Luận văn các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở chung cư của khách hàng tại khánh hòa

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÀ RỊA-VŨNG TÀU NGUYỄN ÁNH DƯƠNG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA NHÀ Ở CHUNG CƯ CỦA KHÁCH HÀNG TẠI KHÁNH HOÀ LUẬN VĂN THẠC SĨ Bà Rịa - Vũng Tàu, tháng 03, năm 2023 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÀ RỊA-VŨNG TÀU NGUYỄN ÁNH DƯƠNG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA NHÀ Ở CHUNG CƯ CỦA KHÁCH HÀNG TẠI KHÁNH HOÀ LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh Mã số ngành : 8340101 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ ĐỨC LOAN Bà Rịa – Vũng Tàu, tháng 03 năm 2023 -i- LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng kết nghiên cứu luận văn trung thực, tài liệu tham khảo dẫn nguồn đầy đủ rõ ràng theo quy định Học viên Nguyễn Ánh Dương -ii- LỜI CẢM ƠN Tôi xin cảm ơn TS Nguyễn Thị Đức Loan tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi suốt q trình nghiên cứu Tơi học hỏi từ giảng viên phương pháp nghiên cứu khoa học nhiều nguyên tắc quan trọng công tác thông qua mơn học chương trình đào tạo thạc sĩ trường Tôi xin chân thành cảm ơn Quý Thầy Cô thuộc Viện Đào tạo Sau đại học giảng dạy hỗ trợ tơi suốt khóa học vừa qua Tôi xin trân trọng ghi nhận động viên, hỗ trợ tinh thần bạn bè, đồng nghiệp, người thân để tơi hồn thành luận văn Tôi xin cảm ơn đồng nghiệp, bạn bè, người thân ủng hộ động viên suốt khóa học Đặc biệt tơi xin gửi lời cảm ơn đến khách hàng địa bàn tỉnh Khánh Hịa nhiệt tình có trách nhiệm cao việc cung cấp cho thông tin, ý kiến việc mua nhà giúp tơi có đủ liệu hoàn thành luận văn Trân trọng cảm ơn Học viên Nguyễn Ánh Dương -iii- MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vii DANH MỤC BẢNG BIỂU viii TÓM TẮT x ABSTRACT xi CHƯƠNG MỞ ĐẦU 1.1 Lý chọn đề tài nghiên cứu .1 1.1.1 Xuất phát từ khía cạnh thực tiễn 1.1.2 Xuất phát từ khía cạnh lý thuyết 1.2 Mục tiêu nghiên cứu câu hỏi nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.2 Câu hỏi nghiên cứu 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.4 Phương pháp nghiên cứu .7 1.4.1 Phương pháp định tính 1.4.2 Phương pháp định lượng 1.4.2.1 Nghiên cứu sơ 1.4.2.2 Nghiên cứu thức .7 1.5 Đóng góp nghiên cứu 1.5.1 Đóng góp khoa học 1.5.2 Đóng góp thực tiễn 1.6 Kết cấu đề tài CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU 10 2.1 Lý thuyết người tiêu dùng hạn chế 10 2.1.1 Lý thuyết người tiêu dùng 10 2.1.1 Ưu điểm lý thuyết người tiêu dùng .11 -iv- 2.1.2 Hạn chế lý thuyết người tiêu dùng 12 2.2 Lý thuyết hành vi người tiêu dùng .13 2.3 Một số định nghĩa 15 2.3.1 Định nghĩa chung cư, hộ 15 2.3.2 Ưu nhược điểm chung cư 16 2.3.2.1 Ưu điểm chung cư .16 2.3.2.2 Nhược điểm chung cư 17 2.3.3 Định nghĩa hành vi 18 2.3.4 Tâm lý học hành vi học thuyết tâm lý học hành vi 18 2.3.4.1 Tâm lý học hành vi 19 2.3.4.2 Phân tích học thuyết tâm lý học hành vi 20 2.3.4.3 Đánh giá thuyết tâm lý học hành vi 21 2.3.5 Định nghĩa Quyết định 23 2.3.6 Các yếu tố tác động đến định mua hộ 25 2.4 Tổng hợp nghiên cứu trước 26 2.4.1 Nghiên cứu nước 26 2.4.2 Nghiên cứu nước 27 2.5 Mơ hình nghiên cứu giả thuyết nghiên cứu 30 2.5.1 Mơ hình nghiên cứu .30 2.5.2 Các giả thuyết nghiên cứu 31 2.5.2.1 Đặc điểm nhà chung cư định mua nhà chung cư 31 2.5.2.2 Tình hình tài định mua nhà chung cư 31 2.5.2.3 Vị trí nhà chung cư định mua nhà chung cư .32 2.5.2.4 Môi trường xung quanh định mua nhà chung cư 32 TÓM TẮT CHƯƠNG 34 CHƯƠNG THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU 35 3.1 Quy trình thực đề tài 35 3.1.1 Nghiên cứu sơ 35 3.1.2 Nghiên cứu thức 35 -v- 3.2 Phương pháp nghiên cứu .37 3.2.1 Nghiên cứu định tính 37 3.2.1.1 Quy trình nghiên cứu định tính 37 3.2.1.2 Kết nghiên cứu định tính 38 3.2.2 Phương pháp định lượng 41 3.2.2.1 Phương pháp chọn mẫu 41 3.2.2.2 Phương pháp khảo sát 42 3.2.2.3 Tiêu chí chọn mẫu 42 3.2.2.4 Kĩ thuật xử lý liệu 42 3.3 Mẫu thức 43 3.4 Kết định lượng sơ .43 3.4.1 Kết đánh giá thang đo Cronbach’s Alpha 43 3.4.2 Phân tích yếu tố khám phá EFA 44 3.4.2.1 Phân tích EFA cho biến độc lập 44 3.4.2.2 Phân tích EFA cho biến phụ thuộc 45 TÓM TẮT CHƯƠNG 47 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ BÀN LUẬN 48 4.1 Tình hình thị trường bất động sản tỉnh Khánh Hòa .48 4.2 Đặc điểm mẫu 49 4.3 Phân tích Cronbach’s Alpha 51 4.4 Phân tích EFA 53 4.4.1 Phân tích EFA cho nhóm biến độc lập 53 4.4.2 Phân tích EFA cho biến phụ thuộc 54 4.5 Phân tích tương quan biến .55 4.6 Hồi quy tuyến tính đa biến 56 4.6.1 Đánh giá mức độ phù hợp 56 4.6.2 Đa cộng tuyến 57 4.6.3 Tự tương quan 57 4.6.4 Phương sai thay đổi 57 -vi- 4.6.5 Kiểm định tính phân phối chuẩn phần dư .58 4.7 Kiểm định giả thuyết nghiên cứu 59 4.8 Thảo luận kết nghiên cứu 60 TÓM TẮT CHƯƠNG 63 CHƯƠNG KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý QUẢN TRỊ 64 5.1 Kết luận 64 5.2 Hàm ý quản trị .64 5.2.1 Cải thiện yếu tố vị trí nhà chung cư 64 5.2.2 Cải thiện yếu tố đặc điểm nhà chung cư 65 5.2.3 Cải thiện yếu tố Tài 66 5.2.4 Cải thiện yếu tố môi trường xung quanh .67 5.2.5 Cải thiện yếu tố Tín ngưỡng 67 5.3 Hạn chế hướng nghiên cứu 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO i PHỤ LỤC DÀN BÀI THẢO LUẬN NHÓM v PHỤ LỤC KẾT QUẢ ĐIỀU CHỈNH THANG ĐO .x PHỤ LỤC PHIẾU KHẢO SÁT xii PHỤ LỤC KẾT QUẢ XỬ LÝ DỮ LIỆU .xv -vii- DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Kí hiệu/Từ viết tắt Viết đầy đủ ANOVA Analysis of Variance Phân tích phương sai BĐS Bất động sản CC Chung cư EFA Exploratory Factor Analysis Phân tích nhân tố khám phá H Hypothesis Giả thuyết KMO Kaiser - Meyer- Olkin Chỉ số dùng để xem xét độ thích hợp phân tích nhân tố NTD Người tiêu dùng SPSS Statistical Package for the Social Sciences Phần mềm xử lý thống kê cho ngành khoa học xã hội TP HCM Thành phố Hồ Chí Minh -viii- DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1 Dân số Khánh Hoà giai đoạn 2018-2021 Bảng Diện tích sàn phân theo loại nhà 2019-2021 .2 Bảng Hành vi người tiêu dùng 13 Bảng 2 Tóm tắt nghiên cứu trước 28 Bảng Quy trình thực đề tài nghiên cứu .36 Bảng Thang đo Đặc điểm nhà chung cư 39 Bảng 3 Thang đo Tài 40 Bảng Thang đo Vị trí nhà chung cư 40 Bảng Thang đo Môi trường xung quanh 40 Bảng Thang đo Tín ngưỡng 41 Bảng Thang đo Quyết định mua nhà .41 Bảng Kiểm định sơ thang đo 43 Bảng Kết EFA biến độc lập 45 Bảng 10 Kết EFA biến phụ thuộc 46 Bảng 4.1 Đặc điểm mẫu 49 Bảng Kiểm định thang đo đặc điểm nhà chung cư 51 Bảng Kết EFA biến độc lập 53 Bảng 4.4 Kết EFA biến phụ thuộc 54 Bảng Phân tích tương quan .55 Bảng Bảng tóm tắt mơ hình 56 Bảng ANOVA 56 Bảng Kết hồi quy 57 Bảng Tóm tắt kiểm định giả thuyết nghiên cứu 59 Bảng 5.1 Thống kê mô tả yếu tố Vị trí nhà chung cư 65 Bảng 5.2 Thống kê mô tả Đặc điểm nhà chung cư .66 Bảng 5.3 Thống kê mơ tả Tài 67 Bảng 5.4 Thống kê mô tả môi trường xung quanh 67 Bảng 5.5 Thống kê mơ tả tín ngưỡng .68 -viii- DANH SÁCH THAM GIA THẢO LUẬN NHĨM Stt Họ tên Giới tính Nghề nghiệp CG1 Nam Giáo viên CG2 Nhân viên CG3 Nữ Nữ CG4 CG5 Nam Nhà nước CG6 Nam Giảng viên CG7 Nam Kinh doanh tự Nữ Ngân hàng Bảo hiểm Trình độ học vấn Đại học Cao đẳng Đại học Đại học Đại học Thạc sĩ Cao đẳng -ix- KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ĐỊNH TÍNH Yếu tớ Đồng ý Khơng đồng ý Khơng ý kiến Tỷ lệ đồng ý Ghi Đặc điểm nhà chung cư 100% Lý thuyết Tình hình tài 100% Lý thuyết Vị trí nhà chung cư 100% Lý thuyết Môi trường xung quanh 100% Lý thuyết Tín ngưỡng 100% Bổ sung từ thảo luận nhóm -x- PHỤ LỤC KẾT QUẢ ĐIỀU CHỈNH THANG ĐO Yếu tố Nội dung thang đo Mức độ điều chỉnh Số người lựa chọn Đặc điểm nhà chung cư Không gian hộ phù hợp Giữ nguyên với nhu cầu bạn 7/7 Phù hợp với phong cách, kiến trúc hộ Giữ nguyên 7/7 Xây dựng hộ có tầm cỡ Giữ nguyên 7/7 Nội thất tiện nghi hộ Giữ nguyên đáp ứng nhu cầu 7/7 Căn hộ đảm bảo mặt pháp lý Giữ nguyên Căn hộ có giá hợp lý Giữ nguyên 7/7 Thời hạn toán phù hợp Giữ nguyên 7/7 Lãi suất vay ngân hàng phù hợp Giữ nguyên 7/7 Thời gian làm phù hợp Giữ nguyên 7/7 Khoảng cách đến trường tiện lợi Giữ nguyên 7/7 Chổ đến trung tâm thành phố sẵn có dịch vụ phù hợp Điều chỉnh 7/7 Tài Vị trí nhà chung cư -xi- Mơi trường xung quanh Hàng xóm xung quanh hộ phù hợp Giữ nguyên 7/7 Hầu tiếng ồn bên ngồi Giữ ngun 7/7 Các hộ đảm bảo an toàn Giữ ngun 7/7 Khơng có nhiễm khu vực xung quanh Giữ nguyên 7/7 Số tầng, số phòng hộ phù hợp Giữ nguyên 7/7 Hướng hộ phù hợp Giữ nguyên 7/7 Độ cao hộ phù hợp Giữ nguyên 7/7 Tôi cảm thấy phù hợp để chọn hộ Điều chỉnh từ ngữ 7/7 Tơi hài lịng nói với người tơi biết hộ mà chọn Điều chỉnh từ ngữ 7/7 Khi hỏi loại chỗ ở, giới thiệu hộ Điều chỉnh từ ngữ 7/7 Tín ngưỡng Quyết định mua nhà -xii- PHỤ LỤC PHIẾU KHẢO SÁT Phần I: Giới thiệu Tôi Nguyễn Ánh Dương nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến định mua nhà chung cư khách hàng Khánh Hồ Tơi mong nhận tham gia đóng góp nhiệt tình từ Anh Chị Xin chân thành cám ơn Phần II: Thông tin người khảo sát: Anh Chị vui lịng cung cấp thơng tin sau: từ 50 m2 trở xuống Diện tích 50 m2 đến 100 m2 100 m2 từ tỷ đồng trở xuống Giá mua mong muốn tỷ đồng đến tỷ đồng tỷ đồng năm Thời hạn toán từ năm đến 10 năm 10 năm Phần III: Nội dung khảo sát (1) Hồn tồn khơng đồng ý; (2) Khơng đồng ý; (3) Trung lập; (4) Đồng ý; (5) Hoàn toàn đồng ý (Xin khoanh trịn số thích hợp cho phát biểu) -xiii- Yếu tố Chi tiết Ý kiến nhận xét Đặc điểm nhà chung cư Không gian hộ phù hợp với nhu cầu bạn Phù hợp với phong cách, kiến trúc hộ Xây dựng hộ có tầm cỡ Nội thất tiện nghi hộ đáp ứng nhu cầu Căn hộ đảm bảo mặt pháp lý Tài Căn hộ có giá hợp lý Thời hạn tốn phù hợp Lãi suất vay ngân hàng phù hợp Vị trí nhà chung cư Thời gian làm phù hợp Khoảng cách đến trường tiện lợi Chổ đến trung tâm thành phố sẵn có dịch vụ (bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại, khu vui chơi ) phù hợp Môi trường xung quanh Hàng xóm xung quanh hộ phù hợp Hầu khơng có tiếng ồn bên ngồi Các hộ đảm bảo an tồn Khơng có nhiễm khu vực xung quanh Tín ngưỡng Số tầng, số phòng hộ phù hợp -xiv- Yếu tố Chi tiết Ý kiến nhận xét Hướng hộ phù hợp Độ cao hộ phù hợp Quyết định mua nhà Tôi cảm thấy phù hợp để chọn hộ Tơi hài lịng nói với người biết hộ mà chọn Khi hỏi loại chỗ ở, giới thiệu hộ Xin chân thành cảm ơn nhiệt tình cộng tác quý Anh Chị -xv- PHỤ LỤC KẾT QUẢ XỬ LÝ DỮ LIỆU Count dientich từ 50m2 trở xuống 16 8.0% 50m2 đến 100m2 52 26.0% 132 66.0% 16 8.0% 132 66.0% 52 26.0% 136 68.0% từ năm đến 10 năm 52 26.0% 10 năm 12 6.0% 100m2 từ tỷ đồng trở xuống tamgia tỷ đồng đến tỷ đồng tỷ đồng năm thoihanthanhtoan Column N % Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 887 Item-Total Statistics Scale Mean if Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha Item Deleted Item Deleted Total Correlation if Item Deleted Dac diem1 15.29 11.451 778 841 Dac diem2 15.28 12.263 666 867 Dac diem3 15.14 12.060 722 855 Dac diem4 15.50 11.463 753 847 Dac diem5 15.50 11.699 666 869 Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 869 Item-Total Statistics Scale Mean if Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha Item Deleted Item Deleted Total Correlation if Item Deleted Tai chinh1 7.16 3.196 727 766 Tai chinh2 7.17 3.036 731 761 Tai chinh3 7.10 3.290 672 818 -xvi- Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 806 Item-Total Statistics Scale Mean if Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha Item Deleted Item Deleted Total Correlation if Item Deleted Vi tri1 5.95 3.271 727 750 Vi tri2 5.92 3.293 691 782 Vi tri3 5.86 2.959 688 791 Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 850 Item-Total Statistics Scale Mean if Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha Item Deleted Item Deleted Total Correlation if Item Deleted Moi truongxq1 10.69 5.397 610 819 Moi truongxq2 11.00 5.080 753 756 Moi truongxq3 11.25 5.439 668 794 Moi truongxq4 10.97 5.157 647 804 Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 862 Item-Total Statistics Scale Mean if Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha Item Deleted Item Deleted Total Correlation if Item Deleted Tin nguong1 5.53 3.641 703 737 Tin nguong2 5.49 3.576 671 765 Tin nguong3 5.31 3.251 671 770 -xvii- Reliability Statistics Cronbach's Alpha N of Items 799 Item-Total Statistics Scale Mean if Scale Variance if Corrected Item- Cronbach's Alpha Item Deleted Item Deleted Total Correlation if Item Deleted Quyet dinh1 6.70 3.962 658 715 Quyet dinh2 6.68 3.214 727 632 Quyet dinh3 6.65 3.989 559 812 KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Sphericity 849 Approx Chi-Square 1953.768 df 153 Sig .000 Total Variance Explained Extraction Sums of Squared Rotation Sums of Squared Loadings Loadings Initial Eigenvalues Component Total % of Cumulative Variance % Total % of Cumulative Variance % Total % of Cumulative Variance % 6.082 33.787 33.787 6.082 33.787 33.787 3.466 19.256 19.256 2.384 13.244 47.031 2.384 13.244 47.031 2.801 15.563 34.818 2.071 11.507 58.538 2.071 11.507 58.538 2.415 13.415 48.233 1.484 8.245 66.783 1.484 8.245 66.783 2.403 13.349 61.582 1.280 7.112 73.895 1.280 7.112 73.895 2.216 12.313 73.895 597 3.316 77.210 556 3.088 80.298 502 2.790 83.088 471 2.617 85.705 10 403 2.237 87.941 11 374 2.078 90.019 12 349 1.941 91.960 -xviii- Total Variance Explained Extraction Sums of Squared Rotation Sums of Squared Loadings Loadings Initial Eigenvalues Component Total % of Cumulative Variance % Total 13 305 1.693 93.653 14 294 1.634 95.287 15 253 1.404 96.690 16 251 1.394 98.085 17 204 1.134 99.218 18 141 782 100.000 % of Cumulative Variance % Total Extraction Method: Principal Component Analysis Rotated Component Matrixa Component Dac diem1 852 Dac diem2 766 Dac diem3 785 Dac diem4 852 Dac diem5 750 Tai chinh1 801 Tai chinh2 816 818 Tai chinh3 Vi tri1 813 Vi tri2 838 Vi tri3 802 Moi truongxq1 834 Moi truongxq2 855 Moi truongxq3 862 Moi truongxq4 878 Tin nguong1 756 Tin nguong2 882 Tin nguong3 806 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization a Rotation converged in iterations % of Cumulative Variance % -xix- quyetdinh dacdiem taichinh quyetdinh dacdiem vitri ,584** ,502** ,539** ,374** ,407** Sig (2tailed) ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 Pearson ,584** ,477** ,415** ,308** ,296** ,000 ,000 ,000 ,000 ,312** ,271** ,199** ,000 ,000 ,005 ,149* ,394** ,035 ,000 ,181* ,000 Pearson ,502** ,477** Sig (2tailed) ,000 ,000 Pearson ,539** ,415** ,312** Sig (2tailed) ,000 ,000 ,308** 271** ,149* ,000 ,000 ,035 Pearson ,407** ,296** ,199** ,394** ,181* Sig (2tailed) ,000 ,005 ,000 ,010 ,000 moitruong Pearson ,374** Sig (2tailed) tinnguong moitruong Tinnguong Pearson Sig (2tailed) taichinh vitri ,000 ,000 Variables Entered/Removeda Variables Model Variables Entered tinnguongg, moitruongxqq, taichinhh, vitrii, dacdiemmb a Dependent Variable: quyetdinhh b All requested variables entered Removed Method Enter ,010 -xx- Model Summaryb Model R Std Error of the Square Estimate R Square 733a Adjusted R 537 525 Durbin-Watson 63376 1.708 a Predictors: (Constant), tinnguongg, moitruongxqq, taichinhh, vitrii, dacdiemm b Dependent Variable: quyetdinhh ANOVAa Model Sum of Squares df Mean Square F Regression 90.300 18.060 Residual 77.920 194 402 168.220 199 Total Sig .000b 44.964 a Dependent Variable: quyetdinhh b Predictors: (Constant), tinnguongg, moitruongxqq, taichinhh, vitrii, dacdiemm Coefficientsa Unstandardized Standardized Coefficients Coefficients Collinearity Correlations Std Error Statistics Zero- Model B (Constant) -.202 243 -.835 405 dacdiemm 289 063 275 4.566 000 584 311 223 657 1.521 taichinhh 216 058 210 3.699 000 502 257 181 740 1.351 vitrii 309 063 279 4.886 000 539 331 239 735 1.361 moitruongxqq 170 054 165 3.162 002 374 221 155 878 1.139 tinnguongg 144 054 144 2.664 008 407 188 130 816 1.226 a Dependent Variable: quyetdinhh Beta t Sig order Partial Part Tolerance VIF -xxi- -xxii-