Hoàn thiện quy trình định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại techcombank

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:PGS.TS Hoàng Văn Cường MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Sự cần thiết phải hồn thiện quy trình định giá tài sản bảo đảm bất động sản 1.1.1 Khái niệm tài sản bảo đảm .4 1.1.2 Định giá tài sản bảo đảm bất động sản 1.1.3 Bất động sản chấp 1.1.3.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản 1.1.3.2 Bất động sản chấp 1.1.3.3 Định giá BĐS chấp 1.1.4 Vai trò định giá hoạt động định giá tài sản bảo đảm BĐS 16 1.2 Quy trình định giá bất động sản chấp 18 1.2.1 Khái niệm 18 1.2.2 Các bước thực 18 1.3 Nhân tố ảnh hưởng tới quy trình định giá tài sản bảo đảm bất động sản 22 1.3.1 Các nhân tố chủ quan 22 1.3.2 Các nhân tố khách quan 24 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG QUI TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TECHCOMBANK 26 2.1.Khái quát ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Techcombank 26 2.1.1.Lịch sử hình thành phát triển .26 2.1.1.1.Lịch sử hình thành phát triển 26 2.1.1.2.Cơ cấu tổ chức hoạt động .27 2.1.2.Kết hoạt động kinh doanh năm gần .30 2.1.2.1.Các số kinh doanh .30 2.1.2.2.Huy động cho vay 32 Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:PGS.TS Hoàng Văn Cường 2.2.Thực trạng qui trình định giá TSBĐ bất động sản Techcombank 34 2.2.1.Các qui định Techcombank định giá tài sản bảo đảm 34 2.2.1.1.Điều kiện tài sản bảo đảm .34 Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:PGS.TS Hoàng Văn Cường 2.2.1.2.Tỷ lệ cho vay tối đa 37 2.2.1.3.Nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm 37 2.2.1.4.Qui định định giá công trình xây dựng đất (CTXD), áp dụng tồn hệ thống Techcombank 38 2.2.1.5.Bảng khung giá đất tỉnh Techcombank ban hành 39 2.2.1.6.Danh mục qui định phân luồng xử lý hồ sơ định giá Tài sản bảo đảm Bất động sản Techcombank 40 2.2.2.Thực trạng việc thực qui trình định giá Tài sản bảo đảm bất động sản 43 2.2.2.1.Qui trình định giá TSBĐ 43 2.2.2.2 Thực trạng việc thực qui trình định giá tài sản bảo đảm bất động sản 46 2.2.3 Đánh giá qui trình định giá tài sản bảo đảm bất động sản Techcombank 68 2.2.3.1 Những kết đạt 68 2.2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 70 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN QUI TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TECHCOMBANK 72 3.1.Định hướng phát triển hoạt động cho vay chấp BĐS Techcombank 72 3.2.Một số giải pháp nhằm hoàn thiện qui trình định giá tài sản bảo đảm bất động sản Techcombank 74 3.2.1.Bổ sung lực lượng nâng cao trình độ chun mơn cán thẩm định 74 3.2.2 Hoàn thiện phối hợp phương pháp định giá 75 3.2.3 Xây dựng hệ thống thông tin, liệu cho định giá 78 3.3 Một số kiến nghị .78 KẾT LUẬN 81 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:PGS.TS Hoàng Văn Cường DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản TMCP Thương mại cổ phần Techcombank Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam HO Hội sở TSBĐ Tài sản bảo đảm QTRR Quản trị rủi ro CVKH Chuyên viên khách hàng CVĐG Chuyên viên định giá CN Chi nhánh PGD Phòng giao dịch ĐVKD Đơn vị kinh doanh GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSD Quyền sử dụng QSH Quyền sở hữu CTXD Cơng trình xây dựng ĐTM Đơ thị UBND Ủy ban nhân dân Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:PGS.TS Hoàng Văn Cường DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Bảng 2.1 : Kết kinh doanh ngân hàng năm gần 31 Bảng 2.2: Tỷ lệ cho vay tối đa Techcombank 37 Bảng 2.3: Đơn giá xây dựng sửa đổi bổ sung 38 Bảng 2.4: Danh mục qui định phân luồng xử lý hồ sơ định giá Tài sản bảo đảm Bất động sản Techcombank .40 Bảng 2.5 : Qui trình định giá tài sản bảo đảm bất động sản Techcombank 43 Bảng 2.6: Thông tin khách hàng CVKH chi nhánh Hà Tây tiếp nhận .50 Bảng 2.7: Thông tin khách hàng CVKH chi nhánh Hoàn Kiếm tiếp nhận .51 Bảng 2.8 Tổng hợp kết định giá BĐS Thạch Thất-Hà Nội 62 Bảng 2.9: Tổng hợp kết định giá BĐS Từ Sơn-Bắc Ninh 64 Bảng 2.10: Mẫu phiếu định giá Tài sản bảo đảm – Bất động sản .65 Bảng 2.11: Kết số lượng hồ sơ TSBĐ BĐS ĐS phòng định giá tài sản bảo đảm – Hội sở 69 Sơ đồ 2.1 : Cơ cấu tổ chức máy Techcombank .27 Sơ đồ 2.2: Tổ chức phòng ban Trung tâm quản lí giám sát TSBĐ 29 Sơ đồ 2.3 : Sơ đồ qui trình thực định giá TSBĐ BĐS 46 Sơ đồ 2.4: Vị trí BĐS cần định giá Thạch Thất-Hà Nội 60 Sơ đồ 2.5: Vị trí BĐS cần định giá Từ Sơn-Bắc Ninh 61 Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:PGS.TS Hồng Văn Cường LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Sự tăng trưởng kinh tế quốc gia phụ thuộc vào hai yếu tố: Đó độ mở kinh tế, kinh tế mở mức độ đầu tư từ bên đổ vào lớn lực quốc gia việc tiếp thụ, sử dụng, khai thác nguồn lực từ bên ngoài, khai phá từ bên tương ứng với độ mở Trong năm gần với sách mở cửa, hội nhập quốc tế kinh tế nước ta phát triển tương đối toàn diện liên tục tăng trưởng với nhịp độ cao Và gắn bó mật thiết với tăng trưởng kinh tế phát triển thị trường Bất động sản ( BĐS ) – thị trường đầu vào trình sản xuất Thị trường Bất động sản thị trường thu hút nhiều vốn đầu tư người dân nước vốn đầu tư nước BĐS loại hàng hóa đặc biệt đặc trưng mà giá trị xem loại cải tích lũy giống vàng, sinh lời khơng bị giá trị Tuy nhiên bất động sản lồi hàng hóa nên bất động sản bị chi phối qui luật thị trường qui luật giá trị, qui luật cung cầu, qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị thặng dư,… bất động sản có tính khoản tốt an tồn, nhiên ln tiềm ẩn rủi ro mà chủ quan không thấy dễ bị bỏ qua Giá trị bất động sản không kết tinh từ yếu tố đơn loại hàng hóa thơng thường khác mà kết tinh nhiều yếu tố triển vọng phát triển kinh tế quốc gia, địa phương, hệ thống giao thông kết nối, sở hạ tầng, gia tăng dân số, nhu cầu người dân, mức thu nhập người dân, trình độ học vấn… Ngày nay, Bất động sản không gắn liền với sống thành viên xã hội với mục đích sinh hoạt mà BĐS cịn tài sản tài sản bảo đảm chấp ngân hàng với mục đích để vay vốn Nhưng làm để xác định giá trị BĐS câu trả lời không đơn giản Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam ( Techcombank ) đưa quy trình định giá tài sản bảo đảm BĐS đưa vào thực Tuy nhiên hoạt động Việt Nam nói chung Techcombank nói riêng cịn gặp nhiều hạn chế môi trường pháp lý chưa đầy đủ, hạn chế hiểu biết dân cư hoạt động Định giá, quan tâm chưa mức nhà nước, thị trường thức bắt đầu cơng nhận, quy trình Định giá cịn có hạn Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:PGS.TS Hoàng Văn Cường chế Để đánh giá giá trị tài sản đảm bảo BĐS cần có cán đủ lực, thực quy trình định giá hồn chỉnh nhằm mục đích giảm thiểu rủi ro tối đa cho ngân hàng đảm bảo công cho khách hàng vay lượng vốn họ cần Trong trình học chuyên ngành Bất động sản khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên kết hợp với kiến thức thực tiễn thời gian thực tập ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam ( Techcombank ) em chọn đề tài “Hồn thiện quy trình định giá Tài sản bảo đảm Bất động sản Techcombank ” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu: - Hệ thống vấn đề quy trình định giá tài sản bảo đảm bất động sản - Đánh giá thực trạng quy trình định giá TSBĐ bất động sản Techcombank - Đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình định giá tài sản bảo đảm bất động sản Techcombank Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu quy trình định giá tài sản bảo đảm bất động sản phòng quản lí giám sát tài sản bảo đảm thuộc trung tâm quản lí giám sát tài sản bảo đảm hội sở Techcombank Phương pháp nghiên cứu: Trong trình thực đề tài phương pháp sử dụng là: phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu thập số liệu thống kê đồng thời tiến hành vấn xin ý kiến cán bộ, chuyên viên định giá trung tâm quản lí giám sát tài sản bảo đảm Kết cấu chun đề: Ngồi lời nói đầu, kết luận, mục lục tài liệu tham khảo chuyên đề thực tập bao gồm chương: Chương I: Cơ sở khoa học quy trình định giá tài sản bảo đảm bất động sản Chương II: Thực trạng quy trình định giá TSBĐ bất động sản Techcombank Chương III: Giải pháp số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình định giá tài sản bảo đảm bất động sản Techcombank Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:PGS.TS Hoàng Văn Cường Em xin chân thành cảm ơn hướng dẫn nhiệt tình giáo viên hướng dẫn PGS.TS Hồng Văn Cường tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đề Em xin cảm ơn anh chị trung tâm quản lí giám sát tài sản bảo đảm thuộc hội sở Techcombank địa số 68 Trường Chinh Hà Nội giúp đỡ em hoàn thành đề tài Em xin chân thành cảm ơn! Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:PGS.TS Hoàng Văn Cường CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Sự cần thiết phải hồn thiện quy trình định giá tài sản bảo đảm bất động sản 1.1.1Khái niệm tài sản bảo đảm Tài sản bảo đảm ( TSBĐ ) khái niệm quan trọng, thuật ngữ thường xuyên nhắc đến trình định giá Theo qui định luật dân năm 2005, TSBĐ bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản Tài sản bảo đảm : Là loại tài sản hai bên thỏa thuận luật pháp qui định phải có nhằm bảo đảm việc thực nghĩa vụ bên ( thường nghĩa vụ trả nợ ) Những tài sản cho phép người thụ hưởng quyền định liên quan đến Các quyền khác tùy loại tài sản bảo đảm, hầu hết trường hợp ( hầu ) quyền mục đích mà TSBĐ đem lại cho phép người cầm tài sản quyền giữ lại tài sản bán để chuộc lại phần nợ mà bên nợ không trả Theo khoản điều nghị định số 85/2002/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung nghị định số 178/1999/NĐ-CP bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng "Tài sản bảo đảm tiền vay tài sản khách hàng vay, bên bảo lãnh để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ, bao gồm: tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất khách hàng vay, bên bảo lãnh; tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng khách hàng vay, bên bảo lãnh doanh nghiệp nhà nước; tài sản hình thành từ vốn vay" Theo khoản điều nghị định 178/1999/NĐ-CP qui định biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản gồm có : a) Cầm cố, chấp tài sản khách hàng vay; b) Bảo lãnh tài sản bên thứ ba; c) Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay 1.1.2 Định giá tài sản bảo đảm bất động sản Việc định giá tài sản bảo đảm BĐS kí kết hợp đồng chấp bước quan trọng Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD:PGS.TS Hoàng Văn Cường Bất động sản tài sản có giá trị lớn nên việc dùng BĐS tài sản bảo đảm nhiều Khi đem BĐS chấp khách hàng nhận khoản vốn vay nhiều so với tài sản khác đảm bảo nhu cầu vay vốn khách hàng; đồng thời chấp BĐS khách hàng sử dụng BĐS sinh lợi nhuận cho họ, với giá trị BĐS mà lại sinh lợi ích hai lần BĐS hàng hóa đặc biệt, nhạy cảm với thị trường, tăng đột biến lại “đóng băng” Nên việc định giá BĐS bảo đảm công việc thực cần thiết ngân hàng Bên cạnh cịn xuất phát từ tình hình thực tế nhu cầu vay vốn doanh nghiệp thị trường Việt Nam Những tài sản thực có giá trị để bảo đảm khoản vay vốn khơng nhiều, đồng thời hình thức vay theo dự án nước ta chưa phát triển Nên việc dùng BĐS để bảo đảm cho khoản vay doanh nghiệp lớn Do dựa sở giá trị tài sản bảo đảm BĐS định tổ chức tín dụng xác định mức cho vay nên tham gia hợp đồng tín dụng bên muốn bảo vệ quyền lợi đáng mình, người vay muốn vay vay lớn để bảo đảm có đủ nguồn vốn việc thực kế hoạch mình, bên thực cho vay lại muốn cho vay phải bảo đảm an toàn cho vốn vay Vì cần phải sinh mức giá trung gian mà hai bên hợp đồng tín dụng thấy thỏa mãn, mà việc định giá tài sản bảo đảm hình thành Mặt khác người thực việc xác định giá trị BĐS cán định giá Nên cán định giá phải thực đánh giá BĐS chấp cho thị trường có khả chấp nhận, vừa đảm bảo tốn đủ số tiền gốc lãi vay, bao gồm chi phí để thực việc bán BĐS trường hợp xấu xảy 1.1.3Bất động sản chấp 1.1.3.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản Theo điều 174 Bộ Luật Dân qui định : “ Bất động sản tài sản di dời bao gồm ” :  Đất đai;  Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền nhà ở, cơng trình xây dựng đó;  Các tài sản khác gắn liền với đất;  Các tài sản khác pháp luật qui định; Trương Thị Huyền Hạnh Lớp: QTKD BĐS 50A