Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động định giá bất động sản đảm bảo cho vay tại ngân hàng tmcp việt nam thịnh vượng – chi nhánh nam định

LÝ THUYẾT CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG

KHÁI QUÁT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1 Bất động sản là gì?

 Theo điều 174 Luật Dân sự 2005:

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật quy định”

- “Bất động sản là đất đai, bao gồm cả các phần không khí bên trên và phần đất bên dưới cộng với bất kì phần đầu tư phát triển cố định ảnh hưởng đến tiện ích sử dụng đất (gọi là tài sản liên quan đến đất)”.

- “Bất động sản là đất đai và bất cứ thứ gì cố định, được gắn với đất đai hoặc bộ phận của đất đai và bất cứ thứ gì được xem như không thể di dời theo quy định của pháp luật (đất đai, công trình xây dựng và các tài sản cố định không thể di dời gắn với đất đai”.

“Bất động sản bao gồm:

- Tất cả mọi thứ vững chắc và lâu dài với đất đai”.

1.1.2 Đặc điểm của bất động sản

 Tính cố định về vị trí

BĐS có tính cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng di dời được Đặc điểm này do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có vị trí cố định và có giới hạn về không gian và diện tích Chính vì vậy giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, mỗi vị trí khác nhau cho một giá trị khác nhau: Yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của BĐS Đặc điểm này cho ta thấy không có BĐS giống nhau hay nói cách khác BĐS mang tính cá biệt, độc nhất Yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận Khi những yếu tố này thay đổi thì tính chất, vị trí của bất động sản sẽ thay đổi Do vậy khi định giá BĐS ta phải chú ý đến đặc trưng này, người định giá phải dự tính trước những thay đổi này: Xem đó là sự thay đổi theo chiều hướng xấu hay tốt đối với BĐS, làm giá trị của BĐS thay đổi tăng lên hay thấp đi,…

Tính lâu bền của hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị thiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…) Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có độ tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm Ngay trong nông nghiệp, BĐS là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa BĐS rất khác nhau, tùy theo từng loại BĐS cụ thể Tính lâu bền của BĐS được thể hiện ở hai cả hai góc độ vật lý và kinh tế song giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế không ngang nhau, thường tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi kinh tế. Chính vì sự khác biệt này trong khi định giá thẩm định viên cần tính cả hai tuổi thọ kinh tế và tuổi vật lý để từ đó xác định giá trị thực mà BĐS còn lại.

Mỗi bất động sản đều có sự khác biệt với các bất động sản khác về đặc điểm, hình thái, vị trí,… Do đó, khi định giá cần chú ý đến tính khác biệt của bất động sản đó.

Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất BĐS là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các công trình BĐS Chính vì vậy quan hệ cung cầu về BĐS luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên Khi định giá các thẩm định viên cần xác định xem mức độ khan hiếm của BĐS nhằm xác định giá tương lại, dự tính giá trị tương lai của BĐS một cách hợp lý.

 Tính có giá trị lớn

Mỗi bất động sản đều có giá trị rất lớn, vì vậy khi có một sự định giá tăng hay giảm 1% cũng kéo theo một con số tuyệt đối rất lớn.

 Tính ảnh hưởng lẫn nhau

Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản này có thể bị tác động bởi sự ra đời hoặc mất đi của một bất động sản khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến Do đó, khi định giá cần phải tính đến khả năng ảnh hưởng của bất động sản đó bởi sự ra đời hoặc mất đi của công trình bất động sản khác.

 Tính chịu sự quản lý của Nhà nước

Bất động sản luôn đi kèm với yếu tố pháp lý do có giá trị rất lớn và tính ảnh hưởng đến tình hình kinh tế rất cao, hơn nữa đây là mặt hàng dễ xảy ra tranh chấp nên yếu tố quan trọng nhất là cần có sổ đỏ xác minh quyền sở hữu được ban hành bởi Nhà nước, các cơ quan chính quyền Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, bất động sản luôn đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng Khi định giá bất động sản cũng cần phải tính đến yếu tố pháp lý.

 Tính chịu ảnh hưởng của văn hóa – xã hội

Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS Do đó, quá trình định giá cũng không được bỏ qua yếu tố này.

1.1.3 Phân loại bất động sản

 Phân loại theo đặc tính vật chất:

- Đất đai tự nhiên: bao gồm đất trống, đất đang sử dụng.

- Công trình kiến trúc và tài sản gắn liền với công trình:

+ Nhà cửa cố định không thể di dời

+ Hạ tầng kĩ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện nước, awngten, cáp, lọc và cấp thoát nước, hệ thống gas, cứu hỏa,…

+ Các tài sản gắn liền với công trình: điều hòa, thang máy, chống trộm,…

- Các tài sản khác gắn với đất đai: Vườn cây lâu năm, công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, công trình du lịch – thể thao, công trình khai thác mỏ,…

 Phân loại theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:

+ Đất nông nghiệp: đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối.

+ Đất phi nông nghiệp: đất ở, đất chuyên dùng,…

+ Đất chưa sử dụng: đất chưa được sử dụng, chưa được nhà nước giao ngay cho thuê.

+ Nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán: nhà chung cư, nhà ở riêng và biệt thự và được phân loại theo 4 cấp: cấp 1 có niên hạn 100 năm trở lên, cấp 2 có niên hạn trên

50 năm, cấp 3 có niên hạn trên 20 năm, cấp 4 có niên hạn dưới 20 năm.

+ Công trình phục vụ sản xuất kinh doanh: nhà xưởng, kho tàng,…

+ Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa hàng, chợ, trung tâm thương mại,…

+ Khách sạn, văn phòng cho thuê.

+ Công trình kiến trúc đặc thù: bệnh viện, trường học, đình chùa,…

 Phân loại theo quyền tài sản:

- Bất động sản có giấy tờ chứng nhận (quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất).

- Bất động sản có hợp đồng (cho thuê, góp vốn, thế chấp, hứa mua – hứa bán).

- Bất động sản có giấy chứng nhận.

 Ý nghĩa của việc phân loại:

- Là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng bất động sản.

- Là cơ sở để nhà đầu tư xem xét cơ hội đầu tư.

THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA NGÂN HÀNG VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1 Thế chấp bất động sản là gì?

Theo Quyết định 217/QĐ-NH1:

“Thế chấp bất động sản vay vốn Ngân hàng là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ (bao gồm nợ gốc, lãi và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (gọi là bên nhận thế chấp)”.

1.2.2 Bất động sản thế chấp a Tài sản được phép thế chấp khoản vay

Theo Quyết định 217/QĐ-NH1:

“Bất động sản thế chấp bao gồm:

- Tài sản dùng để thế chấp vay vốn các Tổ chức tín dụng là các bất động sản có khả năng chuyển nhượng, mua bán được dễ dàng, bao gồm:

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng.

+ Đối với bất động sản có tham gia bảo hiểm thì giá trị hợp đồng bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.

+ Các cơ sở sản xuất kinh doanh như: nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà kho và các công cụ, máy móc, thiết bị gắn liền với nhà máy, tàu biển, máy bay

+ Tài sản khác nếu pháp luật có quy định.

- Quyền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai quy định.

- Hoa lợi, lợi tức, các quyền phát sinh từ bất động sản được thế chấp thuộc tài sản thế chấp hay không là do các bên thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.” b Tài sản không được phép thế chấp khoản vay

Theo Quyết định 217/QĐ-NH1:

“Các tài sản không được phép thế chấp bao gồm:

- Các tài sản mà Nhà nước quy định cấm kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng.

- Tài sản đang còn tranh chấp.

- Tài sản không thuộc sở hữu hợp pháp của người thế chấp, cầm cố, bảo lãnh.

- Tài sản đi thuê, đi mượn;

- Tài sản đang bị cơ quan có thẩm quyền tạm giữ, niêm phong, phong toả, tài sản đang làm thủ tục giải thể hoặc phá sản doanh nghiệp.

- Tài sản đang thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ khác (trừ trường hợp quy định tại Điều 17 và Điều 36 của Quy chế này).

- Tài sản khó cất giữ, bảo quản, kiểm định, đánh giá.

- Đất đai và tài sản gắn liền với đất không được nhận thế chấp thực hiện theo quy định tại Điều 25 của Quy chế này.

- Đối với những tài sản được hình thành trong quá trình vay vốn, về nguyên tắc không phải là tài sản thế chấp, cầm cố cho chính khoản vay đó; nhưng nếu xét thấy khoản vay hoặc dự án vì quốc kế dân sinh, có hiệu quả kinh tế, có khả năng trả nợ nhưng thiếu tài sản thế chấp, cầm cố thì việc cho bên vay được dùng tài sản hình thành trong quá trình vay vốn làm đảm bảo nợ vay hay không là do Tổng giám đốc (Giám đốc) Tổ chức tín dụng quyết định và tự chịu trách nhiệm.”

1.2.3 Các hình thức thế chấp bất động sản tại ngân hàng

 Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng

- Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay (người thế chấp) thỏa thuận chuyển quyền sở hữu cho ngân hàng khi không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ Theo hình thức này, khi người đi vay không thanh toán được nợ, ngân hàng được quyền phát mại bất động sản với tư cách là chủ sở hữu mà không cần thực hiện các thủ tục tố tụng để nhờ sự can thiệp của tòa án.

- Thế chấp công bằng (thế chấp thông thường) là hình thức thế chấp mà trong đó ngân hàng chỉ giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản để đảm bảo món vay Khi người vay không thực hiện nghĩa vụ theo yêu câu hợp đồng, việc xử lí bất động sản phải dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa người đi vay và người cho vay hoặc phải nhờ đến sựu can thiệp của tòa án nếu có tranh chấp.

 Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai

- Thế chấp thứ nhất là thế chấp tài sản để đảm bảo cho món nợ thứ nhất Điều này nghĩa là người đi vay đang sử dụng nhiều tài sản đảm bảo cho nhiều khoản vay và thế chấp cho khoản vay đầu tiên gọi là thế chấp thứ nhất Thế chấp thứ nhất có hai trường hợp: thế chấp cho một bên vay và thế chấp cho nhiều bên vay dưới hình thức hợp đồng vốn (đồng tài trợ) Trong trường hợp thế chấp cho khoản vay hợp vốn, việc quản lý bất động sản và giấy tờ của tài sản đảm bảo do một ngân hàng đại diện.

- Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp trong đó người đi vay sử dụng phần gía trị chênh lệch giữa tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất được đảm bảo bẳng tài sản đó để đảm bảo cho khoản nợ thứ hai.

 Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp

- Thế chấp trực tiếp là hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp do chính vốn vay tạo nên Ví dụ: ngân hàng cho khách hàng vay tiền mua nhà và khách hàng dùng chính căn nhà đó để thế chấp cho khoản vay đó.

- Thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp mà trong đó tài sản thế chấp và tài sản dùng vốn vay để mua là hai tài sản khác nhau Ví dụ, khách hàng thế chấp căn nhà đang ở để vay tiền mua một tài sản khác như đất, máy móc,…

 Thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sản

- Thế chấp toàn bộ là dùng toàn bộ giá trị của bất động sản để thế chấp cho khoản vay Trường hợp thế chấp có vật phụ thì vật phụ của bất động sản cũng thuộc tài sản thế chấp.

- Thế chấp một phần là chỉ dùng một phần giá trị của bất động sản để thế chấp cho khoản vay Trường hợp thế chấp có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thỏa thuận trong hợp đồng.

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.3.1 Định giá bất động sản là gì

 Giá trị bất động sản

Giá trị bất động sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà bất động sản đó mang lại cho một chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.

 Định giá bất động sản

- Khái niệm: Định giá bất động sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.

- Theo qui định tại Luật Kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.

Như vậy, nội dung của định giá bất động sản bao gồm:

+ Định giá BĐS là việc ước tính giá của bất động sản cụ thể

+ Tại một thời điểm nhất định

+ Tại một thị trường nhất định

+ Cho mục đích xác định

+ Theo tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, qui mô, thực trạng BĐS

+ Theo những phương pháp, tiêu chuẩn nhất nhất định

 Ở đây, cần lưu ý là hoạt động định giá BĐS là việc “ước tính” giá cả của bất động sản Kết quả của hoạt động định giá là đưa ra mức giá của bất động sản Tuy nhiên, mức giá (do các tổ chức định giá đưa ra) này không phải là giá cả thị trường (giá cả thực sự giao dịch trên thị trường của bất động sản Mức giá do các tổ chức định giá xác định có thể bằng với giá thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn Mức độ chính xác của mức giá ước tính phụ thuộc vào trình độ của người định giá, uy tín của các tổ chức (doanh nghiệp) cung cấp dịch vụ định giá BĐS và các điều kiện kinh tế xã hội khác.

 Sự cần thiết phải định giá bất động sản

Xuất phát từ nhu cầu trong nền kinh tế thị trường nước ta, xu thế toàn cầu hóa khu vực và thế giới, đặc biệt là việc nước ta gia nhập WTO: Nền kinh tế ngày càng được mở rộng về nhiều lĩnh vực và đang dần vươn ra tầm quốc tế Bất động sản là một trong những mặt hàng vô cùng quan trọng và có tầm ảnh hưởng lớn tới sự phát triển hay suy thoái của nền kinh tế Mặt hàng này rất đa dạng, thị trường bất động sản cũng hoạt động vô cùng sôi nổi và phức tạp Do đó, việc định giá bất động sản là thực sự cần thiết để đưa ra một mức giá hợp lí với những lợi ích mà bất động sản mang lại cho người sở hữu, tránh trường hợp đẩy giá lên cao hay hạ giá quá thấp làm mất tính công bằng và lành mạnh của thị trường Định giá bất động sản ngày càng khẳng định tầm quan trọng của mình với nền kinh tế, do vậy lĩnh vực này đang ngày càng phát triển và là một nghề, một sản phẩm tất yếu của nền kinh tế thị trường.

1.3.2 Mục đích của định giá bất động sản

- Định giá BĐS cho mục đích bảo toàn bất động sản

- Định giá cho mục đích mua bán, chuyển nhượng bất động sản:

- Định giá phục vụ các mục đích chuyển đổi quyền bất động sản

- Định giá BĐS làm cơ sở cho việc bồi thường

- Định giá BĐS phục vụ việc thế chấp vay vốn

- Định giá BĐS phục vụ cho mục đích bảo hiểm

- Định giá BĐS cho mục đích lập BCTC và hạch toán kế toán

- Định giá cho hoạt động thanh lý tài sản

Trong đó, đối với hoạt động cho vay của ngân hàng, mục đích của công việc định giá là phục vụ việc thế chấp tài sản của khách hàng để vay vốn Ngân hàng khi cấp tín dụng cho khách hàng bao giờ cũng yêu cầu khách hàng đưa ra tài sản thế chấp để đảm bảo an toàn cho việc cấp tín dụng Trong trường hợp khách hàng không trả được nợ, ngân hàng có thể phát mại tài sản để thu hồi khoản vay Bất động sản là một trong những loại tài sản thế chấp phổ biến và việc định giá bất động sản sẽ giúp ngân hàng xem xét có nên cho vay hay không và cho vay bao nhiêu Do đó, định giá bất động sản là hoạt động rất quan trọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.

1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản Định giá bất động sản là một công việc ước tính Kết quả định giá thường là một ý kiến có tính chất tư vấn cho đến khi giao dịch diễn ra, kết quả đó không phải là một giao dịch được chứng minh Để nâng cao độ tin tưởng đối với kết quả định giá, khi ước tình giá trị bất động sản, nhất thiết phải xem xét và phân tích một cách kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Nhìn chung có thể chia các yếu tố này thành 4 nhóm:

1.3.3.1 Các yếu tố mang tính vật chất

Các yếu tố này thể hiện tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà bất động sản có thể mang lại cho người sử dụng:

- Vị trí của bất động sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.

- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.

Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.

- Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.

- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…): mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.

- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.

- Các nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.

1.3.3.2 Các yếu tố về tình trạng pháp lý

Tình trạng pháp lý của bất động sản quy định quyền của con người đối với việc khai thác các thuộc tính của bất động sản trong quá trình sử dụng Tình trạng pháp lý ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của bất động sản Chẳng hạn, giá của một mảnh đất xen kẹt rẻ hơn rất nhiều so với giá của những mảnh đất khác trong cùng khu vực Thông thường, tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm:

- Các giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,… hiện có.

NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Nguyên tắc thẩm định giá là những quan điểm, quan niệm đã được thừa nhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế – xã hội; là cơ sở quan trọng để đưa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phương pháp thẩm định giá khoa học Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, có rất nhiều các nguyên tắc thẩm định giá, tuy nhiên có 5 nguyên tắc cơ bản chi phối đến mọi hoạt động thẩm định giá là:

1.4.1.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Nội dung nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Theo quan điểm của IVSC nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiện quả nhất phải thỏa mãn là khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.

Con người luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc khai thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản có thể mang lại Vì vậy, giá trị của một tài sản được thừa nhận trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

- Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi TĐV phải chỉ ra được chi phí cơ hội của tài sản, phân biệt được các giả định tình huống sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính Đồng thời khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử dụng nào là tốt nhất và hiệu quả nhất, sẽ là cơ sở để ước tính giá trị tài sản.

- Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí để có một tài sản tương tự.

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Nguyên tắc này được xây dựng trên quan niệm: một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để thay thế.

- Tuân thủ nguyên tắc: Nguyên tắc thay thế là một nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong lý thuyết thẩm định giá Tuân thủ nguyên tắc này trong hoạt động thẩm định giá, đòi hỏi TĐV phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần thẩm định giá.

Tuy nhiên, trên thực tế, trong nhiều trường hợp rất khó tìm được 2 BĐS tương tự hoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất Do vậy, để vận dụng nguyên tắc này, đòi hỏi TĐV nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất có thể thay thế hay so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định.

1.4.1.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai

- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư.

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định Hơn nữa, thẩm định giá về thực chất cũng là công việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tương lai.

- Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác, thẩm định viên phải dự kiến được những lợi ích và phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản Tuân thủ nguyên tắc này, cả người bán và người mua đều phải dự đoán về các điều kiện của thị trường tương lai, như: các yếu tố thuận lợi, bất lợi, dòng thu nhập và rủi ro cho người nắm giữ tài sản.

- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Đó là cơ sở để người ta chấp nhận giá trị đóng góp.

- Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện giá trị toàn bộ tài sản, nhưng giá trị của bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại.

- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận có tính khách quan của thị trường về giá trị tài sản Trong các thị trường khác, dưới sức ép của cung- cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực Vì vậy, khi so sánh các tài sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung-cầu ảnh hưởng đến giá trị tài sản cần thẩm định.

- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá trị tài sản là dựa vào giá thị trường của tài sản Giá thị trường của tài sản tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung Hai yếu tố này luôn luôn thay đổi theo thời gian Vì vậy, một nhiệm vụ quan trọng của TĐV là phải đánh giá được tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên đánh giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.

QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Quy trình hay trình tự thẩm định giá là một quá trình có tính hệ thống nhằm giúp thẩm định viên hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác thẩm định giá.

Quy trình thẩm định giá là kế hoạch hành động một cách có trật tự chặt chẽ, phù hợp với các nguyên tắc thẩm định giá, giúp thẩm định viên đưa ra được những kết luận có cơ sở và có thể đảm bảo được.

Quy trình thẩm định giá BĐS bao gồm 6 bước:

1.5.1 Bước 1: Xác định vấn đề Đây là bước đầu tiên của quá trình thẩm định giá Mục đích của bước này là giúp cho TĐV có thể thoả thuận, đàm phán và xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng Đồng thời, cũng là căn cứ để TĐV lên kế hoạch thẩm định giá một cách chi tiết.

Trong bước này, TĐV cần xác định rõ các vấn đề cơ bản sau:

 Nhận biết đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu.

 Nhận biết đặc điểm pháp lý của tài sản mục tiêu.

 Xác định rõ mục đích thẩm định giá của khách hàng.

 Xác định loại giá trị sẽ được ước tính.Xác định phương pháp thẩm định giá và các loại tài liệu cần thiết cho việc thẩm định giá.

 Xác định ngày thẩm định giá có hiệu lực.

 Xác định mức phí thoả thuận với thời gian hoàn thành.

Trong bước này, TĐV phải thực hiện các công việc cơ bản:

 Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản, trạng thái cung, cầu và đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sản cần thẩm định giá.

 Nhận biết về các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình đánh giá, bao gồm: các tài liệu về tài sản mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành có liên quan, các tài liệu về chứng cớ và các động thái thị trường.

 Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được.

 Lên chương trình, thời biểu công tác.

 Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo thẩm định giá.

1.5.3 Bước 3: Thu thập tài liệu

Các công việc cần phải tiến hành trong bước này:

 Phải phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu cần thu thập Các tài liệu cần thu thập bao gồm:

 Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu.

 Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh.

 Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng,…có ảnh hưởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS.

 Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội,…

 Các thông tin này có thể giúp cho TĐV xem xét và phân tích các động thái của thị trường, chỉ ra những hạn chế không thể tránh khỏi tác động đến kết quả thẩm định giá.

 Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin.

1.5.4 Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị

 Phân tích tài liệu: dựa trên những tài liệu đã có, tiến hành các loại phân tích:

 Phân tích thị trường Phân tích tài sản.

 Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

- Dựa vào các phân tích trên, TĐV xác định phương pháp thẩm định giá nào là chính, phương pháp nào có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu Trong khi lựa chọn, cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của mỗi phương pháp.

- TĐV có thể sử dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá.

1.5.5 Bước 5: Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá

Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin Để đạt được mục đích đó, bản báo cáo thẩm định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận.

1.5.6 Bước 6: Báo cáo thẩm định giá

- Báo cáo kết quả thẩm định giá là văn bản do TĐV lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá

- Báo cáo kết quả phải thể hiện được những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong quá trình thẩm định và giải thích một cách rõ ràng tất cả những vấn đề có tác động đến giá trị tài sản.

- Nội dung báo cáo phụ thuộc vào mục đích của công việc thẩm định giá Tuy nhiên, các nội dung chủ yếu được trình bày trong báo cáo là:

 Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ thẩm định giá.

 Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý.

 Mô tả các chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng được.

 Công bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng.

 Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiện thị trường làm cơ sở để thẩm định giá.

 Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp thẩm định giá được chấp nhận, về các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp.

 Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu.

 Khẳng định ngày thẩm đinh giá có hiệu lực.

 Những hạn chế ảnh hưởng đến kế quả ước tính.Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin thẩm định giá.

CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

- Cơ sở lý luận: Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế, đó là: một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương đương để thay thế.

Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh được Như vậy, xét về mặt kỹ thuật, theo phương pháp này người ta không cần thiết phải xây dựng các công thức hay mô hình toán học, mà chỉ cần đi tìm các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của BĐS tương đương có thể so sánh được trên thị trường.

- Các bước tiến hành: Trên thực tế không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau và giá trị của chúng thường thay đổi theo thời gian Vì vậy, để tiến hành so sánh, TĐV phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các BĐS giống hoặc tương đối giống so với BĐS mục tiêu; sau đó, tiến hành phân tích giá mua bán, phân tích các giá trị đã giao dịch và làm những điều chỉnh cần thiết để tìm ra giá trị hợp lý của BĐS mục tiêu Có thể chia thành 5 bước cụ thể:

 Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị, như: kiểu cách, điều kiện môi trường, vị trí, Cụ thể, TĐV phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:

 Tình trạng vật chất của BĐS.

 Đặc điểm về mặt bằng,

 Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan.

 Đặc điểm về vị trí hay địa điểm.

 Các điều khoản và điều kiện của giao dịch.

 Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường TĐV cần phải làm rõ:

 Nguồn gốc các giao dịch thị trường.

 Đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trường.

 Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất Thông thường người ta lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.

 Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cớ Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá trị của các BĐS.

 Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh.

- Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế bởi nó có những ưu điểm cơ bản:

 Là phương pháp thẩm định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật

 Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.

 Là phương pháp đầu vào của các phương pháp khác như phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư,…

 Phương pháp cho kết quả đáng tin cậy khi có sự trợ giúp của các phương tiện kỹ thuật.

 Cần thiết phải có thông tin về các giao dịch BĐS tương tự trong cùng khu vực thị trường

 Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử

 Phương pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường.

 Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.

 Thị trường phải ổn định.

 Thường được sử dụng để thẩm định giá trị các BĐS có tính đồng nhất như các căn hộ, các chung cư,…và thẩm định giá trị các mảnh đất trống. Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việc đánh giá các yếu tố, TĐV nên sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác suất và máy tính. Điều đó cho phép TĐV rút ra kết luận từ tập hợp các tài liệu trên cơ sở phân tích luật số lớn và nhận được kết quả đáng tin cậy.

- Cơ sở lý luận: Phương pháp đầu tư được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tác dự báo lợi ích tương tương lai Theo nguyên tắc này, giá trị thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS Như vậy, nếu biết trước thu nhập mà BĐS tạo ra hàng năm thì có thể tìm được giá trị của BĐS, nó tương ứng với giá vốn phải đầu tư để tạo ra các khoản thu nhập đó.

- Các bước tiến hành: Bản chất của việc thẩm định giá BĐS dựa vào thu nhập là tiến hành chuyển hoá các dòng thu nhập tương lai về hiện tại để tìm ra giá trị của vốn đầu tư và cũng là giá trị của BĐS Quá trình này còn được gọi là quá trình vốn hoá, được thể hiện qua công thức tổng quát:

Trong đó: V0: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai (là giá trị BĐS).

Ft: thu nhập tương lai mà BĐS. i: tỷ suất chiết khấu. n: thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm).

Về trình tự, phương pháp này có thể được chia thành 4 bước cụ thể:

 Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố tác động đến thu nhập

 Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để loại trừ khỏi thu nhập hàng năm, như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa,…

 Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng dể tính toán.

 Bước 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu.

- Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng

Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.

 Là phương pháp khá đơn giản

 Có độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với độ tin cậy cao.

 Khi phân tích các thương vụ tương tự cần phải điều chỉnh nhiều mặt, như: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê,…

 Trong nhiều trường hợp, thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.

 Kết quả thẩm định giá chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.

 Phương pháp này phù hợp khi thẩm định giá các BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.

 Thường sử dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.

- Cơ sở lý luận: Phương pháp chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: giá trị của BĐS mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một BĐS giống như vậy và coi đây như một vật thay thế Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự.

- Các bước tiến hành: Thực ra đây là phương pháp thẩm định giá mang tính hỗn hợp Trong đó, sử dụng cả phương pháp so sánh làm cơ sở để ước tính chi phí tạo ra BĐS Trình tự phương pháp này gồm có 5 bước như sau:

TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN VIỆT NAM THỊNH VƯỢNG VÀ CHI NHÁNH NAM ĐỊNH

- Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (Ngân hàng TMCP Các Doanh Nghiệp Ngoài Quốc Doanh trước đây) được thành lập ngày 12/8/1993 Sau gần

20 năm hoạt động, VPBank đã nâng vốn điều lệ lên 5.770 tỷ đồng, phát triển mạng lưới lên hơn 200 điểm giao dịch, với đội ngũ trên 4.000 cán bộ nhân viên.

- Chi nhánh Vpbank Nam Định được thành lập vào 24/05/2007, đến nay đã đi vào hoạt động được 7 năm, trong đó có một chi nhánh chính và 4 phòng giao dịch khác trên địa bàn tỉnh đó là : PGD Hoàng Văn Thụ, PGD Đò quan, PGD Lạc Quần và PGD Ý Yên.

Trải qua 7 năm đi vào hoạt động, chi nhánh Vpbank Nam Định đã đạt được những thành công nhất định và khẳng định được vị thế của mình, nâng cao dịch vụ và uy tín với khách hàng và dần thu hút được lượng khách hàng khá lớn.

Chi nhánh VPBank Nam Định thuộc chi nhánh cấp 4 và có cơ cấu tổ chức như sau:

Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức của chi nhánh VPBank Nam Định

Trong cơ cấu tổ chức cũ của VPBank Nam Định chưa có phòng định giá tài sản đảm bảo riêng biệt, tuy nhiện, hiện tại VPBank đang trong quá trình chuyển đổi nên Phòng định giá tài sản đảm bảo mới được tách ra thành một phòng riêng biệt

2.1.3 Thành tựu đạt được trong những năm qua

Là thành viên của nhóm 12 ngân hàng hàng đầu Việt Nam (G12), VPBank đang từng bước khẳng định uy tín của một ngân hàng năng động, có năng lực tài chính ổn định và có trách nhiệm với cộng đồng Để đạt được tầm nhìn đầy tham vọng, VPBank đã triển khai chiến lược tăng trưởng quyết liệt trong giai đoạn 2012 - 2017 với sự hỗ trợ của công ty tư vấn hàng đầu thế giới McKinsey Với chiến lược này, VPBank nỗ lực tăng trưởng hữu cơ trong các phân khúc khách hàng mục tiêu, khẩn trương xây dựng các hệ thống nền tảng để phục vụ tăng trưởng, và luôn chủ động theo dõi các cơ hội trên thị trường.

Sự tăng trưởng vượt bậc của VPBank thể hiện sinh động ở mức độ mở rộng mạng lưới các chi nhánh, điểm giao dịch trên toàn quốc cùng sự phát triển đa dạng của các kênh bán hàng và kênh phân phối.

Bên cạnh đó, theo định hướng “Tất cả vì khách hàng”, các điểm giao dịch đã được thay đổi hoàn toàn về diện mạo, mô hình và tiện nghi phục vụ Các sản phẩm, dịch vụ của VPBank luôn được cải tiến và kết hợp thêm nhiều tiện ích nhằm gia tăng quyền lợi cho khách hàng Tất cả đã góp phần làm hài lòng khách hàng hiện tại và thu hút thêm khách hàng mới, mở rộng cơ sở khách hàng của VPBank với tốc độ nhanh chóng.

+ Chuyên viên tài chính cá nhân

+ Chuyên viên bán sản phẩm huy động và tài khoản thanh toán.

+Chuyên viên bán sản phẩm cho vay hộ kinh doanh

Phòng dịch vụ khách hàng

+ Chuyên viên dịch vụ khách hàng (CSR) + Thủ quỹ (Cashier)

Phòng định giá tài sản

(chỉ có trong cơ cấu tổ chức mới sau chuyển đổi) Để chuẩn bị cho việc tăng trưởng ổn định và bền vững, VPBank đã tiến hành đồng bộ các giải pháp xây dựng hệ thống nền tảng Ngân hàng luôn đi đầu thị trường trong việc ứng dụng công nghệ thông tin tiên tiến trong các sản phẩm, dịch vụ và hệ thống vận hành Cùng với việc xây dựng môi trường văn hóa doanh nghiệp vững mạnh, hiệu quả, các hệ thống quản trị nhân sự cốt lõi đã được xây dựng và triển khai thành công tại VPBank Bên cạnh đó, Ngân hàng đã từng bước phát triển một hệ thống quản trị rủi ro độc lập, tập trung và chuyên môn hóa, đáp ứng chuẩn mực quốc tế và gắn kết với chiến lược kinh doanh của Ngân hàng Song song với việc thực thi những thông lệ quốc tế tốt nhất về quản trị doanh nghiệp, VPBank cũng không ngừng hoàn thiện cơ cấu tổ chức theo chính sách quản trị công ty rõ ràng và minh bạch.

Với những nỗ lực không ngừng, thương hiệu của VPBank đã trở nên ngày càng vững mạnh và được khẳng định qua nhiều giải thưởng uy tín như: Ngân hàng thanh toán xuất sắc nhất do Citibank, Bank of New York trao tặng, giải thưởng Ngân hàng có chất lượng dịch vụ được hài lòng nhất, Thương hiệu quốc gia 2012, Top 500 doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam cùng nhiều giải thưởng khác.

2.1.4 Nhiệm vụ của bộ phận định giá tài sản tại chi nhánh

Tại chi nhánh VPBank Nam Định, hiện tại chưa có riêng phòng thẩm định tài sản đảm bảo, tuy nhiên, hệ thống ngân hàng đang trong quá trình chuyển đổi cơ cấu và đang tiến hành phân tách và bổ sung thêm bộ phận này Công việc chính của bộ phận định giá ở chi nhánh hiện tại đó là: Thẩm định tín dụng:

- Tuân thủ các quy trình nghiệp vụ thẩm định trong quy trình thẩm định tín dụng tập trung CPC.

- Trong trường hợp hồ sơ chi nhánh cung cấp không đầy đủ, rõ ràng có dấu hiệu nghi ngờ thì yêu cầu cán bộ thực địa đi kiểm tra thực tế.

- Kiểm tra đánh giá tính hợp lệ, hợp pháp của khoản cấp tín dụng.

- Đảm bảo về mặt thời gian xử lý hồ sơ theo quy định của việc thẩm định khoản cấp tín dụng.

- Lập tờ trình thẩm định trong đó nêu rõ ý kiến độc lập về việc đồng ý hay không đồng ý với khoản cấp tín dụng, đánh giá nhận xét mức độ rủi ro của việc cấp tín dụng.Nêu các đề xuất kiến nghị khác trình các cấp có thẩm quyền trong CPC/khối tín dụng phê duyệt.

- Sử dụng thành thạo các thao tác trong hệ thống lưu trữ luân chuyển hồ sơ, chấm điểm khách hàng (Alfresco, RRT).

- Định kỳ tối thiểu 02 tháng/lần tự kiểm tra các khoản tín dụng do mình đề xuất.

- Thực hiện hỗ trợ nhân viên thẩm định tín dụng theo phân công của lãnh đạo phòng.

- Thực hiện những nhiệm vụ và công việc khác khi được phân công.

- Làm các báo cáo tín dụng theo phân công của lãnh đạo phòng thẩm định tín dụng

CÁC QUY ĐỊNH CỦA CHI NHÁNH VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

2.2.1 Các BĐS được phép thế chấp tại VPBank

- BĐS là đất ở, nhà ở gắn liền trên đất thổ cư

- BĐS là đất nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất (tiền sử dụng đất không phải từ ngân sách nhà nước)

- BĐS là căn hộ chung cư

- BĐS là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không phải đất thổ cư

2.2.2 Điều kiện về hồ sơ thế chấp

2.2.2.1 Đối với chủ tài sản

- Giấy chứng nhận nhân dân/ hộ chiếu, sổ hộ khẩu.

- Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (nếu là tài sản chung của vợ chồng), Giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân còn hiệu lực và/hoặc văn bản khác chứng minh là tài sản riêng (nếu là tài sản riêng của cá nhân);

- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh/ Giấy chứng nhận Đăng ký hoạt động/ Giấy chứng nhận đầu tư/ Quyết định thành lập (nếu chủ tài sản là tổ chức/ doanh nghiệp);

- Các giấy tờ, tài liệu khác liên quan đến chủ tài sản (nếu có).

2.2.2.2 Đối với Quyền sử dụng đất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;hoặc

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; hoặc

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hoặc

- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật.

2.2.2.3 Đối với tài sản gắn liền với đất là nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các hồ sơ dưới đây (nếu có):

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;

- Giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng;

- Hồ sơ, quyết định phê quyệt dự án đầu tư;

- Bản vẽ mặt bằng tổng thể; bản vẽ thiết kế, thi công; bản vẽ hoàn công;

- Báo cáo kiểm toán giá trị đầu tư xây dựng

- Hợp đồng thi công xây lắp, biên bản nghiệm thu, thanh lý hợp đồng;

- Các giấy tờ, hồ sơ khác có liên quan (nếu có)

2.2.2.4 Đối với đất công nghiệp/Lợi thế thương mại

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Hợp đồng thuê đất với cơ quan có thẩm quyền/ Hợp đồng chuyển nhượng lợi thế quyền thuê và

- Hóa đơn nộp tiền thuê đất

2.2.2.5 Đối với đất nông nghiệp/ đất vườn/ đất trồng cây cao su/ đất nuôi trồng thủy sản

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/ Quyết định giao đất;

- Hợp đồng thuê đất với cơ quan có thẩm quyền

2.2.2.6 Đối với đất sản xuất kinh doanh

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2.2.3 Quy định về thời gian

Bảng 2.1 Thời gian hoàn thiện việc đinh giá và phê duyệt giá trị tào sản, lưu báo cáo định giá TCĐB

STT Loại tài sản Khoảng cách/

Thời gian định giá Thời gian phê duyệt giá trị/ báo cáo tài sản

1 Bất động sản Đến 30km 2 ngày làm việc 1 ngày làm việc

2 Bất động sản Trên 30 km 3 ngày làm việc 2 ngày làm việc

3 Nhà xưởng 5 ngày làm việc 2-3 ngày làm việc

Tuy nhiên, hai phương pháp chủ yếu được sử dụng đó là: phương pháp so sánh và phương pháp chi phí.

- Căn cứ quyết định số 05-2014-QĐi-TGĐ của Tổng giám đốc về việc ban hành

“Quy định về định giá tài sản bảo đảm”;

- Căn cứ Hướng dẫn số 04-2014-HD- TGĐ về việc định giá TSBĐ là Bất động sản;

- Căn cứ suất vốn đầu tư xây dựng công trình;

- Căn cứ Quyết định số 6179-2013/QĐ-TGĐ của Tổng giám đốc về việc ban hành bảng giá đất và danh mục tuyến đường;

- Căn cứ Giấy đề nghị định giá của đơn vị ngày 14/05/2014 và các bản sao hồ sơ pháp lý được cung cấp.

QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH

2.3.1 Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá

- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá.

- Mục đích thẩm định giá

- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả thẩm định giá

- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá

- Xác định thời điểm thẩm định giá.

- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá.

- Xác định cơ sở giá trị của tài sản.

2.3.2 Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

 Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường.

 Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.

 Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.

 Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.

 Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.

2.3.3 Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin a Khảo sát hiện trường

- Đối với bất động sản, Cán bộ thực hiện thẩm định giá giá phải khảo sát và thu thập số liệu về:

 Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.

 Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…

 Đối với công trình xây dựng dở dang, Cán bộ thực hiện thẩm định giá giá phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình

- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, Cán bộ thực hiện thẩm định giá giá cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau b Thu thập thông tin

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, Cán bộ thực hiện thẩm định giá phải thu thập các thông tin sau:

- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh.

- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng.

- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản.

- Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận.

- Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng…).

- Để thực hiện thẩm định giá, Cán bộ thực hiện thẩm định giá giá phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản Cán bộ thực hiện thẩm định giá giá phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin.

2.3.4 Bước 4: Phân tích thông tin

Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần thẩm định.

- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản

- Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá. a Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường

- Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp, bao gồm: đặc điểm của mỗi lĩnh vực (thương mại hoặc công nghiệp) hình thành nên những nhóm cung và cầu về tài sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người mua tiềm năng.

- Đối với tài sản là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người mua tiềm năng. b Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản

- Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những tài sản tương tự hiện có trên thị trường

- Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá.

- Phân tích về khách hàng:

- Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng.

- Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản.

- Nhu cầu, sức mua về tài sản.

- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản.

- Cán bộ thực hiện thẩm định giá giá cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.

- Cán bộ thực hiện thẩm định giá giá cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh:

 Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai.

 Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xác định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản.

 Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật.

 Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá của tài sản.

 Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất.

2.3.5 Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

- Cán bộ thực hiện thẩm định giá giá phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần thẩm định giá

- Phương pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07) “Các phương pháp thẩm định giá”.

- Cán bộ thực hiện thẩm định giá giá cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá

VÍ DỤ VỀ ĐỊNH GIÁ MỘT BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH35 1 Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá

Quy trình thẩm định BĐS bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất tại Thôn Trung Lao, xã Trung Đông, huyện Trực Ninh, tỉnh Nam Định.

2.4.1 Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá a Bất động sản thẩm định:

Giá trị quyền sử dụng đất ở và công trình xây dựng trên đất thuộc sở hữu của Ông

Vũ Đình Thơ và vợ là bà Vũ Thị Quế tại Thôn Trung Lao, xã Trung Đông, huyện Trực Ninh, tỉnh Nam Định. b Khách hàng yêu cầu: Ông Vũ Đình Thơ và vợ là bà Vũ Thị Quế Địa chỉ: Thôn Trung Lao, xã Trung Đông, huyện Trực Ninh, tỉnh Nam Định.Điện thoại : 0949507246 c Mục đích thẩm định: Làm cơ sở để Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng cấp tín dụng cho ông Vũ Đình Thơ. d Thời điểm thẩm định: Ngày 14 tháng 05 năm 2013. e Hồ sơ pháp lý của BĐS:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BA 343286 do UBND huyện Trực Ninh, tỉnh Nam Định cấp ngày 22/09/2010, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số

CH 00115 thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của ông Vũ Đình Thơ và vợ là bà Vũ

Thị Quế. f Cơ sở thẩm định giá:

- Căn cứ quyết định số 05-2014-QĐi-TGĐ của Tổng giám đốc về việc ban hành

“Quy định về định giá tài sản bảo đảm”;

- Căn cứ Hướng dẫn số 04-2014-HD- TGĐ về việc định giá TSBĐ là Bất động sản;

- Căn cứ suất vốn đầu tư xây dựng công trình;

- Căn cứ Quyết định số 6179-2013/QĐ-TGĐ của Tổng giám đốc về việc ban hành bảng giá đất và danh mục tuyến đường;

- Căn cứ Giấy đề nghị định giá của đơn vị ngày 14/05/2014 và các bản sao hồ sơ pháp lý được cung cấp.

2.4.2 Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá a Lập kế hoạch

- Ngân hàng tiếp nhận hồ sơ của khách hàng về BĐS đảm bảo

Chuyên viên quan hệ khách hàng: Mai Văn Khánh.

Cán bộ thực hiện thẩm định: Ngô Văn Thực

- Cán bộ phụ trách tiếp nhận hồ sơ và chuyển cho cán bộ thực hiện.

- Cán bộ thực hiện là Ngô Văn Thực sẽ lên kế hoạch thu thập tài liệu về thị trường, tài sản, tài liệu so sánh.

- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, trình tự thu thập và phân tích dữ liệu và thời hạn nộp lại chứng thư và báo cáo vào ngày 14/05/2013

- Cán bộ thực hiện là người chịu trách nhiệm chính trong báo cáo, chứng thư, hợp đồng, thanh lý hợp đồng và thu hồi công nợ, hợp đồng, thanh lý hợp đồng. b Lựa chọn phương pháp thẩm định giá

- Phương pháp chi phí c Nguyên tắc thẩm định giá được sử dụng

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai

2.4.3 Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin

1 Khảo sát hiện trường a Vị trí

- Địa chỉ thực tế: Thôn Trung Lao, xã Trung Đông, huyện Trực Ninh, tỉnh Nam Định.

- Phía trước (nhìn từ trong ra) giáp Đường Đen.

- Bên phải giáp: Thổ Thăng.

- Bên trái giáp: Thổ Thạch.

- Phía sau giáp: Thổ Thạch.

- Đánh giá vị trí: vị trí 1. b Mô tả đặc điểm BĐS

- Diện tích: 185 m2, trong đó sử dụng riêng 185 m2 và sử dụng chung 0 m2.

- Mục đích sử dụng đất: Đất ở 85 m2 + Đất LNK 100m2.

- Hình dạng thửa đất: Hình đa giác.

- Hướng thửa đất: hướng Bắc

- Mặt cắt ngõ/ngách nhỏ nhất: Huyện lộ trải nhựa rộng 9 m

 Tài sản gắn liền với đất

- Loại tài sản thực tế: Nhà 02 tầng bê tông cốt thép kiến trúc đẹp.

- Tổng diện tích sử dụng: 160m2

Sau khi khảo sát khu vực xung quanh lân cận tài sản cần thẩm định, thẩm định viên đã tìm được một số thông tin phù hợp để thực hiện so sánh:

Bảng 2.1: Thông tin chung về BĐS định giá và các BĐS so sánh

Tiêu chí TSSS 1 TSSS 2 TSTĐ Địa chỉ Đất mặt tiền trục Đường Đen đoạn qua Xã Trung Đông, thuộc trung tâm xã Trung Đông, khu vự giáp ranh thị trấn Cổ Lễ. Đất mặt tiền trục Đường Đen đoạn qua Xã Trung Đông, đối diện chợ Lao.

Thôn Trung Lao, xã Trung Đông, huyện Trực Ninh, tỉnh Nam Định.

Vị trí VT1 VT1 VT1

Pháp lý Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ

Loại nhà Không Không Nhà 2 tầng bê tông cốt thép, kiến trúc đẹp.

Giá đã GD hoặc đang GD

Năm xây dựng Không Không 2004

Anh Nghĩa bán, điện thoại

Tham khảo trực tiếp người bán

Tình trạng GD Đang giao dịch Đang giao dịch

2.4.4 Bước 4: Phân tích thông tin

Các thông tin thu thập được của các BĐS so sánh đều là đất riêng biệt và đã tìm hiểu được đơn giá của các BĐS so sánh:

- BĐS so sánh 1: đơn giá là 17.250 000 đồng/m2

- BĐS so sánh 2: đơn giá là 17.000.000 đồng/m2

2.4.5 Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Giá trị TSTĐ = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đất a Tính toán giá trị quyền sử dụng đất

Qua các nguồn thông tin tham khảo trên, căn cứ vào hiện trạng, ưu điềm-nhược điểm của BĐS định giá, Cán bộ định giá đề xuất đơn giá thị trường là: 10 tr/m2 đất ở, phần đất LNK áp dụng tương đương 50% giá trị đất ở.

 Giá trị quyền sử dụng đất là:

85 × 10.000.000 + 100 × 10.000.000 ×50% = 1.350.000.000 (đồng) b Giá trị còn lại của công trình trên đất

- Đánh giá tỷ lệ % còn lại của công trình theo đánh giá của cán bộ thẩm định 70%

- Diện tích sử dụng của toàn bộ ngôi nhà là 160m2

- Đơn giá xây dựng áp dụng = 2.500.000 đồng/m2

 Giá trị còn lại của công trình trên đất là:

Vậy tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đất = 1.350.000.000 + 224.000.000 = 1.574.000.000 (đồng)

2.4.6 Lập báo cáo định giá và giải trình báo cáo định giá

2.5 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH

2.5.1 Những thành tích đạt được

Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng đã mở chi nhánh tại Nam Định được 7 năm, so với các ngân hàng lớn như Argribank, Vietinbank hay Vietcombank đây chưa phải là một thời gian dài nhưng cũng đủ để có một nền tảng vững chắc và có một số lượng khách hàng trung thành cũng như niềm tin từ các khách hàng mới Trong 7 năm qua, từ một ngân hàng khá lạ lẫm với các khách hàng trên tỉnh thành Nam Định, VPBank đã dần khẳng định được vị thế cũng như uy tín của mình về chất lượng dịch vụ cũng như các ưu đãi dành cho khách hàng khiến cho khách hàng đến với VPBank ngày càng đông và đầy tin tưởng

2.5.2 Những hạn chế và khó khăn còn tồn tại

Tuy rằng Chi nhánh hoạt động được một khoảng thời gian khá lâu tại địa bàn Nam Định nhưng nhìn chung hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh chưa thật sự tốt Biểu hiện của điều đó là:

- Quy trình định giá được đưa ra khá đầy đủ và chi tiết, tuy nhiên trong quá trình thực hiện, các cán bộ thẩm định vẫn không thực hiện đầy đủ theo quy trình Ví dụ như về vấn đề thu thập thông tin, các thông tin định giá yêu cầu phải thật chi tiết và tỉ mỉ về hiện trạng bất động sản để có cái nhìn rõ nét và chính xác nhất về BĐS và làm căn cứ xác đáng đưa ra giá trị hợp lí cho BĐS Tuy nhiên, nhìn vào báo cáo định giá của BĐS ta có thể thấy, sự mô tả về bất động sản còn khá sơ sài cho thấy việc thu thập thông tin còn mang tính nghĩa vụ, không thật sự tìm hiểu kĩ càng về BĐS Từ những thông tin đó, khó có thể đánh giá một cách chi tiết về BĐS và mức giá đưa ra cũng k còn mang độ tin cậy cao.

- Phương pháp so sánh trực tiếp sử dụng để so sánh giá đất của các BĐS có tín tương đồng với nhau được sử dụng phổ biến Theo nguyên tắc chung, thường phải sử dụng từ 3-5 BĐS so sánh tùy theo mức độ tương đồng giữa chúng để làm căn cứ đưa ra mức giá tốt nhất cho BĐS định giá Tuy nhiên, thông thường các cán bộ thẩm định chỉ đưa ra hai BĐS so sánh và từ đó lấy căn cứ đưa ra mức giá cho BĐS định giá Điều này là một khuyết điểm khá lớn vì chỉ với hai BĐS so sánh không thể đưa ra được một mức giá thuyết phục bởi vì không loại trừ khả năng trong các BDDS so sánh có BĐS mang các đặc điểm đặc biệt hơn nên được định giá cao hơn hay thấp đi mà các cán bộ thẩm định bỏ qua Điều này có thể làm các cán bộ thẩm định đưa ra con số sai lệch cho BĐS định giá làm cho BĐS bị định giá sai giá trị thực.

- Các con số đưa ra còn mang tính ước tính chủ quan rất nhiều và không đưa ra được những căn cứ thuyết phục về mức giá được lựa chọn Hầu như các cán bộ thẩm định chỉ dựa vào những thông tin cơ bản về giá một vài BĐS gần cạnh rồi ước lượng giá trị của BĐS định giá mà không đưa ra được lí do đúng đắn và thuyết phục tại sao lại có được mức giá đó mà không phải mức giá khác.

- Giá của các BĐS so sánh được đưa ra hầu hết là dò hỏi các người dân xung quanh chủ nhà mà không có tài liệu chứng thực chính xác Tuy nhiên, có thể con số họ cung cấp không thật chính xác do có thể những người dân xung quanh chỉ nghe lời đồn đại qua nhiều người hoặc do chủ nhà có lí do nào đó không muốn cung cấp thông tin chính xác Tất cả con số đều không có giấy tờ pháp lý chứng minh nên không có tính chính xác.

- Một số BĐS nằm ở các khu vực như khu đô thị mới ít dân cư rất khó trong việc tìm hiểu về các BĐS so sánh dẫn tới việc định giá trở nên khó khăn do không có cơ sở, căn cứ thực tế.

MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO CHO VAY TẠI CHI NHÁNH

ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN TRONG TƯƠNG LAI

3.1.1 Tầm nhìn chiến lược trong tương lai

- Là một trong những ngân hàng TMCP thành lập sớm nhất tại Việt nam, VPBank đã có những bước phát triển vững chắc trong suốt lịch sử của ngân hàng Đặc biệt từ năm 2010, VPBank đã tăng trưởng vượt bậc với việc xây dựng và triển khai chiến lược chuyển đổi toàn diện dưới sự hỗ trợ của một trong các công ty tư vấn chiến lược hàng đầu thế giới Theo chiến lược này, VPBank đặt mục tiêu trở thành một trong

5 ngân hàng TMCP hàng đầu Việt Nam và một trong 3 ngân hàng TMCP bán lẻ hàng đầu Việt Nam vào năm 2017.

- Tầm nhìn trên được hiện thực hóa bằng một chiến lược gồm 2 gọng kìm chính:

 Tăng trưởng hữu cơ quyết liệt, tập trung vào phân khúc khách hàng cá nhân và SME, đồng thời khai thác cơ hội trong phân khúc khách hàng doanh nghiệp lớn và tín dụng tiêu dùng.

 Xây dựng các hệ thống nền tảng vững chắc về tổ chức, nhân sự, công nghệ, vận hành, v.v.

- Hậu thuẫn cho việc triển khai chiến lược nói trên là văn hóa doanh nghiệp của VPBank, được xây dựng và vun đắp dựa trên 6 giá trị cốt lõi:

 Khách hàng là trọng tâm;

Những thành quả đạt được trong giai đoạn chuyển đổi vừa qua đã khẳng định chiến lược đúng đắn của VPBank, với những thay đổi tích cực về hình ảnh, chất lượng dịch vụ, tính chuyên nghiệp, v.v Sự tin cậy của khách hàng đối với VPBank cũng ngày càng củng cố với việc gia tăng liên tục số lượng khách hàng mới và nguồn vốn huy động Đặc biệt hơn cả là VPBank đang trở thành một địa chỉ thu hút nhân tài trong ngành tài chính ngân hàng Những yếu tố then chốt này đã, đang, và sẽ trở thành vũ khí chiến lược của VPBank trong hành trình hướng tới mục tiêu trở thành một trong 5 ngân hàng TMCP hàng đầu Việt Nam và một trong 3 ngân hàng TMCP bán lẻ hàng đầu Việt Nam vào năm 2017.

VPBank tin tưởng rằng với tầm nhìn và chiến lược trên, ngân hàng sẽ hoàn thành sứ mệnh của mình là mang lại lợi ích cao nhất cho khách hàng, quan tâm chú trọng đến quyền lợi người lao động và cổ đông, xây dựng văn hóa doanh nghiệp vững mạnh, và đóng góp hiệu quả vào sự phát triển của cộng đồng.

3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động thế chấp bất động sản Để hướng tới sự phát triển cao trong tương lai, Ngân hàng cũng như chi nhánh luôn phải nỗ lực cải thiện và nâng cao chất lượng tất cả dịch vụ của mình, trong đó không thể không kể đến hoạt động định giá bất động sản thế chấp phục vụ mục đích cho vay Định hướng cho sự phát triển hoạt động này trong tương lai được xây dựng trên cơ sở:

- Đa dạng hóa các loại hình thế chấp: có thể cho vay cho nhiều mục đích khác nhau như vay để mua, xây, sửa nhà, chuyển quyền thuê lại của Nhà nước, chuyển QSD đất, cho vay du học tại chỗ, cho vay mua oto, vay thuê cơ sở kinh doanh, vay thế chấp bằng các tài sản được hình thành trong tương lai từ khoản vay,…

- Phát triển các loại hình cho vay thế chấp BĐS theo phương châm an toàn và hiệu quả Khi đó, khách hàng cần phải có nguồn thu nhập ổn định, có phương án sử dung vốn khả thi, hiệu quả và phải chứng minh được các thông tin đó là xác thực và có độ tin cậy Đối với các khách hàng có lịch sử vay nợ không tốt, ngân hàng sẽ hạn chế hoặc có biện pháp theo dỗi chặt chẽ khoản vay.

- Đẩy mạnh các hoạt động marketing để quảng bá, giới thiệu các sản phẩm, dịch vụ về cho vay thế chấp BĐS tới đông đảo các tần lớp dân cư thông qua việc sử dụng các phương tiện truyền thông,…

- Mở rộng các chính sách ưu đãi đối với các khoản vay có thế chấp bằng BĐS.

SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ

Trải qua 7 năm hoạt động với nhiều thành tích đạt được, tuy nhiên hoạt động định giá của Chi nhánh VPBank Nam Định vẫn tồn tại nhiều hạn chế như đã nêu trên, những tồn tại đó đã phần nào kìm hãm sự thành công của Ngân hàng Để hướng tới một ngân hàng phát triển tốt, tạo được niềm tin nơi khách hàng, một trong những hoạt động không thể thiếu đó là cần từng bước đẩy lùi những hạn chế và nâng cao chất lượng của hoạt động thẩm định tài sản đảm bảo, trong đó chủ yếu là bất động sản. Hoạt động thẩm định giá tốt mới đem lại hiệu quả tốt cho hoạt động tín dụng – một trong những lĩnh vự chủ chốt của Chi nhánh cũng như toàn bộ hệ thống các ngân hàng.

3.3 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO CHO VAY CỦA CHI NHÁNH

3.3.1 Giải pháp từ phía Ngân hàng

3.3.1.1 Cần tổ chức bộ phận định giá riêng biệt và chuyên nghiệp tại chi nhánh chính cũng như các phòng giao dịch

Hiện tại ở chi nhánh chính cũng như các phòng giao dịch thuộc chi nhánh, bộ phận định giá và tín dụng đôi khi chưa tách biệt rõ ràng CBTD nhiều khi vẫn phải đảm nhiệm công tác định giá BĐS đảm bảo dẫn tới sự thiếu chuyên môn, chuyên nghiệp trong khâu thẩm định, hơn nữa một CBTD phải đảm nhận quá nhiều công việc dẫn tới giảm hiệu quả công việc Vì vậy, Chi nhánh và đặc biệt là các phòng giao dịch nên tổ chức riêng biệt một phòng thẩm định giá với chức năng và phân công thật rõ ràng để công tác định giá được hiệu quả hơn, đồng thời hỗ trợ cho hoạt động tín dụng được diễn ra thuận lợi và nhanh chóng hơn.

3.3.1.2 Tăng cường sự kết hợp giữ bộ phận định giá và bộ phận tín dụng

Bộ phận tín dụng và bộ phận định giá trong ngân hàng luôn gắn bó mật thiết với nhau và bổ trợ cho hoạt động của nhau Hoạt động của hai bộ phận này đặc biệt quan trọng trong quá trình cung cấp dịch vụ tới khách hàng, đảm bảo cho hoạt động tín dụng của ngân hàng được diễn ra thường xuyên, nhanh chóng và hiệu quả Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn đến làm thủ tục vay vốn tại ngân hàng, bộ phận tín dụng trước tiên sẽ thẩm tra hồ sơ vay vốn của khách hàng đã hợp lí, hợp lệ và đầy đủ chưa. Sau đó phải thu thập thêm thông tin, yêu cầu khách hàng cung cấp đầy đủ thông tin, hồ sơ giấy tờ liên quan theo quy định của ngân hàng Mọi khoản vay của khách hàng,ngân hàng đều yêu cầu có tài sản thế chấp để hạn chế rủi ro trong hoạt động tín dụng, tránh trường hợp khách hàng không có khả năng trả nợ ngân hàng sẽ tiến hành xử lí phát mại tài sản đảm bảo để thu hồi nợ Do đó, trong yêu cầu thế chấp, ngân hàng luôn đòi hỏi từ phía khách hàng toàn bộ hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan đến BĐS đó Tuy nhiên, nhiều trường hợp khách hàng sẽ sử dụng giấy tờ giả mạo về quyền sở hữu đem thế chấp hoặc dùng BĐS đã thế chấp cho một khoản vay trước đó từ ngân hàng khác mà chưa hết hợp đồng vay gây ra rủi ro cho ngân hàng Vì thế, để đảm bảo an toàn cho khoản vay, các cán bộ tín dụng cần kiểm tra chặt chẽ hồ sơ pháp lý về BĐS thế chấp thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như: UBND phường, Sở địa chính,… để kiểm tra tính hợp pháp của các giấy tờ mà khách hàng cung cấp Đồng thời kết hợp chặt chẽ với CBTĐ để giúp CBTD kiểm tra lại, phát hiện sai sót nếu có và định giá giá trị BĐS đảm bảo và đưa ra quyết định cho vay phù hợp.

3.3.1.3 Giải pháp về nhân sự

- Nâng cao chất lượng của các cán bộ thẩm định Ở chi nhánh cũng như các phòng giao dịch trưc thuộc, các CBTĐ hầu như là những người trẻ, họ có kiến thức nhưng thiếu kinh nghiệm thực tế Trong khi công việc thẩm định là một công việc đòi hỏi phải có kiến thức sâu rộng về nhiều lĩnh vực, đồng thời phải có kinh nghiệm về định giá để có thể đưa ra được các mức giá sát nhất với giá trị thực tế trên thị trường Do vậy, Chi nhánh cần tiến hành đào tạo kĩ lưỡng và chuyên sâu cho các cán bộ, kết hợp người trẻ quan sát cũng như hỗ trợ người đã có kinh nghiệm để có thể học hỏi và chia sẻ kinh nghiệm lẫn nhau.

- Kết hợp các hình thức khen thưởng, kỷ luật hợp lý, kịp thời nhằm tạo động lực trong công tác của các cán bộ thẩm định

Chi nhánh cần có những chính sách khen thưởng cho các cán bộ có thành tích làm việc tốt để khuyến khích, động viên họ phấn đấu hơn trong công việc Hơn nữa, cần có những biện pháp xử lý các vi phạm của cán bộ thẩm định nhằm răn đe và giảm thiể những vi phạm để chất lượng trong công tác định giá được tốt hơn.

3.3.1.4 Nâng cao hiệu quả quy trình định giá bất động sản

- Tuân thủ quy trình định giá theo quy định của VPBank

Các CBTĐ cần tuân thủ đầy đủ các quy trình mẫu về định giá BĐS tại VPBank đã quy định chung cho toàn hệ thống, không được tự ý cắt bỏ một quá trình hay công đoạn nào để tránh xảy ra thiếu sót và nhận biết không đầy đủ thông tin dẫn tới xử lí thông tin sai lệch Đây là một giải pháp rất quan trọng trong việc nâng cao tính chuyên nghiệp trong cũng như tính chính xác của các kết quả định giá.

- Nâng cao tính chính xác, hợp lý của các thông tin được sử dụng trong quá trình định giá:

+ Các thông tin cần thu thập trong quá trình định giá liên quan đến BĐS định giá và các BĐS so sánh phải được thu thập và kiểm chứng có cơ sở, căn cứ Không được chỉ phụ thuộc vào các thông tin, tài liệu do khách hàng cung cấp mà các CBTĐ cần điều tra, xác minh, làm rõ tính hợp lý của các thông tin, đồng thời tìm kiếm thêm các thông tin khác phía khách hàng không cung cấp để phản ánh một cách đầy đủ và chân thực nhất về BĐS thế chấp, tránh trường hợp sử dụng các thông tin thiếu trung thực cũng như mang ý kiến chủ quan của khách hàng Sau khi thu thập đầy đủ thông tin, phải tiến hàng phân tích và xử lí thông tin một cách cẩn thận và tỷ mỉ để có thể đưa ra được mức giá hợp lý nhất, sát với giá trị thực của thị trường

+ Ngoài ra, các CBTĐ cũng nên đưa ra từ 3-5 BĐS so sánh đã giao dịch gần với thời điểm định giá (tốt nhất là dưới 6 tháng đến 1 năm đổ lại) để phản ánh chân thực và khách quan nhất giá cả của thị trường tại thời điểm định giá, phục vụ cho việc đưa ra một mức giá chỉ dẫn hợp lý cho BĐS định giá Không nên lựa chọn các BĐS so sánh mới chỉ được rao bán mà chưa có giao dịch vì đó chỉ là mức giá tham khảo, người bán luôn muốn rao bán giá cả cao hơn giá trị thực của BĐS để kiếm lời cao nhất có thể.

- Nâng cao chất lượng hình ảnh của BĐS định giá

Trong báo cáo định giá luôn luôn yêu cầu có hình ảnh cụ thể và chân thực về BĐS định giá Chi nhánh Nam Định nằm ở tỉnh nên thường xuyên phải định giá các BĐS ở vùng nông thôn, không có địa chỉ số nhà cụ thể, các cột mốc cũng không rõ ràng đòi hỏi trong quá trình thu thập hình ảnh các cán bộ cần phải có các công cụ tác nghiệp chất lượng tốt, khả năng nhận biết cũng như kinh nghiệm để thu thập đc những hình ảnh phản ánh đầy đủ và rõ nét nhất về BĐS Tuy nhiên, hiện nay do chưa có các phương tiện tác nghiệp đầy đủ và hiện đại nên các CBTĐ chủ yếu sử dụng điện thoại di dộng cá nhân hoặc máy ảnh chất lượng không cao để chụp lại hình ảnh của BĐS dẫn tới chất lượng hình ảnh đôi khi không được rõ nét Hơn nữa, các hình ảnh CBTĐ cung cấp thường ít và chưa phản ánh đầy đủ về những thông tin cần thiết như vị trí, cấu trúc, điều kiện kinh doanh,… nên gây ra những thông tin chưa được rõ ràng và khó khăn trong việc nhận biết và xét duyệt từ cấp trên Vì vậy, từ phía Chi nhánh nên trang bị cho các CBTĐ những kĩ năng nhận biết cần thiết và các công cụ tác nghiệp chất lượng để quá trình thu thập hình ảnh đem lại hiệu quả cao.

- Nâng cao chất lượng đánh giá giá trị công trình trên đất

Trong giá trị BĐS thế chấp, giá trị công trình (chủ yếu là nhà ở) thường chiếm một tỷ lệ nhỏ so với giá đất nên đôi khi các CBTĐ đánh giá khá hời hợt Điều này cần được cải thiện để phản ánh đúng nhất giá trị của công trình gắn liền với đất, từ đó nâng cao được hiệu quả thẩm định Để làm được điều này, các CBTĐ cần trang bị những hiểu biết của mình về kiến thức xây dựng, nắm bắt kịp thời các thay đổi về quy định, thông tư về đơn gía xây dựng hay đơn giá thực tế trên thị trường, đánh giá các tỷ lệ hao mòn về công trình trên đất một cách chính xác nhất.

- Áp dụng các tỷ lệ hao mòn cho công trình trên đất phù hợp

Với các công trình trên đất thường có tuổi thọ dài, theo quy định nhà nước áp dụng là từ 30 đến 50 năm Tuy nhiên, ở VPBank thường áp dụng thời gian khấu hao là khoảng 20 năm, trong khi nhiều công trình có tuổi thọ dài hơn rất nhiều, đặc biệt là các công trình hiện đại mới xây gần đây chất lượng rất tốt kéo theo tuổi thọ cũng dài hơn. Ngoài ra, một số công trình CBTĐ đưa ra tỷ lệ một cách ước lượng chủ quan, điều này là không có cơ sở Do đó, để xác định được tỷ lệ hao mòn, các CBTĐ cần dựa vào thời gian công trình đã được sử dụng và tuổi thọ kinh tế thiết kế của công trình để đưa ra được một tỷ lệ hợp lý nhất

- Sử dụng linh hoạt các phương pháp định giá

Hiện nay, ở chi nhánh VPBank Nam Định, phương pháp chủ yếu được cácCBTĐ sử dụng là phương pháp so sánh đối với phần đất và phương pháp chi phí đối với phần công trình trên đất Điều này là hợp lý với các BĐS như nhà ở đơn thuần.Tuy nhiên đối với các BĐS có lợi thế kinh doanh hay tạo ra thu nhập như nhà hàng,khách sạn hoặc các tài sản hình thành từ vốn vay thì nên sử dụng phương pháp thu nhập, hoặc các mảnh đất ở trong các khu vực có khả năng phát triển tốt trong tương lai, đem lại nguồn thu lớn có thể sử dụng phương pháp thặng dư Lí do bởi sử dụng hai phương pháp so sánh và chi phí không thể phản ánh đầy đủ các lợi thế mà BĐS đó sẽ tạo ra cho người sở hữu, hơn nữa đối với các BĐS đặc thù như vậy việc tìm kiếm các

BĐS so sánh tương đồng là khá khó khăn, đơn giá xây dựng của các công trình đó cũng có sự khác biệt lớn với công trình đơn giản như nhà ở Vì vậy, đối với các BĐS khác nhau, các CBTĐ cần sử dụng các phương pháp định giá khác nhau để phù hợp với đặc trưng của từng BĐS và không làm giảm bớt hay thổi phồng giá trị của BĐS thế chấp.

3.3.1.5 Xây dựng cơ sở dữ liệu nhằm cung cấp thông tin cho các cuộc định giá bất động sản

Trong cơ chế thị trường, những thông tin về BĐS luôn thay đổi, biến động không ngừng Vì vậy, để có thể định giá một cách chính xác nhất giá trị của các BĐS thế chấp, ngân hàng cũng như chi nhánh phải lưu trữ và phân tích các thông tin từ thị trường, từ đó chọn lọc ra các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác định giá và lưu trữ lại làm tài liệu tham khảo Ngoài ra, từ những thông tin này, CBTĐ còn có thể phân tích tình hình thị trường và dự báo được sự biến động của giá BĐS trong tương lai, đồng thời có thể tra cứu, lấy được thông tin nhanh và chính xác và có căn cứ hơn việc tìm kiếm tràn lan trên internet như hiện nay.

3.3.2 Giải pháp từ phía Nhà nước

3.3.2.1 Giải pháp về nâng cao chất lượng quản lý

Thị trường bất động sản là một yếu tố không thể thiếu trong nền kinh tế và đóng vai trò ảnh hưởng to lớn tới sự phát triển hay suy thoái của nền kinh tế Vì vậy, nhiêm vụ quan trọng của Nhà nước đó là phải nâng cao hiệu quả quản lý về thị trường bất động sản, điều hòa, định hướng phát triển thị trường bất động sản, và trong đó không thể không kể đến công tác định giá bất động sản. Để làm được điều này, các biện pháp có thể được đưa ra là:

MỘT SỐ KIẾN NGHỊ

3.4.1 Kiến nghị với Chính phủ và các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

3.4.1.1 Hoàn thiện hệ thống các văn bản pháp luật về hoạt động thẩm định giá BĐS

- Một yếu tố cấu ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản là tính pháp lý của nó.Hiện nay, các văn bản pháp luật nhà nước quy định lên quan đến thẩm định giá bất động sản còn quá nhiều Và nhiều khi các văn bản này còn chưa thống nhất, chồng chéo nhau Do vậy, việc tuân theo các văn bản này khi thẩm định giá bất động sản còn gặp nhiều vướng mắc Bên cạnh đó, tại Việt Nam, không công nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện đứng ra quản lý. Điều này khiến giao dịch bất động sản ở nước ta chỉ là nửa hợp pháp,phải thông qua nhiều bước cấp phép, chi phí chuyển nhượng nhiều hơn và thời gian giao dịch thành công cũng lâu hơn.

- Hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu công trình xây dựng trên đất: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu công trình xây dựng trên đất tạo lập tính hợp pháp cho hàng hóa bất động sản Hiện nay công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn diễn ra chậm chạp và nhiều bất cập Khi tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tăng, số lượng bất động sản hợp pháp được đưa vào giao dịch nhiều hơn Thời gian diễn ra giao dịch mua bán, cho thuê, thế chap, thừa kế… bất động sản diễn ra nhanh hơn Qua đó thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển Số lượng thông tin trên thị trường nhiều hơn tạo điều kiện cho thẩm định viên khi thu thập thông tin, các thông tin cũng chính xác hơn Do vậy, kết quả định giá qua đó cũng sát với giá thị trường hơn Sau đây là một số giải pháp:

 Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính.

 Giải pháp về tổ chức bộ máy cán bộ.

 Đầu tư trang thiết bị phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ Hoàn thiện các điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

3.4.1.2 Hoàn thiện công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch ngành, quy hoạch giao thông

Trong hoạt động định giá BĐS hiện nay, thì thông tin về các loại quy hoạch đóng vai trò rất quan trọng đặc biệt là quy hoạch sử dụng đất Khi tiến hành định giá BĐS, thẩm định viên sẽ kiểm tra xem BĐS đó có sử dụng đúng quy hoạch của Nhà nước hay không, BĐS đó có thuộc vào quy hoạch hay không, nếu thuộc thì toàn bộ BĐS thuộc quy hoạch hay chỉ một phần BĐS thuộc quy hoạch Nếu chỉ có một phần BĐS thuộc quy hoạch thì phần diện tích nằm trong quy hoạch sẽ được tính theo khung giá đất do Nhà nước ban hành, phần diện tích còn lại sẽ được tính theo giá thị trường Từ sự phân tích trên ta thấy rằng công tác quy hoạch đóng vai trò rất quan trọng trong hoạt động định giá hiện nay,có ảnh hưởng tới kết quả thẩm định.

3.4.1.3 Xây dựng thị trường bất động sản công khai, minh bạch

Thị trường bất động sản là nhân tố tác động trực tiếp, mạnh mẽ đến hoạt động thẩm định giá BĐS nói chung và thẩm định giá quyền sử dụng đất nói riêng Mọi biến động của thị trường là nguyên nhân quan trọng dẫn đến sai lệch trong kết quả thẩm định giá quyền sử dụng đất bởi thông tin thu thập được đều bắt nguồn từ thị trường BĐS

Một trong những hạn chế lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam là tính minh bạch của thị trường Trong tất cả các khâu từ đầu tư, tạo lập BĐS đến giao dịch,mua bán, chuyển nhượng, cho thuê đều chứa đựng những điểm hạn chế nhất định.Điều này đã khiến thị trường BĐS Việt Nam ngày càng trở nên “méo mó” Do đó,trong thời gian tới Nhà nước cần phải quan tâm phát triển thị trường này hơn nữa,quản lý chặt chẽ hơn các giao dịch diễn ra trên thị trường BĐS Để làm được điều nàyNhà nước cần phải thiết lập các hệ thống đăng ký giao dịch BĐS minh bạch, đáng tin cậy, và có hiệu lực Mặt khác, nhanh chóng cho phép phát hành chứng chỉ bất động sản và niêm yết các chứng chỉ bất động sản của các công ty BĐS trên thị trường chứng khoán Song song với đó, Nhà nước cần hoàn thiện các bản bản pháp quy liên quan về giá đất cho thuê; mua bán; chuyển nhượng

3.4.1.4 Xây dựng ngân hàng thông tin, dữ liệu về đất đai, bất động sản

Nhận thức được tầm quan trọng của thông tin và những khó khăn trong quá trình thu thập thông tin cho hoạt động thẩm định giá quyền sử dụng đất, việc thành lập tổ chức lữu trữ dữ liệu về các giao dịch BĐS ( thời điểm, mức giá ) là rất cần thiết Hệ thống thông tin dữ liệu có thể xây dựng dựa vào:

- Dữ liệu về BĐS ở các vùng, từng địa phương cụ thể

- Yêu cầu các doanh nghiệp thẩm định giá BĐS và kinh doanh BĐS cùng tham gia xây dựng hệ thống thông tin này.

3.4.1.5 Nâng cao chất lượng công tác đào tạo thẩm định giá

Nghề thẩm định giá là một nghề mới tại Việt Nam, còn rất non trẻ Tuy nhiên trong tương lai, nhu cầu xã hội về nghề này là rất lớn Vì vậy, công tác đào tạo thẩm định viên phải được coi trọng nhằm bồi dưỡng và tạo ra một đội ngũ thẩm định viên được trang bị tốt về chuyên môn, có phẩm chất đạo đức nghề nghiệp tốt Để làm được như vậy:

- Cần chuẩn hóa chương trình đào tạo Hiện nay, tại Việt Nam vẫn chưa có chương trình đào tạo chuẩn về thẩm định giá Các trường Đại học, Học viện đào tạo về thẩm định giá phải tự xây dựng chương trình đào tạo Như vậy, sẽ dẫn tới sự không chuẩn hóa về mặt kiến thức nghiệp vụ Các chương trình đào tạo vẫn chưa được quản lý chặt Một số các công ty kinh doanh bất động sản vẫn mở các khóa đào tạo kinh doanh và định giá BĐS Sau khóa học, các học viên được cấp chứng chỉ Hiện nay xã hội vẫn hoài nghi về tính “chuẩn” của chứng chỉ như vậy

- Tổ chức các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ để nâng cao kiến thức

- Tăng cường tổ chức thi cấp thẻ chứng chỉ hành nghề thẩm định viên về giá của

Bộ Tài Chính Tuy nhiên, thẻ hành nghề này có giá trị không thời hạn Điều này là chưa hợp lí Cần quy định về thời hạn của chứng chỉ hành nghề thẩm định viên Sau khi hết thời hạn này, thẩm định viên muốn được cấp tiếp chứng chỉ phải dự thi sát hạch Có như vậy mới kiểm tra được trình độ của thẩm định viên và đảm bảo các thẩm định viên phải không ngừng trau dồi chuyên môn, cập nhật kiến thức.

3.4.1.6 Hoàn thiện công tác kiểm tra chất lượng định giá

Hiện nay, ở Việt Nam chưa có cơ quan chuyên trách đảm nhận công tác kiểm soát chất lượng định giá ở các đơn vị Do đó, chất lượng kết quả thẩm định nhiều khi không cao Để nâng cao chất lượng thẩm định, trong thời gian tới Bộ Tài chính cần:

- Thành lập ban thanh tra và kiểm tra chất lượng định giá ở các đơn vị.

- Xây dựng hệ thống chuẩn mực rõ ràng để kiểm tra chất lượng định giá ở các đơn vị trực thuộc.

- Thường xuyên tiến hành kiểm tra chất lượng của công tác thẩm định đồng thời có các biện pháp xử lý thích hợp đối với những trường hợp vi phạm

Mặt khác, Bộ Tài chính cũng nên chú ý đào tạo, bồi dường nâng cao trình độ cán bộ, nhân viên; tổ chức có hiệu quả công tác đào tạo và thi cấp thẻ Thẩm định viên cho các cá nhân để đáp ứng có hiệu quả ngày càng cao yêu cầu của thẩm định giá, của hội nhập với thế giới và khu vực

3.4.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà Nước

Ngân hàng Nhà nước là đầu tàu điều hướng hoạt động của các ngân hàng trên toàn hệ thống Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước cần phải đưa ra những văn bản, quy định chính thức liên quan đến hoạt động thẩm định BĐS đảm bảo để hướng dẫn các Ngân hàng thực hiện một cách thống nhất, đạt hiệu quả, tạo điều kiện cho khách hàng được vay vốn.

3.4.3 Kiến nghị với Ngân hàng Việt Nam Thịn Vượng Để hoạt động ở chi nhánh đạt hiệu quả, bản thân các ban lãnh đạo tại Hội sở của Ngân hàng cùng kết hợp với ban lãnh đạo cấp chi nhánh cùng đưa ra phương hướng thực hiện nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của toàn Ngân hàng cũng như tại mỗi chi nhánh Những công việc cần thiết để đạt được mục tiêu đó:

- Tổ chức đào tạo tập trung cán bộ, công nhân viên hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá cũng như các lĩnh vực liên quan như tín dụng,… Tạo điều kiện cho các cán bộ được giao lưu học hỏi lẫn nhau để giúp đỡ nhau trong công việc Đồng thời thường xuyên có những chính sách khen thưởng hay các chế tài xử phạt thích hợp để thúc đẩy chất lượng làm việc của cán bộ nhân viên.