(Luận văn) điều chuyển giá trị gia tăng thêm của bất động sản do đầu tư cơ sở hạ tầng, kinh nghiệm quốc tế và gợi ý áp dụng cho thành phố hồ chí minh qua tình huống dự án đường phạm văn đồng

1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO t to TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ng CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT hi ep w n lo HỒ HẢI ONG ad ju y th CỦ yi ĐIỀU CHUYỂN GI TR T NG TH pl O ĐẦU TƯ CƠ SỞ HẠ TẦNG: ẤT ĐỘNG SẢN ua al INH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ GỢI Ý ÁP DỤNG CHO THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH QUA TÌNH n V N ĐỒNG n va HUỐNG DỰ N ĐƯỜNG PHẠ ll fu Chun ngành: Chính sách cơng oi m Mã số: 60340402 at nh z LUẬN V N THẠC SỸ CHÍNH SÁCH CƠNG z k jm ht vb NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC gm TS HU NH THẾ DU om l.c an Lu n 2016 va TP HỒ CHÍ MINH – N ey t re i LỜI C ĐO N t to ng hi Tôi cam đoan luận văn hồn tồn tơi thực Các đoạn trích dẫn số ep liệu đƣợc sử dụng luận văn đƣợc dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Luận văn không thiết phản ánh quan điểm trƣờng w n Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright lo ad y th ju Tác giả luận văn yi pl n ua al va n HỒ HẢI ONG ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re ii ƠN LỜI CẢ t to Tôi xin chân thành cảm ơn thầy u nh Thế u trực tiếp hƣớng dẫn từ ng hi ngày đầu thực đề tài, tận tình truyền đạt kiến thức, định hƣớng, đƣa ý ep kiến quý báu cho việc hoàn thành luận văn Cám ơn anh ạn u nh gọc Chƣơng M guyễn am 09 Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright T w n h trợ tích cực thơng tin tƣ vấn k thuật cho luận văn Tôi c ng ch n thành lo cảm ơn công ty Cushman Wakefield h trợ tận tình thơng tin thị trƣờng nhà đất ad y th Thành phố Chí Minh T ju goài ra, xin chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô, anh chị trợ giảng yi nhiệt t m truyền đạt chia s kiến thức, tầm nhìn khoa học đ c iệt cám ơn anh pl FETP n ua al chị lớp MPP7, ngƣời đồng hành c ng năm đầy ý ngh a va n Hồ Hả n ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re iii T TẮT t to Cơ chế điều chuyển giá trị gia tăng từ đất đầu tƣ sở hạ tầng giao thông VC ng hi đƣợc áp dụng rộng rãi giới Các nƣớc sau kế thừa phát triển biến thể ep hình thức VC c ng nhƣ kết hợp biện pháp điều chuyển khác cho phù hợp với thực trạng địa phƣơng w n Cơ chế đƣợc chứng minh phát huy hiệu cao tạo nguồn vốn bền vững cho đầu lo ad tƣ phát triển hạ tầng thị nhƣng địi hỏi cao lực quy hoạch, xác định phạm vi y th mức độ ảnh hƣởng dự án lên bất động sản để từ lựa chọn cơng cụ điều chuyển ju phù hợp Ngồi ra, quyền địa phƣơng c ng đƣợc đòi hỏi cao minh bạch yi pl trình định giá, đấu giá đất thực thi biện pháp LVC Trách nhiệm giải trình cao ua al quyền địa phƣơng, đ c biệt tránh việc lạm dụng nguồn thu từ LVC tài trợ cho n khoản chi thuờng xuyên, kết hợp với truyền thông hiệu thúc đẩy thành công n va áp dụng LVC ll fu Nhu cầu nhiệm vụ cấp bách đầu tƣ phát triển hạ tầng để trì tốc độ phát triển kinh oi m tế giảm áp lực giao thơng thị thúc đẩy quyền địa phƣơng số tỉnh thành nh Việt Nam tiếp cận áp dụng hình thức VC, chủ yếu hình thức khai at thác qu đất hợp đồng “đổi đất lấy hạ tầng” để kêu gọi tƣ nh n tham gia đầu tƣ z z sở hạ tầng Các hình thức điều chuyển giá trị dƣới hình thức thuế, phí, khoản đóng góp ht vb ngƣời đƣợc hƣởng ngoại tác tiêu cực chƣa đƣợc áp dụng nhiều mà lý đƣợc k jm đƣa chƣa có chế phân cấp ngân sách cho quyền địa phƣơng gm Trong việc áp dụng LVC, nhiều trƣờng hợp quyền địa phƣơng vận dụng l.c hình thức chƣa s u vào ản chất công cụ VC Điển hình việc sử dụng qu ngoại tác từ dự án để tăng giá trị om đất để toán cho nhà đầu tƣ tƣ nh n đa phần khu đất khơng trực tiếp có đƣợc a Lu n Luận văn nghiên cứu trƣờng hợp dự án đƣờng Phạm Văn Đồng cho thấy áp dụng hình y đất TP.HCM thời điểm trƣớc có dự án trƣớc có thơng tin dự án tƣơng ứng te re Hạn chế lớn luận văn việc thu thập đƣợc liệu thị trƣờng nhà n biện pháp tạo đƣợc nguồn thu đóng góp đáng kể vào tổng mức đầu tƣ dự án va thức LVC theo thông lệ quốc tế phạm vi mức độ điều chuyển giá trị cho thấy iv với thời điểm trƣớc năm 2007 để đƣa vào mơ hình dự áo tác động dự án Mức độ tác t to động giá đƣợc tham khảo từ nguồn công ty bất động sản uy tín để thay ng Luận văn góp phần tạo thêm sở thực nhiệm ủng hộ áp dụng LVC T CM để hi ep tạo nguồn vốn cho đầu tƣ hạ tầng Bên cạnh đó, tác giả c ng hình dung thách thức chủ yếu tính khả thi việc đƣa VC vào áp dụng chống đối nhóm lợi ích liên w quan đến bất động sản việc chƣa có chế phân cấp ng n sách cao cho T CM n lo ad ju y th yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re v MỤC ỤC t to LỜI CAM ĐOA i ng hi LỜI CẢM Ơ ii ep T M TẮT iii MỤC ỤC v w n DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT vii lo DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ viii ad y th C ƢƠ G GIỚI THIỆU Vấn đề sách 1.2 Mục tiêu phạm vi nghiên cứu 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 hƣơng pháp nghiên cứu 1.5 Nguồn thông tin liệu 1.6 Cấu trúc dự kiến luận văn ju 1.1 yi pl n ua al n va fu ll C ƢƠ G CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHUNG PHÂN TÍCH m Cơ sở lý thuyết điều chuyển giá trị tăng thêm từ đất đầu tƣ hạ tầng 2.2 Xác định tác động sở hạ tầng giao thông lên giá trị đất 2.3 Mức độ điều chuyển giá trị 2.4 Các công cụ điều chuyển giá trị tăng thêm đất 2.5 h n loại 10 2.6 Những rủi ro giới hạn 11 oi 2.1 at nh z z ht vb k jm Kinh nghiệm quốc tế 13 om 3.1 l.c gm C ƢƠ G KI G IỆM QUỐC TẾ VỀ ĐIỀU C UYỂ GI T GIA T G CỦA ẤT Đ G SẢ ĐỂ ĐẦU TƢ TẦ G V T ỰC TIỄN T I VIỆT NAM 13 Thuế cải thiện 13 3.1.2 hí tác động 14 3.1.3 Khoản nộp đ c biệt/ đóng góp chủ đất 15 3.1.4 Bán quyền phát triển 15 3.1.5 Kết hợp nhiều công cụ giải pháp tài 15 3.1.6 Phạm vi tác động 17 n n y te re Thực tiễn Việt Nam 18 va 3.2 a Lu 3.1.1 vi Các hình thức áp dụng T CM 20 3.3 t to ng hi ep 3.3.1 Khai thác nguồn thu lần từ đất 20 3.3.2 Đóng góp ngƣời d n 23 3.3.3 Kết luận 24 C ƢƠ G XÂY Ự G MÔ Ì ĐIỀU CHUYỂN GIÁ TR ĐẤT T G T ÊM O ĐẦU TƢ CƠ SỞ H TẦNG CHO DỰ ĐƢỜNG PH M V ĐỒNG 26 w Giới thiệu dự án 26 n 4.1 lo Ƣớc tính số thu từ việc áp dụng thuế cải thiện 28 y th 4.3 Mơ hình hồi quy 27 ad 4.2 Cơ sở thuế 29 4.3.2 T lệ điều chuyển 30 4.3.3 Số thu ƣớc tính 30 yi pl ua al ự kiến iện pháp điều chuyển giá trị 31 n 4.4 ju 4.3.1 n va C ƢƠ G KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH 34 ll fu T I IỆU T AM K ẢO 37 oi m PHỤ LỤC 39 PHỤ LỤC 1: guồn vốn cho đầu tƣ hạ tầng T CM giai đoạn 2011-2015 39 nh at Ụ ỤC 2: Một số dự án tiêu iểu M có áp dụng hình thức điều chuyển giá trị tăng thêm đất 47 z z ht vb Ụ ỤC 3: ạng mục sơ đồ tuyến đƣờng Phạm Văn Đồng T n Sơn hất – Bình Lợi – Vành đai 62 jm k Ụ ỤC 4: Số liệu mơ hình hồi quy ƣớc lƣợng hedonic giá đất tuyến đƣờng Phạm Văn Đồng 64 gm l.c Ụ ỤC 5: Tính tốn số thu từ việc điều chuyển giá trị tăng thêm áp dụng cho dự án đƣờng phạm văn đồng 68 om PHỤ LỤC 6: Đánh giá sơ ộ tính khả thi việc triển khai áp dụng LVC 76 n a Lu n va y te re vii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT t to ng hi Hợp đồng Xây dựng – Vận hành- Chuyển giao (Build – Operate – Transfer) BRT Tuyến trung chuyển hành khách công suất lớn xe buýt (Bus Rapid Transfer) ep BOT Hợp đồng Xây dựng – Sở hữu – Vận hành (Build – Own – Operate) BOO w n Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (Build – Transfer) lo BT ad BTO Điều chuyển giá trị tăng thêm bất động sản đầu tƣ sở hạ tầng (Land Value Capture) yi LVC ju y th Hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao – Vận hành (Build – Transfer – Operate) pl al Hình thức đầu tƣ đối tác cơng tƣ R+P Hình thức LVC kết hợp dự án đƣờng giao thơng dự án bất động sản (Road + Property) TOD Phát triển đô thị theo định hƣớng tuyến vận chuyển trung chuyển công suất lớn (Transit- Oriented Development) TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh n ua PPP n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re viii DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ t to ình 1: ƣớc chế điều chuyển giá trị ng hi Hình 2: Ngoại tác tích đầu tƣ sở hạ tầng đối vối ngƣời sở hữu bất động sản gần ep Hình 3: Giá bất động sản phạm vi ộ tiếp cận đến hạ tầng giao thông w Hình 4: Giá bất động sản phạm vi tác động dự án sở hạ tầng – trƣờng hợp n lo hàm tuyến tính ad y th Hình 5: Tổng hợp công cụ LVC cách phân loại 10 ju Hình 6: Hiện trạng sử dụng đất tuyến đƣờng Phạm Văn Đồng năm 2014 29 yi pl Hình 7: Chênh lệnh giá bất động sản khu vực đƣờng Phạm Văn Đồng trƣớc sau có al ua dự án 30 n Hình 8: Ma trận kết tính tốn t trọng số thu áp dụng LVC/ tổng mức đầu tƣ 30 n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re CHƯƠNG GIỚI THIỆU t to 1.1 Vấn ề n ng hi Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) địa phƣơng phát triển nƣớc nhƣng c ng ep chịu nhiều áp lực hạ tầng, đ c biệt hạ tầng đô thị đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội trung t m v ng kinh tế trọng điểm phía am kinh tế tập trung nhiều w n khu công nghiệp, hải cảng lớn, trung t m dịch vụ văn phòng, tài chính, dịch vụ, hậu lo , xã hội hệ thống sở đào tạo quốc gia, ệnh viện tuyến đầu k m với ad cần y th áp lực tăng d n số học ju Tổng nhu cầu vốn đầu tƣ công giai đoạn 2016-2020 TP.HCM1 216 nghìn t đồng yi pl Trong trƣờng hợp ngành thuế hồn thành tốt nhiệm vụ đóng góp ng n sách t lệ ua al điều tiết số thu cho ng n sách T CM đƣợc trì mức 23% nhƣ tổng n nguồn vốn c n đối từ ngân sách TP.HCM cho kế hoạch đầu tƣ công giai đoạn 2016-2020 va khoảng 130 nghìn t đồng nhƣ vậy, cịn thiếu 85 nghìn t đồng tƣơng đƣơng 40% n fu ll Để huy động vốn cho đầu tƣ phát triển, T CM đẩy mạnh hình thức đầu tƣ hợp tác chủ yếu hình thức OT Đầu tƣ – Vận hành – Chuyển giao) oi m công tƣ nh T Đầu tƣ- Chuyển giao) Tuy nhiên, khả mở rộng hình thức g p at nhiều thách thức (1) rào cản pháp lý, (2) nguồn vốn ngân sách qu đất sách ngày z z cạn kiệt, (3) khơng có hình thức thu phí phù hợp cho dự án nội thành vb ht hiệu hình thức c ng g y nhiều tranh cãi Điển hình, hình thức BOT jm đƣợc cho đ t n ng áp lực lên ng n sách nhà nƣớc chủ đầu tƣ thƣờng lại vào k ƣu đãi, cam kết h trợ nhà nƣớc dẫn đến thiếu trách nhiệm thực dự gm om l.c dần tác dụng qu đất ngày thu hẹp án Đ Thiên Anh Tuấn, 2015) Đối với hình thức BT, sáng kiến đổi đất lấy hạ tầng c ng hƣ vậy, T CM có nhu cầu cấp ách sáng kiến huy động vốn cho đầu tƣ n a Lu dự án công để bổ sung cho nguồn vốn từ c n đối ngân sách Báo cáo U T CM trình Đ sử dụng vốn ngân sách ismail - [2010] T CM danh mục cơng trình, dự án đầu tƣ cơng trung hạn y te re thức bổ sung vốn cho đầu tƣ hạ tầng đô thị mang lại nhiều lợi ích dài hạn n điều chuyển giá trị tăng thêm từ đất đầu tƣ hạ tầng (Land value capture - LVC) hình va Nghiên cứu kinh nghiệm đầu tƣ hạ tầng đô thị từ nƣớc giới cho thấy biện pháp n lo ad y th 69 ju yi n 37,9 20,5 va 36,0 19,5 13,2 12,6 6,8 4,6 3,3 z 1.016,8 549,7 374,0 268,9 173,2 950,2 513,7 349,6 251,3 161,9 116,4 36,0 2% 8,2 24,5 2% 5,6 17,6 2% 4,0 11,3 2% 2,6 8,1 13,9 10,0 6,5 4,6 2,8 2,0 1,2 0,8 6,1 4,4 2,7 1,9 1,1 0,8 1,5 0,9 0,7 0,4 0,3 75,9 54,6 31,5 22,6 70,9 51,0 29,4 21,2 3,6 2,1 1,5 2% 0,3 n m ll fu 9,5 oi at nh 2,1 z 124,5 k jm gm 5,0 2% 1,9 2% 1,1 2% 0,8 om l.c Đất công nghiệp 66,5 ề yển 2% Số ( ồn ) 15,3 ht vb Đất ua al Đơn giá thị trƣờng đất điều chỉnh sau có dự án triệu đồng/m2 Đơn giá thị đất trƣớc có dự án triệu đồng/m2 Đơn giá đất cơng nghiệp trƣớc có dự án triệu đồng/m2 C ế( ồn ) pl án triệu đồng/m2 2% 0,5 Lô Lô n Lô va re 9,4 9,4 9,4 9,4 9,4 9,4 9,4 9,4 60,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 - 30,0 65,0 95,0 135,0 165,0 210,0 240,0 290,0 Lô 10 9,4 9,4 y te ac th 5,0 e cd si Chiều dài tuyến (km) ề rộng đƣờng (m) Khoảng cách đến đƣờng m Lơ an Lu Lơ Đoạn thuộc tuyến Vành đai Lô Lô Lô Lô 320,0 g jg hg ismail - [2010] n lo ad y th 70 ju pl 22,8 7,2 5,2 3,1 2,3 1,3 0,9 81,0 20,5 13,9 10,0 6,5 4,6 2,8 2,0 1,2 0,8 77,0 19,5 13,2 9,5 6,1 4,4 2,7 1,9 1,1 0,8 26,9 6,8 4,6 3,3 2,1 1,5 0,9 0,7 0,4 0,3 12.772,8 3.229,5 2.197,5 1.579,8 1.017,5 445,9 320,6 184,9 133,0 11.937,2 3.018,2 2.053,7 1.476,5 950,9 683,6 416,7 299,6 172,8 124,3 211,3 2% 143,8 2% 103,4 2% 66,6 2% 47,9 2% 21,0 2% 12,1 2% 8,7 2% 48,4 33,0 23,7 15,3 11,0 2,8 2,0 n oi m ll fu at nh z z 731,5 k l.c gm 29,2 2% om 6,7 an Lu 191,6 jm ht vb ồn ) 11,1 va ( 15,5 n 90,0 Đất công nghiệp 835,6 ề yển 2% Số ua al Đất yi Đơn giá đất rao án sau có dự án triệu đồng/m2 Đơn giá thị trƣờng đất điều chỉnh sau có dự án triệu đồng/m2 Đơn giá thị đất trƣớc có dự án triệu đồng/m2 Đơn giá đất công nghiệp trƣớc có dự án triệu đồng/m2 C ế( ồn ) 4,8 va n Lô Lô y te Lô Lô 10 ac th 2,6 2,6 2,6 2,6 2,6 2,6 2,6 2,6 2,6 30,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 2,6 e cd si Chiều dài tuyến (km) ề rộng đƣờng (m) Lô re Lô Đoạn Vành đai - Linh Xuân Lô Lô Lô Lô 5,0 g jg hg ismail - [2010] n lo ad y th 71 ju yi 30,0 65,0 95,0 135,0 165,0 210,0 240,0 290,0 320,0 15,5 11,1 7,2 5,2 3,1 2,3 1,3 0,9 6,5 4,6 2,8 2,0 1,2 0,8 4,4 2,7 1,9 1,1 0,8 0,9 0,7 0,4 0,3 123,3 88,7 51,2 36,8 82,9 47,8 34,4 5,8 3,3 2,4 2% 22,8 45,8 20,5 13,9 43,5 19,5 13,2 9,5 15,2 6,8 4,6 3,3 2,1 1.997,9 893,3 607,8 437,0 281,4 202,3 1.867,2 834,8 568,1 408,4 263,0 189,1 Đất công nghiệp 130,7 ề yển 2% 58,4 2% 39,8 2% 28,6 2% 18,4 2% 13,2 2% 8,1 13,4 9,1 6,6 4,2 3,0 1,8 10,0 oi at nh 6,1 z jm ht vb 1,5 k l.c 115,3 om 2% an Lu 2% 2% va 1,3 0,8 n 30,0 gm ồn ) m ll ( fu Số n Đất va 50,9 z n ua al - pl Khoảng cách đến đƣờng m Đơn giá đất rao án sau có dự án triệu đồng/m2 Đơn giá thị trƣờng đất điều chỉnh sau có dự án triệu đồng/m2 Đơn giá thị đất trƣớc có dự án triệu đồng/m2 Đơn giá đất công nghiệp trƣớc có dự án triệu đồng/m2 C ế( ồn ) 0,6 y te re ac th g e cd si Tổng số thu t đồng T trọng đóng góp TMĐT block block block 853,7 886,9 900,7 10,8% 11,2% 11,4% jg hg ismail - [2010] n lo ad y th 72 ju yi pl n ua al va n Tác động thay đổi mức tăng giá sau có dự án t lệ điều chuyển giá trị đến đóng góp số thu/TMĐT - block T trọng điều chuyển 11% 30% 40% 50% 60% 11% 14% 18% 22% 5% 13% 17% 21% 26% 6% 15% 20% 25% 30% T lệ tăng giá sau 7% có dự án 17% 22% 28% 33% 8% 19% 25% 31% 37% 9% 20% 27% 34% 41% 10% Tác động thay đổi mức tăng giá sau có dự án t lệ điều chuyển giá trị đến đóng góp số thu/TMĐT - block T trọng điều chuyển 11% 30% 40% 50% 60% 11% 15% 19% 22% 5% 13% 18% 22% 27% 6% 15% 21% 26% 31% T lệ tăng giá sau 7% có dự án 17% 23% 29% 35% 8% 19% 26% 32% 39% 9% 21% 28% 35% 43% 10% oi m ll fu at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu va n y te re ac th g e cd si Tác động thay đổi mức tăng giá sau có dự án t lệ điều chuyển giá trị đến đóng góp số thu/TMĐT - block T trọng điều chuyển 11% 30% 40% 50% 60% T lệ tăng giá sau 11% 15% 19% 23% 5% jg hg ismail - [2010] n lo ad y th 73 ju yi 18% 21% 24% 26% 29% ua al 14% 16% 18% 20% 22% n 23% 26% 29% 33% 36% 27% 31% 35% 39% 43% n va 6% 7% 8% 9% 10% pl có dự án m ll fu Tính tốn trƣờng hợp đảm bảo quy hoạch đất giao thông đô thị nâng lên mức tối đa 26% oi 10% 26% at nh 45% z z k jm ht 9% vb Mật độ đất giao thông hữu Mật độ đất giao thông theo tiêu chuẩn T trọng đất sau điều chỉnh mật độ đất giao thông T trọng đất công nghiệp sau điều chỉnh mật độ đất giao thông om l.c gm Tác động thay đổi mức tăng giá sau có dự án t lệ điều chuyển giá trị đến đóng góp số thu/TMĐT - block T trọng điều chuyển 9% 30% 40% 50% 60% 9% 12% 15% 18% 5% 6% 11% 14% 18% 21% 7% 12% 16% 20% 24% T lệ tăng giá sau có dự án 8% 14% 18% 23% 28% 9% 15% 20% 26% 31% 10% 17% 22% 28% 34% Tác động thay đổi mức tăng giá sau có dự án t lệ điều chuyển giá trị đến đóng góp số thu/TMĐT - block T trọng điều chuyển 9% 30% 40% 50% 60% an Lu va n y te re ac th g e cd si jg hg ismail - [2010] n lo ad y th 74 ju yi pl ua al n T lệ tăng giá sau có dự án n va fu 9% 11% 13% 14% 16% 17% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 12% 15% 17% 19% 21% 23% 15% 18% 21% 24% 27% 29% 18% 22% 25% 29% 32% 35% oi m ll Tác động thay đổi mức tăng giá sau có dự án t lệ điều chuyển giá trị đến đóng góp số thu/TMĐT - block T trọng điều chuyển 9% 30% 40% 50% 60% 9% 12% 16% 19% 5% 6% 11% 15% 19% 22% 7% 13% 17% 21% 26% T lệ tăng giá sau có dự án 8% 15% 19% 24% 29% 9% 16% 22% 27% 32% 10% 18% 24% 30% 36% at nh z z k jm ht vb om an va n y te re ac th 40,23 60 m 150 m 17,3 triệu 6.259.387,2 đồng triệu 2.190.785,5 đồng Lu Giá trị tƣơng đƣơng đất Giá trị tƣơng đƣơng đất cơng nghiệp dụng l.c Đóng góp đất chƣa sử dụng iện tích ề rộng đƣờng Khoảng cách đến đƣờng Đơn giá gm Tính tốn giá tr phần ấ g e cd si jg hg ismail - [2010] n lo ad ju y th yi pl n ua al n va oi m ll fu at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu va n y te re ac th g e cd si jg hg ismail - [2010] 75 76 t to ng PHỤ LỤC 6: Đ n tính khả thi việc triển khai áp dụng LVC hi ep Tƣơng tự quốc gia khác, Việt Nam tiến hành điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất khoản thu tài ngƣời sử dụng đất đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, w n sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hành (Hoang, lo ad 2013) y th C ản n ấ ủ Vệ N ju Khi chuyển quyền sử dụng đất Khi sử dụng đất pl al Thuế chuyển quyền sử dụng đất Thuế sử dụng đất nông nghiệp n ua Tiền sử dụng đất yi Khi nhà nước giao đất, cho thuê đất Thuế thu nhập của tổ chức cá nhân từ hoạt động chuyển quyền SDĐ va Tiền thuê đất n Thuế nhà đất fu Lệ phí trước bạ ll m oi Thuế giá trị gia tăng at nh z z Các cơng cụ LVC Việt am cịn sơ sài, phần lớn nguồn thu tiền sử dụng đất đƣợc thu , giải tỏa đ c iệt không jm tranh chấp đất đai chủ đầu tƣ ngƣời thuộc diện phải ền ht vb lần nên thiếu tính ổn định bền vững; phần nguyên nh n g y nên tƣợng đầu cơ, k khuyến khích kế hoạch đầu tƣ dài hạn nhằm tạo giá trị gia tăng cho đất gm l.c Đã có nhiều lập luận nghiên cứu đƣợc thực VC thập k qua đến đồng om thuận việc sử dụng VC để huy động phần cho dự án giao thông đô thị Vấn đề lớn cịn xót lại quyền chuyển từ việc phụ thuộc vào nguồn thu chung giá an Lu v sang việc tìm kiếm hình thức điều chuyển giá trị ph hợp để đầu tƣ cho dự án giao VC liên quan đến thể chế, văn hóa trách nhiệm địa phƣơng; khủng 2014) ismail - [2010] th điều kiện cần thiết cho thành cơng ất k hình thức điều chuyển (Salon & Researcher, ey mức độ sẵn sàng khu vực công việc áp dụng hình thức thuế hay có t re hoảng tài hay chi phí hoạt động địa phƣơng động lực để VC đƣợc áp dụng; n va thông Điều t y thuộc vào địa phƣơng cụ thể nhƣng có điểm chung ản sau 77 t to ng Để xem xét tính khả thi cơng cụ LVC Việ Nam, tác giả dựa theo tiêu chí đánh giá hi ep đề xuất sách cơng (Craft & Furlong, 2013) iên dịch: ải Đăng; iệu đính: Tự Anh) ĩ T lo ận ợ T G hiệu Khả đạt - Đƣợc kiểm nghiệm có Thuế sử dụng đất đƣợc muc hiệu kiểm sốt phi nơng nghiệp tiêu mục tốt rủi ro đề V thấp ad ju y th n Tính Đn n w T yi mức thuế pl đích sách đ y - Có quan ngại suất thấp, sở việc chủ đầu tƣ thuế thấp tính tựu đƣợc theo khung giá va chứng minh n ua al ho c thành n đƣợc hƣởng lợi nhà nƣớc nhiều miễn giảm, chƣa tính tài ll chuyển đổi đất để thực oi fu điều nhiều từ trình m nh dự án) sản đất at - guồn lực công ị giới có khả tạo vb đƣợc nguồn k jm ht cụ tài z ph p áp dụng cơng áp dụng VC z hạn tiền để thu lớn; chƣa kể gm tác động l.c tích cực khác Sự hữu Sự đạt đƣợc Tính hiển chi Xác định lợi hay CV, ho c neo theo giá chƣa đƣợc thực mối quan ớt rủi ro t giá, lạm hệ với chi phát ismail - [2010] th lợi ích thị trƣờng loại trừ triệt để ey trình chƣơng trƣớc nguồn thu từ theo thị trƣờng t re n mục tiêu phí đầu tƣ tính có ích chi phí va hiệu an Lu om nhƣ chống đầu 78 t to phí Trong rủi ro thị thấp đối trƣờng thị trƣờng nhà ng phí Chi hi ep với lợi ích đất, yếu tố phát triển iết hay lợi kinh tế chung tƣơng ích lớn đƣơng với hình thức w n lo ad cho y th phí tài trợ vốn khác tổn iết công VC giúp làm giảm yi hạm, 2014 , để pl ằng hay động lực đầu đất hạn al ằng ju Tính cơng Tính tranh chấp thu n ua hợp tình hợp lý đai nguyên nh n lớn chế hồi phối chi giàu trục lợi từ việc gom nghiệp l u sài n va ph n dẫn đến việc giới nhà fu phí, lợi ích đất dự án ằng cách m trì chênh lệch phi lý cơng sách qua giá đất trƣớc sau thuế cần đƣợc oi ro nông cải cách tài ll rủi đất at nh nhóm nhỏ d n có dự án, phần tiến hành nhằm z nguyên nh n lớn vb thu ht việc khiếu kiện đất đai tạo nguồn z số bền vững k jm cho địa gm quyền l.c phƣơng, om thúc bán quyền sử dụng an Lu đất cho Nhà độ mà Tăng ngh a vụ Việc áp dụng sách công mở ảnh hƣởng cụ VC thƣờng làm tăng rộng hay hạn ngh a vụ k m chế riêng tƣ với lợi ích tiềm th lên chủ đất bị cơng ey qua t re ismail - [2010] Mức n Sự tự va đầu tƣ 79 t to ng hi ep quyền ngƣời lựa chọn d n khu cá nh n vực; yếu tố w cạnh tranh trực n lo tiếp địa ad y th khả Mức độ ju Tính phƣơng mà - Khả thi cao điều Đ y thách thức Đ y nhóm có yi thi qua kiện ng n sách lớn pl ứng viên đƣợc nguồn thu truyền thống sách g y áp lực al trị tiềm lực mạnh am, cụ thể lớn cho n ua ầu chấp nh n giảm, cắt giảm Việt va ủng hộ mạnh chi tiêu thƣờng chống đối sách Tuy nhiên n đề xuất xuyên để dồn lực cho chi nhóm lợi từ kinh nghiệm fu đầu tƣ phát triển, áp lực ích ất động sản giới V ll sách m oi nợ công cao , nguồn lực không muốn năm vừa nội hóa chi phí qua cho thấy, at nh O A giảm z - Không gian cho nguồn ngoại tác lên đ y nhóm lợi thu từ đất lớn nhƣ nhà đầu tƣ ích tạo z ất động sản mà đến tác động tiêu muốn đẩy gánh cƣc quy mô om n ng chi phí lên lớn cho an Lu cơng vụ VC ất động sản dẫn l.c cốt l i để triển khai nhà đầu tƣ gm ƣa chuộng k chủ đề sách đƣợc khách hàng ẩn thị trƣờng jm hợp tác công tƣ ất động sản rủi ro tiềm ht - Đẩy mạnh hình thức vb ph n tích ng n sách ho c kinh tế hệ thống kiến nguồn thu hạn chế rủi ro có nhu cầu ismail - [2010] th ích thao túng để ey hộ mạnh mẽ sáng t re - Xu hƣớng ph n cấp quyền sử dụng lao động có nhu quản lý ng n sách cho đất trƣớc cầu nhà Việc địa phƣơng, ủng chống nhóm lợi n va ngƣời có ng n hàng, ngƣời 80 t to ng hi ep w n lo ad ju y th - C ng với trình đấu đƣợc giá quyền sử dụng đất thực chống Việc đẩy nhanh tốc độ cổ sở hữu ch o, quy phần hóa, thối vốn nhà định nƣớc khỏi doanh huy động nghiệp chủ yếu giá trị vốn cho đầu tƣ quyền sử dụng đất ds, quy định yi chuyển quyền sử dụng đề ch t chống xuất chẽ đầu pl đất từ nhà nƣớc sang tƣ Các cơng cụ tài hình thức VC tạo đƣợc nguồn vốn mà lớn đƣợc sử dụng fu dự án n ua al nh n Khi áp dụng n va ll khơng g y áp lực lên VC phần m đầu tƣ theo hình quyền sử dụng đất nộp, thức oi ng n sách tƣ nh n có at nh cịn sở hữu nhà nƣớc thu đƣợc t m V , kêu z khơng đƣợc quan z vb gọi nguồn lực tƣ ht khoản vốn k jm nh n áp dụng gm hình thức l.c quản lý rủi ro để om tránh rủi ro đạo đức Mức độ mà - đề sách xuất ngƣời giàu gom nhà, gom đất nên tiềm đƣợc ủng hộ cao ismail - [2010] ởi th ey nhận ủng hộ tƣ hạ tầng, chủ đầu tƣ, t re chúng chấp lợi trực tiếp từ dự án đầu n xã hội đánh vào ngƣời hƣởng va chấp nhận qua cơng o tính cơng ằng cao an Lu Khả 81 t to ng nhóm ngƣời ngh o, đ c hi ep iệt thƣờng ngƣời ị đẩy nơi w khác hạ tầng đƣợc n lo cải thiện mức sống ad tăng lên y th guồn thu đƣợc sử ju - yi dụng trực tiếp cho dự án pl theo gom vào nguồn al n ua thu ng n sách chung n va - hạm vị điều chỉnh fu khu vực cải thiện rộng ll với nhiều thành phần m oi đƣợc tham vấn nên giảm ộ máy quan thuế - z ăng lực ộ z khả Khả - at Tính nh đƣợc chống đối quan ộ máy hành yếu jm chánh ht vb thi hành ủy an hay có sẵn áp lực cải cách máy hành k thực tốt Tính khả Sự sẵn có - Có ộ khung gia đất - Địi hỏi khả thuật công nghệ tảng để điều chỉnh theo thị trƣờng việc thực tác động tính hữu hiệu tính cơng ằng xã hội Tuy nhiên, c ng nhƣ khuyến cáo rút từ kinh nghiệm triển khai LVC giới, yếu tố kinh tế trị học rào cản lớn cho việc thông qua ismail - [2010] th chuyển giá trị đất tăng thêm đầu tƣ hạ tầng ên cạnh tiêu chí ủng hộ khác tính hiệu quả, ey hƣ vậy, ối cảnh kinh tế v mơ có lợi cho việc thúc đẩy áp dụng công cụ điều t re sách n đánh giá mức độ va cần thiết cho giá thị trƣờng an Lu mức độ tin cậy cho khu vực, xác định giá om thi k l.c gm sách 82 t to ng áp dụng sách thể hai điểm chống đối nhóm lợi ích, nhóm hi ep thân hữu liên quan đến ất động sản tình hình thực tế xu hƣớng ph n cấp ng n sách cho địa phƣơng thể chủ yếu ph n cấp quản lý ng n sách w Triển khai LVC liên quan đến thể chế, văn hóa trách nhiệm địa phƣơng nên việc n lo điều quan trọng theo tác giả thay đổi cách tiếp cận để quyền trung ƣơng thông qua ad y th chủ trƣơng cho ph p quyền địa phƣơng áp dụng LVC Chỉ sau chủ trƣơng đƣợc thơng ju qua yếu tố k thuật liên quan đến hệ thống thuế định giá đƣợc quan tâm yi thích đáng để phục vụ cho việc triển khai LVC pl ua al Đối với thách thức m t k thuật, có thuận lợi để giải hình thức h trợ k thuật nhằm thúc đẩy dự án đầu tƣ theo hình thức n ơn chƣơng trình cải cách hành mà phủ n va cơng ty tƣ vấn nƣớc ngồi22 , gói h trợ k thuật có tham gia oi m việc triển khai cải cách ll fu triển khai gần nhƣ ao hàm toàn ộ nội dung ản ngành thuế, vấn đề hiệu nh Hiện nguồn thu từ đất đƣợc phân cấp cho quyền địa phƣơng với xu buộc at địa phƣơng phải tự chủ ngân sách nhiều nên áp dụng loại thuế, phí để điều chuyển giá trị z gia tăng từ đất phù hợp với xu phân cấp ngân sách khơng làm ảnh hƣởng đến z ht vb nguồn thu trung ƣơng tăng đƣợc nguồn thu tự chủ cho địa phƣơng jm Về lý thuyết kinh tế tính hiển LVC, việc áp dụng hình thức điều chuyển mang lại k nguồn thu hiệu cho đầu tƣ hạ tầng Khơng có áp lực nợ cơng cao, việc đẩy nhanh gm l.c trình hội nhập làm giảm nguồn thu thuế quan nên hình thức thuế nội địa nguồn thu có tính bền vững hiệu cao Các khoản thuế, phí liên quan đến bất động sản đóng om vai trò quan trọng bổ sung nguồn thu cho ngân sách Và theo nguyên tắc, khoản thuế an Lu ho c phí tác động hay phát triển đánh trực tiếp lên tài sản có giá trị tăng thêm tính theo giá thị triển hạ tầng từ nguồn thu chung, hình thức điều chuyển giá trị giải pháp hữu hiệu ey t re n va trƣờng để tài trợ cho dự án ln có hiệu kinh tế cao chế tài trợ cho phát th 22 Hiện Việt Nam có dự án h trợ k thuật phạm vi nƣớc tổ chức Ngân hàng giới (WB), Ngân hàng phát triển châu Á (ADB), hay T CM c ng có ự án h trợ k thuật “Tăng cƣờng dự án metro TP.HCM” khuôn khổ Dự án chuyên gia PPP từ Hàn Quốc ismail - [2010] 83 t to ng Ngồi ra, q trình đấu giá, giao đất, cho thuê đất công trình cổ phần hóa doanh nghiệp hi ep nhà nƣớc đƣợc đẩy mạnh thời gian qua tới đ y khiến cho qu đất công giảm để chuyển qua cho khối doanh nghiệp quốc doanh, nhƣ nguồn thu từ biện pháp w điều chuyển lại cao nhiên khía cạnh kinh tế trị học lợi ích nhóm lợi n lo ích, thân hữu liên quan đến bất động sản lớn lên trở thành trở ngại cho việc thông qua ad thực thi sách điều chuyển y th ju Tuy nhiên, nhóm lợi ích ất động sản thƣờng khơng phải ngƣời sở hữu hiểu theo ngh a có hƣ công cụ điều yi quyền sử dụng đất sở hữu tài sản phát triển đất cuối c ng pl chuyển dƣới hình thức khoản thu lần tác động trực diện vào nhóm đối tƣợng vấp al n ua phải phản kháng nhiều hình thức thu năm thuế cải thiện đánh lên ngƣời “sở hữu” n va cuối c ng ho c theo thời gian “sở hữu” thực tế chủ đất fu Xét lâu dài, với trình nhóm lợi ích, nhóm thân hữu lớn đƣợc hƣởng lợi từ việc ll tác động sách nhằm trục lợi từ qu đất nhƣ phát triển thành bất động sản m oi thƣơng mại để chuyển nhƣợng lại cho ngƣời mua sau (có nhu cầu sử dụng thực tế) áp nh lực chống đối c ng giảm theo k m với thất tài sản cơng đất oan uổng at z nhiều đối tƣợng khác xã hội z ht vb Với áp lực cải cách, nợ công ngày tăng lên c ng với xu hƣớng giảm áp lực nhƣ sớm hay jm mƣợn c ng tới điểm cân để công cụ tạo nguồn thu bền vững đƣợc áp dụng nhƣng k đánh giá tâm trị đủ lớn để vƣợt qua rào cản thể chế chống đối gm nhóm lợi ích, nhóm thân hữu để thơng qua sách điều q khó l.c hạm vị nghiên cứu đề tài công cụ điều chuyển giá trị hững điều kiện để triển om khai tốt cơng cụ tài mà vấn đề thể chế tính minh ạch trách nhiệm giải an Lu trình với giám sát ngƣời bị ảnh hƣởng, ộ phận độc lập c ng tảng chung n va để triển khai tốt cho ất k công cụ tài cơng khác, đƣợc nghiên cứu riêng ey t re th ismail - [2010]