CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN
Sự cần thiết phải hoàn thiện quy trình định giá tài sản bảo đảm là bất động sản
1.1.1Khái niệm tài sản bảo đảm.
Tài sản bảo đảm ( TSBĐ ) là khái niệm rất quan trọng, đây là một thuật ngữ được thường xuyên nhắc đến trong quá trình định giá Theo qui định trong bộ luật dân sự năm 2005, TSBĐ bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Tài sản bảo đảm : Là một loại tài sản được hai bên thỏa thuận hoặc luật pháp qui định phải có nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của một bên ( thường là nghĩa vụ trả nợ ) Những tài sản này cho phép người thụ hưởng những quyền nhất định liên quan đến nó Các quyền có thể khác nhau tùy từng loại tài sản bảo đảm, nhưng trong hầu hết các trường hợp ( và ở hầu hết các nước ) quyền và mục đích mà TSBĐ đem lại đó là cho phép người cầm tài sản được quyền giữ lại tài sản và bán để chuộc lại phần nợ mà bên nợ không trả được.
Theo khoản 2 điều 1 nghị định số 85/2002/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung nghị định số 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng "Tài sản bảo đảm tiền vaylà tài sảncủa khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bao gồm: tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của khách hàng vay, của bên bảo lãnh; tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay, của bên bảo lãnh là doanh nghiệp nhà nước; tài sản hình thành từ vốn vay".
Theo khoản 1 điều 3 nghị định 178/1999/NĐ-CP qui định biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản gồm có : a) Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay; b) Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba; c) Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay.
1.1.2 Định giá tài sản bảo đảm là bất động sản.
Việc định giá tài sản bảo đảm là BĐS khi kí kết hợp đồng thế chấp là bước hết sức quan trọng.
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn nên việc dùng BĐS là tài sản bảo đảm là rất nhiều Khi đem BĐS đi thế chấp những khách hàng sẽ nhận được một khoản vốn vay là nhiều hơn so với những tài sản khác đảm bảo được nhu cầu vay vốn của khách hàng; đồng thời khi thế chấp BĐS khách hàng vẫn sử dụng được BĐS đó sinh ra lợi nhuận cho họ, chỉ với một giá trị BĐS mà lại sinh ra được lợi ích hai lần. BĐS là hàng hóa đặc biệt, rất nhạy cảm với thị trường, có thể tăng đột biến nhưng lại cũng có thể “đóng băng” Nên việc định giá BĐS bảo đảm là một công việc thực sự cần thiết trong các ngân hàng.
Bên cạnh đó còn xuất phát từ tình hình thực tế của nhu cầu vay vốn của những doanh nghiệp trên thị trường Việt Nam Những tài sản quả thực có giá trị để bảo đảm khoản vay vốn là không nhiều, đồng thời hình thức vay theo dự án của nước ta cũng chưa được phát triển Nên việc dùng BĐS để bảo đảm cho khoản vay của các doanh nghiệp là rất lớn.
Do dựa trên cơ sở của giá trị tài sản bảo đảm là BĐS đã được định giá mà các tổ chức tín dụng xác định được mức cho vay nên khi tham gia hợp đồng tín dụng thì bên nào cũng muốn bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, người vay muốn vay một món vay lớn để bảo đảm có đủ nguồn vốn trong việc thực hiện kế hoạch của mình, bên thực hiện cho vay thì lại muốn cho vay nhưng vẫn phải bảo đảm an toàn cho vốn vay Vì vậy cần phải sinh ra một mức giá trung gian mà cả hai bên hợp đồng tín dụng thấy thỏa mãn, do đó mà việc định giá tài sản bảo đảm được hình thành Mặt khác người thực hiện việc xác định giá trị BĐS là cán bộ định giá Nên cán bộ định giá phải thực hiện đánh giá BĐS thế chấp sao cho thị trường có khả năng chấp nhận, vừa đảm bảo thanh toán đủ số tiền cả gốc và lãi của món vay, bao gồm cả chi phí để thực hiện việc bán BĐS trong trường hợp xấu nhất có thể xảy ra.
1.1.3Bất động sản thế chấp.
1.1.3.1 Khái niệm và đặc điểm của bất động sản.
Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự qui định :
“ Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm ” :
Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất;
Các tài sản khác do pháp luật qui định; Đặc điểm.
Ngoài những đặc điểm của hàng hóa thông thường BĐS còn có những đặc điểm riêng biệt Để định giá được BĐS thì cán bộ định giá phải hiểu rõ, hiểu sâu, hiểu đúng về sự khác biệt, về những đặc điểm chủ yếu này Sau đây là những đặc trưng tạo ra sự khác biệt của BĐS so với những hàng hóa thông thường khác :
Thứ nhất: bất động sản là hàng hóa có vị trí cố định về vị trí địa lí, về địa điểm và không có khả năng di dời được Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, đến kinh doanh BĐS Do đó, vị trí của BĐS như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng của hàng hóa BĐS có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả BĐS.
Thứ hai: bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy ( trừ một số trường hợp đặc biệt như động đất, núi lửa, sạt lở ) Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa BĐS rất khác nhau, tùy theo từng loại BĐS cụ thể Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư BĐS cũng như công tác quản lí, sử dụng BĐS.
Thứ ba: hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm Do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất Và do đặc điểm khan hiếm này thì vấn đề đặt ra cho thấy các khu vực phát triển cung luôn nhỏ hơn cầu, dẫn đến khu vực này phát triển nóng, giá BĐS cao hơn so với khả năng thanh toán của những người có nhu cầu về BĐS Qui hoạch của nhà nước sẽ làm thay đổi không gian phát triển, do vậy nhà nước phải có những qui hoạch phù hợp cân đối giữa các khu vực, tránh tập trung vào một khu vực dẫn đến tình trạng cung thiếu cầu thừa còn khu vực khác không phát triển dẫn đến dư cung BĐS Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hóa BĐS.Mặt khác, chính sự đa dạng trong ý tưởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo của chủ đầu tư cũng như của các kiến trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kế cũng tạo nên tính cá biệt ( tính dị biệt ) của hàng hóa BĐS Chính tính dị biệt giữa các BĐS tạo nên các giá trị khác nhau giữa các BĐS Vì vậy vấn đề đặt ra là tạo ra tính dị biệt cho BĐS thông qua qui hoạch và kiến trúc như thế nào để làm tăng giá trị choBĐS nhưng vẫn phải quản lí tính thống nhất giữa các cá thể dị biệt tạo sự đồng bộ.
Thứ tư: hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội Nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội, thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân tộc đó.
Thứ năm: hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS kia.
Thứ sáu: bất động sản là tài sản có giá trị lớn và khả năng bảo toàn giá trị tốt Do giá trị của đất đai, mặt bằng cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới Vì vậy, đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinh doanh Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng Vấn đề đặt ra là nếu đầu tư dài hạn thì rủi ro cao do đó nguồn vốn đầu tư bất động sản nên chia ra thành nhiều nguồn như vốn tự có, vốn tín dụng, nhà đầu tư thứ phát Sử dụng nhiều nguồn vốn nhằm hạn chế khả ngăn rủi ro do nhiều người cùng xác định mức độ rủi ro và khả năng cứu vớt rủi ro cũng tốt hơn.
Thứ bảy: hàng hóa bất động sản có sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của nhà nước Các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động rất mạnh mẽ đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội Để tăng cường vai trò của mình, nhà nước phải quan tâm hơn đến BĐS, do đó buộc phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách nhằm thực hiện việc quản lí chúng
Thứ tám: hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lí Vì BĐS thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việc quản lí chúng khá phức tạp, do đó đòi hỏi người quản lí phải có năng lực cao và chi phí quản lí cũng phải cao hơn so với các hàng hóa thông thường
1.1.3.2 Bất động sản thế chấp.
THỰC TRẠNG QUI TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TECHCOMBANK
Khái quát ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Techcombank
2.1.1.Lịch sử hình thành và phát triển.
2.1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển.
Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ Thương Việt Nam ( VIETNAM TECHNOLOGICAL AND COMMERCIAL JOINT STOCK BANK - Techcombank), được thành lập từ năm 1993, trụ sở chính ( hội sở ) số 70-72 Bà Triệu, Hoàn Kiếm, Hà Nội Và cũng giống như các ngân hàng thương mại cố phần khác Techcombank chọn cho mình logo mang nhiều ý nghĩa sâu sắc.
Trong quá trình thực tập em nhận thấy Techcombank hiện là một trong những ngân hàng TMCP lớn nhất Việt Nam với tốc độ trưởng về tổng tài sản và doanh thu hàng năm luôn đạt trên 30 % trong nhiều năm qua Là ngân hàng Việt Nam đi đầu trong việc chuyển đổi chiến lược hoạt động, với sự trợ giúp của công ty tư vấn chiến lược hàng đầu trên thế giới là McKinsey & Co., Techcombank đã có những thay đổi mạnh mẽ về định hướng kinh doanh và cấu trúc tổ chức và xây dựng những chiến lược kinh doanh phù hợp và hiệu quả Techcombank được thành lập ngày27/09/1993 với số vốn ban đầu là 20 tỷ đồng Trải qua 18 năm hoạt động, đến nayTechcombank đã trở thành một trong những ngân hàng thương mại cổ phần hàng đầu Việt Nam với vốn điều lệ: 8.788.078.710.000 đồng Techcombank có cổ đông chiến lược là ngân hàng HSBC với 20% cổ phần Với mạng lưới hơn 300 chi nhánh,phòng giao dịch trên 50 tỉnh và thành phố trong cả nước.
2.1.1.2 Cơ cấu tổ chức và hoạt động.
Sơ đồ 2.1 : Cơ cấu tổ chức bộ máy Techcombank
Các khối quản trị kiểm soát
Khối quản trị rủi ro
Khối pháp chế Khối chiến lược và phát triển NH
Khối tài chính và kế hoạch Đại hội cổ đông Đại hội cổ đông
Hội đồng quản trị Hội đồng quản trị
Ban kiểm soát Ban kiểm soát
Bộ phận kiểm toán và kiểm soát tuân thủ Ủy ban thường trực HĐQT Ủy ban nhân sự và lương thưởng
Uỷ ban kiểm toán và rủi ro Ủy ban xử lí nợ và rủi ro tín dụng
Ban điều hành Ban điều hành
Hội đồng tín dụng cao cấp
Hội đồng đầu tư tài chính
Hội đồng đầu tư tài sản
Hội đồng đầu tư công nghệ tin học
Văn phòng đại diện miền Nam
Văn phòng đại diện miền Trung
K.dịch vụ và tài chính cá nhân
K.nguồn vốn và thị trường tài chính
K.khách hàng và kênh phân phối
K.vận hành và công nghệ
K.quản trị nguồn nhân lực
K Mar K.DV ngân hàng KH
K.khách hàng doanh nghiệp lớn
K.khách hàng định chế tài chính
Khối Kinh doanh Khối hỗ trợ
Hội đồng quản trị gồm 9 thành viên trong đó, chủ tịch hội đồng quản trị là ông
Hồ Hùng Anh, 4 phó chủ tịch hội đồng quản trị và 4 thành viên khác nữa.
-Ban kiểm soát gồm 4 thành viên trong đó bà Nguyễn Thu Huyền làm trưởng ban cùng 3 thành viên trực thuộc ban.
-Ban điều hành gồm 15 thành viên, tổng giám đốc là ông Simon Morris, dưới đó là 14 phó giám đốc phụ trách các khối chuyên môn.
Cùng với đội ngũ nhân lực lên tới gần 7493 người trong đó có 4 tiến sĩ, 323 thạc sĩ, đại học ( các loại hình chính qui, tại chức ) là 5869, cao đẳng là 681, trung cấp là 99, phổ thông trung học là 117 Cùng sự tham gia điều hành của các chuyên gia nước ngoài, các cán bộ cao cấp giàu kinh nghiệm và một mạng lưới rộng khắp gồm gần 300 chi nhánh, phòng giao dịch và 11.000 máy ATM trong hệ thống BankNet, Smartlink, VNBC, Techcombank hiện phục vụ gần 2 triệu khách hàng cá nhân và 60.000 khách hàng doanh nghiệp.
Trong các khối chuyên môn của Techcombank khối quản trị rủi ro đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của ngân hàng Do hoạt động tài chính luôn thường trực những rủi ro xảy ra và tổn thất để lại là rất lớn Dưới khối là các trung tâm trực thuộc hoạt động kiểm soát các mảng lớn về ba loại rủi ro là rủi ro tín dụng, rủi ro thị trường và rủi ro hoạt động Trung tâm quản lí và giám sát tài sản bảo đảm là bộ phận xây dựng quy trình trình định giá TSBĐ là BĐS, phối hợp với các bộ phận để thực hiện quy trình này Trung tâm với sơ đồ tổ chức các phòng ban như sau :
Sơ đồ 2.2: Tổ chức các phòng ban của Trung tâm quản lí và giám sát TSBĐ
Nguồn : Cơ cấu chức năng , nhiệm vụ của trung tâm quản lý và giám sát TSBĐ
Chức năng của trung tâm:
Xây dựng hệ thống quy trình, chính sách về quản lý, giam sát và định giá TSBĐ trên toàn hệ thống;
Xây dựng cơ sở dữ liệu về TSBĐ và thiết lập hệ thống báo cáo thường xuyên để phục vụ cho việc định giá, giám sát và quản lý TSBĐ trên toàn hệ thống;
Thực hiện đánh giá các tổ chức liên kết hợp tác với Techcombank trong công tác định giá và công tác quản lý TSBĐ;
Thực hiện công tác định giá TSBĐ và thẩm định kho hàng trên toàn hệ thống.
Nhiệm vụ của trung tâm:
Đầu mối tập hợp các đối tác liên kết với Techcombank trong công tác định giá, công tác quản lí TSBĐ;
Tổ chức công tác giám sát, kiểm tra TSBĐ định kỳ, liên quan bất thường các loại TSBĐ, hàng hóa, trang thiết bị, động sản, bất động sản ( bao gồm cả
Khối quản trị rủi ro
Trung tâm quản lí và giám sát
Phòng quản lí và giám sát TSBĐ hội sở
Phòng định giá TSBĐ miền Bắc
Phòng định giá TSBĐ miền Nam
Phòng định giá TSBĐ miền Trung
Phòng kiểm soát TSBĐ miền Bắc
Phòng kiểm soát TSBĐ miền Nam
TSBĐ và hồ sơ, chứng từ TSBĐ tại kho quỹ);
Nghiên cứu các giải pháp tổ chức giám sát từ xa, áp dụng đối với việc quản lí TSBĐ;
Đầu mối phối hợp với các bộ phận liên quan ( đơn vị kinh doanh, giám sát tín dụng, thẩm định, AMC ) lên kế hoạch tổ chức quản lí, kiểm tra và giám sát TSBĐ tại các đơn vị; tiếp nhận báo cáo, tổng hợp phân tích báo cáo kết quả;
Trực tiếp thực hiện việc định giá TSBĐ là BĐS, hàng hóa và các loại TSBĐ khác của khách hàng;
Theo dõi biến động của thị trường BĐS, động sản và thị trường một số loại hàng hóa;
Xây dựng, cập nhật và ban hành định kỳ các bảng giá chuẩn làm cơ sở cho các đơn vị, các cấp quản lý đánh giá BĐS, ô tô, hàng hóa
Xây dựng hệ thống dữ liệu phục vụ cho việc quản lý là báo cáo về thực trạng TSBĐ trên toàn hệ thống, đồng thời đưa ra các định hướng quản lý TSBĐ;
Thực hiện đánh giá, kiểm soát chất lượng các tổ chức liên kết hợp tác với Techcombank trong công tác định giá, quản lý TSBĐ;
Thực hiện các nhiệm vụ khác theo yêu cầu của ban lãnh đạo.
2.1.2 Kết quả hoạt động kinh doanh trong những năm gần đây.
2.1.2.1 Các chỉ số kinh doanh chính. Để đánh giá hoạt động của một ngân hàng chúng ta phải dựa trên các chỉ số chính như tổng tài sản, vốn, tỷ lệ an toàn vốn Nếu các chỉ số này ngày càng được tăng cao thể hiện kinh doanh phát triển và bền vững Bên cạnh đó tỉ lệ lợi nhuận thuần trên vốn cổ phần (ROE) càng cao chứng tỏ ngân hàng sử dụng hiệu quả đồng vốn của cổ đông, nghĩa là ngân hàng đã cân đối một cách hài hòa giữa vốn cổ đông với vốn đi vay khác để khai thắc lợi thế cạnh tranh của mình trong quá trình huy động vốn, mở rộng qui mô Cho nên hệ số ROE càng cao thì các cổ phiếu càng hấp dẫn nhà đầu tư hơn Hiệu quả của việc chuyển vốn đầu tư thành lợi nhuận được thể hiện qua ROA – Tỷ lệ lợi nhuận thuần trên tổng tài sản ROA càng cao thì càng tốt điều đó cho thấy ngân hàng đang kiếm được nhiều tiền hơn trên lượng đầu tư ít hơn.
Bảng 2.1 : Kết quả kinh doanh của ngân hàng trong những năm gần đây Đơn vị: Tỷ đồng
4 Tỷ lệ an toàn vốn ( %) 9,6 13,1 11,43
8 Lợi nhuận thuần /Vốn cổ phần
9 Lợi nhuận thuần/Tổng tài sản
Nguồn : Từ các báo cáo thường niên các năm của Techcombank
Qua các chỉ số kinh doanh chính ở trên ta thấy Techcombank đang duy trì tốc độ phát triển tốt Techcombank hiện đang là ngân hàng lớn thứ hai về mặt tổng tài sản và vốn điều lệ cũng không ngừng tăng lên, số vốn tăng thêm chủ yếu từ lợi nhuận giữ lại và quĩ dự trữ bổ sung, vốn chủ sở hữu nội tại vững mạnh Lợi nhuận trước thuế cũng không ngừng tăng lên và ngân hàng đang xếp thứ nhất trong số các ngân hàng thương mại cổ phần Tỷ lệ an toàn vốn không ngừng được cải thiện và cho đến năm 2011 con số này lên đến 11,43 % cao hơn so với tỷ lệ mà Ngân hàng nhà nước yêu cầu Với kế hoạch quản lí vốn hiệu quả, khả năng sinh lời được nâng cao thông qua việc thiết lập các tỷ lệ hoàn hảo về lợi nhuận trên tài sản (ROA) và lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) Trong những năm gần đây do ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế, tỉ lệ ROA và ROE có nhiều biến động tuy nhiên Techcom- bank vẫn tiếp tục duy trì là ngân hàng thương mại cổ phần dẫn đầu về khả năng sinh lợi, cao nhất trên thị trường. Đến cuối tháng 12/ 2011 tổng tài sản của Techcombank đạt gần 179.000 tỉ đồng, tăng hơn 28.000 tỷ đồng so với cuối năm 2010 tương đương với tăng 19 %,bằng 98 % so với kế hoạch Tổng nguồn vốn huy động khách hàng của Techcom bank đạt 96.140 tỉ đồng bằng 89 % so với kế hoạch; và tăng 8.749 tỉ đồng so với đầu năm, tương đương 10 % Cho vay khách hàng đạt 63.188 tỉ đồng bằng 89% so với kế hoạch Như vậy, trong 12 tháng đạt 3.335 tỉ đồng, đạt 90 % kế hoạch lợi nhuận đề ra cho năm 2011 Tỉ lệ chi phí hoạt động / Thu nhập hoạt động thuần ( C/I) đạt 36 %, chi phí thực tế thấp hơn 5 % so với kế hoạch.
2.1.2.2 Huy động và cho vay.
Năm 2009 đã ghi nhận thành quả lớn từ các công tác huy động nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh Tổng huy động vốn từ các tổ chức kinh tế trong năm 2009 có sự tăng trưởng ngoạn mục, tại thời điểm 31/12/2009 đạt 19.544 tỷ đồng so với mức 9.885 tỷ đồng năm 2008 ( tăng hơn 97 % ) Điểm sáng trong công tác huy động vốn cho thấy Techcombank đã tạo lập được uy tín và vị thế đáng tự hào trong cộng đồng khách hàng doanh nghiệp, là địa chỉ tin cậy để các tổ chức kinh tế đặt niềm tin Qua đó, không chỉ duy trì mà ngày một chuyển nhiều hơn các khoản huy động, doanh thu của mình về với Ngân hàng Đây cũng là một trong các lý do giúp cho Techcombank luôn duy trì được trạng thái thanh khoản tốt từ đó sẵn sàng đáp ứng các nhu cầu vay vốn cho khách hàng, ngay cả trong những thời điểm thị trường có khó khăn về thanh khoản, khi hầu hết các NHTM ( bao gồm cả hệ thống ngân hàng quốc doanh ) phải tạm thời ngừng hoạt động giải ngân vốn cho khách hàng.
Techcombank tiếp tục mở rộng và bảo đảm có nền tảng vốn mạnh vào năm
2010 Huy động từ khách hàng đến ngày 31/12/2010 đạt 80.551 tỷ đồng, chiếm 53,6% tổng tài sản trên bảng cân đối, tương đương với mức tăng 29,2% so với mức 62.374 tỷ đồng năm trước Tăng trưởng huy động đã giúp Techcombank củng cố tính thanh khoản, tỷ lệ cho vay/ huy động ở mức 65,7%, phù hợp với chính sách thận trọng của Ngân hàng nhằm duy trì tỷ lệ ngày ở khoảng 65-70% Việc gia tăng huy động từ khách hàng chủ yếu là vì Techcombank đã thành công trong việc huy động từ khách hàng cá nhân Tính đến ngày 31/21/2010, tổng huy động bán lẻ của Ngân hàng đạt mức 61.806 tỷ đồng, tương đương với mức tăng 44,4 % so với năm
2009 Việc mở rộng mạng lưới của Techcombank, các chiến dịch huy động cạnh tranh, và liên tục cải tiến dịch vụ khách hàng là các nhân tố chính thúc đẩy sự phát triển này.
Techcombank tiếp tục duy trì nền tảng huy động tiền gửi mạnh mẽ và ổn định trong năm 2011 Tổng tiền gửi huy động của ngân hàng đạt 136.781 tỷ đồng Số dư tiền gửi tăng 28.447 tỷ đồng ( + 26 % ) so với cùng kỳ năm 2010 Tiền gửi từ các tổ chức kinh tế ( + 65% ) và các tổ chức tín dụng ( + 73 % ) tăng mạnh so với năm
2010 Tiền gửi dân cư giảm 6,7 % so với cuối năm 2010 Giấy tờ có giá do
GIẢI PHÁP VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN QUI TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TECHCOMBANK
Định hướng phát triển hoạt động cho vay thế chấp BĐS của Techcombank
Với mục tiêu phấn đấu trở thành ngân hàng hàng đầu tại Việt Nam Hướng tới mục tiêu phát triển dịch vụ và sự thuận tiện cho khách hàng, Techcombank không ngừng nâng cao chất lượng hoàn thiện trong các hoạt động như: gửi tiền, rút tiền, mở tài khoản mới, phát hành, kích hoạt thẻ, mở rộng mạng lưới ATM, phát triển mở rộng mô hình kênh điện tử e-channel bao gồm Internetbanking và Mobile banking. Bên cạnh đó việc phát triển các sản phẩm đặc thù hướng tới nhu cầu giao dịch, đầu tư, chương trình chăm sóc khách hàng trung và cao cấp, phát triển đội ngũ chuyên viên chăm sóc khách hàng cao cấp Với mục tiêu phát triển nhanh và bền vững, việc đầu tư phát triển công nghệ và chú trọng vào xây dựng, hoàn thiện hệ thống quản trị rủi ro là một trong những ưu tiên hàng đầu của Techcombank Trong suốt năm 2011, ngân hàng đã chú trọng đầu tư và cải tiến liên tục hệ thống ngân hàng cốt lõi T24 để hỗ trợ nhu cầu kinh doanh, phục vụ lượng khách hàng ngày càng tăng của Ngân hàng Ngoài ra Techcombank còn tập trung phát triển và ứng dụng thành công các hệ thống hỗ trợ tự động hóa xử lí và thẩm định hồ sơ tín dụng LOS ( Loans Orgination System ), đóng góp đáng kể cho công tác quản lí toàn bộ qui trình xử lí, cung cấp dịch vụ tín dụng bán lẻ và quản trị rủi ro tín dụng Và hiểu rõ tính chất quyết định của quản trị rủi ro (QTRR) đối với các hoạt động của một ngân hàng thương mại, Techcombank đã thiết lập được các bước xây dựng chiến lược QTRR vững mạnh để làm cơ sở cho các hoạt động vay đảm bảo, danh mục cho vay đa dạng, rủi ro bất động sản thấp, qui trình đồng bộ hóa và các chính sách thận trọng, vốn có thể được hỗ trợ trong một thời gian trung và dài hạn Trong thời điểm thị trường BĐS trầm lắng như hiện nay, quan điểm của lãnh đạo Techcombank sẽ làm giảm tỷ lệ cho vay bằng TSBĐ là BĐS và xếp hạng thứ tự khách hàng ưu tiên với các BĐS có vị trí và điều kiện tốt Hai quan điểm này nhằm đảo bảo an toàn cho ngân hàng khi mà sự hấp thụ của thị trường BĐS giảm xuống Nhưng vừa qua,Techcombank cũng đã nhận được khoản tín dụng dài hạn trị giá 15 triệu USD từNorfund - Quỹ đầu tư hỗ trợ các nước đang phát triển của Nauy Số vốn được cấp thêm này sẽ được Techcombank sử dụng để tăng cường nguồn vốn tín dụng hỗ trợ doanh nghiệp vừa và nhỏ, đây là dấu hiệu đáng mừng trong thời kì kinh tế đang gặp nhiều khó khăn như hiện nay.
Techcombank hoạt động với mục tiêu lợi nhuận cao nhất những cũng phát triển các sản phẩm nhằm hỗ trợ các đối tượng khách hàng có hoàn cảnh khó khăn như sinh viên, nông dân…và dưới đây là những chương trình, sản phẩm mà Techcombank đã đưa ra, rất được người tiêu dùng đón nhận.
1.1.Chương trình hỗ trợ cho sinh viên nghèo vay tiền
Techcombank đưa ra sản phẩm này nhằm mục đích hỗ trợ cho những sinh viên nghèo có tiền đi học và sau khi ra trường được thanh toán theo hình thức trả dần theo định kỳ.
1.2.Chương trình “Nhà mới". Đây là chương trình nhằm giúp khách hàng vay vốn để thực hiện việc xây, mua, sửa nhà, chuyển quyền thuê lại nhà của nhà nước, chuyển quyền sử dụng đất. Khách hàng sẽ nhanh chóng sở hữu và sống trong ngôi nhà mình mong ước với điều kiện:
+ Tài sản thế chấp, cầm cố thuộc sở hữu của khách hàng vay vốn (nhà, quyền sử dụng đất, sổ tiết kiệm, vàng).
+ Tài sản đảm bảo chính là căn nhà định xây mua sửa chữa hoặc diện tích đất được chuyển nhượng.
+ Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ 3
1.3 Chương trình "Hỗ trợ kinh doanh cá thể".
Là chương trình giúp các cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác tư nhân, doanh nghiệp tư nhân vay vốn để đầu tư hoạt động sản xuất kinh doanh mang tính cá thể làm giàu cho bản thân, gia đình và xã hội. Đầu tư sản xuất kinh doanh: Cho khách hàng vay vốn nhằm mục đích đầu tư xây dựng nhà xưởng, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải – truyền dẫn, xây dựng trang trại, đầu tư đổi mới công nghệ…phục vụ mục đích sản xuất kinh doanh của mình 1.4 Cấp tín dụng nhằm đáp ứng nhu cầu vốn lưu động, vốn trung và dài hạn cho khách hàng doanh nghiệp.
– Mua vật tư, hàng hóa, tư liệu sản xuất, thay thế sửa chữa, cải tạo và nâng cấp nhà xưởng, máy móc thiết bị…
– Chi phí nhân công, chi phí nhiên liệu
– Nộp thuế và các khoản chi phí ngắn hạn khác
– Các dự án đầu tư mới: đất đai, xây dựng, máy móc, phương tiện vận tải,…
1.5 Cung cấp cho doanh nghiệp một hạn mức thấu chi.
Techcombank cung cấp cho doanh nghiệp một hạn mức thấu chi để đáp ứng những nhu cầu vốn thiếu hụt tạm thời như trả lương nhân viên, ứng trước tiền hàng, nộp thuế, thanh toán tiền điện thoại, …trong thời gian ngắn nhất cho doanh nghiệp. 1.6 Sản phẩm “Tài trợ dịch vụ trọn gói đối với dự án”.
Là hình thức hỗ trợ tài chính xuyên suốt quá trình thực hiện dự án của Doanh nghiệp bao gồm: phát hành bảo lãnh, cung cấp tín dụng, cung cấp các dịch vụ thanh toán trong nước và quốc tế theo trình tự phát sinh nhu cầu của doanh nghiệp khi tham gia một dự án.
1.7 Cho vay kinh doanh nông sản.
Techcombank là ngân hàng đầu tiên tại Việt Nam hỗ trợ cho các doanh nghiệp chuyên kinh doanh nông sản Techcombank luôn nỗ lực cung cấp cho khách hàng những điều kiện tín dụng ưu đãi nhất để hỗ trợ khách hàng trong các ngành nông sản khi khách hàng có nhu cầu.
1.8 Cho vay vốn đầu tư trực tiếp ra nước ngoài.
Những doanh nghiệp chuẩn bị thực hiện dự án đầu tư trực tiếp ra nước ngoài, đang cần một nguồn vốn lớn để thực hiện dự án đó nhưng chưa tìm được một sản phẩm tín dụng cạnh tranh với các thủ tục cho vay được tiến hành nhanh chóng, thuận lợi Dịch vụ Cho vay vốn đầu tư trực tiếp ra nước ngoài của Techcombank tạo ra nhằm đáp ứng nhu cầu đó.
Một số giải pháp nhằm hoàn thiện qui trình định giá tài sản bảo đảm là bất động sản tại Techcombank
3.2.1 Bổ sung lực lượng và nâng cao trình độ chuyên môn của cán bộ thẩm định.
Cơ sở: BĐS là tài sản có giá trị lớn và khá phức tạp ( cả về yếu tố pháp lí, kinh tế, kĩ thuật ) đòi hỏi cán bộ định giá cần có khung lí thuyết cơ bản và cập nhập kịp thời các văn bản qui định của nhà nước cũng như các văn bản qui định của Techcombank Mặt khác do cán bộ định giá có xuất phát điểm từ các chuyên ngành khác nhau nên cán bộ định giá cần trau dồi kiến thức về thị trường BĐS nói chung và định giá BĐS nói riêng Nếu số lượng công việc quá lớn, mà thiếu nhân lực định giá dẫn đến áp lực cho các cán bộ định giá, nóng vội để nhanh chóng hoàn thành công việc, chỉ tiêu dẫn đến ảnh hưởng tới chất lượng kết quả định giá
Nội dung : Tham gia các khóa học đào tạo về BĐS, các hội thảo về thị trường
BĐS Có thái độ chuẩn mực với công việc, tránh thái độ lơ là, chủ quan Tiếp thu, sử dụng các công nghệ hiện đại nhằm hỗ trợ cho công việc định giá của bản thân Tác động : Nhân sự vấn đề cốt lõi trong mỗi công việc, năng lực và kiến thức của cán bộ định giá sẽ ảnh hưởng rất lớn tới tính chính xác giá trị BĐS Cán bộ định giá chính xác giá trị của BĐS sẽ đảm bảo công bằng cho khách hàng được vay khoản vốn phù hợp và hơn thế nữa là giảm thiểu rủi ro khi có phát mãi xảy ra Giảm thiểu áp lực cho cán bộ định giá, tạo thời gian đủ để cân nhắc phù hợp giá trị BĐS.
3.2.2 Hoàn thiện và phối hợp các phương pháp định giá.
Cơ sở: Mỗi BĐS khác nhau lại phù hợp với các phương pháp định giá khác nhau và mỗi phương pháp định giá khác nhau lại có những ưu điểm và hạn chế riêng Do vậy sử dụng các phương pháp định giá khác nhau sẽ đưa ra được vùng giá trị cho BĐS Và trong phương pháp chi phí xác định giá trị BĐS, tỷ lệ khấu hao là tỷ lệ quan trọng để xác định giá trị còn lại của BĐS do vậy, tỷ lệ này phải được tính toán theo công thức đã được nghiên cứu của các chuyên gia Mặt khác ngân hàng sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp là chủ yếu Các yếu tố so sánh là các đặc tính của BĐS và các giao dịch làm cho giá của các BĐS khác nhau Người định giá xem xét và so sánh tất cả những điểm khác biệt có thể nhận thấy rõ giữa các BĐS so sánh và BĐS mục tiêu có ảnh hưởng đến giá trị của các BĐS Nên sử dụng bằng chứng thị trường để kiểm tra và xác định những biến só mà giá trị của BĐS đặc biệt nhạy cảm với chúng Các chỉ số thống kê như độ lệch chuẩn, hệ số biến đổi có thể được sử dụng trong quá trình điều chỉnh Các yếu tố điều chỉnh không nên quá vụn vặt chi tiết Khi thực hiện điều chỉnh cố gắng có các bằng chứng thực tế chứng minh cho các yếu tố thị trường
Nội dung: Có 5 phương pháp định giá khác nhau Cán bộ định giá nên tham khảo, lựa chọn phương pháp phù hợp với đặc điểm BĐS đang định giá và phù hợp với số lượng thông tin thu thập được Phải chỉ ra phương pháp nào là phương pháp chủ yếu, phương pháp nào dùng để tham khảo Trong các phương pháp 2 phương pháp mà ngân hàng hay dùng đó là phương pháp chi phí và phương pháp so sánh trực tiếp
Trong phương pháp chi phí để đơn giản hóa việc tính toán nếu tỷ lệ khấu hao tính theo Phương pháp khấu hao theo đường thẳng l à phương pháp khấu hao mà tỉ lệ khấu hao và số khấu hao hàng năm không thay đổi theo suốt thời gian sử dụng hữu ích của tài sản.
Mức khấu hao năm = Nguyên giá của TSCĐ/ Số năm sử dụng.
Mức khấu hao tháng = Mức khấu hao năm/ 12 tháng.
Có thể xác định mức khấu hao năm của TSCĐ theo công thức:
Mức khấu hao năm TSCĐ = Nguyên giá của TSCĐ x Tỷ lệ khấu hao năm
Tỉ lệ khấu hao năm = 1/ Số năm sử dụng
Trong phương pháp so sánh cán bộ định giá nên đưa ra bảng điều chỉnh giữa các yếu tố của BĐS mục tiêu và BĐS so sánh.
+ 10 nhóm yếu số so sánh gồm Điều kiện tài chính: phương thức thanh toán ( trả ngay, trả trước, trả chậm ).
Phương tiện thanh toán: USD, VNĐ, vàng. Điều kiện bán: bán trên thị trường, bán trong điều kiện phi thị trường ( bán cho người thân, hộ gia đình, bán cho người đồng sở hữu, người đang thuê, bán để chữa bệnh, chạy án ) phải ghi lại để điều chỉnh. Điều kiện thanh toán: phải xem xét ảnh hưởng của lạm phát, cung cầu.
Các quyền đối với BĐS : toàn quyền sở hữu ( khi đất được giao sử dụng ổn định lâu dài và công trình ) hay sở hữu bộ phận ( ví dụ như đất giao có thời hạn và công trình, BĐS được nhiều người góp vốn, BĐS thế chấp ).
Các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua: chi phí sửa chữa để BĐS hoạt động bình thường ( không có nghĩa là nâng cấp ).
Vị trí BĐS : xem xét cả vị trí tương đối ( cách tiếp cận BĐS và khả năng tiếp cận đến các tiện ích xã hội ) và tuyệt đối ( để xem xét khả năng kinh tế, địa thế. Đặc điểm vật chất của BĐS : diện tích, qui mô, kết cấu, hạ tầng Đặc điểm kinh tế : hợp đồng, chế độ bảo dưỡng, sửa chữa, khai thác BĐS
Sử dụng BĐS : hiện đại, đã sử dụng cao nhất tốt nhất chưa
Phân vùng : liên quan đến qui hoạch sử dụng đất.
Lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS so sánh.Nếu BĐS so sánh có các yếu tố được định giá tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá BĐS so sánh xuống và ngược lại Từ đó tính mức tăng, giảm của từng
BĐS so sánh với BĐS mục tiêu.
+ Trình tự điều chỉnh được thực hiện theo nguyên tắc sau : Các yếu tố liên quan đến giao dịch sẽ được điều chỉnh trước Những đặc điểm hoặc yếu tố có liên quan đến đặc tính, đặc điểm riêng biệt của BĐS sẽ điều chỉnh sau ( 10 nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch điều chỉnh trước ) Trong quá trình điều chỉnh thì điều chỉnh định lượng ( mức điều chỉnh là con số tuyệt đối và đưa ra số tiền là bao nhiêu ) trước điều chỉnh định tính ( chỉ ra mức độ tốt hơn, kém hơn giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh ) sau Trình tự điều chỉnh như sau :
Bước 1: Xác định các yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến BĐS cần định giá. Bước 2: So sánh đặc điểm của BĐS với BĐS mục tiêu và ước lượng sự khác biệt trong các yếu tố so sánh.
Bước 3 : Thực hiện điều chỉnh giữa BĐS mục tiêu và các BĐS so sánh để tính ra đơn vị giá bán hoặc giá bán của các BĐS so sánh đã được điều chỉnh.
Bước 4: Xác định tổng mức điều chỉnh hoặc mức điều chỉnh thuần trên cơ sở đó thực hiện hòa hợp giá đơn vị hoặc giá bán của các BĐS đã được điều chỉnh để tính ra giá trị của BĐS mục tiêu bằng phương pháp điều chỉnh định lượng.
Bước 5 : Thực hiện phân tich định tính đối với những yếu tố so sánh không thể áp dụng phân tích định lượng được và thực hiện sắp xếp đồng hạng các BĐS so sánh với BĐS mục tiêu.
Bước 6: Thực hiện hòa hợp giữa giá trị của các BĐS so sánh để tìm ra giá trị của BĐS mục tiêu.
Tác động: Sử dụng các phương pháp đưa ra vùng giá trị cho BĐS để so sánh và làm tăng tính chính xác cho giá trị cán bộ định giá quyết định Và trong phương pháp so sánh Bảng điều chỉnh đưa ra các yếu tố cụ thể cho từng sự khác biệt đối với giá cả của các BĐS so sáng để tìm ra sự tương đương có thể so sánh được với BĐS mục tiêu vào thời điểm xác định giá trị BĐS Việc phân tích và điều chỉnh được thực hiện một cách hợp lý thì mẫu số chung của nhiều BĐS khác biệt có thể cung cấp viễn cảnh tốt về giá trị của BĐS mục tiêu.
3.2.3 Xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu cho các cuộc định giá.
Một số kiến nghị
Kiến nghị đối với nhà nước.
Nhà nước cần nhanh chóng hoàn thiện các chính sách, văn bản, quy phạm có liên quan đến ngân hàng và các văn bản liên quan trực tiếp đến hoạt động định giá BĐS thế chấp Đồng thời phải có các văn bản hướng dẫn cụ thể về quyền hạn và trách nhiệm, cách thức thực hiện các chính sách đối với các hoạt động của ngân hàng, và kịp thời bổ sung những văn bản còn thiếu trước những yêu cầu của thị trường.
Nhà nước khi đưa ra các bộ luật liên quan đến thị trường BĐS thì cũng đồng thời phải đưa ra các văn bản hướng dẫn thực hiện kèm theo, để tránh gây sự lúng túng trong việc giải quyết các công việc cho các cơ quan thực hiện các văn bản đó. Hiện nay, đa phần các đối tượng trên khi vay vốn trung hoặc dài hạn đều thế chấp BĐS và yêu cầu đối với BĐS thế chấp là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Nhiều trường hợp khách hàng có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhưng nhà và đất chưa có các giấy tờ trên nên không thế chấp vay vốn được, đành mất cơ hội kinh doanh Tình hình này đã làm hạn chế chủ trương tăng quy mô tín dụng của ngân hàng.
Mặc dù tại Ngân hàng Techcombank thực hiện Định giá theo giá trị thị trường, nhưng mọi quy định đưa ra đều phải dựa trên cơ sở những quy định của Nhà nước.
Do có sự chênh lệch lớn giữa khung giá đất Nhà nước ban hành và giá trị giao dịch ngoài thị trường, nên hầu hết các ngân hàng phải chấp nhận định giá theo giá thị trường mặc dù tỉ lệ rủi ro cao hơn Nếu áp dụng theo khung giá của Nhà nước thì giá trị của BĐS thế chấp sẽ rất thấp so với giá trị thực tế của BĐS trên thị trường, như vậy là không công bằng với khách hàng Nếu ngân hàng không áp dụng theo khung giá này thì khi khoản vay có rủi ro, phải phát mại tài sản, ngân hàng sẽ không thu đủ nợ gốc Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước cần tập hợp các Ngân hàng thương mại lại để cùng nhau bàn bạc đưa ra một cách giải quyết thống nhất trong việc xây dựng khung giá đất để làm căn cứ xác định mức cho vay
Bên cạnh khung giá đất, bảng giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới cũng bộc lộ những bất cập trong thực tế hiện nay, bất cập chính là mức giá quy định rất thấp so với tình hình thị trường Đơn giá xây dựng trên thị trường cũng bị tác động bởi nhiều yếu tố, lên xuống bất thường, không dự đoán được Nếu như thẩm định công trình trên đất mà áp dụng đơn giá xây dựng tại thời điểm định giá thì sẽ rất khó để đưa ra kết quả chính xác Cần có một mức giá chuẩn, cân bằng giữa quy định cũ và đơn giá xây dựng hiện tại, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thẩm định.
Hiện nay khách hàng là người cung cấp yếu tố thông tin đầu vào trong quy trình định giá Tuy nhiên khách hàng cũng chính là đối tượng được hưởng lợi với mục đích vay vốn Do đó thông tin khách hàng cung cấp có thể sai lệch, do đó nhà nước nên ban hành các qui định, điều kiện chặt chẽ hơn nữa để tránh trình trạng khách hàng khai thông tin giả, chuộc lợi cá nhân và phải có biện pháp phạt, xử lí đối với trường hợp khách hàng vi phạm nhằm đảm bảo lợi ích cho ngân hàng.
Kiến nghị đối với ngân hàng nhà nước
Trong năm 2012, ngân hàng nhà nước sẽ tiếp tục thực hiện chính sách tiền tệ theo hướng thắt chặt nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô Tốc độ tăng trưởng tín dụng (Tăng trưởng tín dụng là sự tăng lên của các khoản cho vay cho khối tư nhân, cá nhân, tập thể hoặc tổ chức công cộng) năm 2012 ở mức 15 - 17% nhưng sẽ được xác định phù hợp với trạng thái hoạt động của từng ngân hàng Ngân hàng nhà nước tiếp tục chuyển đổi cơ cấu tín dụng theo hướng tập trung vốn phục vụ lĩnh vực sản xuất và các dự án, phương án có hiệu quả, kiểm soát dư nợ cho vay các lĩnh vực không khuyến khích ở mức hợp lý Dư nợ cho vay không khuyến khích đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản, do vậy thị trường BĐS hết sức khó khăn trong việc huy động nguồn vốn từ các tổ chức cấp tín dụng trong nước. Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) được Ngân hàng Nhà nước xếp vào nhóm 1, xếp cùng nhóm với một số ngân hàng như VietinBank, Sacombank, Eximbank, VIB, VPBank với mức tăng trưởng 17% trong suốt năm
2012 Tuy nhiên tăng tưởng tín dụng 17%/ năm thì tức mỗi tháng tăng trưởng tín dụng trung bình sẽ là 1,4%/ tháng Mà Techcombank hiện đang có 330 chi nhánh và phòng giao dịch tức tăng trưởng tín dụng cho mỗi đơn vị sẽ là rất thấp Do vậy, không phải khách hàng nào đến với Techcombank cũng được vay vốn, ngay cả khi có TSBĐ là BĐS Vì vậy ngân hàng nhà nước nên cân nhắc tỷ lệ tăng trưởng tín dụng đối với ngân hàng Techcombank hiện đang sở hữu nguồn vốn và tài sớn lớn, để gián tiếp thúc đẩy hoạt động cho vay thế chấp tại ngân hàng nói riêng và thúc đẩy sử phát triển thị trường BĐS nói chung.
