Định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng tmcp xuất nhập khẩu việt nam – chi nhánh hà nội

trờng Đại học Kinh tế Quốc dân  TRƯƠNG ANH TUẤN ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM – CHI NHÁNH HÀ NI Chuyên ngành: QUN TR KINH DOANH BT NG SN Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THẾ PHÁN hµ nội, năm 2013 LI CM N hon thnh luận văn này, em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Thế Phán ln hướng dẫn, bảo tận tình em suốt trình nghiên cứu luận văn Em xin chân thành cảm ơn! MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC SƠ ĐỒ DANH MỤC BẢNG BIỂU TÓM TẮT LUẬN VĂN PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP .5 1.1 Tổng quan định giá Bất động sản chấp 1.1.1 Khái niệm định giá Bất động sản 1.1.2 Tổng quan Bất động sản chấp .6 1.1.3 Tổng quan định giá Bất động sản chấp 1.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá Bất động sản chấp 24 1.1.5 Kinh nghiệm định giá bất động sản chấp Ngân hàng 28 1.2 Tổng quan quản lý Bất động sản chấp 30 1.2.1 Sự cần thiết phải quản lý bất động sản chấp 30 1.2.2 Một số Văn pháp lý có liên quan đến quản lý bất động sản chấp 31 1.2.3 Hình thức quản lý Bất động sản chấp 32 1.2.4 Quy trình quản lý bất động sản chấp .33 1.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý bất động sản chấp 34 1.2.6 Những rủi ro xảy quản lý bất động sản chấp 37 1.2.7 Kinh nghiệm quản lý Bất động sản chấp 38 CHUƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM – CHI NHÁNH HÀ NỘI 41 2.1 Đặc điểm tình hình Eximbank Hà Nội có ảnh hưởng đến hoạt động định giá quản lý bất động sản chấp 41 2.1.1 Khái quát Eximbank Eximbank Hà Nội .41 2.1.2 Kết hoạt động chủ yếu Eximbank Hà Nội 42 2.1.3 Những thuận lợi khó khăn ảnh hưởng đến công tác định giá quản lý bất động sản chấp 46 2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản chấp Eximbank Hà Nội .50 2.2.1 Quy định Eximbank BĐS chấp định giá bất động sản chấp.51 2.2.2 Kết tình hình định giá bất động sản chấp Eximbank Hà Nội 55 2.2.3 Cơ cấu tổ chức hoạt động định giá bất động sản chấp .57 2.2.4 Quy trình định giá Bất động sản chấp Eximbank .58 2.2.5 Phương pháp định giá bất động sản chấp Eximbank Hà Nội 69 2.3 Thực trạng công tác quản lý bất động sản chấp Eximbank Hà Nội 78 2.3.1 Các quy định Eximbank hoạt động quản lý bất động sản chấp 78 2.3.2 Kết tình hình quản lý bất động sản chấp Eximbank Hà Nội 78 2.3.3 Cơ cấu tổ chức hoạt động quản lý bất động sản chấp 79 2.3.4 Quy trình quản lý bất động sản chấp .79 2.3.5 Kiểm tra Bất động sản chấp thời gian chấp 85 2.3.6 Một số rủi ro hoạt động quản lý bất động sản chấp Eximbank Hà Nội 86 2.3.7 Đánh giá chung công tác quản lý bất động sản chấp Eximbank Hà Nội 87 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HỌAT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI EXIMBANK HÀ NỘI 90 3.1 Định hướng giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp .90 3.1.1 Định hướng hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp: .90 3.1.2 Giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp 90 3.1.3 Kiến nghị định giá Bất động sản chấp 95 3.2 Định hướng giải pháp hoàn thiện hoạt động quản lý bất động sản chấp Eximbank Hà Nội 101 3.2.1 Định hướng hoạt động quản lý bất động sản chấp 101 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện hoạt động quản lý bất động sản chấp 102 3.2.3 Kiến nghị quản lý bất động sản chấp 104 KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Bất động sản Ngân hàng Ngân hàng Thương mại cổ phần Xuất nhập Việt Nam Ngân hàng Thương mại cổ phần Xuất nhập Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng Ngân Hàng Thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam Ngân hàng Ủy ban nhân dân Tài sản bảo đảm BĐS NH EXIMBANK EXIMBANK HÀ NỘI VP BANK TECHCOMBANK NH UBND TSBĐ DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ 1.1 Quy trình định giá Bất động sản chấp 14 Sơ đồ 1.2: Quy trình quản lý Bất động sản chấp 33 Sơ đồ 2.1: Quy trình tín dụng với tài sản chấp Bất động sản .55 Sơ đồ 2.2: Quy trình định giá BĐS chấp Eximbank 59 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Tình hình hoạt động chi nhánh Hà Nội qua thời kỳ 42 Bảng 2.2: Cơ cấu huy động vốn 44 Bảng 2.3: Cơ cấu cho vay 45 Bảng 2.4: Dư nợ bảo đảm Bất động sản số lượng BĐS định giá hàng năm 56 Bảng 2.5: Chất lượng cịn lại cơng trình xây dựng 71 Bảng 2.6: Các Bất động sản so sánh thị trường 72 Bảng 2.7: Hệ số điều chỉnh giá BĐS so sánh BĐS định giá .73 Bảng 2.8: Giá bán điều chỉnh 73 Bảng 2.9: Dư nợ phân theo tài sản bảo đảm 75 Bảng 2.10: Quy định nhập hồ sơ BĐS chấp 80 Bảng 2.11: Quy định xuất hồ sơ BĐS chấp cho khách hàng mượn hồ sơ thời gian chưa trả hết nợ 82 Bảng 2.12: Quy định xuất hồ sơ BĐS chấp cho khách khách hàng toán hết nợ 83 i CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP Trong chương 1, tác giả trình bày sở khoa học định giá quản lý Bất động sản chấp Thứ tổng quan định giá BĐS chấp: Về khái niệm định giá Bất động sản, theo qui định Luật Kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản hoạt động tư vấn, xác định giá bất động sản cụ thể thời điểm xác định Về khái niệm chấp bất động sản, “Thế chấp bất động sản việc bên dùng tài sản bất động sản thuộc sở hữu để đảm bảo nghĩa vụ dân bên không chuyển giao cho bên nhận chấp” Sau tìm hiểu khái niệm định giá bất động sản chấp bất động sản tác giả trình bày vấn đề bất động sản chấp: Phân loại bất động sản chấp, Các hình thức chấp bất động sản, Tiêu chuẩn Bất động sản chấp Sau tìm hiểu vấn đề lý thuyết bất động sản chấp tác giả xin đưa sở khoa học định giá BĐS chấp: Về khái niệm định giá Bất động sản, “Định giá BĐS chấp hiểu việc xác định giá trị bất động sản chấp cụ thể hình thái tiền tệ thời điểm cụ thể, làm xác định mức cho vay ngân hàng dựa tài sản đảm bảo BĐS Định giá bất động sản hoạt động có vai trò quan trọng thị trường bất động sản Trong hoạt động ngân hàng, hoạt động định giá bất động sản có vai trị quan trọng hoạt động cấp tín dụng Các sách liên quan đến bất động sản bao gồm sách đất đai, sách thị trường bất động sản, sách tiền tệ, sách tiền lương, sách phát triển thị trường, sách bán nhà cho người nước ngồi Các sách trực tiếp gián tiếp tác động đến cung cầu bất động sản thị trường, làm ảnh hưởng đến giá BĐS ii Giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố nội bất động sản (như đặc điểm bất động sản, thị trường bất động sản ) mà cịn chịu ảnh hưởng nhân tố, sách khác có liên quan Chính thế, định giá bất động sản, cần phải vào sở là: Bản thân Bất động sản chấp, Giá trị thị trường giá trị phi thị trường Bất động sản, Quy định pháp luật BĐS định giá BĐS Thơng thường Quy trình định giá BĐS chấp thực theo bước từ tiếp nhận hồ sơ BĐS chấp đến, lên kế hoạch định giá, thu thập phân tích số liệu, áp dụng phương pháp định giá để tiến hành định giá BĐS mục tiêu, đối chiếu giá trị cần ước lượng cuối hoàn thành báo cáo định giá, phê duyệt kết quản, gửi cho khách hàng bơ phận có liên quan Nhân viên định giá ngân hàng dựa loại BĐS chấp hệ thống thơng tin thu thập từ lựa chọn phương pháp định giá phù hợp để áp dụng từ đưa giá trị bất động sản Cho đến người ta tìm nhiều phương pháp định giá bất động sản, phương pháp phù hợp với yêu cầu riêng biệt Thực tế ngân hàng sử dụng số phương pháp định giá như: Phương pháp so sánh trực tiếp, Phương pháp thu nhập, Phương pháp chi phí Hoạt động định giá BĐS chấp chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố có nhân tố khách quan nhân tố chủ quan Hoạt động định giá BĐS chấp hoạt động diễn thường xuyên liên tục ngân hàng, luận văn tác giả xin đưa số kinh nghiệm định giá bất động sản chấp ngân hàng VP BANK TECHCOMBANK mơ hình, quy trình, phương pháp cách thức định giá BĐS chấp từ rút học kinh nghiệm Thứ hai tác giả trình bày tổng quan quản lý bất động sản chấp: Sau nhận chấp bất động sản để đảm bảo cho khoản cấp tín dụng khâu quản lý tài sản chấp vô quan trọng ngân hàng Đối với khoản cấp tín dụng bảo đảm bất động sản chấp iii khâu quản lý tài sản bảo đảm điều cần thiết Đối với khoản cấp tín dụng có tài sản cầm cố ngân hàng phải quản lý, bảo quản tài sản, giấy tờ có giá bên cầm cố, khoản vay có tài sản chấp bất động sản ngồi việc phải giữ, bảo quản giấy tờ tài sản chấp ngân hàng phải tiến hành tổ chức quản lý tài sản chấp theo quy định Trên thực tế việc quản lý bất động sản chấp thực sau: Sau ký kết hợp đồng chấp tổ chức tín dụng giữ giấy tờ sở hữu tài sản ( giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản tài sản gắn liền với đất) tiến hành đăng ký chấp quan có thẩm quyền văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất, phịng tài ngun mơi trường, ….Ngồi thời gian bất động sản chấp cần kiểm tra giá trị trạng bất động sản thường xuyên, khách hàng mua bảo hiểm tài sản chấp theo quy định Quy trình quản lý bất động sản chấp ngân hàng thực theo năm bước sau: khách hàng bàn giao hồ sơ cho Ngân hàng, ngân hàng tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính pháp lý hồ sơ, ngân hàng chịu trách nhiệm lưu trữ hồ sơ bất động sản chấp theo quy định pháp luật ngân hàng, Việc xuất nhập hồ sơ phải tiến hành theo quy định, Kiểm tra định kỳ đột xuất bất động sản chấp Hoạt động quản lý bất động sản chấp ngân hàng chịu ảnh hưởng nhiều nhân tố có nhân tố khách quan nhân tố chủ quan Trong trình quản lý BĐS chấp số rủi ro xảy sau: rủi ro tính pháp lý Bất động sản chấp, rủi ro giá trị Bất động sản chấp, rủi ro trạng Bất động sản chấp, rủi ro việc xuất nhập hồ sơ pháp lý Bất động sản chấp Trong phần tác giả đưa số kinh nghiệm quản lý Bất động sản chấp ngân hàng VP BANK TECHCOMBANK cách thức, quy trình mơ hình tổ chức hoạt động quản lý bất động sản chấp từ rút học kinh nghiệm iv CHUƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM – CHI NHÁNH HÀ NỘI Trong chương luận văn, tác giả đưa số đặc điểm tình hình Eximbank Hà Nội có ảnh hưởng đến hoạt động định giá quản lý bất động sản chấp sau đưa thực trạng hoạt động định giá quản lý bất động sản chấp Eximbank Hà Nội Thứ đặc điểm tình hình Eximbank Hà Nội có ảnh hưởng đến hoạt động định giá quản lý bất động sản chấp: Ngân hàng thương mại Cổ phần xuất nhập Việt Nam, gọi tắt Vietnam Eximbank thành lập vào ngày 24/05/1989 theo Quyết định số 140/CT Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng với tên gọi Ngân hàng xuất nhập Việt Nam (Vietnam Export Import Bank), Ngân hàng thương mại cổ phần (NHTMCP) Việt Nam Chi nhánh Hà Nội Eximbank thành lập theo Quyết định số 195/EIB/VP ngày 10/08/1992 Chủ tịch Hội đồng quản trị NHTMCP xuất nhập Việt Nam Một số kết hoạt động chủ yếu Eximbank Hà Nội: Bảng 2.1: Tình hình hoạt động chi nhánh Hà Nội qua thời kỳ ĐVT: tỷ đồng Tốc độ tăng so Chỉ tiêu Tổng tài sản Huy động Vàng giữ hộ Dư nợ cho vay Huy động/Tổng tài sản Dư nợ/Tổng tài sản 2010 3.700,3 3.593,1 3.136,9 97% 85% 2011 4.154 3.013 886,2 3.793,1 73% 91% 2012 5.268,4 3.205,8 550,1 4.617,6 60,8% 87,6% với năm 2011 (%) 26,8 6,4 21,7