Bàn về kế toán thuế giá trị gia tăng trong các doanh nghiệp tại việt nam1

GVHD: Vũ Thị Lan Hương MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU .1 CHƯƠNG I NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 1.1.Một sốkhái niệm bất động sản đầu tư 1.2 Phân loại bất động sản đầu tư: 1.3 Đặc điểm bất động sản đầu tư: 1.4 Các điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư 1.5 Tính giá bất động sản đầu tư .6 1.5.1 Nguyên giá bất động sản đầu tư: .6 1.5.2 Hao mòn bất động sản đầu tư: .7 1.5.3.Giá trị lại: CHƯƠNG II: CHẾ ĐỘ KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ VÀ THỰC TIỄN VẬN DỤNG KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ TẠI VIỆT NAM I Chế độ kế toán bất động sản đầu tư Việt Nam 1.1 Tài khoản kế toán sử dụng – TK 217 - Bất động sản đầu tư .8 1.1.1.Một số quy định hạch toán TK 217 - Bất động sản đầu tư 1.1.2.Kết cấu nội dung phản ánh TK 217 - Bất động sản đầu tư 1.2 Hạch toán biến động bất động sản đầu tư 1.2.1.Kế toán trường hợp tăng bất động sản đầu tư 1.2.1.1.Hạch toán nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả tiền 1.2.1.2 Hạch toán nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm .9 1.2.1.3 Trường hợp bất động sản đầu tư hình thành xây dựng hoàn thành bàn giao: 10 1.2.1.4 Bất động sản đầu tư tăng chuyển bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư 12 1.2.1.5 Bất động sản đầu tư tăng chuyển hàng tồn kho thành BDS đầu tư: .12 1.2.1.6.Bất động sản đầu tư tăng thuê tài 12 1.2.2 Kế toán trường hợp giảm bất động sản đầu tư .16 SV: Phan Văn Viết Mã SV: CQ513972 GVHD: Vũ Thị Lan Hương 1.2.2.1 Bất động sản đầu tư giảm hết hạn thuê tài 16 1.2.2.2 Bất động sản đầu tư giảm lý, nhượng bán 16 1.2.2.3 Kế toán chuyển bất động sản đầu tư thành hàng tồn kho 18 1.2.2.4 Kế tốn chuyển B§S đầu tư thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng 19 1.3.Kế toán khấu hao bất động sản đầu tư .20 1.3.1.Kết cấu nội dung phản ánh TK 2147 - Hao mòn BDS đầu tư 20 1.3.2.Kế tốn trích khấu hao bất động sản đầu tư 20 1.4 Kế toán cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư .21 1.4.1 Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp khấu trừ .21 1.4.1.1 Phản ánh doanh thu cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư 21 1.4.1.2 Định kỳ tính, trích khấu hao TSCĐ bất động sản đầu tư cho thuê hoạt động, ghi: .22 1.4.1.3 Các chi phí phát sinh liên quan đến cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, ghi: 22 1.4.2.Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp: 23 1.4.2.1 Phản ánh doanh thu cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư 23 1.4.2.2.Định kỳ tính, trích khấu hao TSCĐ bất động sản đầu tư cho thuê hoạt động, ghi: .25 1.4.2.3 Các chi phí phát sinh liên quan đến cho thuê hoạt động BDS đầu tư, ghi: 25 1.5 Thực tiễn kế toán bất động sản đầu tư Việt Nam .28 1.5.1 Công tác hạch toán BĐS đầu t trớc chuẩn mùc sè 05 28 1.5.2 Công tác hạch toán BĐS đầu tư chuẩn mực số 05 đời .29 CHƯƠNG III: MỘT SỐ Ý KIẾN ĐỀ XUẤT NHẰM HỒN THIỆN KẾ TỐN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 32 3.1 Đánh giá kế toán bất động sản đầu tư Việt Nam 32 3.1.1 Những thành công .32 3.1.2 Những tồn .32 3.2 Những ý kiến đề xuất 33 3.3 Điều kiện thực giải pháp đề xuất 34 KẾT LUẬN 36 TÀI LIỆU THAM KHẢO 38 SV: Phan Văn Viết Mã SV: CQ513972 GVHD: Vũ Thị Lan Hương DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT IFRS: Chuẩn mực báo cáo tài quốc tế VAS: Chuẩn mực kế tốn Việt Nam Thuế GTGT: Thuế giá trị gia tăng TSCĐ: Tài sản cố định BĐS đầu tư: Bất động sản đầu tư IAS: Chuẩn mực kế toán quốc tế SV: Phan Văn Viết Mã SV: CQ513972 GVHD: Vũ Thị Lan Hương DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU Sơ đồ 2.1: Sơ đồ kế toán trờng hợp tăng bất động sản đầu t S 2.2: Sơ đồ kế toán trờng hợp giảm BĐS đầu t S 2.3: Sơ đồ kế toán cho thuê hoạt động BĐS đầu t SV: Phan Văn Viết Mã SV: CQ513972 GVHD: Vũ Thị Lan Hương LỜI NÓI ĐẦU Để tồn phát triển thích ứng với kinh tế thị trường doanh nghiệp ln phải tìm cách đối phó với cạnh tranh khốc liệt từ phía doanh nghiệp khác, kinh tế thị trường Việt Nam tiến trình hội nhập với kinh tế giới, nhu cầu thông tin cho quản lý trình kinh doanh điều khơng thể thiếu Kế tốn - phận cấu thành quan trọng hệ thống công cụ quản lý kinh tế - tài có vai trị đặc biệt quan trọng khơng tài Nhà nước mà cịn vơ cần thiết hoạt động tài doanh nghiệp Nhằm hồn thiện khn khổ pháp lý kế toán đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế tiến trình đổi mới, mở cửa hội nhập, Bộ trưởng Bộ Tài ban hành cơng bố nhiều chuẩn mực kế tốn Việt Nam với thông tư hướng dẫn kế toán thực chuẩn mực áp dụng cho tất doanh nghiệp thuộc ngành, thành phần kinh tế nước Thị trường bất động sản góp phần chuyển biến tích cực cho kinh tế, góp phần thúc đẩy hiệu kinh tế-xã hội đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao, nhiều dự án lĩnh vực sản xuất kinh doanh, mức sống nhân dân làm thay đổi mặt thị, nơng thơn, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa Tuy nhiên, vài năm trở lại thị trường bất động sản bộc lộ mặt yếu kém: tài sản nhà đất chưa khai thác, sử dụng có hiệu quả, lãng phí, thất lớn Hiện tượng bong bóng, tình trạng đầu nhà SV: Phan Văn Viết Mã SV: CQ513972 GVHD: Vũ Thị Lan Hương đất, kích cầu ảo để nâng giá… làm cho quản lý trở nên yếu kém, dẫn đến ứ đọng không tận dụng nguồn lực Kế toán bất động sản đầu tư phần hành kế tốn so với phần cịn lại, hướng dẫn thực theo thông tư số 23/2005/TT-BTC ngày 30 tháng Bộ trưởng Bộ tài Đó đề tài mà em lựa chọn viết đề án môn học chuyên ngành kế tốn tổng hợp lẽ giúp em có hội tìm hiểu thay đổi hệ thống kế toán Việt Nam Qua đề tài em xin bày tỏ biết ơn sâu sắc tới cô Vũ Thị Lan Hương - người hướng dẫn em hoàn thành viết này, em chưa biết từ form mẫu, cách viết, trình bày xếp tìm kiếm tài liệu, cô hướng dẫn tỉ mỉ để em tự tin hoàn thành viết Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới bạn nhóm đề án tạo điều kiện giúp đỡ em trình tìm tài liệu nghiên cứu Kêt cấu đề án: Tên đề án “Kế toán bất động sản đầu tư” đề án gồm ba chương: Chương I Những vấn đề kế toán bất động sản đầu tư Chương II: Chế độ kế toán bất động sản đầu tư thực tiễn vận dụng kế toán bất động sản đầu tư Việt Nam Chương III: Một số ý kiến đề xuất nhằm hoàn thiện kế toán bất động sản đầu tư Mặc dù có nhiều cố gắng khơng có kinh nghiệm thực tiễn nên khơng tránh khỏi thiếu sót hạn chế Kính mong nhận góp ý giáo! SV: Phan Văn Viết Mã SV: CQ513972 GVHD: Vũ Thị Lan Hương CHƯƠNG I NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 1.1.Một sốkhái niệm bất động sản đầu tư -Theo chuẩn mực báo cáo tài quốc tế(IFRS): Bất động sản đầu tư bất động sản (gồm đất, nhà - phần nhà - nhà đất) chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng giá hai -Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam, VAS 05: “Là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, phần nhà nhà đất, sở hạ tầng người chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng để: a Sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho mục đích quản lý; b Bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.” Như hai khái niệm giống nhau, VAS 05 sử dụng thuật ngữ quyền sử dụng đất thay đất IFRS 1.2 Phân loại bất động sản đầu tư: *BĐS sử dụng : TSCĐ sử dụng hoạt động kinh doanh *BĐS tồn kho : hàng hóa bán kỳ hoạt động kinh doanh thơng thường *BĐS đầu tư :có nhiều loại, với mục đích khác có cách phân loại khác phù hợp với mục tiêu nhà quản lý Vì ta phân loại bất động sản đầu tư theo tiêu thức sau đây: + Phân loại theo mục đích sử dụng: chia làm loại - Bất động sản cho thuê hoạt động: gồm nhà cửa, quyền sử dụng đất, sở SV: Phan Văn Viết Mã SV: CQ513972 GVHD: Vũ Thị Lan Hương hạ tầng thuộc sở hữu doanh nghiệp doanh nghiệp thuê tài nắm giữ, nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê - Bất động sản chờ tăng giá để bán gồm: nhà cửa, quyền sử dụng đất, sở hạ tầng thuộc sở hữư doanh nghiệp, doanh nghiệp nắm giữ với mục đích chờ tăng giá để bán - Bất động sản chưa rõ mục đích sử dụng gồm: quyền sử dụng đất doanh nghiệp mua nắm giữ chưa rõ mục đích sử dụng Bao gồm: nhà, phần nhà doanh nghiệp mua, xây dựng mà doanh nghiệp nắm giữ với mục đích cho thuê hoạt động chờ tăng giá để bán +Phân loại theo nội dung kinh tế: chia làm loại - Nhà cửa, bao gồm: nhà, phần nhà doanh nghiệp mua, xây dựng mà doanh nghiệp nắm giữ với mục đích cho thuê hoạt động chờ tăng giá để bán - Quyền sử dụng đất, bao gồm : quyền sử dụng đất doanh nghiệp mua nắm giữ với mục đích cho thuê hoạt động chờ tăng giá để bán, chưa rõ mục đích sử dụng - Bất động sản tài chính, bao gồm: nhà phần nhà, quyền sử dụng đất doanh nghiệp thuê tài với mục đích cho thuê hoạt động - Cơ sở hạ tầng, bao gồm: sở hạ tầng mà doanh nghiệp mua xây dựng nắm giữ với mục đích chờ tăng giá để bán cho thuê hoạt động +Phân loại theo hình thức sở hữu: chia làm loại - Bất động sản thuộc sở hữu doanh nghiệp bao gồm: nhà, phần nhà, quyền sử dụng đất, sở hạ tầng doanh nghiệp mua xây dựng doanh nghiệp nắm giữ với mục đích chờ tăng giá cho thuê hoạt động => Đây loại hình phát triển Việt Nam SV: Phan Văn Viết Mã SV: CQ513972 GVHD: Vũ Thị Lan Hương Bất động sản không thuộc sở hữu doanh nghiệp bao gồm: nhà, phần nhà, quyền sử dụng đất doanh nghiệp thuê tài doanh nghiệp nắm giữ với mục đích cho thuê hoạt động 1.3 Đặc điểm bất động sản đầu tư: - Bất động sản đầu tư tài sản thường có vị trí cố định, khơng thể di rời - Bất động sản đầu tư loại tài sản có giá trị lớn - Bất động sản đầu tư giao dịch thị trường có đặc điểm riêng biệt, mang tính đặc thù 1.4 Các điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư - Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền mua lại) nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá; - Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền mua lại) nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng tương lai; - Nhà doanh nghiệp sở hữu (hoặc doanh nghiệp thuê tài chính) cho thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động; - Nhà giữ thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động; - Cơ sở hạ tầng giữ thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động Các trường hợp đặc biệt ghi nhận bất động sản đầu tư - Đối với bất động sản mà phần doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động chờ tăng giá phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng h- Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền mua lại) nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá; - Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền mua lại) nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng tương lai; - Nhà doanh nghiệp sở hữu (hoặc doanh nghiệp thuê tài chính) cho thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động; - Nhà giữ thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động; SV: Phan Văn Viết Mã SV: CQ513972 GVHD: Vũ Thị Lan Hương - Cơ sở hạ tầng giữ thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động - Trường hợp doanh nghiệp cung cấp dịch vụ liên quan cho người sử dụng bất động sản doanh nghiệp sở hữu phần tương đối nhỏ toàn thoả thuận doanh nghiệp hạch tốn tài sản bất động sản đầu tư Ví dụ: Doanh nghiệp sở hữu nhà cho đơn vị khác thuê làm văn phòng (cho thuê hoạt động) đồng thời cung cấp dịch vụ bảo dưỡng an ninh nhà cho thuê - Trường hợp, công ty cho công ty mẹ công ty khác công ty mẹ thuê sử dụng nắm giữ bất động sản bất động sản hạch tốn bất động sản đầu tư báo cáo tài riêng cơng ty có bất động sản báo cáo tài riêng cơng ty mẹ cơng ty mẹ cho cơng ty th (nếu thoả mãn định nghĩa bất động sản đầu tư), không phản ánh bất động sản đầu tư báo cáo tài hợp 1.5 Tính giá bất động sản đầu tư 1.5.1 Nguyên giá bất động sản đầu tư: Là tồn chi phí (tiền mặt tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ giá trị hợp lý khoản khác đưa trao đổi để có bất động sản đầu tư tính đến thời điểm mua xây dựng hồn thành bất động sản đầu tư Tuỳ thuộc vào trường hợp, nguyên giá bất động sản đầu tư xác định sau: - Nguyên giá bất động sản đầu tư mua bao gồm giá mua chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, như: phí dịch vụ tư vấn luật pháp liên quan, thuế trước bạ chi phí giao dịch liên quan khác - Trường hợp mua bất động sản đầu tư toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá bất động sản đầu tư phản ánh theo giá mua trả tiền thời điểm mua Khoản chênh lệch giá mua trả chậm giá mua trả tiền hạch toán vào chi phí tài theo kỳ hạn tốn, trừ số chênh lệch tính vào ngun giá bất động sản đầu tư theo quy định Chuẩn mực kế tốn số 16- "Chi phí vay"; SV: Phan Văn Viết Mã SV: CQ513972