Giải pháp nâng cao hiệu quả định giá bất động sản bảo đảm cho vay tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng - Chi nhánh Nam Định

KHÁI QUÁT VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Bất động sản là gì?

Yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Bất động sản luôn đi kèm với yếu tố pháp lý do có giá trị rất lớn và tính ảnh hưởng đến tình hình kinh tế rất cao, hơn nữa đây là mặt hàng dễ xảy ra tranh chấp nên yếu tố quan trọng nhất là cần có sổ đỏ xác minh quyền sở hữu được ban hành bởi Nhà nước, các cơ quan chính quyền.

THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA NGÂN HÀNG VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

- Đối với những tài sản được hình thành trong quá trình vay vốn, về nguyên tắc không phải là tài sản thế chấp, cầm cố cho chính khoản vay đó; nhưng nếu xét thấy khoản vay hoặc dự án vì quốc kế dân sinh, có hiệu quả kinh tế, có khả năng trả nợ nhưng thiếu tài sản thế chấp, cầm cố thì việc cho bên vay được dùng tài sản hình thành trong quá trình vay vốn làm đảm bảo nợ vay hay không là do Tổng giám đốc (Giám đốc) Tổ chức tín dụng quyết định và tự chịu trách nhiệm.”. Khi người vay không thực hiện nghĩa vụ theo yêu câu hợp đồng, việc xử lí bất động sản phải dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa người đi vay và người cho vay hoặc phải nhờ đến sựu can thiệp của tòa án nếu có tranh chấp.

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Định giá bất động sản là gì

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung …. Những yếu tố đó nờu là những yếu tố thể hiện một cỏch trực quan và rừ ràng ảnh hưởng đến giá trị tài sản.Tuy nhiên còn có những yếu tố khác như: chất lượng dịch vụ y tế, an ninh, trình độ dân trí của khu vực có bất động sản hay những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy, tập quán dân cư….

NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Tuân thủ nguyên tắc này trong hoạt động thẩm định giá, đòi hỏi TĐV phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần thẩm định giá. Do vậy, để vận dụng nguyên tắc này, đòi hỏi TĐV nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất có thể thay thế hay so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần thẩm định. Vì vậy, một nhiệm vụ quan trọng của TĐV là phải đánh giá được tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên đánh giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.

QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

 Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng,…có ảnh hưởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS. - Bỏo cỏo kết quả thẩm định giỏ là văn bản do TĐV lập để nờu rừ ý kiến chớnh thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá. - Báo cáo kết quả phải thể hiện được những lập luận, cách thức, phương pháp được ỏp dụng trong quỏ trỡnh thẩm định và giải thớch một cỏch rừ ràng tất cả những vấn đề có tác động đến giá trị tài sản.

CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Phương pháp so sánh

Như vậy, xét về mặt kỹ thuật, theo phương pháp này người ta không cần thiết phải xây dựng các công thức hay mô hình toán học, mà chỉ cần đi tìm các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của BĐS tương đương có thể so sánh được trên thị trường. Vì vậy, để tiến hành so sánh, TĐV phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các BĐS giống hoặc tương đối giống so với BĐS mục tiêu; sau đó, tiến hành phân tích giá mua bán, phân tích các giá trị đã giao dịch và làm những điều chỉnh cần thiết để tìm ra giá trị hợp lý của BĐS mục tiêu.  Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thị trường, do đó, phương pháp này cũng gặp phải những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp như: cần thiết phải có thông tin thị trường, các thông tin chứng cứ mang tính chất lịch sử,.

THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẢM BẢO CHO VAY TẠI CHI NHÁNH VPBANK NAM ĐỊNH

- Để thực hiện thẩm định giá, Cán bộ thực hiện thẩm định giá giá phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản. - Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp, bao gồm: đặc điểm của mỗi lĩnh vực (thương mại hoặc công nghiệp) hình thành nên những nhóm cung và cầu về tài sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người mua tiềm năng.  Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá của tài sản.

Phương pháp này đòi hỏi phải xác định các loại chi phí như chi phí công trình, tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của công trình,… Đây là công việc khá khó khăn và đòi hỏi các cán bộ định giá phải có kỹ năng, kinh nghiệm và kiến thức tốt trong lĩnh vực xây dựng khi xác định giá trị còn lại của công trình. Điều này gây áp lực cho các cán bộ thẩm định về tiến độ có thể dẫn tới quá trình thực hiện không được kỹ lưỡng, tỉ mỉ dẫn tới có thể chỉ tìm hiểu và phân tích được các thông tin tổng quát nhất về BĐS như vị trí tọa lạc, yếu tố pháp lý, tình trạng thực tế của công trình,… mà bỏ qua nhiều yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới mức giá chỉ dẫn của BĐS làm giảm hiệu quả hoạt động định giá.