Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng tại các ngân hàng thương mại việt nam

LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan, cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chƣa đƣợc cơng bố cơng trình nghiên cứu khác Nếu nội dung nghiên cứu Tôi trùng lặp với cơng trình nghiên cứu cơng bố, Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm tuân thủ kết luận đánh giá luận văn Hội đồng khoa học Hà Nội, ngày tháng năm 2021 Ngƣời cam đoan Đỗ Ngọc Hải i LỜI CẢM ƠN Trong q trình nghiên cứu hồn thiện luận văn, em nhận đƣợc động viên, khuyến khích tạo điều kiện giúp đỡ nhiệt tình Phó Giáo sƣ, tiến sĩ Nguyễn Thị Thƣơng Huyền trực tiếp hƣớng dẫn, tận tình bảo, giúp đỡ em tiến hành hoạt động nghiên cứu để hoàn thành luận văn Với thời gian nghiên cứu hạn chế, thực tiễn công tác lại vô sinh động, luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót, em mong muốn nhận đƣợc nhiều đóng góp quý báu đến từ quý Thầy cô, Ban cố vấn để đề tài đƣợc hồn thiện có ý nghĩa thiết thực áp trình hoạt động đơn vị ban ngành Em xin chân thành cảm ơn! Học viên thực Đỗ Ngọc Hải ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii PHẦN MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài luận văn Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 12 Đối tƣợng Phạm vi nghiên cứu 12 Phƣơng pháp nghiên cứu 13 Kết cấu luận văn 13 Chƣơng 1.LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾCHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 14 1.1 Những vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm Hợp đồng tín dụng Ngân hàng thƣơng mại 14 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm chấp quyền sử dụng đất 14 1.1.2 Các đặc trưng Hợp đồng tín dụng Ngân hàng Thương mại 18 1.1.3 Sự cần thiết khách quan chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm Hợp đồng tín dụng Ngân hàng Thương mại 21 1.2 Pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm Hợp đồng tín dụng tạiNgân hàng Thƣơng mại 23 1.2.1 Khái niệm pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm Hợp đồng tín dụng Ngân hàng Thương mại 23 iii 1.2.2 Nội dung pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm Hợp đồng tín dụng Ngân hàng thương mại 27 Tiểu kết chƣơng 30 Chƣơng 2.THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI QUA THỰC TIỄN TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU 31 2.1 Thực trạng quy định pháp luật Việt Nam chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng Thƣơng mại 31 2.1.1 Quy định chủ thể chấp quyền sử dụng đất 31 2.1.2 Quy định chủ thể nhận chấp quyền sử dụng đất 35 2.1.3 Quy định điều kiện chấp quyền sử dụng đất 37 2.1.4 Quy định hình thức xác lập giao dịch chấp quyền sử dụng đất 39 2.1.5 Về đăng ký chấp hiệu lực việc chấp quyền sử dụng đất 41 2.1.6 Quy định chấm dứt giao dịch chấp quyền sử dụng đất 46 2.1.7 Quy định xử lý tài sản chấp QSDĐ 48 2.2 Thực trạng chấp quyền sử dụng đất hợp đồng tín dụng Ngân hàng Thƣơng mại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu qua số vụ việc cụ thể 60 2.3.Đánh giá thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất qua thực tiễn Ngân hàng Thƣơng mại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu 70 2.3.1 Nhận định chung 70 2.3.2 Những hạn chế, bất cập chủ yếu pháp luật chấp quyền sử dụng đất đảm bảo tiền vay ngân hàng thương mại 76 Tiểu kết chƣơng 85 iv Chƣơng 3.GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU 87 3.1 Định hƣớng yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng thƣơng mại 87 3.2 Giải pháp hoànthiệnphápluật chấpquyền sử dụngđất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng thƣơng mại 95 3.2.1 Hoàn thiện quy định chủ thể quan hệ chấp quyền sử dụng đất 95 3.2.2 Hoàn thiện quy định đối tượng chấp 95 3.2.3 Sửa đổi quy định pháp luật liên quan đến chủ thể hộ gia đình 97 3.2.4 Hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng công chứng, chứng thực, đăng ký chấp quyền sử dụng đất 98 3.2.5 Hoàn thiện quy định xử lý quyền sử dụng đất chấp 99 3.3.Giải pháp nâng cao hiệu chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng thƣơng mại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu 104 3.3.1 Thực đồng điều kiện đảm bảo thực pháp luật 104 3.3.2 Tăng cường chế bảo đảm thực thi pháp luật chấp quyền sử dụng đất 106 3.3.3 Bảo đảm áp dụng pháp luật thống thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất 107 3.3.4 Đẩy mạnh ứng dụng tin học hóa lĩnh vực đăng ký tài sản chấp 110 v 3.3.5 Xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm 110 3.3.6 Áp dụng thủ tục rút gọn xử lý tài sản chấp QSDĐ 112 Tiểu kết chƣơng 115 KẾT LUẬN 116 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 118 vi PHẦN MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài luận văn Tín dụng đóng vai trị ngày quan trọng đời sống kinh tế, góp phần phân phối điều hịavốn tồn kinh tế, tạo điều kiện cho trình sản xuất đƣợc liên tục, đồng thời tín dụng ngân hàng cịn cầu nối tiết kiệm đầu tƣ, thu hút nguồn vốn nhàn rỗi dân cƣ để đầu tƣ cho sản xuất, tạo thu nhập cho ngƣời có vốn Nó nguồn động lực thiếu để doanh nghiệp mở rộng sản xuất đẩy nhanh trình tái sản xuất xã hội Do đó, điều kiện nƣớc ta cấu kinh tế cịn có nhiều bất hợp lý, tình trạng lạm phát, thất nghiệp cịn mức độ cao, thơng qua tín dụng ngân hàng góp phần thúc đẩy q trình tổ chức sản xuất, hình thành cấu kinh tế hợp lý Tuy nhiên, quan hệ tín dụng, tính rủi ro cao nên nhu cầu đảm bảo an toàn pháp lý cho chủ thể tham gia giao dịch đặc biệt tổ chức tín dụng trở nên quan trọng Các tổ chức tín dụng thƣờng áp dụng biện pháp bảo đảm tài sản nhƣ giải pháp an toàn, điều kiện tiên khoảnvay Hiện nƣớc ta, chấp quyền sử dụng đất biện pháp bảo đảm phổ biến số biện pháp bảo đảm các tổ chức tín dụng, ngân hàng cho vay vốn Đây quyền quan trọng chủ sử dụng đất nhƣ cá nhân, hộ gia đình Đây cịn biện pháp Nhà nƣớc nhằm giúp đỡ, tạo điều kiện cho ngƣời sử dụng đất có hội tăng thêm nguồn vốn để đầu tƣ sản xuất kinh doanh tiêu dùng, thơng qua nâng cao hiệu sử dụng đất Chính vậy, ngƣời sử dụng đất, quyền có ý nghĩa quan trọng bậc họ Thực tế nay, công chứng, chứng thực hợp đồng chấp liên quan đến quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng gặp nhiều vƣớng mắc, bất cập, cụ thể vấn đề xác định chủ thể thành viên hộ gia đình để tham gia ký kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, giấy tờ đất giả, tranh chấp, ngƣời dân khả tốn Ngồi cịn nhiều lý khách quan nhƣ tổ chức hành nghề công chứng Ủy ban nhân dân (UBND) xã, phƣờng, thị trấn làm sai thủ tục hành chứng thực giấy tờ, hệ thống pháp luật dân sự, đất đai, tổ chức tín dụng có nhiều thay đổi mà công chứng viên, cán tƣ pháp chứng thực không nắm bắt kịp; Mặt khác phong tục, tập quán tồn lâu đời ảnh hƣởng đến suy nghĩ hành vi công chứng viên, cán tƣ pháp thực quyền cơng chứng Để hồn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng thƣơng mại chế bảo đảm thực pháp luật chấp tài sản cần xác định pháp luật chấp tài sản để bảo đảm thực hợp đồng phải đƣợc hoàn thiện mối liên hệ với hệ thống pháp luật Bởi tính thống hệ thống pháp luật yêu cầu nội bắt buộc mục tiêu điều chỉnh quan hệ xã hội theo ý chí Nhà nƣớc Pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng thƣơng mại chấp tài sản để bảo đảm thực hợp đồng nói riêng phận pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ dân Tuy nhiên, loại quyền tài sản phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân đất đai nên việc quy định QSDĐ chấp QSDĐ phức tạp, mang tính đặc thù cao Các điều kiện thủ tục chấp, quy trình xử lý QSDĐ giải tranh chấp khó khăn phức tạp nhiều so với tài sản thông thƣờng khác Điều lý giải vận hành chấp QSDĐ thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập Trên thị trƣờng khó để đƣa QSDĐ vận hành thị trƣờng tín dụng cách trôi chảy Nhiều giao dịch tiềm ẩn rủi ro cao mâu thuẫn, bất đồng, thủ tục xử lý dây dƣa kéo dài, thi hành án khó khăn tác động ảnh hƣởng tiêu cực đến ổn định xã hội nhƣ quyền lợi ích hợp pháp bên Từ thực trạng áp dụng pháp luật quy định pháp luật chấp sử dụng đất, đặt u cầu tiếp tục hồn thiện tính đồng thống quy định pháp luật, tạo môi trƣờng pháp lý đầy đủ để quy định chấp quyền sử dụng đất đƣợc thực thi có hiệu quả, đem lại lợi ích cho xã hội Với lý đó, tơi nghiên cứu chọn đề tài “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng thương mại, qua thực tế tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu” làm luận văn thạc sỹ Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Xác định tài sản dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ vấn đề đƣợc đặt tất giao dịch bảo đảm Tuy nhiên, ý nghĩa vấn đề đặc biệt rõ trƣờng hợp bảo đảm biện pháp chấp tài sản Giải vấn đề xác định tài sản chấp có tác dụng tạo thuận lợi cho chủ nợ có bảo đảm việc theo dõi tình hình tài sản thời gian chấp, nhƣ việc xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ trƣờng hợp cần thiết đƣợc luật cho phép Thế chấp quyền sử dụng đất trƣờng hợp chấp Theo quy định khoản Điều 168 Luật Đất đai năm 2013, ngƣời sử dụng đất đƣợc quyền chuyển nhƣợng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, chấp QSDĐ có giấy chứng nhận Điều có nghĩa có QSDĐ đƣợc đăng ký hợp lệ theo quy định pháp luật đất đai hành đƣợc dùng làm tài sản bảo đảm Trên thực tế, có ngƣời sử dụng đất nhƣng khơng có giấy chứng nhận Có thời ngƣời thuộc trƣờng hợp đƣợc đồng hố với ngƣời có QSDĐ hợp lệ có quyền xác lập, thực giao dịch liên quan đến đất nhƣ ngƣời có QSDĐ hợp lệ Tuy nhiên, theo thời gian, việc đăng ký QSDĐ đƣợc thực hầu khắp lãnh thổ quốc gia, thực tiễn chấp nhận mang tính ngoại lệ bị đẩy lùi Việc nghiên cứu pháp luật chấp quyền sử dụng đất để vay vốn đƣợc nghiên cứu nhiều góp phần bƣớc hồn thiện hệ thống pháp luật để thực thực tế Vấn đề pháp luật chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng thƣơng mại có cơng trình nghiên cứu, cụ thể nhƣ: - Xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng, 2017, Ths Lê Anh Tuấn, với nội dung nghiên cứucác quy định pháp luật xử lý tài sản bảo đảm, quy định pháp luật xử lý quyền sử dụng đất ngƣời viết nghiên cứu vấn đề xử lý quyền sử dụng đất, từ xây dựng nên khái niệm xử lý quyền sử dụng đất hợp đồng chấp tổ chức tín dụng Nghiên cứu thực tiễn áp dụng quy định pháp luật xử lý quyền sử dụng đất để thấy đƣợc bất cập luật Từ đó, ngƣời viết có nhận xét, kiến nghị hƣớng hoàn thiện pháp luật xử lý quyền sử dụng.Đề tài tác giả phân tích sâu vấn đề xử lý quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hợp đồng chấp nói chung, đồng thời kiến nghị xử lý tài sản chấp - Pháp luật cho vay ngân hàng thƣơng mại chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, 2014, ThsNguyễn Văn Ngọc, với nội dung chủ yếu nghiên cứu: Trình bày vấn đề lý luận việc cho vay Ngân hàng thƣơng mại pháp luật cho vay chấp quyền sử dụng đất; Thực trạng pháp luật cho vay chấp quyền sử dụng đất ngân hàng thƣơng mại Việt Nam; Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật cho vay chấp quyền sử dụng đất Việt Nam 10 bán đấu giá, quy định thủ tục tố tụng dân khởi kiện, quy định thi hành án yếu tố quan trọng góp phần thực quy định TCQSDĐ cách hiệu quả.Khi hoàn thiện pháp luật cần bổ sung quy định trƣờng hợp chấp có yếu tố lừa đảo bị nghiêm cấm, vi phạm quy định pháp luật trình tự, thủ tục, điều kiện bị Tòa án tuyên bố vơ hiệu áp dụng pháp luật Nhƣ vậy, hồn thiện pháp luật thực pháp luật TCQSDĐ, trƣớc hết phải bảo đảm tính đồng bộ, thống phù hợp với thực tiễn đời sống xã hội.Cùng với cơng tác hồn thiện pháp luật chế bảo đảm thực pháp luật TCQSDĐ liên quan đến: điều kiện kinh tế (thời điểm ban hành quy phạm đó), điều kiện trị (định hƣớng tạo bình đẳng chủ thể quan hệ TCQSDĐ) điều kiện tƣ tƣởng, xã hội cần đƣợc xem xét hoàn thiện pháp luật Các yếu tố có vai trị, ý nghĩa khác nhƣng yếu tố có liên quan mật thiết đến chế bảo đảm thực thi pháp luật TCQSDĐ 3.3.3 Bảo đảm áp dụng pháp luật thống thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Áp dụng pháp luật nói chung pháp luật TCQSDĐ nói riêng hoạt động thể tính quyền lực nhà nƣớc xã hội Trong trình áp dung pháp luật giải tranh chấp, tình tiết phải đƣợc xem xét cách toàn diện, dựa quy định yêu cầu cụ thể quy phạm pháp luật Tính thống trình áp dụng pháp luật yêu cầu cấp thiết nhà nƣớc pháp quyền nguyên tắc pháp chế XHCN Đối với nƣớc ta, tình hình chiếm giữ đất đai phức tạp quy định thiếu đồng pháp luật thực định yếu tố lịch sử gây không khó khăn việc áp dụng luật để giải dứt điểm tranh chấp TCQSDĐ Áp dụng pháp luật TCQSDĐ 107 bảo đảm ổn định giao lƣu dân mà yếu tố đảm bảo trật tự trị an an toàn xã hội Trong hoạt động mang tính quyền lực nhà nƣớc, tất nhiên hoạt động phải tuân theo thủ tục, trình tự chặt chẽ pháp luật quy định Với tính chất hoạt động điều chỉnh cá biệt, cụ thể quan hệ xã hội định nên áp dụng pháp luật để giải tranh chấp phải đƣợc xem xét cách cẩn trọng tất tình tiết vụ việc Do vậy, việc áp dụng pháp luật địi hỏi phải có sáng tạo chủ động Nghĩa là, chủ thể áp dụng pháp luật ngồi việc có trình độ chun mơn cao cịn phải có trí thức tổng hợp, có kinh nghiệm phong phú, có đạo đức nghề nghiệp sáng Chẳng hạn, áp dụng pháp luật hình có đặc trƣng riêng là: hành vi có nguy hiểm cho xã hội nhƣng chƣa đƣợc luật hình (BLHS) quy định tội phạm (theo nguyên tắc quy định điều BLHS nên trƣớc có hành vi nguy hiểm lĩnh vực công nghệ thông tin khơng bị coi tội phạm) ngƣời có lực trách nhiệm hình thực cách cố ý vơ ý, khơng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, luật hình khơng quy định Nhƣng đặc trƣng áp dụng pháp luật dân áp dụng quy phạm pháp luật TCQSDĐ lại áp dụng nguyên tắc tƣơng tự Nghĩa là, có tranh chấp BLDS văn dƣới luật khơng có quy định trực tiếp, khơng liệu áp dụng tƣơng tự để giải tranh chấp.Trong áp dụng pháp luật hình chủ thể áp dụng phải tuân thủ quy định đƣờng lối xử lý tội phạm, định hình phạt (điều 47 BLHS) thiết phải áp dụng hình phạt tƣơng ứng, áp dụng pháp luật dân lại có nguyên tắc khác Chế tài hậu pháp lý pháp luật dân đƣợc quy định luật, nhƣng hình thành từ thỏa thuận chủ thể Khi áp dụng pháp luật dân cần cân nhắc cẩn trọng quy định điều kiện có hiệu lực giao dịch TCQSDĐ chế tài hai bên 108 cam kết, thỏa thuận giao dịch Chẳng hạn quy định phạt đặt cọc, phạt vi phạm (trƣớc đƣợc quy định điểm g, Khoản 1, Điều 324 BLDS 1995, nhƣng BLDS 2005 Bộ luật dân 2015 loại bỏ) áp dụng pháp luật pháp luật khơng có quy định cụ thể, nhƣng chủ thể có thỏa thuận phải áp dụng thỏa thuận theo cam kết Nghĩa là, bên khơng có thỏa thuận, cam kết áp dụng quy định pháp luật TCQSDĐ để giải Ví dụ: Phạt vi phạm 100% giá trị, nhƣng chủ thể cam kết bên vi phạm bị phạt đến 300% đến 500% giá trị giao dịch áp dụng pháp luật phải vào nội dung cam kết để định mức trách nhiệm dân sự.Để khắc phục thực trạng áp dụng pháp luật thiếu thống nay, cần phải có hƣớng dẫn khoa học, phù hợp với chất quan hệ dân áp dụng quy phạm pháp luật TCQSDĐ, nhằm tạo tính sáng tạo cho chủ thể hoạt động áp dụng pháp luật.Cụm từ “trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác” đƣợc quy định phổ biến quy phạm pháp luật dân sự, BLDS 2005 cần phải đƣợc hiểu ý nghĩa pháp lý áp dụng pháp luật.Việc áp dung pháp luật có hiệu phƣơng thức áp dụng phù hợp với yêu cầu khách quan chất pháp lý quan hệ pháp luật TCQSDĐ giai đoạn lịch sử định.Do xuất phát từ đặc trƣng quan hệ dân nguyên tắc pháp luật dân (nhƣ quy định điều BLDS 2015), nên chế tài hình thành bên thỏa thuận Quá trình áp dụng nên ý đặc trƣng “có thỏa thuận khác” cần phải đƣợc quy định cụ thể nhằm bảo đảm cho việc áp dụng pháp luật giải tranh chấp TCQSDĐ phù hợp với yêu cầu khách quan.Tuy nhiên, áp dụng pháp luật cần phải cân nhắc xử lý tài sản TCQSDĐ áp dụng linh hoạt quy định mang tính nhân văn nhƣ: tạm hỗn thực nghĩa vụ có hồn cảnh ngƣời già, gia đình sách thuộc diện đặc biệt khó khăn,mà có nơi ngơi nhà, 109 mảnh đất canh tác chấp Tóm lại, pháp luật đƣợc hình thành nhu cầu điều chỉnh quan hệ xã hội TCQSDĐ muốn đƣợc tuân thủ nghiêm chỉnh phải phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội.Việc thực quy định pháp luật tài sản chấp xử lý tài sản chấp QSDĐ phải đáp ứng tiêu chí thích ứng phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội Việt Nam giai đoạn đƣợc định hƣớng cụ thể chiến lƣợc phát triển kinh tế Đảng ta 3.3.4 Đẩy mạnh ứng dụng tin học hóa lĩnh vực đăng ký tài sản chấp Theo đó, thời gian tới, Chính phủ cần sớm nghiên cứu triển khai dịch vụ đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung giao dịch chấp QSDĐ nói riêng qua mạng Đây cách thức mà đa số nƣớc giới áp dụng phổ biến Với hình thức giảm tải đáng kể sức ép tải số lƣợng giao dịch có nhu cầu đăng ký điều kiệncơ sở vật chất nguồn nhân lực Văn phòng đăng ký QSDĐ hạn chế đƣợc thành lập chƣa đƣợc 3.3.5 Xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký giao dịch bảo đảm Cùng với giải pháp bồi dƣỡng kiến thức pháp luật, tập huấn đạo hƣớng dẫn nghiệp vụ, nhằm đào tạo, bồi dƣỡng nâng cao lực, trình độ cán đăng ký giao dịch bảo đảm việc xây dựng triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm cần thiết nhằm tăng cƣờng mạnh mẽ hiệu việc tổ chức thực công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quan đăng ký nƣớc ta Việc triển khai chế kiểm tra, giám sát việc thực quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm mặt nhằm phát hiện, xử lý kịp 110 thời hành vi vi phạm pháp luật tổ chức, cá nhân đặc biệt quan đăng ký, cán đăng ký; mặt khác giải pháp nhằm phát huy tính dân chủ, minh bạch cơng khai trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm Nhƣ phân tích, thực trạng giải tranh chấp liên quan hợp đồng tín dụng nhiều nguyên nhân khác nhau, gồm quy định pháp luật, lỗi khách quan, chủ quan số Thẩm phán, hợp tác đƣơng lỗi khơng nhỏ từ phía cán tổ chức tín dụng Để góp phần giảm thiểu tranh chấp, rủi ro giao kết hợp đồng tín dụng, khuyến nghị tổ chức tín dụng cần thiết phải thực giải pháp sau đây: Tập trung, rà sốt, hồn thiện quy trình thẩm định, cấp tín dụng phù hợp với quy định pháp luật thực tiễn Việt Nam Việc giám sát thực trình thực quy trình thẩm định, cấp tín dụng; hạn chế trƣờng hợp cán tín dụng lợi dụng kẽ hở, cấu kết vi phạm quy trình cho vay, dễ dãi việc thẩm định hồ sơ; đồng thời, có chế tài thích đáng trƣờng hợp cán tín dụng có vi phạm thực nhiệm vụ Tuân thủ tuyệt đối quy định hình thức nội dung loại giao dịch, đặc biệt hợp đồng chấp, hợp đồng bảo lãnh; tránh lợi dụng kẽ hở pháp luật, “nhập nhèm” hình thức văn để giao dịch có lợi cho tổ chức tín dụng Bởi lẽ, khơng rõ ràng quy định nội dung hình thức dễ phát sinh tranh chấp khó khăn giải Các tổ chức tín dụng cần phải giám sát chặt chẽ trình sử dụng vốn ngƣời vay, tránh tình trạng cho vay nhƣng không giám sát việc sử dụng vốn vay, bên vay sử dụng vốn không hiệu quả, khơng mục đích vay.Do đó, cần có phối hợp chặt chẽ ngành, địa phƣơng để xử lý vƣớng mắc kể trên, đặc biệt việc thực quyền thu giữ tài sản bảo đảm Đây điểm mấu chốt để trình triển 111 khai Nghị số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 có hiệu thời gian tới.4 3.3.6 Áp dụng thủ tục rút gọn xử lý tài sản chấp QSDĐ Thực tế cho thấy, huy động vốn để cấp tín dụng, Ngân hàng trung gian tạo nên ln chuyển vốn kinh tế Vì thế, giải phóng nguồn vốn ngƣời vay có khả trả nợ cách thức kích thích kinh tế phát triển Những tranh chấp Hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm QSDĐ phải giải đƣờng Tòa án thƣờng liên quan đến khoản vay nhỏ Thiết nghĩ, thủ tục rút gọn trƣờng hợp phù hợp Bởi, tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ phải trải qua công chứng, chứng thực phải đƣợc đăng ký quan Nhà nƣớc có thẩm quyền Bên cạnh đó, cần phải có quy định việc xử lý vắng mặt thay việc phải bƣớc triệu tập lần 1, lần để khắc phục tình trạng hỗn phiên tịa bên vay thƣờng có hành vi trốn tránh, cố tình khơng hợp tác khơng tham gia tố tụng với mục đích kéo dài thời gian xét xử Vì vậy, thực rút gọn đắn, chiếm nhiều ƣu phát huy tác dụng lớn.Tranh chấp liên quan hợp đồng tín dụng tranh chấp phổ biến Số lƣợng tranh chấp gia tăng mức độ phức tạp có nguyên nhân phần từ sai sót hoạt động tổ chức tín dụng Do vậy, bên cạnh yêu cầu hoàn thiện pháp luật, nâng cao chất lƣợng giải tranh chấp Tịa án tổ chức tín dụng đóng vai trị lớn việc hạn chế rủi ro, tranh chấp liên quan hợp đồng tín dụng 3.3.7 Một số giải pháp khác: Nghị 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng 112 - Rà soát, tổng kết, đánh giá việc tổ chức, thực pháp luật hợp đồng tín dụng ngân hàng thời gian qua để từ tìm hạn chế, bất cập cần phải khắc phục sửa đổi cho phù hợp công tác triển khai thực - Pháp luật giải tranh chấp hợp đồng tín dụng phải quan tâm trọng đến vấn đề hòa giải, xuất phát từ quan hệ xã hội, tranh chấp hợp đồng tín dụng thƣờng xảy bên tham gia hợp đồng không thống đƣợc vấn đề mà bên cần giải bên cần đến can thiệp Cần xem xét quyền nghĩa vụ bên, nhằm đảm bảo đƣợc quyền lợi ích hợp pháp nhƣ việc thực nghĩa vụ đƣơng sự, cơng tác hịa giải giải tranh chấp hợp đồng tín dụng cần phải đƣợc trọng ƣu tiên hàng đầu - Chủ động tham gia đóng góp ý kiến vào dự thảo văn quy phạm pháp luật quan trọng Ngân hàng Nhà nƣớc Bộ ngành, nhằm góp phần hồn thiện thể chế pháp luật ngân hàng nâng cao hiệu thực thi pháp luật, tạo lập khuôn khổ pháp lý đồng bộ, thống cho việc thực có hiệu nhiệm vụ trọng tâm Ngân hàng Nhà nƣớc; chủ động nắm bắt vƣớng mắc, bất cập, xung đột pháp lý văn quy phạm pháp luật ngành Ngân hàng với văn quy phạm pháp luật khác liên quan kiến nghị quan có thẩm quyền xem xét, tháo gỡ, đặc biệt tăng cƣờng tổ chức buổi làm việc, đối thoại trực tiếp với quan soạn thảo Bộ ngành liên quan để trao đổi, chia sẻ giúp quan thấu hiểu thực tiễn hoạt động ngân hàng - Đẩy mạnh hoạt động tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật nói chung, pháp luật chấp quyền sử dụng đất nói riêng, nâng cao ý thức pháp luật cho cán bộ, công chức nhân dân Tùy đối tƣợng để xác định chủ thể, 113 nội dung, hình thức, phƣơng pháp tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho phù hợp - Có quy định chặt chẽ nghĩa vụ tổ chức tín dụng trƣớc ký hợp đồng chấp liên quan đến quyền lợi ích hợp pháp bên bảo đảm, tài sản bảo đảm tài sản có giá trị lớn, có ý nghĩa quan trọng với sống bên bảo đảm để đảm bảo việc ký kết hợp đồng thật tự nguyện 114 Tiểu kết chƣơng Trên sở vấn đề lý luận pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng chƣơng thực trạng thực chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồngtín dụng ngân hàngthƣơng mại địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu phân tích chƣơng 2, tác giả đƣa kiến nghị góp phần hồn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất, bao gồm nội dung chủ thể tham gia quan hệ chấp, điều kiện quyền sử dụng đất chấp, hợp đồng chấp xử lý quyền sử dụng đất chấp Đặc biệt tác giả phân tích, đề xuất giải pháp cụ thể để nâng cao hiệu chấp quyền sử dụng đất hoạt động tín dụng ngân hàng thƣơng mại.Mặc dù pháp luật hành điều chỉnh chấp QSDĐ có nhiều chuyển biến tích cực việc tạo mơi trƣờng pháp lý an toàn cho chủ thể thiết lập quan hệ chấp Tuy nhiên, trình vận hành quyền chấp, bên cịn gặp nhiều trở ngại vƣớng mắc, theo đó, quyền lợi lợi ích bên quan hệ chấp chƣa đảm bảo hiệu quả.Vì vậy, thời gian tới, Việt Nam cần phải rà soát, bãi bỏ quy định khơng cịn phù hợp, ban hành quy định điều chỉnh quan hệ chấp QSDĐ mà thực tiễn đòi hỏi.Tuy nhiên giải pháp cần phải đƣợc thực bƣớc phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội nƣớc ta thời kỳ 115 KẾT LUẬN Thế chấp QSDĐ để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng thƣơng mại đƣợc hình thành phát triển nhu cầu thực tế sống Thế chấp QSDĐ diễn sôi động chiếm ƣu kinh tế thị trƣờng nay.Tuy nhiên, chấp QSDĐ Việt Nam biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai chi phối.Vì vậy, điều chỉnh pháp luật quan hệ chấp QSDĐ thể khác biệt so với quan hệ chấp tài sản khác Đó khác biệt pháp luật quy định đối tƣợng, cách thức xác lập thực giao dịch nhƣ quy trình xử lý QSDĐ thếchấp dƣới chi phối kiểm soát chặt chẽ nhà nƣớc Pháp luật thực định chấp QSDĐ để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng thƣơng mại Việt Nam thời gian qua có nhiều thay đổi đáng ghi nhận, chứng luật LĐĐ năm 2013 đƣợc ban hành có hiệu lực, với đó, văn pháp luật liên tục đƣợc sửa đổi, bổ sung ban hành để điều chỉnh nhu cầu phát sinh từ thực tế Vì thế, chúng tạo khung pháp lý tƣơng đối toàn diện đầy đủ để góp phần đảm bảo an toàn cho chủ thể tham gia quan hệ quyền lợi ích bên theo đƣợc đảm bảo tốt Mặc dù đạt đƣợc nhiều thành tựu, song trình vận hành quyền chấp QSDĐ thực tế, hệ thống pháp luật chấp QSDĐ để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng thƣơng mại bộc lộ nhiều bất cập, mâu thuẫn, gây nhiều khó khăn, vƣớng mắc thực tế Chẳng hạn, hạn chế quyền chủ thể tham gia quan hệ chấp; lĩnh vực pháp luật công chứng, chứng thực, đăng ký chấp QSDĐ nhƣ xử lý tài sản chấp cịn gị bó, khiên cƣỡng xa rời thực tế, làm giảm hiệu việc thực 116 thi thực tế; trình xác lập, thực chấm dứt giao dịch chấp QSDĐ bên chƣa nhận đƣợc hỗ trợ phối hợp tích cực từ phía quan chức năng, làm cho công tác thực thi pháp luật vừa khó khăn, vừa giảm hiệu Hồn thiện pháp luật nhằm đảm bảo vận hành có hiệu chấp QSDĐ để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng thƣơng mại đời sống xã hội hƣớng lựa chọn tất yếu thời gian tới Công tác xuất phát từ yêu cầu chung việc hoàn thiện thể chế kinh tế nói chung kinh tế thị trƣờng hội nhập quốc tế, đồng thời nhằm giải yêu cầu riêng thị trƣờng bất động sản mà hạt nhân thị trƣờng QSDĐ với thị trƣờng tín dụng Các giải pháp cần đƣợc thực đồng có hệ thống, bao gồm việc hồn thiện pháp luật thực thi pháp luật để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng thƣơng mại Trong đó, hồn thiện pháp luật chấp QSDĐ để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng thƣơng mại đƣợc xác định nhiệm vụ trọng tâm Các giải pháp đƣợc đề xuất luận văn thực thời gian ngắn khơng tập trung quy định chấp QSDĐ, mà liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật, đến hoạt động nhiều cấp, nhiều ngành gắn với điều kiện phù hợp kinh tế - xã hội Vì vậy, phù hợp với giai đoạn cụ thể khác với tính chất cấp thiết địi hỏi việc hồn thiện pháp luật chấp QSDĐ để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng thƣơng mại mức độ khác mà có giải pháp phải đƣợc ƣu tiên thực trƣớc cấp bách, có giải pháp đƣợc tiến hành theo lộ trình cụ thể đặt mối quan hệ tổng thể việc hoàn thiện thể chế kinh tế thị trƣờng nói chung pháp luật tài chính, ngân hàng nói riêng 117 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Thƣơng mại (2000), Hiệp định Cộng hòa XHCN Việt Nam Hợp chủng quốc Hoa Kỳ quan hệ thương mại (phụ lục G - lộ trình cam kết thƣơng mại, dịch vụ cụ thể) (tài liệu dịch) Hà Nội Bộ Tƣ pháp (2015), Thông tư số 15/2015/TT/BTP ngày 4/4/2015 hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, Bưu điện, Fax, thư điện tử trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản cục đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, Hà Nội Bộ Tƣ pháp - Bộ Tài nguyên & Môi trƣờng (2011), Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP, BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Chính phủ(2000),Nghị định 75/2000/NĐ-CP ngày 13/8/2000 công chứng, chứng thực, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch đảm bảo, Hà Nội Chính phủ (2009), Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà ở, Hà Nội, Chính phủ (2010), Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 118 Chính phủ (2012), Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 10 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ 11, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 11 Đào Trí Úc (2001), “Những nội dung khái niệm hệ thống pháp luật nước ta nguyên tắc lập pháp”, Nghiên cứu lập pháp, số (10) trang 48 đến 52 12 Ngô Quang Huy (2012), Pháp luật chấp QSDĐ thực tiễn tỉnh Nghệ An, luận văn thạc sỹ luật học, Trƣờng ĐH Luật Hà Nội, Hà Nội 13 Phạm Công Lạc (1996), Cầm cố chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, luận án thạc sỹ luật học, Trƣờng ĐH Luật Hà Nội, Hà Nội 14 Nguyễn Thị Nga (2008), “Những bất cập cần khắc phục pháp luật đăng ký, chấp quyền sử dụng đất”, nhà nƣớc pháp luật (12) trang 50 đến 55 15 Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án Tiến sỹ Luật học, Viện Nhà nƣớc pháp luật, Hà Nội 16 Nguyễn Thị Nga, Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam – Thực trạng hướng giải quyết, NXB Tƣ pháp Hà Nội, 2015 17 Vũ Thị Hồng Yến, Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định Bộ luật dân (hiện hành), 2019, NXB Chính trị Quốc gia thật 119 18 Nguyễn Quang Tuyến (2004), “Bàn thêm quy định chấp quyền sử dụng đất”, Luật học, (số chuyên đề) trang 50 đến 54 19 Phạm Công Lạc (1996), Cầm cố chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, luận án thạc sỹ luật học, Trƣờng ĐH Luật Hà Nội, Hà Nội 20 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 21 Quốc hội (2004), Luật Phá sản, Hà Nội 22 Quốc hội (2005), Bộ Luật Dân sự, Hà Nội 23 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 24.Quốc hội (2006), Luật Công chứng, Hà Nội 25 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh Bất động sản, Hà Nội 26 Quốc hội (2010), Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 27 Quốc hội (2010), Luật tổ chức tín dụng, Hà Nội 28 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 29.Quốc hội (2014), Luật công chứng, Hà Nội 30 Trƣơng Thanh Đức (2011), “Bình luận chế định giao dịch bảo đảm Bộ luật Dân sự”, tài liệu tọa đàm; chế định giao dịch bảo đảm Bộ luật Dân sự, dự án JICA, Bộ Tƣ pháp tổ chức Hà Nội 31 Trƣờng ĐH Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật đất đai, NXB Tƣ pháp, Hà Nội 29.Trƣờng ĐH Luật Hà Nội (2006), Giáo trình lý luận chung Nhà nước pháp luật, NXB Công an nhân dân, Hà Nội 32 Trƣờng ĐH Luật Hà Nội (2007), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, tập 2, NXB Công an nhân dân, Hà Nội 33 Viện Khoa học pháp lý Bộ Tƣ pháp (2006), Từ điển Luật học, NXB Tƣ pháp NXB Từ điển Bách khoa Hà Nội 120 34 Vũ Thị Hồng Yến (2015), Biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân theo dự thảo Bộ luật dân - Một số vấn đề cần trao đổi, Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam, số 12 121