứng thư pháp lý nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp Khoản điều 166 LĐĐ 2013 quy định quyền chung người SDĐ “Được NN bảo hộ người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp đất đai mình” Có thể hiểu điều người sử đụng đất hợp pháp bị người khác xâm phạm quyền lợi ích hợp pháp có quyền u cầu quan NN có thẩm quyền bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho Tuy nhiên, để thực điều này, người SDĐ cần phải chứng minh trước quan NN người SDĐ hợp pháp Như trình bày trên, sở pháp lý cụ thể, trực tiếp để xác định chủ thể SDĐ hợp pháp họ NN cấp GCN Đồng thời, có tranh chấp xảy ra, để giải vụ việc quan có thẩm quyền phải dựa chứng rõ ràng, quan trọng để giải tranh chấp đất đai GCN II Lý giải nguyên Việt Nam có loại giấy tờ khác Có thể nói, chứng thư đất đai Việt Nam trải qua thời kì phát triển theo giai đoạn lịch sử khác Song hành với phát triển pháp luật tình hình thực tiễn, Việt Nam có loại giấy tờ bao gồm (i) GCN QSDĐ; (ii) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở; (iii) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Nguyễn Thị Ngọc Ánh, Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực tiễn thi hành huyện Lạc Sơn, tỉnh Hồ Bình, Luận văn thạc sĩ Luật học, 2019, tr.9 Thứ nhất, kể từ năm 1988 LĐĐ 1987 – LĐĐ có hiệu lực, việc cấp GCN QSDĐ thức quy định nội dung hoạt động quản lý NN đất đai Trên tinh thần đó, định số 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/07/1989 Tổng cục quản lý ruộng đất quy định cụ thể GCN QSDĐ GCN QSDĐ có chủ thể ban hành Bộ Tài nguyên Môi trường Thứ hai, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất bắt đầu xuất từ năm 1994 dùng để chứng nhận đất đô thị, hộ chung cư Cụ thể, từ năm 1994 hoạt động quản lý nhà quyền sử dụng đất thị trao cho Bộ Xây dựng theo đó, song song với việc cấp GCN QSDĐ nêu LĐĐ 1993, quan xây dựng địa phương cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cho người sở hữu nhà SDĐ đô thị theo Nghị định 60/1994/NĐ-CP quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị Điều nghị định quy định: “Tất nhà đất phải đăng ký Chủ sở hữu hợp pháp cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở.” Thứ ba, từ năm 2009, để thi hành Luật sửa đổi, bổ sung số điều luật liên quan đến đầu tư xây dựng bản, Chính phủ ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Theo đó, loại tài sản bao gồm quyền sử dụng đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng nhận quyền loại giấy sử dụng mẫu giấy thống Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành Việc cấp gộp loại giấy thể q trình cải cách thủ tục hành đất đai theo hướng nhanh, gọn hiệu Theo khoản Điều 29 nghị định loại chứng thư pháp lý trước có hiệu lực Hiện nay, LĐĐ 2013 giữ nguyên quy định Chính mà tính đến nay, Việt Nam tồn nhiều loại chứng thư pháp lý pháp luật đồng thời thừa nhận nêu III Quy định pháp luật thời hạn sử dụng đất Luật đất đai 2013 điểm so với Luật đất đai 2003 Quy định pháp luật thời hạn sử dụng đất Luật đất đai 2013 Có thể hiểu TH SDĐ khoảng thời gian mà pháp luật cho phép chủ thể SDĐ quyền chiếm hữu sử dụng diện tích đất định Trong LĐĐ 2013, TH SDĐ quy định Mục Chương 10 Chế độ sử dụng loại đất, từ điều 125 đến điều 128 1.1 Đất sử dụng ổn định lâu dài Điều 125 quy định trường hợp SDĐ cách ổn định, lâu dài mà không quy định TH cụ thể Những trường hợp quy định 11 khoản, rõ loại đất chủ SDĐ, mục đích SDĐ4 Có thể thấy, theo LĐĐ 2013 đất giao sử dụng ổn định, lâu dài bao gồm loại đất phi nông nghiệp không sử dụng vào mục đích kinh doanh, đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định vào mục đích sản xuất, kinh doanh đất cộng đồng dân cư sử dụng, đất loại đất chuyên dùng khác Hay nói cách khác, đất giao sử dụng ổn định lâu dài đất nhằm mục Phụ lục đích để sử dụng cho mục đích cơng cộng 1.2 Đất sử dụng có thời hạn Những trường hợp SDĐ bị giới hạn TH cố định quy định điều 126 TH giao đất, cho thuê đất quy định điều tính từ ngày có định giao đất, cho thuê đất quan NN có thẩm quyền theo khoản Đất sử dụng có TH đất sử dụng nhằm mục đích sản xuất, kinh doanh, phát triển kinh tế phục vụ cho công tác ngoại giao Thứ nhất, khoản điều 126 quy định, đối tượng hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp quy định khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản khoản Điều 129 LĐĐ 2013 TH giao đất, công nhận quyền SDĐ nông nghiệp 50 năm Đồng thời, hết TH 50 năm, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục SDĐ tiếp tục SDĐ theo TH quy định khoản 50 năm Luật quy định TH khoản cố định 50 năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc tự gia hạn TH SDĐ Quy định quy định thể sách khuyến khích phát triển sản xuất nơng nghiệp nông dân, tạo điều kiện cho nông dân yên tâm đầu tư phát triển đất, qua củng cố bảo vệ quỹ đất nơng nghiệp, thực nguyên tắc ngành LĐĐ nguyên tắc ưu tiên bảo vệ quỹ đất nông nghiệp Thứ hai, chủ thể khác quy định từ khoản đến khoản điều 126: Một là, không 05 năm trường hợp cho thuê quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích xã, phường, thị trấn theo khoản Theo điều 132, quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích sử dụng vào mục đích xây dựng cơng trình cơng cộng, bồi thường cho người có đất sử dụng vào việc xây dựng cơng trình cơng cộng, xây dựng nhà tình nghĩa Khi quỹ đất không sử dụng đến, UBND cấp xã đấu giá cho thuê để hộ gia đình, cá nhân địa phương sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản Việc quy định TH không 05 năm việc cho thuê quỹ đất TH hợp lý, tạo linh hoạt cho việc quản lý sử dụng hợp lý quỹ đất Hai là, không 50 năm trường hợp sau: • Cho th đất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân theo khoản • Giao đất, cho thuê đất tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực dự án đầu tư; người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi để thực dự án đầu tư Việt Nam (khoản 3) Việc định TH giao đất tiến hạnh dựa sở dự án đầu tư đơn xin giao đất, thuê đất Điều nhằm bảo vệ quỹ đất có cân nhắc, xem xét công tác trao quyền SDĐ để quỹ đất sử dụng hợp lý, hiệu Khi hết TH, người SDĐ có nhu cầu tiếp tục sử dụng NN xem xét gia hạn SDĐ không 50 năm Ba là, không 70 năm trường hợp sau: • Dự án đầu tư vốn lớn thu hồi vốn chậm; dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn (khoản 3) • Đất xây dựng cơng trình nghiệp tổ chức nghiệp cơng lập tự chủ tài theo khoản điều 147; cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh (khoản 6) Việc quy định TH không 70 năm trường hợp nhằm đảm bảo, tạo điều kiện cho đối tượng kinh doanh, phát triển ổn định, đồng thời phục vụ cho mục đích cơng cộng Khi hết TH, người SDĐ có nhu cầu tiếp tục sử dụng NN xem xét gia hạn SDĐ khơng 70 năm Bốn là, không 99 năm trường hợp cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao theo khoản Đây TH hợp lý nhằm bảo đảm việc tiến hành ngoại giao Việt Nam với nước khác Khi hết TH, tổ chức có nhu cầu SDĐ NN xem xét gia hạn cho thuê đất khác, lần gia hạn khơng q 99 năm Có thể thấy, trường hợp theo luật quy định mốc TH khác với cách quy định cố định, luật sử dụng từ “không quá” trước mốc TH Điều tạo linh hoạt việc giao đất, cho thuê đất NN, tuỳ vào trường hợp cụ thể mà định TH khác Đồng thời việc gia hạn sử dụng thêm sau hết TH linh hoạt Năm là, xác định theo TH dự án trường hợp giao đất cho chủ đầu tư để thực dự án kinh doanh nhà để bán để bán kết hợp với cho thuê thuê mua; người mua nhà gắn liền với quyền SDĐ SDĐ ổn định lâu dài theo khoản Đây quy định hợp lý chủ đầu tư, việc quy định TH SDĐ dựa TH dự án nhằm đảm bảo TH hoàn thiện dự án đưa vào sử dụng nhằm cung cấp thêm nhà Còn người mua nhà SDĐ ổn định lâu dài phù hợp với khoản điều 125 SDĐ nhằm mục đích để Thứ ba, đất sử dụng cho nhiều mục đích TH SDĐ xác định theo TH loại đất sử dụng vào mục đích theo khoản 1.3 Thời hạn sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất Đối với trường hợp chuyển mục đích SDĐ quy định điều 127, từ khoản đến khoản chia thành trường hợp tương ứng với ba nhóm người SDĐ: Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân khoản 1, TH SDĐ chuyển mục đích SDĐ lại phân chia cụ thể từ điểm a đến điểm đ sau: Một là, chuyển từ đất rừng phòng hộ, đặc dụng sang sử dụng mục đích khác TH xác định theo TH loại đất sau chuyển mục đích sử dụng Hai là, chuyển đất trồng lúa, hàng năm khác, lâu năm, rừng sản xuất, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối sang đất trồng rừng phịng hộ, đặc dụng TH SDĐ quy định SDĐ ổn định, lâu dài Hai quy định hoàn toàn hợp lý theo TH SDĐ loại đất theo điều 125 126, đồng thời nhằm bảo vệ phát triển quỹ đất rừng phịng hộ, rừng đặc dụng phục vụ mục đích phịng chống thiên tai, bảo vệ nguồn đất nguồn nước bảo tồn thiên nhiên, bảo vệ môi trường sinh thái Ba là, chuyển mục đích sử dụng loại đất bao gồm đất trồng hàng năm khác, đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất, đất ni trồng thuỷ sản, đất làm muối hộ gia đình, cá nhân tiếp tục SDĐ theo TH giao, cho thuê Khi hết TH, NN xem xét gia hạn SDĐ không TH quy định khoản điều 126 50 năm hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng Đây trường hợp chuyển mục đích SDĐ loại đất có TH 50 năm theo khoản điều 126 hay không 50 năm theo khoản 3, việc quy định hộ gia đình, cá nhân tiếp tục SDĐ theo TH giao, cho thuê vấn đề gia hạn hoàn toàn hợp lý Bốn là, trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp TH xác định theo TH loại đất sau chuyển mục đích sử dụng Quy định hồn tồn hợp lý tương ứng với TH SDĐ quy định điều 126 127 Năm là, trường hợp chuyển mục đích nhóm đất phi nơng nghiệp dù chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nơng nghiệp sử dụng có TH hay ngược lại TH SDĐ ổn định lâu dài Thứ hai, tổ chức, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực dự án đầu tư khơng thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao chuyển mục đích SDĐ xác định theo dự án đầu tư quy định khoản Điều 126 Luật này, tức theo dự án cụ thể không 50 năm theo khoản 2, điều nhằm đảm bảo quỹ đất sử dụng hợp lý Thứ ba, tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nơng nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nơng nghiệp sử dụng có TH từ đất phi nơng nghiệp sử dụng có TH sang đất phi nơng nghiệp sử dụng ổn định lâu dài tổ chức kinh tế SDĐ ổn định lâu dài 1.4 Thời hạn sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất Điều 128 quy định nhận chuyển quyền SDĐ theo hai mục dựa nhóm đất có quy định TH (điều 127) nhóm đất sử dụng ổn định, lâu dài (điều 126) hai khoản Thứ nhất, trường hợp nhận chuyển quyền SDĐ loại đất có quy định TH TH SDĐ thời gian SDĐ lại TH SDĐ trước nhận chuyển quyền SDĐ Thứ hai, trường hợp nhận chuyển quyền SDĐ loại đất sử dụng ổn định lâu dài SDĐ ổn định lâu dài Điểm quy định thời hạn sử dụng đất Luật đất đai 2013 so với Luật đất đai 2003 lý giải 2.1 Bổ sung số trường hợp vào nhóm đất sử dụng ổn định lâu dài Thứ nhất, bổ sung trường hợp đất rừng sản xuất rừng tự nhiên Nếu khoản điều 66 LĐĐ 2003 quy định hai loại đất sử dụng ổn định lâu dài “Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng” khoản điều 125 LĐĐ 2013 có thay đổi bổ sung Đất rừng sản xuất quy định điều 75 LĐĐ 2003 không phân loại Tuy nhiên đến LĐĐ 2013, điều 135 phân đất rừng sản xuất thành hai loại đất rừng sản xuất rừng tự nhiên (khoản 1) đất rừng sản xuất rừng trồng (khoản 2) Song song với việc phân loại đất rừng sản xuất, LĐĐ 2013 bổ sung thêm trường hợp đất rừng sản xuất rừng tự nhiên vào nhóm đất có TH sử dụng ổn định, lâu dài hồn toàn hợp lý quỹ đất đặc biệt, việc quy định TH sử dụng ổn định lâu dài phù hợp để vừa phát triển kinh tế thông qua hoạt động sản xuất, vừa bảo hộ rừng tự nhiên Thứ hai, bổ sung trường hợp “Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định khoản Điều 127 khoản Điều 128 Luật này” khoản 11 điều 125 LĐĐ 2013 Khoản điều 127 quy định việc tổ chức kinh tế chuyển mục đích SDĐ từ đất phi nơng nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có TH ngược lại sử dụng lâu dài Tương tự khoản điều 128 quy định tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền SDĐ loại đất sử dụng ổn định lâu dài SDĐ ổn định lâu dài Như vậy, việc bổ sung quy định khoản 11 điều 125 LĐĐ 2013 vào nhóm đất sử dụng ổn định lâu dài hoàn toàn hợp lý, nhằm đảm bảo thống quy định pháp luật 2.2 Mở rộng, bổ sung thời hạn giao đất nông nghiệp Thứ nhất, mở rộng TH giao đất, công nhận quyền SDĐ, cho thuê đất trồng hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối hộ gia đình, cá nhân lên 50 năm Khoản điều 67 LĐĐ 2003 quy định TH giao đất cho thuê đất trồng hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng 20 năm không 20 năm, trường hợp khác giao, cho thuê đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất TH 50 năm khơng q 50 năm Tuy nhiên, khoản khoản điều 126 LĐĐ 2013 quy định tất trường hợp giao đất, công nhận quyền SDĐ 50 năm cho thuê đất không 50 năm Đây điều chỉnh hợp lý, hoàn toàn phù hợp với phát triển kinh tế thị trường để giữ vững phát triển quỹ đất nông nghiệp có chuyển dịch cấu sang phi nơng nghiệp dịch vụ Việc điều chỉnh nhằm mục đích khuyến khích nơng dân gắn bó với đất đai yên tâm đầu tư sản xuất, có thời gian dài để đầu tư trang thiết bị máy móc thu hồi vốn Thứ hai, khoản điều 126 bổ sung thêm TH trường hợp mà khoản điều 67 LĐĐ 2003 hồn tồn khơng đề cập đến “đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối” trường hợp hưởng TH 50 năm Việc bổ sung hồn tồn kịp thời, khắc phục thiếu sót LĐĐ 2003 khơng có quy định liên quan TH loại đất 2.3 Bổ sung thời hạn số trường hợp giao đất có thời hạn đặc biệt Thứ nhất, bổ sung TH với dự án kinh doanh nhà để bán để bán kết hợp với cho thuê thuê mua Đây quy định hoàn toàn so với LĐĐ 2003 Điều 126 LĐĐ 2013 dành riêng đoạn khoản để quy định TH cho trường hợp với TH giao đất cho chủ đầu tư xác định theo TH dự án; người mua nhà gắn liền với quyền SDĐ SDĐ ổn định lâu dài Sự phát triển nhanh chóng kinh tế - xã hội kéo theo số hệ luỵ, khiến vấn đề nhà nói chung nhà thị lớn nói riêng vấn đề cấp thiết Việc quy định TH dự án kinh doanh nhà nói thu hút đầu tư, từ phát triển dự án nhà nhằm giải vấn đề chỗ kịp thời Thứ hai, bổ sung TH đất xây dựng cơng trình nghiệp tổ chức nghiệp cơng lập tự chủ tài Sự phát triển kinh tế đồng thời kéo theo phát triển tổ chức, để phù hợp với tình hình thực tiễn, LĐĐ 2013 phân chia tổ chức nghiệp thành hai loại tự chủ tài chưa tự chủ tài chính, loại tổ chức có sách tương ứng Cùng với phân loại này, quy định TH có phân tách bổ sung trường hợp TH đất xây dựng cơng trình nghiệp tổ chức nghiệp công lập tự chủ tài khoản điều 147 khơng q 70 năm 9 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai 1987 Luật đất đai 1993 Luật đất đai 2013 Nghị định 60/1994/NĐ-CP ngày 05/07/1994 Chính phủ quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Chính phủ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 Bộ Tài nguyên mơi trường quy định hồ sơ địa Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an Nhân dân, 2020 Đỗ Huyền My, Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất qua thực tiễn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng, Luận văn thạc sĩ luật học, 2019 Nguyễn Đức Thịnh, Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hộ gia đình, cá nhân thực tiễn thực quận Ba Đình, thành phố Hà Nội, luận văn thạc sĩ luật học, 2018 10 Nguyễn Thị Ngọc Ánh, Pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực tiễn thi hành huyện Lạc Sơn, tỉnh Hồ Bình, Luận văn thạc sĩ Luật học, 2017 11 Thân Văn Tài, Lược sử trình hình thành phát triển chứng thư đất đai Việt Nam giá trị cần kế thừa, Tạp chí Nghề luật, số 01/2016 12 Duy Tân, Những điểm đáng ý Luật đất đai sửa đổi năm 2013, http://www.vksnd.hochiminhcity.gov.vn/tintuc/Lists/Posts/Post.aspx?List=ad9f76af%2D6b 80%2D4ea2%2Da8be%2D93f18b9cad72&ID=205&Web=1eac1f4b%2D1d0d%2D4ae2% 2D8f9a%2De7c7668eac57, truy cập lần cuối ngày 05/07/2021 10 PHỤ LỤC Các trường hợp: hộ gia đình, cá nhân SDĐ ở; cộng đồng dân sư SDĐ nông nghiệp theo khoản điều 131; đất rừng phòng hộ, đặc dụng, sản xuất rừng tự nhiên; hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định đất thương mại, dịch vụ, đất sở sản xuất phi nơng nghiệp mà khơng phải NN giao đất có TH hay cho thuê; đất xây dựng trụ sở quan theo khoản điều 147, đất tổ chức nghiệp cơng lập chưa tự chủ tài xây dựng cơng trình nghiệp theo khoản điều 147; đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất sở tơn giáo theo điều 159; đất tín ngưỡng (theo khoản điều 160 “bao gồm đất có cơng trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ”); đất giao thơng, thủy lợi, có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, xây dựng cơng trình cơng cộng khác khơng có mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang nghĩa địa đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định khoản điều 127 khoản điều 128