Cung cau nha dat yeu to quan trong hinh thanh thi 208852

đồ án tốt nghiệp Lời mở đầu I- Mục đích nghiên cứu Đất đai nguồn tài nguyên quý giá quốc gia mỗi, yếu tố cấu thành nên giang sơn đất nớc Cùng với đất đai, nhà có vị trí quan trọng đời sống ngời, tài sản Nhà nớc, gia đình Nó phản ánh trình độ phát triển kinh tế xà hội mức sống quốc gia, dân tộc nớc ta từ chun sang nỊn kinh tÕ thÞ trêng, mét hƯ thèng loại thị trờng dần đợc hình thành phát triển Trong thị trờng nhà đất thị trờng nhạy cảm phức tạp Sự phát triển loại thị trờng hệ tất yếu sản xuất hàng hóa đồng thời điều kiện làm phân công lao động xà hội ngày sâu sắc Thị trờng nhà đất đợc coi nh phận thị trờng bất động sản nơi diễn hành vi mua bán hàng hoá nhà đất nh dịch vụ gắn liền với hàng hoá Ngày nay, thị trờng nhà đất đà trở thành phận thiếu đợc hệ thống loại thị trờng kinh tế quốc dân Nó đà có đóng góp đáng vào phát triển kinh tế nớc ta thời gian vừa qua Hà Nội trung tâm kinh tế, văn hoá, xà hội đồ án tốt nghiệp chơng I:Khái quát chung thị trờng bất động sản thị trờng nhà đất I- Khái quát thị trờng bất động sản 1.Khái niệm thị trờng bất động sản Bất động sản lĩnh vực gắn liền với phát triển kinh tế xà hội đất nớc thành viên xà hội Lĩnh vực thể nhiều mối quan hệ với lợi ích khác Lợi ích nhà nớc, lợi ích ngời chủ sở hữu, nhà đầu t kinh doanh ngời sử dụng.Hoạt động kinh doanh bất động sản rộng lớn phức tạp Đặc biệt điều kiện kinh tế thị trờng nớc ta trình hình thành đồng loại thị trờng Để phân loại tài sản quyền sở hữu ngời ta chia tài sản làm hai loại : Bất động sản động sản Thuật ngữ bất động sản động sản đà sử dụng rộng rÃi đợc ghi nhận hầu hết luật nhiều nớc giới nh Anh, Pháp, Mỹ, Thái Lan, Malaixia Hầu hết khái niệm bất động sản nớc có thống Mặc dù , xác định tài sản cấu thành bất động sản có khác mức độ nớc ta trớc ban hành luật dân năm 1995, hệ thống pháp luật nh quản lý hoạt động kinh tế, sử dụng thuật ngữ bất động sản động sản Trong pháp luật kinh tế đà sử dụng khái niệm tài sản cố định để tài sản lu động xác định nội hàm chúng Bộ luật dân năm 1995 đà phân chia tài sản theo thông lệ tập quán quốc tế thành bất động sản động sản sở thuộc tính tự nhiên tài sản tài sản có di dời đợc học hay không Bộ luật dân đà phân chia tài sản thành bất động sản động sản Điều 181 luật dân nớc ta định nghĩa bất động sản động sản Bất động sản loại tài sản di rời đợc bao gồm: +Đất đai +Nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; +Các tài sản khác gắn liền với đất đai; +Các loại tài sản khác pháp luật qui định; Còn động sản tài sản bất động sản Bất động sản có lúc gọi nhà đất địa ốc (theo tiếng Trung Quốc phòng địa sản) Các phân loại phù hợp với yêu cầu công tác quản lý đồ án tốt nghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh Đất đai, nhà , công trình xây dựng tài sản gắn liền đất đai chủ yếu bất động sản 2.Đặc điểm bất động sản a) Bất động sản loại tài sản có vị trí cố định di chuyển: Đặc tính có tính ảnh hởng lớn đến việc đầu t thị trờng chỗ bất động sản đem nơi khác để giao dịch Vấn đề vị trí tài sản có ý nghĩa quan trọng đến giá trị bất động sản, ngời ta nhắc đến vị trí " tức cần quan tâm đến địa điểm cụ thể ,đến tình hình phát triển kinh tế , văn hoá xà hội môi trờng cảnh quan nh hạ tầng kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm bất động sản b)Tính bền lâu :Đất đai thứ đợc xem nh không bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp, tính bền lâu bất động sản (BĐS )là tuổi thọ vật kiến trúc.Cần phân biệt tuổi thọ vật lí bất động sản với tuæi thä kinh tÕ.Tuæi thä kinh tÕ chÊm døt điều kiện thị trờng trạng thái hoạt động bình thòng mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang với lợi ích thu đợc từ BĐS Tuổi thọ vật lí dài tuổi thọ kinh tế nhiều chấm dứt kết cấu chủ lực chủ yếu công trình bị lÃo hoá c)Tính thích ứng: Lợi ích công trính đợc sinh trình sử dụng lẽ kịp thời điều chỉnh công sử dụng giữ lại nét đặc trng công trình lại vừa đem lại lợi ích lớn cho nhà đầu t Việc điều chỉnh công sử dụng đáp ứng yêu cầu khách hàng nên nhà đầu t quan tâm đến tính thích ứng BĐS d)Tính biến dị :Trên thị trờng bất động sản không tồn hai công trình hoàn toàn giống chúng có vị trí không gian khác kể hai công trình cạnh xây theo thiết kế Ngay cao ốc nhà có hớng nhà khác Ngoài cần ý đến ý muốn nhà đầu t, ngời sử dụng, kể kiến trúc s, ngời quan tâm đến tính dị biến tạo hấp dẫn với khách hàng, thoả mÃn sở thích cá nhân Do thi trờng bất động sản địa vị giá trị riêng bất động sản không hoàn giống nh bất động sản khác e)Tính chụi ảnh hởng sách : Vì BĐS có tầm quan trọng với hoạt động kinh tế đời sống nhân dân,nên phủ nớc quan tâm đến thị trờng bất động sản, thờng đa sách lĩnh vực để điều chỉnh quan hệ pháp lí, quan hệ lợi ích kính tế sản xuất đồ án tốt nghiệp giao dịch sử dụng BĐS.Vì di chuyển từ thị trờng sang thị trờng khác thuận lợi nên thị trờng BĐS khó mà tránh khỏi ảnh hởng việc điểu chỉnh sách nh sách thuế ,đất đai, nhà ở, tiền tệ f )Tính thuộc vào lực quản lí: Nhiều loại hình đầu t không đòi hỏi phải tốn công quản lí chẳng hạn nh vào thị trờng chứng khoán hay vàng bạc đá quí.Thế nhng muốn đầu t vào thị trờng bất động sản phải có lực quản lí tơng xứng g )Tính ảnh hởng lẫn nhau: Đó việc giá trị bất động sản đợc nâng cao lên nhờ thay đổi công trình công cộng nh trờng học, chợ, công viên điều kiện sở hạ tầng kỹ thuật nh công trình giao thông , quy hoạch phát triển đô thị Kinh nghiệm cho thấy dự đoán đợc xác sở hạ tầng khu vực đầu t phát triển bất động sản thành công lớn - Khái niệm thị trờng bất động sản a) Khái niệm vệ thị trờng bất động sản: - Thị trờng BĐS nơi ngời mua ngời bán tự tìm đến với nhau, qua gặp gỡ, trao đổi thăm dò mà nhận đợc lời giải đáp điều mà bên cần biết, cảm thấy thoả mÃn đến giao dịch - Nói cách ngắn gọn thị trờng BĐS : + Tổng hoà giao dịch bất động sản nhà đất khu vực địa lý định, thời đoạn định; + Đầu mối thực giá trị chuyển dịch giá trị hàng hoá BĐS nhà đất; - Cùng với phát triển kinh tế , thị trờng bất động sản ngày đợc hình thành phát triển Hàng hoá thị trờng bất động sản loại hàng hoá đặc biệt di dời đợc nhng đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, làm nảy sinh hoạt động giao dịch Thị trờng BĐS gồm thị trờng nhánh Thị trờng mua bán, thị trờng cho thuê, thị trờng chấp bảo hiểm BĐS Căn vào thứ tự thời gian mà BĐS nhập thị trờng mà ngời ta phân thị trờng làm cấp: - Thị trờng cấp I thị trờng chuyển nhợng, giao cho thuê quyền sử dụng đất ( gọi thị trờng đất đai ) - Thị trờng thứ II thị trờng xây dựng công trình để bán cho thuê - Thị trờng III thị trờng bán cho thuê lại công trình đà đợc mua thuê đồ án tốt nghiệp II- Khái quát chung thị trờng trờng nhà đất 1- Định nghĩa thị trờng trờng nhà đất Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, t liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trờng sống, địa bàn phân bố khu dân c, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xà hội, an ninh, quốc phòng ( Luật đất đai năm 1993 ) Thật vậy, đất đai giữ vị trí có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Đất đai điều kiện chung trình sản xuất ngành kinh tế quốc dân hoạt động ngời Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, ®Êt ®ai lµ ®iỊu kiƯn chung cđa lao ®éng vµ thiếu đợc cho tất tồn sống Đất đai đóng vai trò định cho tồn phát triển xà hội loài ngời Nếu đất đai nh ? Tất hoạt động sản xuất, trình lao động tồn ngời không xảy Bởi vậy, việc sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, có hiệu cao luôn bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai bền vững, lâu dài vô cần thiết Bên cạnh đó, nhà sản phẩm hoạt động xây dựng không gian bên có tổ chức đợc ngăn cách với môi trờng bên dùng để Nhà không không gian c trú đơn thuần, mà môi trờng sống, môi trờng lao động sản xuất, môi trờng văn hoá, giáo dục Nhà tổ ấm hạnh phúc gia đình, tế bµo cđa sù phån vinh vµ tiÕn bé x· héi Đối với quốc gia, nhà không nguồn tài sản lớn mà thể trình độ phát triển, tiềm kinh tế góp phần tạo nên mặt kiến trúc tổng thể Cùng với phát triển kinh tế thị trờng đại, sống ngời dân đà có biến đổi chất lớn, nhu cầu nhà ngày tăng cao đồ án tốt nghiệp Vì nhà trở thành vấn đề nóng bỏng xà hội, phát triển kinh tế, quan tâm cá nhân, gia đình, tổ chức kinh tế, xà hội quốc gia Nhà có ảnh hởng đến lÜnh vùc cđa ®êi sèng kinh tÕ-x· héi, tõ kinh tế, văn hoá đến trị xà hội Nh vây, thị trờng nhà đất thị trờng yếu tố nhà đất hợp thành Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng tài sản gắn liền với đất đai loại hàng hoá chủ yếu thị trờng nhà đất Theo nghĩa hẹp, thị trờng nhà đất gồm thị trờng yếu tố nhà đất ở, vờn tợc, khuôn viên gắn với nhà Theo nghĩa rộng, thị trờng nhà đất bao gồm đất ở, vờn tợc, khuôn viên gắn với nhà đất ®Ĩ sư dơng cho c¸c mơc ®Ých kh¸c NỊn kinh tế hàng hoá phát triển bao gồm hệ thống đồng loại thị trờng Sự phát triển loại thị trờng hệ tất yếu phân công lao động sản xuất hàng hoá, đồng thời điều kiện làm cho phân công lao động xà hội ngày sâu sắc Thị trờng nhà đất đà bắt đầu hình thành có xu hớng mở rộng nớc ta đâu có nhà đất nh dịch vụ gắn liền với nhà đất hình thành thị trờng nhà đất Thị trờng nhà đất có liên quan đến vùng, khu vực, toàn lÃnh thổ đất nớc Thị trờng nhà đất đợc hiểu nơi diễn hành vi mua bán hàng hoá nhà đất nh dịch vụ gắn liền với hàng hoá Quá trình trao đổi mua bán nhà đất luôn vận động phát triển làm cho phơng thức giao dịch, trao đổi nhà đất diễn nhiều dạng khác Thị trờng nhà đất vùng khác hoạt động theo cách khác nhau, tuỳ theo số lợng, quy đồ án tốt nghiệp mô ngời tham gia, kết cấu hạ tầng điều kiện thông tin ngời mua ngời bán 2-Vai trò thị trờng trờng nhà đất Trên sở quản lý vận hành kinh tế thị trờng nguồn hàng hoá nhà đất ngày phong phú đa dạng với chất lợng ngày cao nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng dân c góp phần vào việc xây dựng phát triển đất nớc Thị trờng nhà đất phát triển nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế-xà hội đất nớc nâng cao đời sống tầng lớp dân c Chính vậy, thị trờng nhà đất phận hệ thống thị trêng cđa mét qc gia, bëi vËy sù ph¸t triĨn thị trờng nhà đất góp phần phát triển đồng thị trờng Kinh tế quốc dân Thị trờng nhà đất nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất cho nhà kinh doanh nhà đất Trên thị trờng nhà đất, nhà kinh doanh nhà đất ngời tiêu dùng thực việc mua bán mình, với vai trò hàng hoá đặc biệt, đất đai nhà đợc chuyển quyền sở hữu quyền sử dụng từ ngời sang ngời khác Việc mua bán lại nh tạo khối lợng hàng hoá không cạn, cung cấp cho thị trờng làm cho thị trờng hàng hoá nhà đất luôn phong phú Thị trờng nơi chuyển hoá vốn từ hình thái vật sang giá trị, nhân tố định chu chuyển vốn, tăng trởng kinh doanh tồn doanh nghiệp kinh doanh nhà đất Trong trình kinh doanh, tạo sản phẩm nh nhà công trình gắn liền với đất đai, yếu tố sản xuất kể giá đất đai đợc vật hoá sản phẩm Để tiến hành trình tái sản xuất chu kỳ tiếp theo, đòi hỏi phải chuyển hoá vật thành hình thái tiền Việc xây nhà, bán đồ án tốt nghiệp nhà chu kỳ tuần hoàn nh đợc thực thông qua thị trờng Tuy nhiên tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm lại phụ thuộc vào tốc độ lu thông hàng hoá, phụ thuộc vào dung lợng thị trờng Quá trình thực việc tiêu thụ sản phẩm thị trờng nhà đất không đơn hoàn trả chi phí sản xuất, mà quy trình thực hoá giá trị sản phẩm thặng d tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế Thị trờng nhà đất cầu nối sản xuất tiêu dùng, xây dựng, mua bán nhà, mua bán quyền sử dụng đất Trong điều kiện sản xuất hàng hoá ngời s¶n xt tríc hÕt ph¶i lo s¶n xt kinh doanh, sử dụng yếu tố sản xuất để sản xuất sản phẩm hàng hoá, sản phẩm hàng hoá đợc đem bán Trong đó, ngời tiêu dùng sản phẩm lại cần mua loại hàng hoá nh họ phải tìm mua loaị hàng hoá Để giải mối quan hệ này, nơi gặp gỡ, trao đổi thị trờng Thông qua thị trờng, bên cung bên cầu thoả thuận với để giải mối quan hệ Thúc đẩy ứng dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lợng nhà ở, bảo vệ nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất Thị trờng nói chung, thị trờng nhà đất nói riêng chịu tác động tơng hỗ lẫn yếu tố cung, cầu, giá Sự tồn vận động thị trờng biểu vận động yếu tố không tách rời Mỗi thay đổi yếu tố kéo theo thay đổi yếu tố khác ngợc lại Điều làm cho doanh nghiƯp ¸p dơng tiÕn bé khoa häc kü tht công nghệ, cải tiến tổ chức quản lý, thực biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao suất lao động, hạ giá thành nâng cao chất lợng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh thị trờng mang lại lợi nhuận cao đồ án tốt nghiệp Hoạt động thị trờng nhà đất góp phần thúc đẩy trình đổi quản lý đất đai, nhà công trình công cộng sở kinh tế khác Nhờ thị trờng nhà đất giải mối quan hệ lợi ích ( lợi ích Nhà nớc, lợi ích chủ đầu t, lợi ích cộng đồng lợi ích ngời lao động ) Thị trờng nhà đất đợc hình thành phát triển góp phần bớc xây dựng đồng loại thị trờng kinh tế hàng hoá Thông qua hoạt động thị trờng nhà đất , Nhà nớc tiếp tục bổ sung, hoàn thiện pháp luật sách nh tổ chức quản lý, tạo điều kiện cho thị trờng mở rộng phát triển, góp phần khắc phục tình trạng kinh doanh ngầm, tham nhũng, trốn thuế, đầu tích trữ tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh doanh nhà đất có chiều hớng gia tăng nớc ta Thị trờng nhà đất hình thành phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế Nhà nớc ngời sử dụng đất công trình, tài sản gắn liền với đất đai, nâng cao hiệu sử dụng nguồn tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế đầu t xây dựng bản, tận dụng phát triển nhà đất để đáp ứng nhu cầu tầng lớp dân c, tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách Nhà nớc Phát triển thị trờng nhà đất góp phần tăng cờng quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xà hội hoá sản xuất kinh doanh Khi tham gia vào thị trờng, nhà kinh doanh, ngêi sư dơng cã ®iỊu kiƯn tiÕp xóc, cã mèi quan hƯ qua l¹i víi nhau, t¹o sù më réng quan hệ nội thị trờng quan hệ với ngành, lĩnh vực khác nh xây dựng, địa chính, ngân hàng, môi trờng đô thị để mở rộng thị tr để mở rộng thị trờng Nhà đất tài sản đặc biệt có giá trị kinh tế cao nên ngành kinh doanh nhà đất đòi hỏi nhiều vốn, sức hấp dẫn cao Vì thông qua kết kinh doanh đồ án tốt nghiệp nhà đất mà đáp ứng nhu cầu thiết yếu nhân dân nhà ở, sản phẩm cần thiết khác đợc tạo gắn liền với đất đai 3- Đặc điểm thị trờng trờng nhà đất Thị trờng nhà đất phận chủ yếu thị trờng bất động sản Thị trờng nhà đất đợc hình thành phát triển với trình phát triển hàng hoá kinh tế thị trờng Thị trờng nhà đất có đặc điểm sau đây: Thị trờng nhà đất mang tính chất không tập trung, trải rộng tất vùng đất nớc Thị trờng nhà đất bao gồm hàng loạt thị trờng nhỏ, thị trờng mang chất địa phơng với quy mô trình ®é ph¸t triĨn kh¸c cã sù ph¸t triĨn không vùng, cá miền điều kiện tự nhiên, trình độ phát triển kinh tế, văn hoá xà hội khác quy định Vì vậy, đô thị thị trờng nhà đất có quy mô trình độ phát triển cao thị trờng nhà đất nông thôn, miền núi, Thị trờng nhà đất dạng thị trờng không hoàn hảo không đồng thông tin yếu tố cấu thành thị trờng Điều xuất phát từ đặc trng riêng vùng, chịu chi phối điều kiện tự nhiên nh truyền thống tập quán sử dụng nhà đất Thậm chí thị trờng địa phơng, hiểu biết giao dịch không hoàn hảo, ngời mua ngời bán nhà thờng thiếu thông tin liên quan đến giao dịch trớc Chính vậy, tiết kiệm thời gian chi phí thu thập thông tin vấn đề nhà kinh doanh nhà đất quan tâm đến Mặt khác, thị trờng nhà đất thị trờng không hoàn hảo tính chất không tái tạo đợc đất, nên thị trờng nhà đất mang tính chất độc quyền nhiều thị trờng hàng hoá, biến động giá nhà đất thờng mạnh mẽ biến động giá hàng hoá Tất đặc tính nh đặc điểm tài sản đất đai, phơng pháp tiến 10