TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ CÔNG NGHIỆP LONG AN PHÒNG SAU ĐẠI HỌC VÀ LIÊN KẾT ĐÀO TẠO TIỂU LUẬN “PHÂN TÍCH NHỮNG YẾU TỐ QUAN TRỌNG CỦA MÔI TRƢỜNG BÊN NGOÀI ẢNH HƢỞNG TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TỈNH LONG AN[.]
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ CƠNG NGHIỆP LONG AN PHỊNG SAU ĐẠI HỌC VÀ LIÊN KẾT ĐÀO TẠO - - TIỂU LUẬN “PHÂN TÍCH NHỮNG YẾU TỐ QUAN TRỌNG CỦA MƠI TRƢỜNG BÊN NGỒI ẢNH HƢỞNG - TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TỈNH LONG AN VÀ NHỮNG CHIẾN LƢỢC ĐỂ GIẢM TÌNH TRẠNG TRÊN” MÔN: QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN SINH VIÊN: PHẠM DUY - MSSV: 2081010024 Lớp: 20CHQT1 Long An, tháng 05 năm 2021 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN LỜI CẢM ƠN Trong thực tế, đƣờng học vấn khơng có thành công mà không gắn liền với hỗ trợ giúp đỡ Giảng viên môn học Trong suốt trình học tập, trao đổi, thảo luận mơn Quản trị Chiến lƣợc, em tồn thể bạn lớp 20CHQT1 nhận đƣợc nhiều quan tâm Cô Chúng em cảm nhận đƣợc nhiệt huyết Cô cách dạy truyền đạt môn Quản trị Chiến lƣợc cho tập thể lớp chúng em Với lòng biết ơn sâu sắc, em chân thành cảm ơn Cô – TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN tận tâm truyền đạt kiến thức môn học cho chúng em qua buổi học nhƣ thảo luận mơn Quản trị Chiến lƣợc Nếu khơng có hƣớng dẫn, dẫn em nghĩ khó để em hồn thành tiểu luận Một lần em xin chân thành cảm ơn cô Bài tiểu luận đƣợc em thực kiến thức học kết hợp với vận dụng vào thức tế học q trình cơng tác em Tuy nhiên, số yếu tố chủ quan khách quan q trình viết tiểu luận khơng tránh khỏi thiếu sót, em mong tiếp tục nhận đƣợc ý kiến đóng góp q báo Cơ để tiểu luận em đƣợc hoàn thiện Trân trọng cảm ơn Cô./ SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN …………………………………………………………………………………… ….………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… Long An, ngày tháng năm 2021 GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN MỤC LỤC CHƢƠNG I MỞ ĐẦU CHƢƠNG II LÝ THUYẾT VỀ ĐẤT ĐAI Các thuật ngữ, từ ngữ Đất đai 2 Phân loại đất 2.1 Nhóm đất nơng nghiệp bao gồm loại đất sau đây: 2.2 Nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm loại đất sau đây: 2.3 Nhóm đất chƣa sử dụng gồm loại đất chƣa xác định mục đích sử dụng Căn để xác định loại đất Các yếu tố ảnh hƣởng trực tiếp đến giá đất , bất động sản: 4.1 Yếu tố tự nhiên: 4.2 Yếu tố kinh tế 4.3 Yếu tố thị trƣờng 4.4 Yếu tố pháp lý Các yếu tố cận kề bên ảnh hƣởng đến Bất động sản 5.1 Yếu tố trị pháp lý 5.2 Yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô 5.3 Yếu tố xã hội 10 Các nguyên nhân khiến giá đất tăng năm gần đây: 10 CHƢƠNG III CÁC GIẢI PHÁP, CHIẾN LƢỢC ĐỂ GIẢM, HẠ NHIỆT TÌNH TRẠNG GIÁ ĐẤT TĂNG ĐỘT BIẾN TẠI TỈNH LONG AN 13 CHƢƠNG IV XÂY DỰNG MA TRẬN CẠNH TRANH GIỮA CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN 17 Giới thiệu sơ lƣợc công ty BĐS 17 Ma trận cạnh tranh 17 Xây dựng ma trận cạnh tranh công ty bất động sản 18 Nhận xét đánh giá 19 CHƢƠNG V KẾT LUẬN 20 TÀI LIỆU THAM KHẢO 21 SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN CHƢƠNG I MỞ ĐẦU Đất đai tự không làm nên giá trị nhƣng ngƣời tác động vào nó, đầu tƣ sở hạ tầng kỹ thuật làm cho giá trị đất tăng lên sử dụng mang lại nguồn lợi to lớn cho ngƣời Khi hoạt động ngƣời sử dụng đất đai ngày tăng giá trị đất ngày đƣợc nâng cao việc trao đổi mua bán đất diễn ngày nhiều đa dạng làm cho thị trƣờng nhà đất nƣớc ta ngày sôi động giá nhà đất biến động qua năm Từ đầu năm 2021, giá đất tăng đột biến, có nơi tăng từ 150% đến 200% vài tháng, không thành phố lớn mà vùng ven, nông thôn Sự chênh lệch giá đất nhà nƣớc giá đất thực tế thị trƣờng cao Giá nhà đất thị trƣờng cao giá nhà đất nhà nƣớc nhiều tác động yếu tố vị trí, điều kiện sinh lợi, sở hạ tầng, hình thể lơ đất, loại đô thị,… nơi mà khu đất tọa lạc Đứng trƣớc thực trạng địi hỏi phải có đề tài nghiên cứu tìm hiểu mức độ tác tđộng yếu tố làm ảnh hƣởng đến giá nhà đất Xuất phát từ lý trên, em định chọn đề tài: “PHÂN TÍCH NHỮNG YẾU TỐ QUAN TRỌNG CỦA MƠI TRƯỜNG BÊN NGỒI ẢNH HƯỞNG - TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ NHỮNG CHIẾN LƯỢC ĐỂ GIẢM TÌNH TRẠNG TRÊN” làm tiểu luận Nhằm tập trung vào mục tiêu cụ thể sau: - Xác định mức độ ảnh hƣởng yếu tố tác động đến giá đất - Xây dựng chiến lƣợc phù hợp để giảm tình trạng giá đất tăng đột biến SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN CHƢƠNG II LÝ THUYẾT VỀ ĐẤT ĐAI Các thuật ngữ, từ ngữ Đất đai Bất động sản hay gọi địa ốc hay nhà đất thuật ngữ pháp luật (ở số nƣớc nhƣ Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai dính liền vĩnh viễn với mảnh đất Những thứ đƣợc xem dính liền vĩnh viễn nhƣ nhà cửa, ga ra, kiến trúc dầu khí, mỏ khống chất dƣới mảnh đất đó.[1] Những thứ dỡ khỏi mảnh đất nhƣ nhà di động,lều, nhà tạm khơng đƣợc xem bất động sản Người sở hữu bất động sản đƣợc phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho ngƣời đƣợc thừa hƣởng, để yên bất động sản Thị trƣờng bất động sản có liên hệ mật thiết với thị trƣờng vốn, thị trƣờng tài Theo Luật Đất đai đƣợc áp dụng, ban hành ngày 29/11/2013 từ ngữ dƣới đƣợc hiểu nhƣ sau: Thửa đất phần diện tích đất đƣợc giới hạn ranh giới xác định thực địa đƣợc mô tả hồ sơ Quy hoạch sử dụng đất việc phân bổ khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ mơi trƣờng thích ứng biến đổi khí hậu sở tiềm đất đai nhu cầu sử dụng đất ngành, lĩnh vực vùng kinh tế - xã hội đơn vị hành khoảng thời gian xác định Kế hoạch sử dụng đất việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực kỳ quy hoạch sử dụng đất Bản đồ địa đồ thể đất yếu tố địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành xã, phƣờng, thị trấn, đƣợc quan nhà nƣớc có thẩm quyền xác nhận Bản đồ trạng sử dụng đất đồ thể phân bố loại đất thời điểm xác định, đƣợc lập theo đơn vị hành Bản đồ quy hoạch sử dụng đất đồ đƣợc lập thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể phân bổ loại đất thời điểm cuối kỳ quy hoạch Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau gọi Nhà nước giao đất) việc Nhà nƣớc ban hành định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau gọi Nhà nước cho thuê đất) việc Nhà nƣớc định trao quyền sử dụng đất cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất ổn định mà khơng có nguồn gốc đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đất xác định Chuyển quyền sử dụng đất việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ ngƣời sang ngƣời khác thơng qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất Nhà nước thu hồi đất việc Nhà nƣớc định thu lại quyền sử dụng đất ngƣời đƣợc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất thu lại đất ngƣời sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai Bồi thường đất việc Nhà nƣớc trả lại giá trị quyền sử dụng đất diện tích đất thu hồi cho ngƣời sử dụng đất Chi phí đầu tư vào đất cịn lại bao gồm chi phí san lấp mặt chi phí khác liên quan trực tiếp có chứng minh đầu tƣ vào đất mà đến thời điểm Nhà nƣớc thu hồi đất chƣa thu hồi đƣợc Hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất việc Nhà nƣớc trợ giúp cho ngƣời có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất phát triển Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất việc kê khai ghi nhận tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất quyền quản lý đất đất vào hồ sơ địa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Thống kê đất đai việc Nhà nƣớc tổng hợp, đánh giá hồ sơ địa trạng sử dụng đất thời điểm thống kê tình hình biến động đất đai hai lần thống kê Kiểm kê đất đai việc Nhà nƣớc tổ chức điều tra, tổng hợp, đánh giá hồ sơ địa thực địa trạng sử dụng đất thời điểm kiểm kê tình hình biến động đất đai hai lần kiểm kê Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN Giá trị quyền sử dụng đất giá trị tiền quyền sử dụng đất diện tích đất xác định thời hạn sử dụng đất xác định Tiền sử dụng đất số tiền mà ngƣời sử dụng đất phải trả cho Nhà nƣớc đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Hệ thống thông tin đất đai hệ thống tổng hợp yếu tố hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin, phần mềm, liệu quy trình, thủ tục đƣợc xây dựng để thu thập, lƣu trữ, cập nhật, xử lý, phân tích, tổng hợp truy xuất thơng tin đất đai Cơ sở liệu đất đai tập hợp liệu đất đai đƣợc xếp, tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý cập nhật thông qua phƣơng tiện điện tử Tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai Hủy hoại đất hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lƣợng đất, gây ô nhiễm đất, làm giảm khả sử dụng đất theo mục đích đƣợc xác định Tổ chức nghiệp công lập tổ chức quan có thẩm quyền Nhà nƣớc, tổ chức trị, tổ chức trị - xã hội thành lập, có chức thực hoạt động dịch vụ công theo quy định pháp luật Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã tổ chức kinh tế khác theo quy định pháp luật dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi Đất để xây dựng cơng trình ngầm phần đất để xây dựng cơng trình lịng đất mà cơng trình khơng phải phần ngầm cơng trình xây dựng mặt đất Hộ gia đình sử dụng đất ngƣời có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dƣỡng theo quy định pháp luật nhân gia đình, sống chung có quyền sử dụng đất chung thời điểm đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nơng nghiệp đất Phân loại đất Căn vào mục đích sử dụng, đất đai đƣợc phân loại nhƣ sau: SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN 2.1 Nhóm đất nơng nghiệp bao gồm loại đất sau đây: a) Đất trồng hàng năm gồm đất trồng lúa đất trồng hàng năm khác; b) Đất trồng lâu năm; c) Đất rừng sản xuất; d) Đất rừng phòng hộ; đ) Đất rừng đặc dụng; e) Đất nuôi trồng thủy sản; g) Đất làm muối; h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể hình thức trồng trọt không trực tiếp đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm loại động vật khác đƣợc pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn ni, ni trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ƣơm tạo giống, giống đất trồng hoa, cảnh; 2.2 Nhóm đất phi nơng nghiệp bao gồm loại đất sau đây: a) Đất gồm đất nông thôn, đất đô thị; b) Đất xây dựng trụ sở quan; c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; d) Đất xây dựng cơng trình nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở tổ chức nghiệp; đất xây dựng sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao, khoa học công nghệ, ngoại giao cơng trình nghiệp khác; đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thƣơng mại, dịch vụ; đất sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; e) Đất sử dụng vào mục đích cơng cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đƣờng thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đƣờng sắt, hệ thống đƣờng cơng trình giao thơng khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí cơng cộng; đất cơng trình lƣợng; đất cơng trình bƣu chính, viễn thơng; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải đất công trình cơng cộng khác; g) Đất sở tơn giáo, tín ngƣỡng; SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 TL QUẢN TRỊ CHIẾN LƢỢC GVHD: TS NGUYỄN THÚC BỘI HUYÊN h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; i) Đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối mặt nƣớc chuyên dùng; k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho ngƣời lao động sở sản xuất; đất xây dựng kho nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, cơng cụ phục vụ cho sản xuất nơng nghiệp đất xây dựng cơng trình khác ngƣời sử dụng đất khơng nhằm mục đích kinh doanh mà cơng trình khơng gắn liền với đất ở; 2.3 Nhóm đất chưa sử dụng gồm loại đất chưa xác định mục đích sử dụng Căn để xác định loại đất Việc xác định loại đất theo sau đây: a Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đƣợc cấp trƣớc ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; b Giấy tờ quyền sử dụng đất quy định khoản 1, Điều 100 Luật Đất đai trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận quy định điểm a nêu trên; c Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quan nhà nƣớc có thẩm quyền trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận quy định khoản c; d Đối với trƣờng hợp khơng có giấy tờ quy định khoản a, b c nêu việc xác định loại đất thực theo quy định Chính phủ Các yếu tố ảnh hƣởng trực tiếp đến giá đất , bất động sản: 4.1 Yếu tố tự nhiên: Nhóm yếu tố tự nhiên ảnh hƣởng đến giá trị Bất động sản bao gồm yếu tố: vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trƣờng thiên nhiên Thứ - vị trí BĐS: Là yếu tố đứng top đầu ảnh hƣởng trực tiếp đến giá trị BĐS Khả sinh lời yếu tố vị trí BĐS mang lại giá trị BĐS tƣơng ứng nhiêu (vị trí sinh lời cao giá trị BĐS lớn) Nhìn chung vị trí đƣợc định nghĩa chia làm loại: vị trí tƣơng đối vị trí tuyệt đối Cả loại vị trí có vai trị vơ quan trọng việc định giá BĐS SVTH: PHẠM DUY MSSV:2081010024 ... độ tác tđộng yếu tố làm ảnh hƣởng đến giá nhà đất Xuất phát từ lý trên, em định chọn đề tài: “PHÂN TÍCH NHỮNG YẾU TỐ QUAN TRỌNG CỦA MƠI TRƯỜNG BÊN NGOÀI ẢNH HƯỞNG - TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT VÀ NHỮNG... NHỮNG CHIẾN LƯỢC ĐỂ GIẢM TÌNH TRẠNG TRÊN” làm tiểu luận Nhằm tập trung vào mục tiêu cụ thể sau: - Xác định mức độ ảnh hƣởng yếu tố tác động đến giá đất - Xây dựng chiến lƣợc phù hợp để giảm tình trạng. .. loại đất thực theo quy định Chính phủ Các yếu tố ảnh hƣởng trực tiếp đến giá đất , bất động sản: 4.1 Yếu tố tự nhiên: Nhóm yếu tố tự nhiên ảnh hƣởng đến giá trị Bất động sản bao gồm yếu tố: vị