Tổng quan về định giá Bất động sản thế chấp
Khái niệm về định giá Bất động sản
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO): “ Định giá giá trị Bất động sản là việc xác định giá trị của BĐS tại mọi thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS đó Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”
Theo Giáo sư A.F.Milington – chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai, trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa là “ Nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định BĐS ở một thời điểm cụ thể” Đây cũng là giai đoạn người định giá đưa ra ý kiến của mình trong các mô hình toán học, tìm kiếm tất cả các sự liên quan đến lợi ích BĐS và các lĩnh vực liên quan, xem xét đến tất cả các sự kiện này và sau cùng là đưa ra các quan điểm cá nhân.
Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản Quốc tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singapore: Định giá giá trị BĐS là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế. Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.
Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá. Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.
Như vậy, nội dung của định giá bất động sản bao gồm:
Định giá BĐS là việc ước tính giá của bất động sản cụ thể.
Tại một thời điểm nhất định.
Tại một thị trường nhất định.
Cho mục đích xác định.
Theo tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng BĐS.
Theo những phương pháp, tiêu chuẩn nhất nhất định.
Tổng quan về Bất động sản thế chấp
1.1.2.1 Khái niệm về thế chấp Bất động sản
Thế chấp bất động sản là việc một bên dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao cho bên nhận thế chấp.
Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung và bất động sản nói riêng Trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh của mình các doanh nghiệp, cá nhân bị thiếu hụt vốn tạm thời, họ phải tìm đến các tổ chức tín dụng để vay vốn Thông thường các khoản vay của họ phải có tài sản bảo đảm và tỷ lệ tài sản bảo đảm là bất động sản luôn ở mức cao Việc yêu cầu các tổ chức, cá nhân thế chấp bất động sản khi vay vốn sẽ giúp cho ngân hàng giảm thiểu được các rủi ro khi cho vay
Thế chấp bất động sản tại các Ngân hàng được định nghĩa như sau: là việc một cá nhân, tổ chức dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo lãnh cho chính cá nhân, tổ chức hoặc cá nhân, tổ chức khác trong việc thực hiện các nghĩa vụ đối với Ngân hàng trong hoạt động cấp tín dụng tại các Ngân hàng
Hiện nay, tài sản thế chấp tại các Ngân hàng thương mại thì bất động sản chiếm khoảng 50 - 60%, còn lại là các tài sản khác như: máy móc thiết bị, hàng hóa,
… Khi thế chấp bất động sản thì bên thế chấp phải cung cấp đầy đủ các giấy tờ về mặt pháp lý của bất động sản như: Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất,… và các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật.
1.1.2.2 Phân loại bất động sản thế chấp
Bất động sản có rất nhiều lại và đa dạng về kích thước, tác dụng, Đứng trên góc độ ngân hàng có thể phân loại bất động sản thế chấp như sau:
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
Giá trị Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp.Trong trường hợp thế chất một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận.
Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.1.2.3 Các hình thức thế chấp bất động sản
Tùy vào nhu cầu cũng như mục đích sử dụng vốn mà các tổ chức cá nhân có thể thế chấp một phần bất động sản hoặc toàn bộ bất động sản để vay vốn sản xuất kinh doanh Bất động sản thế chấp có thể là một phần bất động sản như: đất đai hoặc là toàn bộ bất động sản như: đất đai, nhà xưởng, ….
Hiện nay ở các Ngân hàng thế chấp bất động sản thường được lập thành văn bản thế chấp gọi là Hợp đồng thế chấp tài sản Hợp đồng thế chấp được chứng nhận bởi các văn phòng công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định của Pháp Luật.
Có thể phân loại các hình thức thế chấp bất động sản như sau:
Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp:
Thế chấp trực tiếp nghĩa là tài sản thế chấp do việc vốn vay tạo nên
Thế chấp gián tiếp nghĩa là tài sản thế chấp và tài sản dùng vốn vay để mua là hai tài sản khác nhau.
Thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sản:
Thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản cũng thuộc tài sản thế chấp Nếu thế chấp một phần bất động sản có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận Trong thực tế các ngân hàng chỉ chấp nhận thế chấp toàn bộ bất động sản.
Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng:
Thế chấp pháp lý: Người đi vay (người thế chấp) thỏa thuận chuyển quyền sở hữu cho ngân hàng khi không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ Khi người đi vay không thanh toán được nợ, ngân hàng được quyền bán tài sản hoặc cho thuê với tư cách là người chủ sở hữu mà không cần thực hiện các thủ tục tố tụng.
Thế chấp công bằng: Là hình thức thế chấp mà ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bảo đảm cho món vay Khi người đi vay không trả được nợ, việc xử lý tài sản dựa trên thoả thuận giữa người cho vay và người đi vay hoặc nhờ đến tòa án.
Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai:
Thế chấp thứ nhất là việc thế chấp tài sản để bảo đảm cho món nợ thứ nhất hay thế chấp cho khoản vay đầu tiên đang tồn tại được gọi là thế chấp thứ nhất
Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp, trong đó người đi vay sử dụng phần giá trị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản vay thứ nhất được bảo đảm bằng tài sản đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai.
1.1.2.4 Tiêu chuẩn Bất động sản thế chấp
Tổng quan về định giá Bất động sản thế chấp
1.1.3.1 Khái niệm về định giá Bất động sản thế chấp
Trong hoạt động cho vay của ngân hàng luôn chứa đựng nhiều rủi ro, những rủi ro này có thể đến từ những yếu tố chủ quan và khách quan Để giảm thiểu rủi ro đối với các khoản cho vay của mình, các ngân hàng thường yêu cầu tài sản bảo đảm cho các khoản vay là Bất động sản và viêc định giá Bất động sản thế chấp là cần thiết để xác định mức cho vay. Định giá BĐS thế chấp được hiểu là việc xác định giá trị bất động sản thế chấp cụ thể bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm cụ thể, làm căn cứ xác định mức cho vay của ngân hàng dựa trên tài sản đảm bảo là BĐS.
1.1.3.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản thế chấp
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường Thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của trong nền kinh tế quốc dân BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trongBĐS ở các nước là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD. Định giá bất động sản là một trong những hoạt động có vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản Việc định giá bất động sản sẽ giúp cho các chủ thể trong thị trường dễ dàng hơn trong việc đưa ra một quyết định có liên quan đến tài sản là bất động sản.
Hoạt động định giá Bất động sản có tầm quan trọng rất lớn, Nhận thức được điều đó chính phủ đã có quy định cụ thể tại pháp lệnh giá “ Kết quả định giá có thể được sử dụng là một trong định giá tài sản bảo đảm vay vốn ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn, cổ phần hóa, giải thể doanh nghiệp và sử dụng vào các mục đích khác đã được ghi trong hợp đồng định giá” Như vậy việc định giá bất động sản sẽ có vai trò quan trọng trong việc nhận tài sản thế chấp tại các ngân hàng.
Trong hoạt động của các ngân hàng, hoạt động định giá bất động sản có vai trò rất quan trọng Hoạt động định giá bất động sản thế chấp là một trong những khâu quan trọng trong quy trình cấp tín dụng tại các Ngân hàng nhằm xác định tính hợp pháp của tài sản bảo đảm BĐS và là cơ sở để đưa ra mức cho vay hợp lý Hoạt động định giá bất động sản thế chấp là cơ sở cho việc đưa ra các quyết định cho vay, cấp tín dụng, nó giúp cho ngân hàng giảm thiểu các rủi ro có liên quan khi cấp tín dụng và xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp khách hàng không thực hiện được hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đối với Ngân hàng. Định giá bất động sản không chỉ ở khâu đầu vay vốn mà còn phải xem xét trong khâu phát mãi tài sản trong trường hợp khách hàng không thực hiện được hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đối với Ngân hàng Sau khi thế chấp BĐS thì người thế chấp vẫn sử dụng BĐS, trong thời gian này BĐS bị hao mòn, hư hỏng là điều khó tránh khỏi Trước khi phát mãi Bất động sản thế chấp cần phải định giá để xác định giá trị BĐS có đủ thanh toán nợ vay hay không, khách hàng cũng muốn biết giá trị của BĐS đó có cao hơn khoản vay hay không Nếu tài sản không được định giá mà đem bán sẽ gây thiệt hại cho khách hàng và Ngân hàng.
Có thể nói định giá BĐS là khâu quan trọng để các Ngân hàng giảm thiểu các rủi ro tín dụng, tạo điều kiện để họ thu hút thêm nguồn vốn từ đó phát triển, mở rộng sản xuất kinh doanh, đa dạng hóa các dịch vụ ngân hàng, đồng thời cung cấp vốn cho các tổ chức, cá nhân phát triển kinh doanh, góp phần thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng và phát triển.
1.1.3.3 Một số Văn bản pháp lý có liên quan đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp
Các chính sách liên quan đến bất động sản bao gồm chính sách về đất đai, chính sách về thị trường bất động sản, các chính sách về tiền tệ, chính sách tiền lương, chính sách phát triển thị trường, chính sách bán nhà cho người nước ngoài Các chính sách này hoặc là trực tiếp hoặc là gián tiếp tác động đến cung và cầu bất động sản trên thị trường, làm ảnh hưởng đến giá cả BĐS Một số quy định của Nhà Nước có liên quan đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp:
Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003.
Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005
Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006
Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002
Nghị định số: 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật giá về thẩm định giá
Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung các loại đất.
Nghị định 123/2007/NĐ-CP về Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Nghị định 123/NĐ-CP sửa đổi bổ sung 12 điều của Nghị định 188/NĐ-CP
Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25 tháng 10 năm 2002 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 1999 về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng.
Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19 tháng 05 năm 2003 của Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam về việc hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
1.1.3.4 Các căn cứ để định giá bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng
Giá bất động sản không những phụ thuộc vào các yếu tố nội tại của bất động sản (như đặc điểm bất động sản, thị trường bất động sản ) mà còn chịu ảnh hưởng của các nhân tố, chính sách khác có liên quan Chính vì thế, khi định giá bất động sản, cần phải căn cứ vào các cơ sở sau đây:
Bản thân Bất động sản thế chấp:
Cùng một loại thị trường, cùng thời điểm, nhưng các bất động sản khác nhau, được định giá khác nhau Giả định trong cùng những điều kiện như nhau (về thị trường, thời gian, địa điểm, chính sách nhà nước, mức độ giao dịch ), giá trị thị trường của bất động sản phụ thuộc vào đặc tính của bất động sản đó, ví dụ: giá của cùng ngôi nhà có đầy đủ giấy tờ pháp lý sẽ cao hơn ngôi nhà tương tự nhưng không có đủ các loại giấy tờ sở hữu Các đặc điểm của bất động sản làm căn cứ cho việc định giá bao gồm:
Các đặc điểm vật chất BĐS: kích cỡ, kiểu loại, hình dáng, kết cấu, tuổi thọ, chất lượng, trang thiết bị, tiện nghi
Tình trạng pháp lý BĐS: Bất động sản có mức độ hoàn chỉnh các tài liệu pháp lý càng cao, thì giá trị càng cao Vì thế, khi định giá, cần phải xem xét về giấy tờ, về quy hoạch, việc hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thời gian sử dụng bất đống sản
Đặc điểm mặt bằng: các đặc tính về mặt bằng gồm kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý
Địa điểm: gần các cảnh quan nào, tình trạng giao thông, các công trình công cộng gần kề, tình trạng ô nhiễm, hệ thống thoát nước và các đặc tính địa hình Những đặc trưng này là quan trọng trong việc xác định vị trí, địa điểm đó có thể được coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất không
Các công trình xây dựng liên quan: các công trình liên quan tới hình dáng và cấu trúc: sự trang trí, cách xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế
Thời gian giao dịch, điều kiện giao dịch:có ảnh hưởng quan trọng tới giá giao dịch thị trường của bất động sản.
Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường của Bất động sản
Giá trị thị trường của một BĐS là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.
Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá Bất động sản thế chấp
1.1.4.1 Các nhân tố khách quan a) Môi trường pháp lý – cơ chế chính sách
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn và chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước và pháp luật Những quy định của Nhà nước về quyền sở hữu, sử dụng BĐS, thế chấp BĐS sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quá trình nhận tài sản đảm bảo là các BĐS và do đó sẽ ảnh hưởng đến hoạt động định giá Các quy định của Nhà nước về khung giá đất, khung giá xây dựng cũng sẽ tác động đến việc định giá của ngân hàng.
Bên cạnh đó các quy định của Ngân hàng Nhà nước và của bản thân các Ngân hàng về hoạt động tín dụng, giao dịch có tài sản đảm bảo ảnh hưởng đến giá trị tài sản cho vay, do đó sẽ ảnh hưởng đến định giá BĐS thế chấp.
Như vậy môi trường pháp lý thuận lợi cả về hệ thống luật pháp và các cơ chế chính sách của nhà nước liên quan đến BĐS, thị trường BĐS, chế độ sở hữu và sử dụng đất đai –BĐS; đến các hoạt động tín dụng và cho vay của hệ thống Ngân hàng và sự phát triển của các tổ chức định giá BĐS sẽ làm cho việc định giá BĐS thế chấp được diễn ra thuận lợi, đảm bảo an toàn cho hoạt động cho vay của hệ thống ngân hàng. b) Môi trường kinh tế
Trong điều kiện kinh tế phát triển sẽ làm cho cầu thị trường BĐS tăng lên,làm cho giá cả trên thị trường BĐS thay đổi BĐS tại các khu vực có môi trường kinh tế phát triển sẽ có giá cao hơn so với các vùng khác vì BĐS tại khu vực này nếu được sử dụng sẽ tạo ra thu nhập lớn hơn Bên cạnh đó khi kinh tế phát triển,nhu cầu về vốn cho sản xuất cũng tăng theo, do đó sẽ làm gia tăng lượng vốn vay tại các Ngân hàng, điều này làm cho số lượng các cuộc định giá ngày càng gia tăng.
Như vậy môi trường kinh tế thuận lợi sẽ ảnh hưởng đến công việc định giá cả về số lượng và chất lượng. c) Hoạt động của thị trường Bất động sản Định giá ra đời và phát triển gắn liền với các hoạt động động của thị trường BĐS Trong giai đoạn thị trường phát triển, giá BĐS biến động khó lường thì hoạt động định giá cần phải thể hiện sự chuyên nghiệp và chính xác cao, đảm bảo cho hiệu quả của hoạt động định giá BĐS Tính chất và điều kiện hoạt động của thị trường bất động sản tác động mạnh mẽ đến hoạt động định giá BĐS thế chấp, việc định giá BĐS thế chấp cần căn cứ vào đặc điểm phát triển của từng giai đoạn của thị trường BĐS Việc thị trường phát triển nóng, biến động khó lường sẽ làm cho công tác định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng chịu ảnh hưởng nhất định, nếu hoạt động định giá không được tổ chức một cách chuyên nghiệp sẽ làm cho hiệu quả của hoạt động định giá chưa cao, giá trị BĐS định giá không mang lại nhiều ý nghĩa cho hoạt động cấp tín dụng tại các Ngân hàng mà còn chứa đựng những yếu tố rủi ảnh hưởng đến công tác quản lý và xử lý BĐS thế chấp.
Bất kỳ thị trường BĐS ở nước nào thì cũng đều trải qua các giai đoạn phát triển: từ giai đoạn sơ khai, giai đoạn tập trung, giai đoạn tiền tệ hóa, giai đoạn tài chính hóa và cuối cùng là đến giai đoạn phát triển Ở mỗi một giai đoạn là một cấp độ của thị trường với các đặc trưng và điều kiện hoạt động phù hợp với từng giai đoạn
1.1.4.2 Các nhân tố chủ quan a) Quan điểm của ngân hàng về vấn đề định giá
Mục tiêu quan trọng nhất trong hoạt động của các ngân hàng đó là lợi nhuận. Để đạt được mục tiêu này thì các ngân hàng sẽ xác định chiến lược kinh doanh từng thời kỳ sao cho phù hợp với mỗi giai đoạn cụ thể Trong điều kiện nền kinh tế ổn định , thị trường ít rủi ro các Ngân hàng sẽ giảm bớt các hạn chế về cho vay nói chung và quy định về tài sản bảo đảm nói riêng Vì vậy định giá tài sản bảo đảm là bất động sản cũng sẽ được nới lỏng Việc nới lỏng này được thể hiện qua giá trị củaBĐS thế chấp mỗi thời kỳ sẽ khác nhau, ngoài ra tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản cũng sẽ tăng lên Tuy nhiên trong điều kiện nền kinh tế khó khăn, thị trường nhiều rủi ro, ví dụ như điều kiện nền kinh tế như hiện nay, nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, rủi ro tín dụng tăng cao, thị trường bất động sản biến động khó lường, để đảm bảo an toàn tín dụng thì các ngân hàng sẽ thắt chặt việc cấp tín dụng của mình trong đó có việc quy định khắt khe hơn về định giá tài sản bảo đảm.
Trong hoạt động của các ngân hàng thương mại luôn chứa đựng nhiều rủi ro. Tài sản bảo đảm cho hoạt động cấp tín dụng tại các Ngân hàng thương mại thì bất động sản chiếm 60 - 70%, vì vậy rủi ro trong việc định giá bất động sản là khá lớn. Định giá bất động sản là căn cứ để thực hiện việc quản lý các tài sản thế chấp một cách có hiệu quả Vì vậy việc nhận thức vai trò của công tác định giá là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến hoạt động cấp tín dụng cũng như quản lý tài sản thế chấp sau này tại ngân hàng. b) Cách thức tổ chức định giá và quy trình định giá BĐS thế chấp
Việc tổ chức công tác định giá tại các ngân hàng là hết sức quan trọng, thể hiện tính chuyên nghiệp hay không chuyên nghiệp trong hoạt động định giá BĐS thế chấp Cách thức tổ chức định giá phù hợp, chuyên nghiệp sẽ giúp cho ngân hàng giảm được các chi phí không cần thiết cũng như nâng cao hiệu quả của công tác định giá BĐS thế chấp Ngoài ra hoạt động định giá tại các ngân hàng cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ phận trong ngân hàng
Việc xây dựng quy trình chuẩn định giá BĐS thế chấp sẽ giúp cho hoạt động định giá được diễn ra nhanh chóng, tiết kiệm và mang lại hiệu quả cao trong thực tế. c) Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp
Bất động sản rất đa dạng và chịu tác động của nhiều yếu tố khách quan và chủ quan Trong định giá BĐS không có phương pháp định giá nào là chính xác mà chỉ có phương pháp phù hợp với đặc tính và đặc điểm của bất động sản.
Trên thực tế có nhiều phương pháp khác nhau để định giá bất động sản Tuy nhiên một phương pháp được thừa nhận là cơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ và có cơ sở khoa học là phương pháp được xây dựng dựa trên cơ sở xem xét, phân tích và đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh hưởng và đặc biệt là phải tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắc trong định giá Trong định giá bất động sản không có phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất Việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp sẽ giúp cho công tác định giá giảm thiểu được thời gian và chi phí, nâng cao chất lượng định giá BĐS thế chấp tại các NH. d) Hệ thống thông tin định giá
Thông tin về bất động sản là yếu tố khách quan từ thị trường tuy nhiên việc xây dựng hệ thống thông tin về các bất động sản sẽ giúp cho hiệu quả của công tác định giá tăng Điều này đòi hỏi các nhân viên định giá phải thường xuyên thu thập và xử lý thông tin để lấy ra được những thông tin có độ tin cậy cao nhất cho vào hệ thống thông tin định giá chung của ngân hàng.
Hiện nay phương pháp so sánh giá bán thường được sử dụng trong hoạt động định giá tại các ngân hàng vì các ưu điểm của nó Bởi vậy hệ thống thông tin chuẩn, nguồn thông tin đáng tin cậy, đầy đủ, cập nhật kịp thời sẽ là cơ sở để người định giá đánh giá và phân tích chính xác, từ đó ảnh hưởng rất lớn đến kết quả định giá và làm giảm rất nhiều chi phí và thời gian cho việc định giá BĐS. e) Đội ngũ nhân lực Định giá bất động sản là công việc rất khó khăn và phức tạp, nhất là trong điều kiện kinh tế có nhiều biến động Kết quả của công việc định giá bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào sự nhận định chủ quan của ngươì định giá vì vậy đòi hỏi người làm công tác định giá phải có đạo đức tư cách, có kiến thức chuyên môn nghề nghiệp giỏi và có sự nhanh nhạy với sự biến động của thị trường Bởi vì giá trị của bất động sản có thể tăng khi nền kinh tế tăng trưởng cao (hoặc tăng trưởng ổn định ; sẽ tăng trưởng cao trong tương lai gần ) và sẽ thấp khi nền kinh tế suy thoái (hoặc có dấu hiệu suy thoái )
Bất động sản rất đa dạng, vì vậy người định giá cần có kiến thức sâu rộng cũng như sự nhanh nhạy đối với sự thay đổi của thị trường để đưa ra những kết quả định giá chính xác nhất. f) Các nhân tố chủ quan khác
Kinh nghiệm định giá bất động sản thế chấp tại các Ngân hàng
1.1.5.1 Kinh nghiệm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VP Bank
Một số kinh nghiệm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng VP BANK:
Mục tiêu chung: Việc định giá bất động sản thế chấp phải nghiên cứu kỹ giá thị trường, phải tham khảo thêm các bất động sản đã giao dịch thành công ngoài việc tham khảo các bất động sản đang rao bán Mục tiêu của định giá bất động sản thế chấp là phải định giá sát nhất với giá thị trường Tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý bất động sản thế chấp và hoạt động cấp tín dụng tại ngân hàng.
Quy trình định giá: Việc định giá bất động sản thế chấp được quan tâm từ khâu đầu tiên là kiểm tra tính pháp lý của BĐS, điều này sẽ loại trừ được những rủi ro trong định giá và tránh mất thời gian đối với những bất động sản không đủ điều kiện thế chấp
Phương pháp định giá: Áp dụng các phương pháp định giá một cách linh hoạt để đưa ra kết quả định giá chính xác nhất Phương pháp chủ yếu được sử dụng là phương pháp so sánh giá bán và phương pháp chi ph
Tổ chức định giá: Trong trường hợp đối với những bất động sản nhân viên định giá của ngân hàng không đủ trình độ hoặc cần tham khảo thêm thông tin thì VP BANK có thể thuê các tổ chức định giá chuyên nghiệp định giá BĐS đó để tham khảo. b) Kinh nghiệm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Techcombank
Một số kinh nghiệm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàngTECHCOMBANK:
Quy trình định giá: Quy trình định giá BĐS thế chấp tại Techcombank khá chặt chẽ, bắt đầu từ khâu thẩm tra hồ sơ về tài sản thế chấp đến việc thu thập thông tin từ nhiều nguồn khác nhau, sau đó tiến hành phân tích để từ đó đưa ra kết quả định giá BĐS thế chấp Nhìn chung giá trị mà các nhân viên định giá đưa ra cũng sát với giá chuyển nhượng tại thời điểm định giá trên thị trường và khách hàng hoàn toàn hài lòng với kết quả định giá này.
Phương pháp định giá: Áp dụng các phương pháp định giá một cách linh hoạt để đưa ra kết quả định giá chính xác nhất.
Kết quả định giá: Trong biên bản định giá và báo cáo định giá cũng đã quy định những vấn đề hết sức cần thiết về bất động sản, mục tiêu cho việc ước tính giá trị như về hiện trạng sử dụng bây giờ và trước đây tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý bất động sản thế chấp. c) Bài học rút ra:
Qua nghiên cứu hoạt động định giá Bất động sản thế chấp tại Ngân hàng VP BANK và TECHCOMBANK rút ra được một số kinh nghiệm như sau:
Quy trình định giá: Việc tuân thủ quy trình định giá là vô cùng cần thiết.
Quy trình định giá được thực hiện đầy đủ và chuẩn xác sẽ tiết kiệm thời gian và chi phí cho công tác định giá BĐS thế chấp tại các NH, ngoài ra hiệu quả của công tác định giá BĐS thế chấp cũng được tăng cao.
Thẩm định hồ sơ BĐS thế chấp: Yếu tố pháp lý của bất động sản cần được quan tâm, xác thực: trong thực tế khi đi thẩm định bất động sản ngoài việc kiểm tra giấy tờ gốc về quyền sử dụng và sở hữu tài sản thì cần phải xem xét bất động sản này hiện tại có tranh chấp, quy hoạch gì hay không, địa chỉ nhà thực tế có giống với trên sổ đỏ hay không, …
Nhân viên định giá: Trách nhiệm và đạo đức của nhân viên định giá là vấn đề cốt lõi trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp hiện nay Nếu nhân viên định giá vì một lý do cá nhân nào đó mà không có trách nhiệm trong công tác của mình thì sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp nói riêng và hoạt động cấp tín dụng của chi nhánh.
Phương pháp định giá: Để có kết quả định giá chính xác nhất cần linh hoạt trong việc áp dụng các phương pháp định giá Như chúng ta đã biết không có phương pháp định giá nào là chính xác nhất mà chỉ có phương pháp phù hợp nhất với BĐS cần định giá, căn cứ vào tính chất, đặc điểm của BĐS định giá để đưa ra biện pháp phù hợp nhất, vì vậy để có kết quả định giá chính xác nhất cần phải linh hoạt trong việc áp dụng các phương pháp định giá Cần tham khảo thông tin giá thị trường nhiều hơn trong công tác định giá và quản lý, ngoài ra việc xác định những nguy cơ rủi ro đối với bất động sản thế chấp trong tương lai sẽ giúp cho việc quản lý bất động sản dễ dàng hơn
Kết quả định giá: Biên bản định giá cần nêu rõ những rủi ro có thể gặp phải đối với bất động sản trong tương lai tạo điều kiện thuận lợi cho công tác đánh giá rủi ro về tài sản bảo đảm khi thẩm định tín dụng.
Tổ chức định giá: Việc giao thẩm quyền định giá tại chi nhánh quá thấp sẽ dẫn đến hiệu quả của công tác tín dụng chưa được cao.
Tổng quan về quản lý Bất động sản thế chấp
Sự cần thiết phải quản lý bất động sản thế chấp
Sau khi nhận thế chấp bất động sản để đảm bảo cho các khoản cấp tín dụng của mình thì khâu quản lý tài sản thế chấp là vô cùng quan trọng đối với các ngân hàng Đối với các khoản cấp tín dụng được bảo đảm bằng bất động sản thế chấp thì khâu quản lý tài sản bảo đảm là điều rất cần thiết Đối với các khoản cấp tín dụng có tài sản cầm cố thì ngân hàng phải quản lý, bảo quản tài sản, giấy tờ có giá của bên cầm cố, còn đối với các khoản vay có tài sản thế chấp là bất động sản thì ngoài việc phải giữ, bảo quản giấy tờ về tài sản thế chấp ngân hàng còn phải tiến hành tổ chức quản lý tài sản thế chấp theo quy định.
Việc ngân hàng yêu cầu tài sản thế chấp đối với các khoản cấp tín dụng của mình là để tránh rủi ro trong trường hợp khách hàng không có khả năng trả nợ gốc,lãi cho ngân hàng hoặc khách hàng không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với ngân hàng Việc quản lý tài sản thế chấp sẽ giúp ngăn chặn được sự mất mát giảm giá hay những yếu tố khác làm giảm giá trị tài sản thế chấp Trong việc quản lý tài sản thế chấp, ngoài việc ngân hàng trực tiếp quản lý các tài sản thế chấp theo quy trình, quy định thì cần có sự phối hợp với các cơ quan Nhà nước như: UBND phường, quận nơi có tài sản thế chấp, phòng – sở Tài Nguyên và Môi Trường, … để ngăn ngừa bên thế chấp chuyển nhượng hay thực hiện các quyền khác với bất dộng sản trong thời gian đang thế chấp tại ngân hàng.
Trong giai đoạn hiện nay thị trường bất động sản đang biến động khó luờng, giá của các bất động sản đang có xu hướng giảm, tuy nhiên tùy theo từng phân khúc thị trường mà có những sự biến động khác nhau Việc quản lý bất động sản thế chấp cũng đồng nghĩa ngân hàng phải đánh giá lại tài sản bảo đảm một cách thường xuyên để lường trước được những rủi ro có thể xảy ra và đưa ra những giải pháp kịp thời.
Như vậy trong hoạt động tín dụng tại các ngân hàng hoạt động quản lý bất động sản có một vai trò nhất định Nếu bất động sản thế chấp được quản lý tốt thì sẽ giảm thiểu rủi ro trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng.
Một số Văn bản pháp lý có liên quan đến quản lý bất động sản thế chấp
Việc quản lý bất động sản thế chấp đã được quy định trong các văn bản pháp luật của nhà nước như:
Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003
Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng
Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25 tháng 10 năm 2002 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 1999 về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng
Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19 tháng 05 năm 2003 của Ngân hàngNhà Nước Việt Nam về việc hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
Nghị định số 08/2000/NĐ -CP ngày 10 tháng 3 năm 2000 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm.
Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm
2011 về Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Hình thức quản lý Bất động sản thế chấp
Như trên chúng ta đã biết việc quản lý tài sản thế chấp trong việc cấp tín dụng tại các ngân hàng là vô cùng quan trọng, giúp ngân hàng phòng tránh được những rủi ro chủ quan và khách quan, từ đó bên vay vốn sẽ phải nghiêm chỉnh thực hiện các cam kết của mình đối với bên ngân hàng.
Trên thực tế hiện nay việc quản lý bất động sản thế chấp được thực hiện như sau: Sau khi ký kết hợp đồng thế chấp thì các tổ chức tín dụng giữ giấy tờ sở hữu tài sản ( giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và tài sản gắn liền với đất) và tiến hành đăng ký thế chấp tại các cơ quan có thẩm quyền như văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, phòng tài nguyên môi trường, … Ngoài ra trong thời gian bất động sản được thế chấp thì cần kiểm tra giá trị cũng như hiện trạng bất động sản thường xuyên, khách hàng mua bảo hiểm tài sản thế chấp theo quy định.
Trong các văn bản pháp luật hiện hành cũng như trong các quy định của các ngân hàng thì đối với các khoản cấp tín dụng có tài sản thế chấp là bất động sản thì việc đầu tiên là ngân hàng phải kiểm tra tính pháp lý của tài sản thế chấp thông qua các giấy tờ sở hữu bản gốc mà khách hàng cung cấp, sau đó ngân hàng sẽ giữ giấy tờ chứng nhận sở hữu, sử dụng của bất động sản cũng như các giấy tờ có liên quan khác Việc giữ các giấy tờ pháp lý có liên quan đến bất động sản thế chấp sẽ tránh rủi ro cho ngân hàng trong việc khách hàng chuyển nhượng, cho, tặng, … bất động sản thế chấp trong thời hạn thế chấp và tránh được những rủi ro nhất định khi phải tiến hành xử lý bất động sản thế chấp.
Sau khi nhận các giấy tờ pháp lý có liên quan đến BĐS thế chấp Ngân hàng tiến hành nhập kho ( quỹ) các giấy tờ đó theo quy định của mỗi Ngân hàng, việc xuất nhập và kiểm soát rủi ro được thực hiện theo quy trình nhất định và tuân thủ những quy tắc nhất định Việc quản lý này sẽ giúp cho các ngân hàng tránh được rủi ro trong việc thất thoát các giấy tờ pháp lý có liên quan đến BĐS thế chấp.
Cùng với việc giữ giấy tờ pháp lý của bất động sản thế chấp thì ngân hàng phải tổ chức kiểm tra, giám sát trong thời hạn thế chấp bất động sản Việc kiểm tra bao gồm kiểm tra định kỳ và kiểm tra đột xuất Kiểm tra định kỳ là việc tổ chức tín dụng tổ chức tín dụng tiến hành xuống kiểm tra tình hình bất động sản thế chấp cũng như sản xuất kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm, sử dụng vốn vay… của người đi vay Kiểm tra định kỳ thường được tiến hành trong khoản thời gian là hàng quý,sáu tháng hoặc một năm Bên cạnh việc kiểm tra định kỳ, tổ chức tín dụng còn tiến hành kiểm tra đột xuất, không thông báo trước để tránh tình trạng ngụy biện, đối phó của người vay vốn trong các đợt kiểm tra định kỳ.
Quy trình quản lý bất động sản thế chấp
Khách hàng bàn giao hồ sơ
Tiếp nhận hồ sơ và kiểm tính pháp lý
Kiểm tra định kỳ và đột xuất
Sơ đồ 1.2: Quy trình quản lý Bất động sản thế chấp
Bước 1: Khách hàng bàn giao hồ sơ cho Ngân hàng: Sau khi hoàn tất việc cấp tín dụng bảo đảm bằng bất động sản, ký kết các hợp đồng thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định, khách hàng có nghĩa vụ bàn giao toàn bộ giấy tờ có liên quan đến bất động sản thế chấp cho ngân hàng, ví dụ như: Sổ đỏ, giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép xây dựng, … Tất cả hồ sơ đều phải là bản gốc.
Bước 2: Ngân hàng tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ: sau khi khách hàng bàn giao hồ sơ tài sản bảo đảm cho ngân hàng, ngân hàng tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ bất động sản thế chấp Việc giao nhận tài sản được lập thành biên bản giao nhận giữa phía ngân hàng và chủ sở hữu tài sản.
Bước 3: Ngân hàng chịu trách nhiệm lưu trữ hồ sơ bất động sản thế chấp theo quy định của pháp luật và của ngân hàng Sau khi tiếp nhận hồ sơ từ khách hàng, ngân hàng cần tiến hành lưu trữ hồ sơ bất động sản thế chấp theo quy định Thông thường sau khi nhận hồ sơ tài sản thế chấp từ khách hàng, kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ thì hồ sơ bất động sản thế chấp sẽ được niêm phong và cất giữ trong kho quỹ theo quy định.
Bước 4: Việc xuất nhập hồ sơ phải được tiến hành theo quy định: Trong quá trình quản lý hồ sơ thì việc xuất nhập hồ sơ là điều không thể tránh khỏi Trường hợp chủ sở hữu tài sản cần công chứng giấy tờ liên quan đến bất động sản thế chấp, trường hợp ký phụ lục hợp đồng thế chấp hoặc ký lại hợp đồng thế chấp khi hết hiệu lực thì đều cần xuất hồ sơ ra Việc nhập xuất hồ sơ sẽ được phòng Tín dụng và phòng Ngân quỹ phối hợp chặt chẽ, tạo điều kiện cho công việc của các phòng nói chung và vẫn đảm bảo tính an toàn cho hồ sơ bất động sản thế chấp nói riêng.
Bước 5: Kiểm tra định kỳ và đột xuất bất động sản thế chấp: định giá định kỳ
6 tháng, 12 tháng, kiểm tra hiện trạng sử dụng bất động sản theo định kỳ 6 tháng, 12 tháng Ngoài ra Cán bộ tín dụng có thể kiểm tra đột xuất bất động sản thế chấp khi có thông tin cần xác minh về bất động sản thế chấp.
Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý bất động sản thế chấp
1.2.5.1 Các nhân tố khách quan
Trong hoạt động của các ngân hàng sau khi nhận tài sản thế chấp là bất động sản cho các khoản cấp tín dụng thì công tác quản lý bất động sản thế chấp là cần thiết và quan trọng.
Một số nhân tố bên ngoài ảnh hưởng đến hoạt động quản lý bất động sản thế chấp tại các ngân hàng là:
Nhân tố pháp lý: Các quy định của nhà nước về nhận và quản lý bất động sản thế chấp sẽ làm cơ sở cho hoạt động quản lý bất động sản thế chấp tại các ngân hàng Nếu hệ thống văn bản pháp luật của Nhà nước không chồng chéo, các thông tin về quy hoạch được minh bạch và công khai thì việc quản lý BĐS thế chấp tại các ngân hàng luôn có được những thông tin tốt để có thể quản lý một cách tốt nhất
Sự phối hợp với các cơ quan nhà nước như UBND, Phòng Tài Nguyên Môi Trường: trong quá trình sự phối hợp với các cơ quan nhà nước sẽ giúp cho việc phòng ngừa các bên thế chấp chuyển nhượng và thực hiện các quyền khác với bất động sản thế chấp, tránh những rủi ro cho Ngân hàng.
Sự phối hợp của chủ sở hữu bất động sản: việc quản lý bất động sản cũng có ảnh hưởng từ sự phối hợp của chủ sở hữu tài sản với ngân hàng Nếu chủ sở hữu bất động sản không phối hợp với ngân hàng, cố tình làm sai ảnh hưởng đến quyền lợi của ngân hàng, không tạo điều kiện cho bên ngân hàng trong quá trình quản lý thì việc quản lý bất động sản thế chấp sẽ gặp những khó khăn nhất định.
Biến động thị trường: Quản lý BĐS thế chấp là phải quản lý được việc nhận BĐS, các yế tố pháp lý có liên quan, quản lý về giá cả, về hiện trạng BĐS. Nếu thị trường BĐS có quá nhiều biến động về giá, nhu cầu loại hình BĐS,
… sẽ ảnh hưởng đến giá cả, kết cấu BĐS ( chủ sở hữu chỉnh sửa cho phù hợp với yêu cầu của thị trường mà không theo giấy phép xây dựng hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và đương nhiên sẽ ảnh hưởng đến hoạt động quản lý BĐS thế chấp.
1.2.5.2 Các nhân tố chủ quan a) Quan điểm của ngân hàng về vấn đề quản lý Bất động sản thế chấp
Hoạt động quản lý bất động sản thế chấp phụ thuộc vào định hướng hoạt động tại các ngân hàng qua mỗi giai đoàn và thời kỳ Trong giai đoạn nền kinh tế phát triển, thị trường ít rủi ro, việc cấp tín dụng của các ngân hàng được mở rộng đồng nghĩa với việc quản lý Bất động sản thế chấp sẽ được nới lỏng Trong giai đoạn nền kinh tế khó khăn, thị trường nhiều rủi ro, thị trường bất động sản nhiều biến động, các ngân hàng sẽ hạn chế cấp tín dụng bảo đảm bằng bất động sản, ngoài ra việc nợ quá hạn nhiều sẽ dẫn đến việc quản lý tài sản bảo đảm trong đó có bất động sản thế chấp trở nên chặt chẽ hơn. b) Việc Tổ chức và quy trình quản lý Bất động sản thế chấp
Công tác tổ chức được thực hiện một cách chặt chẽ, chuyên nghiệp sẽ giúp cho việc quản lý bất động sản thế chấp được diễn ra thuận lợi và mang lại hiệu quả cao Quy trình quản lý bất động sản thế chấp hoàn thiện sẽ giúp cho các cán bộ dễ thực hiện các nghiệp vụ quản lý bất động sản một cách nhanh chóng và chính xác đưa lại hiệu quả cao trong công tác quản lý Bất động sản thế chấp.
Hiện nay tại các ngân hàng có hai hình thức quản lý Bât động sản thế chấp chủ yếu là quản lý tập trung và các chi nhánh tự quản lý Quản lý tập trung là việc BĐS thế chấp tại tất cả chi nhánh được tập trung về một đầu mối ở Hội sở để quản lý, việc lưu trữ, quản lý, xuất nhập BĐS thế chấp được các chi nhánh đề nghị lên và
Bộ phận quản lý trực thuộc tại hội sở xem xét và phê duyệt Các chi nhánh tự quản lý BĐS thế chấp tại chi nhánh mình tức là các chi nhánh chủ động trong việc nhận, theo dõi, quản lý, xuất nhập BĐS,… theo quy định của Ngân hàng. c) Đội ngũ nhân lực
Việc quản lý bất động sản thế chấp phụ thuộc vào ý thức của cán bộ phụ trách việc quản lý các bất động sản thế chấp, thông thường hiện nay ở các ngân hàng cán bộ tín dụng là người phụ trách hoạt động này Nếu người quản lý bất động sản thế chấp lơ là trong việc quản lý thì sẽ dẫn đến những hậu quả như: việc thất lạc giấy tờ sở hữu của bất động sản, không lường trước được việc tăng giảm giá trị của bất động sản, không ngăn chặn được những rủi ro từ việc cố tình làm sai của khách hàng trong việc chuyển nhượng, cho, thuê, … bất động sản thế chấp d) Hoạt động định giá Bất động sản thế chấp Định giá bất động sản thế chấp là tiền đề, cơ sở cho việc quản lý bất động sản thế chấp một cách tốt nhất Và ngược lại việc quản lý BĐS thế chấp tốt sẽ góp phần nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng.
Hoạt động định giá BĐS thế chấp sẽ giúp tìm hiểu được tính pháp lý của BĐS thế chấp, giá trị của BĐS thế chấp, những rủi ro liên quan đến BĐS thế chấp như việc giảm giá, quy hoạch , …Từ những thông tin từ hoạt động đinh giá sẽ giúp cho việc quản lý dễ dàng và mang lại hiệu quả cao hơn.
Ngoài ra trong quá trình quản lý BĐS thế chấp thì việc định giá định kỳ là quan trọng, việc định giá này sẽ giúp cho việc xem xét hiện trạng bất động sản, giá cả và các giao dịch trên thị trường.
Những rủi ro xảy ra trong quản lý bất động sản thế chấp
1.2.6.1 Rủi ro về tính pháp lý của Bất động sản thế chấp
BĐS rất đa dạng về chủng loại và đặc điểm, vì vậy tính pháp lý của BĐS cũng rất đa dạng Dựa trên những đặc điểm pháp lý của BĐS như: chủ sở hữu, địa giới hành chính, vị trí BĐS, thông tin kích thước, … để xác định được những rủi ro từ việc nhận thế chấp và quản lý BĐS thế chấp.
Hiện nay để để quản lý được những rủi ro về pháp lý của BĐS thế chấp các Ngân hàng thường có bộ phận Pháp chế chuyên soạn thảo và ban hành các văn bản, quy trình, quy định có liên quan đến việc nhận, phê duyệt … các khoản vay cố thế chấp tài sản là BĐS.
1.2.6.2 Rủi ro về giá trị của Bất động sản thế chấp
Hiện nay khách hàng vay vốn tại Ngân hàng được phân thành khách hàng cá nhân và khách hàng doanh nghiệp, nếu là khách hàng cá nhân thế chấp BĐS ngân hàng cho vay dựa trên giá trị tài sản bào đảm, nếu là khách hàng doanh nghiệp thì ngân hàng giải ngân cho khách hàng căn cứ vào hạn mức tín dụng được cấp và giá trị tài sản bảo đảm Như vây giá trị BĐS thê chấp ảnh hưởng đên giá trị khoản tiền giải ngân cho khách hàng Vì vậy việc định giá BĐS là hết sức quan trọng và quản lý rủi ro về giá trị BĐS thế chấp cũng rất quan trọng Quản lý rủi ro về giá trị BĐS thế chấp không chỉ được thực hiện ở trước khi giải ngân mà còn sau khi giải ngân.Việc quản lý BĐS thế chấp sau khi cho vay bao gồm cả việc định giá lại định kỳ để xem xét giá trị của BĐS thế chấp cũng như xem xét các yếu tố khác có liên quan đến BĐS thế chấp
1.2.6.3 Rủi ro về hiện trạng Bất động sản thế chấp
Bất động sản có thể được thế chấp trong một thời gian ngắn hoặc dài là tùy thuộc vào thỏa thuận giữa Eximbank Hà Nội và khách hàng Trong quá trình thế chấp, BĐS vẫn được chủ sở hữu sử dụng hoặc cho thuê, vì vậy việc BĐS thay đổi hiện trạng so với ban đầu là điều có thể xảy ra Trong nhiều trường hợp chủ sở hữu tự ý thay đổi BĐS cho phù hợp với ý muốn hoặc xu thế tuy nhiên nó lại làm thay đổi hiện trạng so với hồ sơ pháp lý của BĐS ban đầu Điều này ảnh hưởng đến công tác định giá lại BĐS thế chấp định kỳ và xử lý tài sản thế chấp sau này.
Vì vậy vấn đề đặt ra là trong quá trình kiểm tra BĐS thế chấp sau cho vay định kỳ cần phải xem xét kỹ hiện trạng BĐS xem có thay đổi gì so với trong hồ sơ pháp lý hay không Trong trường hợp có thay đổi cần phải xem xét và đánh giá những rủi ro có thể gặp phải do sự thay đổi đó và báo cáo lãnh đạo để có phương hướng xử lý cụ thể.
1.2.6.4 Rủi ro về việc xuất nhập hồ sơ pháp lý Bất động sản thế chấp
Việc xuất nhập hồ sơ pháp lý BĐS thế chấp luôn chưa đựng những rủi ro không lường được như: cán bộ quản lý không sát sao việc xuất mượn hồ sơ pháp lýBĐS dẫn tới việc hồ sơ pháp lý BĐS bị thay thế, việc khách hàng có hành vi lừa đào gian lận tráo đổi sổ giả khi mượn sổ đỏ thật từ ngân hàng và rủi ro từ chính khoản vay của khách hàng.
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM – CHI NHÁNH HÀ NỘI
Đặc điểm tình hình của Eximbank Hà Nội có ảnh hưởng đến hoạt động định giá và quản lý bất động sản thế chấp
2.1.1 Khái quát về Eximbank và Eximbank Hà Nội
Ngân hàng thương mại Cổ phần xuất nhập khẩu Việt Nam, gọi tắt là Vietnam Eximbank được thành lập vào ngày 24/05/1989 theo Quyết định số 140/CT của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng với tên gọi đầu tiên là Ngân hàng xuất nhập khẩu Việt Nam (Vietnam Export Import Bank), là một trong những Ngân hàng thương mại cổ phần (NHTMCP) đầu tiên ở Việt Nam
Ngân hàng chính thức đi vào hoạt động ngày 17/01/1990 Ngày 04/06/1992, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ký giấp phép số 11/NH-GP cho phép Ngân hàng hoạt động trong thời hạn 50 năm với số vốn điều lệ đăng ký là 50 tỷ đồng Việt Nam tương đương 12,5 triệu USD với tên mới là NHTMCP xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank).
Trụ sở: Tầng 8 - Vincom Center, 72 Lê Thánh Tôn và 45A Lý Tự Trọng, P.Bến Nghé, Q.1, TP.HCM.
Website: www.eximbank.com.vn Đến thời điểm 30/06/2013 vốn điều lệ của Eximbank đạt 12.355 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu đạt 14.492 tỷ đồng Eximbank hiện nay là một trong những Ngân hàng có vốn chủ sở hữu lớn nhất trong khối NHTMCP tại Việt Nam Eximbank có địa bàn hoạt động rộng khắp cả nước với 183 Chi nhánh, phòng giao dịch được đặt tại
Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang, Cần Thơ, Quảng Nghãi, Vinh, Hải Phòng, QuảngNinh, Đồng Nai, Bình Dương, Tiền Giang, An Giang, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đắc Lắc,
Lâm Đồng và Thành phố Hồ Chí Minh Đã thiết lập quan hệ đại lý với hơn 852 Ngân hàng ở tại 80 quốc gia trên thế giới.
Chi nhánh Hà Nội của Eximbank được thành lập theo Quyết định số 195/EIB/VP ngày 10/08/1992 của Chủ tịch Hội đồng quản trị NHTMCP xuất nhập khẩu Việt Nam đã được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chấp thuận bằng văn bản số 002/GCT ngày 22/09/1992 theo giấy phép đặt văn phòng chi nhánh số 0503/GP.UB của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội Chi nhánh chính thức đi vào hoạt động từ ngày 27/11/1992 Địa điểm hiện tại ở số 19 Trần Hưng Đạo, Hoàn Kiếm, Hà Nội Tính đến thời điểm này, EIBHN là chi nhánh lớn mạnh nhất miền Bắc với 154 cán bộ nhân viên bao gồm một chi nhánh và 8 phòng giao dịch trực thuộc.
2.1.2 Kết quả hoạt động chủ yếu của Eximbank Hà Nội
2.1.2.1 Tình hình hoạt động của chi nhánh Hà Nội qua các thời kỳ
Tình hình kinh doanh của chi nhánh Hà Nội được thể hiện qua bàng chi tiết tình hình kinh doanh như sau:
Bảng 2.1: Tình hình hoạt động của chi nhánh Hà Nội qua các thời kỳ ĐVT: tỷ đồng
Tốc độ tăng so với năm 2011 (%)
Huy động/Tổng tài sản 97% 73% 60,8%
Dư nợ/Tổng tài sản 85% 91% 87,6%
Chênh lệch thu nhập – chi phí
(Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh của Eximbank Chi nhánh Hà Nội năm
Nhìn chung tình hình hoạt động kinh doanh tại chi nhánh Hà Nội trong năm
Tổng tài sản tăng đều qua các năm, trong năm 2012 tổng tài sản đạt 5.268,4 tỷ tăng 1.114,4 tỷ ( tăng 26,8%) so với năm 2011
Nguồn vốn huy động qua các năm là khá tốt, trong năm 2011 nguồn vốn huy động đạt 3.013 tỷ giảm 580,1 ( giảm 16,1%) so với năm 2010, tuy nhiên năm 2012 lại tăng 192,8 tỷ ( tăng ) 6,4% so với năm 2011.
Dư nợ cho vay tăng đều qua các năm, trong năm 2012 dư nợ tăng 824,5 tỷ ( tăng 21,7%) so với năm 2011.
Lợi nhuận kinh doanh của chi nhánh là khá tốt trong những năm vừa qua.
Do từ năm 2011 toàn bộ hệ thống Eximbank sử dụng cơ chế điều chuyển vốn FPT nên việc huy động và sử dụng vốn có hiệu quả hơn, khuyến khích các chi nhánh đẩy mạnh hoạt động kinh doanh để gia tăng lợi nhuận
2.1.2.2 Kết quả một số hoạt động chính tại chi nhánh Hà Nôị
- Hoạt động huy động vốn:
Eximbank Hà Nội luôn xác định huy động vốn là điều kiện đầu tiên quyết để duy trì và mở rộng hoạt động kinh doanh của ngân hàng Vì thế chi nhánh đã không ngừng nỗ lực giới thiệu các hình thức huy động vốn hấp dẫn cũng như tiềm kiếm các khách hàng tiềm năng có nguồn vốn nhàn rỗi từ đó nâng cao hiệu quả của hoạt động huy động vốn.
Bảng 2.2: Cơ cấu huy động vốn
Cơ cấu huy động vốn
TG thanh toán + TGTK không kỳ hạn 250,6 6,97 235,3 7,8 230,9 7,2
TG có kỳ hạn + TGTK kỳ hạn dưới 12 tháng 460,9 12,83 446,3 14,8 1.107,2 34,5
TG có kỳ hạn + TGTK kỳ hạn trên 12 tháng 1.428,5 39,75 1.291,8 42,9 913,9 28,5
(Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh của Eximbank Chi nhánh Hà Nội năm 2010,
Trong cơ cấu huy động vốn theo chi nhánh và phòng giao dịch thì huy động vốn ở chi nhánh vẫn chiếm tỷ trọng lớn Đến thời điểm 31/12/2010 số dư vốn huy động tại chi nhánh là 2.208,5 tỷ đồng ( chiếm 61,47%) và tại các phòng giao dịch là 1.384,6 tỷ đồng ( chiếm 38,53%) Đến thời điểm 31/12/2011 số dư vốn huy động tại chi nhánh là 2.038,1 tỷ đồng ( chiếm 67,7%) và tại các phòng giao dịch là 974.9 tỷ đồng ( chiếm 32,3%) Đến thời điểm 31/12/2012 số dư vốn huy động tại chi nhánh là 1905,5 tỷ đồng ( chiếm 59,4%) và tại các phòng giao dịch là 1,300.3 tỷ đồng ( chiếm 40,6%).
Trong cơ cấu huy động vốn theo kỳ hạn tiền gửi thì vốn huy động tập trung chủ yếu ở Tiền gửi có kỳ hạn dưới 12 tháng và tiền gửi có kỳ hạn trên 12 tháng, tỷ lệ vàng giữ hộ cũng khá tốt trong cơ cấu huy động vốn những năm vừa qua.
Hoạt động tín dụng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro trong các hoạt động của ngân hàng tuy nhiên đây là hoạt động mang lại nhiều lợi nhuận nhất Vì lý do đó mà chi nhánh đặt ra mục tiêu của công tác tín dụng trong giai đoạn hiện nay là: phát triển tín dụng một cách an toàn hiệu quả, mở rộng phải đi đôi với nâng cao chất lượng và hiệu quả tín dụng, phù hợp với khả năng quản lý và kiểm soát của chi nhánh.
Bảng 2.3: Cơ cấu cho vay
(Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh của Eximbank Chi nhánh Hà Nội năm 2010,
Nhận xét về cơ cấu cho vay:
Trong những năm vừa qua dư nợ cho vay tại chi nhánh luôn giữ ở mức khá cao Dư nợ tại thời điểm 31/12/2011 là 3.793,1 đồng, thời điểm 31/12/2012 là 4.617,6 tỷ đồng tăng 824.5 tỷ so với năm 2011 Cơ cấu cho vay vẫn tập trung tại chi nhánh, dư nợ cho vay tại các phòng giao dịch đạt tỷ lệ thấp.Năm 2011 tỷ trọng cơ cấu cho vay tại chi nhánh là 90,6%, tại các phòng giao dịch là 9,4% Năm 2012 tỷ trọng cơ cấu cho vay tại chi nhánh là91,2%, tại các phòng giao dịch là 8,8%
Trong cơ cấu cho vay tại chi nhánh phân theo kỳ hạn, tỷ lệ cho vay ngắn hạn vẫm chiếm tỷ trọng lớn Trong năm 2011 tỷ trọng cho vay ngắn hạn là 80,9% và trong năm 2012 là 62,3% Trong năm 2011 chi nhánh vẫn tập trung vào cho vay tài trợ vốn lưu động ngắn hạn vì đây là thế mạnh của chi nhánh Trong năm 2012 Số dư cho vay ngắn hạn là 2.875,3 tỷ đồng, có giảm nhưng không đáng kể, tỷ lệ cho vay dài hạn tăng từ 7,6% lên 27,1% - điều này là do trong năm 2012 chi nhánh có tập trung mở rộng mảng cho vay dài hạn, trong đó có tài trợ cho dự án mua máy bay Airbus của Tập đoàn Hàng không Việt Nam với mức cho vay cam kết là 100 triệu USD.
2.1.3 Những thuận lợi và khó khăn ảnh hưởng đến công tác định giá và quản lý bất động sản thế chấp
Trong những năm vừa qua hoạt động định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại Eximbank chi nhánh Hà Nội đã có những điều kiện thuận lợi nhất định góp phần gia tăng chất lượng công tác định giá và quản lý bất động sản thế chấp, từ đấy góp phần làm tăng hiệu quả hoạt động cấp tín dụng nói riêng và hoạt động kinh doanh của chi nhánh nói chung.
Thứ nhất: Cơ sở pháp lý, các quy định, các quy chế về tiếp nhận, định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp được Ngân hàng Nhà nước, Eximbank quy định rõ ràng, cụ thể, chi tiết, khoa học và chặt chẽ Đây là những cơ sở làm tiền đề cho hoạt động định giá và quản lý được diễn ra và làm gia tăng chất lượng của công tác định giá và quản lý bất động sản thế chấp Công tác định giá bất động sản thế chấp có vai trò quan trọng trong quy trình tín dụng tại Eximbank Căn cứ vào kết quả định giá ngân hàng sẽ xác định được hạn mức cho vay, những rủi ro có thể gặp phải khi nhận bất động sản thế chấp, kiếm tra được tính thanh khoản của bất động sản cũng như tình trạng pháp lý của bất động sản thế chấp Việc quản lý bất động sản thế chấp sẽ đảm bảo an toàn cho hoạt động cấp tín dụng cho ngân hàng, giảm thiểu những rủi ro về tính pháp lý của BĐS thế chấp, kiểm soát được giá trị và khả năng bảo đảm của BĐS, việc giảm giá trị bất động sản dẫn đến nguy cơ rủi ro khi xử lý bất động sản trong trường hợp khách hàng không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với ngân hàng.
Thứ hai: Sự phối hợp và tạo điều kiện của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như: Ủy ban nhân dân, Sở địa chính nhà đất, phòng công chứng, tòa án các cấp, … đã tạo điều kiện cho công tác định giá, quản lý , xử lý bất động sản thế chấp tại Eximbank theo đúng quy định của pháp luật và tránh được những rủi ro nhất định trong hoạt động tín dụng Cụ thể có được sự phối hợp của các cơ quan Nhà nước các cấp sẽ tạo điều kiện cho Eximbank giải quyết nhanh gọn những vấn đề có liên quan đên giấy tờ, thủ tục pháp lý của bất động sản thế chấp khi cấp tín dụng và công tác xử lý bất động sản thế chấp khi ngân hàng không thu hồi được vốn vay.
GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HỌAT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI EXIMBANK HÀ NỘI
Định hướng và giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp
3.1.1 Định hướng hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp: Định hướng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh Hà Nội trong thời gian tới như sau:
Xây dựng một hệ thống thống nhất trong hoạt động cho vay của Ngân hàng cả về tổ chức, quy trình và vận dụng các phương pháp định giá tài sản BĐS thế chấp: Hiện nay việc không có một hệ thống thống nhất trong hoạt động cho vay của Ngân hàng cả về tổ chức, quy trình và vận dụng các phương pháp định giá tài sản BĐS thế chấp cho nên các ngân hàng thường định giá theo kinh nghiệm và mục đích của mình, điều này dẫn đến việc giá do ngân hàng này khác do ngân hàng khác định giá tạo nên sự nghi ngại cho khách hàng và tạo những cạnh tranh thiếu lành mạnh giữa các Ngân hàng.
Xây dựng cơ chế chính sách thống nhất trong hoạt động định giá Bất động sản thế chấp từ việc hoạt động định giá, đào tạo cán bộ định giá và những quy định về hoạt động định giá bất động sản thế chấp
Định giá bất động sản thế chấp có giá trị sát với thị trường nhất, đảm bảo việc cấp tín dụng cũng như lợi ích của khách hàng Hiện nay quy định khung giá nhà đất của nhà nước và Ủy ban nhân dân thành phố một số vị trí thấp hơn so với giá thị trường, vì vậy việc định giá bất động sản thế chấp phải đảm bảo lợi ích của khách hàng nhưng cũng phải tránh rủi ro cho Ngân hàng Định giá bất động sản phải xác định được những rủi ro tiềm ẩn có thể xảy ra đối với bất động sản làm thay đổi giá trị bất động sản thế chấp.
3.1.2 Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp
3.1.2.1 Hoàn thiện chính sách tín dụng nội bộ tại Eximbank các văn bản liên quan đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp
Chính sách tín dụng nội bộ là cơ sở, tiền đề cho hoạt động tín dụng tại Eximbank nói chung và Eximbank Hà Nội nói riêng Thị trường bất động sản luôn luôn biến động, và có những biến động rất nhanh làm thay đổi quan điểm định giá bất động sản tại các ngân hàng, vì vậy chính sách tín dụng nội bộ cũng phải có những thay đổi hợp lý và kịp thời nhằm đáp ứng hoạt động định giá tại Eximbank.
Ví dụ như việc thay đổi tỷ lệ % cho vay dựa trên tài sản bảo đảm là bất động sản cũng phải linh hoạt theo từng thời kỳ, có thể lên 80% hoặc giảm xuống 70% tùy thuộc vào tình hình thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế nói chung.
Hiện nay các văn bản liên quan đến hoạt động định giá tại Eximbank khá đầy đủ Các văn bản này quy định về quy trình, phương pháp, cách thức, … định giá bất động sản thế chấp tại Eximbank Các định giá viên cần phải tuân thủ quy trình định giá BĐS không được tự ý bỏ qua bất cứ một công đoạn nào làm ảnh hưởng đến giá trị của BĐS thế chấp
Các quy định về định giá bất động sản thế chấp được ban hành cách đây khá lâu, ví dụ như quy trình nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản được ban hành ngày 19/11/2007, hiện nay có một số điểm trong quy trình chưa phù hợp với thực tế hoặc chưa quy định cụ thể chi tiết Vì vậy trong thời gian tới để nâng cao hoạt động định giá bất động sản thế chấp đòi hỏi phải có những điều chỉnh hợp lý hơn phù hợp với định hướng hoạt động định giá bất động sản.
3.1.2.2 Đổi mới nhận thức của lãnh đạo NH về định giá BĐS thế chấp Để đảm bảo chất lượng cho hoạt động định giá trước hết cần phải có sự thay đổi nhận thức của lãnh đạo NH về định giá BĐS thế chấp Trước đây do sợ rủi ro,đảm bảo an toàn hoạt động thì các ngân hàng thường định giá thấp giá trị bất động sản thế chấp, ngoài ra tỷ lệ cho vay trên giá trị bất động sản thế chấp có thể là 70 hoặc 80% Điều này dẫn đến việc chất lượng tín dụng được bảo đảm hơn tuy nhiên trong dài hạn thì quy mô cho vay bảo đảm bằng bất động sản sẽ giảm xuống do giá trị của BĐS giảm hoặc khách hàng có xu hướng chuyển sang NH khác vay.
Do quan điểm không coi trọng hoạt động định giá tài sản đảm bảo, coi đó chỉ là một khâu trong quy trình cấp tín dụng, nên một số ngân hàng thương mại đã không có sự đầu tư đúng đắn về nhân sự, cơ cấu tổ chức, điều kiện cơ sở vật chất kỹ thuật, điều này ảnh hưởng đến công việc định giá Bởi vậy trong thời gian tới cần thay đổi nhận thức này để có sự đầu tư xứng đáng vào nguồn nhân lực, nâng cao trình độ chuyên môn, và cơ sở kỹ thuật phục vụ cho công việc định giá
3.1.2.3 Hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp
Quy trình định giá được bắt đầu từ khâu tiếp nhận hồ sơ thẩm định đến việc phân công cán bộ định giá, lên kế hoạch tiến hành định giá và trao trả kết quả cho phòng tín dụng và khách hàng để ra quyết định cho vay Như vậy công việc định giá đòi hỏi rất nhiều thời gian và năng lực chuyên môn của người định giá Bởi vậy để hoàn thiện quy trình định giá BĐS thế chấp trước hết đòi hỏi phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ phận chức năng, quy định rõ quyền hạn và trách nhiệm của bộ phận định giá cũng như nội dung công việc phải tiến hành định giá
Quy trình định giá được xây dựng phải phù hợp với điều kiện hoạt động tín dụng và quy trình cấp tín dụng tại Eximbank Định giá bất động sản thế chấp có mối liên hệ rất chặt chẽ với hoạt động tín dụng tại Eximbank bởi hoạt động định giá là hoạt động đầu tiên quyết định mức cho vay đồng thời đây cũng là bước thẩm định tài sản thế chấp cho ngân hàng trong quy trình cấp tín dụng tại Eximbank Việc hoàn thiện quy trình định giá cần phải tiến hành theo hướng đơn giản, gọn nhẹ nhưng vẫn đảm bảo tính pháp lý, và tính chính xác của giá trị cần định giá.
3.1.2.4 Hoàn thiện về phương pháp định giá tài sản bảo đảm là bất động sản
Phương pháp định giá BĐS thế chấp phù hợp nhất hiện nay vẫn là phương pháp so sánh và chi phí Bởi vậy để công tác định giá cần hoàn thiện các phương pháp này sao cho phù hợp với thực tế hoạt động của Eximbank Tuy nhiên cũng cần phải xem xét và kết hợp với các phương pháp khác để tăng tính hiệu quả của công tác định giá.
Các bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt hoặc các mảnh đất trống thường được định giá bằng phương pháp so sánh Hiện nay phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng phổ biến trong định giá BĐS thế chấp tại Eximbank Ưu điểm của phương pháp là đơn giản, dễ áp dụng, tuy nhiên phương pháp vẫn bộc lộ một số nhược điểm như: Tính lạc hậu, không đầy đủ và thiếu chính xác của thông tin, không chú ý đến các khoản thu nhập đem lại từ BĐS, mang tính chất chủ quan của người định giá, … Để áp dụng phương pháp so sánh một cách hiệu quả cần phải có giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trên như: thu thập các nguồn thông tin về BĐS so sánh từ những nguồn thông tin có độ tin cậy cao, xây dựng đơn giá đất thị trường theo từng khu vực, …
Khi áp dụng phương pháp chi phí trong việc xác định giá trị công trình trên đất thì đơn giá xây dựng hiện nay Eximbank dùng là đơn giá theo quy định của Nhà nước, trong thực tế thì thị trường giá cả nguyên, nhiên vật liệu xây dựng liên tục tăng, vì thế kết quả định giá không phải ánh đúng giá trị thực tế của công trình trên đất Do vậy trong thời gian tới Eximbank cần đưa ra chính sách phù hợp với định giá công trình trên đất.
