Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai tại thành phố thủ đức

BỘ CÔNG THƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - BÁO CÁO TỔNG KẾT ĐỀ TÀI KHOA HỌC KẾT QUẢ THỰC HIỆN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP TRƯỜNG Tên đề tài: Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai thành phố Thủ Đức Mã số đề tài: 22/1SVQTKDD01 Chủ nhiệm đề tài: Phan Thị Thu Trà Thành viên: Ngô Minh Đức, Võ Thị Ngọc Hiền, Lê Cẩm Tú Đơn vị thực hiện: Khoa Quản trị kinh doanh Thành phố Hồ Chí Minh, tháng năm 2023 i LỜI CAM ĐOAN Tác giả cam đoan đề tài “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai thành phố Thủ Đức” cơng trình nghiên cứu tác giả Các số liệu, kết nêu đề tài trung thực tài liệu tham khảo khác có trích dẫn cụ thể, ghi nguồn rõ ràng, minh bạch theo quy định ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i MỤC LỤC ii DANH SÁCH BẢNG v DANH SÁCH HÌNH vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vii TÓM TẮT viii Chương TỔNG QUAN ĐỀ TÀI 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Câu hỏi nghiên cứu .3 1.4 Đối tượng nghiên cứu 1.5 Phương pháp chọn mẫu 1.6 Phương pháp nghiên cứu 1.7 Đóng góp đề tài 1.7.1 Về mặt lý thuyết 1.7.2 Về mặt thực tiễn 1.8 Tính mới, khả thi đề tài 1.9 Kết cấu đề tài TÓM TẮT CHƯƠNG Chương CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ 2.1 Các khái niệm nghiên cứu 2.1.1 Đất đô thị 2.1.2 Giá trị đất đai 11 2.1.3 Gia tăng giá trị đất đô thị 12 2.1.4 Giá trị đất gia tăng .13 2.2 Một số lý thuyết có liên quan nghiên cứu giá trị đất 14 iii 2.2.1 Lý thuyết địa tô .14 2.2.2 Lý thuyết quyền sở hữu 16 2.2.3 Lý thuyết lựa chọn vị trí dân cư .17 2.4 Các yếu tố tác động đến giá trị đất đô thị .19 2.5 Phát triển sở hạ tầng giao thông tác động đến giá trị đất đô thị 22 2.6 Chính sách quy hoạch chuyển đổi mục đích SDĐ tác động đến giá trị đất đô thị 23 TÓM TẮT CHƯƠNG 27 Chương 28 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28 3.1 Quy trình nghiên cứu 28 3.2 Giả thuyết nghiên cứu .29 3.2.1 Khả tiếp cận đến trung tâm (DIS) 29 3.2.2 Thời gian di chuyển (TIME) 31 3.2.3 Cơ hội phát triển (OPP) 32 3.2.4 Thay đổi sử dụng đất (LUC) 33 3.3 Mơ hình nghiên cứu đề xuất .33 3.4 Phương pháp xử lý số liệu 34 3.4.1 Phương pháp thống kê mơ tả, phân tích độ tin cậy phân tích tương quan 34 3.4.2 Phương pháp phân tích hồi quy: lựa chọn mơ hình phương pháp mơ hình trung bình Bayesian 35 3.5 Hoàn chỉnh thang đo nghiên cứu 40 TÓM TẮT CHƯƠNG 44 Chương 45 KẾT QUẢ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC .45 4.1 Thực trạng thị hóa thay đổi đất đô thị thành phố Thủ Đức .45 4.2 Kết thống kê mô tả .48 4.3 Kết phân tích độ tin cậy thang đo 49 4.4 Kết phân tích hệ số tương quan 51 4.5 Kết mô hình nghiên cứu phương pháp BMA .52 4.6 Thảo luận kết nghiên cứu 54 4.6.1 Về yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai thành phố Thủ Đức .54 iv 4.6.2 Mức tác động biến độc lập đến biến phụ thuộc 54 TÓM TẮT CHƯƠNG 56 Chương 57 HÀM Ý RÚT RA TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 57 5.1 Kết luận 57 5.2 Đề xuất hàm ý sách 57 5.2.1 Hàm ý “Khả tiếp cập đến trung tâm” 58 5.2.2 Hàm ý “Cơ hội phát triển” 59 5.2.3 Hàm ý “Thay đổi sử dụng đất” .62 TÓM TẮT CHƯƠNG 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO .67 PHIẾU KHẢO SÁT .95 v DANH LỤC BẢNG Bảng 3.1: Một số định nghĩa khả tiếp cận 29 Bảng 3.2: Thang đo “Giá trị đất gia tăng” 41 Bảng 3.3: Thang đo “Khả tiếp cận đến trung tâm” 41 Bảng 3.4: Thang đo “Thời gian di chuyển” 41 Bảng 3.5: Thang đo “Cơ hội phát triển” 42 Bảng 3.6: Thang đo “Thay đổi sử dụng đất” 42 Bảng 4.1: Tổng hợp thông tin đáp viên tham gia khảo sát diện rộng 49 Bảng 4.2: Kết Cronbach’s Alpha thước đo nghiên cứu .50 Bảng 4.3: Kết phân tích hệ số tương quan 52 Bảng 4.4: Mơ hình nghiên cứu lựa chọn phương pháp BMA 53 Bảng 5.1: Thống kê mô tả thang đo Khả tiếp cập đến trung tâm .58 Bảng 5.2: Thống kê mô tả thang đo Cơ hội phát triển 60 Bảng 5.3: Thống kê mô tả thang đo Thay đổi sử dụng đất 62 vi DANH LỤC HÌNH Hình 2.1: Mơ hình hóa nhóm yếu tố tác động đến giá trị đất thị 19 Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu 28 Hình 3.2: Mơ hình nghiên cứu đề xuất .34 Hình 4.1: Biểu đồ số lượng đô thị Việt Nam giai đoạn 2010 – 2020 46 vii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng KT - XH Kinh tế - Xã hội SDĐ Sử dụng đất TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban nhân dân VN Việt Nam viii TÓM TẮT NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIA TĂNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI TẠI THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC Đề tài “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai thành phố Thủ Đức” tiến hành Thành phố Hồ Chí Minh, thời gian từ tháng 03 năm 2022 Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai thành phố Thủ Đức nhằm xác định, đo lường đề xuất hàm ý sách cho yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai thành phố Thủ Đức Để phân tích tác động yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đô thị cần thiết sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng Ngoài ra, phương pháp nghiên cứu định tính việc thảo luận nhóm sử dụng chủ yếu nghiên cứu Qua phương pháp hồi quy Bayes, dựa vào lựa chọn mơ hình tối ưu BMA ta thấy biến Khả tiếp cận đến trung tâm (DIS) có tác động mạnh (B1=0.38435), biến Cơ hội phát triển (OPP) (B2=0.36234) tác động thấp biến Thay đổi sử dụng đất (LUC) (B3=0.30734) Kết nghiên cứu xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đai thành phố Thủ Đức: thay đổi trình di chuyển đến trung tâm khu vực, thay đổi thời gian di chuyển, thay đổi hội phát triển, thay đổi sử dụng đất đai Từ đưa hàm ý sách Từ khóa: đất thị, sở hạ tầng, hồi quy Bayesian, giá trị đất đai Chương TỔNG QUAN ĐỀ TÀI 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai vừa tài ngun vừa tài sản, đóng vai trị quan trọng quốc gia, dân tộc cá nhân, hộ gia đình bên liên quan sử dụng đất Đánh giá biểu gia tăng giá trị đất đai chế tác động yếu tố làm gia tăng giá trị đất Đây sở thiết kế sách, điều tiết huy động nguồn lực từ đất thị cho q trình phát triển kinh tế - xã hội, quy định sách liên quan đến điều tiết phần gia tăng giá trị đất đai bất cập (Luật đất đai, 1987) Ở Việt Nam, việc xây dựng giá đất quản lý giá đất yêu cầu công tác quản lý nhà nước đất đai người sử dụng đất (tính thuế, phí, tính tiền sử dụng đất, bồi thường thu hồi đất) Giá đất cầu nối mối quan hệ đất đai - thị trường - quản lý nhà nước, công cụ kinh tế để người quản lý sử dụng đất tiếp cận với chế thị trường, đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai Giá đất đóng vai trị quan trọng hoạt động kinh tế, xã hội chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác Đã có số nghiên cứu đánh giá, phân tích sách thực trạng chuyển khai sách pháp luật đất đai có liên quan đến số yếu tố làm gia tăng giá trị đất đai điều tiết phần giá trị gia tăng thành phố lớn Việt Nam Cụ thể như: Biến động giá đất đô thị giai đoạn 2017-2020: trường hợp nghiên cứu thành phố Đà Nẵng (Nõn, 2021) số đề xuất điều tiết giá trị tăng thêm từ đất (Phương, 2021) Ở Quốc tế, Tại số nước tiên tiến, hệ thống quản lý đất đai bất động sản nước phát triển (Pháp, Đức, Hà Lan, Thuỵ Điển, Úc …) trọng, có lịch sử hình thành phát triển 100 năm, tích lũy nhiều kinh nghiệm thu nhiều thành quả; hệ thống quản lý đất đai bất động sản nước phát triển phát triển khu vực (Đài Loan, Thái Lan, Malaysia) hình thành khoảng 40-50 năm theo kinh nghiệm nước phát triển; hệ thống quản lý đất đai bất động sản nước có kinh tế chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế thị trường (Trung Quốc nước Đông Âu) đổi khoảng 20 năm trở lại Đã có số nghiên cứu đề cập trực tiếp đến gia tăng giá trị đất đai điều tiết giá trị đất gia tăng trình thu 62 lược đầu tư tổng thể tài độ thị dựa mục tiêu quy hoạch phát triển hạ tầng, xây dựng chiến lược đầu tư kỳ vọng phát triển kinh tế, tài tổng thể từ năm 2022-2040 5.2.3 Hàm ý “Thay đổi sử dụng đất” Bảng 5.3: Thống kê mô tả thang đo Thay đổi sử dụng đất Biến quan sát Số lượng đất trống, chưa xây dựng LUC1 khu Đô thị thành phố Thủ Đức ngày giảm LUC2 Mật độ xây dựng, phát triển dự án bất động sản khu Đô thị thành phố Thủ Đức ngày Điểm trung bình 3.56 3.62 tăng LUC3 LUC4 Có nhiều hộ dân xây dựng nhà theo hướng bền vững 3.62 Có nhiều đất sử dụng vào mục đích hỗn 3.64 hợp như: nhà ở, thương mại dịch vụ Nguồn: Tác giả tổng hợp từ kết chạy SPSS Với việc hội phát triển ngày tăng kéo theo mật độ dân số đến sinh sống làm việc ngày đơng Chính quyền địa phương cần nghiêm túc giám sát quản lý việc sử dụng đất đai, bao gồm việc đăng ký, chuyển nhượng, cho thuê đất đai Bên cạnh đó, cần có quy định rõ ràng hiệu quản lý đất đai, từ giúp ngăn chặn tình trạng trục lợi đất đai, buôn bán đất trái phép việc sử dụng đất đai khơng mục đích Khuyến khích sử dụng đất đai hiệu cách phủ tạo điều kiện để người dân doanh nghiệp sử dụng đất đai hiệu Có thể tạo sách khuyến khích ưu đãi thuế, hỗ trợ vốn cho dự án sử dụng đất đai hiệu Các khu đất trống mang tới nhiều hội để nhà đầu tư xây dựng phát triển dự án nhu cầu nhà ở, khu liên hợp, thương mại,… Nên dẫn tới số lượng đất, chưa xây dựng khu thị có xu hướng giảm (LUC1 - 3.56) Việc người dân có nhu cầu đến sinh sống làm việc khu Đô thị thành phố Thủ Đức ngày đông, dẫn tới dân số khu thị ngày tăng nhu cầu mở rộng sở hạ tầng, đầu tư phát triển thành phố Thủ Đức điều tất yếu Tăng cường quản lý đất đai xây dựng quản lý chặt chẽ việc phân bổ đất đai xây dựng, đảm bảo mật độ xây dựng phát triển dự án bất động sản khu vực không vượt giới hạn cho phép Đồng thời, quy định bảo vệ mơi trường an tồn 63 xây dựng cần thực đầy đủ nghiêm ngặt Khuyến khích sử dụng cơng nghệ xây dựng thơng minh giúp tiết kiệm thời gian, chi phí giảm thiểu tác động đến mơi trường Chính phủ địa phương hỗ trợ doanh nghiệp nhà đầu tư sử dụng công nghệ xây dựng thông minh để tăng hiệu giảm thiểu tác động đến môi trường Mang đến tiềm quan trọng lĩnh vực xây dựng bất động sản, biến khu vực thành khu trọng điểm để phát triển kinh doanh ( LUC2 - 3.62) Khi mật độ xây dựng, phát triển dự án bất động sản khu Đô thị thành phố Thủ Đức ngày tăng, nhu cầu nhà ngày nâng cao Tăng cường giám sát kiểm tra chất lượng xây dựng nhằm đảm bảo cơng trình xây dựng thực quy định tiêu chuẩn kỹ thuật, cần tăng cường giám sát kiểm tra chất lượng xây dựng quan chức Tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng nhà kiên cố sách quy hoạch sử dụng đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng nhà kiên cố, bền Đồng thời cần đảm bảo quy định an tồn, mơi trường cộng đồng tn thủ đầy đủ Từ đó, đất trống ngày quy hoạch để phục vụ cho trình sinh sống làm việc người dân khu Đô thị thành phố Thủ Đức, song song với nhu cầu nhà ngày trọng, nâng cao chất lượng tính thẩm mĩ cho người dân nói riêng khu thị nói chung (LUC3 - 3.62) Các đất trống khu Đô thị thành phố Thủ Đức nhằm để phục vụ cho nhu cầu người, thay phát triển thành dự án khu nhà hỗn hợp có kết hợp chức thương mại - dịch vụ Việc tăng cường phát triển khu đô thị hỗn hợp đem lại lợi ích kinh tế xã hội, tạo đa dạng cung cấp dịch vụ, đáp ứng nhu cầu người dân doanh nghiệp Chính quyền địa phương tạo chế kích thích đầu tư, đồng thời tăng cường quản lý đất đai để đảm bảo việc sử dụng đất hiệu bảo vệ mơi trường Chính sách cần đẩy mạnh việc phát triển khu thị có sở hạ tầng hoàn chỉnh, đồng thời đưa tiêu chuẩn xây dựng quy hoạch phù hợp để tạo cơng trình kiến trúc đẹp, tiện nghi thân thiện với mơi trường Ngồi ra, sách cần đẩy mạnh việc phát triển khu đô thị thông minh, ứng dụng cơng nghệ trí tuệ nhân tạo, internet vạn vật (IoT), hệ thống quản lý thông minh để tăng cường tiện lợi an tồn cho người dân doanh nghiệp Từ đó, tạo giá trị cao cho dự án đầu tư thành phố Thủ Đức Đáp ứng tiện nghi nhu cầu thiết yếu người (LUC4 – 3.64) Hàm ý với biến quan sát LUC quan tâm đầu tư phát triển hệ thống sở hạ tầng xã hội bên cạnh cơng trình hạ tầng kỹ thuật; tăng cường quản lý giám 64 chặt chẽ trình thực đầu tư hạ tầng xã hội đô thị, khu đô thị khu Đô thị thành phố Thủ Đức Đảm bảo các tiêu chí hạ tầng xã hội theo hệ thống quy chuẩn tiêu chuẩn quy định trình phê duyệt dự án phát triển sở hạ tầng phát triển khu đô thị mới; Đẩy mạnh công tác tra, kiểm tra trình đầu tư xây dựng việc sử dụng đất khu đô thị Ban hành sách khuyến khích doanh nghiệp gia tăng đầu tư phát triển sở hạ tầng xã hội Đồng thời, áp dụng chế tài xử lý nghiêm khắc trường hợp vi phạm đầu tư sở hạ tầng đô thị phát triển sử dụng đất khu đô thị Ưu tiên vốn cho phát triển sở hạ tầng hạ tầng kỹ thuật thị, bố trí tập trung vốn đầu tư cho cơng trình sở hạ tầng kỹ thuật trọng điểm (đặc biệt cơng trình hạ tầng giao thông) 5.3 Hạn chế nghiên cứu định hướng cho nghiên cứu Mặc dù nghiên cứu đạt số kết cụ thể, nghiên cứu không tránh khỏi số hạn chế định đề xuất định hướng để phát triển cho nghiên cứu là: Nghiên cứu xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đô thị thành phố Thủ Đức với kích thước mẫu cịn nhỏ (99 người) Do đó, vấn đề mở hướng nghiên cứu tiếp theo, có điều kiện tác giả tiếp tục nghiên cứu với kích thước mẫu lớn Nghiên cứu tiếp cận với tư cách người ngành quản trị kinh doanh (tác giả thực hiện) Cịn có cách tiếp cận khác tiếp cận với tư cách người ngành du lịch, văn hóa, giáo dục,… có kết khác yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đô thị thành phố Thủ Đức Vấn đề lại mở nhiều hướng cho nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu định tính sử dụng nghiên cứu mang tính chất thăm dị, khám phá giá trị đất thị Do đó, cần có thêm nghiên cứu để khẳng định, đo lường lượng hóa cụ thể chế tác động yếu tố làm giá trị đất đô thị Bổ sung thêm biến Bởi nghiên cứu thực đánh giá phân tích tình tác động giá trị đất đô thị số yếu tố Trong đó, tình khác khơng thực khả tiếp cận tình thực tế không khả thi Đây hạn chế nghiên cứu này, việc nghiên cứu đa tình sử dụng phương pháp nghiên cứu đa dạng hứa hẹn mang lại phát thú vị cung cấp nhiều thông tin cho nghiên cứu 65 Nghiên cứu chưa phân tích mối liên hệ tương quan phần giá trị đất gia tăng thay đổi nguồn thu từ đất vào ngân sách nhà nước Nguyên nhân hạn chế trình tiếp cận thu thập liệu có liên quan để phân tích đánh giá Do phân tích sâu vấn đề nghiên cứu thu nhiều kết mới, thiết thực có tính khả thi cao Nghiên cứu tác giả mở rộng thực đánh giá phân tích tình tác động giá trị đất thị yếu tố cịn lại chưa đánh giá phân tích Cần có thêm nghiên cứu so sánh đánh giá đơn vị nghiên cứu khác để cung cấp chứng giá trị đất có yếu tố tác động can thiệp là: Khảo sát đánh giá tác động từ góc nhìn nhóm đối tượng khác bao gồm: chuyên gia lĩnh vực đất đai, nhà đầu tư đất phát triển BĐS, nhà tư vấn môi giới, phát triển đất đai & BĐS; Phân tích gia tăng giá trị loại đất có mục đích khác như: đất thương mại - dịch vụ, đất công nghiệp Bổ sung thêm mô hình phương pháp nghiên cứu để thu kết có độ xác cao như: phương pháp nghiên cứu sử dụng thêm mơ hình cấu trúc tuyến tính SEM, mơ hình hồi quy tuyến tính KMO 66 TĨM TẮT CHƯƠNG Từ kết nghiên cứu chương 4, chương tác giả đưa kết luận, hàm ý sách đề tài, nêu vài hạn chế nghiên cứu định hướng cho nghiên cứu Qua khảo sát, phân tích xử lý số liệu, tác giả đưa yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đô thị thành phố Thủ Đức nghiên cứu cho thấy đánh giá người sử dụng đất tác động đầu tư mở đường, cầu số cơng trình xã hội khác dẫn đến giá trị đất đai thay đổi có liên quan đến 04 yếu tố là: “Khả tiếp cận đến đến trung tâm”, “Thời gian di chuyển”, “Cơ hội phát triển”, “Thay đổi sử dụng đất” khu vực đường vào khai thác sử dụng Và Xác định biểu dẫn giá trị đất đai Đô thị thành phố Thủ Đức qua tiêu chí là: (1) Thay đổi tăng lên mức giá đất sau loại bỏ yếu tố lạm phát; (2) Giá trị đất đai thay đổi gắn liền với nguồn gây tác động; (3) Tăng khả sản xuất kinh tế sức sinh lợi đất 67 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt [1] Dũng, B Q (2012) Từ khái niệm “Nông dân” tới “Xã hội tiểu nông” Việt nam: Dẫn vào nghiên cứu phát triển nơng thơn Tạp chí Xã hội học số, 4-2012, from So4_2012_BuiQuangDung (1).pdf [2] Giao, H N K and B N Vuong (2020) Giáo trình Cao học Phương pháp Nghiên cứu Khoa học Kinh doanh Cập nhật SmartPLS, from (PDF) Giáo trình Cao học Phương pháp Nghiên cứu Khoa học Kinh doanh- Cập nhật SmartPLS (researchgate.net) [3] Giao, H N K and H D T Anh (2021) Thực trạng số giải pháp nhằm phát triển du lịch Đồng Nai, from Thực trạng số giải pháp nhằm phát triển du lịch Đồng Nai (Dong Nai, Tourism Development, Factor Analysis to Explore) by Giao Ha Nam Khanh :: SSRN [4] Huyên, T G (2009) Quy hoạch sử dụng đất Việt Nam thời kỳ cơng nghiệp hóa hội nhập, from Bản đồ quy hoạch sử dụng đất Việt Nam giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 (bandovietnam.com.vn) [5] Luân, N V (2022) Economic position of Vietnam in ASEAN economic community (AEC), from: http://stdjelm.scienceandtechnology.com.vn/index.php/stdjelm/article/view/9 08 [6] Luật đất đai (1987), from https://congan.daklak.gov.vn/-/hieu-ung-quyinh-ve-che-o-so-huu-at-ai-tai-nuoc-ta-va-nhan-dien-chieu-tro-cua-cac-theluc-thu-ich-trong-cong-tac-thu-hoi-at [7] Luật đất đai (2013), from https://luatvietnam.vn/dat-dai/luat-dat-dai2013-83386-d1.html [8] Luật Minh Khuê (2021), from https://luatminhkhue.vn/dat-do-thi-la-gi khai-niem-ve-dat-do-thi.aspx [9] Luật đất đai (2013), from https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dongsan/Luat-dat-dai-2013-215836.aspx [10] Minh Khuê (2022), from Công ty luật Minh Khuê - Tư vấn Pháp Luật Dịch vụ Luật Sư (luatminhkhue.vn) [11] Nguyễn, H S and Q T Trần (2014) Nâng cao mức sống dân cư tiến trình cơng nghiệp hóa, đại hóa Việt Nam: Thành tựu thách thức đặt VNU JOURNAL OF ECONOMICS AND BUSINESS 30(1), from 343-1-652-1-10-20160427 (3).pdf 68 [12] Nguyễn, T L (2018) Tổ hợp trung tâm thương mại-văn phòng, Hải Phòng, Đại học Dân lập Hải Phòng, from Tổ hợp trung tâm thương mại văn phòng, hải phòng - Tài liệu text (123docz.net) [13] Nõn, D (2021) BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT ĐÔ THỊ TRONG GIAI ĐOẠN 2017–2020:TRƯỜNG HỢP NGHIÊN CỨU TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG, from: https://jos.hueuni.edu.vn/index.php/hujos-ed/article/view/6391/1367 [14] Phương, T T (2021) Một số đề xuất điều tiết giá trị tăng thêm từ đất, from: https://tainguyenvamoitruong.vn/mot-so-de-xuat-dieu-tiet-gia-tri-tangthem-tu-dat-cid12341.html [15] Quân, T N V., et al Một số vấn đề công tác định giá đất, khai thác nguồn lực tài từ đất đai Việt Nam Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kinh tế thị trường, 60, from 23.pdf (vnua.edu.vn) [16] Richard Land (2020), from https://richardland.vn › gia-dat-phu-thuocvao-nhung-y [17] Sở Xây dựng TPHCM (2020) Báo cáo tình hình phát triển kinh tế-xã hội tình hình quản lý nhà nước xây dựng cơng trình địa bàn thành phố Thủ Đức năm 2019-2020 [18] Sự, D N (2021) QUÁ TRÌNH TRIỂN KHAI SỨC MẠNH MỀM CỦA NHẬT BẢN TẠI ĐÔNG NAM Á (2001 – 2021), from: https://ussh.vnu.edu.vn/uploads/ussh/dao-tao/2022_05/luan-an-nguyen-vohuyen-dung-truoc-bao-ve.pdf [19] Thẩm định giá đất Thành Đô (2021), from https://thamdinhgiathanhdo.com › yeu-to-anh-huong-den [20] Thanh tra Chính phủ 2019, from https://mof.gov.vn/webcenter/portal/ttpltc/pages_r/l/chi-tiet-tinttpltc?dDocName=MOFUCM146810 [21] Thông tin Pháp Luật Dân Sự 2018, from GIẢI PHÁP ĐỂ GIÁ ĐẤT DO NHÀ NƯỚC QUY ĐỊNH PHÙ HỢP VỚI GIÁ THỊ TRƯỜNG Ở VIỆT NAM - THÔNG TIN PHÁP LUẬT DÂN SỰ (phapluatdansu.edu.vn) [22] Trần, Đ T., et al (2008) Tài nguyên vị biển Việt Nam: Định dạng, tiềm định hướng phát huy giá trị From Tài Nguyên Vị Thế Biển Việt Nam: Định Dạng, Tiềm Năng Và Định Hướng Phát Huy Giá Trị - Tài liệu đại học (tailieudaihoc.com) [23] Trần, T L (2011) Lý thuyết phân phối thu nhập suy nghĩ Việt Nam, from ly thuyet phan phoi thu nhap va suy nghi ve VN.pdg (vnu.edu.vn) 69 [24] Trung, P m Đ V and N n H Q n Giao (2012) Quá trình biến động diện tích dân số thị thành phố Cần Thơ giai đoạn 1999–2009, Tạp chí Khoa học(41), 88, from Quá trình biến động diện tích dân số thị thành phố Cần Thơ giai đoạn 1999 – 2009 | Trung | Tạp chí Khoa học (hcmue.edu.vn) [25] Tổng cục thống kê (2021), from https://www.gso.gov.vn/du-lieu-va-solieu-thong-ke/2021/12/tac-dong-cua-do-thi-hoa-den-chenh-lech-giau-ngheoo-viet-nam/ [26] VNVC (2022), from https://vnvc.com.vn/Gia-tri-va-gia-ca-bat-dongsan-phan-2-473.html [27] Xuân, N T T., et al (2020) Yếu tố tác động đến ý định thay đổi công nghệ hoạt động kinh doanh ngân hàng thời đại cách mạng cơng nghiệp 4.0 Việt Nam Tạp chí Nghiên cứu Tài chính-Marketing, from Yếu tố tác động đến ý định thay đổi công nghệ hoạt động kinh doanh ngân hàng thời đại cách mạng công nghiệp 4.0 Việt Nam (ufm.edu.vn) Tiếng Anh [1] Alonso (1969) From https://compass.onlinelibrary.wiley.com/doi/abs/10.1111/gec3.12203 [2] Abubakari, M., et al (2020) From conflict to cooperation: The trajectories of large scale land investments on land conflict reversal in Ghana Land Use Policy 94: 104543 [3] Altenburger, R., et al (2015) Future water quality monitoring— Adapting tools to deal with mixtures of pollutants in water resource management Science of the total environment 512: 540-551 [4] Asadi Bagloee, S., et al (2017) A logit-based model for measuring the effects of transportation infrastructure on land value Transportation Planning and Technology 40(2): 143-166 [5] Austin, P C and J V Tu (2004) Bootstrap methods for developing predictive models The American Statistician 58(2): 131-137 [6] Aliyu, A A and L Amadu (2017) Urbanization, cities, and health: the challenges to Nigeria–a review Annals of African medicine 16(4): 149 [7] Algan, Y., et al (2016) Big data measures of well-being: Evidence from a Google well-being index in the United States [8] Baker, K and P Nunns (2015) Access, amenity, and agglomeration: What can we expect from rapid transit projects 37th Australasian Transport Research Forum (ATRF) Sydney 70 [9] Bakker, K (2005) Neoliberalizing nature? Market environmentalism in water supply in England and Wales Annals of the association of American Geographers 95(3): 542-565 [10] Balchin, P N., et al (1995) Urban land economics and public policy, Bloomsbury Publishing [11] Balchin, P N., et al (1995) Urban land economics and public policy, Bloomsbury Publishing [12] Beracha, E and M J Seiler (2014) The effect of listing price strategy on transaction selling prices The Journal of Real Estate Finance and Economics 49(2): 237-255 [13] Bustamante, M., et al (2014) Co‐benefits, trade‐offs, barriers and policies for greenhouse gas mitigation in the agriculture, forestry and other land use (AFOLU) sector Global change biology 20(10): 3270-3290 [14] Brown-Luthango, M (2011) Capturing land value increment to finance infrastructure investment—possibilities for South Africa Urban Forum, Springer [15] Brigham, E F (1965) The determinants of residential land values Land economics 41(4): 325-334 [16] Catapoti, D and M Relaki (2013) An archaeology of land ownership An archaeology of land ownership: [17] Chavan, M., et al (2019) Assessing the state of physical infrastructure in progressive urbanization strategy: SAP-LAP analysis Habitat International 89: 102002 [18] Cole, D H and P Z Grossman (2002) The meaning of property rights: law versus economics? Land Economics 78(3): 317-330 [19] Chen, C., et al (2003) Travel-time reliability as a measure of service Transportation Research Record 1855(1): 74-79 [20] Dai, X., et al (2016) The influence of Beijing rail transfer stations on surrounding housing prices Habitat International 55: 79-88 [21] Dalla-Nora, E L., et al (2014) Why have land use change models for the Amazon failed to capture the amount of deforestation over the last decade? Land Use Policy 39: 403-411 [22] Demsetz, H (1974) Toward a theory of property rights Classic papers in natural resource economics, Springer: 163-177 [23] DiPasquale, D and W C Wheaton (1996) Urban economics and real estate markets, Prentice Hall Englewood Cliffs, NJ 71 [24] Duranton, G and D Puga (2015) Urban land use Handbook of regional and urban economics, Elsevier 5: 467-560 [25] Debrezion, G., et al (2007) The impact of railway stations on residential and commercial property value: A meta-analysis The journal of real estate finance and economics 35(2): 161-180 [26] Defourny, J and S Y Kim (2011) Emerging models of social enterprise in Eastern Asia: a cross‐country analysis Social enterprise journal [27] Eicher, T S., et al (2011) Default priors and predictive performance in Bayesian model averaging, with application to growth determinants Journal of Applied Econometrics 26(1): 30-55 [28] Fensham, P and B Gleeson (2003) Capturing value for urban management: A new agenda for betterment Urban Policy and Research 21(1): 93-112 [29] Fidelis, T and C Rodrigues (2019) The integration of land use and climate change risks in the Programmes of Measures of River Basin Plans– assessing the influence of the Water Framework Directive in Portugal Environmental science & policy 100: 158-171 [30] Genell, A., et al (2010) Model selection in medical research: a simulation study comparing Bayesian model averaging and stepwise regression BMC medical research methodology 10(1): 1-10 [31] Gerber, J.-D., et al (2018) Instruments of land policy: Dealing with scarcity of land, Routledge [32] Geurs, K T and B Van Wee (2004) Accessibility evaluation of landuse and transport strategies: review and research directions Journal of transport geography 12(2): 127-140 [33] Gluzmann, P and D Panigo (2015) Global search regression: A new automatic model-selection technique for cross-section, time-series, and paneldata regressions The Stata Journal 15(2): 325-349 [34] Gutiérrez, J (2001) Location, economic potential and daily accessibility: an analysis of the accessibility impact of the high-speed line Madrid–Barcelona–French border Journal of transport geography 9(4): 229242 [35] Ghosh, J (1985) Differential and absolute land rent The Journal of Peasant Studies 13(1): 67-82 [36] Gwamna, E S., et al (2015) Determinants of land use and property value Advanced Science Letters 21(5): 1150-1153 72 [37] Gwamma, E (2016) From https://core.ac.uk/download/pdf/42955866.pdf [38] Han, X., et al (2020) Spatio-econometric analysis of urban land use efficiency in China from the perspective of natural resources input and undesirable outputs: A case study of 287 cities in China International Journal of Environmental Research and Public Health 17(19): 7297 [39] Haila, A (1990) The theory of land rent at the crossroads Environment and Planning D: Society and Space 8(3): 275-296 [40] Haila, A (2015) Urban land rent: Singapore as a property state, John Wiley & Sons [41] Hall, P and M Tewdwr-Jones (2010) Urban and regional planning, Routledge [42] Hallett, G (1979) Urban land economics: principles and policy, Springer [43] Harvey, D (2012) Rebel cities: From the right to the city to the urban revolution, Verso books [44] Haley, C E., et al (1963) Travel Time-A Measure of Service and a Criterion for Improvement Priorities Highway Research Record 35: 1-17 [45] Higgins, C D and P S Kanaroglou (2016) Forty years of modelling rapid transit’s land value uplift in North America: Moving beyond the tip of the iceberg Transport Reviews 36(5): 610-634 [46] Han, W (2020) Land use regulation and urban land value: Evidence from China From https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0264837719310841 [47] Handy, S L (1992) Regional versus local accessibility: neo-traditional development and its implications for non-work travel Built Environment (1978-): 253-267 [48] Hansen, D R and M M Mowen (2007) Managerial accounting, South-Western [49] Healey, P (1998) Collaborative planning in a stakeholder society The Town Planning Review: 1-21 [50] Henley, S S., et al (2020) Statistical modeling methods: challenges and strategies Biostatistics & Epidemiology 4(1): 105-139 [51] Jaeger, W (2006) The effects of land-use regulations on property values Retrieved from The effects of land-use regulations on property values 73 [52] Jäger, J (2003) Urban land rent theory: a regulationist perspective International journal of urban and regional research 27(2): 233-249 [53] Johnson, J B and K S Omland (2004) Model selection in ecology and evolution Trends in ecology & evolution 19(2): 101-108 [54] Jones, G R (1983) Transaction costs, property rights, and organizational culture: An exchange perspective Administrative Science Quarterly: 454-467 [55] Keeble, D., et al (1988) Peripheral regions in a community of twelve member states, Office for official publications of the European communities [56] Kim, K (2009) Adam Smith's theory of economic history and economic development The European Journal of the History of Economic Thought 16(1): 41-64 [57] Koesalamwwardi, A B (2020) VALUE CAPTURE INSTRUMENTS AS AN INFRASTRUCTURE PROJECTFINANCING ALTERNATIVE FOR RAILBASED MASS TRANSPORTATION: QUALITATIVE STUDY FROM THE GOVERNMENT PERSPECTIVE From https://www.researchgate.net/profile/ArioKoesalamwardi/publication/347304942_Value_Capture_Instruments_as_An_Infras tructure_Project_Financing_Alternative_For_RailBased_Mass_Transportation_Qualitative_Study_from_The_Government_Perspecti ve/links/5fdea50f4 [58] Kyriazos, T A (2018) Applied psychometrics: sample size and sample power considerations in factor analysis (EFA, CFA) and SEM in general Psychology 9(08): 2207 [59] Levinson, D M (2012) Value of travel time reliability: A review of current evidence Retrieved from Value of travel time reliability: A review of current evidence Carbon sequestration in agricultural [60] Li, M., et al (2013) Identifying drivers of land use change in China: a spatial multinomial logit model analysis Land Economics 89(4): 632-654 [61] Linneker, B J and N A Spence (1992) Accessibility measures compared in an analysis of the impact of the M25 London Orbital Motorway on Britain Environment and Planning A 24(8): 1137-1154 [62] Lutter, H., et al (1992) Accessibility and peripherality of community regions: The role of road-, long-distance railway-and airport networks, CEC [63] Lorenz, K and R Lal (2018) Carbon sequestration in agricultural ecosystems 74 [64] Madigan, D and A E Raftery (1994) Model selection and accounting for model uncertainty in graphical models using Occam's window Journal of the American Statistical Association 89(428): 1535-1546 [65] Medda, F (2012) Land value capture finance for transport accessibility: a review Journal of transport geography 25: 154-161 [66] Misra, K and G Malhotra (2012) Water management: the obscurity of demand and supply in Delhi, India Management of Environmental Quality: An International Journal [67] Musole, M (2009) Property rights, transaction costs and institutional change: Conceptual framework and literature review Progress in Planning 71(2): 43-85 [68] Muth, A a (2015) From https://compass.onlinelibrary.wiley.com/doi/abs/10.1111/gec3.12203 [69] Moudud, J., et al (2012) Alternative Theories of Competition, Routledge, London [70] Nails Kok, P M (2014) Land use regulations and the value of land and housing: An intra-metropolitan analysis From https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0094119014000278 [71] O'Sullivan, O S., et al (2017) Optimising UK urban road verge contributions to biodiversity and ecosystem services with cost-effective management Journal of environmental management 191: 162-171 [72] Parmenter, A (2003) LAND USE AND LAND COVER CHANGE IN THE GREATER YELLOWSTONE ECOSYSTEM: 1975–1995 Retrieved from LAND USE AND LAND COVER CHANGE IN THE GREATER YELLOWSTONE ECOSYSTEM: 1975–1995 [73] Payne, G (2001) Urban land tenure policy options: Titles or rights? Habitat international 25(3): 415-429 [74] Poku-Boansi, M and K K Adarkwa (2016) Determinants of residential location in the Adenta Municipality, Ghana GeoJournal 81(5): 779-791 [75] Prost, L., et al (2008) Comparison of stepwise selection and Bayesian model averaging for yield gap analysis Ecological modelling 219(1-2): 6676 [76] Puga, D (2002) European regional policies in light of recent location theories Journal of economic geography 2(4): 373-406 75 [77] Qadeer, M (1981) The nature of urban land American Journal of Economics and Sociology 40(2): 165-182 [78] Raftery, A E (1995) Bayesian model selection in social research Sociological methodology: 111-163 [79] Ratcliff, R U (1949) Urban land economics, McGraw-Hill Book Company, Inc, New York [80] Renting, H., et al (2009) Exploring multifunctional agriculture A review of conceptual approaches and prospects for an integrative transitional framework Journal of environmental management 90: S112-S123 [81] Ryan-Collins, J., et al (2017) Rethinking the economics of land and housing, Bloomsbury Publishing [82] Sahu, A K., et al (2020) Envisioning the future of behavioral decisionmaking: A systematic literature review of behavioral reasoning theory Australasian Marketing Journal (AMJ) 28(4): 145-159 [83] Sanderson, S P (2012) The economic and land use impacts of transformational transport investment March 2012 Retrieved from https://www.nzta.govt.nz/assets/resources/research/reports/479/docs/479.pdf [84] Saif, M A., et al (2019) Public transport accessibility: A literature review Periodica Polytechnica Transportation Engineering 47(1): 36-43 [85] Small, K A (2012) Valuation of travel time Retrieved from https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S2212012212000093 [86] Smith, J J and T A Gihring (2006) Financing transit systems through value capture: An annotated bibliography American Journal of Economics and Sociology 65(3): 751-786 [87] Spiegelhalter, D and K Rice (2009) Bayesian statistics Scholarpedia 4(8): 5230 [88] Segal, I and M D Whinston (2013) Property rights Handbook of organizational Economics 100: 58 [89] Tan, J Li, Y Li (2021) The Impact of Urban Land Value on Property Development Journal of Real Estate Research [90] PaTu, S., et al (2018) Rural restructuring at village level under rapid urbanization in metropolitan suburbs of China and its implications for innovations in land use policy Habitat International 77: 143-152 [91] Viallefont, V., et al (2001) Variable selection and Bayesian model averaging in case‐control studies Statistics in medicine 20(21): 3215-3230 76 [92] WANG (2011) Monitoring urban expansion and land use/land cover changes of Shanghai metropolitan area during the transitional economy (1979–2009) in China Retrieved from Monitoring urban expansion and land use/land cover changes of Shanghai metropolitan area during the transitional economy (1979–2009) in China [93] Wang, D., et al (2004) Comparison of Bayesian model averaging and stepwise methods for model selection in logistic regression Statistics in medicine 23(22): 3451-3467 [94] Wang, J., et al (2016) Measuring time accessibility and its spatial characteristics in the urban areas of Beijing Journal of Geographical Sciences 26(12): 1754-1768 [95] Wu, H., et al (2021) Identifying core driving factors of urban land use change from global land cover products and POI data using the random forest method.International Journal of Applied Earth Observation and Geoinformation 103: 102475 [96] Wendt, P F (1957) Theory of urban land values Land economics 33(3): 228-240 [97] Ward, C and M B Aalbers (2016) Virtual special issue editorial essay:‘The shitty rent business’: What’s the point of land rent theory?, SAGE Publications Sage UK: London, England 53: 1760-1783 [98] Wilkinson, N and M Klaes (2017) An introduction to behavioral economics, Bloomsbury Publishing [99] Zhang (2013) Impacts of land use change on watershed streamflow and sediment yield: An assessment using hydrologic modelling and partial least squares regression Retrieved from Impacts of land use change on watershed streamflow and sediment yield: An assessment using hydrologic modelling and partial least squares regression